關于印發支持物業服務業加快發展若干政策的通知

　　建房〔20**〕131 號

　　各市、縣人民政府，省政府各部門、各直屬機構：

　　為貫徹落實《安徽省人民政府關于印發進一步支持服務業加快發展若干政策的通知》(皖政〔20**〕109 號)、《安徽省人民政府關于促進經濟平穩較快發展的若干意見》(皖政〔20**〕50 號)精神，進一步發揮物業服務業對改善城市人居環境、提高居民生活品質、創新社會管理、促進我省經濟平穩較快發展中的積極作用。經省政府同意，現就加快物業服務業發展，制定如下政策：

　　一、對有愿望從事物業服務的登記失業人員、進城求職農村勞動力等符合條件的勞動者參加定點培訓機構組織的物業服務相關職業就業技能培訓的，按規定給予職業培訓補貼。物業服務企業新招用符合條件的人員，與企業簽訂 6 個月以

　　上勞動合同，在勞動合同簽訂之日起 6 個月內由企業依托所屬培訓機構或人力資源社會保障部門認定的培訓機構開展崗前就業技能培訓的，可向當地人力資源社會保障部門申請定額職業培訓補貼。

　　二、對物業服務企業錄用城鄉就業困難人員就業，企業與其簽訂 1 年以上勞動合同，并依照規定足額繳納社會保險費的，按企業為其實際繳納的基本養老、醫療、失業保險費給予社保補貼。補貼期限，除對距法定退休年齡不足 5 年的就

　　業困難人員可延長至退休外，其余人員不超過 3 年。對小型微型物業服務企業新招用畢業年度高校畢業生，簽訂 1 年以上勞動合同并按時足額繳納社會保險費的， 給予 1 年的社會保險補貼，政策執行期限截至 20** 年底。

　　三、除物業服務企業辦公設施及經營性的場所設施外，對于服務住宅小區居民的照明、電梯、消防設施等非經營性共用設施設備的運行、維護用水、用電執行居民用水、用電價格。

　　四、自 20** 年 1 月 1 日至 20** 年 12 月 31 日，對符合小型微利標準、年應納稅所得額低于 6 萬元(含 6 萬元)的物業服務企業，其所得額按 50%計入應納稅所得額，按 20%的稅率繳納企業所得稅。

　　五、物業服務企業安置殘疾人員的，在按照支付給殘疾職工工資據實扣除的基礎上，按照支付給殘疾職工工資的 100%在當年應納稅所得額中加計扣除應納稅所得額。

　　六、自 20** 年 1 月 1 日至 201 3 年 12 月 31 日止，對物業服務企業當年新招用符合條件的人員，企業與其簽訂1年以上期 限勞動合同并依法繳納社會保險費的，經批準，在 3 年內按實際招用人數予以定額依次扣減營業稅，城市維護建設稅、教育費附 加

　　和 企 業所得稅優惠，定額標準為每人每年 4800 元(優惠政策在 20** 年12 月31 日未執行到期的，可繼續享受至 3 年期滿為止)。

　　七、對物業服務企業繳納房產稅確有困難的，按稅收管理權限報經批準后， 可給予減免房產稅釣照顧。物業服務企業在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、債務和勞動力一并轉讓給其他單位和個人的行為，不屬于營業稅征收范圍，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓，不征收營業稅。

　　八、物業服務企業的營業稅以與物業服務有關的全部收入扣除代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。物業服務企業兼營不同稅目的應稅勞務，實行分別開票、分別核算的，可分別按適應的稅目稅率征收營業稅。

　　九、20** 年，適當降低參保物業服務企業醫療、失業、工傷、生育保險費率， 一般降幅不低于 30%;參保物業服務企業人均工資低于上年度全省在崗職工平均工資 60%的，單位繳納社會保險費基數可按企業實際工資總額核定。

　　十、對物業服務企業因節能而改造房屋共用部位、共用設施設備的費用支出，以及節能降耗成效突出的物業服務企業，當地政府可按有關規定給予補貼和獎勵。十一、規范物業消防、安全等相關職業技能培訓，涉及電梯等特種設備定期檢測等收費，嚴格執行省價格主管部門、省財政部門規定的標準。

　　十二、各地應適當加大服務業引導資金對物業服務業發展的支持，引導和鼓勵物業服務企業規模化、品牌化和創新型優質服務。各地可結合實際，細化落實具體措施。

　　安 徽 省 住 房 和 城 鄉 建 設 廳

　　安徽省人力資源和社會保障廳

　　安徽省發展和改革委員會

　　安 徽 省 地 方 稅 務 局

　　安 徽 省 國 家 稅 務 局

　　安徽省財政廳

　　安徽省物價局

　　二○一二年六月十八日

篇2：發展商前期物業服務合同

　　發展商前期物業服務合同

　　健生?世紀綠洲花園前期物業服務合同

　　甲方：廣州健生房地產開發有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：廣州市健生_____；

　　郵編：_____。

　　乙方：廣州健生物業管理有限公司；

　　法定代表人：_____；

　　住所地：廣州市**大道**號 ；

　　郵編：_____；

　　資質等級：二級；

　　證書編號：_____。

　　根據《物業管理條例》和相關法律、法規、政策，甲乙雙方在自愿、平等、協商一致的基礎上，就甲方選聘乙方對健生?健生世紀綠洲花園提供前期物業管理服務事宜，訂立本合同。

　　第一章 物業基本情況

　　第一條 物業基本情況:

　　物業名稱 健生健生世紀綠洲花園；

　　物業類型 高尚住宅小區；

　　座落位置 ***省道***旁；

　　建筑面積 83361平方米。

　　物業管理區域四至：

　　東至 ***省道；

　　南至 新***大道；

　　西至 ***山畔；

　　北至 ***停車場。

　　（物業構成明細見附件）。

　　第二章 服務內容與質量

　　第二條 在物業管理區域內，乙方提供的前期物業管理服務包括以下內容：

　　1、物業共用部位的維修、養護和管理；

　　2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；

　　3、物業共用部位和相關場地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；

　　4、公共綠化的養護和管理；

　　5、車輛停放管理；

　　6、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；

　　7、裝飾裝修管理服務；

　　8、物業檔案資料管理。

　　第三條 在物業管理區域內，乙方提供的其他服務包括以下事項：

　　1、個性化特約有償維修服務；

　　2、個性化特約有償家政服務；

　　3、個性化特約有償商務代理服務。

　　第四條 乙方提供的前期物業管理服務應達到約定的質量標準（前期物業管理服務質量標準見附件）。

　　第五條 單個業主可委托乙方對其物業的專有部分提供維修養護等服務，服務內容和費用由雙方另行商定。

　　第三章 服務費用

　　第六條 本物業管理區域物業服務收費選擇包干制方式：

　　物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：

　　多層住宅：1.5 元/月.平方米；

　　商業物業：3.0 元/月.平方米；

　　物業服務費用主要用于以下開支：

　　（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　　（2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

　　（3）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（4）物業管理區域綠化養護費用；

　　（5）物業管理區域秩序維護費用；

　　（6）辦公費用；

　　（7）物業管理企業固定資產折舊；

　　（8）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（9）法定稅費；

　　（10）物業管理企業的利潤；

　　（11）社區文化建設等費用。

　　乙方按照上述標準收取物業服務費用，并按本合同約定的服務內容和質量標準提供服務，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

　　第七條 業主應于收到收樓通知書后按約定時間收樓并交納物業服務費用（物業服務資金）。

　　納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按時交給物業買受人的物業，其物業服務費用（物業服務資金）由甲方全額交納。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用（物業服務資金）的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主與物業使用人之間的交費約定，業主應及時書面告知乙方。

　　物業服務費用（物業服務資金）按 月 （年/季/月）交納，業主或物業使用人應在每月10日前交納當月物業服務費用（每次繳費的具體時間）履行交納義務。

　　第四章 物業的經營與管理

　　第八條 停車場收費分別采取以下方式：

　　1、停車場屬于甲方所有、委托乙方管理的，業主和物業使用人有優先使用權，地下停車場使用人應按300元/個?月的標準向乙方交納停車費，露天停車場車位使用人應按150元/個?月標準向乙方交納停車費。

　　乙方從停車費中按不高于100元/個?月的標準提取停車管理服務費。

　　2、停車場車位所有權或使用權由業主購置的，車位使用人按不高于100元/個?月的標準向乙方交納停車管理服務費。

　　第九條 乙方應與停車場車位使用人簽訂書面的停車管理服務協議，明確雙方在車位使用及停車管理服務等方面的權利義務。

　　第十條 本物業管理區域內的會所（包括游泳池、網球場、籃球場、羽毛球場等）屬甲方（全體業主/甲方）所有。

　　會所委托乙方經營管理的，乙方按下列標準向使用會所的業主或物業使用人收取費用：

　　1、收費標準另行約定；

　　第十一條 本物業管理區域內屬于全體業主所有的物業共用部位、公用設備設施統一委托乙方經營，經營收入按下列約定分配：

　　1、扣除經營管理成本外凈利潤按5:5分成；

　　第五章 物業的承接驗收

　　第十二條 乙方承接物業時，甲方應配合乙方對以下物業共用部位、共用設施設備進行查驗：

　　1、主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣；

　　2、 水、衛、消防；

　　3、 園林綠化、物業管理用房等 。

　　第十三條 甲乙雙方確認查驗過的物業共用部位、共用設施設備存在以下問題：

　　1、在建工程，尚未交付使用；

　　甲方應承擔解決以上問題的責任，解決辦法如下：

　　1、按國家規定實行保修制度；

　　第十四條 對于本合同簽訂后承接的物業共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照前條規定進行查驗并簽訂確認書，作為界定各自在開發建設和物業管理方面承擔責任的依據。

　　第十五條 乙方承接物業時，甲方應向乙方移交下列資料：

　　1、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　　2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　　3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；

　　4、物業管理所需的其它資料。

　　第十六條 甲方保證交付使用的物業符合國家規定的驗收標準，按照國家規定的保修期限和保修范圍承擔物業的保修責任。

　　第六章 物業的使用與維護

　　第十七條 業主大會成立前，乙方應配合甲方制定本物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度。

　　乙方根據規章制度提供管理服務時，甲方、業主和物業使用人應給予必要配合。

　　第十八條 乙方可采取規勸、報請政府主管部門、處罰違約金等必要措施，制止業主、物業使用人違反本臨時公約和物業管理區域內物業管理規章制度的行為。

　　第十九條 乙方應及時向全體業主通告本物業管理區域內有關物業管理的重大事項，及時處理業主和物業使用人的投訴，接受甲方、業主和物業使用人的監督。

　　第二十條 因維修物業或者公共利益，甲方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和乙方的同意；乙方確需臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應征得相關業主和甲方的同意。

　　臨時占用、挖掘本物業管理區域內道路、場地的，應在約定期限內恢復原狀。

　　第二十一條 乙方與裝飾裝修房屋的業主或物業使用人應簽訂書面的裝飾裝修管理服務協議，就允許施工的時間、廢棄物的清運與處置、裝修管理服務費用等事項進行約定，并事先告知業主或物業使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項。

　　第二十二條 甲方應于物業交付使用前一個月（具體時間）按有關規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業管理用房。

　　物業管理用房建筑面積250平方米左右，位于B1-B3棟架空層。

　　第二十三條 物業管理用房屬全體業主所有，乙方在本合同期限內無償使用，但不得改變其用途。

　　第七章 專項維修資金

　　第二十四條 專項維修資金的繳存按政府有關規定執行。

　　第二十五條 專項維修資金的管理按政府有關規定執行。

　　第二十六條 專項維修資金的使用按政府有關規定執行。

　　第二十七條 專項維修資金的續籌按政府有關規定執行。

　　第八章 違約責任

　　第二十八條 甲方違反本合同第十三條、第十四條、第十五條的約定，致使乙方的管理服務無法達到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準的，由甲方賠償由此給業主和物業使用人造成的損失。

　　第二十九條 除前條規定情況外，乙方的管理服務達不到本合同第二條、第三條、第四條約定的服務內容和質量標準，應按 當月管理費總收入的5%的標準向甲方、業主支付違約金。

　　第三十條 甲方、業主或物業使用人違反本合同第六條、第七條的約定，未能按時足額交納物業服務費用（物業服務資金）的，應按

　　當月管理費總收入的5%的標準向乙方支付違約金。

　　第三十一條 乙方違反本合同第六條、第七條的約定，擅自提高物業服務費用標準的，業主和物業使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業主和物業使用人有權要求乙方雙倍返還。

　　第三十二條 甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務的，業主、物業使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

　　第三十三條 以下情況乙方不承擔責任：

　　1、因不可抗力導致物業管理服務中斷的；

　　2、乙方已履行本合同約定義務，但因物業本身固有瑕疵造成損失的；

　　3、因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的；

　　4、因非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失的；

　　第九章 其他事項

　　第三十四條 本合同期限自20**年2月15日起至20**年12月31日止；但在本合同期限內，業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止。

　　第三十五條 本合同期滿前1月，業主大會尚未成立的，甲、乙雙方應就延長本合同期限達成協議；雙方未能達成協議的，甲方應在本合同期滿前選聘新的物業管理企業。

　　第三十六條 本合同終止時，乙方應將物業管理用房、物業管理相關資料等屬于全體業主所有的財物及時完整地移交給業主委員會；業主委員會尚未成立的，移交給甲方或當地居委會代管。

　　第三十七條 甲方與物業買受人簽訂的物業買賣合同，應當包含本合同約定的內容；物業買受人簽訂物業買賣合同，即為對接受本合同內容的承諾。

　　第三十八條 業主可與物業使用人就本合同的權利義務進行約定，但物業使用人違反本合同約定的，業主應承擔連帶責任。

　　第三十九條 本合同的附件為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

　　第四十條 本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補充協議，補充協議與本合同存在沖突的，以本合同為準。

　　第四十一條 本合同在履行中發生爭議，由雙方協商解決，協商不成，雙方可選擇以下第 1 種方式處理：

　　1、向_____市仲裁委員會申請仲裁；

　　2、向人民法院提起訴訟。

　　第四十二條 本合同一式2份，甲、乙雙方各執1份。

　　甲方（簽章）乙方（簽章）

　　法定代表人法定代表人

　　年 月 日

篇3：探討開拓物業服務資源促進企業多元發展

　　探討開拓物業服務資源促進企業多元發展

　　從1981年在深圳成立第一家物業服務企業至今，物業服務行業在國內已經有了三十年的發展歷史，行業對于增加就業、改善人居環境和提高城市管理水平，構建和諧社會，維護社會穩定秩序作出了重要貢獻。

　　在新的發展時期，如何利用物業服務平臺、客戶資源以及物業管理自身的專業優勢，向物業管理的上游和下游延伸產業鏈，給傳統的物業管理賦予新的內涵和外延，以提高物業管理的創富能力，尋求物業管理行業新的經濟增長點，帶動全行業經濟效益與管理規模的同步上升，對于物業服務企業而言有著重要意義。

　　一、實觀多元發展的市場契機

　　首先，隨著房地產開發市場的不斷發展，產品類型進一步細分，除了傳統意義上的普通多層、高層公寓以外，近幾年出現了保障性住宅和豪宅類產品，不同類型的房產品對于物業服務的要求也是不一樣的。在杭州，廉租房和經濟適用房的物業費用在O．85-1．0元／平方米之間，業主對服務的要求相對較低；而豪華江景公寓、別墅；高端寫字樓等物業，物業服務費用在6-20元／平方米之間，對于物業服務的要求則相對較高。物業產品細分對物業服務提出新的需求，帶來新的發展契機。

　　其次，物業管理市場不斷細分，呈現多元趨勢。近年來，企事業單位改制、后勤機關社會化等，給物業管理行業帶來了前所未有的發展契機。學校、銀行、醫院、商場、酒店等各類物業逐步列入物業服務范圍之內，擴大物業服務范疇，對物業服務的專業性提出了更高的要求，同時，也為專業物業月賂企業提供了發展的機會。

　　再次，隨著房產市場硬件比拼高潮的結束，市場將進一步重視軟件服務。過去買房子，業主重視的是大環境、大配套，包括建筑立面、建筑材質、戶型及開發商品牌等，隨著房地產開發市場的不斷完善，在四年開發周期限制下，房地產開發的硬件比拼基本告一段落，同一價格序列的商品房硬件標準日趨同質化。現在，很多業主更多的是關注物業服務企業長期的服務品質，要求是多層次、多方面的，除了公共安全、環境、工程維修等的需求以外，還表：現為對與居住相關聯的服務需求，比如家政服務、洗車服務、洗衣服務、健康咨詢服務、文化娛樂服務等。業主服務需求的提升以及消費能力的提高為企業的多元化經營提供了物質基礎和資源保障。

　　二、需要開拓的物業服務資源

　　物業服務涉及與業主居家、辦公相關的很多細節事務，從業主的裝修、搬家、居家生活到各類健康、娛樂及社區文化活動，因此，物業服務企業可以通過與各類社會資源合作，為業主提供各類多元服務。簡單歸納，可以分為以下三種：

　　社會合作資源。社會上各類專營公司及商家能夠提供專業服務的供應商如工程維修公司、廣告公司、電子商務公司、裝修公司、電梯公司、文化公司、旅游公司、票務公司等，如果說分眾傳媒僅僅利用電梯平臺就能創造一個上市公司，那么物業服務企業在這　　一方面的資源無疑是非常豐厚的。

　　業主資源。業主資源是物業服務企業擁有最龐大的資源。圍繞業主的需求，不斷提供各類延伸服務，開拓經營思路，使企業可以獲得意想不到的回報。以南都為例，目前，南都物業以在杭州地區四萬戶，十二萬余名客戶作為主打客戶群體，不僅為業主提供物業服務，還為業主提供洗車服務、家政服務、會所服務、中介置換服務等綜合性服務，一方面使業主享受到多元的服務，另一方面，也使物業增加了多元收益。所以，物業服務企業的最大財富不是物業服務費用，而是每一位信任和支持的業主。

　　物業服務公司自身資源，包括物業服務企業自身擁有的管理平臺。大型物業服務公司旗下會設置酒店公司、綠化公司、置換公司、電梯公司等，公司可以整合這些公司的管理資源，共享各類服務信息，比如CRM的客戶關系管理系統、物業管理軟件等。通過集合各類信息，全方位研究業主的需求，是做好業主服務的最基礎的工作。

　　三、物業服務企業多元發展思路

　　走規模化的發展，拓展服務內容。五大行是物業服務行業走向規模化、全球化的代表。比如世邦魏理仕(紐約證券交易所代號：CBG)，是標準普爾500強企業，為全球最大的地產服務公司(按20**年的營業額計算)。它的前身世邦公司成立于1906年，到1940年發展成為美國最大的商業物業顧問公司；魏理仕公司于1773年成立于英國倫敦。1988年4月，兩家公司合并成立了世邦魏理仕。世邦魏理仕原來主要站在乙方的角度，為業主提供物業管理方面的服務；伴隨公司的發展，公司開始將“為甲方服務”納入主營范圍。為全球地產業主、投資者及承租者提供綜合的地產服務，具體包括：物業租售的戰略顧問及實施、企業服務、物業設施及項目管理、按揭融資、評估與估值、開發服務、投資管理、研究與策略顧問等。

　　開拓管理類型，細分市場，走專業發展道路。除了傳統的公寓、別墅、寫字樓管理，目前物業管理范圍已縱深到學校、銀行、醫院、商場、酒店、機埸等各類專業。在杭州，阿里巴巴引進了來自美國的專業工地管理商美盛沃利(MaisonWorleyParsons)，世貿麗晶城引進了全球老牌的服務式公寓經營商奧克伍德(Oakwood)，物業類型的細分，為不同專業的物業服務企業創造了更多的發展機會。而傳統的物業服務企業也需要在此過程中，根據企業特征，調整企業發展戰略，深耕專項物業類型，爭取在專項物業類型中成為全國乃至全球標桿型企業。

　　開拓小區多種經營，延伸物業服務內容。20**年，深圳花樣年物業提出為客戶提供一站式服務，致力于為業主提供家居生活用品團購、房屋增值等有償服務。在物業小區內推進商業經營，以經營利潤來彌補物業收費的不足，開創小區多種經營的先河。近年來，很多規模型物業在很多方面做出了嘗試，為業主提供更多的服務內容。比如，小區可以為業主提供便利服務，包括開設便利店、藥店、照片沖洗、小超市、凈菜館、便民餐館、咖啡廳等；也可以為業主提供房地產中介服務，如代辦權證、房屋置換、資產管理等；還可以幫助業主提供代請保姆、看護病人、訂送報紙、人室清潔、植物租擺等工作。以上方面，大大豐富和完善了物業的服務范疇。

　　縱深服務鏈，創建新型服務集成商。近年來，很多行業在原物業服務公司的基礎上，在關聯行業中擴大業務范疇。比如家居裝修裝飾行業、車輛裝飾及洗車服務行業、配送行業、社區廣告業、綠化種植業、環保產業等。環保產業近年來受到國家大力扶持，也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的今天，環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環使用，其中蘊育重大商機。在杭州，綠城旗下不僅設有物業服務公司，也有教育公司、傳媒公司、設計公司等，成為新型服務集成商的代表企業之-。

　　四、多元發展不能忽略的宗旨

　　以上內容從各個方面介紹了物業服務企業多元發展的思路，但是，物業服務仍是基礎，只有滿足業主對物業服務的核心需求與期望，注重企業品質建設，才能使業主真正認同延伸服務，切不可本未倒置。同時，物業服務企業開展多元服務的另一個目的是為了使業主更方便、更愉快，能夠幫助業主解決各種問題，因此，物業服務企業因謹慎選擇合作伙伴和延伸服務內容，不要盲目追求利益，導致業主的不滿。

　　需要強調的是，以上所介紹的內容很大一部份超越了大部份物業服務企業現有的經營能力，多元化成功的案例即便在國外也是不多見的。既是多元發展，也是物業服務企業跨行發展的代名詞，能否經營成功需要企業花費較大的努力和代價才能實行。

　　對于大多數的物業服務企業來說，獲得政府部門的關注和支持，給予一定的行業扶持政策；獲得業主的支持和認同，提高行業的社會地位，減輕物業服務企業從業人員的工作壓力，讓物業服務企業獲得更多的尊重，在很長一段時間內，是改善物業管理行業的主流方向。