政協(xié)延安市委員會

　　近年來，隨著城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，城市住房總量持續(xù)攀升，住房供不應(yīng)求問題得到有效解決。但市縣兩級物業(yè)管理市場還處于起步發(fā)展階段，面臨一些突出困難和問題，已經(jīng)成為廣大市民關(guān)注的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，事關(guān)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展、社會和諧穩(wěn)定。因此，我們應(yīng)采取針對性措施，盡快補(bǔ)齊物業(yè)管理短板，努力改善城市人居環(huán)境。

一、存在的主要問題

　　1.物業(yè)管理基層工作責(zé)任落得不實(shí)。目前，市一級物業(yè)行政管理職責(zé)由房管部門承擔(dān)，但縣區(qū)物業(yè)管理工作主管部門與市級不一致，分屬住建、房管、城管部門，且缺少物業(yè)管理的專門科室和專職人員，缺乏剛性管理手段和有效監(jiān)管措施，難以滿足物業(yè)管理工作需要。物業(yè)管理工作沒有完全下沉到街道辦和社區(qū)，基層的主體作用發(fā)揮不充分。

　　2.小區(qū)物業(yè)遺留問題多。

　　新建小區(qū)交付使用環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督，公用設(shè)施配套不完善，制約了后期物業(yè)管理的有序運(yùn)行。老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施老化嚴(yán)重，住宅專項(xiàng)維修資金歸集不到位，征收工作難度大。住房產(chǎn)權(quán)形式多樣、房屋遺留問題復(fù)雜，難以推行物業(yè)管理市場化服務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)覆蓋率較低。以延安市為例，全市物業(yè)覆蓋率和市區(qū)物業(yè)覆蓋率分別為51%、71%。同時，水電氣暖等專業(yè)經(jīng)營單位與小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在水電氣暖管線設(shè)備維護(hù)檢修方面的職責(zé)權(quán)限不清，相互推諉扯皮，導(dǎo)致一些住宅小區(qū)水電氣暖設(shè)施設(shè)備故障得不到有效解決，影響了居民正常生活。

　　3.業(yè)主物業(yè)管理意識不強(qiáng)。

　　一些業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識、責(zé)任意識、法制意識缺失，違反物業(yè)管理法規(guī)和小區(qū)管理規(guī)約的問題經(jīng)常發(fā)生。部分業(yè)主不愿參與業(yè)主委員會組建活動，導(dǎo)致一些住宅小區(qū)無法成立業(yè)委會，小區(qū)物業(yè)管理難以步入正軌。現(xiàn)有業(yè)委會普遍存在老齡化、素質(zhì)不高、管理能力不強(qiáng)等問題，整體作用發(fā)揮有限。

　　4.物業(yè)服務(wù)市場管理不夠規(guī)范。

　　物業(yè)服務(wù)市場準(zhǔn)入制度不夠完善，機(jī)關(guān)企事業(yè)單位自建住宅小區(qū)(大廈)自管物業(yè)和開發(fā)商子公司負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)象普遍存在。物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模小、管理水平低、運(yùn)營效益差、綜合實(shí)力弱等問題突出，部分物業(yè)企業(yè)重收費(fèi)、輕服務(wù)，甚至存在預(yù)收費(fèi)后擅自終止管理服務(wù)問題，致使業(yè)主與物業(yè)企業(yè)矛盾激化，群體信訪時有發(fā)生。

二、建議

　　1.下沉管理責(zé)任，建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制。

　　一是推進(jìn)物業(yè)管理權(quán)限下放。按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，進(jìn)一步修訂完善物業(yè)管理規(guī)章制度，堅持“條塊結(jié)合，屬地負(fù)責(zé)”的原則，推進(jìn)物業(yè)管理工作重心下移，將物業(yè)管理工作監(jiān)督管理權(quán)限下放到縣區(qū)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，特別是市級房產(chǎn)部門的物業(yè)管理權(quán)，應(yīng)下放給縣區(qū)。科學(xué)劃分市、縣區(qū)物業(yè)管理職責(zé)權(quán)限，強(qiáng)化市縣區(qū)物業(yè)主管部門的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督職能，強(qiáng)化鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)的屬地管理職能，充分發(fā)揮社區(qū)在小區(qū)物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用;二是落實(shí)物業(yè)管理責(zé)任。將物業(yè)管理權(quán)下放后，要落實(shí)基層的管理責(zé)任，設(shè)立專門工作機(jī)構(gòu)，充實(shí)工作力量，實(shí)行劃片管理，制定精細(xì)管理措施，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理無盲點(diǎn)、全覆蓋;三是健全完善物業(yè)管理制度。修訂完善物業(yè)管理工作實(shí)施意見，制定管理制度和規(guī)程，形成切實(shí)管用、便于操作的管理辦法，全面推行標(biāo)準(zhǔn)化管理、精細(xì)化服務(wù)，切實(shí)提升物業(yè)管理制度化、規(guī)范化、程序化水平。

　　2.堅持問題導(dǎo)向，持續(xù)推進(jìn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作。

　　一是突出抓好房屋專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理監(jiān)督工作。嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，分清住宅小區(qū)性質(zhì)類別，積極探索研究制定清繳辦法，落實(shí)交費(fèi)主體，明確交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，徹底解決專項(xiàng)維修資金長期拖欠問題。房管部門應(yīng)加強(qiáng)專項(xiàng)資金使用監(jiān)督管理，會同業(yè)主、街道辦、社區(qū)監(jiān)督專項(xiàng)資金專款專用，確保資金使用方便快捷、公開透明;二是嚴(yán)把新建住宅小區(qū)公共設(shè)施設(shè)備審查驗(yàn)收關(guān)口。住建規(guī)劃部門應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計方案審查，重點(diǎn)審查公共設(shè)施和物業(yè)管理服務(wù)等設(shè)施設(shè)備規(guī)劃設(shè)計情況，確保規(guī)劃建設(shè)方案符合國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范;實(shí)行綜合驗(yàn)收備案，從源頭上杜絕住宅小區(qū)公共設(shè)施不配套、服務(wù)功能不完善問題的發(fā)生，為后期物業(yè)管理服務(wù)工作順利開展打下堅實(shí)基礎(chǔ);三是加快推進(jìn)老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造工作。抓住“城市雙修”、棚戶區(qū)改造機(jī)遇，研究出臺老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造政策，探索建立政府、業(yè)主、企業(yè)、社會多元投資機(jī)制，以試點(diǎn)項(xiàng)目示范帶動，突出抓好出行道路、院落硬化美化和供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等必備設(shè)施設(shè)備通達(dá)工程，落實(shí)公共設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，不斷優(yōu)化小區(qū)人居環(huán)境。

　　3.強(qiáng)化宣傳教育，切實(shí)提高業(yè)主委員會組織管理能力。

　　一是大力宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)政策。堅持經(jīng)常性開展物業(yè)法規(guī)政策進(jìn)社區(qū)、進(jìn)家庭活動，增強(qiáng)業(yè)主主人翁意識、自治意識和歸屬感，主動投入小區(qū)物業(yè)管理活動，積極參與小區(qū)自治工作。二是切實(shí)加強(qiáng)業(yè)主委員會管理能力建設(shè)。建立完善小區(qū)業(yè)主大會、業(yè)委會制度，規(guī)范議事規(guī)則和程序，動員組織業(yè)主積極參與業(yè)委會選舉和監(jiān)督，組建具有自主管理意識和自治能力的物業(yè)管理隊(duì)伍，明確管理權(quán)限，落實(shí)管理責(zé)任，切實(shí)把關(guān)系業(yè)主切身利益的事情辦實(shí)辦好。三是著力破解物業(yè)收費(fèi)難問題。一方面要通過提升小區(qū)公共設(shè)施服務(wù)功能和物業(yè)管理服務(wù)水平，贏得業(yè)主認(rèn)可和支持，提高廣大業(yè)主主動繳納物業(yè)費(fèi)的積極性;另一方面要結(jié)合社會誠信和法治體系建設(shè)，將物業(yè)費(fèi)收繳情況納入業(yè)主誠信檔案，建立黑名單制度，同時加大依法追繳力度，有效解決物業(yè)收費(fèi)難問題。

　　4.依法監(jiān)管，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平。

　　一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管。房管部門、街道辦、社區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)委會采取公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)企業(yè)，加強(qiáng)對物業(yè)企業(yè)履行合同約定服務(wù)項(xiàng)目的監(jiān)管，督促落實(shí)約定和承諾條款。推行物業(yè)服務(wù)公示制度，定期公示物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、專項(xiàng)維修資金交存及使用等事項(xiàng)，全面接受業(yè)主監(jiān)督。二是規(guī)范物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)行為。規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)工作程序，明確物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)監(jiān)管考核，依法從嚴(yán)查處超標(biāo)收費(fèi)、降標(biāo)服務(wù)、違規(guī)經(jīng)營等問題，倒逼物業(yè)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營服務(wù)，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。三是提升物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。主動適應(yīng)居民居住需求從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變的新形勢，根據(jù)城鎮(zhèn)公建房、商品房、集資房、安置房、保障房等不同類型居住小區(qū)實(shí)際情況，積極探索研究具有針對性、操作性的物業(yè)管理服務(wù)政策規(guī)定，建立物業(yè)企業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，有序推進(jìn)抓點(diǎn)示范工作，加快提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，推動小區(qū)物業(yè)管理邁上規(guī)范化軌道。

篇2：盟物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)

　　盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函(精要)

　　編號：z局物業(yè)字GW--ZJ--HC--(20**)--004號

　　致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問咨詢組

　　時間：二〇一三年十二月五日

　　主題：《關(guān)于z城工程的建議函》

　　主題（盟東城物業(yè)管理顧問工程建議函）

　　z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司：

　　為使產(chǎn)品日臻完善，我們從物業(yè)人與使用人的角度，針對z城工程方面提出如下建議，供貴司產(chǎn)品、服務(wù)在不同形態(tài)時參考使用。

　　詳細(xì)內(nèi)容見正文：《關(guān)于z城工程的建議函》。

　　z局物業(yè)管理有限公司

　　z城項(xiàng)目顧問咨詢組

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方簽發(fā)甲方簽收

　　時間時間

　　附件：關(guān)于z城工程的建議函

　　由：z局物業(yè)管理有限公司z城項(xiàng)目顧問咨詢組

　　致：z實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司z先生

　　抄：z物業(yè)服務(wù)有限公司z先生

　　事宜：z城工程建議函

　　《關(guān)于z城工程的建議函》

　　一、綠化景觀

　　1、會所旁回填土層較淺，不宜栽種高大喬木；

　　2、關(guān)注高端社區(qū)的生態(tài)文明、人與自然的和諧共生：1）可在產(chǎn)品的不同階段（如銷售投入期、正常居住期）考慮設(shè)計耐腐蝕、耐風(fēng)化的景觀鳥籠，為近六萬平方米的景觀綠化區(qū)增添盎然生機(jī)。2）建議在小區(qū)景觀隱蔽處設(shè)寵物廁所，并安放小沙鏟、塑料袋掛件或裝置，并考慮設(shè)置洗手取水點(diǎn)。3）z氣候濕熱，小區(qū)綠化面積大，容易滋生蚊蟲，建議設(shè)計安裝若干滅蚊設(shè)施；

　　3、建議把水體景觀燈、小品燈、地埋燈、照樹燈、草地?zé)舻确致吩O(shè)置開關(guān)，以方便在不同的時間段控制各回路照明，達(dá)到節(jié)能目的；

　　4、設(shè)計階段，園區(qū)景觀應(yīng)盡量避免有棱角的構(gòu)筑物或做圓弧處理；

　　5、踏步道路石材之間的空隙對老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之間的綠化難以養(yǎng)護(hù)，建議做硬化處理；

　　6、下圖中左邊的園區(qū)水景周圍應(yīng)采取右邊水景的處理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、園林道路應(yīng)設(shè)置路肩，避免泥沙隨雨水污染路面和避免行人踐踏綠化；

　　8、園區(qū)道路未設(shè)置殘疾人通道設(shè)置不夠人性化；

　　9、園區(qū)內(nèi)管道閥門固定螺栓未使用不銹鋼螺栓，對以后的檢修造成不便；

　　10、樓頂?shù)木坝^燈安裝位置不利于檢修，且在大風(fēng)的季節(jié)可能會有燈罩被吹落，造成安全隱患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽種小葉類植物；

　　12、腳手架不宜直接放置在石材地面，會造成石材有銹跡，影響景觀品質(zhì)；

　　13、會所游泳池的消毒池周圍沒有安裝圍欄；

　　14、消毒池深度達(dá)到40公分，造成客人進(jìn)出消毒池不便，建議將深度改到20公分；

　　15、園區(qū)草坪燈地腳螺絲被回填土掩蓋，不便檢修，建議將燈的基礎(chǔ)高出回填土；

　　二、電梯系統(tǒng)

　　1、電梯轎廂地面與電梯廳地面設(shè)10°左右反坡，防止溢水進(jìn)入電梯井道，其他未裝修的電梯廳應(yīng)考慮此建議；

　　2、電梯廳及電梯轎廂內(nèi)應(yīng)設(shè)置到站提醒；以便提醒等候的客戶；

　　3、電梯轎頂上電子板應(yīng)有防水浸保護(hù)措施，防止電子板浸水損壞；

　　4、因本項(xiàng)目樓層較高建議設(shè)電梯樓層防搗亂功能，如有小孩頑皮，亂按電梯樓層按鈕，此功能可取消亂按樓層；

　　5、監(jiān)控中心應(yīng)安裝有電梯監(jiān)控屏，上有電梯的運(yùn)行及樓層指示，并能鎖定電梯，并能將其降至于一層；

　　6、設(shè)電梯視頻樓層顯示裝置：可在電梯監(jiān)控圖像中迭加電梯運(yùn)動方向的箭頭指示、樓層層數(shù)數(shù)字顯示，還可顯示物業(yè)管理信息，并配編輯功能，方便現(xiàn)場監(jiān)控以及日后有需要調(diào)取錄像時能很方便查看電梯運(yùn)行方向、樓層，方便產(chǎn)品后期的管理與使用；

　　7、z地區(qū)多雨多臺風(fēng)，電梯機(jī)房的應(yīng)具有防水和散熱功能，建議做雙層，內(nèi)層是玻璃推拉窗，外層是百葉窗；

　　三、供配電系統(tǒng)

　　1、配電房內(nèi)只安裝了一個小型軸流風(fēng)機(jī)，不能滿足夏季高溫時期設(shè)備房的散熱效果，影響設(shè)備運(yùn)行安全，建議增加強(qiáng)制排風(fēng)設(shè)備；

　　2、發(fā)電機(jī)房內(nèi)沒有設(shè)置強(qiáng)制送、排風(fēng)，只有自然進(jìn)風(fēng)，建議增加強(qiáng)制送、排風(fēng)設(shè)備；

　　3、發(fā)電機(jī)房內(nèi)墻上未安裝接地母排，不符合相關(guān)規(guī)范，需增加；并把發(fā)電機(jī)基座、燃油箱、油管、門等設(shè)備與接地母排連接；

　　4、發(fā)電機(jī)儲油室內(nèi)照明燈具不是防爆燈具，需更換；

　　5、建議強(qiáng)、弱電井內(nèi)設(shè)置工作插座和工作開關(guān)，以方便設(shè)備檢修及滿足臨時用電需求；

　　6、地下停車場與庭院燈建議分路間隔控制，以方便在不同的時間段控制各回路照明；

　　7、設(shè)備房門安裝防鼠板，電纜進(jìn)線口加防火泥等材料密封，防鼠進(jìn)入設(shè)備房咬斷線路；

　　8、電纜線槽在連接處應(yīng)做等電位連接，以策安全；

　　9、建議在非機(jī)動車庫內(nèi)增加充電插座并計量電表；

　　10、電源線路應(yīng)穿線管，不應(yīng)該使用黃臘管，這樣不利于線路的散熱和線路的維護(hù)；

　　11、按照國家規(guī)范每個接線點(diǎn)不應(yīng)超過2組線，存在安全隱患和以后的維護(hù)保養(yǎng)；

　　12、按照國家施工規(guī)范，開關(guān)的進(jìn)線端和出線端應(yīng)做好線路的來自某個開關(guān)箱和到某個配電線路；

　　13、電源線路在拐角處未做有效的絕緣防護(hù)，存在安全隱患；

　　14、避雷帶連接點(diǎn)應(yīng)做防銹處理；

　　15、樓頂風(fēng)機(jī)底座未做接地處理，電源線路在露天部位使用線槽，在下雨的天氣，雨水會進(jìn)入線槽，存在安全隱患；

　　16、樓頂?shù)姆汗鉄綦娫淳€路應(yīng)使用三芯電纜，并做好接地處理，保障安全；

　　17、天面的通道門未做接地，在存在雷擊的隱患；

　　18、所有的設(shè)備房門扇均未做接地處理，存在安全隱患；

　　19、發(fā)電機(jī)房消煙處理水泵上部裝置水龍頭，存在安全隱患；

　　20、發(fā)電機(jī)油箱未做沙池，存在消防隱患；

　　四、給排水

　　1、水泵房地面應(yīng)鋪設(shè)瓷磚；

　　2、水泵房控制柜與水泵隔離，建議水泵房控制柜在水泵房內(nèi)設(shè)有單獨(dú)的房間；

　　3、消防水池水箱設(shè)透明水位標(biāo)識，設(shè)檢修爬梯，同時需設(shè)計護(hù)攔，最好為不銹鋼材料制作；排水管徑大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低處做60公分直徑、深50公分的集水坑；

　　4、建議在水泵房內(nèi)設(shè)置跑水聲光報警設(shè)備，報警信號連接至監(jiān)控中心；

　　5、消防泵風(fēng)葉防護(hù)罩凹陷，對消防泵的運(yùn)作存在安全隱患；

　　6、消防泵房內(nèi)的消防管道壓力表裝置的未做過高，不利于觀察壓力指數(shù)；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防銹處理；

　　8、消防管道支架未做減震處理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨時雨水會飄到控制柜，存在安全隱患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做減震處理；

　　11、生活水泵房電源箱上部的排水管道管頭未做封閉處理；

　　五、其它

　　1、消防箱報警線路應(yīng)做暗埋或穿硬質(zhì)線管，不應(yīng)該明裝使用軟管；

　　2、非機(jī)動車庫下地下室通道樓梯應(yīng)做護(hù)欄；

　　3、大堂天花裝修未預(yù)留檢修通道口；

　　4、一樓和地下室電梯廳墻面裝飾板太薄，只有5毫米，強(qiáng)度不夠，容易破損；

　　5、地下室消防箱未做防撞處理，應(yīng)做防撞護(hù)欄；

　　z城項(xiàng)目顧問咨詢組

　　顧問項(xiàng)目經(jīng)理（簽署）：

　　二〇一三年十二月五日

篇3：舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議

　　舊住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題及建議

　　物業(yè)管理是隨著國家房地產(chǎn)業(yè)，尤其是住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而逐步發(fā)展起來的。當(dāng)人們的生活水平逐步提高后，人們就更關(guān)注生活的質(zhì)量，關(guān)注居住環(huán)境的日常保養(yǎng)和維護(hù)，盡可能使住宅小區(qū)整潔，環(huán)境優(yōu)雅，生活便利，安全不受侵害。根據(jù)政府關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，新建小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理制度，而舊小區(qū)卻在推行物業(yè)管理的過程中，遇到了很多困難和問題。主要有以下幾個方面。

　　一、居民觀念需轉(zhuǎn)變

　　多年來計劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的居民住房福利制度，使很多居民還存在無償享受服務(wù)的傳統(tǒng)觀念，習(xí)慣了由單位的房產(chǎn)管理部門或房管所管房的模式，認(rèn)為實(shí)行物業(yè)管理就是想多收錢，如果實(shí)施物業(yè)管理需要收費(fèi)，也應(yīng)該由單位交，住房消費(fèi)意識淡薄。

　　二、硬件條件相對落后

　　舊小區(qū)在建設(shè)之初主要是為了解決居民的住房困難問題，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡單。隨著城市人民生活水平的提高，硬件設(shè)施主要有以下一些不足:包括綠化面積較小、機(jī)動車停車位缺少、體育健身設(shè)施和文化活動空間較小等等。

　　三、產(chǎn)權(quán)形式多樣

　　舊小區(qū)普遍存在住房產(chǎn)權(quán)形式多樣的特點(diǎn)。住房產(chǎn)權(quán)形式有全產(chǎn)權(quán)商品房，房改售房，回遷房，農(nóng)轉(zhuǎn)居的承租房，居民承租房。住房的產(chǎn)權(quán)人多樣，有居民個人、房管局、單位產(chǎn)權(quán)人(包括中央單位、市屬單位、區(qū)屬單位)、公共設(shè)施產(chǎn)權(quán)人(如各市政設(shè)施部門、郵局、銀行、區(qū)屬商業(yè)單位所有的房產(chǎn))、托管房、二手房產(chǎn)權(quán)人等。

　　四、存在多頭物業(yè)管理的現(xiàn)象

　　產(chǎn)權(quán)形式的多樣化，使小區(qū)形成多家物業(yè)管理單位同時對小區(qū)不同物業(yè)進(jìn)行管理的局面。主要有:"單位自管房"物業(yè)管理公司，"房管局直管公房"物業(yè)管理公司，社區(qū)管理單位，居委會，市政設(shè)施單位，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)單位等。

　　五、對舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行改造的資金缺口較大

　　舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，改善居民的生活環(huán)境，必須對小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行不同程度的改造，如小區(qū)進(jìn)行封閉、綠化美化、道路修整等。根據(jù)改造項(xiàng)目的多少和改造等級的不同，資金量少則幾十萬，多則上百萬，甚至上千萬。資金從哪里來，是困擾實(shí)施物業(yè)管理的一個重要問題。

　　六、物業(yè)管理收費(fèi)困難

　　已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)，甚至物業(yè)管理水平比較好的小區(qū)，也存在物業(yè)管理收費(fèi)困難的問題。舊小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)經(jīng)物價部門核準(zhǔn)，目前最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.15元，普通小區(qū)全年收費(fèi)總額為120元。盡管是如此低廉的費(fèi)用，很多物業(yè)管理公司只能收到30%左右。

　　七、管委會作用有待進(jìn)一步發(fā)揮

　　實(shí)施了物業(yè)管理的小區(qū)一般都成立了物業(yè)管理委員會或業(yè)主委員會，但受方方面面因素的影響，很難發(fā)揮其應(yīng)有的作用。如，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，業(yè)主委員會成員必須是擁有較大面積房屋產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)人，但產(chǎn)權(quán)單位怕要求出資整治小區(qū)環(huán)境或承擔(dān)其他經(jīng)濟(jì)責(zé)任，就不愿意參加業(yè)主委員會，已經(jīng)參加到業(yè)主委員會的個人，甚至要求退出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會在行使職權(quán)過程中存在越權(quán)行為或不能充分履行相關(guān)職責(zé)。

　　八、社區(qū)管理與物業(yè)管理存在矛盾

　　社區(qū)管理與物業(yè)管理在對小區(qū)物業(yè)實(shí)施管理的問題上存在矛盾。有的社區(qū)委員會以贏利為目的，與物業(yè)管理企業(yè)爭奪物業(yè)管理項(xiàng)目，把政府補(bǔ)貼給物業(yè)管理單位的專項(xiàng)資金承擔(dān)過來，進(jìn)行有關(guān)物業(yè)的專項(xiàng)管理。有的社區(qū)委員會出租小區(qū)經(jīng)營用房，開早市、菜攤、飯館、理發(fā)店等，對小區(qū)內(nèi)綠化、衛(wèi)生、保安造成一些影響。

　　針對當(dāng)前舊住宅小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的主要問題，提出以下建議:

　　一、加快、加強(qiáng)物業(yè)管理的立法工作

　　當(dāng)前物業(yè)管理中出現(xiàn)的糾紛，涉及物業(yè)管理的方方面面，而物業(yè)管理立法工作的滯后，使得很多糾紛無法解決，或造成一些潛在的矛盾和糾紛，建議有關(guān)方面應(yīng)加快物業(yè)管理立法工作，通過立法進(jìn)一步明確政府部門、物業(yè)管理公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，消除爭議，特別是對房改房物業(yè)管理規(guī)范的立法工作要重點(diǎn)研究。

　　二、逐步加大對住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的投資，改善居民生活環(huán)境

　　1、城市的管理者是各級政府，政府樹立經(jīng)營城市的概念，使城市的資產(chǎn)增值，并應(yīng)從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中，拿出專項(xiàng)資金，逐年逐步地有計劃地實(shí)施改造，為實(shí)施物業(yè)管理創(chuàng)造一個良好的基礎(chǔ)條件。

　　2、住宅的實(shí)際使用人，是居住環(huán)境改善的最大受益者，也應(yīng)該出資改善居住環(huán)境。在改造舊小區(qū)中，可以嘗試充分調(diào)動廣大居民的參與意識，由居民參與設(shè)計、參與投資、參與建設(shè)的公眾參與方式。

　　3、產(chǎn)權(quán)單位是住宅的產(chǎn)權(quán)人，在目前房改政策下，產(chǎn)權(quán)單位也要對舊小區(qū)的改造進(jìn)行相應(yīng)的投資。至于政府、產(chǎn)權(quán)人單位、居民三方投資的比例，可以根據(jù)每個小區(qū)的不同情況，進(jìn)行測算，決定投資量，尤其是居民的投資，不能超過居民的經(jīng)濟(jì)承受能力。

　　三、政府部門應(yīng)加強(qiáng)對舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理工作的規(guī)劃

　　針對沒有實(shí)施物業(yè)管理的舊小區(qū)，政府房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定改造計劃，擴(kuò)大實(shí)施物業(yè)管理的范圍。政府有關(guān)部門要研究舊小區(qū)推行物業(yè)管理的困難，針對每個小區(qū)存在的問題，逐步推進(jìn)和實(shí)施物業(yè)管理，充分發(fā)揮政府行政管理部門的作用。

　　四、深化房改政策，在工資中增加物業(yè)消費(fèi)部分

　　房改優(yōu)惠售房實(shí)現(xiàn)了住房分配的貨幣化，是住房分配制度的重大改革，但房改售房與

　　物業(yè)管理銜接的還不夠，特別是對物業(yè)管理費(fèi)用在政策上考慮不夠，建議國家有關(guān)部門在職工工資中應(yīng)增加物業(yè)消費(fèi)部分，將財政撥款暗補(bǔ)改為明補(bǔ)。對無力發(fā)放物業(yè)管理補(bǔ)貼的單位和無業(yè)、失業(yè)人員，政府有關(guān)部門應(yīng)研究制定相應(yīng)的政策，配套執(zhí)行。

　　五、建立房屋使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理契約關(guān)系

　　商品房在買房之時，買房人和賣房人就簽訂了物業(yè)管理合同，但在簽訂房改售房合同或危改回遷房合同時，雙方對物業(yè)管理事項(xiàng)沒有任何約定，導(dǎo)致買房人或承租人對物業(yè)管理不承擔(dān)任何義務(wù)和權(quán)利。建議在舊小區(qū)制訂物業(yè)管理合同，通過使用人或產(chǎn)權(quán)人與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同，建立物業(yè)管理的委托關(guān)系，約束雙方的利益關(guān)系，改變居民普遍存在的"你搞物業(yè)是你愿意，跟我沒關(guān)系"的觀念。

　　六、加強(qiáng)實(shí)施物業(yè)管理的正面宣傳

　　一是要物業(yè)管理公司樹立努力為業(yè)主服務(wù)的認(rèn)識，這樣才能從企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生提高服務(wù)水平的內(nèi)在動力。二是要引導(dǎo)物業(yè)管理公司提高服務(wù)水平，總結(jié)已有的成功經(jīng)驗(yàn)，向其他物業(yè)企業(yè)宣傳。三是要宣傳業(yè)主對房屋產(chǎn)權(quán)享有的權(quán)利和義務(wù)，增加業(yè)主的自覺維權(quán)意識。四是要增加物業(yè)服務(wù)內(nèi)容透明度的宣傳，對服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都要在小區(qū)內(nèi)的布告欄內(nèi)張貼或以其他方式讓業(yè)主知道。五是加強(qiáng)物業(yè)收費(fèi)的宣傳工作，該交費(fèi)的產(chǎn)權(quán)單位都要交納物業(yè)管理費(fèi)，包括小區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商業(yè)設(shè)施等居民住宅以外的其他產(chǎn)權(quán)單位。

　　七、處理好社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

　　物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而社區(qū)管理則是一種政府行為，社區(qū)管理和物業(yè)管理不可替代，但又互相配合，在實(shí)施具體的經(jīng)營、管理中是密切聯(lián)系、互相依存的。物業(yè)管理公司要與社區(qū)委員會、派出所等明確分工，物業(yè)管理公司不能承擔(dān)本應(yīng)由政府部門負(fù)擔(dān)的工作，基層政府部門也不能因?yàn)橛行┕芾砉ぷ饔欣蓤D，就運(yùn)用行政權(quán)利，自行進(jìn)行管理。

　　八、確立物業(yè)管理公司是對小區(qū)物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的唯一性，改變多頭管理的局面應(yīng)該明確物業(yè)管理企業(yè)是小區(qū)物業(yè)唯一的管理企業(yè)，一個小區(qū)應(yīng)盡量安排一個物業(yè)管理公司。

　　為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代新區(qū)、文化大區(qū)、經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、全國名區(qū)的建鄴目標(biāo)，建鄴人在加快新城建設(shè)的同時，對新城區(qū)實(shí)施有計劃、有步驟的改造，目前舊住宅小區(qū)整治出新及物業(yè)管理試點(diǎn)工作正全面展開，通過各方的共同努力，逐步建立符合社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制要求的社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新體制，為廣大居民提供安全、整潔、方便、美觀的居住環(huán)境。