百園物業(yè)服務(wù)爭議與處理辦法

　　(初稿 20**年1月)

　　第一章 總則

　　第一條 根據(jù)中華人民共和國憲法、《民法通則》、《物權(quán)法》、《業(yè)主大會規(guī)程》和《百子灣家園業(yè)主公約》，特制定本辦法。

　　第二條 本規(guī)則僅適用于本物業(yè)管理區(qū)域。

　　第三條 本規(guī)則僅適用于本區(qū)域內(nèi)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)的企業(yè)或機(jī)構(gòu)(以下簡稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”)，就物業(yè)服務(wù)過程中，因服務(wù)品質(zhì)的分歧而產(chǎn)生的爭議。

　　業(yè)主因相鄰關(guān)系或因業(yè)主之間違反《業(yè)主公約》而產(chǎn)生的與物權(quán)和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量相關(guān)的爭議，適用本方法。

　　業(yè)主因?qū)Ρ疚飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)業(yè)主大會選舉的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的具體作為不滿或產(chǎn)生爭議，不適用規(guī)則。

　　第四條 “分項定價、按質(zhì)付費;繳費期限，自主選擇;尊重多數(shù)、保護(hù)個體;權(quán)利主張，義務(wù)限定;限時申告，時內(nèi)解決;爭議調(diào)解，四方居間;瑕疵扣除，余項繳納;雙方協(xié)商、無效可訟”，是本方法遵循的基本理念、原則與程序。

　　第五條 業(yè)主可根據(jù)《業(yè)主公約》規(guī)定，選擇《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的物業(yè)費繳費方式，但不在約定之內(nèi)的方式除外。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)爭議的處理，屬于強(qiáng)制程序;但調(diào)解的達(dá)成，應(yīng)遵循當(dāng)事人自愿的原則。

　　第七條 爭議的處理應(yīng)根據(jù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)當(dāng)年度經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)的《物業(yè)服務(wù)合同》，依照法律，依照業(yè)主共同決定，依照相關(guān)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的書面意見，根據(jù)客觀、公正和公平合理的原則進(jìn)行，以促進(jìn)當(dāng)事人互諒互讓，達(dá)成和解。

　　第二章 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的確認(rèn)

　　第八條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，指具體物業(yè)服務(wù)項目的時間約定、頻次約定、規(guī)格約定(含服務(wù)人數(shù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等合同約定內(nèi)容)，和物業(yè)服務(wù)合同中約定的電梯、管道、門禁、公共綠地等所有物業(yè)設(shè)施應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員的服務(wù)態(tài)度作為物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的附屬內(nèi)容，不作為物業(yè)服務(wù)爭議的判定依據(jù)，對業(yè)主人身及精神造成傷害的除外。

　　第九條 根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的《業(yè)主公約》、《物業(yè)服務(wù)合同》，以及業(yè)主共同決定，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)受聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)提供與合同約定的質(zhì)量相符合的物業(yè)服務(wù)。

　　國家或北京對具體物業(yè)服務(wù)項目有規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)符合該規(guī)定確定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn);在合同里有具體約定的除外。

　　在某一特殊時間段內(nèi)，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)根據(jù)國家或北京相關(guān)規(guī)定，或根據(jù)業(yè)主共同決定，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，有臨時或特殊約定的，該約定應(yīng)在確立后次日，本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并對約定該時間段內(nèi)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生約束效力。

　　第十條 業(yè)主委員會、監(jiān)事會和業(yè)主代表大會，應(yīng)根據(jù)《業(yè)主公約》和《業(yè)主議事規(guī)則》，在各自的權(quán)限內(nèi)，根據(jù)相關(guān)要求對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量定期給予評估;如該評估符合業(yè)主大會賦予各自治機(jī)構(gòu)的權(quán)限，則該評估的結(jié)果，可作為質(zhì)量評判依據(jù)。

　　業(yè)主自治機(jī)構(gòu)取得的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估，應(yīng)按照要求，及時在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)指定地方公示。

　　第十條 如對業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的質(zhì)量評估結(jié)果提出質(zhì)疑，業(yè)主可根據(jù)《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》的相關(guān)條款，委托本自然樓業(yè)主代表或本人直接，向業(yè)主代表大會提交質(zhì)詢提案。

　　第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)國家或北京相關(guān)規(guī)定，取得業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評估，該評估如作為質(zhì)量評判依據(jù)，應(yīng)符合業(yè)主共同決定的相應(yīng)條件。

　　第十二條 如爭議雙方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生爭議，可要求權(quán)威第三方提供相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)評判報告。權(quán)威第三方應(yīng)具備國家或北京政府或相關(guān)管理機(jī)構(gòu)賦予的相應(yīng)職責(zé)，或取得相應(yīng)資質(zhì)。

　　第三章 瑕疵與爭議的確認(rèn)

　　第十三條 如業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)瑕疵，應(yīng)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案或投訴，并取得《備案回執(zhí)》或《投訴單回執(zhí)》備查。

　　第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)如根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》內(nèi)容，在規(guī)定時間內(nèi)糾正或彌補(bǔ)瑕疵，并取得業(yè)主諒解或認(rèn)可，則視為物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行了相關(guān)服務(wù)內(nèi)容。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》，在規(guī)定時間內(nèi)糾正或彌補(bǔ)瑕疵，并取得業(yè)主諒解或認(rèn)可后，業(yè)主應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，支付相應(yīng)項目的物業(yè)費。取得業(yè)主諒解或認(rèn)可，以業(yè)主書面意見并簽字為準(zhǔn);口頭約定經(jīng)雙方認(rèn)可方為有效，任意一方在約定后否認(rèn)口頭約定且另一方?jīng)]有確定證據(jù)則視為口頭約定未發(fā)生。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能在規(guī)定時間內(nèi)糾正或彌補(bǔ)瑕疵，則視為發(fā)生物業(yè)服務(wù)爭議。

　　第十五條 業(yè)主應(yīng)在發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)爭議時，應(yīng)向業(yè)主委員會申告，填寫《物業(yè)服務(wù)爭議申告單》。

　　業(yè)主在申告物業(yè)服務(wù)爭議的同時，應(yīng)提交相應(yīng)證據(jù)，包括并不限于照片、錄像、錄音及其他物證;或該自然樓業(yè)主代表的書證;或業(yè)主委員會委員現(xiàn)場勘察，并出具書證;或取得無直接利害關(guān)系人的書證。

　　第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)在業(yè)主填寫《物業(yè)服務(wù)爭議申告單》后，出具《處理意見書》，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡快提供符合《物業(yè)服務(wù)合同》的相應(yīng)服務(wù)。

　　業(yè)主向業(yè)主委員會提出爭議申告，并填寫《物業(yè)服務(wù)爭議申告單》的日期，作為物業(yè)服務(wù)爭議的確認(rèn)時間;業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申告物業(yè)服務(wù)瑕疵并取得《備案回執(zhí)》或《投訴單回執(zhí)》的時間，作為物業(yè)服務(wù)爭議的發(fā)生時間。

　　第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)《處理意見書》，在規(guī)定時間內(nèi)糾正或彌補(bǔ)瑕疵，并取得業(yè)主諒解或認(rèn)可后，視為爭議處理完畢。取得業(yè)主諒解或認(rèn)可，以業(yè)主書面意見并簽字為準(zhǔn);口頭約定經(jīng)雙方認(rèn)可方為有效，任意一方在約定后否認(rèn)口頭約定且另一方?jīng)]有確定證據(jù)則視為口頭約定未發(fā)生。

　　爭議處理完畢后，業(yè)主應(yīng)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，在扣除該爭議發(fā)生時間與確認(rèn)時間之間的相應(yīng)服務(wù)費后，支付相應(yīng)項目的物業(yè)費。

　　第十八條 業(yè)主未向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案或投訴并取得《備案回執(zhí)》或《投訴單回執(zhí)》，視為物業(yè)服務(wù)瑕疵未發(fā)生;業(yè)主取得確實證據(jù)的除外。

　　業(yè)主未向業(yè)主委員會提出爭議申告并填寫《物業(yè)服務(wù)爭議申告單》，視為物業(yè)服務(wù)爭議未發(fā)生;業(yè)主取得確實證據(jù)的除外。

　　業(yè)主未投訴或為申告，視為物業(yè)服務(wù)瑕疵在可容忍范圍內(nèi)，未形成物業(yè)服務(wù)爭議，業(yè)主應(yīng)足額交付物業(yè)費。

　　第四章 爭議處理小組的組成

　　第十九條 物業(yè)服務(wù)爭議未能解決，爭議雙方應(yīng)在三天內(nèi)書面申請啟動爭議處理程序。

　　提出申請時，應(yīng)提交爭議事由、過程、主張和主張依據(jù)。

　　第二十條 爭議雙方未在生意未解決后三日內(nèi)申請啟動調(diào)解程序的，業(yè)主委員會應(yīng)在三日內(nèi)負(fù)責(zé)啟動爭議處理程序，并書面通知爭議雙方。

　　書面通知爭議雙方時，應(yīng)同時送交《物業(yè)服務(wù)爭議申告單》復(fù)印件和相關(guān)文件。

　　第二十一條 爭議處理程序啟動后，應(yīng)在七個工作日內(nèi)完成爭議處理小組的組建。

　　第二十二條 爭議處理小組應(yīng)包括業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會、業(yè)主代表大會和社區(qū)居民委員會各一人，并由業(yè)主委員會安排書記員一人。

　　書記員應(yīng)如實記錄爭議處理過程，但不參與處理意見。

　　第二十三條 業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會和業(yè)主代表大會的爭議處理人員，可根據(jù)爭議雙方提出的學(xué)歷、專業(yè)、職業(yè)等要求，在相應(yīng)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)內(nèi)選擇，但爭議雙方不應(yīng)提出超出業(yè)主自治機(jī)構(gòu)人員選擇范圍的選擇條件。

　　在相應(yīng)業(yè)主自治機(jī)構(gòu)內(nèi)，應(yīng)由負(fù)責(zé)處理相關(guān)事物的相應(yīng)責(zé)任人參加;條件符合的備選人員達(dá)到2個以上時，應(yīng)采用抽簽決定的方式，抽簽過程由業(yè)主委員會實施，由監(jiān)事會監(jiān)督。

　　第二十四條 社區(qū)居民委員會的爭議處理人員，原則上由社區(qū)人民調(diào)解員擔(dān)任，也可由社區(qū)居民委員會自行安排。

　　如社區(qū)居民委員會接到在業(yè)主委員會的書面告知并取得簽收函后，未在書面告知中確定的時間內(nèi)安排參加爭議處理小組的具體人員，視為社區(qū)居民委員會決定不參與該處理小組。

　　第二十五條 任何參加爭議處理小組的相關(guān)人員，均應(yīng)遵守利益回避原則。

　　利益回避原則包括但不限于：與爭議雙方雙方存在公開或非公開的雇傭關(guān)系、業(yè)務(wù)往來關(guān)系、商業(yè)合作關(guān)系及其他足以影響任職的關(guān)系等等;與爭議雙方有既往糾紛未解決或正發(fā)生糾紛的情況;與爭議雙方有親屬關(guān)系、異產(chǎn)毗臨關(guān)系等。

　　第二十六條 參加爭議處理小組的人員，應(yīng)簽署公正聲明。

　　該聲明作為該爭議處理過程的必要文件存檔。

　　第二十七條 爭議處理小組成立后，應(yīng)在三日內(nèi)，將組成人員名單和處理日程，書面送交爭議雙方。

　　第二十八條 爭議處理小組應(yīng)在成立后三日內(nèi)，組織第一次會議，討論該次爭議適用的文件依據(jù)。

　　文件依據(jù)由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)整理和提交。

　　第五章 爭議的處理與調(diào)解

　　第二十九條 開始爭議處理時，爭議處理小組應(yīng)向雙方確認(rèn)《物業(yè)服務(wù)合同文本》和《物業(yè)服務(wù)爭議申告單》復(fù)印件，由雙方確認(rèn)該爭議存在，包括時間、事由。

　　第三十條 爭議處理小組應(yīng)向雙方確認(rèn)當(dāng)次調(diào)解適用的文件依據(jù)，包括但不限于：《業(yè)主公約》、《業(yè)主議事規(guī)則》、《物業(yè)服務(wù)爭議與處理辦法》、《物業(yè)服務(wù)合同》，國家或地方相關(guān)規(guī)定，行業(yè)主管部門或相關(guān)機(jī)構(gòu)確定的標(biāo)準(zhǔn)。

　　第三十一條 根據(jù)順序，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)依次陳述各自對事實的認(rèn)識和主張。

　　第三十二條 爭議處理小組應(yīng)征詢爭議雙方是否采用調(diào)解的方式處理檔次爭議。

　　如爭議雙方書面同意調(diào)解，進(jìn)入調(diào)解程序。

　　如爭議雙方不同意調(diào)解，進(jìn)入處理程序。

　　第三十三條 爭議處理小組可以采用其認(rèn)為有利于爭議雙方達(dá)成和解的方式對爭議進(jìn)行調(diào)解。這種方式包括但不限于：

　　(一) 調(diào)解程序開始之后，爭議處理小組可以單獨或同時會見當(dāng)事人及其代理人進(jìn)行調(diào)解;

　　(二) 爭議處理小組單獨會見一方當(dāng)事人的，可向他方當(dāng)事人通報單獨會見的情況，爭議雙方另有要求的除外;

　　(三) 爭議處理小組可以對爭議進(jìn)行面對面的調(diào)解，也可以進(jìn)行背對背的調(diào)解;

　　(四) 在調(diào)解過程中，爭議處理小組可以要求當(dāng)事人，提出書面或口頭的建議或方案;

　　(五) 爭議處理小組可以根據(jù)具體事情，在征得當(dāng)事人同意后，聘請有關(guān)專家就技術(shù)性問題提供咨詢建議或鑒定意見;所需費用應(yīng)事先告知雙方，并取得費用支付方書面同意;

　　(六) 爭議處理小組可以要求爭議雙方提交補(bǔ)充材料;

　　(七) 在調(diào)解過程中，爭議處理小組可以根據(jù)已掌握的情況，依據(jù)公平合理的原則，向爭議雙方提出解決爭議的建議;

　　(八) 經(jīng)過調(diào)解，在爭議雙方之間仍無法達(dá)成和解的情況下，爭議處理小組可以提出最后的建議或方案。

　　第三十四條 爭議處理小組在爭議雙方不同意調(diào)解而采用處理方式。

　　(一) 處理程序開始之后，爭議處理小組應(yīng)請雙方充分陳述各自理由;

　　(二) 爭議處理小組應(yīng)要求爭議雙方各自提交充分證據(jù);

　　(三) 爭議處理小組應(yīng)提出獨立意見，并向雙方出具獨立意見的依據(jù)，征求雙方是否認(rèn)可;

　　(四) 爭議處理小組可以提出最后的建議或方案。

　　第三十五條 采用調(diào)解或處理程序，爭議處理小組均應(yīng)在程序完成時，向雙方出具《物業(yè)服務(wù)爭議處理意見書》。

　　《處理意見書》應(yīng)由處理小組人員簽名，并加蓋業(yè)主委員會章。

　　無論是否雙方是否認(rèn)可《處理意見書》，爭議處理過程的備忘錄，均應(yīng)要求爭議雙方簽字確認(rèn)。

　　第三十六條 爭議處理過程可以錄音、錄像，可以旁聽，但應(yīng)取得雙方的共同認(rèn)可。

　　第三十七條 爭議處理意見應(yīng)不損害業(yè)主全體利益，不得因爭議而出具減免物業(yè)維護(hù)成本的處理意見。

　　第三十八條 《物業(yè)服務(wù)爭議處理意見書》應(yīng)一式三份，爭議雙方各保留一份，業(yè)主委員會保留一份備案。

　　第三十九條 爭議雙方不同意《物業(yè)服務(wù)爭議處理意見書》，可以申請其他部門的仲裁、或提起訴訟。

　　爭議處理過程的備忘錄、雙方提交的證據(jù)、《物業(yè)服務(wù)爭議處理意見書》，均應(yīng)作為旁證，向相關(guān)部門提交。

　　第六章 爭議的繳費

　　第四十條 處理或調(diào)解物業(yè)服務(wù)爭議，不得收取任何費用;但應(yīng)雙方要求或經(jīng)雙方任意一方同意，有關(guān)專家就技術(shù)性問題提供咨詢建議或鑒定意見;所需費用應(yīng)事先告知雙方，并取得費用支付方書面同意。

　　第四十一條 物業(yè)服務(wù)爭議達(dá)成和解后，減免費用范圍應(yīng)僅限于該次爭議鎖涉及的服務(wù)標(biāo)的的物業(yè)服務(wù)費(人力成本以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)相應(yīng)利潤)部分，不涉及與該服務(wù)標(biāo)的相關(guān)涉的物業(yè)維護(hù)成本部分。

　　第四十二條 物業(yè)服務(wù)爭議標(biāo)的的所設(shè)期限，應(yīng)自向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申告物業(yè)服務(wù)瑕疵并取得《備案回執(zhí)》或《投訴單回執(zhí)》的時間，至該次爭議和解后，物業(yè)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)爭議處理意見書》提出的彌補(bǔ)或糾正瑕疵的完成時間。

　　該完成時間應(yīng)由業(yè)主書面簽字認(rèn)可。

　　第四十三條 《百子灣家園物業(yè)服務(wù)爭議與處理辦法》應(yīng)與當(dāng)年經(jīng)業(yè)主大會審議，并經(jīng)業(yè)主大會表決通過后生效的《物業(yè)服務(wù)合同》配套使用。

　　如《物業(yè)服務(wù)合同》中對當(dāng)年度服務(wù)爭議與處理辦法有特殊約定，以《物業(yè)服務(wù)合同》為準(zhǔn)。

　　第四十四條 本《百子灣家園物業(yè)服務(wù)爭議與處理辦法》，自 年 月 日起生效。

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篇2：談住宅物業(yè)服務(wù)收費爭議問題對策

　　在住宅物業(yè)服務(wù)收費過程中，常常容易發(fā)生爭議，有的是由于理解有誤，有的是因為操作不當(dāng)，有的是緣于各地物業(yè)服務(wù)收費政策或具體規(guī)定的差異筆者擬在整理、歸納相關(guān)爭議問題的基礎(chǔ)上，綜合比較和借鑒地方政策，進(jìn)行適當(dāng)闡釋和分析。

　　物業(yè)服務(wù)收費的構(gòu)成

　　《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)》第七條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用、綠化養(yǎng)護(hù)費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護(hù)費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用、辦公費用、管理費分?jǐn)偂⒐潭ㄙY產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成、為了避免實踐中的爭議，必須明確以下兩點：

　　一是明確可以從物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用中獨立出來的項目 對此，應(yīng)堅持以下原則：只有政策明確規(guī)定可以另行收費的共用設(shè)施設(shè)備，才能另行收費；沒有政策明確規(guī)定的只能視為“物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護(hù)費用”的應(yīng)有部分。

　　例如，實行政府指導(dǎo)價的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按照現(xiàn)行規(guī)定對北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的電梯、水泵、安防、消防等設(shè)施設(shè)備日常運行維護(hù)另行收費：但是，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)主張另行收取避雷針檢測與中水設(shè)備維修費用，與法無據(jù)。

　　二是把握不能列入物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成的相關(guān)費用、要嚴(yán)格執(zhí)行國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位委托代收服務(wù)費用的，可向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　應(yīng)當(dāng)指出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主及供水供電企業(yè)代收、代繳水電費用時，應(yīng)注意把握以下問題，防止發(fā)生矛盾糾紛：一方面，盡量不要成為物業(yè)管理區(qū)域水電總表的用戶，而宜與供水供電企業(yè)形成收多少繳多少的代收代繳關(guān)系，避免承擔(dān)水電損耗費用與業(yè)主欠費風(fēng)險在此，應(yīng)注意援引地方政策，妥善維護(hù)自身合法權(quán)利，例如，20**年《福建省物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。

　　另一方面，應(yīng)注意物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)限問題，不能通過代收代繳水電費來達(dá)到催收欠費的目的、例如，20**年《廣州市供電與用電管理規(guī)定》第三十四條和第三十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他負(fù)有管理職責(zé)的單位，不得以用戶欠繳物業(yè)管理費用或者其他原因為由中斷用戶的正常用電，，違反本規(guī)定中斷用戶正常用電的，由經(jīng)貿(mào)行政主管部門責(zé)令立即恢復(fù)供電，并處以2000元以上10000元以下罰款。

　　物業(yè)服務(wù)收費的服務(wù)范圍及責(zé)任歸屬

　　一要與特約服務(wù)進(jìn)行區(qū)分一般而言，除非物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主有特別約定，物業(yè)服務(wù)收費的服務(wù)范圍僅限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施m.dewk.cn設(shè)備的日常運行和維護(hù)，其相應(yīng)的責(zé)任范圍維護(hù)也限于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，例如，某小區(qū)王先生在自家樓下4單元至5單元之間行走時，被一塊樓上掉下的玻璃砸傷頭部由于無法查清玻璃由誰家墮落，王先生把該樓4、5單元二樓以上住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同告上法庭。這里，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，取決于玻璃的產(chǎn)權(quán)歸屬與管理主體。如果是公共樓道的玻璃，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)；如果不是公共樓道的玻璃，則由業(yè)主個人或共同負(fù)責(zé)。

　　二要與結(jié)果責(zé)任進(jìn)行區(qū)分。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)是一種行為責(zé)任，即配合公共權(quán)力部門做好住宅小區(qū)的治安防范工作物業(yè)服務(wù)企業(yè)只要履行了規(guī)定或約定的秩序維護(hù)義務(wù)，即使發(fā)生了治安案件、刑事案件、交通事故，也可免除自己的責(zé)任。

　　三要與責(zé)任保險進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)《北京市經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》，經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)為0．55元／建筑平方米?月，其中包含0．04元／建筑平方米?月的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，其由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按不高于指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收取，根據(jù)收費標(biāo)準(zhǔn)足額向保險公司投保，并將保單和保費收據(jù)進(jìn)行公示。也就是說，公眾責(zé)任險的費用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳的費用，并不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行支配的范疇，不投保就不能收取保險費用。

　　特殊情形的物業(yè)服務(wù)收費政策

　　主要有以下三種情形：一是空置住宅的物業(yè)服務(wù)費用。一般來說，物業(yè)服務(wù)是受規(guī)模約束較強(qiáng)的服務(wù)，并定向服務(wù)于物業(yè)管理區(qū)域的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，不因為業(yè)主對住宅的通常使用狀態(tài)而在收費政策上有所差異，但“住改商”的除外，因為住宅改為商業(yè)用途會明顯加大物業(yè)服務(wù)的成本。值得注意的是，有的地方似乎采用了“住改商”的類似思維，20**年《西寧市物業(yè)管理條例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)交付后，業(yè)主未實際入住的，按應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費數(shù)額的70％交納費用，而20**年《石家莊市物業(yè)管理條例修訂案》進(jìn)一步規(guī)定，連續(xù)無人居住、使用、裝修空置三個月以上的物業(yè)，空置期間按20％繳納物業(yè)服務(wù)費。

　　二是分期開發(fā)住宅的物業(yè)服務(wù)費用、需要說明的是，江蘇省鹽城市的政策值得借鑒，符合公平原則。鹽城市規(guī)定，實行政府指導(dǎo)價的前期物業(yè)管理住宅小區(qū)，在前期物業(yè)管理服務(wù)期間，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，或