包府辦發〔20**〕196號

　　各旗、縣、區人民政府，稀土高新區管委會，市直有關部門、單位，中直、區直企事業單位：

　　經市人民政府20**年第11次常務會審議通過，現將《包頭市舊住宅小區繼續推行準物業管理實施方案(20**-20**年)》印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

　　20**年9月19日

　　(此件公開發布)

　　包頭市舊住宅小區繼續推行準物業管理實施方案(20**-20**)

　　為持續改善老舊小區居住環境，進一步建立和完善準物業管理長效機制，全面提升我市物業服務綜合覆蓋率和業主滿意度，讓廣大市民共享我市經濟社會發展成果，結合我市實際，制定本方案。

　　一、工作要求

　　截止目前，我市無物業管理的舊住宅小區301個，規模1342萬平方米。針對無物業管理的小區，以老舊小區綜合治理改造為契機，按照《包頭市人民政府辦公廳關于印發包頭市舊住宅小區推行準物業管理實施方案的通知》(包府辦發〔20**〕131號)文件要求，以“政府扶持，市場運作”的方式，針對設施設備完善，小區封閉，管理良好的老舊小區，推行準物業管理，達到“三個有”物業服務標準。市、旗縣區兩級政府按照1:1比例匹配獎勵資金，執行期限20**-20**年。對列入準物業管理的舊住宅小區以三年為一基段，以全市舊住宅小區平均物業服務費0.6元/平方米·月為測算標準，第一年按2/3、第二年按1/2、第三年按1/3的比例以獎代補，逐步推入市場運作確保實現準物業服務管理的目標。

　　二、實施范圍

　　昆區、青山區、東河區、九原區、稀土高新區范圍內實施準物業管理的舊住宅小區，石拐區、白云礦區、土右旗、達茂旗、固陽縣以及中央、內蒙古駐包大型企業所管轄的舊住宅小區可參照執行。

　　三、職責分工

　　各地區政府(管委會)作為舊住宅小區推行準物業管理工作的責任主體，要按照全市統一部署，安排年度推行準物業管理項目計劃，負責項目確定、項目規模的核準工作。市住房保障局負責做好相關政策標準制定，年度計劃安排，審核各地區上報的項目年度計劃并報市政府批準后實施，對推行準物業管理工作進行監督指導等工作。

　　四、保障措施

　　(一)加強組織領導。各地區、有關部門要充分認識舊住宅小區推行準物業管理的重要意義，明確目標，強化措施，主要領導親自抓、分管領導具體抓，要緊密結合小區環境、配套設施狀況及業主的承受能力等舊住宅小區實際情況，按照《包頭市舊住宅小區推行多元化準物業管理工作指導意見》分類推進準物業管理工作，切實改善居民的生活環境。

　　(二)落實資金保障。市、區兩級政府將舊住宅小區推行準物業管理的獎勵資金按1:1的比例進行安排，列入市、區兩級財政預算，按年度獎勵物業服務企業。同時按照《包頭市人民政府辦公廳關于印發包頭市住宅小區物業備用金暫行辦法的通知》(包府辦發〔20**〕135號)要求，充分發揮住宅小區物業備用金對舊住宅小區推行準物業管理的資金支持作用，市本級獎勵資金由市財政、市住房保障局按照1:1的比例承擔，市住房保障局出資從20**-20**年房屋專項維修資金增值收益中按照《包頭市住宅小區物業備用金暫行辦法》提取和利息結余全部轉為物業備用金來安排。

　　(三)強化輿論引導。各地區、有關部門要加強舊住宅小區推行準物業管理工作中經驗和做法的總結和推廣，堅持正面引導，通過樹典型，抓示范，為全面推進舊住宅小區準物業管理起到輻射帶動作用。要充分運用社區宣傳欄、展板、公開信等宣傳載體，廣泛宣傳物業管理法律法規和推行準物業服務的意義和作用，提高廣大業主認識，最大限度的爭取業主、轄區單位對舊住宅小區推行準物業管理的支持、參與和配合。

篇2：城市老住宅區推行物業管理面臨的問題及對策建議

　　城市老住宅區推行物業管理面臨的問題及對策建議

　　--打開被物業管理遺忘的歷史角落

　　眼下，我們只知道物業管理像攀榮附貴的孽生物一樣，依存于新建的封閉式居民社區。而物業管理走進“被遺忘的角落”老社區，無啻是一個創舉。老住宅區整治和引入物業管理以極富生命力的發展勢頭正挺進許多城市的大街小巷，得到全社會的普遍認同和贊許，并被百姓眾口皆碑稱為一項系統工程。

　　在城市新建住宅小區引入物業管理，曾經譜寫了中國物業管理不朽的精彩開篇。今天，物業管理在經歷了大規模的全國性推廣和高速發展后，老舊住宅區也要引入物業管理，這是城市文明的一大進步。這是在昨天物業管理成功基礎上的繼承和弘揚，創新和突破，必將作為物業管理行業發展的一個重要的高昂續篇，載入史冊。

　　中國物業管理發展的初期，選擇新建住宅小區既是一個明智的選擇，又是一個無奈的選擇。因為中國物業管理的起端與其它發達國家有所不同，它不是隨著自發資本主義的市場經濟發展而逐步成長起來的，而是根據中國的國情，隨著社會主義的計劃經濟向市場經濟的轉型，住房體制改革，由行政性政策催發的人造市場，這就有一個主觀的選擇和決策。而選擇城市新建住宅小區，可以規避一些現實的困難，部分割斷歷史遺留的問題，能夠比較順利地推行住房管理制度的變革，事實已經證明這一選擇的成功。

　　然而，我們并不應該忘記，物業管理并不是“富裕一族”的專利品，物業管理只有面向廣大民眾，低下它高貴的頭，才能有強勁的生成力和不息的生命力，才能享有更加廣闊的天地。今天，老舊住宅小區引入物業管理這是符合歷史潮流的選擇，是物業管理持續發展的需要，是建設和諧社區、和諧社會的需要，不管面前有多少困難，需要經過多少曲折，終究要蕩滌一切，勇往直前，奔向未來。

　　一、老舊住宅區物業管理面臨的六大問題

　　從各地情況看，實現已接管老住宅區的長效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。

　　1、老舊住宅區引入物業管理缺乏許多必要的客觀條件

　　老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是按照正規物業管理的要求進行規劃和建設的，它們大都沒有圍墻，難以實行封閉管理；基本沒有物業管理辦公用房和員工住房；沒有休閑、健身及文化活動場所；沒有綠地或綠化嚴重不足；多數小區沒有垃圾中轉站。所有這些都需要在引入規范物業管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。

　　一般情況下，物業公司在接管老住宅區時都有大筆資金投入。如深圳紅桂物業公司20**年1月進駐田苑小區后，自己墊付近20萬元資金進行小區整治，經過全體員工的艱苦的努力，對各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應開關，使公共場所得以重見光明。他們還對各單元破爛嚴重的防盜鐵門重新加以修復粉刷返新，初步修整了部分小區路面，對小區停車場進行了簡易改造，疏通清運了堵塞的化糞池和排污管道，對小區污水明溝進行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個滅火器用于消防應急，為開展規范化物業管理奠定了初步的設施設備基礎；與此同時，他們還對綠化地帶進行了初步的修復和栽培，使小區面貌有了質的飛躍。為了感化住戶，該公司還宣布對小區業主兩個月不收管理費。在街道辦慶幸自己實現該小區“零投入”成功引進正規物業管理公司的同時，物業公司卻因此背上了數十萬元、不知何日才能回收的前期投入！

　　由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區設備設施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如深圳紅桂紅桂物業公司管理的田苑小區至今沒有修建圍墻，難以真正實現圍合封閉型管理；其它公共配套設施，如道路、地下排污管道嚴重老化破舊，急需修復更換；消防配套設備設施、綠化等亦需補充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業再為小區整治補充投入大筆資金是不現實的，而且對企業也是極其不公正的。

　　老住宅區普遍缺乏物業管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業的成本支出。物業管理用房是實施物業管理活動最基本的條件之一。通過調查發現，由于歷史原因，物管企業在接管老住宅區時基本沒有配備物業管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區的物業管理企業必須面對的問題之一。目前，在已引入規范物業管理的老住宅小區，解決管理用房的途徑主要有兩條：一是由物管企業租賃，二是在個別有條件的小區，由物管企業向有關單位無償借用。員工宿舍基本上是由企業自己出資租賃。通常情況下，有關單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢所必然。

　　2、老住宅區引入物業管理必須面對一定的主觀障礙

　　老住宅區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，這是老住宅區引入物業管理必須面對的主觀障礙之一。從近年來各地政府對個別老住宅區的整治和引入規范物業管理后產生的積極效果中，老住宅區的業主住戶對規范物業管理在社區建設和提高自身生活質量的積極意義有著充分的認識。不僅引入物業管理后的小區居民對整治和引入物業管理工作給以高度肯定，好評如潮，那些未實行物業管理的住宅區的業主住戶要求引入規范物業管理的呼聲也很高。

　　如深圳部分老住宅區業主在回答“您認為貴小區是否需要物業管理”這一問題時，60%的被調查對象選擇“有需要”，24%的選擇“無所謂”，只有16%的選擇“無需要”。這說明大多數老住宅區住戶要求引入物業管理的愿望十分強烈，廣大住戶對規范的物業管理能給小區帶來的好處有著清醒的認識。但老住宅區少數業主因為從未交過物業管理費，沒有物業管理的概念，認為沒必要實施物業管理，或對小區是否實行物業管理抱著一種無所謂的態度，尚需要基層工作者更多細致扎實的工作加以引導和發動。

　　另一方面，在涉及物業管理的前期投入及管理費繳納時，多數老住宅區住戶態度消極。根據深圳市社科院和羅湖區住宅局聯合課題組的問卷調查，老住宅區住戶中明確表示愿意出資引入物業管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業管理的前期投入，即便實行了物業管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見，老住宅區住戶普遍存在一種矛盾心態，他們既希望自己居住的小區引入規范的物業管理，又不想因此而增加家庭經濟負擔。老住宅區住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經濟支付能力低有關。要在這些小區中引入和推行規范的物業管理，不得不考慮住戶的這種特有心態。

　　3、業主“主體缺位”制約著老住宅區物業管理工作的正常開展

　　在已實現規范物業管理的各老住宅小區，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業主“主體缺位”現象比較嚴重。在這些老住宅區，許多業主都不在小區內生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如深圳某老小區共有392棟住宅樓，出租率高達95%以上；另外一個小區總戶數562戶，出租率高達70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業主本人，有的甚至連業主是何人都無人知曉。

　　業主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區的物業管理工作。最為嚴重的是因業主“主體缺位”而難以依法組建小區業主管理委員會，在此種情況下，若按《物業管理條例》規定，業主大會很難召集起來，而通過業主大會委托業主管理委員會選聘物業管理企業更無從談起。業主“主體缺位”對物業管理機構的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業主本人而難以奏效；收取管理費或因故欲與業主溝通聯系時也會因業主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數業主討論決定一些事關全體業主的重要事務時，也會因業主人數達不到應有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區順利實施規范的物業管理，必須從實際出發研究解決這一“主體缺位”問題。

　　4、由于多種原因接管老住宅區的物業管理企業普遍效益不良

　　老舊住宅區比新建住宅小區的物業管理成本要高得多。一方面，老住宅區一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現規模化管理。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區無論是房屋本體，還是各種設施、設備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業管理的后續成本大大提高。

　　由于種種原因，老住宅區的物業管理收費標準普遍較低，而且在已實現規范化管理的各老住宅小區，都程度不同地存在“收費難”的問題，使本已顯得比較困窘的企業財務更為雪上加霜。這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數物業公司效益不良，在一些項目上甚至可能出現虧損。

　　形成老住宅區“收費難”問題原因比較復雜。它首先與住戶的經濟支付能力有關。老住宅小區普遍存在著貧困化和老齡化的問題。如常州市白云新村的居民有40％為老年退休家庭；30％為自行車廠、壓縮機廠等大中型企業的下崗職工家庭；機械一村共2295戶，其中老年人占居民總數的70％；北環新村居民4166戶，下崗人員1666人，下崗人員的家庭占總戶數40％，貧困化特征明顯。要這些人按照物業管理市場的收費標準來繳費，確實存在明顯困難。其次，“收費難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區的治安、衛生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如個別住戶因有人破門開店、無牌無證經營而拒不交費；有的因個別住戶在住宅小區違章開設飯堂餐館，油煙、噪音影響生活而不交費；有些人則因小區配套設施不完善乃至嚴重破損而不愿繳納管理費。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關職能部門積極協助配合方可奏效。第三，由于業主“主體缺位”難收費。有的小區房屋出租率偏高，繳費時業主和租戶相互推托收不到費，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費。第四，個別業主出于其它理由不繳費。有的錯誤地認為，反正物業管理是你政府出面給我們請來的，企業收不到管理費自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費。此外，住戶中某些權力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費，其行為也對其他住戶產生了不良影響，致使個別住戶因從眾效應而不繳費。

　　5、缺乏“兩金”積累制約老舊住宅區維修工作的開展

　　老舊住宅小區既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發其他問題。

　　已實現規范管理的各小區管理處普遍反映，羅湖區各老住宅區在整治和引入規范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時間內少量的維修資金積累對日益增多的維修項目無異于杯水車薪。如中航管理的統建樓小區因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現程度不同的滲漏現象，據測算完全修復需要資金數萬元，但小區所有住宅業主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區區數千元，距離修復所需資金額甚遠。在紅桂物業公司管理的桂木園小區，這一現象更為普遍嚴重。業主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。

　　6、現有法規不夠完善，不利于老住宅區引入規范物業管理工作的開展。

　　按照現行的國家《物業管理條例》規定，引入物業管理公司接管現有的老住宅區，需要事先在老住宅區內成立業主大會和產生業主委員會。但目前老住宅區普遍出租率很高，許多業主長期不在老住宅區居住生活，因此成立業主大會和業主委員會的面臨著嚴重的主體缺位問題。而這個問題如果長期得不到解決，勢必會影響老住宅區其他業主正當權利的行使，因此必須從政策和法規層面加以保護和明確。另外，按照目前的《深圳市物業管理服務收費指導標準》，老住宅區收費標準處于最低檔次，而現實狀況是老住宅區管理費用收繳率低，而管理成本又高，物業管理企業難以保證獲得正常的經營收益，這也需要從政策層面上加以解決。相關還有目前物業管理招投標不規范，缺乏健康有序透明的有形物業管理招投標市場，這也不利于老住宅區物業管理工作的推進。

　　二、政策建議

　　1、加強地方立法，健全法制，從制度上保證順利開展整治老住宅區并引入規范物業管理工作。

　　對于老住宅區數量較多，面積較大的城市，開展整治老住宅區并引入規范物業管理工作，是一項事關全局的復雜性、艱巨性的系統工程，牽涉面廣，工作量大，必須要盡快建立和完善嚴格的法規制度，才能保證此項工作的順利開展。各地方城市政府應該制定出臺《整治老住宅區并引入規范物業管理工作的指導意見》等規范性文件及相關配套措施，明確領導機構、部門分工及協作、工作內容和程序，整治范圍、明確相關支持和優惠政策，如財政支持政策、改造資金銀行優惠貸款、改造工程稅費減免、物業管理和活動用房增建、參與管理老住宅區的物業管理企業所享受的政策優惠，等等。同時可以考慮針對老住宅區整治并引入規范物業管理之中出現的特殊情況，在各地出臺的物業管理條例和辦法中增加相應規定條款，并在各地物業管理收費指導標準中增加老住宅區物業管理服務收費指導標準及調整補充其他有關政策規定。

　　2、廣泛開展整治老住宅區并引入規范物業管理加大物業管理宣傳力度，增強物業服務消費意識。

　　市、區、街道等各級政府要組織力量，通過開展實施各種形式多樣、生動活潑的物業管理宣傳活動，如新聞媒體宣傳、物業管理法律知識培訓、組織參觀實施物業管理的優秀小區，等等，把物業服務的理念通過潛移默化的方式灌輸到老住宅區居民的思想中，增強這些居民的物業管理消費意識、民主管理意識、契約意識和法制意識，使這些居民能夠真正意識到，物業管理服務能夠有力地維護物業管理區域的正常工作和生活秩序，維護社區的安定，提高文明程度，同時保障了物業資產的保值增值和公民的財產權利，促進了社會財富的積累；物業管理服務明顯改善和提高了居住質量，美化了城市市容環境，提升了城市形象和品味，優化了城市人居和投資環境。同時，物業管理的實施，能夠為老住宅區下崗居民提供很多新的就業機會和崗位。

　　3、政府出資大力開展整治老住宅區并引入規范物業管理試點工作，發揮示范帶動作用。

　　一項新生事物的誕生總會引起許許多多的好奇和爭議，總有一個循序漸進的認識乃至接受的過程。對于老住宅區的城市居民，長久以來他們一直生活在沒有正式物業管理服務的區域，要認識和接受物業管理這種新的生活服務方式也因此需要一個轉變思想從而逐步接納的過程。通過政府出資，在城市老住宅區中選擇若干個試點區進行整治并引進和推行物業管理服務，使試點區出現新的變化，產生積極的效果，使得試點區的衛生狀況、治安狀況、文明程度等各方面較之以前的生活狀況都有很大的改善。通過他們身邊的活生生的例子和給他們帶來實實在在的積極變化，能夠切實增加老住宅區居民對物業管理服務的認識和了解，轉變他們的生活觀念，促使他們主動接受現代物業管理服務。這些試點區建立起的新型社區鄰里關系及行為模式，能夠產生強大的生命力和倡導示范效應。

　　4、拓寬老住宅區整治改造資金籌集渠道，鋪設引入物業管理的基礎條件。

　　老舊住宅區建造年代久遠，當初并不是考慮按照物業管理的要求進行規劃和建設的，基本沒有物業管理活動用房等引入規范物業管理必備設施。此外，由于老住宅區普遍歷時較久，各種設施、設備、管網等大多已老化破舊，這也亟需投入相當數額的整修資金。因此，要保證在老住宅區順利引入物業管理，必須首先要創造一個良好的引入物業管理的硬件條件，需要先期投入一定數量資金對老住宅區進行整治和改造。當然，考慮到老住宅區問題的產生和形成主要是由于傳統住房體制造成的“歷史欠帳”，各城市政府應該負擔其中的較大部分，但不妨創新思路，拓寬老住宅區整治改造資金籌集渠道，研究由政府、業主、物業管理企業多方共同負擔的整治改造資金籌集機制，特別是通過一定政策優惠，吸引有興趣參與老住宅區物業管理的企業出資，實行政府補貼一部分，業主自籌一部分，企業有償資助一部分的“三三制”整治改造資金籌集方式，這樣既可以保證資金及時籌集到位，也能緩解政府財政資金壓力。

　　5、加快推進老住宅區房屋確權工作，建立物業管理的權利基礎。

　　在物業管理活動中，明確、清晰的房屋產權和產權人至關重要，直接關系并影響著物業管理活動的正常開展，如物業管理服務費的是依照經過房產管理部門確權的合法建筑面積收取的，如果產權不清，物業管理服務費的收取勢必會面臨很大的難題。目前老住宅區的房屋權屬關系比較復雜，歷史遺留問題多，并且構成也相對多元化，這樣的房屋產權現狀顯然不利于物業管理這種天然需要清晰產權基礎和產權法律保護效力的活動在老住宅區的正常開展。如果老住宅區的房屋產權不能盡快登記確權，賦予法律保護效力，必然會影響到業主在物業管理活動中權利的有效行使。這些因為房屋產權不清而產生的問題都將不利于物業管理在老住宅區的順利推進。必須加快推進該區域的房屋產權的確權工作，為物業管理活動的開展建立清晰、穩固、有法律保障的權利基礎。

　　6、努力創造良好市場環境，鼓勵物業管理企業積極參與。

　　要想順利推進在老住宅區物業管理工作，還必須努力創造良好的外部氛圍和環境，充分調動物業管理企業的積極性，減少他們在這些區域提供物業管理服務的種種顧慮，如城市政府加大對老住宅區的基礎設施和配套設施的建設力度，改造房屋，改善和提高這些地區物業的質量，降低物業服務管理難度，實行“邊改造邊推行”物業管理活動；政府主管部門可以考慮結合服務對象特性，制定出臺相關實施細則，保障物業管理在這些區域的順利推廣實施；政府主管部門可以制定相關措施，如在物業管理企業資質評定、稅費繳納上給予適當的傾斜、給予適當的補貼，鼓勵物業管理企業積極參與這些地區的物業管理。

　　7、盡快全面啟動房屋維修基金的收取和管理工作，建立長效預防機制。

　　目前大部分老住宅區房屋已經進入大中修和更新改造階段，為了保證住房能夠得到及時維護修繕，國家規定了房屋專項維修基金制度。1998年，在國務院《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中，首次對此做出規定。同年，建設部和財政部據此制定了《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，對住宅專項維修資金的收取、管理、使用做出規定：

　　(1)買賣商品房時，購房者按房款2%-3%的比例向售房者繳交此款；

　　(2)此款在當地銀行專戶存儲，嚴禁挪作他用；

　　(3)業主委員會成立后，經業主委員會同意，主管部門將此款交給物業公司代管，物業公司定期接受業主委員會檢查監督；

　　(4)業主委員會成立前，此款的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，由行政主管部門審核后劃撥；

　　(5)各級房產、財政主管部門負責協調、監督此款的管理和使用；應制定使用計劃報批、財務預決算、審計監督和業主查詢對賬制度。

　　20**年由國務院公布實施的《物業管理條例》明確規定：專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。應該說，房屋維修基金是住宅區房屋的“養老金”，但目前不少地方房屋維修基金已經缺失嚴重，社會關注度越來越高，老舊房屋的維修壓力也日益增大。為了防止不斷出現大批老化嚴重的老住宅區，形成新的整治和改造壓力，必須樹立“防火勝于救火”、“未雨綢繆”的觀念，各地應該盡快制定和完善房屋維修基金的法律法規，盡早啟動和加強房屋維修基金追繳、收取和管理工作，建立長效預防機制。

　　8、老舊住宅區基礎條件不一、情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況采取相應措施。

　　各老住宅區在產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施方面差異很大，改進和引入物業管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，積極創造條件引入規范的物業管理，擴大物業管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個老住宅區都具備引入規范的物業管理的現實可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時，某街道辦領導曾坦言，為了積極推進老住宅區整治和引入物業管理工作，他們曾經先后邀請十多個物業管理公司前往本街道所屬的多個老住宅區考察，希望與這些物管公司達成介入整治和整治后進駐管理的意向，但90%以上的物管企業在考察以后都因小區規模太小或不具備規范化管理條件而搖頭離去。只有個別具有一定經濟實力、社會責任感較高的企業表示，可以考慮在經過整治具備相當條件后入駐個別小區。

　　為此，我們建議，區主管部門和有關街道、社區工作站應積極行動起來，“因區而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強對老住宅區的管理，消滅管理盲區。如對目前條件稍差，尚不具備引入規范物業管理的老住宅區，可由社區居委出面將治安、衛生等主要服務項目外包給專業公司，社區居委會充當專業公司與老住宅區業主之間的中介，負責對專業公司的服務進行監督，并代收費用；亦可由社區居委會出面引導老住宅區居民成立業主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業主自己推選，管理經費由小區業主自籌，實行業主直接自治管理。對個別“先天不足，后天老化”情況過于嚴重，改進管理的余地極為有限，管理難度大，引進規范的物業管理根本不具備現實可能性的老舊住宅區，建議政府加快城區改造步伐，通過拆除重建形式從根本上解決問題。

　　深圳物業管理研究所 趙向標 吳正紅 吳春興

篇3：淺談大型國有企業自管房轉制、推行物業管理

　　淺談大型國有企業自管房轉制、推行物業管理

　　我國國有大型企業一般都建有一定數量的職工住宅，隨著房改工作的不斷深入，住宅商品化、分配貨幣化的推進，國有大型企業的物業管理也蓬勃發展起來，自管房逐步被個人物業所代替，原來的房產處、房管所也被物業管理公司所代替。由于情況比較復雜，舊小區實施物業管理難上加難。在此，我們以武鋼自管房轉制、推行物業管理的實踐為例，談談對國有大型企業推行物業管理的看法，供同行參考。

　　一、武鋼物業管理產生的背景及現狀

　　武鋼是冶金系統的一個老企業，職工生活住宅隨著武鋼的改革發展，目前已頗具規模。五個主要生活區共有50多個小區，建筑面積410萬平方米，共計住房6.3萬套，居住人口約20多萬。前些年，職工住宅管理一直是福利型，即：無償分配、低廉租金、無償維護與管理，不但不能實現“以租養房”，而且使企業的經濟承受壓力越來越大。從1992年開始，武鋼按國務院關于城鎮住房制度改革的總體要求和地方政府的具體政策，先后實施了三次循序漸進的房改，房屋的產權主體已由公有轉變為私有，而原有的福利型、行政型的管理模式已不適應住房改革后的需要。隨著住房所有權的變化和職工商品化意識的增強，武鋼的物業管理也從無到有，應運而生。

　　1996年武鋼結合自管房實際，提出了“堅定信念，轉變觀念，抓點帶面，層層推進”的基本改造原則；以小區“拆違、整治、管理服務、收費”為具體實施步驟；以自管房推行物業管理、走向社會、闖進市場為目的，初步形成了武鋼推行物業管理的總體構想。

　　武鋼把當年交付使用的106街坊作為試點，組建了“冶金苑物業管理中心”，在冶金行業率先推行了物業管理，由原來的福利型房管所逐步轉軌到經營性物業管理公司。截止20**年12月，武鋼職工住宅區已實施物業管理的街坊小區共計26個，住宅3.8萬余套，建筑面積300余萬平方米，人口近12萬，物業管理覆蓋率占武鋼現有住宅面積的70%。

　　武鋼在推行物業管理的過程中，不僅注重物業管理的覆蓋率，更重視提升物業管理的服務水平和服務功能。7年來，累計有5個小區榮獲“國家物業管理示范住宅小區”稱號，8個小區榮獲“湖北省物業管理優秀住宅小區”稱號。

　　二、武鋼自管房轉制、推行物業管理的作法

　　1、企業領導人認識深、決心大是推行物業管理的前提。

　　武鋼領導人在房管體制改革、推行物業管理的問題上，主要抓了以下三個方面的工作：一是定目標、定時間、定任務。什么時間抓試點；什么時間完成多大范圍的推廣任務；什么時間基本完成轉制任務；什么時間打造自己的物業管理品牌都作了嚴格的決定，納入了企業目標管理；二是根據推行物業管理、特別是舊小區推行物業管理的需要，本著“滿足基本要求，保障投入到位”的原則，投入大量啟動資金，完善了舊小區服務功能，如院墻、自行車棚、物業管理小區辦公室、小區活動廣場、市政道路、綠化等，保證了舊小區實施物業管理的基本要求，為順利實施物業管理奠定了物質基礎；三是加強管理力度。武鋼在企業積極精簡機構的同時，為了保證物業管理的順利推行，于1997年把武鋼物業管理的職能從武鋼房產公司房產科剝離出來，成立了專業的管理部門。同時為了與市場接軌，于20**年組建成立了武漢武鋼物業管理有限公司（以下簡稱“武鋼物業”），并由原有二級資質的物業管理公司發展為國家一級資質的物業管理企業。

　　2、“抓點帶面、穩妥推進”是國有企業推行物業管理的有效方法。

　　國有大型企業一般都有一個或者多個房管所，房管隊伍龐大，轉制涉及面廣，武鋼這樣的特大型國有企業尤其如此。推行物業管理，最好不要“一刀切”，而應該抓點帶面，穩妥推進。武鋼用人機制、經營體制上，逐步打破計劃經濟體制下的常規模式，堅決抵制了“物業管理是個筐，富余人員往里裝”的錯誤做法，對物業管理從業人員精心挑選、寧缺勿濫，管理人員一律培訓持證上崗，從專業化入手，逐步向企業化、社會化過渡。同時，不斷打破已不適應新模式要求的條條框框，建立起新的運行模式和經營機制，保證了物業管理的健康發展。1997年武鋼在106小區抓物業管理試點取得初步經驗后，先后在2000年和20**年對武鋼的鋼花新村、紅鋼城、冶金街、白玉山等四個舊生活區推行了物業管理工作。幾年來，共有18個舊小區通過“拆違、整治、管理、服務、收費”五步曲，實現了推行物業管理的目標任務。目前，武鋼物業管理總面積約300萬平方米，占武鋼職工住宅總面積的70%。武鋼計劃用1~2年時間將符合條件的舊街坊小區，按“抓點帶面，層層推進”的工作思路積極推行物業管理。

　　3、投入是啟動國有大型企業物業管理的關鍵環節

　　推行物業管理在舊住宅小區整治工作中既是重頭戲又困難重重。主要表現在：違章搭蓋、違章建筑較多，生活配套設施不完善，市政設施嚴重老化，綠化水平較低。針對這些問題，武鋼在舊小區推行物業管理的工作思路是“拆違、整治、管理、服務收費”。

　　首先是拆違。由于建房時間長，舊小區違章率比較高，要拆除違章建筑還原成本來面貌難度較大。武鋼積極與政府及街道辦事處聯系，交換思想，爭取他們的支持，同時結合市政府社區建設達標等各項活動，加大執法力度，形成政企共建、齊抓共管、共建小區的格局。其次是整治。所謂整治，就是投入一定的資金，按物業管理的要求，達到下列標準：一是封閉小區建院墻，增加門衛房，保證24小時保安服務條件；二是完善服務功能，增設便民商店，活動中心場地及自行車庫、曬衣架等各類設施；三是市政設施、道路、邊溝恢復完好；四是綠化美化環境。第三是管理服務重心下移到小區內，設立小區物業管理處。起步階段主要是保安、保潔、綠化、車輛管理和維修五大服務內容。要與過去房管所的服務有較大變化，使業主感受到不同的服務。第四是收費，通過完成整治任務，要讓業主在享受到3個月的物業管理試運行服務后，就正式開始以“收費”為標志的物業管理服務。

　　按照“拆違、整治、管理、服務、收費”的工作思路，武鋼在近3年的時間里先后對18個舊小區計180余萬平方米住宅物業實施了物業管理，總投入2000萬元，取得了較好的效果。

　　4、隊伍建設是國有大型企業推行物業管理的保證。

　　武鋼在推行物業管理工作中，十分注重職工隊伍建設的問題，把建設好職工隊伍與打造武鋼物業品牌聯系起來，全方位提升職工隊伍素質。其主要做法是：

　　1）物業管理人員100%參加上崗培訓，使之對物業管理有一個初步認識。

　　2）舉辦學習班。武鋼物業針對員工專業知識、理論知識、專業技術、操作技藝等方面，每年定期舉辦學習班，以提高員工專業水。

　　3）參加技術運動會。武鋼物業將物業管理納入武鋼每兩年都要舉行一次的技術運動會，從理論、實踐上推出自己的技術能手。

　　4）組織員工外出學習。物業管理的實踐性很強，武鋼物業每年組織3~5批各層次員工外出學習，或自帶課題專題考察，真正使員工達到學到知識，開擴眼界的目的。

　　5）內部專題交流。武鋼物業在建設員工隊伍時，不僅注重外出學習，也十分注重內部同崗位之間的互幫互學，每年都要組織專題研討會。通過交流，員工們對照別人的長處找差距，不斷提升自己的管理水平，為武鋼物業邁向更高水平奠定了基礎。

　　文/陳再斌