焦房文〔20**〕24號
焦作市房產(chǎn)管理局
關(guān)于印發(fā)《焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案》的通知
市城區(qū)房管部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為規(guī)范我市物業(yè)行業(yè)的服務(wù)行為，發(fā)揮先進典型的示范帶頭作用，全面提升物業(yè)管理水平，推動全市物業(yè)管理工作健康發(fā)展，決定在市城區(qū)開展住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動。現(xiàn)將《焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。
附件：1.焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動考核辦法
2.市城區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)工作考核評分標準
焦作市房產(chǎn)管理局
20**年6月3日
焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案
為推動我市物業(yè)管理工作健康發(fā)展，充分發(fā)揮先進典型的示范帶頭作用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提升物業(yè)管理水平，完善社會管理，促進社會和諧穩(wěn)定，為廣大市民營造更為文明、舒適、安全的宜居環(huán)境，結(jié)合當前物業(yè)管理的形勢，特制定本方案。
一、活動范圍
市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)。六縣(市)可參照本方案開展活動。
二、總體目標
(一)20**年在市區(qū)樹立7個物業(yè)管理示范住宅小區(qū)解放區(qū)、山陽區(qū)各2個，高新區(qū)、中站區(qū)、馬村區(qū)各1個。
(二)通過開展活動，利用三年時間(20**-20**年)，使全市實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)基本實現(xiàn)管理規(guī)范化。20**年度，各轄區(qū)達到三級標準以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)數(shù)量不少于總量的30%;20**年達到總量的60%;到20**年底前，基本實現(xiàn)整體達到三級以上標準。
(三)擴大物業(yè)管理覆蓋面。新建住宅小區(qū)100%實行物業(yè)管理;老舊小區(qū)實行物業(yè)管理的面積每年增加20萬平方米以上;三年內(nèi)無主管小區(qū)基本實現(xiàn)社區(qū)管理全覆蓋。
三、措施步驟
活動采取整體推進、集中驗收，綜合考核、分批達標的方式進行。
(一)排查統(tǒng)計。各區(qū)對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)按照物業(yè)管理、單位后勤式管理、業(yè)主自治和社區(qū)管理等形式進行分類排查，全面掌握轄區(qū)住宅小區(qū)的底數(shù)和基本情況，建立動態(tài)工作臺賬，制定轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級和社區(qū)管理覆蓋計劃。統(tǒng)計結(jié)果、晉檔升級和覆蓋計劃在20**年6月30日前報送市房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科。
(二)示范申報。各區(qū)申報本轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)示范項目，申報數(shù)量不少于目標規(guī)定。申報材料包含每個住宅小區(qū)的名稱、使用(建成)時間、建筑面積、管理單位、所屬轄區(qū)(辦事處)、實際入住率、取得的榮譽和小區(qū)管理存在的主要問題等。
(三)自查認檔。各物業(yè)企業(yè)按照住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)分檔標準，對管理項目開展自查自驗活動，根據(jù)項目當前的管理水平，自認檔次;按照活動要求，制定項目管理晉檔升級計劃;對照晉檔升級計劃和要求標準，梳理問題，建立問題臺賬，查找不足，制定整改計劃，并上報市、區(qū)二級主管部門。我市住宅小區(qū)根據(jù)管理類型和服務(wù)水平劃分為下列五個檔次：
1、一級物業(yè)管理住宅小區(qū)。對照建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》，得分在95分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
2、二級物業(yè)管理住宅小區(qū)。對照標準及評分細則，得分在80分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
3、三級物業(yè)管理住宅小區(qū)。(1)房屋外觀基本完好、整潔，公共部位、共用設(shè)施養(yǎng)護、維修及時。(2)住宅小區(qū)內(nèi)綠化物長勢良好，未有毀綠種菜現(xiàn)象。(3)住宅小區(qū)有保潔人員，白天8小時在崗對樓內(nèi)外衛(wèi)生進行全天保潔。(4)設(shè)有門崗及秩序維護人員，24小時安全防范及秩序維護。(5)樓內(nèi)外公共部位保持清潔，無隨意堆放雜物，道路暢通、路面平整。(6)明確服務(wù)內(nèi)容和收費事項，實行明碼標價，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
4、三級以下物業(yè)管理住宅小區(qū)。(1)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施養(yǎng)護、維修及時。(2)小區(qū)內(nèi)有綠化。(3)住宅小區(qū)有保潔人員，白天在崗對樓內(nèi)外衛(wèi)生進行保潔。(4)設(shè)有門崗及秩序維護人員，沒有盜搶等刑事案件發(fā)生。(5)道路及消防通道通暢。(6)明確服務(wù)內(nèi)容和收費事項，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以下的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
5、社區(qū)管理的住宅小區(qū)。(1)小區(qū)相對封閉。(2)設(shè)有門崗。(3)有專人打掃衛(wèi)生和清運垃圾。(4)車輛停放有序，道路通暢。(5)小區(qū)公共部位和公用設(shè)施正常使用，無消防和安全隱患。(6)不發(fā)生重大矛盾糾紛和集體*。
(四)集中創(chuàng)建。各物業(yè)企業(yè)要根據(jù)管理項目的認檔情況，按照晉檔升級計劃，制定項目進檔升級活動方案。一是各相關(guān)物業(yè)企業(yè)作為活動責任主體，主要負責人是第一責任人，小區(qū)物業(yè)負責人是直接責任人，落實各部門責任，形成一級抓一級、層層抓落實的良好局面;二是對照標準和細則，及時改正存在的不足，彌補管理上的漏洞，規(guī)范服務(wù)行為，促進小區(qū)管理水平提升;三是細化方案，分解任務(wù)，明確實現(xiàn)晉檔升級的時間表，落實計劃進度;四是開展多種形式的宣傳、動員活動，廣造聲勢，營造氛圍，激發(fā)廣大員工參與活動的熱情，形成強大合力，使晉檔升級活動取得實實在在的效果;五是要及時總結(jié)活動中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，進一步完善各項管理制度、崗位工作標準、內(nèi)部檢查考核機制，促進員工提高自覺干好本職工作的主動性和自覺性，形成長效常態(tài)。
街道辦事處和社區(qū)要接受區(qū)物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，監(jiān)督、檢查物業(yè)企業(yè)的管理和服務(wù)。一是幫助企業(yè)自我排查，發(fā)現(xiàn)問題，指導(dǎo)物業(yè)管理晉檔升級活動深入開展，促進企業(yè)管理和服務(wù)水平規(guī)范提高;二是要積極組織轄區(qū)住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)其開展工作，調(diào)處和化解住宅小區(qū)物業(yè)管理中矛盾糾紛;三是要加強對無主管小區(qū)的管理，組織做好小區(qū)秩序維護和衛(wèi)生保潔工作。
各區(qū)物業(yè)主管部門一是要制定轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)晉檔升級活動整體方案，明確開展進檔升級活動的目標和任務(wù)，細化年度達標計劃。二是要組織對轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)進行預(yù)評，建立各檔物業(yè)管理住宅小區(qū)動態(tài)管理臺賬，適時掌握各企業(yè)晉檔升級活動的進度。三是對物業(yè)管理住宅小區(qū)進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，建立問題整改臺賬，督促有關(guān)企業(yè)加大整改力度，限期進行整改提高，全面推進轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)晉檔升級。四是對無主管小區(qū)，要督促開發(fā)建設(shè)單位和原公房出售單位加強對小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備的改造，改善小區(qū)環(huán)境，納入社區(qū)管理范疇，使其具備封閉管理的條件，逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。五是要暢通溝通聯(lián)系渠道，及時報送各階段工作進展情況，每月工作進展情況形成文字報告，內(nèi)容要全面反映工作推進情況、好的做法和經(jīng)驗以及存在的問題，于每月月底前報送我局。
(五)考核驗收。每年第四季度，我局組織檢查驗收組，按照《物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》對各區(qū)晉檔升級項目進行檢查驗收;針對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，檢查組向各區(qū)反饋整改意見及建議，限期整改;各區(qū)督促指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)對存在問題進行整改，并將整改結(jié)果及時上報，我局將根據(jù)檢查結(jié)果及整改情況，評定并公布各區(qū)通過的晉檔升級項目。
對于得分在80分以上的項目(二級物業(yè)管理住宅小區(qū))，各區(qū)要跟蹤檢查，指導(dǎo)企業(yè)繼續(xù)完善提高，進一步向示范目標邁進。
針對檢查驗收得分在60-80分的項目(三級物業(yè)管理住宅小區(qū))，各區(qū)要制定整改提高計劃，建立問題臺賬，督促物業(yè)企業(yè)解決問題，搞好管理，規(guī)范服務(wù)，整改提高，確保下年度通過晉檔達標驗收。
將檢查得分在60分以下的項目，列入重點監(jiān)控名單，對其管理企業(yè)負責人實行誡勉談話，要求企業(yè)進行整頓，制定改進方案，加強人員素質(zhì)培訓(xùn)，強化內(nèi)部管理，規(guī)范服務(wù)行為，限期整改提高，在下年度檢查驗收得分提高到70分以上，力爭在20**年底前通過晉檔達標驗收。如在規(guī)定時限內(nèi)未通過晉檔達標驗收，企業(yè)當年的資質(zhì)動態(tài)考核確定為不合格或降低其資質(zhì)等級，直至最后取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
對無主管小區(qū)，各區(qū)要指導(dǎo)社區(qū)辦事處，納入社區(qū)管理范疇，督促開發(fā)建設(shè)或公房出售單位，加大投資改造力度，完善小區(qū)公用設(shè)施，逐步具備封閉管理條件，排除安全隱患和不穩(wěn)定因素，為平安社區(qū)建設(shè)打下基礎(chǔ)。
同時，我局對各區(qū)房管中心(住建局)開展晉檔升級活動和物業(yè)管理工作進行考核(詳見考核辦法附件1)，考核成績按得分高低依序排名，結(jié)果將作為創(chuàng)先評優(yōu)的依據(jù)。
(六)示范命名。得分在95分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)，經(jīng)公示合格后，命名為“焦作市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并對示范小區(qū)進行掛牌和表彰。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
我局負責全市晉檔升級規(guī)范活動的組織、檢查評比和考核工作。一是實行工作例會制度，定期召開會議，及時總結(jié)各階段的工作情況和作法以及成績和經(jīng)驗、存在問題，安排部署下步工作;二是實行工作月報制度，以簡報、信息報送的形式加強工作動態(tài)交流、上下情況溝通，推廣好的經(jīng)驗做法，營造比學(xué)趕超創(chuàng)建氛圍，確保活動取得實效;三是督導(dǎo)檢查各區(qū)工作落實情況，對先進給予表彰、鼓勵，對后進給予通報批評，促進任務(wù)落到實處。
各區(qū)物業(yè)主管部門要高度重視此項工作，認真組織落實，指派專人負責，做好申報和迎檢工作，確保申報和晉檔達標工作順利進行;要嚴格把好申報和檢查工作質(zhì)量關(guān)，認真做好預(yù)評預(yù)驗工作，落實評驗工作的廉政建設(shè);加強對已獲得稱號和通過晉檔達標物業(yè)管理住宅小區(qū)項目的日常監(jiān)管;要做好宣傳和動員工作，加大宣傳力度，鼓勵物業(yè)管理項目和單位積極參評，動員社會各界和廣大群眾熱心參與。
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以活動為契機，提高自身素質(zhì)，規(guī)范服務(wù)行為，查找、彌補管理中的漏洞，努力提高企業(yè)管理水平和服務(wù)業(yè)主的能力;要對照標準，建立健全檔案資料，切實抓好現(xiàn)場管理;對各項目的考核結(jié)果，要在現(xiàn)場進行公示，公示期不少于7天，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督;要堅決杜絕弄虛作假和搞形式主義，確保材料真實、項目過硬。
附件1
焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動考核辦法
為了充分發(fā)揮區(qū)級主管部門對物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理職能，落實工作責任，推進我市住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級規(guī)范活動的開展，特制訂本辦法。
第一條考核組織。由市產(chǎn)管理局負責組織實施。
第二條考核原則。注重實施效果，力求客觀公正;簡化考核方式，硬化考核指標;公開考核結(jié)果，接受社會監(jiān)督。
第三條考核對象。各區(qū)房管中心或住建局。
第四條考核內(nèi)容。
1、基礎(chǔ)管理。包括加強組織管理、提高物業(yè)管理覆蓋、成立業(yè)主委員會、做好信訪投訴等工作。
2、開展轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)晉檔升級工作。
第五條分值設(shè)定。
對區(qū)物業(yè)主管部門的考核實行百分制。
(一)基礎(chǔ)管理(40分)。(詳見附件2)
1、組織管理(10分)。
2、物業(yè)管理覆蓋(10分)。
3、業(yè)主委員會(10分)。
4、信訪投訴(10分)。
(二)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級工作(60分)。
1、總體推進(10分)。根據(jù)三年內(nèi)使所有實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的管理基本達標的總體安排，各區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)的年度晉檔升級數(shù)量分別為：20**年達標總量不低于30%;20**年累計完成60%以上;20**年使轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)基本完成達標，不出現(xiàn)不合格小區(qū)(得分在60分以下的小區(qū))。未完成規(guī)定進度的，按未完成比例扣除該項得分，直至該項得分為零。
2、示范創(chuàng)建(10分)。實行以點帶面、示范先行的創(chuàng)建方式。20**年4月底前完成各示范項目的遴選上報工作;年底前完成示范創(chuàng)建指標。創(chuàng)建每增加一個示范項目，按增加比例加分，最高可在本項分值基礎(chǔ)加10分。
3、住宅小區(qū)晉檔升級(40分)。市房產(chǎn)管理局按照《物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》組織對參加各區(qū)年度晉檔升級的物業(yè)管理住宅小區(qū)進行檢查打分和驗收。各區(qū)參加本年度晉檔升級小區(qū)的平均得分乘以40%為本項工作的最后得分。
第六條 考核成績計算。按百分制進行計算，具體為：各區(qū)物業(yè)主管部門的考核成績=基礎(chǔ)管理得分+總體推進得分+示范創(chuàng)建得分+本區(qū)域參加晉檔升級小區(qū)的平均得分*40%。
第七條考核方式。
1、聽取區(qū)物業(yè)主管部門工作匯報;
2、調(diào)閱相關(guān)文件資料;
3、抽檢街道辦事處的物業(yè)管理工作;
4、實地檢查部分居民委員會、業(yè)主委員會和住宅小區(qū)。
第八條考核時間。每年12月15日前完成對各區(qū)的考核。
第九條成績運用。市房管局對各區(qū)物業(yè)管理主管部門的考核成績按得分高低依序排名，考核結(jié)果將作為創(chuàng)先評優(yōu)的依據(jù)。全年考核總分得到80分以上的單位，才能參加全市房管系統(tǒng)的年度目標工作先進單位的評選。得分在60分以下的為不合格單位，在全市房管系統(tǒng)給予通報批評并限期整改，對督促整改仍不到位的，將書面通報所在區(qū)人民政府。
附件2
市城區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)工作考核評分標準
| 項目 | 內(nèi)容及要求 | 分值 |
| 組織 工作 10分 |
物業(yè)管理工作組織健全、制度完善 | 1分 |
| 物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)宣傳有計劃安排、有組織培訓(xùn)、有配合活動、有檢查驗收 | 2分 | |
| 轄區(qū)物業(yè)管理工作年度有目標措施、有任務(wù)分解、有責任單位 | 1.5分 | |
| 物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)有長期規(guī)劃、有具體步驟、有組織實施 | 2分 | |
| 區(qū)域物業(yè)管理第一責任人、具體負責人明確，有專人承辦和經(jīng)費保障，組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督有力 | 2.5分 | |
| 物業(yè)管理激勵機制健全，獎懲措施落實 | 1分 | |
| 物業(yè)管理覆蓋工作 10分 |
建立住宅小區(qū)（樓、院）檔案，統(tǒng)計及時，數(shù)字準確，管理狀況登記清楚 | 1分 |
| 住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面擴大。新建小區(qū)100%實行物業(yè)管理；老舊小區(qū)實行物業(yè)管理的面積增加5萬平米以上；社區(qū)管理的小區(qū)每年有新增（解放、山陽每年增加不少于2個），三年覆蓋所有無人管理的住宅小區(qū)。 | 5分 | |
| 對轄區(qū)內(nèi)未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)實施覆蓋工作有計劃、有安排 | 1.5分 | |
| 對轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)工作具體，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系協(xié)調(diào)順暢 | 2.5分 | |
| 業(yè)委會工作 10分 |
業(yè)主委員會運行情況良好，業(yè)主民主管理、自我約束能力增強 | 2.5分 |
| 對符合條件的住宅小區(qū)組建業(yè)主大會工作指導(dǎo)有效 | 2.5分 | |
| 業(yè)主委員會換屆工作落實到位 | 2.5分 | |
| 年度有新的業(yè)主委員會成立（解放、山陽每年不少于2個） | 2.5分 | |
| 信訪投訴工作 10分 |
物業(yè)管理分級投訴處理機制完善，投訴渠道暢通，設(shè)立業(yè)主投訴電話 | 2分 |
| 業(yè)主投訴有專人辦理并在10日內(nèi)答復(fù)投訴人，調(diào)查處理物業(yè)爭議和糾紛及時有效 |
篇2：焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案（2013）
焦房文〔20**〕24號
焦作市房產(chǎn)管理局
關(guān)于印發(fā)《焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案》的通知
市城區(qū)房管部門、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
為規(guī)范我市物業(yè)行業(yè)的服務(wù)行為，發(fā)揮先進典型的示范帶頭作用，全面提升物業(yè)管理水平，推動全市物業(yè)管理工作健康發(fā)展，決定在市城區(qū)開展住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動。現(xiàn)將《焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案》印發(fā)給你們，請認真組織實施。
附件：1.焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動考核辦法
2.市城區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)工作考核評分標準
焦作市房產(chǎn)管理局
20**年6月3日
焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動實施方案
為推動我市物業(yè)管理工作健康發(fā)展，充分發(fā)揮先進典型的示范帶頭作用，規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為，提升物業(yè)管理水平，完善社會管理，促進社會和諧穩(wěn)定，為廣大市民營造更為文明、舒適、安全的宜居環(huán)境，結(jié)合當前物業(yè)管理的形勢，特制定本方案。
一、活動范圍
市區(qū)范圍內(nèi)的住宅小區(qū)。六縣(市)可參照本方案開展活動。
二、總體目標
(一)20**年在市區(qū)樹立7個物業(yè)管理示范住宅小區(qū)解放區(qū)、山陽區(qū)各2個，高新區(qū)、中站區(qū)、馬村區(qū)各1個。
(二)通過開展活動，利用三年時間(20**-20**年)，使全市實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)基本實現(xiàn)管理規(guī)范化。20**年度，各轄區(qū)達到三級標準以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)數(shù)量不少于總量的30%;20**年達到總量的60%;到20**年底前，基本實現(xiàn)整體達到三級以上標準。
(三)擴大物業(yè)管理覆蓋面。新建住宅小區(qū)100%實行物業(yè)管理;老舊小區(qū)實行物業(yè)管理的面積每年增加20萬平方米以上;三年內(nèi)無主管小區(qū)基本實現(xiàn)社區(qū)管理全覆蓋。
三、措施步驟
活動采取整體推進、集中驗收，綜合考核、分批達標的方式進行。
(一)排查統(tǒng)計。各區(qū)對轄區(qū)內(nèi)的住宅小區(qū)按照物業(yè)管理、單位后勤式管理、業(yè)主自治和社區(qū)管理等形式進行分類排查，全面掌握轄區(qū)住宅小區(qū)的底數(shù)和基本情況，建立動態(tài)工作臺賬，制定轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級和社區(qū)管理覆蓋計劃。統(tǒng)計結(jié)果、晉檔升級和覆蓋計劃在20**年6月30日前報送市房產(chǎn)管理局物業(yè)管理科。
(二)示范申報。各區(qū)申報本轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)示范項目，申報數(shù)量不少于目標規(guī)定。申報材料包含每個住宅小區(qū)的名稱、使用(建成)時間、建筑面積、管理單位、所屬轄區(qū)(辦事處)、實際入住率、取得的榮譽和小區(qū)管理存在的主要問題等。
(三)自查認檔。各物業(yè)企業(yè)按照住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)分檔標準，對管理項目開展自查自驗活動，根據(jù)項目當前的管理水平，自認檔次;按照活動要求，制定項目管理晉檔升級計劃;對照晉檔升級計劃和要求標準，梳理問題，建立問題臺賬，查找不足，制定整改計劃，并上報市、區(qū)二級主管部門。我市住宅小區(qū)根據(jù)管理類型和服務(wù)水平劃分為下列五個檔次：
1、一級物業(yè)管理住宅小區(qū)。對照建設(shè)部《全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標準及評分細則》，得分在95分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
2、二級物業(yè)管理住宅小區(qū)。對照標準及評分細則，得分在80分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
3、三級物業(yè)管理住宅小區(qū)。(1)房屋外觀基本完好、整潔，公共部位、共用設(shè)施養(yǎng)護、維修及時。(2)住宅小區(qū)內(nèi)綠化物長勢良好，未有毀綠種菜現(xiàn)象。(3)住宅小區(qū)有保潔人員，白天8小時在崗對樓內(nèi)外衛(wèi)生進行全天保潔。(4)設(shè)有門崗及秩序維護人員，24小時安全防范及秩序維護。(5)樓內(nèi)外公共部位保持清潔，無隨意堆放雜物，道路暢通、路面平整。(6)明確服務(wù)內(nèi)容和收費事項，實行明碼標價，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
4、三級以下物業(yè)管理住宅小區(qū)。(1)小區(qū)公共部位、共用設(shè)施養(yǎng)護、維修及時。(2)小區(qū)內(nèi)有綠化。(3)住宅小區(qū)有保潔人員，白天在崗對樓內(nèi)外衛(wèi)生進行保潔。(4)設(shè)有門崗及秩序維護人員，沒有盜搶等刑事案件發(fā)生。(5)道路及消防通道通暢。(6)明確服務(wù)內(nèi)容和收費事項，定期公布收支情況。對照標準及評分細則得分在60分以下的物業(yè)管理住宅小區(qū)。
5、社區(qū)管理的住宅小區(qū)。(1)小區(qū)相對封閉。(2)設(shè)有門崗。(3)有專人打掃衛(wèi)生和清運垃圾。(4)車輛停放有序，道路通暢。(5)小區(qū)公共部位和公用設(shè)施正常使用，無消防和安全隱患。(6)不發(fā)生重大矛盾糾紛和集體*。
(四)集中創(chuàng)建。各物業(yè)企業(yè)要根據(jù)管理項目的認檔情況，按照晉檔升級計劃，制定項目進檔升級活動方案。一是各相關(guān)物業(yè)企業(yè)作為活動責任主體，主要負責人是第一責任人，小區(qū)物業(yè)負責人是直接責任人，落實各部門責任，形成一級抓一級、層層抓落實的良好局面;二是對照標準和細則，及時改正存在的不足，彌補管理上的漏洞，規(guī)范服務(wù)行為，促進小區(qū)管理水平提升;三是細化方案，分解任務(wù)，明確實現(xiàn)晉檔升級的時間表，落實計劃進度;四是開展多種形式的宣傳、動員活動，廣造聲勢，營造氛圍，激發(fā)廣大員工參與活動的熱情，形成強大合力，使晉檔升級活動取得實實在在的效果;五是要及時總結(jié)活動中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，進一步完善各項管理制度、崗位工作標準、內(nèi)部檢查考核機制，促進員工提高自覺干好本職工作的主動性和自覺性，形成長效常態(tài)。
街道辦事處和社區(qū)要接受區(qū)物業(yè)主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，監(jiān)督、檢查物業(yè)企業(yè)的管理和服務(wù)。一是幫助企業(yè)自我排查，發(fā)現(xiàn)問題，指導(dǎo)物業(yè)管理晉檔升級活動深入開展，促進企業(yè)管理和服務(wù)水平規(guī)范提高;二是要積極組織轄區(qū)住宅小區(qū)召開首次業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，指導(dǎo)其開展工作，調(diào)處和化解住宅小區(qū)物業(yè)管理中矛盾糾紛;三是要加強對無主管小區(qū)的管理，組織做好小區(qū)秩序維護和衛(wèi)生保潔工作。
各區(qū)物業(yè)主管部門一是要制定轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)晉檔升級活動整體方案，明確開展進檔升級活動的目標和任務(wù)，細化年度達標計劃。二是要組織對轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)進行預(yù)評，建立各檔物業(yè)管理住宅小區(qū)動態(tài)管理臺賬，適時掌握各企業(yè)晉檔升級活動的進度。三是對物業(yè)管理住宅小區(qū)進行全面檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題，建立問題整改臺賬，督促有關(guān)企業(yè)加大整改力度，限期進行整改提高，全面推進轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)晉檔升級。四是對無主管小區(qū)，要督促開發(fā)建設(shè)單位和原公房出售單位加強對小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備的改造，改善小區(qū)環(huán)境，納入社區(qū)管理范疇，使其具備封閉管理的條件，逐步擴大物業(yè)管理覆蓋面。五是要暢通溝通聯(lián)系渠道，及時報送各階段工作進展情況，每月工作進展情況形成文字報告，內(nèi)容要全面反映工作推進情況、好的做法和經(jīng)驗以及存在的問題，于每月月底前報送我局。
(五)考核驗收。每年第四季度，我局組織檢查驗收組，按照《物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》對各區(qū)晉檔升級項目進行檢查驗收;針對檢查驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，檢查組向各區(qū)反饋整改意見及建議，限期整改;各區(qū)督促指導(dǎo)物業(yè)企業(yè)對存在問題進行整改，并將整改結(jié)果及時上報，我局將根據(jù)檢查結(jié)果及整改情況，評定并公布各區(qū)通過的晉檔升級項目。
對于得分在80分以上的項目(二級物業(yè)管理住宅小區(qū))，各區(qū)要跟蹤檢查，指導(dǎo)企業(yè)繼續(xù)完善提高，進一步向示范目標邁進。
針對檢查驗收得分在60-80分的項目(三級物業(yè)管理住宅小區(qū))，各區(qū)要制定整改提高計劃，建立問題臺賬，督促物業(yè)企業(yè)解決問題，搞好管理，規(guī)范服務(wù)，整改提高，確保下年度通過晉檔達標驗收。
將檢查得分在60分以下的項目，列入重點監(jiān)控名單，對其管理企業(yè)負責人實行誡勉談話，要求企業(yè)進行整頓，制定改進方案，加強人員素質(zhì)培訓(xùn)，強化內(nèi)部管理，規(guī)范服務(wù)行為，限期整改提高，在下年度檢查驗收得分提高到70分以上，力爭在20**年底前通過晉檔達標驗收。如在規(guī)定時限內(nèi)未通過晉檔達標驗收，企業(yè)當年的資質(zhì)動態(tài)考核確定為不合格或降低其資質(zhì)等級，直至最后取消其物業(yè)管理資質(zhì)。
對無主管小區(qū)，各區(qū)要指導(dǎo)社區(qū)辦事處，納入社區(qū)管理范疇，督促開發(fā)建設(shè)或公房出售單位，加大投資改造力度，完善小區(qū)公用設(shè)施，逐步具備封閉管理條件，排除安全隱患和不穩(wěn)定因素，為平安社區(qū)建設(shè)打下基礎(chǔ)。
同時，我局對各區(qū)房管中心(住建局)開展晉檔升級活動和物業(yè)管理工作進行考核(詳見考核辦法附件1)，考核成績按得分高低依序排名，結(jié)果將作為創(chuàng)先評優(yōu)的依據(jù)。
(六)示范命名。得分在95分以上的物業(yè)管理住宅小區(qū)，經(jīng)公示合格后，命名為“焦作市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)”，并對示范小區(qū)進行掛牌和表彰。
四、組織領(lǐng)導(dǎo)
我局負責全市晉檔升級規(guī)范活動的組織、檢查評比和考核工作。一是實行工作例會制度，定期召開會議，及時總結(jié)各階段的工作情況和作法以及成績和經(jīng)驗、存在問題，安排部署下步工作;二是實行工作月報制度，以簡報、信息報送的形式加強工作動態(tài)交流、上下情況溝通，推廣好的經(jīng)驗做法，營造比學(xué)趕超創(chuàng)建氛圍，確保活動取得實效;三是督導(dǎo)檢查各區(qū)工作落實情況，對先進給予表彰、鼓勵，對后進給予通報批評，促進任務(wù)落到實處。
各區(qū)物業(yè)主管部門要高度重視此項工作，認真組織落實，指派專人負責，做好申報和迎檢工作，確保申報和晉檔達標工作順利進行;要嚴格把好申報和檢查工作質(zhì)量關(guān)，認真做好預(yù)評預(yù)驗工作，落實評驗工作的廉政建設(shè);加強對已獲得稱號和通過晉檔達標物業(yè)管理住宅小區(qū)項目的日常監(jiān)管;要做好宣傳和動員工作，加大宣傳力度，鼓勵物業(yè)管理項目和單位積極參評，動員社會各界和廣大群眾熱心參與。
各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要以活動為契機，提高自身素質(zhì)，規(guī)范服務(wù)行為，查找、彌補管理中的漏洞，努力提高企業(yè)管理水平和服務(wù)業(yè)主的能力;要對照標準，建立健全檔案資料，切實抓好現(xiàn)場管理;對各項目的考核結(jié)果，要在現(xiàn)場進行公示，公示期不少于7天，接受廣大業(yè)主的監(jiān)督;要堅決杜絕弄虛作假和搞形式主義，確保材料真實、項目過硬。
附件1
焦作市區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級活動考核辦法
為了充分發(fā)揮區(qū)級主管部門對物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理職能，落實工作責任，推進我市住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級規(guī)范活動的開展，特制訂本辦法。
第一條考核組織。由市產(chǎn)管理局負責組織實施。
第二條考核原則。注重實施效果，力求客觀公正;簡化考核方式，硬化考核指標;公開考核結(jié)果，接受社會監(jiān)督。
第三條考核對象。各區(qū)房管中心或住建局。
第四條考核內(nèi)容。
1、基礎(chǔ)管理。包括加強組織管理、提高物業(yè)管理覆蓋、成立業(yè)主委員會、做好信訪投訴等工作。
2、開展轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)晉檔升級工作。
第五條分值設(shè)定。
對區(qū)物業(yè)主管部門的考核實行百分制。
(一)基礎(chǔ)管理(40分)。(詳見附件2)
1、組織管理(10分)。
2、物業(yè)管理覆蓋(10分)。
3、業(yè)主委員會(10分)。
4、信訪投訴(10分)。
(二)住宅小區(qū)物業(yè)管理晉檔升級工作(60分)。
1、總體推進(10分)。根據(jù)三年內(nèi)使所有實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)的管理基本達標的總體安排，各區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)的年度晉檔升級數(shù)量分別為：20**年達標總量不低于30%;20**年累計完成60%以上;20**年使轄區(qū)物業(yè)管理住宅小區(qū)基本完成達標，不出現(xiàn)不合格小區(qū)(得分在60分以下的小區(qū))。未完成規(guī)定進度的，按未完成比例扣除該項得分，直至該項得分為零。
2、示范創(chuàng)建(10分)。實行以點帶面、示范先行的創(chuàng)建方式。20**年4月底前完成各示范項目的遴選上報工作;年底前完成示范創(chuàng)建指標。創(chuàng)建每增加一個示范項目，按增加比例加分，最高可在本項分值基礎(chǔ)加10分。
3、住宅小區(qū)晉檔升級(40分)。市房產(chǎn)管理局按照《物業(yè)管理示范小區(qū)標準及評分細則》組織對參加各區(qū)年度晉檔升級的物業(yè)管理住宅小區(qū)進行檢查打分和驗收。各區(qū)參加本年度晉檔升級小區(qū)的平均得分乘以40%為本項工作的最后得分。
第六條 考核成績計算。按百分制進行計算，具體為：各區(qū)物業(yè)主管部門的考核成績=基礎(chǔ)管理得分+總體推進得分+示范創(chuàng)建得分+本區(qū)域參加晉檔升級小區(qū)的平均得分*40%。
第七條考核方式。
1、聽取區(qū)物業(yè)主管部門工作匯報;
2、調(diào)閱相關(guān)文件資料;
3、抽檢街道辦事處的物業(yè)管理工作;
4、實地檢查部分居民委員會、業(yè)主委員會和住宅小區(qū)。
第八條考核時間。每年12月15日前完成對各區(qū)的考核。
第九條成績運用。市房管局對各區(qū)物業(yè)管理主管部門的考核成績按得分高低依序排名，考核結(jié)果將作為創(chuàng)先評優(yōu)的依據(jù)。全年考核總分得到80分以上的單位，才能參加全市房管系統(tǒng)的年度目標工作先進單位的評選。得分在60分以下的為不合格單位，在全市房管系統(tǒng)給予通報批評并限期整改，對督促整改仍不到位的，將書面通報所在區(qū)人民政府。
附件2
市城區(qū)物業(yè)管理基礎(chǔ)工作考核評分標準
| 項目 | 內(nèi)容及要求 | 分值 |
| 組織 工作 10分 |
物業(yè)管理工作組織健全、制度完善 | 1分 |
| 物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)宣傳有計劃安排、有組織培訓(xùn)、有配合活動、有檢查驗收 | 2分 | |
| 轄區(qū)物業(yè)管理工作年度有目標措施、有任務(wù)分解、有責任單位 | 1.5分 | |
| 物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)有長期規(guī)劃、有具體步驟、有組織實施 | 2分 | |
| 區(qū)域物業(yè)管理第一責任人、具體負責人明確，有專人承辦和經(jīng)費保障，組織協(xié)調(diào)和指導(dǎo)監(jiān)督有力 | 2.5分 | |
| 物業(yè)管理激勵機制健全，獎懲措施落實 | 1分 | |
| 物業(yè)管理覆蓋工作 10分 |
建立住宅小區(qū)（樓、院）檔案，統(tǒng)計及時，數(shù)字準確，管理狀況登記清楚 | 1分 |
| 住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋面擴大。新建小區(qū)100%實行物業(yè)管理；老舊小區(qū)實行物業(yè)管理的面積增加5萬平米以上；社區(qū)管理的小區(qū)每年有新增（解放、山陽每年增加不少于2個），三年覆蓋所有無人管理的住宅小區(qū)。 | 5分 | |
| 對轄區(qū)內(nèi)未實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)實施覆蓋工作有計劃、有安排 | 1.5分 | |
| 對轄區(qū)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)工作具體，物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系協(xié)調(diào)順暢 | 2.5分 | |
| 業(yè)委會工作 10分 |
業(yè)主委員會運行情況良好，業(yè)主民主管理、自我約束能力增強 | 2.5分 |
| 對符合條件的住宅小區(qū)組建業(yè)主大會工作指導(dǎo)有效 | 2.5分 | |
| 業(yè)主委員會換屆工作落實到位 | 2.5分 | |
| 年度有新的業(yè)主委員會成立（解放、山陽每年不少于2個） | 2.5分 | |
| 信訪投訴工作 10分 |
物業(yè)管理分級投訴處理機制完善，投訴渠道暢通，設(shè)立業(yè)主投訴電話 | 2分 |
| 業(yè)主投訴有專人辦理并在10日內(nèi)答復(fù)投訴人，調(diào)查處理物業(yè)爭議和糾紛及時有效 |
篇3：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（2012年修）
福建省福州市人大常委會
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定
20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十六次會議通過20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議批準20**年12月14日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議《關(guān)于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》修正20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議批準
福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告
第7號
《福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》已于20**年12月14日經(jīng)福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議通過，現(xiàn)予公布，本決定自公布之日起施行。
特此公告。
福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會
20**年1月11日
福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于批準《福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》的決定
(20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議通過)
福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十四次會議對福州市人民代表大會常務(wù)委員會報請批準的《福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<福州市物業(yè)管理若干規(guī)定>的決定》進行了審查，認為其內(nèi)容與上位法沒有抵觸，決定予以批準，由福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布施行。
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。
第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負責的工作機制。
第四條 市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
(一)組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定;
(二)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作;
(三)負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當按照各自職責，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責：
(一)組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會;
(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù);
(三)協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
村(居)民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負責召集，由所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村(居)民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)維修、養(yǎng)護危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。
已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門確認的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。
第十二條 在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村(居)民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認，可以向房屋登記機構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當予以配合。
第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。
物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可
以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。
第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應(yīng)當每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。
第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當依照前款規(guī)定重新備案。
第十八條 尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)村(居)民委員會依法履行自治管理職責。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當向縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：(一)按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用;(二)勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為;(三)委托專營公司承擔專項物業(yè)管理業(yè)務(wù);(四)要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：(一)履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督;(二)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費等級標準;(三)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標準等有關(guān)事項;(四)每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分攤等物業(yè)服務(wù)代收代支費用情況;(五)合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備;(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當約定下列基本內(nèi)容：(一)房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護;(二)衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護;(三)道路維護，車輛停放秩序管理;(四)安全防范和維護公共生活秩序;(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當約定的事項。
第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，具體驗收程序和標準按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結(jié)束后，雙方應(yīng)當按照規(guī)定簽訂承接查驗書。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米;建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項目時，應(yīng)當予以核實。
按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：(一)物業(yè)管理用房;(二)垃圾集散間、廁所;(三)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán);(四)住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所;(五)建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。
第二十九條 業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當經(jīng)過業(yè)主大會同意。
利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有;利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。
獲取的收益主要用于補充專項維修資金。
業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進行審查并公布。
第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費標準按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，采取包干制。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔;物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當征得業(yè)主同意。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標價。
價格主管部門應(yīng)當會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費進行監(jiān)督管理。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取;物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取;公共使用的由業(yè)主分攤。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔的有關(guān)費用。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負責處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。
第三十七條 移交小組認為清理債權(quán)債務(wù)有困難時，可以委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進行清算，費用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責承擔。
第三十八條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負責;保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負責維修、管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進行維修、管理時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當給予配合。
第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存;業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時移交專項維修資金銀行賬戶。
專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十條 市人民政府應(yīng)當建立專項維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。
第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。
業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當及時勸阻制止;對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當及時向有關(guān)行政主管部門書面報告：(一)違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施(含架空層、地下停車
場、幼兒園、共有綠地等)使用功能的;(二)擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的;(三)擅自占用公共消防通道的;(四)未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的;(五)破壞小區(qū)園林綠化的;(六)商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標排放有害氣體、污水的。
有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當按照市人民政府確定的職責及時查處。
第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。
第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期報送備案;逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。
第四十五條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。
第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。
第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條 市、縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：(一)不依法履行監(jiān)督管理職責的;(二)對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的;(三)有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。
第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議批準的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。