樂嘉花園業(yè)主大會議事規(guī)則(20**版)
(20**年9月20日業(yè)主大會表決通過)
第一章 總則
第一條【業(yè)主大會宗旨原則】
第二條【業(yè)主大會組成及議事活動】
第三條【業(yè)主大會成立】
第二章 業(yè)主小組
第四條【業(yè)主小組決定小組內(nèi)的事項】
第五條【涉及部分業(yè)主小組的維修資金使用事項】
第六條【推選換選業(yè)主代表】
第七條【業(yè)主小組議事方式】
第八條【業(yè)主代表的其他職責】
第九條【其他機構(gòu)對小組事務(wù)的支持義務(wù)】
第三章 全體業(yè)主表決的事項、提案、啟動條件等約定
第十條【全體業(yè)主表決事項】
第十一條【能夠啟動不同共有范圍業(yè)主表決的條件】
第十二條【業(yè)主表決前的議案形成及表決程序】
第十三條【表決的組織】
第十四條【有效送達及有效表決約定】
第十五條【業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定、表決權(quán)的行使】
第十六條【業(yè)主表決權(quán)的代理、表決票代交】
第十七條【表決決定的告知、報送或變更備案】
第四章 業(yè)主代表大會及片區(qū)\街區(qū)議事會履職
第十八條【業(yè)主代表大會職責】
第十九條【定期會議間隔與臨時會議啟動】
第二十條【業(yè)主代表大會會議召集】
第二十一條【業(yè)主代表大會會議程序】
第二十二條【業(yè)主代表大會、片區(qū)\街區(qū)議事會議事及表決權(quán)約定】
第二十三條【業(yè)委會委員選舉】
第二十四條【決定物業(yè)管理方式與物業(yè)服務(wù)方選聘】
第二十五條【決定大修更新事項程序】
第五章 業(yè)主委員會設(shè)置的職責與授權(quán)
第二十六條【業(yè)委會設(shè)置及要求】
第二十七條【對業(yè)委會的授權(quán)及主要職責】
第二十八條【業(yè)主組織工作經(jīng)費】
第二十九條【業(yè)委會委員資格條件】
第三十條【業(yè)委會主任職責】
第三十一條【業(yè)委會副主任職責】
第三十二條【業(yè)委會委員職責】
第三十三條【業(yè)主委員會委員的資格終止】
第三十四條【會議時間及會議形式】
第三十五條【會議召集與參會人員】
第三十六條【會議決議】
第三十七條【會議記錄】
第三十八條【聯(lián)席會議】
第六章附則
第五十六條【表決質(zhì)疑的處理】
第五十七條【規(guī)則的生效】
第五十八條【規(guī)則修改、補充】
第五十九條【規(guī)則保存與執(zhí)有】
第一章 概述
第一條【業(yè)主大會宗旨原則】業(yè)主共同決定遵循的基本原則如下:
1、遵守國家的法律法規(guī)和業(yè)主之間達成的共同約定;
2、共有及受益范圍,與共同決定的范圍、與費用分攤的范圍,三者相一致;
3、在全體業(yè)主表決、業(yè)主小組表決和業(yè)主代表大會及片區(qū)\街區(qū)表決前,應(yīng)保證有確定的期限、場所和渠道,使相應(yīng)范圍業(yè)主充分了解內(nèi)容、介入討論表達建議。
第二條【業(yè)主大會組成及議事活動】本小區(qū)全體業(yè)主,采用“管理規(guī)約”、“業(yè)主大會議事規(guī)則”等書面共同約定的方式,構(gòu)成業(yè)主大會組織形式,設(shè)立業(yè)主代表大會履行業(yè)主大會職責。對外與其他民事、行政主體之間發(fā)生的法律和行政關(guān)系,以業(yè)主大會的印鑒為準,業(yè)主委員會(以下簡稱業(yè)委會)為本業(yè)主大會內(nèi)設(shè)執(zhí)行機構(gòu)。
業(yè)主大會組織,依不同共有范圍議事活動約定為:
1、業(yè)主代表大會由各片區(qū)\街區(qū)全體業(yè)主代表組成;業(yè)主代表按住宅樓棟\樓層或單元及商鋪范圍設(shè)立業(yè)主小組產(chǎn)生。小組內(nèi)的“小共有事項”由本組全體業(yè)主決定;小組外片區(qū)\街區(qū)范圍內(nèi)“大共有事項”由本片區(qū)\街區(qū)業(yè)主代表構(gòu)成的片區(qū)\街區(qū)議事會決定;跨片區(qū)\街區(qū)未涉及所有片區(qū)\街區(qū)的“大共有事項”由相關(guān)片區(qū)\街區(qū)業(yè)主代表共同決定(相關(guān)片區(qū)\街區(qū)議事會);涉及所有片區(qū)\街區(qū)的“共有事項”由業(yè)主代表大會決定。
2、本小區(qū)20**年8月暫為84個業(yè)主小組(全入駐約92個),五個片區(qū)\街區(qū)業(yè)主小組分布的戶數(shù)、專有面積數(shù)列為附表1,各業(yè)主小組集體討論書面推選業(yè)主代表;業(yè)主代表按本規(guī)則第七條征集本組業(yè)主意見后,以本組之戶數(shù)-專有面積表決權(quán)參加片區(qū)\街區(qū)議事會或全小區(qū)業(yè)主代表大會表決;每個片區(qū)\街區(qū)業(yè)主代表按戶數(shù)-專有面積雙過半推選3名片區(qū)\街區(qū)議事會常設(shè)聯(lián)系人;
3、片區(qū)\街區(qū)議事會和代表大會議事活動與業(yè)委會共用議事、辦公用房。
4、全體業(yè)主和代表大會的有效表決,應(yīng)同時滿足已投票面積票權(quán)和人數(shù)票權(quán)分別超過兩項總票權(quán)的50%。
第三條【業(yè)主大會成立】業(yè)主大會自全體業(yè)主表決雙過半通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則之日起成立。“雙過半”是指:共有事項表決范圍業(yè)主的專有面積占共有范圍全部業(yè)主之專有總面積1/2以上,且戶數(shù)占總戶數(shù)1/2以上。
第二章 業(yè)主小組
第四條【業(yè)主小組決定小組內(nèi)的事項】下列不涉及其他業(yè)主小組的事項,由本業(yè)主小組(以下簡稱本組)全體業(yè)主集體討論決定:
1、推選業(yè)主代表;
2、本組范圍內(nèi)共有部位、設(shè)施、設(shè)備的日常使用消耗和維保年檢費用分攤(包括單元樓道門廳等照明用電;電梯、水泵等動力用電;門禁對講等弱電消耗;設(shè)施設(shè)備維保年檢費等);
3、本組范圍內(nèi)的共有建筑物、構(gòu)筑物、場地等共有部分、共有設(shè)施設(shè)備的大修、更新或改建及費用分攤事項;
4、沒達到動用維修資金條件,又不在物業(yè)服務(wù)日常小修范圍的維修或出新的事項(包括本單元門禁升級改造、加裝監(jiān)控、樓道內(nèi)部出新等)。
5、利用本組范圍共有資產(chǎn)獲得收益的使用方案與監(jiān)管,如電梯廣告費;
6、本組范圍內(nèi)僅僅涉及部分業(yè)主共有或共用部位的大修更新,由所涉業(yè)主商議決定;
7、本組范圍內(nèi)業(yè)主之間的其他事項。
決定第1項事項,方法參見第七條;決定第3、6項事項,經(jīng)共有范圍業(yè)主專有建筑面積2/3以上的業(yè)主,且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意為有效。決定第2、4、5、7事項,經(jīng)本組業(yè)主雙過半同意為有效;法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
第五條【涉及部分業(yè)主小組維修資金使用事項】超出一個業(yè)主小組范圍且未及全體業(yè)主共有部分的維修資金使用事項,由該涉及范圍的業(yè)主按戶數(shù)與面積均過2/3的表決意見辦理。
第六條【推選、換選業(yè)主代表】業(yè)主小組按以下方式集體討論推選業(yè)主代表:
1、本組業(yè)主或業(yè)主議事召集方,提前用短信和張貼及輔助方式通知本組全體業(yè)主集體討論推選代表的時段與場所。在討論基礎(chǔ)上按雙過半確認本組業(yè)主代表;代表任限3年,代表任職資格同業(yè)委會委員。
如果召集本組業(yè)主集體討論無人到場,可由本組業(yè)主或業(yè)主議事召集方征集報名或推薦,將報名或推薦的人選在本組張貼不少于7天,并短信通知全組業(yè)主,再上門征集簽字或短信表決。
業(yè)主在本組表決推選代表時,應(yīng)明確知曉:業(yè)主代表在片區(qū)\街區(qū)議事會和業(yè)主代表大會上的投票表決,不可更改和撤回,片區(qū)\街區(qū)議事會和業(yè)主代表大會的決定對全體業(yè)主有約束力。
2、確認代表的書面簽字復(fù)印件和短信回復(fù)表決在本組張貼公示;各組匯總的代表推選結(jié)果由業(yè)委會或代表大會召集方在小區(qū)顯著位置公示。兩處公示均不少于7天,并將推選簽字的復(fù)印件報業(yè)委會和片區(qū)\街區(qū)議事會存檔。
3、本組有多位業(yè)主愿意擔任代表的,可以按得票數(shù)排序決定(得票的專有面積數(shù)多者排前,面積相同比戶數(shù));也可以由得票雙過半的多位業(yè)主自行商議輪值并書面約定;
如果本組未推選出達到雙過半的代表,也可以由本組雙過半業(yè)主書面約定:各戶業(yè)主輪值擔任代表。
4、如果無法選出代表也沒有達成輪值約定,該組在有關(guān)會議(片區(qū)\街區(qū)議事會、業(yè)主代表大會)中的表決權(quán)保留,但有關(guān)會議表決結(jié)果對該組業(yè)主有約束力。
5、任期內(nèi)代表本人或本組業(yè)主認為代表需更換的,可召集本組其他業(yè)主集體討論,按本條上述第1至第3項方式,換選代表(通知送達業(yè)主后雙過半同意生效)。
6、單身公寓及多個單元的樓棟,需按樓層或單元等分設(shè)業(yè)主小組的,經(jīng)告知本樓層或單元等分設(shè)范圍全體業(yè)主,且雙過半業(yè)主書面同意,進行業(yè)主小組分設(shè)并產(chǎn)生相應(yīng)表決權(quán)的業(yè)主代表。
第七條【業(yè)主小組議事方式】業(yè)主小組議事召集人為本組代表或本組業(yè)主,片區(qū)\街區(qū)議事會或業(yè)主代表大會召集方應(yīng)聯(lián)系通知各組業(yè)主代表,通過各組代表召集小組業(yè)主議事。
1、業(yè)主代表在參加片區(qū)\街區(qū)議事會或業(yè)主代表大會表決前,應(yīng)在本組張貼的擬表決議案會議公示通知中,注明收集本組業(yè)主投票建議的聯(lián)系方式,并在表決前3天內(nèi),手機短信通知;張貼與短信送達前提下,綜合本組業(yè)主書面或短信建議,在代表大會上實名表決。
代表在片區(qū)\街區(qū)或業(yè)主代表大會的表決,不滿足本項要求的無效。業(yè)主代表應(yīng)保留本人有效表決的可追溯證據(jù)的資料。業(yè)主可據(jù)此處約定核查所有代表表決的有效性,對無效表決侵害業(yè)主合法權(quán)益的,單戶業(yè)主可據(jù)此提起訴訟撤銷決定并追究由此造成的損失;
2、集體討論決定業(yè)主小組范圍內(nèi)的事項,參見第四條;
3、涉及第十條(全體業(yè)主表決)的事項,業(yè)主代表負責了解并向本組介紹事項內(nèi)容,組織討論利弊;然后負責收取本組所有業(yè)主簽字的表決(同意、反對、棄權(quán)及未投各多少票),復(fù)印留存,原件交大會召集人匯總。一個組的表決在全組業(yè)主的表格上各戶簽字;
委托業(yè)主代表或其他人代其行使本條上款表決權(quán)的,應(yīng)填寫授權(quán)委托書(見附表3),明確委托誰、什么事項、期限等;采用其他委托方式的,必須可追溯證據(jù),具體委托方式依據(jù)本規(guī)則第十六條規(guī)定。
4、小組表決以書面和手機短信方式為主,包括但不限于在南京市物業(yè)網(wǎng)公共決策平臺投票確認;在表決通知送達業(yè)主后,未投票的,憑送達證據(jù)計入已書面表決的多數(shù)票。
第八條【業(yè)主代表其他職責】業(yè)主代表除上述第七條召集主持本組議事外,有如下職責:
1、記錄并保存本組討論內(nèi)容。形成決定的事項,應(yīng)有小組業(yè)主簽字同意的書面決議;
2、轉(zhuǎn)達或提交給業(yè)委會、片區(qū)議事會或業(yè)主代表大會的議案、表決票等往來文件的簽收保管;
3、在本組內(nèi)張貼告知業(yè)主,目前誰是代表;
4、前后兩任代表交接,應(yīng)簽收資料文檔(附清單);并及時通知業(yè)委會及張貼告知。
第九條【其他機構(gòu)對小組事務(wù)的支持義務(wù)】業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當就業(yè)主小組議事所涉及的設(shè)施、設(shè)備、技術(shù)、法律、財務(wù)等方面的問題,提供所需的咨詢解答和說明;
多個小組共性的對外采購發(fā)包等團購業(yè)務(wù),應(yīng)先草擬使用功能技術(shù)方案,包括估算和監(jiān)理、驗收方式等,由相關(guān)小組業(yè)主代表共同審議表決決定。具體實施可公開邀標或授權(quán)物業(yè)企業(yè)聯(lián)系詢價,并按業(yè)主代表表決決定實施;片區(qū)議事會和業(yè)委會協(xié)助、跟蹤、監(jiān)督。
相關(guān)小組業(yè)主代表表決事項須使用對外印鑒、介紹信等的,業(yè)委會應(yīng)及時提供(注明依決議由相關(guān)小組業(yè)主承擔民事責任)。拒絕提供延誤造成相關(guān)小組業(yè)主共有部分合法權(quán)益受損的,由業(yè)委會責任人承擔賠償,受損方可據(jù)本條提起賠償訴訟。
第三章 業(yè)主表決的事項、提案、啟動條件等約定
第十條【全體業(yè)主表決事項】制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或業(yè)主代表大會通過決議要求提交全體表決的事項,應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主雙過半同意。
法律、法規(guī)和規(guī)章另有規(guī)定的,從其規(guī)定。
全體業(yè)主表決應(yīng)按本規(guī)則第十七條規(guī)定提交匯總公示。
第十一條【能夠啟動不同共有范圍業(yè)主表決的條件】屬于不同共有范圍(本規(guī)則第十條具體明確屬于全體業(yè)主表決,第4條屬于業(yè)主小組表決范圍,及本規(guī)則第二條之1界定的不同范圍)業(yè)主表決的事項,滿足下列條件之一的,應(yīng)進入相應(yīng)范圍業(yè)主表決程序:
1、達到20%票權(quán)(人數(shù)和專有面積比例)的業(yè)主書面提議的議題;
2、業(yè)委會提議的全體業(yè)主表決議題;
3、業(yè)主代表大會決定提議的全體業(yè)主表決議題。
但已經(jīng)依法及本規(guī)則表決通過的同一議題,半年內(nèi)不可再次提議。是否同一議題,由業(yè)主代表大會會議決定。
第十二條【業(yè)主表決前的議案形成及表決程序】全體業(yè)主、片區(qū)\街區(qū)議事會和代表大會表決,按以下程序進行:
1、組織者征集業(yè)主提議和議案修改建議的環(huán)節(jié),應(yīng)包括:
l 顯著位置公告已提交的議題,征集書面修改建議(業(yè)主提修改建議須實名落款);并明確不少于7日的征集期限、提交會議組織者,簽收;
l 綜合所收到的書面建議整理出擬表決議案,并作出調(diào)整修改的說明,闡明歸并采納的建議或無法納入的原因(不符合法律法規(guī)或議事規(guī)則,或邏輯上不可行等),對不同建議能夠歸并為單項表決議題的,可以單獨作為表決事項。調(diào)整修改說明應(yīng)當反饋給建議的業(yè)主并接受業(yè)主質(zhì)詢;
l 將調(diào)整修改的擬表決議案等內(nèi)容的表決事項通知(表決事項通知應(yīng)包括本次投票表決事項、相關(guān)說明及送票回執(zhí),并告知表決票的收回方式、投放地點和截止時間),再次公示并送達各業(yè)主小組,擬表決議案公示期不少于15日。
2、組織者在表決事項通知規(guī)定的截止時間內(nèi),負責收集各業(yè)主小組的表決票;
3、統(tǒng)計收集的表決票為各戶表決清單(房號-議題-或贊成或反對或棄權(quán)或未投及廢票);
4、組織者將表決結(jié)果在小區(qū)顯著位置及指定網(wǎng)絡(luò)公示,公示內(nèi)容應(yīng)包括本次表決的合法性、有效性的說明;表決事項是否通過或有效的說明;各戶表決清單的說明。公示期不少于7日,供全體業(yè)主核查投票統(tǒng)計誤差及真實性。公示期內(nèi)接受核驗校正,逾期仍主張全體業(yè)主表決侵犯自己合法利益者,可行使撤銷權(quán)。
5、業(yè)主主張撤銷表決決定的撤銷訴訟的起訴期為一年,自知道或應(yīng)當知道該決定之日起計算。
業(yè)主可以委托代理人參加全體業(yè)主表決、業(yè)主小組會議,代理人應(yīng)持業(yè)主書面委托書 (委托書形式見附表3),或其他可追溯的委托證據(jù),根據(jù)委托內(nèi)容投票表決。
第十三條【表決的組織】全體業(yè)主和代表大會表決程序的組織工作,除本規(guī)則約定只能由業(yè)主代表大會主持的以外,均應(yīng)由業(yè)委會負責,各業(yè)主小組負責配合。
在業(yè)主參與全體表決事項的各階段,只能在程序有效的規(guī)定期限內(nèi)提建議、修改意見及行使表決權(quán),逾期無效。
第十四條【有效送達及有效表決約定】鑒于本建筑區(qū)劃的實際情況,全體業(yè)主同意,表決程序中所涉及的各項通知、公告、表決票、計票規(guī)則等文件采用下列情形之一的,均為已有效送達:
1、當面領(lǐng)取或送達,并由業(yè)主本人或業(yè)主家人等簽收回執(zhí)單;
2、按業(yè)主使用的聯(lián)系地址、通訊方式發(fā)送掛號信。業(yè)主應(yīng)及時向業(yè)委會提供或核對相關(guān)身份證明、聯(lián)系地址和通訊方式。業(yè)主預(yù)留的聯(lián)系地址、通訊聯(lián)系方式發(fā)生變更的,應(yīng)于10日內(nèi)通知業(yè)委會或本小區(qū)物業(yè)企業(yè)。未及時通知的,按原預(yù)留地址發(fā)出的掛號信在交寄郵戳載明的日期滿7天(含交寄日)未被退回;
3、給業(yè)主使用的手機發(fā)送短信或其它可追溯業(yè)主收訖證據(jù)的方式。
全體業(yè)主(代表)的有效表決應(yīng)同時滿足以上擬表決議案(表決稿)會議通知的有效送達;擬表決議案的通知公示期限不少于15日;投票表決意見經(jīng)本人簽名(含委托)或手機短信表決證據(jù)。
第十五條【業(yè)主投票權(quán)數(shù)確定、表決權(quán)的行使】業(yè)主的投票權(quán),按照面積比例和人數(shù)(實際是戶數(shù))比例計算,執(zhí)行《江蘇省物業(yè)管理條例》(以下簡稱省條例)第九十二條的規(guī)定。
產(chǎn)權(quán)證上有多個家庭成員的,任一成員均可作為該戶業(yè)主投票。如果產(chǎn)權(quán)證上兩個以上所有權(quán)人不是一家人的,應(yīng)當書面確定一人投票。
業(yè)主無民事行為能力或被限制民事行為能力的,由法定監(jiān)護人代為出席行使表決權(quán)。
業(yè)主為非自然人的,應(yīng)書面委派代表參與議事,行使表決權(quán)。
書面表決投票的選項為“同意、反對和棄權(quán)”,所投棄權(quán)票將計為“同意”或“反對”的多數(shù)票;棄權(quán)但不同意計為“多數(shù)票”的,應(yīng)特別注明自己“棄權(quán)但不同意計入多數(shù)票”。
業(yè)主(代表)因故不能參加業(yè)主(代表)大會會議的,委托他人轉(zhuǎn)達表決意見行使表決權(quán),代理人應(yīng)當保留可追溯委托人真實意思的證據(jù),具體參見本規(guī)則第十六條。
表決通知已送達但不參與也不委托他人表決的,記為“未投”,并在表決結(jié)果統(tǒng)計中計入“多數(shù)票”。
在公告表決票回收時限屆滿后,如與會業(yè)主的總票權(quán)數(shù)未達到業(yè)主大會總票權(quán)數(shù)法定比例的,會務(wù)組織方可在小區(qū)顯著位置通知延長投票時間,組織人員催收表決票、選票,但延長的時間自投票截止日期起不超過45日。
第十六條【業(yè)主表決權(quán)的代理、表決票代交】業(yè)主表決,可用以下三種之一的方式授權(quán)委托他人代理或代為提交:
(一)業(yè)主代表召集本組集體討論,各戶按自己意愿在對應(yīng)房號欄目內(nèi)簽字表決后提交;
(二)業(yè)主明確表決意見為贊同或反對或棄權(quán)的,單獨填寫托人代為提交;或以可追溯證據(jù)的方式托人按自己意見填寫后提交;
(三)業(yè)主事先沒有明確的表決意見,委托他人根據(jù)情況代自己作決定。這種授權(quán)應(yīng)以書面委托書形式載明受托人、授權(quán)表決的具體事項、時限,聲明代表本人作出相應(yīng)決定;
第十七條【表決決定的告知、報送或變更備案】負責全體表決的組織者,應(yīng)將表決結(jié)果通知每一位業(yè)主,并按以下方式負責保障業(yè)主的知情權(quán):
(一)公示表決清單(不顯示業(yè)主姓名、電話號碼),但每位業(yè)主都有權(quán)按公告查閱時間在公示期、定期核查日或預(yù)約核查全部簽字表決票;
(二)行使知情權(quán)的業(yè)主如果查閱他人表決票,除了出示本人業(yè)主身份證及房產(chǎn)證以外,必須簽署泄露他人隱私承擔法律后果的保密承諾書。
決議公告報送街道辦、社區(qū)居委會,涉及業(yè)委會委員、財務(wù)負責人、議事規(guī)則、管理規(guī)約等原先備案內(nèi)容發(fā)生變更的,辦理變更備案。
備案后,業(yè)委會應(yīng)將備案情況以及本屆業(yè)委會委員的姓名、聯(lián)系電話和委員分工情況等在本建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置公示。
第五章 業(yè)主委員會設(shè)置的職責與授權(quán)
第二十六條【業(yè)委會設(shè)置及要求】業(yè)委會管理工作規(guī)程,由代表大會議定。
業(yè)委會成員按本規(guī)則第二十三條表決產(chǎn)生,設(shè)主任1名,副主任1~2名。委員缺額時,候補委員補入,補入仍不足的,由業(yè)委會提請業(yè)主代表大會組織補選。
業(yè)委會委員任期3年,如有1/5以上業(yè)主代表提出,每1年可換選一定比例,可連選連任,換選參照選舉程序。
業(yè)委會的決定不得超出業(yè)主代表大會授權(quán);不得從事與執(zhí)行共同管理權(quán)無關(guān)的活動。
任期內(nèi)委員擅自決定造成侵權(quán)損失的,由當時任期內(nèi)的責任人承擔應(yīng)訴賠償責任。
第二十七條【對業(yè)委會的授權(quán)及主要職責】約定業(yè)委會權(quán)限及主要職責義務(wù)如下:
1、向定期和臨時業(yè)主代表大會,準備包括草擬提案、負責布置各業(yè)主小組集體討論并表決涉及全體業(yè)主的事項(應(yīng)在業(yè)主議事活動用房內(nèi)設(shè)意見箱、意見薄,并安排專門的委員于每月第一個周六負責收集、整理當月業(yè)主、業(yè)主代表的提議,并在3日內(nèi)向業(yè)委會主任報告,由主任決定召開業(yè)委會會議審議的時間、地點等。根據(jù)業(yè)主、業(yè)主代表的提議和相關(guān)政策的要求,由業(yè)委會會議審議后,形成有編號的業(yè)委會議案,及提交業(yè)主代表大會的決定);
2、管理規(guī)約和議事規(guī)則以外的小區(qū)規(guī)章制度的擬定和修改建議,管理規(guī)約和業(yè)主議事規(guī)則的解釋和非實質(zhì)性的文字修改建議(該兩類建議須經(jīng)業(yè)主代表大會審議批準);
3、決定專職或兼職聘用人選;監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人履行物業(yè)服務(wù)合同,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人合同約定履行情況定期考核評定;布置檢查所聘請專兼職人員的工作;建議業(yè)主大會印鑒和財務(wù)管理責任人選,提交業(yè)主代表大會批準;
4、綜合業(yè)主建議和要求,擬訂年度財務(wù)預(yù)算方案、決算方案,在業(yè)主代表大會表決通過的年預(yù)算方案不超過5%的波動范圍內(nèi)執(zhí)行預(yù)算(20**年允許10%);
根據(jù)業(yè)主的意見、建議和要求,草擬共有部分使用、收益方案,提交業(yè)主代表大會表決;
年度預(yù)算方案、決算賬目表決前后均須公示一周以上;業(yè)主組織的季度財務(wù)公示資料包括每筆開支摘要、分錄、單據(jù)號,保留公示直至下一季度;
5、業(yè)主代表大會批準的預(yù)算計劃之外,發(fā)生危及業(yè)主安全突發(fā)情況的(電梯水侵導(dǎo)致須應(yīng)急處理;電梯安全主管部門鑒定要求立即維修,否則停用;消防設(shè)備設(shè)施緊急事項;地下室\庫水侵須應(yīng)急維修),應(yīng)經(jīng)業(yè)委會50%以上委員同意,從小區(qū)共有收益中先行支出。
突發(fā)情況先行支出額度為:單次單項不超過1000元,月度累計不超過3000元,年度累計不超過20000元,若單次支出或累計支出超出所限,須召集代表大會臨時會議審議通過;
突發(fā)情況先行支出后,須自支出之日起3個月內(nèi)將支出項目提交代表大會審議通過,或通過申請共用設(shè)備設(shè)施維修資金支付(歸還小區(qū)共有收益)。若因使用程序不符合本條或議事規(guī)則等規(guī)定,未通過業(yè)主代表大會審議或申請共用設(shè)備設(shè)施維修資金未獲同意的部分,由業(yè)委會違規(guī)動用者承擔費用及可能造成的其它所有損失;
6、涉及全體業(yè)主的大修更新項目方案的選型、技術(shù)經(jīng)濟論證、確定備選廠家,是否聘請項目監(jiān)理等,負責形成提交業(yè)主代表大會表決的議案;
7、代表全體業(yè)主權(quán)益,書面通知催繳分攤的費用,提醒管理規(guī)約等約定的逾期違約金后果;對違反管理規(guī)約或物業(yè)服務(wù)合同損害共有權(quán)益的違約行為、對共有權(quán)益的侵權(quán)行為,可代表全體業(yè)主,向行為人提起訴訟;催繳及訴訟可由物業(yè)服務(wù)合同落實委托實施。
8、對各業(yè)主小組討論安排場所和表決票等、對辦理小組事項開介紹信等予以協(xié)助;
9、妥善保管有關(guān)檔案資料、會議記錄、印章及其他屬于業(yè)主大會的財物。管理規(guī)約、議事規(guī)則、業(yè)委會委員等事項發(fā)生變更的,自變更之日起30日內(nèi)辦理變更備案;
10、設(shè)定期核查日為每季度第1周周日,值班接待業(yè)主核查(摘錄拍攝復(fù)制)業(yè)委會、業(yè)主代表大會備存文檔,包括會議紀要、表決決議和公告、財務(wù)賬目及單據(jù)、維修資金賬目、共有資金使用情況及賬目。如業(yè)主對所查資料提出質(zhì)疑,業(yè)委會應(yīng)在7日內(nèi)書面答復(fù),逾期未答復(fù),業(yè)主可以向業(yè)主代表大會秘書組提起核查審計動議。業(yè)主查閱相關(guān)文檔前,應(yīng)出示業(yè)主身份有效證明文件,并做查閱登記,對涉及業(yè)主隱私內(nèi)容,查閱業(yè)主應(yīng)簽保密協(xié)議。定期核查日以外有核查要求的業(yè)主,可提前一周預(yù)約。
向全體業(yè)主公示的費用歸集(業(yè)主應(yīng)分攤的費用),包括按專有面積歸集的和按車位使用歸集的物業(yè)費分攤繳費清單;全體業(yè)主共用水電消耗代收代繳的分攤費用繳費清單;共有部位場地等應(yīng)收實收經(jīng)營性收入,等歸集和代收的繳費清單。
11、督促業(yè)主依據(jù)法律法規(guī)規(guī)章和管理規(guī)約安全使用房屋;協(xié)調(diào)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的關(guān)系,調(diào)處業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人之間的物業(yè)管理糾紛;
12、配合相關(guān)行政主管部門對房屋建筑安全的檢查工作;定期參加行業(yè)主管部門組織的物業(yè)管理培訓,接受街道辦、社區(qū)居民委員會以及主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督;
13、按規(guī)定建立業(yè)委會委員信用信息;
14、業(yè)主代表大會授權(quán)的其他事項。
第二十八條【業(yè)主組織工作經(jīng)費】涉及所有片區(qū)\街區(qū)共有范圍的業(yè)主組織工作經(jīng)費由業(yè)委會負責管理,具體預(yù)算及構(gòu)成,由年度業(yè)主代表大會決定,用于下列開支:
1、業(yè)主代表大會、業(yè)委會的文印、咨詢、場地等會務(wù)開支;
2、必要的日常辦公通訊,向業(yè)主送達發(fā)送的手機短信等費用;
3、聘請人員開支(經(jīng)代表大會批準預(yù)算的專職秘書/職業(yè)經(jīng)理人、財務(wù)會計/法律顧問等);
4、業(yè)主代表、業(yè)委會成員和會議志愿業(yè)主的防暑、誤餐補助(開支參照同期民政部門對社工的補助標準,具體實施須經(jīng)代表大會批準,并向全體業(yè)主公示,可供核查)
業(yè)主組織工作經(jīng)費不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人攤派,經(jīng)費來源按以下方式籌集:
(一)全小區(qū)共有部分(停車位、戶外廣告位等)使用收益;
(二)各片區(qū)\街區(qū)業(yè)主共有部分(停車位、戶外廣告位等)使用收益;
(三)業(yè)主自愿捐贈。
業(yè)主組織工作經(jīng)費歸全體業(yè)主共有,按本規(guī)則相關(guān)規(guī)定進行管理,并由業(yè)主代表大會安排年度審計。經(jīng)費收支帳目(包括項目摘要、科目)于核查日公布,接受業(yè)主核查和書面質(zhì)詢。如到期不公布,延期達到10天,則負責財務(wù)工作的業(yè)委會委員自動喪失業(yè)委會委員資格,由業(yè)主代表大會啟動增補程序。
各片區(qū)\街區(qū)內(nèi)共有范圍的業(yè)主共有收益與預(yù)決算,由片區(qū)\街區(qū)議事會雙過半決定,財務(wù)會計、出納的日常事務(wù),可由議事會委托并監(jiān)督業(yè)委會聘請的人員代管。所需的業(yè)主組織工作經(jīng)費,在本片區(qū)\街區(qū)內(nèi)共有收益中列支。
第二十九條【業(yè)委會委員資格條件】業(yè)委會委員應(yīng)當是本建筑區(qū)劃內(nèi)自然人業(yè)主或法人業(yè)主授權(quán)的自然人代表,并符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,書面承諾遵守業(yè)委會工作規(guī)則;
(三)具備必要的工作時間;
(四)本人、配偶及直系親屬未在本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及開發(fā)商所轄機構(gòu)中任職;
(五)出現(xiàn)省條例二十一條第一款列出的情形,經(jīng)人民法院認定或本人書面確認的業(yè)主,對其被選舉權(quán)的行使予以限制,直至重新具備資格。
第三十條【業(yè)委會主任職責】業(yè)委會主任負責除保管使用印鑒和財務(wù)責任人以外的日常事務(wù),履行以下職責:
1、負責召集業(yè)委會會議,主持業(yè)委會工作;
2、主持制訂業(yè)委會工作計劃和實施方案;
3、草擬或修訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度草案(提交代表大會);
4、代表業(yè)委會向業(yè)主代表大會匯報工作;
5、組織、協(xié)調(diào)、解決本建筑區(qū)劃物業(yè)管理實施工作中的日常問題;
6、組織研究、論證本建筑區(qū)劃物業(yè)管理實施工作中的問題;
7、執(zhí)行業(yè)主代表大會、業(yè)委會決定;
8、完成業(yè)委會交辦的工作;
9、組織履行本規(guī)則第二十七條的職責。
第三十一條【業(yè)委會副主任職責】業(yè)委會副主任履行以下職責:
1、協(xié)助業(yè)委會主任工作;2、根據(jù)業(yè)委會主任的授權(quán),召集業(yè)委會會議、主持業(yè)委會工作;3、業(yè)委會主任缺席時,代行其職責;4、其他同第三十條第7、8項。
第三十二條【業(yè)委會委員職責】業(yè)委會委員履行的職責是:參加業(yè)委會會議等有關(guān)活動;參與業(yè)委會有關(guān)事項的決策,包括制訂業(yè)委會工作計劃和實施方案、制訂印章使用管理、檔案資料管理和財務(wù)管理等制度、組織、協(xié)調(diào)、解決本建筑區(qū)劃物業(yè)管理實施工作中的日常問題;聯(lián)系業(yè)主、業(yè)主代表,廣泛了解本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)管理動態(tài)、情況和問題,向業(yè)委會或業(yè)主代表大會反映業(yè)主的意見和建議;其他職責同第三十條第7、8項。
第三十三條【業(yè)委會委員的資格終止】業(yè)委會委員發(fā)生不滿足本議事規(guī)則“業(yè)委會委員資格條件”要求的,其資格自行終止,任職結(jié)束。
以書面方式聲明請辭委員任職的,應(yīng)根據(jù)任職和換選須經(jīng)報名公示投票等程序及期限,提前告知全體業(yè)主,辦理職責移交,才能免除任職責任,終止其資格。
委員資格終止的,業(yè)委會應(yīng)當公示,公示期不少于7日。終止資格的委員,應(yīng)當自公示之日起5日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物,移交給業(yè)委會;拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的,請街道辦責令移交,所在地公安機關(guān)予以協(xié)助,協(xié)助處理無果的,業(yè)委會可針對責任人依本條款約定提起訴訟。違約賠償最高為延誤事項損失的4倍。
第三十四條【會議時間及會議形式】業(yè)委會會議分為定期和臨時會議。定期會議每 月至少召開一次,召開時間為月初或月末。經(jīng)1/3以上業(yè)委會委員提議或主任委員認為有必要的,或者業(yè)委會就業(yè)主提議形成議案的,應(yīng)當及時召開業(yè)委會臨時會議。
業(yè)委會會議的每名委員具有同等表決權(quán)。
第三十五條【會議召集與參會人員】會議由主任委員負責召集和主持,主任因故不能或不履職的,由副主任委員召集主持,主任、副主任都不能履職的,由半數(shù)以上委員推舉一名委員召集和主持(繼續(xù)任職委員不足半數(shù)推選的,由業(yè)主代表大會協(xié)調(diào)指定召集的委員)。
召集人提前2日將會議通知及有關(guān)材料送達每位委員。
會議應(yīng)有過半數(shù)委員出席,委員因故不能參加會議的,提前1日向召集人說明,并履行請假手續(xù)。業(yè)委會委員不得委托他人出席業(yè)委會會議。
召集人應(yīng)提前2日在小區(qū)以書面形式公告會議議程,接受業(yè)主旁聽,并告知街道辦、社區(qū);業(yè)主代表大會應(yīng)安排代表列席業(yè)委會會議。
會議可邀請物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦、社區(qū)居委等人員列席。
須聽取意見和建議的會議,應(yīng)明確發(fā)言規(guī)則。
第三十六條【會議決議】會議形成的決議,須經(jīng)全體委員半數(shù)以上簽字同意通過。
以業(yè)主委員會的名義發(fā)布信息,必須經(jīng)業(yè)委會會議作出決定,加蓋業(yè)主委員會印章。
應(yīng)自作出決定之日起3日內(nèi),在物業(yè)網(wǎng)及小區(qū)公示,接受業(yè)主查詢和監(jiān)督。公告期不少于7日。業(yè)委會作出的決定自公告之日起對業(yè)主和業(yè)委會委員具有約束力。
第三十七條【會議記錄】業(yè)委會會議應(yīng)制作書面記錄,與會者簽字確認的記錄,及會議決議原件,應(yīng)編號存檔。持不同意見的委員可以在會議決議原件中注明個人保留意見,但應(yīng)執(zhí)行業(yè)委會會議的有效表決決定。
第三十八條【聯(lián)席會議】兩個或者兩個以上物業(yè)管理區(qū)域共有非市政道路或者其他配套設(shè)施設(shè)備的,本小區(qū)業(yè)主委員會應(yīng)當與相關(guān)業(yè)主委員會聯(lián)系,建立聯(lián)席會議制度。業(yè)主委員會聯(lián)席會議的事項,應(yīng)先行磋商,布置業(yè)主小組征集建議草案,形成擬表決議案,再分別由共有范圍的各物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主共同決定。
第六章 附則
第三十九條【表決質(zhì)疑的處理】有提出偽造、欺騙表決簽字質(zhì)疑的,按以下程序處理:①質(zhì)疑者簽署承諾書后復(fù)印表決票;②質(zhì)疑者與組織者簽署核查協(xié)議,約定提交筆跡鑒定發(fā)生的費用承擔:若偽造簽字,由組織者先承擔然后向偽造行為人追究責任,若簽字真實,由質(zhì)疑者承擔;③主張自己被“欺騙”但無法提供各方都認同證據(jù)的,以簽字為準。
第四十條【規(guī)則的生效】本規(guī)則自首次業(yè)主大會會議表決雙過半通過之日起生效。本小區(qū)管理規(guī)約中如有與本規(guī)則沖突之處,以本規(guī)則為準。
本規(guī)則如有與法律法規(guī)相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其它條款的效力。
第四十一條【規(guī)則修改、補充】全體業(yè)主表決通過的有關(guān)本規(guī)則的決定均是本規(guī)則的組成部分;本規(guī)則未盡事項可由業(yè)主代表大會會議補充及姐解;
本規(guī)則一旦通過修訂,應(yīng)按規(guī)定報區(qū)、街道主管部門備案。
第四十二條【規(guī)則保存與執(zhí)有】本規(guī)則全體業(yè)主各執(zhí)1份;業(yè)主委員會保存3份;物業(yè)所在區(qū)行政主管部門、街道辦、社區(qū)居民委員會各1份。
樂嘉花園業(yè)主大會
20**年9月20日
篇2:《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》表決結(jié)果公告
《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》表決結(jié)果公告
上海市/區(qū)花園村/業(yè)主大會公告
關(guān)于《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》表決
第二屆業(yè)主大會〔20**〕02號
上海市/區(qū)花園村/業(yè)主大會表決票統(tǒng)計于20**年7月12日在/居委會舉行,/區(qū)房辦、居委會、業(yè)委會成員參加。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定,對《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》的表決應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。本小區(qū)居住區(qū)域業(yè)主代表人數(shù)113人(其中裙房6人),建筑總面積15233.27平方米,委托居委會送達表決票113張,占業(yè)主人數(shù)100%,占總面積100%,符合業(yè)主大會會議召開條件。
表決結(jié)果如下:
《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》《專項維修資金管理規(guī)約》表決票數(shù)超過專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意,表決通過,上述規(guī)約將于20**年8月1日生效。
特此公告
上海市/區(qū)花園村/業(yè)主大會
篇3:《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》增加條款表決生效公告
關(guān)于《小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》增加條款表決生效公告
根據(jù)業(yè)委會和全體業(yè)主代表協(xié)調(diào)會的協(xié)調(diào)意見,就完善議事規(guī)則條款提交全體業(yè)主表決等事宜等三個議題,于20**年7月3日在本小區(qū)張貼的,就 “事項2”:
組織全體業(yè)主進行議事規(guī)則完善增加“參與率”條款和延續(xù)代表大會運行的表決,
20**年10月27日公示表決結(jié)果的本小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則【第二條】增加第4項:“全體業(yè)主和代表大會的有效表決,應(yīng)同時滿足已投票面積票權(quán)和人數(shù)票權(quán)分別超過小區(qū)兩項總票權(quán)的50%”。
已產(chǎn)生的業(yè)主代表和代表大會,按照本項議題的表決結(jié)果履職運行。”
從20**年7月3日公示至7月18日滿15天,至20**年9月19日,投票表決參與滿足“人數(shù)-面積”雙過半;投票的票數(shù)為人數(shù)權(quán)3758人,面積權(quán)371834.59平米,參與比例分別為人數(shù)權(quán)63.06%,面積權(quán)52.81%。
其中,同意“增加有效表決參與率條款,確認已產(chǎn)生的業(yè)主代表和代表大會”為人數(shù)權(quán)50.93%,面積權(quán)43.25%。依此前小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則,將已送達未投票計入已投的多數(shù)票,本次業(yè)主大會臨時會議表決,同意“增加第4項條款”的人數(shù)權(quán)和分別為87.87%和90.44%。本次臨時會議關(guān)于針對議事規(guī)則增加條款表決生效,特此公告。
說明1、5個片區(qū)(北區(qū)、單身公寓+商業(yè)街、睦鄰居、新北區(qū)、友鄰居)統(tǒng)計總?cè)藬?shù)5959戶、專有總面積704085.68m2;
說明2、5各片區(qū)參與投票統(tǒng)計比例匯總為:
確認增加 維持不變 棄權(quán) 總數(shù)
單身公寓: 人數(shù) 720 36 197 953
面積 38023.13 2268.55 9191.89 49483.57
睦鄰居: 人數(shù) 325 72 21 418
面積 420**.26 8907.06 3048.93 53959.25
友鄰居: 人數(shù) 565 70 60 695
面積 65494.39 9502.16 6697.81 81694.36
片區(qū)總和: 人數(shù) 3035 356 367 3758
人數(shù)占比 50.93% 5.97% 6.16% 63.06%
面積 304486.22 41022.59 26325.78 371834.59
面積占比 43.25% 5.83% 3.74% 52.81%
說明3、本公告張貼公示7日,請全體業(yè)主對可能的疏誤,在公示期內(nèi)向秣陵街道物管辦書面提交。
附:全體業(yè)主表決結(jié)果清單見展板張貼的附件
z花園小區(qū)業(yè)主代表大會
20**年9月20日