物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)需破解基層大難題

　　在從原關(guān)外區(qū)域到現(xiàn)代城區(qū)的城市化嬗變過程中，基層單元也在完成著從自然村到社區(qū)的轉(zhuǎn)身。在更迭一個(gè)名字，更換一個(gè)牌子的形式背后，如何進(jìn)一步提升城市化的質(zhì)量與內(nèi)涵，讓原來“村民”生活真正接軌“居民”節(jié)奏，讓社區(qū)治理達(dá)至專業(yè)化、現(xiàn)代化?近年來，寶安切實(shí)推進(jìn)物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作，基本改變了多年來寶安城中村“臟亂差”的舊面貌，帶動(dòng)了寶安社會(huì)治安和綜合治理形勢(shì)的全面提升。

　　“物業(yè)進(jìn)社區(qū)”接駁城市化入口

　　時(shí)間回溯到十多年前，隨著寶安的撤縣建區(qū)，大批“村改居”社區(qū)相對(duì)薄弱的基礎(chǔ)設(shè)施是寶安城市化最大的“攔路虎”。這些“村改居”社區(qū)住宅普遍歷時(shí)較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)大多已老化破舊。而在另一方，外來人口大量涌入的壓力讓不少“村改居”社區(qū)成為城市治安與衛(wèi)生等多方“死角”，嚴(yán)峻的形勢(shì)讓政策決策者不得不迎難而上。引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理迫在眉睫。

　　然而，物業(yè)進(jìn)社區(qū)的推進(jìn)并沒有像人們想象的那么順利。城市化的管理體制讓當(dāng)時(shí)“洗腳上田”的農(nóng)民，完成從“村里人”到“城里人”的身份轉(zhuǎn)換，舊城改造讓農(nóng)村面貌發(fā)生翻天覆地的變化，但是，社區(qū)配套建設(shè)管理工作有序開展才能完善城市功能。因此，不少人難以理解，為什么在自己祖祖輩輩耕作生活的土地上，還要繳納管理費(fèi)讓物管公司管理公共事務(wù)?此外，良好的硬件關(guān)系到原村鎮(zhèn)地區(qū)能否順利引入規(guī)范的物業(yè)管理。在“村改居”社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理早期，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本較高，而部分居民又不積極履行交納物業(yè)管理費(fèi)義務(wù)，這使物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往不愿意進(jìn)駐“村改居”社區(qū)。

　　為解決這些問題，寶安區(qū)采取了先期投入一定數(shù)量資金對(duì)小區(qū)公配設(shè)施進(jìn)行整治改造，對(duì)進(jìn)駐“村改居”社區(qū)的物業(yè)公司給予前期經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助和三年管理費(fèi)補(bǔ)貼等措施，持續(xù)提高推進(jìn)工作效率。與此同時(shí)，寶安區(qū)建立起了多職能部門聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，架構(gòu)起一套區(qū)、街道、社區(qū)三級(jí)推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作的格局。制訂出臺(tái)了《寶安區(qū)推廣社區(qū)物業(yè)管理暫行辦法》及有關(guān)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助達(dá)標(biāo)考核等一系列配套文件，為寶安區(qū)“村改居”社區(qū)物業(yè)管理工作奠定了“有章可循，有法可依”的基礎(chǔ)。短時(shí)間內(nèi)寶安區(qū)實(shí)現(xiàn)了“物業(yè)進(jìn)社區(qū)”的全覆蓋。

　　物業(yè)管理升級(jí)寶安“軟硬件”

　　作為典型的“村改居”小區(qū)，西鄉(xiāng)街道高樹圍新村在沒有推行社區(qū)物業(yè)管理前，臟、亂、差的情況非常嚴(yán)重。小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境惡劣，垃圾堆積如山，小作坊、小加工場(chǎng)隨處可見，黑社會(huì)勢(shì)力橫行小區(qū);占堵通道、私拉亂接電線現(xiàn)象極為普遍，小區(qū)治安條件極差。種種現(xiàn)象讓業(yè)主及住戶們?cè)孤曒d道，政府相關(guān)部門也為此而頭痛不已，一度被群眾形象地叫做“搞事圍”。

　　20**年，鑫梓潤物業(yè)公司與共樂居委會(huì)簽訂了高樹圍新村的物業(yè)管理合同，成立高樹圍物業(yè)服務(wù)中心。一場(chǎng)社區(qū)善治的翻身仗就此打響，簽訂合同的短短一個(gè)月時(shí)間，共改造了道路1500多平方米;鋪架水電線管300多公尺;修建圍合護(hù)欄2000多公尺;修建了3處崗?fù)?其中智能化崗?fù)さ篱l2處，住戶出入崗?fù)?處);新安裝了閉路監(jiān)控系統(tǒng)，配置了89個(gè)攝像鏡頭;建設(shè)健身路徑1處，休閑場(chǎng)所4處;建設(shè)晾曬場(chǎng)所1處;栽種花木1000多株;清理垃圾渣土500余車;疏通下水管道，改造垃圾房2處;同時(shí)清理小區(qū)亂張貼、亂涂畫，建設(shè)文化活動(dòng)中心等。高樹圍環(huán)境面貌煥然一新，業(yè)主住戶們看在眼里，感在心上。

　　如今的高樹圍新村綠樹成蔭，道路通暢寧靜，治安井然有序，嚴(yán)重雨澇隱患得到了根本的改善?！碍h(huán)境好了，治安好了，生活便利了?！本用耜惏⑵胚@樣評(píng)價(jià)物管進(jìn)駐之后的新生活。

　　20**年10月，高樹圍被寶安區(qū)評(píng)為社區(qū)物業(yè)管理示范單位，20**年4月至5月間被評(píng)為區(qū)、市優(yōu)秀住宅小區(qū)，20**年12月，更被評(píng)為廣東省“村改居”物業(yè)管理試點(diǎn)項(xiàng)目，完成了從聲名狼藉的“搞事圍”到當(dāng)時(shí)省內(nèi)唯一一個(gè)省級(jí)試點(diǎn)項(xiàng)目的華麗轉(zhuǎn)身。

　　“物業(yè)進(jìn)社區(qū)”帶來的基層巨變，高樹圍只是其中的縮影之一。20**年，寶安區(qū)委區(qū)政府明確了“每年推進(jìn)20%、3年達(dá)到80%、爭取5年內(nèi)全面覆蓋”的總體目標(biāo)，最終在20**年提前完成推進(jìn)工作，20**年又出臺(tái)了“以獎(jiǎng)代補(bǔ)”3年政策，增強(qiáng)社區(qū)物業(yè)管理造血功能，促進(jìn)其市場(chǎng)化運(yùn)作和健康發(fā)展。在現(xiàn)代物業(yè)的精細(xì)化管理之下，目前寶安125個(gè)社區(qū)中，有82個(gè)社區(qū)順利獲評(píng)“廣東省宜居社區(qū)”，獲評(píng)比例達(dá)到65.6%，獲評(píng)數(shù)量位居全市第一。

　　物業(yè)管理串起鄰里感情線

　　寶安龍珠花園小區(qū)的伍阿姨最近“忙”開了，為了準(zhǔn)備管理處籌辦的中秋節(jié)社區(qū)晚會(huì)，她每晚都和街坊們積極地排演集體舞節(jié)目。“以前沒有物業(yè)管理公司接手之前，小區(qū)的治安環(huán)境總叫人感到不安全，鄰里之間基本上很少交流，回家門一鎖，門外都是陌生人?！蔽榘⒁谈杏|地對(duì)記者說：“物業(yè)管理進(jìn)來了，社區(qū)環(huán)境好了，活動(dòng)組織起來了，鄰里間自然而然也熟絡(luò)起來了?！?/p>

　　營造一個(gè)和睦相處、敬老愛幼、團(tuán)結(jié)互助的小區(qū)人文環(huán)境是檢驗(yàn)物業(yè)管理是否成功的一個(gè)重要標(biāo)志。聯(lián)合安泰物業(yè)公司龍珠花園管理處利用宣傳欄對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)進(jìn)行了廣泛宣傳，加強(qiáng)了與住戶的溝通和聯(lián)系，增進(jìn)了感情，改進(jìn)了服務(wù)方式，提高了服務(wù)質(zhì)量，得到了住戶的一致好評(píng)。

　　近年間，寶安區(qū)制定了進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)工作的目標(biāo)，到20**年“十二五”末，物業(yè)管理服務(wù)制度基本完善，物業(yè)管理進(jìn)社區(qū)工作任務(wù)基本完成。安泰物業(yè)公司社區(qū)文化部共制作了各類知識(shí)宣傳欄30多期，發(fā)放宣傳手冊(cè)5000多份。為提升小區(qū)業(yè)主生活品質(zhì)，倡導(dǎo)人文社區(qū)，更好地與業(yè)主(住戶)共娛共樂，進(jìn)一步與業(yè)主(住戶)密切聯(lián)系，加深情誼，中秋國慶雙節(jié)期間，公司出資2萬多元，在小區(qū)組織了大型文藝晚會(huì)，發(fā)放禮品1000多份，充分調(diào)動(dòng)了業(yè)主的參與性，以社區(qū)文化來架起小區(qū)文明的“橋梁”。

　　“義工活動(dòng)日”、“義務(wù)維修日”......管理處工作人員組成幫扶小組，經(jīng)常幫助小區(qū)孤寡老人定期打掃衛(wèi)生、聊天話家常。為小區(qū)業(yè)主(住戶)免費(fèi)檢查線路、維修家電等。

　　“物業(yè)服務(wù)就是一場(chǎng)心對(duì)心的溝通服務(wù)。”龍珠花園管理處的工作人員小梁告訴記者：“小區(qū)業(yè)主也從一開始排斥物業(yè)管理，到后來視管理處工作人員為家人?！?/p>

篇2：論走進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)

論走進(jìn)社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)
文/王汝君

現(xiàn)代意義上的社區(qū)建設(shè)，一般有兩種含義：一是以政府及其派出機(jī)構(gòu)按行政區(qū)劃對(duì)社區(qū)實(shí)施的管理和協(xié)調(diào)，是一種政府行為；一是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)管理企業(yè)及其派出機(jī)構(gòu)(物業(yè)管理處)按照物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)一個(gè)住宅小區(qū)實(shí)施系統(tǒng)化、專業(yè)化、一體化的管理，是一種企業(yè)行為。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，擁有700萬常住人口的廣州市，享受物業(yè)管理服務(wù)的人口超過222萬，基本上涵蓋了所有的物業(yè)類型。物業(yè)管理的推行，不僅改善了人民群眾的生活質(zhì)量，促進(jìn)了城市面貌的改觀，更為整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。

一、物業(yè)管理單位是社區(qū)公共事務(wù)管理的責(zé)任主體
隨著城市建設(shè)發(fā)展，各種住宅小區(qū)、商業(yè)大廈、辦公樓、工業(yè)廠房日益增多，在交付使用后，隨著使用年限而發(fā)生變化，一是要受到自然環(huán)境因素的作用而發(fā)生損壞，如日照、震力、重力、風(fēng)力、大氣與水的侵蝕作用等等；二是在使用過程中會(huì)受到人為因素的作用而損壞，如違章搭建、裝修、使用不當(dāng)及其他破壞性行為等等。如不及時(shí)進(jìn)行維修和加強(qiáng)管理，就會(huì)影響物業(yè)功能的正常發(fā)揮。特別是現(xiàn)代建筑中智能化、高科技化的機(jī)電設(shè)備、設(shè)施的大量使用，更需要實(shí)施專業(yè)化的維修和養(yǎng)護(hù)，以確保其安全、正常地使用。因此，作為專業(yè)化從事物業(yè)管理的企業(yè)，對(duì)社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公共事務(wù)的管理便成了最基礎(chǔ)、也最首要的職能。

二、物業(yè)管理單位是滿足業(yè)主需求的服務(wù)主體
物業(yè)管理單位在社區(qū)建設(shè)中的管理主體地位主要是針對(duì)物而言，而服務(wù)主體地位則主要是針對(duì)人而言的。作為第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)性企業(yè)，物業(yè)管理單位一方面要充分行使其管理職能，另一方面要根據(jù)社區(qū)業(yè)主 (住戶)的需要，提供多樣化服務(wù)。
實(shí)際上，物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)建設(shè)中，其管理和服務(wù)職能的區(qū)分并不是絕對(duì)的，管理中包含有服務(wù)的內(nèi)容，而服務(wù)中同樣也含有管理的成份，主要區(qū)別在于各自側(cè)重點(diǎn)的不同。因此，物業(yè)管理單位在社區(qū)的服務(wù)幾乎囊括了業(yè)主及住戶的所有需求，這很好地說明了物業(yè)管理單位的服務(wù)主體地位。

三、物業(yè)管理單位是社區(qū)行政事務(wù)管理的輔助單位
就整個(gè)國家體系而言，社區(qū)業(yè)主及物業(yè)使用人不是單獨(dú)存在的，總是受一定的行政區(qū)域范圍內(nèi)國家行政機(jī)構(gòu)的管理，如社區(qū)工作委員會(huì) (原街道辦)、居委會(huì)、派出所、工商稅務(wù)等部門等等，相應(yīng)地會(huì)產(chǎn)生計(jì)劃生育管理、流動(dòng)人口和固定人口管理、治安管理、工商稅務(wù)管理等職能。但在實(shí)際工作中，一些行政部門總喜歡將這些事務(wù)攤派給物業(yè)管理單位，其直接后果是，物業(yè)管理企業(yè)受多頭領(lǐng)導(dǎo)，“婆婆”多，工作任務(wù)繁重，管理成本增加，企業(yè)不堪重負(fù)。物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)的管理，其依據(jù)和權(quán)限僅限于《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)國家法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的內(nèi)容，企業(yè)沒有義務(wù)更沒有權(quán)利從事本應(yīng)屬于國家行政部門的職能。如果非得讓物業(yè)管理企業(yè)去從事社區(qū)的有關(guān)行政管理事務(wù)，有兩個(gè)條件:一是政府授權(quán)，二是有償服務(wù)。目前我國的法律體系中，尚沒有一條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)必須從事上述國家行政管理事務(wù)。因此，在社區(qū)行政事務(wù)管理中，物業(yè)管理企業(yè)僅起到輔助作用，協(xié)助有關(guān)政府部門開展工作，而不是越疽代皰，履行政府部門的職責(zé)。

四、物業(yè)管理單位是社區(qū)精神文明建設(shè)的主體
社區(qū)是人們生活和生存的重要空間，人的一生有一大半時(shí)間在社區(qū)渡過，人與居住小區(qū)環(huán)境的關(guān)系十分密切。因此，物業(yè)管理不僅與人民群眾的居住質(zhì)量、生活質(zhì)量直接相關(guān)，而且還能反映社會(huì)精神文明的發(fā)展和居民的生活水準(zhǔn)。良好的物業(yè)管理所營造的居住環(huán)境和人文環(huán)境能陶冶人們的情操，凈化人們的心靈，對(duì)培養(yǎng)人們高尚的思想品德和生活方式也有著重大的意義。當(dāng)前，我國正處于由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌的歷史時(shí)期，人們的生活方式、行為方式等正發(fā)生著深刻變化。與此同時(shí)，各類社會(huì)功能也面臨著調(diào)整和重新定位，社區(qū)也同樣如此，比如，居住的相對(duì)穩(wěn)定性和職業(yè)的相對(duì)流動(dòng)性；國家實(shí)施五天工作制以后，居住人員在單位時(shí)間相對(duì)減少而在社區(qū)活動(dòng)時(shí)間大副增加，使人們對(duì)社區(qū)的認(rèn)同感和需求感也會(huì)相應(yīng)增加。還有隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，各