六則房屋漏水案例

　　六種房屋漏水情況，賠償責任劃分依據

　　因房屋漏水造成業主財產損失，到底應該由誰來承擔賠償責任?房屋漏水的情形不同，定責也不盡相同。

　　樓上防水不合格，樓下遭了殃

　　劉某、唐某系烏市幸福路某單位家屬院的業主，二人系樓上樓下的鄰居。劉某家中進行裝修后，唐某家中遂開始出現長期滲漏的情況。在案件處理過程中，通過法官調解，劉某主動重新做了其家中的衛生間防水，并由法官組織進行了閉水試驗，在雙方確認漏水問題已經解決，房屋停止漏水后，經法院主持對房屋損失部分進行了調解。最終，劉某賠償唐某房屋損失6000元。

　　法官曹瑋說，本案在漏水案件中屬于最常見的漏水類型，即樓上業主的防水存在問題(也有疏忽大意忘關水龍頭導致漏水的)。漏水業主作為其房屋的所有權人及維護管理人，對于其房屋漏水給樓下業主造成的損失，理應進行賠償。若確定屬于裝修公司工程質量或管線問題，則可向裝修公司或管線廠家另行追償。

　　樓頂曬臺種花，水漏鄰家

　　孟某系某小區頂層房屋的業主，購房時，開發商向其贈送了樓頂曬臺。后因該曬臺漏水，導致張某家中裝修受損。庭審中，孟某對漏水原因提出異議，認為是曬臺的設計存在缺陷從而導致漏水，但未能舉證。

　　法院審理后認為，根據《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第二款：規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

　　一般情況下，樓頂屬于公共部位，但本案中的曬臺由開發商交付孟某后，由孟某單獨使用，已形成與其他區域相獨立的一部分，應定性為孟某使用的專有部分，故維護保養的義務由孟某自行承擔，因此造成的損失也應由孟某予以承擔。據此，法院判令孟某賠償張某裝修損失5000余元。

　　違法搭建鴿舍防水被毀

　　阿某系烏市某小區頂層房屋的業主，20**年其房屋發生持續漏水，遂將物業公司起訴到法院。物業公司到庭后對漏水原因提出異議并申請鑒定。經鑒定漏水原因系屋頂違法搭建鴿舍時打入的鋼釘造成屋面防水被破壞，法院遂追加了搭建鴿舍的買某作為被告，并最終判決由買某對阿某的房屋漏水損失承擔賠償責任。

　　法官蔣欣庭后解釋稱，正常情況下，樓頂屬于公共部位，由物業公司進行維護保養，但該案中根據漏水原因的鑒定結論，導致漏水的原因系買某搭建鴿舍時破壞了原有的屋面防水，故法院由此免除了物業公司的賠償責任，而買某作為本案中的侵權主體，應對阿某的損失承擔賠償責任。

　　擅自改裝自擔部分損失

　　張某與李某系樓上樓下相鄰業主。20**年李某將衛生間改造為儲物柜，并將張某家延伸至其衛生間頂部的管線用板材進行裝修封閉。20**年春節后，李某發現家中的儲物柜中漏水，將其放在儲物柜中的八幅書法作品浸泡，儲物柜也受到損壞，故訴至法院，要求張某對字畫損失和裝修損失進行賠償。

　　法院審理后認為，李某擅自對房屋進行了改造，將原先設計的衛生間改建成了儲物柜，并將外露的下水管線部分進行了包裹，且其在20**年春節前發現房屋內有異味，春節后才發現漏水現象，李某對損失的產生及擴大有責任，應對其損失自行承擔一部分責任。張某系樓上業主，不能排除對涉案損失的過錯責任，故法院認定李某擅自變更了房屋用途存在一定過錯，判決由張某賠償李某部分損失合計6400元。

　　雨水管年久失修致滲漏

　　王某系烏市某小區業主，20**年王某家中小臥室和衛生間頂部發生滲漏水，與物業公司交涉后始終未見改善。20**年10月，物業公司在進行外墻保溫施工時發現王某房屋上方處樓頂的雨水管破裂，遂將雨水管更換，至此王某家中再沒有出現滲漏水現象。

　　為此，王某將物業公司告上法院，索要之前因漏水造成的裝修損失。

　　法院審理后認為，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分為業主共有部分，業主共有部位和共有設施設備，由物業服務企業負責維修和養護，如因物業公司盡到維修養護義務導致他人房屋財物受損,則物業公司應承擔相應的賠償責任。

　　本案中，物業公司作為該小區的物業服務企業未能對公共部位的雨水管盡到維修義務，應對王某的裝修損失予以賠償。據此，法院判令物業公司賠償王某裝修損失3500元。

　　窗戶嚴重變形漏風漏雨

　　唐某于20**年入住某房產公司開發的房屋，20**年唐某發現該房主臥和客廳窗戶嚴重變形，漏風漏水，即訴至法院，要求房產公司賠償其窗戶更換的損失及漏水造成的房屋裝修損失，后經法院主持調解，房產公司賠償了唐某窗戶的更換費用及房屋修復費用合計6700元。

　　法官曹瑋庭后解釋稱，交付房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。根據相關規定，屋面防水，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年。

　　律師說法

　　因房屋漏水而引發的鄰里糾紛一般發生于上下樓層的鄰居之間。除了因供暖漏水而引發的糾紛外，房屋漏水的原因還包括裝修不當、防水不嚴、擅改設施、亂鑿墻壁等方面。遭遇房屋漏水，必然給業主財產造成損失。為妥善解決糾紛，必須首先分清相關各方的責任。

　　民法通則第八十三條規定，不動產的相鄰各方，應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或者損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。一般而言，漏水造成損失的賠償責任由過錯方承擔，如果雙方都有過錯，那就要根據過錯大小，各自承擔相應的責任。

　　此外，在居民小區的各種通水管道的管理、維修和養護方面，一般適用“誰管轄、誰養護”的原則。依照相關規定，業主共有部位和共有設施、設備由物業服務企業負責維修和養護，如因物業公司未盡到維修養護義務導致他人房屋財物受損，則物業公司應承擔相應的賠償責任。

　　同時，我國相關的規章還對房屋漏水的維修責任作了相應的規定：房屋的主體結構保修期為該工程的合理使用年限，通常普通房屋和構筑物的設計使用年限為50年;屋面防水，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;供熱與供冷系統為兩個采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為兩年。也就是說，如果在相鄰各方都沒有責任的情況下，漏水的責任就應當由供應商來承擔。

篇2：業主感謝信-房屋漏水滲水維修事跡

　　業主的感謝信-房屋漏水滲水維修事跡

　　感謝信

　　尊敬的物業管理領導：

　　您們好！在此首先向您們各位領導和維修工作人員問候，并敬祝您們家庭合家平安，身體健康，生活幸福快樂。

　　我是**海棠新村**號**室居民，我們前日向貴部門反映了我們住房西墻面落水管漏水，滲水到房間內的問題。在您們得知了情況后，馬上就過來查看，并及時的派工作人員進行維修，調換新的落水管道，又整修了外墻面，解決房間滲水的問題，使我們二位七十多歲的老人，生活得到了安定。您們這種為居民所想，急居民所急，對待工作極端的認真負責，把對小區居民的愛心落實到實際工作當中的態度，使我們深切地得到了溫暖，也使我們深受感激。我們在此以真誠的心向您們表示崇高的敬意和萬分的感謝。

　　此致！

　　敬禮！

　　海棠小區**號**室業主

篇3：新買房屋漏水而拒交物業費

　　新買房屋漏水而拒交物業費

　　案例介紹：

　　胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房款后順利入住，同時向物業管理公司交納了當年的物業管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發現天花板有水洇濕的現象，后來竟然發展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業管理公司報修。物業管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經對現在的房屋有些反感，經過和開發商協商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產生了爭議。

　　胡女士認為自己購買房屋就為了居住，現在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發商造成的，所以準備不再交納第二年的物業管理費和供暖費。

　　開發商認為自己出售的房屋有質量問題是事實，也愿意賠償胡女士部分經濟損失，但是他們認為自己已經同意為胡女士調換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。

　　物業管理公司認為自己及時聯系維修房屋，并且現在看來房屋存在質量問題也不是物業管理不到位，如果胡女士不交納物業管理費他們無法接受，并且，因為這個小區是采用小區外的供熱廠的熱力供熱，統一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經濟損失。

　　由于三方對于債權、債務沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協議，三方協商解決，由開發商向物業管理公司支付了胡女士下年度的物業管理費，胡女士不再向開發商要求賠償，同時胡女士向物業管理公司支付本年度供暖費。

　　律師分析：

　　胡女士不能直接向物業管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務，該債務的標的物種類、品質相同的，任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消，但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外.

　　開發商、胡女士、物業公司三者存在債權、債務關系。

　　開發商與胡女士之間存在合同關系，因為房屋質量問題，開發商　　基于賠償責任對胡女士負有債務;

　　胡女士與物業管理公司之間存在合同關系，如果物業管理公司如約履行自己的義務，胡女士不交納物業管理費，那么就是胡女士對物業公司負有債務;

　　關于供暖費的問題，一般是業主和物業管理公司單獨簽有供暖協議，應當依照執行，如果胡女士拒絕交納供暖費，那么胡女士對物業管理公司負有債務;

　　開發商與物業管理公司之間沒有債權、債務關系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發商對胡女士負債而胡女士卻對物業管理公司負債，這兩種債務雖然都是金錢債務，但是并不符合"當事人互負到期債務"的條件。

　　判決結果：

　　最終的解決方案的產生也是依據法律做出的，法律規定：債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。在物業管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業管理公司所負有的交費義務轉移給開發商，開發商在替胡女士向物業管理公司支付物業管理費后，開發商對胡女士的賠償義務就履行完畢。

　　本案中，因胡女士向開發商要求的賠償數額僅與物業管理費相當，所以胡女士自己還要交納供暖費。

　　點評：

　　經濟活動中的各方參與人之間的關系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務都沒有爭議，分析清楚各自的關系后履行各自的義務能夠節省時間和金錢，物業管理公司和開發商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務轉換環節，例如用實測面積后發生的退款沖抵物業管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協商一致，以免日后無法說明白。