鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施辦法(20**)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理工作實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制。各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)：
(一)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實(shí)扶持政策;
(二)明確物業(yè)管理行政主管部門(mén)、各街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)物業(yè)管理機(jī)構(gòu);
(三)建立由物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和規(guī)劃、城市管理、公安、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、工商等部門(mén)參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的重大問(wèn)題，牽頭組織有關(guān)部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法、違規(guī)行為開(kāi)展集中整治;
(四)健全由物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、基層人民調(diào)解委員會(huì)等組成的物業(yè)管理糾紛處理機(jī)制，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中發(fā)生的各類(lèi)矛盾和糾紛;
(五)建立物業(yè)服務(wù)應(yīng)急管理機(jī)制和長(zhǎng)效管理機(jī)制;
(六)對(duì)舊住宅區(qū)配套設(shè)施不全的，有計(jì)劃地組織綜合整治，提升配套水平，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
第四條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作：
(一)研究制定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃、行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)配套政策和示范文本等;
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)相關(guān)工作;
(三)建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人信用信息管理辦法;
(四)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
第五條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作：
(一)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的指導(dǎo)監(jiān)督;
(二)指導(dǎo)和配合街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好業(yè)主自治組織籌建、換屆及日常工作的監(jiān)督;
(三)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管及信用信息核查管理工作;
(四)指導(dǎo)和協(xié)調(diào)舊住宅小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)工作;
(五)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為。
第六條 街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作：
(一)建立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，公開(kāi)投訴電話、辦公地址;
(二)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系;
(三)建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，接受和處理群眾的投訴和糾紛，指導(dǎo)社區(qū)居(村)民委員會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)等組織及時(shí)協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理中的矛盾和糾紛;
(四)制定物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，落實(shí)物業(yè)應(yīng)急管理機(jī)制;
(五)負(fù)責(zé)業(yè)主自治組織的籌建、換屆等相關(guān)工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主自治組織的日常工作，建立業(yè)主自治組織檔案;
(六)協(xié)調(diào)建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。
第七條 規(guī)劃、城市管理、公安、物價(jià)、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、環(huán)境保護(hù)、民防、工商等有關(guān)部門(mén)，按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。
第八條 市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)督，積極調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，規(guī)范從業(yè)行為，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護(hù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分以有利于實(shí)施物業(yè)管理為原則，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、業(yè)主人數(shù)、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設(shè)等因素確定。
建設(shè)單位在向規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)住宅建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理區(qū)域的劃分。規(guī)劃行政主管部門(mén)在審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域劃分的意見(jiàn)。
第十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分遵循以下規(guī)定：
(一)同一規(guī)劃區(qū)域內(nèi)地上、地下建筑物及其構(gòu)筑物和共用設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場(chǎng)地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)住宅物業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)的非住宅物業(yè)與住宅物業(yè)，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(三)分期建設(shè)或者由兩個(gè)以上建設(shè)單位共同開(kāi)發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，其配套的設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(四)其他可以劃分物業(yè)管理區(qū)域的情形。
上述情形中，配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用并符合規(guī)劃建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案要求且能夠區(qū)分建筑物所有權(quán)的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域，但規(guī)劃行政主管部門(mén)有明確要求的除外。
第十一條 新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域劃分是物業(yè)管理方案的重要組成部分，建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷(xiāo))售許可證前，應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案，并提交以下材料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域檔案登記表;
(二)立項(xiàng)批文;
(三)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(四)土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(五)規(guī)劃條件書(shū)和規(guī)劃總平面圖;
(六)其他相關(guān)材料。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明的相關(guān)內(nèi)容在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中明示。
第十二條 新建物業(yè)出售前，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整原有規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，原物業(yè)管理區(qū)域劃分不符合本辦法第九條、第十條的，應(yīng)當(dāng)重新劃分物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋已經(jīng)預(yù)(銷(xiāo))售的，建設(shè)單位調(diào)整規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)規(guī)劃行政主管部門(mén)審核前，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)買(mǎi)受人意見(jiàn)。重新劃分物業(yè)管理區(qū)域后，由建設(shè)單位向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)重新備案。
已劃定物業(yè)管理區(qū)域并實(shí)施物業(yè)管理但尚未向物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
已投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域的，由轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理區(qū)域劃分前應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主進(jìn)行公示。
第十三條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。
物業(yè)管理區(qū)域檔案應(yīng)當(dāng)載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專(zhuān)有部分?jǐn)?shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設(shè)單位以及其他需要載明的事項(xiàng)。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)
第十四條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約(含臨時(shí)管理規(guī)約，下同)行使權(quán)利，自覺(jué)履行法定和約定的義務(wù)。
第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)按程序提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)，并在選舉業(yè)主委員會(huì)成員時(shí)，享有被選舉權(quán);
(五)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(六)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同);
(七)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(八)監(jiān)督物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(九)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益的，有權(quán)依法向人民法院提起訴訟;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用及公共秩序、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
(五)遵守物業(yè)服務(wù)合同(含前期物業(yè)服務(wù)合同)的相關(guān)約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)(含電梯運(yùn)行電費(fèi)，下同)等費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主戶數(shù)超過(guò)300戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，履行業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。業(yè)主代表由業(yè)主大會(huì)籌備組以幢、單元、樓層等為單位推薦出1至5名候選人，經(jīng)相關(guān)業(yè)主選舉產(chǎn)生。參加業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于業(yè)主代表大會(huì)7日前，就會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求所代表的業(yè)主意見(jiàn)。業(yè)主代表的任期與當(dāng)屆的業(yè)主委員會(huì)任期相同。
第十八條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱(chēng)業(yè)主大會(huì))會(huì)議：
(一) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上的;
(二) 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到50%以上的。
第十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的要求，報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域備案證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(三)業(yè)主名冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的清單及證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第二十條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的費(fèi)用，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位在報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需文件資料時(shí)，應(yīng)當(dāng)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)商定籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用，并將籌備費(fèi)用一次性交至街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代管。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用單獨(dú)列賬，獨(dú)立核算。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)后，籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備費(fèi)用的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第二十一條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等派員組成。籌備組中的業(yè)主成員由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書(shū)面委托書(shū)。
籌備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的60%。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。
籌備組中業(yè)主代表的推薦辦法由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，并向全體業(yè)主公布。籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起7日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
籌備組正式開(kāi)展工作前，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)籌備組成員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。
第二十二條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起90日內(nèi)完成下列籌備工作，并組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內(nèi)容;
(二)擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則草案;
(三)確定業(yè)主身份(含業(yè)主姓名及所擁有的專(zhuān)有部分面積)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)，監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)派員擔(dān)任;
(四)擬定首屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人條件、名單和選舉辦法;
(五)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)方案、表決規(guī)則;
(六)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
對(duì)前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)15日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間以書(shū)面形式向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面意見(jiàn)之日起7日內(nèi)集體討論決定是否采納并書(shū)面答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)成立后，籌備組自動(dòng)解散。籌備組未在90日內(nèi)完成前款所述籌備工作的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)書(shū)面公告籌備組解散。籌備階段發(fā)生訴訟、復(fù)議，或者對(duì)籌備組成員有異議的，訴訟、復(fù)議和異議處理期間不包含在籌備期限內(nèi)。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)，并履行相關(guān)職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則;
(二)選舉或者更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(三)制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(四)選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，審議和批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同;
(五)依法決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金籌集、使用、管理事項(xiàng)并監(jiān)督實(shí)施;
(六)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集方式并監(jiān)督使用;
(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(八)改變共用部分的用途;
(九)制定、修改共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配、使用方案;
(十)法律、法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，每年不少于一次。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：
(一)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日前通知全體業(yè)主。召開(kāi)住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知社區(qū)居(村)民委員會(huì)。社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄，并妥善保存。
第二十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主;無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人簽名。具體表決方式應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
鼓勵(lì)運(yùn)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)開(kāi)展業(yè)主自治活動(dòng)，業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組議事可以采用紙質(zhì)或者手機(jī)信息、電子郵件、APP平臺(tái)等方式實(shí)行實(shí)名制表決。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，在物業(yè)管理活動(dòng)中應(yīng)當(dāng)維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，履行下列職責(zé)：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會(huì)的工作情況;
(三)草擬業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約和業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則及修改方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;
(四)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)草擬共用部分和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;
(六)督促業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用;
(七)草擬專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;
(八)草擬改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會(huì)表決;
(九)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約及其他有關(guān)規(guī)章制度;
(十)及時(shí)將業(yè)主大會(huì)的有關(guān)決定和決議向全體業(yè)主公布，并負(fù)責(zé)執(zhí)行和組織實(shí)施;
(十一)聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(十二)接受街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合做好社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛;
(十三)法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第二十七條 業(yè)主委員會(huì)實(shí)行任期制，每屆任期3至5年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)由5至11人的單數(shù)委員組成，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)是否實(shí)行差額選舉以及實(shí)行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會(huì)實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)委員且得票數(shù)過(guò)半數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員，并在業(yè)主委員會(huì)委員出缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)委員人數(shù)由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定，但最多不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)委員總數(shù)的50%。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。
第二十八條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案，并向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
(一)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表;
(二)業(yè)主委員會(huì)委員名單(含委員基本情況和分工情況);
(三)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約;
(四)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;
(五)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明。備案材料不齊全的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知須補(bǔ)齊的材料;備案材料齊全但存在爭(zhēng)議的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)可以暫不出具備案證明，但應(yīng)當(dāng)書(shū)面說(shuō)明暫不予備案的理由。業(yè)主委員會(huì)違反法律、法規(guī)以虛假資料取得備案的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)備案，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主委員會(huì)在轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)標(biāo)注當(dāng)選屆數(shù)及任期。業(yè)主大會(huì)印章由社區(qū)居(村)民委員會(huì)代為保管。業(yè)主大會(huì)印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)會(huì)議的決定，在社區(qū)居(村)民委員會(huì)監(jiān)督下使用。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主委員會(huì)印章管理規(guī)定，并指定專(zhuān)人保管印章。業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)在其職責(zé)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的決定使用。
第二十九條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)日常工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，也可以由全體業(yè)主分?jǐn)偅唧w經(jīng)費(fèi)額度由業(yè)主委員會(huì)提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后執(zhí)行。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由社區(qū)居(村)民委員會(huì)代為保管，社區(qū)居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，專(zhuān)戶存儲(chǔ)，監(jiān)督使用。
業(yè)主委員會(huì)每半年應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)的委員可以獲得一定數(shù)額的津貼。津貼來(lái)源在業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)中列支，津貼標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定后在業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則中確定。業(yè)主委員會(huì)委員不得接受本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的津貼。
第三十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定召開(kāi)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員的提議，應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托代理人參加會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的內(nèi)容和議程，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)制作書(shū)面記錄并存檔，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會(huì)委員的簽字確認(rèn)，并自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第三十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表有下列情形之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員或者代表資格：
(一)以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的;
(二)不履行委員、業(yè)主代表職責(zé)的;
(三)利用委員、代表資格謀取私利或者本人、配偶及其直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)有利害關(guān)系的;
(四)不遵守管理規(guī)約、拒不履行業(yè)主義務(wù)的;
(五)侵害他人合法權(quán)益的;
(六)有不良信用記錄的;
(七)因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表的。
第三十二條 業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表因本辦法第三十一條情形資格終止的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于7日。業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表出現(xiàn)空缺時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)補(bǔ)足。業(yè)主委員會(huì)委員候補(bǔ)辦法由業(yè)主大會(huì)決定或者在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時(shí)，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)委員因客觀原因集體辭職或者委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，由社區(qū)居(村)民委員會(huì)在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)委員、業(yè)主代表資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)委會(huì)的監(jiān)督下移交給業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì)委員、新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十三條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并報(bào)告轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
業(yè)主委員會(huì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不組織換屆選舉的，街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉;逾期仍不組織的，可以由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)參照本辦法第二十一條、第二十二條，組織選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。原業(yè)主委員會(huì)委員怠于或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)檔案資料、財(cái)物、印章等在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居(村)委會(huì)的監(jiān)督下移交新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會(huì)可以向公安派出所提出協(xié)助移交，公安派出所應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會(huì)公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會(huì)公共利益。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第三十五條 業(yè)主委員會(huì)任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒覆块T(mén)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)同時(shí)將變更情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第三十六條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì)代行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)職責(zé)：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)指導(dǎo)后仍不能成立的。
第三十七條 物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)、社區(qū)服務(wù)機(jī)構(gòu)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成。物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦，也可以由社區(qū)居(村)民委員會(huì)推薦，業(yè)主代表最終由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)確定，物業(yè)管理委員會(huì)其他成員應(yīng)當(dāng)由其所在單位出具書(shū)面委托。業(yè)主對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)成員有異議的，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)解決。
物業(yè)管理委員會(huì)成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為5至11人的單數(shù)，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于總?cè)藬?shù)的60%。物業(yè)管理委員會(huì)主任由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)代表?yè)?dān)任。
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理委員會(huì)的成員名單、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則等內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起30日內(nèi)應(yīng)當(dāng)持下列材料到轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
(一)物業(yè)管理委員會(huì)備案申請(qǐng)表;
(二)物業(yè)管理委員會(huì)成員的身份證明(含委員基本情況和分工情況);
(三)管理規(guī)約、物業(yè)管理委員會(huì)議事規(guī)則;
(四)其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案并出具書(shū)面?zhèn)浒缸C明。物業(yè)管理委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制物業(yè)管理委員會(huì)印章。
第三十八條 物業(yè)管理委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)就相關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7個(gè)工作日。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間以書(shū)面形式向物業(yè)管理委員會(huì)提出意見(jiàn)，物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)給予書(shū)面答復(fù)。
物業(yè)管理委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同期限一般不得超過(guò)3年。街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)對(duì)能夠召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)備案之日起停止其職責(zé)，并在10日內(nèi)與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)。
第三十九條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：
(一)推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議;
(二)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造;
(三)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項(xiàng)。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組作出的決定應(yīng)當(dāng)符合管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定，不得違反業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)作出的決定，并在作出決定后7日內(nèi)告知業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則執(zhí)行。
第四十條 業(yè)主大會(huì)籌備組中的業(yè)主代表、業(yè)主代表大會(huì)的業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)的委員、物業(yè)管理委員會(huì)的業(yè)主代表由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、具備必要的工作時(shí)間的業(yè)主擔(dān)任，最高任職年齡可在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定。
業(yè)主有下列情形，不得擔(dān)任上述職務(wù)，已擔(dān)任上述職務(wù)的，應(yīng)當(dāng)終止其職務(wù)并予以公示：
(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再具備業(yè)主資格的;
(二)喪失民事行為能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)使用物業(yè)行為的;
(五)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、汽車(chē)停放費(fèi)用和住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用的;
(六)違法出租房屋的;
(七)非法接受、索取建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益或者報(bào)酬的;
(八)其他違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等不宜擔(dān)任的情形。
第四章 前期物業(yè)管理
第四十一條 新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。鼓勵(lì)銷(xiāo)售后形成多個(gè)業(yè)主的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第四十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)及物業(yè)承接查驗(yàn)所需費(fèi)用，費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)及支付方式由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施等因素協(xié)商確定。物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)用于購(gòu)買(mǎi)物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購(gòu)資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中明確載明。物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，提交以下材料報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
(一)建設(shè)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
(二)物業(yè)管理區(qū)域的備案證明、擬當(dāng)期預(yù)銷(xiāo)售樓宇的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證;
(三)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū);
(四)招標(biāo)文件;
(五)招標(biāo)代理委托合同(適用委托機(jī)構(gòu)代理);
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令建設(shè)單位改正。
第四十四條 建設(shè)單位在招投標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。建設(shè)單位向中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，提交以下材料向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
(一)開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程;
(二)確定中標(biāo)人的方式及理由;
(三)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告;
(四)中標(biāo)人的投標(biāo)文件。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具中標(biāo)備案通知書(shū)。
第四十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格行政主管部門(mén)備案。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、價(jià)格行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案通知書(shū)。
第四十六條 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，并通過(guò)招投標(biāo)方式另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)及價(jià)格行政主管部門(mén)重新辦理備案手續(xù)。
第四十七條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定。
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)買(mǎi)受人按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額承擔(dān)。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同(符合竣工驗(yàn)收條件)、入住通知書(shū)約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。
第四十八條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積4‰的比例配置物業(yè)服務(wù)用房，其中：2.5‰為辦公用房，1.5‰為經(jīng)營(yíng)用房，低于100平方米的按照100平方米配置，并無(wú)償移交。物業(yè)服務(wù)用房中用于業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房的，應(yīng)當(dāng)按照配置物業(yè)服務(wù)用房的比例合理確定，一般按照建筑面積20至40平方米配置。物業(yè)服務(wù)用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主。
集中建設(shè)的保障性住房還應(yīng)當(dāng)按照不低于地上地下總建筑面積3‰增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)性用房，收益用于彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。
第四十九條 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在住宅小區(qū)中心區(qū)域或者住宅小區(qū)出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。物業(yè)服務(wù)用房建造的基本標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量和安全的要求，內(nèi)墻應(yīng)當(dāng)刷涂料，頂棚吊頂或者刷涂料，地面鋪瓷磚，衛(wèi)生間墻地面鋪貼瓷磚，安裝衛(wèi)生潔具，具有上下水、供電等正常使用功能;住宅小區(qū)內(nèi)配置通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)寬帶等設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。不得將電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、車(chē)棚、車(chē)庫(kù)、室內(nèi)層高不足2.2米的房屋計(jì)入物業(yè)服務(wù)用房面積。
物業(yè)服務(wù)用房不計(jì)入分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e，建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房并申請(qǐng)登記。物業(yè)服務(wù)用房不得買(mǎi)賣(mài)和抵押。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)的原則。
現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)物業(yè)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限，最長(zhǎng)不超過(guò)10日。
承接查驗(yàn)后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。
物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持下列文件向轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理備案手續(xù)：
(一)臨時(shí)管理規(guī)約;
(二)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(三)建設(shè)單位移交資料清單;
(四)查驗(yàn)記錄;
(五)交接記錄;
(六)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)對(duì)于提交材料齊全、符合要求的，應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)予以備案，并出具備案證明。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在備案后將物業(yè)承接查驗(yàn)情況及備案證明，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。
物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，在業(yè)主委員會(huì)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督確認(rèn)下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案，或者向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)移交。
第五章 物業(yè)服務(wù)
第五十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并按照資質(zhì)等級(jí)承接物業(yè)項(xiàng)目。
外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)?shù)绞形飿I(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第五十四條 業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主委員會(huì)招標(biāo)前，應(yīng)當(dāng)擬定選聘方案。選聘方案包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等相關(guān)內(nèi)容。選聘方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者實(shí)施自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第五十五條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)(含人員配置)、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決證明報(bào)轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)備案。
第五十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)征求專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人;要求更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示。
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)生更換的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實(shí)安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)招用人員在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開(kāi)展的門(mén)衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)均屬保安服務(wù)行為，相關(guān)保安人員及保安服務(wù)應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家保安服務(wù)管理的有關(guān)規(guī)定，依法接受公安機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)保安服務(wù)管理具體辦法由公安部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)另行制定。
第五十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)等費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。業(yè)主在約定相關(guān)事項(xiàng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知物業(yè)使用人。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)在房屋轉(zhuǎn)讓合同中載明物業(yè)服務(wù)相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)結(jié)算情況等。
業(yè)主、物業(yè)使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，向人民法院提起訴訟。業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及管理規(guī)約等行為，經(jīng)仲裁裁決或者司法判決確認(rèn)后仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人征信系統(tǒng)。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符的原則確定，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)由業(yè)主大會(huì)決定;非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開(kāi)展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及消費(fèi)物價(jià)指數(shù)變動(dòng)情況，制定物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布。價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以由雙方另行約定。
第六十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況如實(shí)公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r如實(shí)公示，每年公示不少于一次。公共水電費(fèi)等物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的費(fèi)用，按照實(shí)際費(fèi)用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分?jǐn)偂](méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂I(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的共用場(chǎng)地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的公共水電費(fèi)等費(fèi)用分?jǐn)偳闆r提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)答復(fù)。
建設(shè)單位在新建住宅建設(shè)時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)幢、單元范圍內(nèi)業(yè)主使用的電梯、水泵等共用設(shè)施設(shè)備安裝獨(dú)立的計(jì)量器具，便于公共水電費(fèi)等費(fèi)用的計(jì)量與分?jǐn)偂?/p>
第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取代辦手續(xù)費(fèi)。
第六十二條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費(fèi)用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面委托協(xié)議，明確委托的主要事項(xiàng)和費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。
業(yè)主或物業(yè)使用人未按約定交納公共水電費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納;逾期不交納的，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以會(huì)同物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法追繳。
專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和涉及公共安全的服務(wù)。
第六十三條 業(yè)主大會(huì)決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。
業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起15日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會(huì)或者在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：
(一)移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開(kāi)辦費(fèi)購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn);
(二)移交本辦法第五十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;
(四)移交結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的相關(guān)費(fèi)用資料;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對(duì)雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當(dāng)事人提出終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月書(shū)面告知另一方當(dāng)事人和轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第六十四條 轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。
被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、對(duì)業(yè)主大會(huì)的決定有異議等為由拒絕辦理交接。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，轄市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期撤出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行接管。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)終止物業(yè)服務(wù)合同的，在未落實(shí)物業(yè)管理期間，由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)實(shí)施臨時(shí)管理。臨時(shí)管理期間的服務(wù)內(nèi)容及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，參照市、轄市價(jià)格及物業(yè)管理行政主管部門(mén)普通住宅物業(yè)公共服務(wù)最低等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)及對(duì)應(yīng)的公共服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)執(zhí)行。
第六十五條 單體物業(yè)或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬(wàn)平方米的，經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)決定，在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理。業(yè)主自行管理的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人;
(二)自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限;
(三)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的方案;
(四)其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。
電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當(dāng)委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。
業(yè)主大會(huì)決定委托第三方進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)的，自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者管理人應(yīng)當(dāng)委托具有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)性收益等費(fèi)用進(jìn)行財(cái)務(wù)管理和審計(jì)，相關(guān)財(cái)務(wù)賬目應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公示，每年不少于一次。
第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會(huì)的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車(chē)需要，其歸屬由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)期業(yè)主停車(chē)需求，按照規(guī)劃行政主管部門(mén)確定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)指標(biāo)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示當(dāng)期售租方案。
在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購(gòu)買(mǎi)和承租需要后還有多余車(chē)位、車(chē)庫(kù)的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過(guò)6個(gè)月。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件在實(shí)地標(biāo)注。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開(kāi)放。人防工程停車(chē)位于20**年5月1日前出租的，所在地民防行政主管部門(mén)協(xié)調(diào)使用管理單位規(guī)范承租行為，明確維護(hù)管理責(zé)任。自20**年5月1日起，人防工程停車(chē)位出租的租賃期限不得超過(guò)3年，不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。
人民防空工程平時(shí)用作停車(chē)位的，其停放費(fèi)、租金的收取及支出、使用管理等相關(guān)規(guī)定，由民防行政主管部門(mén)會(huì)同價(jià)格、物業(yè)管理等行政主管部門(mén)另行制定。
第六十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)住宅裝飾裝修的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人以及裝飾裝修服務(wù)單位。
業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，并會(huì)同裝飾裝修服務(wù)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。變動(dòng)建筑主體或者承重結(jié)構(gòu)的，需要提交原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案和城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)出具的審定意見(jiàn)，并按照規(guī)定辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)的巡查、監(jiān)督和管理。業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修服務(wù)單位拒不辦理登記、批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第七十條 住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)或者房屋所有權(quán)登記時(shí)，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。在國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于國(guó)家規(guī)定的保修期屆滿后物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第七十一條 發(fā)生下列危及房屋安全情形之一，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行應(yīng)急維修、更新和改造，相關(guān)的業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見(jiàn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主可以提出應(yīng)急處置方案，經(jīng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金代管部門(mén)復(fù)核后進(jìn)行應(yīng)急處置：
(一)屋面、外墻防水損壞造成滲漏的;
(二)電梯、消防設(shè)施設(shè)備故障危及人身安全的;
(三)公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身安全的;
(四)二次供水水泵運(yùn)行中斷的，但由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)二次供水水泵設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的除外;
(五)樓頂、樓體單側(cè)外立面有脫落危險(xiǎn)的;
(六)專(zhuān)用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;
(七)其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情形。
應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)審計(jì)并向業(yè)主公示后，從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶賬中按照專(zhuān)有面積分?jǐn)偭兄?其中涉及已售公有住房的，從公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。應(yīng)急維修的具體使用辦法另行制定。
第七十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途;
(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(四)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重等違反安全規(guī)定的物品;
(六)制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(七)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(八)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;
(九)擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);
(十)無(wú)序停放車(chē)輛、堵塞消防通道、阻礙主要交通道路;
(十一)破壞或者擅自改變房屋外觀;
(十二)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(十三)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
第七章 法律責(zé)任
第七十三條 違反本辦法規(guī)定，依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)行政管理部門(mén)實(shí)施行政處罰的，依照有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定執(zhí)行。
第七十四條 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、城市管理、物價(jià)、環(huán)境保護(hù)、規(guī)劃、民防、工商、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督等行政管理部門(mén)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、房屋使用、車(chē)位車(chē)庫(kù)、綠地綠化、特種設(shè)備等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名、聯(lián)系方式。相關(guān)行政主管部門(mén)依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。
(一)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益;擅自利用物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等違法違規(guī)行為。
(二)公安部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法違規(guī)行為，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)養(yǎng)犬、妨礙交通、堵塞消防通道、妨礙消防設(shè)施使用等行為依法處理;對(duì)小區(qū)內(nèi)承租人進(jìn)行登記管理。
(三)城市管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)市政、綠化、市容環(huán)境衛(wèi)生等方面的監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施;擅自擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng);擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);飼養(yǎng)家禽家畜等違法違規(guī)行為。
(四)價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)設(shè)施收益收支情況、公共水電費(fèi)分?jǐn)偳闆r以及其他價(jià)格違法違規(guī)行為。
(五)環(huán)境保護(hù)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)排放水污染物、飲食服務(wù)業(yè)油煙污染等監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)造成噪聲、油煙污染等違法違規(guī)行為。
(六)規(guī)劃行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)行為的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途，破壞或者擅自改變房屋外觀等違法違規(guī)行為。
(七)民防行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法違規(guī)使用人防工程設(shè)施行為的監(jiān)督檢查，依法查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能等違法違規(guī)行為。
(八)工商行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法廣告、無(wú)照經(jīng)營(yíng)和擅自變更經(jīng)營(yíng)(辦公)場(chǎng)所等違法違規(guī)行為。
(九)質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行的監(jiān)督檢查，依法查處各類(lèi)特種設(shè)備安裝、改造、維修和使用中的違法違規(guī)行為。
第七十五條 各轄市、區(qū)人民政府、鎮(zhèn)江新區(qū)管委會(huì)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)以及其他有關(guān)主管部門(mén)的工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊，尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第八章 附則
第七十六條 本辦法所稱(chēng)住宅共用部分，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部分，一般包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
本辦法所稱(chēng)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主和有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、監(jiān)控安防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
本辦法規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計(jì)算：
(一)專(zhuān)有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專(zhuān)有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專(zhuān)有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買(mǎi)受人擁有一個(gè)以上專(zhuān)有部分的，按照一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第七十七條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第七十八條 本辦法自20**年3月1日起施行。鎮(zhèn)江市人民政府印發(fā)的《鎮(zhèn)江市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(鎮(zhèn)政發(fā)〔20**〕50號(hào))同時(shí)廢止。
篇2：大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法(2009)
大連市實(shí)施《物業(yè)管理條例》辦法(20**)
大連市人民政府令
第105號(hào)
《大連市實(shí)施〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉辦法》業(yè)經(jīng)20**年7月31日市政府第21次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年10月1日起施行。
代市長(zhǎng) 李萬(wàn)才
二〇〇九年八月十三日
大連市實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法
第一章 總則
第一條 為了實(shí)施國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合大連市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)，適用本辦法。
第三條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)等市人民政府派出機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
價(jià)格、民政、工商、建設(shè)、城建、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安等行政管理部門(mén)依據(jù)各自職責(zé)，負(fù)責(zé)與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的工作。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)助房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，支持、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)日常工作。
第四條 鼓勵(lì)依法成立物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，培訓(xùn)從業(yè)人員，調(diào)解行業(yè)內(nèi)部爭(zhēng)議，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。
第六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，履行物業(yè)服務(wù)合同；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）參加業(yè)主大會(huì)時(shí)遵守大會(huì)程序；
（七）向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供詳實(shí)、準(zhǔn)確的聯(lián)系方式；
（八）接受業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)對(duì)其履行業(yè)主義務(wù)的監(jiān)督；
（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第七條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；
（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第八條 新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期建設(shè)和多個(gè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)，其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。但是，該物業(yè)項(xiàng)目規(guī)模較大且被市政道路分割或者獨(dú)立封閉的，可以劃分為若干個(gè)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
新建物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)管理區(qū)域，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在詳細(xì)規(guī)劃圖上明確。
第九條 同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
房屋實(shí)際交付使用的專(zhuān)有部分占建筑物總面積百分之五十以上的，可以成立業(yè)主大會(huì)。
第十條 物業(yè)管理區(qū)域符合成立業(yè)主大會(huì)條件并準(zhǔn)備成立業(yè)主大會(huì)的，由建設(shè)單位（公有住房出售單位）在三十日內(nèi)，書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告，同時(shí)提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)自接到報(bào)告之日起三十個(gè)工作日內(nèi)，會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組。籌備組由業(yè)主代表三人、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和建設(shè)單位（公有住房出售單位）的代表各一人共五人組成；其中業(yè)主代表由業(yè)主推選或者在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下選定。籌備組成員名單確定后，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。
建設(shè)單位（公有住房出售單位）未提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，可以書(shū)面向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提出成立首次業(yè)主大會(huì)的報(bào)告。符合條件的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照前款規(guī)定指導(dǎo)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，建設(shè)單位（公有住房出售單位）提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料。
籌備成立首次業(yè)主大會(huì)的費(fèi)用，由業(yè)主和建設(shè)單位（公有住房出售單位）按所擁有的建筑面積承擔(dān)。
第十一條 業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
（一）確定會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；
（二）參照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案和管理規(guī)約草案；
（三）確認(rèn)業(yè)主身份，核定業(yè)主的投票權(quán)數(shù)；
（四）擬定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，組織推薦業(yè)主委員會(huì)候選人；
（五）做好會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)、第（三）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在會(huì)議召開(kāi)十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書(shū)面公告。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主的意見(jiàn)。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書(shū)面委托書(shū)并根據(jù)委托內(nèi)容進(jìn)行投票表決。數(shù)人共有一個(gè)物業(yè)的，共有人可以推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
第十三條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)依法選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主委員會(huì)由委員五人以上十五人以下單數(shù)組成，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。業(yè)主委員會(huì)委員的任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任一人，副主任一至二人。
業(yè)主委員會(huì)委員本人、配偶及其近親屬不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。
業(yè)主大會(huì)在選舉業(yè)主委員會(huì)委員的同時(shí)，具備條件的，應(yīng)當(dāng)選舉出業(yè)主委員會(huì)候補(bǔ)委員。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。在個(gè)別業(yè)主委員會(huì)委員資格終止時(shí)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，從候補(bǔ)委員中按照得票多少依次遞補(bǔ)，并在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；
（二）模范履行按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他業(yè)主義務(wù)；
（三）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有一定的組織能力；
（四）具備與物業(yè)管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)；
（五）身體健康，有必要的工作時(shí)間。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起十日內(nèi)，將業(yè)主委員會(huì)委員的姓名、性別、年齡、住址、工作單位等情況在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。備案材料中應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和各項(xiàng)表決結(jié)果。備案材料齊全的，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具備案回執(zhí)。
業(yè)主委員會(huì)的印章刻制，按照市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與市公安部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行。
第十七條 業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上業(yè)主提議，或者經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。但是，已經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，在下次業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議召開(kāi)前，不得提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議重新決定。
物業(yè)管理區(qū)域召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。居民委員會(huì)可以派員列席。
業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期組織召開(kāi)；逾期仍不召開(kāi)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)業(yè)主召開(kāi)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：
（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，掌握物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同情況；
（四）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施；
（五）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第十九條 三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議每年至少召開(kāi)一次。
召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席。業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員人數(shù)的半數(shù)以上書(shū)面同意。
業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告后生效。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)予以改選：
（一）過(guò)半數(shù)以上委員不履行職責(zé)的；
（二）多次侵犯業(yè)主合法權(quán)益又不整改的；
（三）作出違法或者錯(cuò)誤決定，經(jīng)有關(guān)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，但拒不改正或者拖延改正的。
業(yè)主委員會(huì)不召集業(yè)主大會(huì)改選的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主申請(qǐng)，物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)改選。新的業(yè)主委員會(huì)成立后，按照本辦法第十六條的規(guī)定公示、備案。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的，其委員、候補(bǔ)委員資格自行終止。
業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì)會(huì)議可以決定終止其委員、候補(bǔ)委員資格：
（一）以書(shū)面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的；
（二）受過(guò)刑事處分的；
（三）因疾病等原因喪失履行職責(zé)能力的；
（四）不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的；
（六）不宜繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員的其他情形。
業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物交還給業(yè)主委員會(huì)。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的任期屆滿二個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)，組織換屆選舉；無(wú)力召集業(yè)主大會(huì)、組織換屆選舉的，由物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織換屆選舉。
第二十三條 物業(yè)管理區(qū)域不成立業(yè)主大會(huì)的，可以由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，在征得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意后，將本辦法第七條第（二）項(xiàng)、第（四）項(xiàng)、第（五）項(xiàng)、第（六）項(xiàng)、第（七）項(xiàng)事項(xiàng)，委托物業(yè)管理區(qū)域所在地的居（村）民委員會(huì)組織實(shí)施。委托期限為三年，可以連續(xù)委托。
按照城市總體規(guī)劃屬于農(nóng)村城市化范圍內(nèi)的住宅項(xiàng)目，需要對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的，可以由居（村）民委員會(huì)參照業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定開(kāi)展工作。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，不得由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和接受委托的居（村）民委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)管理用房：建筑物總面積五萬(wàn)平方米（建筑面積，下同）以下的，為一百至二百平方米；超過(guò)五萬(wàn)平方米的，每五萬(wàn)平方米以內(nèi)，增加五十至一百平方米。物業(yè)管理用房中的業(yè)主委員會(huì)用房面積不低于三十平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上的獨(dú)立成套房屋，水、電、煤氣、暖氣、通信、排水等設(shè)施設(shè)備齊全，具備使用條件。門(mén)衛(wèi)房、電話交換機(jī)房、監(jiān)控室、員工休息室、換衣間、浴室、食堂、儲(chǔ)藏室等面積不計(jì)入物業(yè)管理用房面積。
物業(yè)管理用房具體位置，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)在確定詳細(xì)規(guī)劃圖時(shí)明確。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)管理用房的用途。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位管理。
市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在核發(fā)商品房預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)核查并注明物業(yè)管理用房房號(hào)。
第二十六條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標(biāo)時(shí)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的十日前，持下列材料到物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案：
（一）建設(shè)項(xiàng)目中標(biāo)確認(rèn)書(shū)或者具有法律效力的其他批準(zhǔn)文件；
（二）經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃圖；
（三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；
（四）招標(biāo)文件；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他材料。
房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)、規(guī)章行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令招標(biāo)人改正。
選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，投標(biāo)人少于三個(gè)或者同一物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)建筑面積在二萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作，并與中標(biāo)或者協(xié)商選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)方案，物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)載明選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況。
第二十八條 建設(shè)單位銷(xiāo)（預(yù)）售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、物業(yè)管理區(qū)域圖、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（需注明以價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)為準(zhǔn)）等事項(xiàng)，向物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾遵守臨時(shí)管理規(guī)約及同意公示的其他事項(xiàng)。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。經(jīng)查驗(yàn)存在問(wèn)題的，雙方應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定解決時(shí)限和方法。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有重大質(zhì)量問(wèn)題的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。待整改完成，雙方驗(yàn)收合格后，再行移交。
第三十條 建設(shè)單位在物業(yè)竣工或者交接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列資料分別移交城市建設(shè)檔案館和物業(yè)服務(wù)企業(yè)保管：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)的前款資料歸全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)因管理不善導(dǎo)致資料丟失或者損壞的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)補(bǔ)齊。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，應(yīng)當(dāng)全部移交給業(yè)主委員會(huì)或者建設(shè)單位。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修范圍和保修期限，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)屬于保修范圍和保修期內(nèi)的房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)立即通知施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核查情況，予以保修。建設(shè)單位無(wú)法通知施工單位或者施工單位不按工程質(zhì)量保修書(shū)約定進(jìn)行保修的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)另行委托其他單位保修。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)或者拖延履行保修義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向建設(shè)行政主管部門(mén)反映，由建設(shè)行政主管部門(mén)依法進(jìn)行監(jiān)管。
保修期滿或者保修范圍以外的物業(yè)維修、保養(yǎng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定承擔(dān)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，向市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)不得轉(zhuǎn)讓、出租、出借。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦公地點(diǎn)顯著位置，將物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)電話等公示，并按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定進(jìn)行收費(fèi)公示。
第三十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納。
違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第三十五條 業(yè)主出租物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃合同中，對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人、出租期限及物業(yè)費(fèi)用的交納等約定事項(xiàng)書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)要求出賣(mài)人結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)和住房維修費(fèi)用。未結(jié)清的，由買(mǎi)賣(mài)雙方與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定結(jié)清方式。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)向接受其服務(wù)的最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行物業(yè)服務(wù)合同，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行合同約定情況每年至少一次征求業(yè)主意見(jiàn)，認(rèn)為履行合同約定的，予以確認(rèn)；業(yè)主要求整改的，通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)整改。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)無(wú)正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方依法或者依據(jù)合同約定要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)提前二個(gè)月書(shū)面告知對(duì)方及物業(yè)所在地縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)。
物業(yè)服務(wù)合同期滿二個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，討論決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的聘用事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；不繼續(xù)聘用的，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自合同終止之日起十日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域。在退出物業(yè)管理區(qū)域之前，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，向業(yè)主委員會(huì)或者新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需資料、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其收支賬目和物業(yè)管理用房。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負(fù)責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域后，業(yè)主大會(huì)尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，環(huán)境衛(wèi)生工作由城建部門(mén)委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營(yíng)性處置單位負(fù)責(zé)；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地需要維修養(yǎng)護(hù)的，由利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金維修；沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金不足的，由利益相關(guān)的業(yè)主自籌。
第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生矛盾和爭(zhēng)議的，可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)反映，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)解。
市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)投訴制度，對(duì)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴，應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時(shí)回復(fù)投訴人；屬于其他行政管理部門(mén)職責(zé)的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交有關(guān)行政管理部門(mén)處理，并告知投訴人。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約的規(guī)定，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，按照有利于物業(yè)安全使用，外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人合法權(quán)益的原則，處理好相鄰關(guān)系。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：
（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；
（二）侵占、損壞公共場(chǎng)地、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；
（三）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途；
（四）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；
（五）違反規(guī)定擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；
（六）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；
（七）在建筑物、構(gòu)筑物上違章搭建、涂寫(xiě)、刻畫(huà)或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；
（八）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；
（九）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；
（十）法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，督促改正；拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。有關(guān)行政管理部門(mén)在接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)，應(yīng)當(dāng)事先書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定，與業(yè)主或者物業(yè)使用人簽訂物業(yè)裝飾裝修協(xié)議，發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和協(xié)議行為的，應(yīng)當(dāng)制止。已造成不良后果或者不聽(tīng)制止的，按照建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定處理。
第四十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)決議到有關(guān)行政管理部門(mén)辦理手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)的，由業(yè)主委員會(huì)持有關(guān)批準(zhǔn)文件告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。涉及需要改變物業(yè)服務(wù)合同約定事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新約定。
業(yè)主大會(huì)決定前款事項(xiàng)前，由業(yè)主委員會(huì)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見(jiàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，認(rèn)為不宜改變用途的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)做出書(shū)面說(shuō)明。業(yè)主大會(huì)的決議違反法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)行政主管部門(mén)。
第四十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、郵政、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣、供熱、道路、排水、通信、郵政、有線電視等單位，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的新增、養(yǎng)護(hù)、維修、更新和改造工程,需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地或者共用部位的，應(yīng)當(dāng)在計(jì)劃施工十五日前，持施工計(jì)劃書(shū)、圖紙等材料，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就施工時(shí)間、施工范圍、恢復(fù)方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)簽訂協(xié)議后，方可施工。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得無(wú)故阻撓施工。
緊急搶險(xiǎn)的，施工單位應(yīng)當(dāng)在搶險(xiǎn)同時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報(bào)，施工后及時(shí)恢復(fù)原狀。
第四十六條 車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場(chǎng)地或者占用業(yè)主共有道路的停放、收費(fèi)、管理和費(fèi)用的使用辦法等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。
物業(yè)管理區(qū)域停車(chē)場(chǎng)管理辦法的示范文本，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)制定。
第四十七條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，在向有關(guān)行政主管部門(mén)辦理審批手續(xù)前，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)書(shū)面同意，并征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見(jiàn)。經(jīng)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂有償使用協(xié)議，所得收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營(yíng)者簽訂有償使用協(xié)議，不得損害業(yè)主的合法權(quán)益。
第四十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，不得影響房屋安全和正常使用。
第四十九條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定告知受讓人或者承租人，受讓人或者承租人應(yīng)當(dāng)認(rèn)真履行并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)在物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同簽訂之日起十日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第五十條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十一條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施在保修期滿后出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞，影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活和安全，業(yè)主不同意維修的，市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修，并告知業(yè)主大會(huì)，維修費(fèi)用在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支付。
第六章 法律責(zé)任
第五十二條 建設(shè)單位（公有住房出售單位）違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款：
（一）違反本辦法第十條規(guī)定，不提出成立首次業(yè)主大會(huì)報(bào)告或者不提供物業(yè)出售和業(yè)主入住明細(xì)、物業(yè)基本情況等材料的；
（二）違反本辦法第二十八條規(guī)定，未將應(yīng)當(dāng)備案、公示的事項(xiàng)備案、公示的。
第五十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法有下列行為之一的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照下列規(guī)定處罰：
（一）違反本辦法第三十條第二款規(guī)定，將資料丟失或者損壞，又不補(bǔ)齊的，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬(wàn)元以下罰款；
（二）違反本辦法第三十二條第二款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓、出租、出借物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的，責(zé)令限期改正，處五千元罰款；
（三）違反本辦法第四十五條規(guī)定，無(wú)故阻撓施工的，給予警告，責(zé)令改正。
第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十九條規(guī)定不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟。
第五十五條 違反本辦法涉及其他行政主管部門(mén)權(quán)限的，由有關(guān)行政主管部門(mén)依法處理。
第七章 附則
第五十六條 業(yè)主自行或者委托其他管理人對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，可以參照本辦法執(zhí)行。
第五十七條 本辦法自20**年10月1日起施行。
大連市人民政府1999年12月23日公布的《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》（大政發(fā)[1999]123號(hào)）同時(shí)廢止。
篇3：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)(2015)
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)(20**)
各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：
市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)照此執(zhí)行。
天津市人民政府辦公廳
20**年4月21日
關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)
市民政局:
為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見(jiàn)》（津政發(fā)〔20**〕30號(hào)）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，
進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見(jiàn)。
一、總體要求
深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，
切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽(yáng)光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。
二、主要任務(wù)
(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。
1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會(huì)提前開(kāi)展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營(yíng)性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會(huì)或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會(huì)籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開(kāi)展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。
2. 在業(yè)主委員會(huì)成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開(kāi)展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會(huì)競(jìng)選（已成立業(yè)主委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)成員參加社區(qū)居民委員會(huì)選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會(huì)成員與業(yè)主委員會(huì)成員的交叉任職。
3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議提前開(kāi)展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會(huì)做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會(huì)對(duì)管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。
（二）建立健全"三個(gè)公開(kāi)"工作制度。
1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度公開(kāi)。社區(qū)居民委員會(huì)每月要主持召開(kāi)社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會(huì)履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專(zhuān)項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專(zhuān)項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問(wèn)題；對(duì)涉及居民切身利益的，要形成會(huì)議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開(kāi)。
2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開(kāi)。社區(qū)居民委員會(huì)要配合有關(guān)部門(mén)，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國(guó)土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開(kāi)公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開(kāi)事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開(kāi)公示制度。享受市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會(huì)或管理服務(wù)單位，對(duì)政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車(chē)及機(jī)動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。
3. 業(yè)主委員會(huì)工作公開(kāi)。社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)配合有關(guān)部門(mén)，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會(huì)及時(shí)向廣大業(yè)主公開(kāi)工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會(huì)議定事項(xiàng)等內(nèi)容。
（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。
1. 舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎(jiǎng)勵(lì)作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長(zhǎng)效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專(zhuān)款專(zhuān)用。
2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門(mén)要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信情況的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期組織對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評(píng)，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立健全物業(yè)管理評(píng)議制度。市和區(qū)縣民政部門(mén)要定期組織社區(qū)居民開(kāi)展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門(mén)考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。
3. 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門(mén)要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會(huì)同民政部門(mén)圍繞開(kāi)發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開(kāi)展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評(píng)定的重要參數(shù)。
（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。
1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門(mén)和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門(mén)和專(zhuān)職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專(zhuān)人專(zhuān)崗。
2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購(gòu)買(mǎi)、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。
3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門(mén)要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門(mén)要研究完善社區(qū)專(zhuān)項(xiàng)治理方案，推動(dòng)我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。
4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問(wèn)題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級(jí)社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問(wèn)題不出社區(qū)、復(fù)雜問(wèn)題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問(wèn)題不出區(qū)縣。
5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門(mén)和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。
三、工作要求
（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門(mén)要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對(duì)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門(mén)的年度績(jī)效考評(píng)項(xiàng)目，認(rèn)真組織對(duì)本實(shí)施意見(jiàn)落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。
（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門(mén)要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長(zhǎng)提供良好的發(fā)展空間。
（四）動(dòng)員社會(huì)參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門(mén)要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹(shù)立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動(dòng)支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺(jué)維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。