邯鄲市峰峰礦區(qū)關(guān)于進一步加強城市物業(yè)管理工作的意見

　　峰峰礦區(qū)人民政府關(guān)于進一步加強城市物業(yè)管理工作的意見

　　各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)管委會，區(qū)對口有關(guān)單位，區(qū)政府有關(guān)部門：

　　為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，提升城市精細化管理水平，滿足居民對物業(yè)管理的需求，促進和諧峰峰建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國物業(yè)管理條例》及《邯鄲市物業(yè)管理辦法》、《邯鄲市人民政府關(guān)于進一步加強城市物業(yè)管理工作的意見》等法律法規(guī)和規(guī)章有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實際，提出如下意見。

　　一、明確職責，建立健全物業(yè)管理分工協(xié)作機制

　　物業(yè)管理關(guān)系群眾切身利益，是加強城市管理、改善人居環(huán)境、促進社區(qū)文明建設(shè)、構(gòu)建社會主義和諧社會的必然要求，涉及部門多、層級多、工作難度大，要按照“統(tǒng)一領(lǐng)導、分級負責，已塊為主、綜合協(xié)調(diào)”的原則，進一步明確工作職責，建立健全高效規(guī)范的物業(yè)管理分工協(xié)作機制，形成各有關(guān)部門和單位高度重視、職責明確、密切配合、齊抓共管的工作局面。

　　(一)區(qū)內(nèi)有關(guān)職能部門的職責。

　　區(qū)住建局是全區(qū)物業(yè)管理主管部門，負責建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制;負責物業(yè)管理法律、法規(guī)和規(guī)章的宣傳貫徹，制定我區(qū)加強物業(yè)管理的有關(guān)政策措施，編制物業(yè)發(fā)展規(guī)劃;負責本轄區(qū)開展物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管;負責物業(yè)服務(wù)合同的備案;負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的初檢工作;負責對轄區(qū)物業(yè)服務(wù)和項目管理情況進行考核;負責專項維修資金、前期物業(yè)招投標的監(jiān)管和物業(yè)項目的創(chuàng)優(yōu)工作;負責對物業(yè)項目建筑工程質(zhì)量進行監(jiān)管，施工圖審查機構(gòu)要嚴格按照規(guī)劃條件，對小區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房進行設(shè)計審查;負責將物業(yè)管理用房納入建設(shè)項目規(guī)劃審查范圍，依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已取得《建設(shè)規(guī)劃許可證》但違反規(guī)劃管理進行建設(shè)的違法行為;負責物業(yè)服務(wù)行業(yè)隊伍的人員培訓，依法查處物業(yè)管理重大違法行為;負責指導各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處加強對物業(yè)管理活動的日常監(jiān)管，加強物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理和誠信制度建設(shè)，加大對物業(yè)管理的檢查考核力度，搞好物業(yè)管理糾紛協(xié)調(diào)處理等工作。區(qū)公安部門負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員(公共秩序維護員)進行監(jiān)管、培訓，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范工作。區(qū)消防部門和公安派出所負責依法監(jiān)督指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好消防安全防范工作，及時查處堵塞消防通道、破壞公共消防設(shè)施等違法行為。區(qū)民政部門負責結(jié)合社區(qū)建設(shè)，督導各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、滏陽街道辦事處民政部門指導社區(qū)居委會，配合有關(guān)部門做好物業(yè)管理工作。區(qū)城管執(zhí)法部門負責依法制止、查處未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》而擅自開工的違法建設(shè)以及中心城區(qū)內(nèi)私搭亂建的違法建設(shè)行為。區(qū)環(huán)境保護部門負責依法查處建筑工地噪聲、煙塵污染環(huán)境等違法行為。區(qū)技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門負責物業(yè)管理區(qū)域電梯等特種設(shè)備的監(jiān)管，定期對電梯等特種設(shè)備進行安全運行檢驗。區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門制定物業(yè)服務(wù)收費管理辦法和物業(yè)服務(wù)及收費標準，規(guī)范、管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費行為，并對其違規(guī)行為進行依法查處。區(qū)工商部門負責依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非法廣告行為，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營項目的登記管理。供電、供水、供熱、供氣、通信等單位要依法做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施的建設(shè)和維護工作。

　　(二)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處工作職責。

　　按照屬地管理、分級負責的原則，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處對轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作負總責，各社區(qū)作為轄區(qū)物業(yè)管理的主管部門，具體負責物業(yè)管理工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、街道辦事處要指派專人負責本轄區(qū)的物業(yè)管理工作，加強對本轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，強化物業(yè)管理屬地監(jiān)管責任，建立健全長效機制，做好物業(yè)管理小區(qū)及社區(qū)的社會穩(wěn)定工作。

　　各社區(qū)負責宣傳、貫徹國家和省、市物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)政策，業(yè)務(wù)上接受區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導和檢查，并執(zhí)行其下達的有關(guān)工作任務(wù);做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導，落實綜合協(xié)調(diào)管理職責;指導各社區(qū)居委會開展物業(yè)服務(wù)監(jiān)督管理工作;制定各社區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)劃;負責轄區(qū)內(nèi)開展物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管;負責區(qū)級物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀項目和先進企業(yè)

　　評選的初審工作;推進社區(qū)居委員、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“三位一體”機制建設(shè)。

　　(三)各社區(qū)居民委員會是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。

　　主要負責對物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理情況進行監(jiān)督考核和業(yè)績評定，并將結(jié)果及時通知轄區(qū)物業(yè)管理主管部門;指導業(yè)主籌備召開首屆業(yè)主大會會議，監(jiān)督規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主開展正常的自治工作;在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導、協(xié)調(diào)、配合下及時處理業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主與業(yè)主之間的矛盾和投訴，及時處理在物業(yè)管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件，切實推進物業(yè)管理工作健康發(fā)展。對無物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)要試點建設(shè)社區(qū)物業(yè)服務(wù)站，做好無物業(yè)服務(wù)企業(yè)小區(qū)的長效管理工作。

　　二、依法規(guī)范，切實加強新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作

　　(一)積極引導開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)相分離。要積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，堅持公開、公平、公正的市場競爭，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)自覺提高服務(wù)水平。對新建住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位要根據(jù)住宅小區(qū)前期物業(yè)招投標管理的有關(guān)規(guī)定，通過招投標形式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對沒有按規(guī)定通過招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，區(qū)物業(yè)管理主管部門要依法予以查處。同時，要建立健全物業(yè)管理退出機制，淘汰服務(wù)水平不高、管理差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理的，區(qū)物業(yè)管理主管部門要配合各社區(qū)居委會督促業(yè)主委員會對其退出物業(yè)服務(wù)項目后的業(yè)主共有經(jīng)費進行審計，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理用房和剩余經(jīng)費、管理資料移交給業(yè)主委員會，業(yè)主委員會未成立的移交給所在社區(qū)居委會。

　　(二)嚴格依法配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房面積按《邯鄲市物業(yè)管理辦法》規(guī)定的標準比例配置。物業(yè)管理用房應(yīng)當具備基本使用條件，水、電、暖、通信等配套齊全，不得建在地下或半地下，不得提供毛胚房。物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位在申請辦理房屋初始登記時，應(yīng)當將物業(yè)管理用房一并申請登記，并在該物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立后及時向其移交。物業(yè)管理用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償使用并做好維護和管理。開發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會不得買賣、抵押或者改作他用，各社區(qū)居民委員會應(yīng)做好物業(yè)管理用房依法使用的監(jiān)督工作。區(qū)住建局要在建設(shè)工程規(guī)劃許可證附件中標明物業(yè)管理用房的面積，在批準的規(guī)劃圖紙中標注物業(yè)管理用房的具體位置，并對物業(yè)管理用房的建設(shè)情況進行驗收;對驗收不合格的，不得予以竣工驗收備案。開發(fā)建設(shè)單位要依法移交配套設(shè)施設(shè)備、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗收資料和技術(shù)資料;拒不移交的，按相關(guān)規(guī)定進行處罰。

　　(三)進一步明確新建住宅物業(yè)竣工交付使用條件和維修責任。建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和房屋買賣合同的約定，交付權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

　　新建住宅小區(qū)應(yīng)當具備以下條件：

　　1.建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、公安、消防、環(huán)境保護、人民防空等相關(guān)部門聯(lián)驗手續(xù)或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案;

　　2.供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按照相關(guān)設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢驗合格的計量表具;

　　3.道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃、綠化設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求;

　　4.電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等公用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書;

　　5.物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全;

　　6.法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

　　建設(shè)單位要按照國家有關(guān)規(guī)定和《住宅質(zhì)量保證書》的承諾，承擔物業(yè)保修責任，不得將責任轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位不提供《住宅質(zhì)量保證書》或利用格式合同擅自縮短法定保修期限的，建設(shè)部門要責令其改正，并依法予以處罰，買受人有權(quán)拒絕接受房屋。業(yè)主要依法交存住宅專項維修資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　(四)認真做好業(yè)主自治工作。強化社區(qū)自治和服務(wù)功能，發(fā)揮業(yè)主委員會、物業(yè)管理機構(gòu)、駐區(qū)單位積極作用，引導各類社會組織、志愿者參與社區(qū)服務(wù)和管理。物業(yè)管理區(qū)域入住率達到50%后，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居委會要積極指導、組織業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，制定業(yè)主管理規(guī)約，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用;轄區(qū)物業(yè)管理主管部門要積極配合，依法做好指導、監(jiān)督工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會要依法引導業(yè)主自主決定物業(yè)管理事項，解決物業(yè)管理糾紛，維護業(yè)主合法權(quán)益;要依法接受物業(yè)管理主管部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處、社區(qū)居委會的指導和監(jiān)督。業(yè)主委員會要嚴格執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，依法督促業(yè)主、物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費和住宅專項維修資金;要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位和公共房屋經(jīng)營、出租的監(jiān)管。

　　三、積極推進舊住宅小區(qū)物業(yè)管理

　　(一)加快舊住宅小區(qū)物業(yè)管理進程。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居委會要指導、組織業(yè)主召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，健全物業(yè)管理市場主體。對現(xiàn)有的舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理，應(yīng)根據(jù)因地制宜、分類實施的原則，采取專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、原建房單位(售房單位)自行管理、社區(qū)組織管理、業(yè)主自營式管理等多種方式。對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、居民生活水平比較高的舊住宅小區(qū)，應(yīng)積極引進專業(yè)化物業(yè)管理;對基礎(chǔ)設(shè)施不健全、低收入人群集中的舊住宅小區(qū)，應(yīng)加強消防安全巡查，加大消防宣傳力度，及時剔除火災(zāi)隱患，并以確保小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生和生活秩序為基本服務(wù)內(nèi)容，推行以社區(qū)服務(wù)站為管理主體、低收費的基本物業(yè)服務(wù)。

　　區(qū)住建局要牽頭，組織有關(guān)部門、單位，針對舊住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施陳舊、供排污管網(wǎng)老化、綠地退化嚴重、老舊電梯修理更換等問題，可依法使用住宅專項維修資金，按年度制定整治改造計劃和具體方案后實施整治改造;城管部門負責修補

　　通向住宅區(qū)域的破損市政次干道路;小區(qū)內(nèi)退化嚴重的綠地經(jīng)業(yè)主大會討論決定同意并依法辦理有關(guān)手續(xù)后，可變更為停車位，緩解小區(qū)停車緊張的壓力;供水、供電、供熱、供氣等單位要依據(jù)法定或合同約定產(chǎn)權(quán)分界及時修復(fù)小區(qū)內(nèi)損壞的相關(guān)共用設(shè)施和管道井，對施工需臨時占用小區(qū)道路場地的，應(yīng)經(jīng)小區(qū)業(yè)主委員會和相關(guān)業(yè)主同意，并書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和社區(qū)居委會，施工結(jié)束后要及時恢復(fù)原狀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)予以配合;對已經(jīng)實施物業(yè)管理的小區(qū)，凡物業(yè)服務(wù)企業(yè)能做的改造項目，在同等條件下，應(yīng)有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體施工，負責日后維修養(yǎng)護。尚未實施物業(yè)管理的小區(qū)，區(qū)物業(yè)管理主管部門、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處、社區(qū)居委會要根據(jù)實際情況，指導業(yè)主委員會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)⑵浼{入社區(qū)物業(yè)服務(wù)站管理體系。

　　(二)加強住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營項目管理。住宅小區(qū)內(nèi)不得開設(shè)練歌房、網(wǎng)吧等對群眾居住環(huán)境有嚴重影響的經(jīng)營項目。工商、文化等有關(guān)部門，在登記小區(qū)內(nèi)(不包括臨街門市房)經(jīng)營項目時，應(yīng)征求業(yè)主委員會(或各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處、社區(qū)居委會)及相關(guān)業(yè)主的意見。對已經(jīng)批準的早市、夜市、商販攤位、網(wǎng)吧、小飯店、練歌房、金屬加工等經(jīng)營項目，審批機關(guān)要進行全面排查清理。對各種審批手續(xù)齊全的經(jīng)營項目，經(jīng)業(yè)主委員會、相關(guān)業(yè)主和所在街道辦事處、社區(qū)居委會同意可以保留，但審批機關(guān)要加強監(jiān)管;對影響居民日常生活秩序，損害業(yè)主合法權(quán)益，經(jīng)治理仍達不到要求的，審批機關(guān)要堅決依法取締。區(qū)住建、公安、城管執(zhí)法、工商等部門要針對清查出的問題，及時依法查處，使小區(qū)消防、治安、衛(wèi)生、環(huán)保隱患及各類非法經(jīng)營行為得到有效治理。

　　四、加強管理，不斷提升物業(yè)服務(wù)水平

　　(一)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)管和考評，建立健全誠信制度。區(qū)物業(yè)管理主管部門要加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常監(jiān)督檢查，對物業(yè)管理的日常監(jiān)管要建立居委會日查、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街道辦事處周查、區(qū)物業(yè)管理主管部門月查的工作機制。并與年度綜合考評結(jié)合起來，以業(yè)主的滿意度為主要標準，評定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)業(yè)績;要建立健全物業(yè)投訴責任機制，及時處理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴，嚴肅查處物業(yè)服務(wù)中的不規(guī)范行為，切實保障業(yè)主合法權(quán)益。要建立物業(yè)管理競爭和退出機制，結(jié)合日常檢查、年終考評和投訴處理，建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案記錄，對管理規(guī)范、商業(yè)信譽好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)、業(yè)主評價高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在資質(zhì)評定、物業(yè)招投標中予以支持;對管理水平差、服務(wù)滿意度低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要責令整改，促其退出，實現(xiàn)優(yōu)勝略汰。

　　(二)嚴格物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理。區(qū)物業(yè)管理主管部門要嚴格物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同情況、專職管理人員和技術(shù)人員從業(yè)資格等的監(jiān)管。對實際條件已不符合資質(zhì)等級要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)主管部門要撤銷或提請上級部門撤銷其資質(zhì)證書。

　　(三)抓好物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員繼續(xù)教育工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)管理人員必須按國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書，持證上崗。物業(yè)管理主管部門要與職業(yè)教育部門、勞動技能培訓機構(gòu)建立長期合作機制，定期組織對物業(yè)服務(wù)行業(yè)從業(yè)人員培訓，提高其整體素質(zhì)。

　　(四)加快建立質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)收費機制。針對我區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的實際水平和廣大市民對物業(yè)管理的現(xiàn)實需求，按照房屋管理與公用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、協(xié)助維護公共秩序、保潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護等物業(yè)服務(wù)主要工作內(nèi)容等級差異，制定適合多層次需求的服務(wù)等級標準。區(qū)價格主管部門會同區(qū)物業(yè)管理主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準，測定普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實際成本、法定稅費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，制定與物業(yè)服務(wù)等級相適應(yīng)的等級基準價及浮動幅度，定期向社會公布。普通住宅區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定。

　　(五)強化全民物業(yè)管理意識。各級各部門要加強物業(yè)管理法律法規(guī)宣傳，通過合同約束和規(guī)范物業(yè)服務(wù)，提高業(yè)主有償取得物業(yè)服務(wù)的意識，要充分發(fā)揮基層民間調(diào)解組織的作用，妥善解決物業(yè)服務(wù)收費糾紛。對無故逾期不交的，業(yè)主委員會要依法督促催交。經(jīng)督促仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取公示、送達律師函等形式督促其限期交納;逾期仍不交納的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電、暖等費用的，應(yīng)當向業(yè)主明示，并不得收取手續(xù)費等額外費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將物業(yè)服務(wù)費與水、電、暖等費用捆綁收取，不得利用停水、停電等方式催交物業(yè)服務(wù)費，侵害業(yè)主合法權(quán)益。

篇2：義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(2014年)

　　義烏市關(guān)于進一步加強和規(guī)范物業(yè)管理工作的意見(20**)

　　各鎮(zhèn)人民政府，各街道辦事處，市政府各部門：

　　為進一步加強和規(guī)范全市物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理水平，助推全國文明城市創(chuàng)建，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，經(jīng)市政府研究同意，制訂如下意見。

　　一、總體要求

　　(一)指導思想

　　按照城鄉(xiāng)一體化、運作市場化、服務(wù)品質(zhì)化的要求，進一步健全物業(yè)管理體系，完善物業(yè)管理機制，提高物業(yè)管理水平，促進物業(yè)管理持續(xù)健康發(fā)展。

　　(二)基本原則

　　1.統(tǒng)一領(lǐng)導，分級管理。全市物業(yè)管理實行統(tǒng)一領(lǐng)導、綜合協(xié)調(diào)，建立市、鎮(zhèn)(街道)、社區(qū)(村)三級物業(yè)管理體系。

　　2.條塊結(jié)合，屬地負責。加強物業(yè)管理部門指導、管理和監(jiān)督職能，強化鎮(zhèn)(街道)屬地管理責任，發(fā)揮社區(qū)(村)主體作用。

　　3.依規(guī)管理，因地制宜。按照省物業(yè)管理條例，堅持規(guī)范管理、公開透明、有序運作，根據(jù)城鄉(xiāng)物業(yè)項目類型，堅持分類實施、市場運作、穩(wěn)步推進。

　　4.業(yè)主參與，共建共享。強化業(yè)主在物業(yè)管理中的自治作用，明確權(quán)利和義務(wù)，引導業(yè)主共建宜居小區(qū)、共享品質(zhì)生活。

　　二、明晰職責，建立三級物業(yè)管理體制

　　(三)明確市級部門管理監(jiān)督職責。成立市物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組，由分管城建副市長任組長，建設(shè)、發(fā)改、行政執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保、工商、司法、公安、消防、社區(qū)集聚辦公室、流動人口管理局、質(zhì)監(jiān)等部門為成員單位。領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市建設(shè)局，由市建設(shè)局局長任辦公室主任。建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究部署、綜合協(xié)調(diào)全市物業(yè)管理工作。強化市建設(shè)局行業(yè)主管部門職責，負責物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導、管理和監(jiān)督，研究制定全市物業(yè)管理政策，對鎮(zhèn)(街道)、物業(yè)管理工作進行指導、考核。

　　(四)明確鎮(zhèn)(街道)屬地管理職責。鎮(zhèn)(街道)負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的組織領(lǐng)導和管理監(jiān)督工作，指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，負責對業(yè)委會開展工作的活動經(jīng)費進行監(jiān)管。協(xié)調(diào)社區(qū)居委會(村委會)、業(yè)委會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛，對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作進行日常檢查和年度考核。鎮(zhèn)(街道)設(shè)立物業(yè)管理辦公室，由分管城建或社區(qū)的副鎮(zhèn)長(副主任)兼任辦公室主任，街道配備2-3名、鎮(zhèn)配備1-2名人員負責日常工作。

　　(五)明確社區(qū)居委會(村委會)物業(yè)管理職責。將物業(yè)管理職能納入社區(qū)居委會(村委會)工作職責范圍，全面落實物業(yè)管理各項工作。協(xié)助指導業(yè)主大會、業(yè)委會的成立和換屆，協(xié)調(diào)業(yè)委會、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系，調(diào)處各類物業(yè)管理糾紛。社區(qū)居委會(村委會)設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)站，由社區(qū)居委會(村委會)負責人任站長，片區(qū)民警、行政執(zhí)法隊員兼任副站長，配備人員1-2名。

　　三、因地制宜，確定社區(qū)物業(yè)管理的模式和組織形式

　　(六)新建住宅小區(qū)物業(yè)。要嚴格遵循規(guī)劃設(shè)計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行建設(shè)，并通過招投標選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施等級性物業(yè)管理。規(guī)劃、建設(shè)等部門要各司其職，把好新建住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、物業(yè)管理三道關(guān)口。新建住宅小區(qū)要嚴格落實竣工驗收備案制度和配套設(shè)施交付使用許可制度。開發(fā)建設(shè)單位要按前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，建立完善物業(yè)管理移交手續(xù)，保證前期物業(yè)管理落實到位。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的轉(zhuǎn)換銜接工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的等級性管理服務(wù)。

　　(七)改造后的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)物業(yè)。要根據(jù)居民的需求及承受能力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機結(jié)合起來，以社區(qū)管轄范圍為基礎(chǔ)，界定各物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域;以社區(qū)居委會為基礎(chǔ)，組織召開業(yè)主大會，組建業(yè)主委員會;以物業(yè)服務(wù)企業(yè)或群眾性物業(yè)服務(wù)組織為基礎(chǔ)，開展物業(yè)管理服務(wù)活動。要加大對舊住宅小區(qū)和農(nóng)村社區(qū)的改造力度，逐步解決舊住宅小區(qū)環(huán)境、配套等方面的問題。對改造后具備條件的農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù);對不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、護安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“棟樓管理”模式，解決有人管事的問題。

　　(八)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容與收費標準。物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)物業(yè)的類型，物業(yè)服務(wù)的不同階段，提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。1.5萬平方米以上的普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價。非住宅物業(yè)、排屋、別墅等高標準住宅以及業(yè)主委員會成立以后的普通住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。農(nóng)村社區(qū)和舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和收費標準，可根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意愿，確定管理服務(wù)項目，測算服務(wù)成本和收費標準，由業(yè)主委員會與接受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂服務(wù)

　　>合同，并在小區(qū)內(nèi)公布實施。

　　四、突出重點，切實抓好社區(qū)物業(yè)管理的規(guī)范運作

　　(九)規(guī)范物業(yè)項目的前期管理工作。新建的物業(yè)項目，在業(yè)主委員會未成立期間，必須實行前期物業(yè)管理。建設(shè)部門與開發(fā)建設(shè)單位簽訂房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)合同中，要明確項目前期物業(yè)管理責任。開發(fā)建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可證時，應(yīng)提供項目竣工后的物業(yè)管理方案，預(yù)留前期物業(yè)管理保證金和物業(yè)管理用房，并按規(guī)定選聘有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進行前期物業(yè)管理。關(guān)于前期物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定，由市建設(shè)局另行制定。

　　(十)提升業(yè)主自治管理能力。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法維護在物業(yè)管理活動中的權(quán)利，充分履行義務(wù)、承擔職責。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要按照行政引導和業(yè)主自治相結(jié)合的原則，切實加強對業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作的指導和監(jiān)督。規(guī)范業(yè)主自治組織建設(shè)，充分發(fā)揮社區(qū)居委會和基層黨組織的作用，把好程序關(guān)和人選關(guān)，從熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主中推選業(yè)主委員會的組成人員。加強綜合業(yè)務(wù)知識培訓，定期組織業(yè)主委員會成員學習物業(yè)管理政策法規(guī)和相關(guān)管理知識，提高依法履行職責的能力。健全民主管理監(jiān)督機制，指導業(yè)主大會制定議事規(guī)則和管理規(guī)約，完善小區(qū)重大事項的公開公示制度。探索建立保障業(yè)主委員會正常開展工作的激勵和約束機制。物業(yè)服務(wù)暫由社區(qū)直接組織管理的，社區(qū)居委會要通過多種形式加強溝通聯(lián)系和宣傳教育，聽取業(yè)主意見，尊重業(yè)主意愿，引導和促進業(yè)主積極參與管理。

　　(十一)規(guī)范物業(yè)相關(guān)合同管理工作。一是開發(fā)建設(shè)單位與房屋買受人簽訂的商品房買賣合同，要有物業(yè)管理的相關(guān)條款，約定房屋交付使用后，物業(yè)管理的主要內(nèi)容、管理服務(wù)等級及對應(yīng)的收費標準。二是業(yè)主委員會成立前，開發(fā)建設(shè)單位要與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理委托合同。三是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)商品房買賣合同，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同和業(yè)主臨時管理規(guī)約，并履行規(guī)約。四是業(yè)主委員會成立后，應(yīng)當代表業(yè)主與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)管理服務(wù)合同，約定各自的權(quán)利、義務(wù)和責任。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反合同約定的，由業(yè)主委員會按合同約定予以處理;雙方有爭議的，由社區(qū)居委會調(diào)處;調(diào)處不成的依法解決。

　　(十二)規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費機制。切實加強監(jiān)管，對違反規(guī)定的收費行為，依法及時進行查處。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、物業(yè)項目負責人和各項服務(wù)主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務(wù)投訴電話;物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、計收方式、價格舉報電話等物業(yè)信息在物業(yè)收費處公開。積極化解收費矛盾，要認真分析當前物業(yè)服務(wù)管理中“收費難、糾紛多”的各種具體原因，研究落實破解難題的有效措施。因開發(fā)建設(shè)遺留問題或物業(yè)服務(wù)質(zhì)量引起的矛盾糾紛，規(guī)劃、建設(shè)和鎮(zhèn)(街道)要督促相關(guān)責任單位及時妥善處理;對拒繳、欠繳物業(yè)服務(wù)費的，業(yè)主委員會要協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促催繳。發(fā)揮公務(wù)人員在和諧社區(qū)建設(shè)中的模范帶頭作用，建立機關(guān)、事業(yè)單位工作人員欠費抄告制度，要把干部職工支持參與物業(yè)管理和及時繳納物業(yè)服務(wù)費用的情況，作為機關(guān)作風建設(shè)與創(chuàng)建文明單位的重要考核內(nèi)容，健全各級黨政組織齊抓共管的責任機制。

　　(十三)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設(shè)施維護、環(huán)境保潔、綠化養(yǎng)護、公共秩序維護等工作。建立物業(yè)服務(wù)標準化體系，明確質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)標準。完善財務(wù)公開公示制度，定期公布物業(yè)費等收支情況。強化物業(yè)信用信息管理，全面記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息。健全物業(yè)服務(wù)投訴責任機制，及時查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良行為，實施業(yè)主滿意度測評。完善退出機制，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)中途退出或終止服務(wù)的，要監(jiān)督其依法移交物管用房、剩余經(jīng)費和相關(guān)資料，指導業(yè)主委員會做好交接審計工作，加強對業(yè)主共有財產(chǎn)的監(jiān)督管理。加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況的監(jiān)管，積極推行物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。建立健全物業(yè)管理激勵機制，依據(jù)國家、省、市優(yōu)秀住宅小區(qū)的創(chuàng)優(yōu)標準，評選市優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。年終對工作突出、管理到位的相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行表彰，市政府每年安排一定資金用于獎勵相關(guān)職能部門、鎮(zhèn)(街道)和優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)、優(yōu)秀業(yè)主委員會。

　　(十四)規(guī)范專項維修資金管理。住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造，任何單位和個人不得挪作他用。市建設(shè)、財政、物價部門要根據(jù)國家和省有關(guān)規(guī)定，按照“專戶儲存、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督”的原則，研究制定住宅專項維修資金的管理措施，明確資金交存、賬戶設(shè)置、使用管理等程序規(guī)范，完善監(jiān)管機制，落實監(jiān)

　　管責任。要加大專項維修資金歸集、使用的監(jiān)管力度，確保按規(guī)定交存到位，專款專用。新建物業(yè)首期專項維修資金交存標準為：不帶電梯的物業(yè)50元/平方米，帶電梯的多層、高層及與高層主體結(jié)構(gòu)相連的物業(yè)100元/平方米，排屋、別墅75元/平方米。對部分老小區(qū)專項維修資金管理中的歷史遺留問題，要研究制定相應(yīng)的措施，區(qū)別情況，妥善處理。房屋開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔相應(yīng)的物業(yè)保修責任，并負責處理在開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)中造成的遺留問題。市建設(shè)局和鎮(zhèn)(街道)要依法加強監(jiān)督管理，及時調(diào)處有關(guān)矛盾糾紛。

　　五、部門聯(lián)動，形成物業(yè)管理工作合力

　　(十五)明確物業(yè)管理相關(guān)部門職責。市建設(shè)局：負責研究制定全市物業(yè)管理發(fā)展相關(guān)配套政策;負責全市物業(yè)管理工作市場監(jiān)管、日常檢查、指導及考評;指導和培訓各鎮(zhèn)(街道)開展物業(yè)管理監(jiān)管工作。發(fā)改委：負責制定普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)收費和停車服務(wù)收費辦法，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。行政執(zhí)法局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相對集中行政處罰權(quán)實施范圍內(nèi)的違法違規(guī)行為的行政處罰工作。規(guī)劃局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及規(guī)劃違法行為的認定工作。工商局：負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)個人和企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照核發(fā)，依法查處虛假廣告、無照經(jīng)營等違反工商法律法規(guī)的行為。公安局：負責指導落實各項治安管理措施，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好治安安全防范等工作。公安局派出所：對住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行日常消防監(jiān)督檢查，開展消防安全宣傳教育等工作。流動人口管理局：負責對房屋群租行為的認定工作。消防部門：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防設(shè)施和消防工作進行指導檢查，依法查處破壞消防設(shè)施等違法行為。市質(zhì)監(jiān)局：負責對各小區(qū)消防設(shè)施、電梯等特種設(shè)備的安全檢測工作。

　　(十六)實施物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法。建立鎮(zhèn)(街道)物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法機制，由鎮(zhèn)(街道)牽頭，公安、工商、規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等部門共同參與的物業(yè)管理聯(lián)合執(zhí)法隊伍，明確執(zhí)法權(quán)限，完善執(zhí)法程序。推進“智慧物業(yè)”建設(shè)，建立物業(yè)管理違法行為信息報送和結(jié)果反饋信息系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)查處各類違法行為。

　　(十七)加強物業(yè)管理糾紛調(diào)解。建立以市建設(shè)局、鎮(zhèn)(街道)司法所和社區(qū)人民調(diào)解委員會為主體的三級物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作體系。強化物業(yè)糾紛訴前調(diào)解，成立由市法院、司法局涉訴糾紛人民調(diào)解委員會及市建設(shè)局共同組成的訴前聯(lián)合調(diào)解小組，負責全市涉訴物業(yè)管理糾紛案件的調(diào)解。建立物業(yè)糾紛訴訟快速處理機制，對調(diào)解未果的物業(yè)糾紛，實行快審快結(jié)快執(zhí)。

　　義烏市人民政府辦公室

　　20**年1月13日

篇3：武漢市江漢區(qū)進一步加強物業(yè)管理工作的通知（2014年）

　　武漢市江漢區(qū)人民政府辦公室關(guān)于進一步加強物業(yè)管理工作的通知

　　岸政辦〔20**〕27號

　　各街(道)辦事處，區(qū)人民政府各部門，各有關(guān)單位：

　　為進一步加強和規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理工作，全面提升我區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《武漢市物業(yè)條例》、市委辦公廳市政府辦公廳《20**年“十個突出問題”承諾整改工作方案》和區(qū)人民政府辦公室《關(guān)于成立區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的通知》等有關(guān)文件精神，結(jié)合區(qū)委、區(qū)政府開展“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制工作部署要求，現(xiàn)就加強我區(qū)物業(yè)管理工作有關(guān)問題通知如下：

　　一、充分認識物業(yè)管理工作的重要性和緊迫性。

　　加強物業(yè)管理工作，營造良好的生活、工作環(huán)境，是人民群眾安居樂業(yè)的基本保證和強烈愿望，更是各級有關(guān)部門及各物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行的職責，對于建設(shè)和諧社區(qū)、創(chuàng)建文明、衛(wèi)生、環(huán)保模范城市，實施社會再就業(yè)、改善城市環(huán)境面貌等都具有非常重要的作用。我區(qū)物業(yè)管理市場從無到有，從不規(guī)范到有序發(fā)展，從單一住宅物業(yè)管理，到商業(yè)、辦公、工業(yè)、寫字樓等多元化管理服務(wù)，已形成了專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理雛形，城市居民居住條件和環(huán)境日益改善。但目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體存在盈利水平低，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存困難、物業(yè)服務(wù)收費率低，個別甚至出現(xiàn)“棄盤”的情況，給街道和社區(qū)造成很大的壓力，部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量差等問題，制約著我區(qū)物業(yè)管理工作整體水平的發(fā)展。市委、市政府高度重視物業(yè)管理工作，廣大業(yè)主對規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也越來越強烈，各級各部門一定要站在全局高度，充分認識到物業(yè)管理工作的重要性，采取多種措施，積極深入物業(yè)管理小區(qū)履職，切實做好物業(yè)管理工作。

　　二、加快建立協(xié)調(diào)聯(lián)動、齊抓共管的工作機制。

　　加快建立“政府推動、部門聯(lián)動、屬地負責、企業(yè)服務(wù)、業(yè)主自治、社會支持”的工作機制，形成部門、街道辦事處、物業(yè)企業(yè)、廣大業(yè)主協(xié)調(diào)聯(lián)動、共同推進物業(yè)管理工作的強大合力。

　　區(qū)房管局作為我區(qū)物業(yè)管理的主管部門，負責貫徹執(zhí)行上級有關(guān)物業(yè)管理的法律法規(guī);制定我區(qū)物業(yè)管理工作的規(guī)范性文件;做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)管理;加強物業(yè)專項維修資金監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為監(jiān)管;做好物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳培訓等工作。

　　區(qū)綜治辦負責將小區(qū)物業(yè)管理工作納入社區(qū)綜合治理考評中，維護好小區(qū)穩(wěn)定，創(chuàng)造良好的社會環(huán)境，保障正常的生產(chǎn)和生活秩序及人民群眾的生命財產(chǎn)安全。

　　區(qū)公安分局負責監(jiān)督指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安工作;負責對物業(yè)使用保安實施監(jiān)督、管理，實行備案制度;建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)保安人員培訓制度，實行持證上崗;協(xié)調(diào)處理治安方面的問題和糾紛，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好安全防范有關(guān)工作;加強業(yè)主委員會印章刻制的管理，加強對印章非法使用及業(yè)委會不移交保管資料行為的打擊;負責對存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品行為的查處;指導物業(yè)企業(yè)制定小區(qū)安全行車路線，規(guī)范小區(qū)內(nèi)臨時車位的劃定;加強對開放式小區(qū)車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區(qū)治理車輛亂停亂放。

　　區(qū)消防大隊依法監(jiān)督指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人履行消防安全職責;及時查處占用或堵塞消防通道，破壞公共消防設(shè)施等消防違法行為;督促整改火災(zāi)隱患。

　　區(qū)民政局負責建立社區(qū)民間組織內(nèi)部自律誠信、信息披露和績效評估機制，指導社區(qū)民間組織健康發(fā)展;會同街道辦事處加強社區(qū)建設(shè)，推進標準化社區(qū)建設(shè)工作。

　　區(qū)財政局負責老舊住宅區(qū)的管網(wǎng)、道路、綠化和房屋本體及其共用設(shè)施設(shè)備進行整治改造資金的籌措;“電視問政”整改承諾、“三方聯(lián)動”機制的資金保障。

　　江岸規(guī)土分局負責在建設(shè)工程規(guī)劃許可審批中，要依法對建設(shè)項目的車庫(位)、物業(yè)服務(wù)用房、社區(qū)居委會用房等設(shè)施設(shè)備的配置進行審查;對查處違法建設(shè)提供認定違法建設(shè)的有關(guān)資料和信息,按照職責對取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證、但違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的違法建設(shè)進行技術(shù)核定、認定，并提出處理意見后配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)改變規(guī)劃的違法建設(shè)行為。

　　區(qū)環(huán)保局負責配合城管部門依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)噪音、油煙等環(huán)境污染的違法違規(guī)行為，協(xié)調(diào)環(huán)保方面的矛盾糾紛。

　　區(qū)建設(shè)局負責查處違規(guī)裝飾裝修的監(jiān)督管理工作，配合主管部門按照相關(guān)法規(guī)處理與違規(guī)裝飾裝修有關(guān)的投訴。

　　區(qū)城管委負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法建設(shè)行為，對未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證進行建設(shè)的，未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，驗收合格后未按照規(guī)定辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證又進行建設(shè)或改造的，未經(jīng)批準或未按

　　照批準內(nèi)容進行臨時建設(shè)的行為進行控制和查處;加大對物業(yè)管理小區(qū)的市容環(huán)境衛(wèi)生管理，指導物業(yè)管理公司按照環(huán)衛(wèi)行業(yè)管理標準，做好清掃保潔、垃圾的分類收運和轉(zhuǎn)運工作，依法查處影響市容市貌的行為。 　　區(qū)工商局依法辦理物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照，在辦理營業(yè)執(zhí)照時認真審查場地證明;嚴肅查處物業(yè)企業(yè)的違法違規(guī)行為，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同的監(jiān)督管理;查處在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住改商、無照經(jīng)營的行為。

　　區(qū)食藥監(jiān)局負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法查處餐飲的衛(wèi)生經(jīng)營行為。

　　區(qū)質(zhì)監(jiān)局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用的特種設(shè)備實施安全監(jiān)管，并定期對電梯等公共設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量的檢測工作。

　　區(qū)發(fā)改委負責全區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價格管理和監(jiān)督;負責對物業(yè)服務(wù)收費行為的咨詢和監(jiān)督檢查，根據(jù)國家及我市法律法規(guī)及規(guī)范性文件，落實和完善我區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理制度;適時對未達到政府指導價格的物業(yè)小區(qū)進行調(diào)價;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)工作中因收費問題產(chǎn)生的矛盾糾紛。

　　區(qū)法制辦負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各部門相關(guān)法規(guī)制度執(zhí)行情況進行監(jiān)督檢查;對各部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法行政的法規(guī)依據(jù)進行清理。

　　區(qū)地稅局負責配合市稅務(wù)部門對物業(yè)企業(yè)稅收范圍進行專題調(diào)查研究;適時調(diào)整物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中代收代繳非經(jīng)營的稅收范圍。

　　區(qū)司法局負責指導物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會，注重以調(diào)解方式化解物業(yè)管理糾紛，協(xié)商調(diào)解不成的，引導當事人選擇仲裁或司法程序等途徑解決。

　　區(qū)信訪局負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的信訪投訴進行分類處理，做到物業(yè)投訴各負其責;對涉法涉訟的信訪案件告知*人通過司法途徑解決。

　　區(qū)文明辦負責指導協(xié)調(diào)全區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文明創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)文明創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的文明創(chuàng)建意識培養(yǎng)。

　　區(qū)衛(wèi)計委負責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展衛(wèi)生城市創(chuàng)建活動，加大對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)衛(wèi)生城市創(chuàng)建宣傳投入，加強對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居民的衛(wèi)生創(chuàng)建意識培養(yǎng)。

　　各街道辦事處應(yīng)明確專人負責物業(yè)管理監(jiān)管工作，配合組織部門加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)“三方聯(lián)動”的建設(shè)工作，指導本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會及業(yè)主委員會的選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會及業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，協(xié)調(diào)處理小區(qū)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，及時處理在管理中發(fā)生的重大矛盾糾紛和群發(fā)性、突發(fā)性事件。居民委員會協(xié)助街道辦事處做好物業(yè)管理相關(guān)工作。

　　三、嚴格規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理服務(wù)行為。

　　積極引入市場競爭機制，規(guī)范招投標行為，以公開、公平、公正的市場競爭選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在屬地街道辦事處監(jiān)管下，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，切實履行職責，提高服務(wù)質(zhì)量，對超出投標承諾和服務(wù)合同的事宜，應(yīng)當與業(yè)主委員會協(xié)商經(jīng)業(yè)主大會確定后實施。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當主動為業(yè)主及其他組織提供服務(wù)，積極開展合同外的有償服務(wù)項目，擴大服務(wù)范圍，提升社會、經(jīng)濟效益。

　　建立健全物業(yè)管理退出機制，區(qū)房管局將各部門日常檢查與年度考評相結(jié)合，以業(yè)主的滿意度為主要標準，適時開展評優(yōu)活動。街道辦事處和區(qū)房管局對各部門認定管理水平差、收費不規(guī)范、業(yè)主滿意率低、社會形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按照法律規(guī)定的程序組織業(yè)主召開業(yè)主大會予以解聘;對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定擅自撤離的，要依法責令改正并給予行政處罰，情節(jié)嚴重的，要建議原發(fā)證機關(guān)吊銷其資質(zhì)證書。

　　對小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)合同到期的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)按照規(guī)定退場的，小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)及時選聘新的物業(yè)企業(yè)進入。未成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會(物業(yè)管理委員會)的，街道辦事處應(yīng)和區(qū)房管局積極組織成立，因客觀原因未能成立的，由所屬社區(qū)居民委員會代行業(yè)主委員會的職責選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，小區(qū)業(yè)主應(yīng)及時向新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納物業(yè)服務(wù)費及車輛停泊服務(wù)費及其其他費用。若業(yè)主委員會或業(yè)主大會(物業(yè)管理委員會)未能成立，社區(qū)居委會未能選聘到物業(yè)企業(yè)的，小區(qū)業(yè)主可推選代表向社區(qū)居委會申請自治，自行聘請人員進行清潔衛(wèi)生、安全方面的管理，相關(guān)費用由小區(qū)全體業(yè)主平攤。

　　積極鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼并、合并，走強強聯(lián)合之路，做大做強物業(yè)服務(wù)企業(yè)，做響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌。對在我區(qū)從事住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的明星企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴大下崗失業(yè)人員使用，大力促進市民就業(yè)，對具有廣泛群眾基礎(chǔ)和代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和示范住宅小區(qū)的管理經(jīng)驗，要通過多種形式，大力宣傳推廣。

　　四、加大業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導監(jiān)督力度。

　　凡符合條件的小區(qū)，街道辦事處要及時督促社區(qū)居委會組織業(yè)主申報，區(qū)建設(shè)局督促開發(fā)建設(shè)單位進行申報，區(qū)房管局督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行申報成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，并配合區(qū)委組織部建立“三方聯(lián)動”機制，根據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作規(guī)程，規(guī)范操作，并監(jiān)督業(yè)主管理規(guī)約的實施，充分發(fā)揮業(yè)主自治作用。業(yè)主大會、業(yè)主委員會必須在屬地街道辦事處的指導監(jiān)督下依法開展工作，業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合和支持社區(qū)居委會工作，并接受其指導和監(jiān)督，業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議，與社區(qū)居委會相互協(xié)作，配合公安機關(guān)共同做好社會治安等相關(guān)工作。業(yè)主委員會成立前或集體換屆(辭職)期間，在過渡期內(nèi)由街道辦事處委托社區(qū)居委會監(jiān)督、指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。

　　五、落實好“電視問政”整改承諾。

　　依法清理整頓，回應(yīng)居民訴求。按照邊調(diào)查、邊清理、邊整改的思路，各街道辦事處、區(qū)直相關(guān)部門應(yīng)深入到全區(qū)物業(yè)小區(qū)，依法對目前居民反映較多的小區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、侵

　　占公共資源、車輛亂停放、治安有待加強、違法建設(shè)、違法毀綠、養(yǎng)雞種菜、油煙擾民、膠囊房、住改商等問題按各自職責進行清理整頓，限期整改。 　　形成管理網(wǎng)絡(luò)，建立多級管控。建立區(qū)直相關(guān)部門--街道辦事處--社區(qū)居委會--物業(yè)服務(wù)企業(yè)的縱向監(jiān)管體系。在區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的統(tǒng)一領(lǐng)導下，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導小組辦公室具體綜合協(xié)調(diào)，各街道辦事處和社區(qū)明確責任部門和責任人，各相關(guān)職能部門建立橫向配合支持機制和工作轉(zhuǎn)辦機制，按照各自職責，一方面處置物業(yè)小區(qū)內(nèi)的違法違規(guī)行為，另一方面對物業(yè)企業(yè)的違規(guī)行為依法規(guī)范、依規(guī)處理。

　　健全監(jiān)管機制，打造管理平臺。落實物業(yè)企業(yè)服務(wù)“四公開一監(jiān)督”制度，完善物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理責任制，落實前期物業(yè)管理招投標制度，逐步建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評制度，按照全市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)分級標準，開展服務(wù)滿意度測評工作，測評結(jié)果按年度公布，打造物業(yè)企業(yè)信用管理平臺，并完善運用信息管理體系。

　　暢通投訴渠道，及時處理投訴。區(qū)房管局設(shè)立24小時投訴受理電話，對接全市物業(yè)服務(wù)投訴信箱，同時鏈接市長、區(qū)長專線(熱線)、市、區(qū)行風連線、治庸問責投訴熱線和網(wǎng)格化系統(tǒng)，受理物業(yè)服務(wù)投訴舉報;各街道辦事處也要明確專人受理物業(yè)服務(wù)投訴，并督促物業(yè)企業(yè)積極整改，妥善解決;各職能部門按照各自職責受理、處置相關(guān)物業(yè)服務(wù)投訴，解決區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組轉(zhuǎn)辦的群眾投訴問題。通過專項整治與長效管理相結(jié)合的方法，提高居民滿意度。

　　六、切實加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導。

　　為切實加強對全區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導，充分發(fā)揮江岸區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導小組的作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好全區(qū)的物業(yè)管理工作，領(lǐng)導小組下設(shè)工作專班，設(shè)在區(qū)房管局。具體負責領(lǐng)導小組日常工作事務(wù)，建立領(lǐng)導小組成員單位聯(lián)席會議制度，定期召開成員單位、物管企業(yè)聯(lián)席會議，研究工作推進中的有關(guān)問題，督促相關(guān)部門和街道辦事處按照各自職責認真履職到位。

　　各街道辦事處和各部門要大力宣傳《武漢市物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，讓廣大居民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識，樹立物業(yè)服務(wù)是商品消費的觀念，引導其主動支持、參與物業(yè)管理活動，為物業(yè)管理營造良好的發(fā)展環(huán)境，為構(gòu)造和諧物業(yè)、宜居江岸、幸福武漢而努力。

　　武漢市江岸區(qū)人民政府辦公室

　　20**年6月18日