住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難現(xiàn)象成因及應對

　　自 1981 年 3 月在深圳成立中國第一家物業(yè)服務公司以來，我國物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展迅速，并被社會大眾廣泛接受，成為促進城市管理進步和實現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的重要手段。 但由于物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展水平不高、行業(yè)管理不到位等諸多原因，目前業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的糾紛不斷。 其中，以物業(yè)費收費難問題最為突出。 據(jù)調(diào)查，“當業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的某些服務不滿意，你會怎么辦”時，有 56.8%的業(yè)主會選擇拒交物業(yè)服務費，有 26%的業(yè)主會選擇更換物業(yè)公司，14%業(yè)主會選擇集體抗議，選擇和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商調(diào)解的只有 4%。

　　嚴重的物業(yè)管理收費難問題會既侵害了已繳納物業(yè)服務費的業(yè)主的合法權益， 又會使物業(yè)公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，導致物業(yè)服務企業(yè)的服務品質下降，經(jīng)營出現(xiàn)困難，并進一步影響服務質量，加劇物業(yè)費收取的難度，從而把物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的關系帶入到一個惡性循環(huán)的怪圈， 危害物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。 本文以住宅小區(qū)物業(yè)為例，在總結我國物業(yè)管理收費難現(xiàn)象的基礎上，分析原因，結合實際提出一點對策和建議。

　　1 物業(yè)管理收費難的現(xiàn)狀及危害

　　物業(yè)管理費是整個住宅小區(qū)正常開支和運行的基本支撐。 物業(yè)管理費的支出，一部分用于管理和服務該小區(qū)的人員工資和福利，一部分作為“服務項目的物資損耗補償費”，即公共設施和設備的維修保養(yǎng)費用和物業(yè)管理的固定資產(chǎn)的折舊費和法定稅率。若物業(yè)管理費用交納率不足，小區(qū)設施設備的維修和保養(yǎng)、物業(yè)服務公司的管理質量將嚴重受到影響， 進而小區(qū)整個物業(yè)資產(chǎn)將貶值。

　　在我國物業(yè)管理市場上，物業(yè)收費難的現(xiàn)象目前普遍存在，收費難的問題已經(jīng)嚴重制約著我國物業(yè)管理行業(yè)的向前發(fā)展。

　　目前，我國的物業(yè)服務企業(yè)基本上是低利潤運行。 特別是在經(jīng)濟相對落后、 老舊小區(qū)多的地區(qū)， 物業(yè)服務收費的情況更不容樂觀。 收費難問題的存在已嚴重影響了物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營和物業(yè)服務行業(yè)的健康發(fā)展。 若未能很好地解決，勢必將物業(yè)管理行業(yè)帶入到惡性循環(huán)的怪圈。

　　(1)物業(yè)費的拖欠侵害了已繳物業(yè)服務費業(yè)主的合法權益 。

　　由于未交費的業(yè)主在短時間內(nèi)享受到了與繳納物業(yè)費的業(yè)主同樣的物業(yè)服務， 其他繳費業(yè)主的合法權益的侵害， 繳費意愿下降。 進而業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾更升級，已繳費的業(yè)主甚至也會加入到不繳費的行列，加劇物業(yè)費拖欠矛盾。

　　(2)業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會使公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)。 當公共設施和設備得不到及時的維修和保養(yǎng)，物業(yè)所有人的資產(chǎn)和投資就會相應的得不到應有的保值和增值。 小區(qū)里的公共設施設備是整個小區(qū)所有業(yè)主的共同財產(chǎn)， 當共同財產(chǎn)沒有很好的保護，損失的就是業(yè)主自己的利益。

　　(3)業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會降低物業(yè)服務品質。 物業(yè)管理行業(yè)是個微利行業(yè)，當業(yè)主拖欠物業(yè)費不繳納，物業(yè)公司的福利待遇就得不到應有的保證， 這樣必然導致人員流失， 服務品質下降，嚴重的甚至可能會導致物業(yè)服務企業(yè)的撤管，這會讓整個小區(qū)的業(yè)主的資產(chǎn)貶值。

　　(4)業(yè)主拖欠物業(yè)服務費會引起不必要的司法訴訟。 物業(yè)費收費標準的核定和審批， 物業(yè)公司都是按省物價局文件中所述的條款規(guī)定執(zhí)行的。 業(yè)主對物業(yè)公司有意見可以進行溝通和調(diào)解，但是如果業(yè)主在物業(yè)公司多次追繳物業(yè)費后仍不繳納，物業(yè)公司可以依照業(yè)主委員會的委托，依法提起法律訴訟，來追繳沒有繳納的物業(yè)費和滯納金。

　　2 我國住宅小區(qū)物業(yè)管理收費難的原因

　　我國物業(yè)服務行業(yè)經(jīng)歷了 30 余年的發(fā)展，物業(yè)服務也走進了城市千家萬戶，但由于開發(fā)商遺留問題多、物業(yè)服務企業(yè)服務質量不高、行業(yè)制度建設執(zhí)行不到位、業(yè)主物業(yè)消費理念落后等原因，物業(yè)收費難現(xiàn)象還較為普遍，已經(jīng)嚴重制約著行業(yè)的健康發(fā)展。

　　2.1 開發(fā)商遺留問題多導致小區(qū)管理先天不足

　　住宅小區(qū)既要滿足業(yè)主的居住功能， 也要具備提高業(yè)主生活質量的功能;既要有合格的房屋質量品質和小區(qū)環(huán)境布局，也要配套與業(yè)主生活有關的幼兒園、超市、活動中心等設施。 但在我國的住宅小區(qū)當中，由于規(guī)劃、施工等環(huán)境監(jiān)管不嚴，加之物業(yè)服務企業(yè)前期介入不足，許多住宅小區(qū)配套設施不完善，缺乏超市、幼兒園、健身活動中心等場所，甚至出現(xiàn)建筑質量不合格、小區(qū)綠化不達標、道路設計不合理等問題。 這直接導致了物業(yè)管理對象存在先天不足，后續(xù)物業(yè)服務難度加大。 此外，許多開發(fā)商在建設及銷售時做出許多虛假承諾， 得不到兌現(xiàn)加劇了業(yè)主的不滿，甚至將原因歸咎到物業(yè)管理服務企業(yè)，并通過拒交物業(yè)管理費用以示不滿。

　　2.2 物業(yè)服務企業(yè)管理水平整體較低服務質量不高

　　由于物業(yè)服務企業(yè)專業(yè)人才緊缺、 物業(yè)服務管理理論和手段及設施設備落后、前期介入工作不足等原因，部分物業(yè)服務公司缺乏對業(yè)主服務的意識和服務技巧， 特別是當小區(qū)存在規(guī)劃不當、物業(yè)存在質量瑕疵的情況下，物業(yè)管理的不利因素增加了物業(yè)服務企業(yè)的管理成本， 甚至導致物業(yè)服務企業(yè)的服務質量大打折扣。 進而使物業(yè)服務企業(yè)無法提到高質量的服務，更談不上提供現(xiàn)代化、智能化的物業(yè)服務。 低質量的服務，最終會引起許多業(yè)主的不滿， 導致物業(yè)服務企業(yè)在業(yè)主內(nèi)心的形象徹底毀滅，這些都會是業(yè)主拒交物業(yè)費的借口。

　　2.3 行業(yè)制度建設、落實和政府管理不到位

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展需要一套完善的法律法規(guī)作為保障，我國物業(yè)服務行業(yè)盡管經(jīng)歷了 30 余年的發(fā)展，制定了一系列相關的物業(yè)管理法規(guī)及其管理辦法，對不交、少交、欠繳物業(yè)管理費的情況作了相關的規(guī)定。 但由于走法律程序時間比較長、成本比較大等原因，相關法律法規(guī)程序在實際操作中很難去執(zhí)行，無法滿足時代的需求。 同時，走法律程序容易激起業(yè)主和物業(yè)管理公司的矛盾，不利于后期的管理。

　　在物業(yè)收費方面，我國物業(yè)管理收費辦法一直是由政府指導定價，存在一定的弊端。 如，在同一小區(qū)，不同等級不同規(guī)模的物業(yè)服務企業(yè)進行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指導方式定價，勢必引起部分業(yè)主的抵觸心理，不利于物業(yè)管理費的收取。 在實踐中，由于物業(yè)收費項目的歸納類不明確，性質不清晰，而且對物業(yè)服務費的收取沒有精準的計算。 特別是隨著物業(yè)公司的發(fā)展，增加了新型服務，物業(yè)費不斷提高。 但業(yè)主卻未必認可，進而導致了業(yè)主對于物業(yè)公司的不信任，使物業(yè)收費難上加難。

　　2.4 業(yè)主物業(yè)消費理念落后認識不清

　　目前物業(yè)管理已走進大部分城市小區(qū)，但許多業(yè)主仍認為物業(yè)服務費都是物業(yè)公司的盈利，而不知道物業(yè)服務費大部分都投入在小區(qū)設施設備的維修和養(yǎng)護之上。 業(yè)主心目中的物業(yè)服務項目中，保潔和保安非常簡單，成本極低，甚至對物業(yè)服務企業(yè)的存在必要性產(chǎn)生懷疑，認為物業(yè)公司只是為了收取物業(yè)費。因此，業(yè)主只要覺得物業(yè)公司的服務有些許瑕疵，就覺得物業(yè)費繳得不值，從而產(chǎn)生了業(yè)主拖欠物業(yè)費的情況，甚至出現(xiàn)部分惡意拖欠物業(yè)費的業(yè)主，造成收費困難。

　　3 解決物業(yè)管理收費難問題的對策

　　3.1 完善有關法律法規(guī)，制定市場化的新的定價模式物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門及相應的政府機構，須加強物業(yè)管理行業(yè)的立法和執(zhí)法力度、加快與法規(guī)相配套的操作性規(guī)范的制定。 特別是要在吸取國內(nèi)外先進的物業(yè)管理辦法及經(jīng)驗基礎上，征求社會各界有關人士的意見，尤其是物業(yè)管理行業(yè)的專家、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)的各階層人士及業(yè)主的意見，制定出符合三方利益、具有操作性的相關法規(guī)。

　　在物業(yè)管理費用的定價問題上，政府應該進一步將主導權給物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主，實行競標市場化的形式。 可探索基于物業(yè)服務內(nèi)容和物業(yè)服務收費的成本構成因素，將物業(yè)服務內(nèi)容劃分為綜合服務、公共區(qū)域清潔服務、公共秩序維護服務、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務、共用部位及公用設施設備日常運行養(yǎng)護服務等幾個類別，不同類別的服務內(nèi)容從高到低又細分為多個等級，對應相應的收費標準。業(yè)主則根據(jù)所在小區(qū)特點和需要選擇。同時，物業(yè)服務費最終定價應該由物業(yè)服務企業(yè)自己決定。

　　3.2 加強第三方監(jiān)督維權，維系業(yè)主和服務企業(yè)合理權益目前，之所以業(yè)主對物業(yè)服務費的定價缺少信任，其根源是相關服務的定價也是沒有可靠依據(jù)的。 因此，新樓盤開發(fā)要積極引入第三方專業(yè)中介機構，科學、客觀、公正的算物業(yè)費價格，若業(yè)主不滿意，還可以找第三方評估機構重算。 對老舊的小區(qū)，業(yè)主大會首次選聘或更換物業(yè)服務企業(yè)時，也可以委托第三方物業(yè)評估機構對物業(yè)費進行評估。 也許有第三方的存在，能讓業(yè)主更加安心些。

　　在費用的繳納方面，也可成立第三方獨立機構來維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的利益。 特別是針對部分惡意拖欠物業(yè)管理費用的追繳問題。 由于第三方機構與物業(yè)服務企業(yè)及業(yè)主沒有直接利害關系，因此能夠做到公平公正。 同時，能淡化物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾， 把業(yè)主對走法律程序追繳物業(yè)管理費用的怨氣轉嫁到第三方機構有利于物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主的繼續(xù)合作。

　　3.3 物業(yè)服務企業(yè)要進一步加強與業(yè)主溝通，提高服務水平為解決存在的物業(yè)費拖欠問題， 物業(yè)服務企業(yè)要勤與業(yè)主溝通，明晰問題的原因和責任方，不回避自身的責任，也不亂承擔開發(fā)商等其他責任方的責任，但要詳細說明，并主動協(xié)助業(yè)主解決問題，贏得諒解和滿意。

　　在日常服務方面，要加強職工專業(yè)素養(yǎng)，提高服務意思，通過建立服務標準、引進智能、先進的管理設備及技術，進一步節(jié)約物業(yè)服務企業(yè)的管理成本，提高企業(yè)利潤和服務品質，創(chuàng)建物業(yè)品牌。

　　需要注意的是， 物業(yè)企業(yè)在前期介入階段， 應負起監(jiān)督責任，努力讓前期介入管理和后期物業(yè)管理分離。 確保所管理的物業(yè)是高質量的建筑物業(yè)，有完善的設施設備、合理的規(guī)劃，以有效降低后期物業(yè)服務企業(yè)的管理難度和管理成本。

篇2：如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　如何解決物業(yè)管理收費難的問題

　　物業(yè)管理收費難是長期困擾物業(yè)管理公司發(fā)展的老大難問題，不交、少交、欠交物業(yè)管理費在物業(yè)管理行業(yè)中似乎已成為一種司空見慣的現(xiàn)象，它已經(jīng)成為制約物業(yè)管理行業(yè)生存和發(fā)展的瓶頸，如何解決好物業(yè)管理收費難的問題也成為了業(yè)內(nèi)普遍關注的焦點問題。

　　一、物業(yè)管理費收不上來的原因

　　通俗地講物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。因此物業(yè)管理費開支主要包括維修、保安、保潔、綠化、道路、稅費等幾個方面。

　　同時物業(yè)管理又是一項系統(tǒng)工程，它應貫穿于房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售和服務三個環(huán)節(jié)之中，其作用的重要性是顯而易見的。物業(yè)管理企業(yè)在管理中體現(xiàn)的是市場化、專業(yè)化、社會化的管理行為，這種市場化的運作是以有價值的服務來實現(xiàn)的，因此在物業(yè)管理市場中必然的要求是“誰受益，誰交費”。

　　結合物業(yè)管理實踐，業(yè)主拒交物業(yè)管理費主要存在以下原因：

　　1、業(yè)主不了解物業(yè)管理的實際涵蓋

　　由于業(yè)主并非物業(yè)管理專業(yè)人員，因此他們不可能全面了解物業(yè)管理這個系統(tǒng)性的有償服務行為，對物業(yè)管理的認識只停留在表面上。目前業(yè)主普遍認為物業(yè)管理公司的工作主要是保潔、保安、綠化，同時還認為房屋出現(xiàn)質量問題也全部應由物業(yè)管理公司負責，所以一旦房屋存在質量問題，就以此為“借口”，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費。他們并不知道這些問題是由開發(fā)商，或是因自己裝修不當?shù)仍蛟斐傻模湄熑沃黧w的歸屬應是開發(fā)商或業(yè)主個人。并不是物業(yè)管理公司，也不屬于物業(yè)管理公司的工作職責范圍。

　　2、對物業(yè)管理服務不滿意

　　目前，由于國家對物業(yè)管理服務項目還沒有統(tǒng)一的規(guī)定和檢查標準，支付多少物業(yè)管理費，達到什么樣的物業(yè)服務標準，怎樣達到質、價對等也沒有統(tǒng)一的要求，所以造成了業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)服務標準上認識偏差較大。物業(yè)管理實踐中，物業(yè)管理公司只能從雙方的利益出發(fā)，根據(jù)物業(yè)管理費的收繳情況，提供相應的物業(yè)服務，對此，部分業(yè)主就會認為質、價“不符”；同時，在實際物業(yè)管理工作中，也確實存在物業(yè)管理公司服務不到位的情況。這樣，業(yè)主就會對物業(yè)服務不滿意，對物業(yè)管理公司產(chǎn)生意見，因而拒交物業(yè)管理費。

　　3、工程質量存在問題

　　由于開發(fā)商的原因，部分業(yè)主所居住的房屋工程質量存在一定的問題，尤其是屋面、陽臺、窗臺、有水房間、下水道等專有部分的質量問題，業(yè)主意見更大，對此，業(yè)主并不知道應該找開發(fā)商進行交涉、處理，而把一切怨氣撒向物業(yè)管理公司。一旦解決不了，就不交物業(yè)管理費。

　　4、僥幸心理

　　毋庸置疑的是極少部分業(yè)主存在一定的僥幸心理。由于物業(yè)服務具有社會性，服務對象是廣大業(yè)主而不是某個單體，因此，不可能因極少部分業(yè)主不交物業(yè)管理費就不進行物業(yè)管理服務，從而導致極少部分業(yè)主貪圖小利，躲避、逃避交納物業(yè)管理費。他們不交費也享受到了與交費業(yè)主同樣的服務，這樣既嚴重挫傷廣大已交納物業(yè)管理費的業(yè)主的積極性，又有可能引起其他業(yè)主效仿。

　　二、如何解決收費難的問題

　　針對上述物業(yè)管理收費難的成因，筆者根據(jù)實際工作經(jīng)驗提出以下幾點解決辦法：

　　1、加強物業(yè)管理知識的宣傳為使業(yè)主和物業(yè)管理公司建立良好的、和諧的關系，解決物業(yè)管理收費難的問題，應對業(yè)主加強物業(yè)管理知識的宣傳。物業(yè)管理費收取的標準、開支的范圍及服務的標準，應經(jīng)業(yè)主委員會、物業(yè)管理公司、上級主管部門及其他有關部門共同研究、討論、制定，并在業(yè)主大會上公布。同時，也應堅持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用不同宣傳的形式如公告欄、宣傳欄等向業(yè)主進行宣傳，提高廣大業(yè)主對物業(yè)管理的認識，讓業(yè)主知道根據(jù)物業(yè)管理合同交納物業(yè)管理費用是每個業(yè)主的法定義務，交費合理、拒交可恥，讓業(yè)主懂得不交、少交、欠交物業(yè)管理費，不僅損害了物業(yè)管理公司的合法權益，影響其正常的維修、養(yǎng)護、運行、管理，而且更重要的是損害了全體業(yè)主的合法權益。要對廣大業(yè)主動之以情、曉之以理，合理地解決這個問題。

　　2、改變收費態(tài)度和收費方式

　　以往，物業(yè)收費員采取的收費方式常常是定期到業(yè)主家上門收取，由于種種原因，收費及時率和收取率都不是很高。收費點多、面廣，收費員勞動強度大，難免會出現(xiàn)生、冷、硬的工作態(tài)度，因而與業(yè)主的溝通、交流不是很暢通，導致業(yè)主對物業(yè)管理公司有意見而不愿交納物業(yè)營理費。針對這一情況，物業(yè)管理公司應根據(jù)實際情況采取一些辦法，改變工作方式和收費態(tài)度。例如：可采取遠程抄表、電話通知交費、與當?shù)劂y行聯(lián)辦“一卡通”業(yè)務、讓業(yè)主預存費用等方式，避免上述問題的發(fā)生。

　　3、實行信誓廣告牌制度

　　對于交費的業(yè)主和不交費的業(yè)主，應進行必要的表揚和批評，物業(yè)管理公司可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的大門入口處或人員流動性大的地方，建立“信譽廣告牌”。特別是對經(jīng)說服教育無效的業(yè)主，采取“上牌”手段將會更有效，讓廣大業(yè)主知道是誰侵犯了大家的利益，是誰導致物業(yè)服務水平上不去。廣而告之，讓社會輿論起到應有的監(jiān)督作用。

　　4、對業(yè)主產(chǎn)權實行限制

　　對無正當理由，拒交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主，物業(yè)管理公司可向上級主營行政部門--房產(chǎn)局物業(yè)處匯報，請上級主管部門出面幫助協(xié)調(diào)，對協(xié)調(diào)未果的業(yè)主制定出制裁辦法。例如可與房產(chǎn)局聯(lián)合，對這部分業(yè)主實行產(chǎn)權限制，使他們在房產(chǎn)交易、產(chǎn)權轉讓等方面無法辦理手續(xù)，形成呆死產(chǎn)權，這樣將會迫使業(yè)主從自身的利益出發(fā)，交納或補繳物業(yè)管理費。

　　5、加強物業(yè)管理公司自身建設，提高服務質量

　　為提高業(yè)主、使用人的滿意率，主動從物業(yè)管理公司自身上找原因。物業(yè)營理公司應在加強自身建設，提高服務質量上下功夫，調(diào)整內(nèi)部機制，加強內(nèi)部管理，建章立制，制定服務標準，規(guī)范行為準則，不斷提高服務質量，并嚴格按lS09000質量管理體系標準運行，從而達到業(yè)主的認可和滿意。

　　6、用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　根據(jù)《民法通則》、《合同法》等有關法律規(guī)定，對不交、少交、欠交物業(yè)管理費的業(yè)主可提起法律訴訟，工作中要做到有理、有利、有節(jié)。在提起訴訟前，最好先通知該部分業(yè)主，與業(yè)主進行必要的交流、溝通，對經(jīng)做工作仍無效的業(yè)主，可通過法律訴訟程序，用法律武器維護自身的尊嚴和合法權益。

　　7、與開發(fā)公司辦理好房產(chǎn)交接

　　為避免在業(yè)主入住后房屋出現(xiàn)質量問題，引起糾紛，在與開發(fā)公司辦理房產(chǎn)交接時，要嚴格按照規(guī)章制度辦事，對有問題的房產(chǎn)，要在開發(fā)公司處理完畢后再接管；特殊情況下，可讓開發(fā)公司留下足夠的保證金，確保物業(yè)管理公司具有對該房產(chǎn)的修復能力，以利于今后的物業(yè)管理。

　　(作者系遼寧省本溪華廈物業(yè)管理 有限公司副總經(jīng)理 文/賈奇)

篇3：物業(yè)管理費收費概述

　　物業(yè)管理費收費概述

　　一、物業(yè)管理費的確定

　　根據(jù)物業(yè)管理中發(fā)生的費用，確定收費的項目，并明確其使用的范圍，是搞好收費管理的基礎。加強物業(yè)管理收費的管理，就是要正確處理收費標準與管理水平的關系。按照本章第三節(jié)的論述，收費標準應對不同服務項目，分別采用政府定價、政府指導價和協(xié)議定價第三種不同的形式，在社會主義市場經(jīng)濟體制下，應對不同的物業(yè)管理水平制定不同的收費標準，實行公平競爭，按質論價，這樣，也可促使物業(yè)管理公司不斷提高物業(yè)管理水平。收費標準的確定，可采取以下幾種途徑：

　　1.政府部門審定

　　物業(yè)管理中的重要收費項目和標準，由房地產(chǎn)主管部門會同物價管理部門審定，通過頒發(fā)法規(guī)或文件予以公布實施。如售房單位和購房人交納住宅維修基金、物業(yè)管理費、建設施工單位提交保修費等重要項目，由房地產(chǎn)主管部門提出標準，經(jīng)物價管理部門核定后執(zhí)行。

　　2.會同業(yè)主商定

　　物業(yè)管理是由業(yè)主委托的契約行為，因而有的收費標準不必由政府部門包攬，而可由物業(yè)管理公司將預算提交業(yè)主管理委員會討論、審核，經(jīng)表決通過之后，就是一個合理的收費標準。此時，物業(yè)管理公司應及時擬一份物業(yè)管理費標準審議會議的決議，一同印發(fā)給每位業(yè)主(用戶)，并且從通過之日起按這一標準執(zhí)行。

　　物業(yè)管理公司在每次新的費用標準通過之后，只要將每一費用項目的標準一次性向業(yè)主公布，在以后每月發(fā)放收費通知單時，只需通知費用總額就行了。這樣，不僅可以減少勞動耗費，也可節(jié)省紙張等材料費用。

　　3.委托雙方議定

　　對于專項和特約服務的收費，諸如維修家電、接送孩子、代送牛奶，清掃保潔等項目，可由委托人與物業(yè)管理公司雙方議定，根據(jù)提供服務的要求，按不同的管理水平，確定不同的收費標準，由用戶與物業(yè)管理公司單位自行商定。

　　二、物業(yè)管理費的收繳和追討

　　收費通知單每月要及時送達業(yè)主(或用戶)的手中，并由業(yè)主(或用戶)簽收。為了節(jié)省人力，可由水電工在每月抄表時，發(fā)送上月的繳款單。

　　當發(fā)生費用拖欠情況時，應采取措施加以追討，主要的方法是：

　　1.一般性追討

　　當上月費用被拖欠時，物業(yè)管理公司在第二月向業(yè)主(或用戶)發(fā)催款通知單。此單將上月費用連同滯納金以及本月費用一起通知業(yè)主(或用戶)，并經(jīng)常以電話催繳。電話中要注意文明禮貌，如果第二個月仍被拖欠，物業(yè)管理公司將在第三個月第二次發(fā)催款通知單，將此前兩個月的費用、滯納金和當月費用一并通知，并限期三天內(nèi)繳清，三天過后物業(yè)管理公司將根據(jù)管理公約停止對其服務(停止水電供應等)。如果業(yè)主(或用戶)經(jīng)收費員上門催繳仍然拒付，物業(yè)管理公司可根據(jù)管理制度以及相應的法律程序處理。在香港，遇到這種情況時，管理商將立即通知房產(chǎn)交易部門，停止該房產(chǎn)的交易；然后聯(lián)同有關清繳部門拍賣該房產(chǎn)，拍賣所得扣除管理等諸項費用和滯納金以及支付訴訟的拍賣手續(xù)費所剩部分，歸還原業(yè)主。物業(yè)管理公司可將這些條款寫進管理公約中，依照法律程序去執(zhí)行。

　　2.區(qū)別性追討

　　物業(yè)管理公司對拖欠費用的業(yè)主(或用戶)要區(qū)分不同的情況，采取不同措施。對于費用大戶，要親自登門(有時物業(yè)管理公司的總經(jīng)理也要親自去)，進行解釋和勸導，爭取其理解和支持；對于一些“釘子戶”，則要嚴格按照法律執(zhí)行；對于一些確實有困難的“難點戶”，可以考慮適當予以優(yōu)惠。

　　三、高層樓宇的收費

　　從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨立核算、自負盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟負擔，做到服務好，收費少，另一方面要努力開拓多種經(jīng)營，廣開財源，增加收益，以達到自我完善，自我運行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設置收費項目、收費標準應兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。

　　(一)屬于營業(yè)收入的收費項目

　　1.物業(yè)管理費

　　物業(yè)管理費是物業(yè)管理者為了實現(xiàn)其職能，根據(jù)有關法律規(guī)定的權限，憑借對物業(yè)管理的全部活動所需成本的科學測算，編制出費用標準，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。

　　高層樓宇的物業(yè)管理費一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產(chǎn)，物業(yè)管理費向業(yè)主收取；凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產(chǎn)，物業(yè)管理費向客戶收取。物業(yè)管理費的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。

　　2.停車費

　　高層樓宇一般都附設有停車場地。停車場的交通、治安收費一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負責。

　　高層樓字附設的停車場地一般都是收費公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負保管責任。凡占泊位停放的車輛均應照章繳納停車費，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。

　　停車費收入一般可細分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費標準為：定額發(fā)票收入的收費標準，按當?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費標準由公司根據(jù)停車場和客戶的具體情況制定標準，報當?shù)匚飪r部門備案后執(zhí)行。

　　3.租金收入

　　這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產(chǎn)出租的收入。我公司的自有房產(chǎn)全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商在將所開發(fā)房產(chǎn)交付使用時，應按照開發(fā)成本2%的比例提取專用基金，購買一定數(shù)量的按微利房價格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經(jīng)營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補資金的不足。

　　4.其他收入

　　其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內(nèi)綠化、花卉管理收入，代理室內(nèi)清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續(xù)費收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。

　　(二)代收代支項目

　　代收代支項目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應付款”來反映。

　　1.水電費

　　高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水電費用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設施，主管單位不可能掌握公用設施耗用水電對用戶的分攤情況。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費，公攤水電費和中央空調(diào)用電費。

　　2.通訊費

　　一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內(nèi)用戶提供快捷方便的通訊服務。程控交換機配有收費系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應付費用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中繼線的市話費用和長話費用。

　　3.土地使用費

　　國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應繳土地使用費總額，向國土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分攤。

　　4.房產(chǎn)稅

　　房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依照房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權所有人或承租人征收的一種財產(chǎn)稅。也就是說房產(chǎn)稅應由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產(chǎn)稅。

　　(三)其他收費項目

　　1.各種押金

　　物業(yè)管理公司為了保障自身權益不受侵害，或者為了加強管理，有必要對使用單位收取一定數(shù)量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當于三個月房租的租房押金；為了加強地盤管理，向施工隊收取的施工押金；為了加強治安管理，對晚間出入大廈的樓內(nèi)人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預收款或其他應付款核算的。

　　2.業(yè)主大修改造資金

　　高層樓宇公用設施中的水泵、電梯、機電設備等，產(chǎn)權已隨著樓宇的出售而轉移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產(chǎn)的所有權，卻承擔著維護和管理的職責。隨著使用年限的增加，這部分設備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實呢?在《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第五章第三十八條第二節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護和維修，其費用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分攤，分期繳納”。參照這個規(guī)定，我公司對代管固定資產(chǎn)更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對大廈公共設施、設備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分攤給各業(yè)主。由業(yè)主分期預交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負責大修改造項目的組織實施與檢查驗收；年終物業(yè)管理公司將當年大修改造計劃的完成情況及大修改造資金的決算情況，先向業(yè)主委員會下設的工程預決算小組或財務審計小組匯報。這兩個小組審核后，聘請審計人員審計，再報業(yè)主代表大會通過。財務人員根據(jù)業(yè)主代表大會通過的審計報告調(diào)整決算。各業(yè)主預交大修改造資金的結余或不足都在下年預交大修改造資金時調(diào)整。