合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　《合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定》已經(jīng)20**年11月14日市人民政府第90次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自20**年2月1日起施行。

　　代市長　張慶軍

　　二○一一年十二月八日

　　合肥市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理。

　　第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作;縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門(含開發(fā)區(qū)管委會確定的機構(gòu))負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　規(guī)劃、建設(shè)、城管、人防、環(huán)保、公安、司法、工商、價格、民政等行政主管部門按照各自職責(zé)做好本規(guī)定的實施工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)本區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛;其中，涉及重大糾紛的，由市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)調(diào)解。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立完善定期處理物業(yè)管理問題工作機制;涉及十名以上業(yè)主聯(lián)名要求協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理有關(guān)問題的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時處理。

　　居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

　　第五條　縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召開有關(guān)單位及業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決下列事項：

　　(一)業(yè)主委員會未依法履行職責(zé);

　　(二)業(yè)主委員會未依法換屆;

　　(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法退出和辦理交接手續(xù);

　　(四)物業(yè)管理與服務(wù)過程中發(fā)生的重大矛盾糾紛;

　　(五)其他需要協(xié)調(diào)解決的事項。

　　第六條 市、縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理信息化體系建設(shè)，建立物業(yè)管理信息平臺。

　　第七條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強與人民法院的溝通聯(lián)系，協(xié)助完善物業(yè)管理糾紛審理工作機制。

　　第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

　　第八條 房屋所有權(quán)人為業(yè)主。

　　已領(lǐng)取房屋所有權(quán)證的，房屋所有權(quán)證上記載的房屋所有權(quán)人為業(yè)主;尚未進(jìn)行房屋權(quán)屬登記，但基于建設(shè)、買賣、贈與、征收補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中可以認(rèn)定為業(yè)主。

　　業(yè)主對物業(yè)共有部分享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。

　　第九條　物業(yè)管理區(qū)域符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面告知縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到籌備業(yè)主大會書面申請后四十五日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

　　第十條　首次業(yè)主大會會議籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定人員擔(dān)任;籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦。

　　籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十五日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。

　　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助籌備組開展工作。

　　第十一條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準(zhǔn)業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

　　第十二條 業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會組織召開，并應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會參加。

　　第十三條 業(yè)主大會上未參加表決業(yè)主的投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票數(shù)，由管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

　　業(yè)主大會會議表決相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)妥善保管。

　　第十四條 業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成，任期一般為三年，可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。

　　業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主聯(lián)名推薦、業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主大會選舉業(yè)主委員會委員時，可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定同時選舉業(yè)主委員會候補委員。

　　第十五條 業(yè)主委員會按照有關(guān)規(guī)定辦理備案手續(xù)后，應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議的決定、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則以及業(yè)主委員會組成人員名單等材料在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章。

　　第十六條 除法律、法規(guī)規(guī)定的職責(zé)外，業(yè)主委員會還應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

　　(一)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;

　　(二)監(jiān)督管理業(yè)主共有收益;

　　(三)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

　　(四)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

　　第十七條 主委員會組成人員不得有下列行為：

　　(一)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;

　　(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)務(wù);

　　(三)接受可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益。

　　第十八條 業(yè)主委員會組成人員資格終止的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定推薦或者遞補。

　　業(yè)主委員會組成人員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依法辦理備案手續(xù)并及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　第十九條 業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行業(yè)主委員會的換屆選舉。

　　業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)未能組織換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉工作;逾期仍未組織的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。

　　原業(yè)主委員會委員無正當(dāng)理由怠于組織或者阻撓換屆選舉的，不再列入新一屆業(yè)主委員會委員候選人名單。

　　第二十條 業(yè)主委員會未按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由居民委員會、村民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

　　第二十一條 業(yè)主委員會組成人員資格終止或者業(yè)主委員會任期屆滿后拒不移交所保管的檔案資料、印章或者其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，業(yè)主委員會其他組成人員、新一屆業(yè)主委員會可以請求公安機關(guān)協(xié)助移交。

　　第二十二條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會或者業(yè)主委員會解散的，解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共有財產(chǎn)的清算工作。

　　第二十三條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營性活動的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益百分之三十用于補貼物業(yè)管理公共服務(wù)費，百分之七十納入專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定妥善保管各項收支賬目并接受街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督;經(jīng)業(yè)主大會決定，可以委托街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為管理。

　　第三章 前期物業(yè)管理

　　第二十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施前期物業(yè)管理;投標(biāo)人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將經(jīng)批準(zhǔn)采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，報市房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面前期物業(yè)服務(wù)合同，并在簽訂后十五日內(nèi)報縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)價格或者協(xié)議價格收取前期物業(yè)服務(wù)費用。

　　建設(shè)單位銷售物業(yè)時，不得承諾減免物業(yè)服務(wù)費用。

　　第二十七條 前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列物業(yè)檔案資料并報街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)工程規(guī)劃總平面圖、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、竣工驗收合格證等資料。

　　(二)供水、供電、燃?xì)狻⒂芯€電視、通訊等供用合同(協(xié)議)、消防設(shè)施合格證、電梯準(zhǔn)用證、機電設(shè)備出廠合格證和保修卡、保修協(xié)議，共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)(含窨井設(shè)施檢測報告和產(chǎn)品合格證明)等資料。

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件。

　　(四)物業(yè)管理所必需的其它資料，包括有關(guān)房屋權(quán)屬的申請登記資料，工程驗收的各種簽證、記錄、證明，業(yè)主及房屋面積清冊等。

　　未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補交的具體時限。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房、物業(yè)檔案資料移交給業(yè)主委員會。

　　第二十八條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)項目，在辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)對下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時整改。

　　(一)物業(yè)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;

　　(二)物業(yè)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、發(fā)電機、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;

　　(三)物業(yè)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、停車設(shè)施、教育和休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運設(shè)施等;

　　(四)物業(yè)服務(wù)用房等其它共用房產(chǎn)設(shè)施設(shè)備。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將查驗情況書面報送縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第二十九條 提前解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時另行選聘不低于原資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)和收費標(biāo)準(zhǔn)按照原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)將更換前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人，同時書面告知縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會。

　　第三十條　建設(shè)單位在商品房價格備案時，應(yīng)當(dāng)將按照規(guī)劃要求配套建設(shè)的車庫、車位、會所等是否計入商品房銷售成本予以明確，并在商品房銷售時予以明示。

　　第三十一條　未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證(正本)》的建設(shè)項目，不得交付使用，房地產(chǎn)行政主管部門不予房屋權(quán)屬登記。

　　第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)為物業(yè)服務(wù)用房及共用設(shè)施設(shè)備配置獨立的供水、供電等計量器具。

　　第三十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和范圍承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。

　　建設(shè)單位委托前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)日常保修工作的，應(yīng)當(dāng)簽訂委托合同。

　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助業(yè)主或業(yè)主委員會聯(lián)系建設(shè)單位落實保修責(zé)任。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同簽訂前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，充分聽取業(yè)主意見后，再提交業(yè)主大會通過。物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容需要變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將變更的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并按照業(yè)主大會規(guī)定的程序確認(rèn)變更合同。

　　前款規(guī)定的公示時間不得少于十日。

　　業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)參照市房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)合同示范文本與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。簽訂合同時，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定和業(yè)主委員會的合法證明。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方協(xié)商確定。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定及相關(guān)規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)。未按約定或者規(guī)定提供的，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供并可以向縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府投訴;縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時予以處理。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。未按時足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)將未交費業(yè)主名單及欠費情況予以公示催交。

　　第三十七條　提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，提出解除合同的一方應(yīng)當(dāng)于擬解除合同九十日前書面告知合同另一方，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和居民委員會、村民委員會。

　　第三十八條 因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方不再續(xù)約或者提前解除合同，在合同期限屆滿或者提前解除合同的期限前三十日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)服務(wù)交接工作：

　　(一)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在兩日內(nèi)書面告知縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

　　(二)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在接到業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知后五日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門、居民委員會、村民委員會就新物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘等問題聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。

　　(三)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、村民委員會應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，指導(dǎo)業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)主動提供相關(guān)信息，協(xié)助做好選聘工作。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)時，業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況書面告知縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門，從市房地產(chǎn)行政主管部門提供的應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)名單中指定資質(zhì)條件相符、信用記錄和業(yè)績較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織做好清掃保潔、垃圾清運、安全保衛(wèi)和綠化維護(hù)等基本服務(wù)工作，并繼續(xù)督促或者組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或續(xù)聘決定為止。

　　第四十條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定，履行下列交接義務(wù)：

　　(一)移交本規(guī)定第二十七條規(guī)定的材料;

　　(二)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的設(shè)施設(shè)備改造、維修、運行、保養(yǎng)的有關(guān)資料及物業(yè)服務(wù)檔案;

　　(三)物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

　　(四)移交清算預(yù)收、代收的有關(guān)費用及相關(guān)賬冊、票據(jù);

　　(五)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的服務(wù)人員;

　　(六)法律、法規(guī)規(guī)定的應(yīng)當(dāng)移交的其他事項。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

　　第五章　物業(yè)的使用與維護(hù)

　　第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機動車庫、車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的停車需要，不得出售給業(yè)主以外的單位或者個人;業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

　　在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，機動車庫、車位可以出租給本區(qū)域業(yè)主以外的單位或者個人;租賃方案應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示不少于七日，租期不得超過三個月。

　　業(yè)主以外的其他機動車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的規(guī)定。

　　第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已規(guī)劃建設(shè)的機動車庫、車位能夠滿足業(yè)主停車需求的，不得施劃新的機動車位。

　　物業(yè)管理區(qū)域機動車庫、車位不足時，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應(yīng)當(dāng)確保消防通道和道路暢通。

　　物業(yè)管理區(qū)域已經(jīng)成立業(yè)主大會的，機動車位施劃方案以及相關(guān)收費管理事項由業(yè)主大會決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施;尚未成立業(yè)主大會已經(jīng)實行物業(yè)管理的，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)臨時管理規(guī)約征求業(yè)主意見后組織實施;未實行物業(yè)管理的，由居民委員會、村民委員會征求業(yè)主意見后施劃。

　　施劃機動車位涉及改變公共場地的性質(zhì)或者用途需要辦理相關(guān)審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理。

　　規(guī)劃、消防、公安機關(guān)交通管理等行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)管理區(qū)域機動車位施劃的指導(dǎo)。

　　第四十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車所有人或者使用人應(yīng)當(dāng)在機動車庫、車位內(nèi)按照道路順行方向或者指定方向有序停放車輛。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強對來訪車輛的管理和引導(dǎo)。

　　第四十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)自覺遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生損害公共利益或者他人合法權(quán)益的行為時，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸阻、制止和投訴;制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法予以制止或者處理。

　　第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修允許施工的時間、廢棄物的清運和處置措施及方法、住宅外立面設(shè)施及防盜設(shè)施的安全安裝規(guī)定等注意事項。

　　業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理登記或者擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、改變住宅使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以制止，向有關(guān)行政主管部門報告，并有權(quán)按照管理規(guī)約或者臨時管理規(guī)約的規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

　　第四十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，權(quán)屬登記部門應(yīng)當(dāng)查驗業(yè)主物業(yè)服務(wù)費用交納情況。

　　第六章　法律責(zé)任

　　第四十七條　違反本規(guī)定第二十五條、第三十四條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定辦理前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五百元以上一千元以下罰款。

　　第四十八條 違反本規(guī)定第二十七條規(guī)定的，建設(shè)單位未按照規(guī)定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，予以通報，處以一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第四十九條 違反本規(guī)定第二十八條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未進(jìn)行查驗或者未將查驗情況報送備案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一千元罰款。

　　第五十條 違反本規(guī)定第三十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目及收費標(biāo)準(zhǔn)等事項的，由價格主管部門責(zé)令改正;逾期不改正的，可處以一千元以上五千元以下罰款。

　　第五十一條　違反本規(guī)定第四十條第一款第五項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并依法降低或者取消其資質(zhì)。

　　第五十二條 違反本規(guī)定第四十條第二款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止服務(wù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，由房地產(chǎn)行政主管部門處以五萬元以上十萬元以下罰款，記入企業(yè)信用記錄并依法降低或者取消其資質(zhì)。

　　第五十三條 違反本規(guī)定第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主或者物業(yè)使用人要求承租機動車庫、車位，建設(shè)單位以只售不租為由拒絕的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一千元罰款。

　　第五十四條 違反本規(guī)定第四十三條規(guī)定，機動車所有人或者使用人未按照規(guī)定停放機動車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻;機動車所有人或者使用人不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以攝錄并邀請業(yè)主委員會委員或者兩名以上業(yè)主代表到場，報縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門依法查處;涉及占用消防通道或者損壞城市綠化及設(shè)施情節(jié)嚴(yán)重的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)、城市管理部門依法查處。

　　第五十五條 違反本規(guī)定第四十四條、第四十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行勸阻或者報告義務(wù)的，由縣(市)、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，予以警告，可處以五百元以上一千元以下罰款。

　　第五十六條 房地產(chǎn)行政主管部門可以依法委托有關(guān)單位行使處罰權(quán)。

　　第五十七條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第七章　附　　則

　　第五十八條 市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織制定臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)承接驗收表等示范文本。

篇2：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(2013修正)

　　福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(20**修正)

　　福州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定

　　（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行）

　　福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議決定對《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：

　　一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。”

　　二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機制。”

　　三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”

　　四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。”

　　五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

　　（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”

　　六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。”

　　七、第五條改為第九條，增加一項，作為第六項：“維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分”。

　　八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。”

　　九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。”

　　十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”

　　十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。”

　　十二、刪除第十條。

　　十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。”

　　十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。”

　　十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”

　　十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。”

　　十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”

　　十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。”

　　十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”

　　二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

　　（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

　　（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。”

　　二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。”

　　二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。”

　　增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。”

　　二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”

　　將第二款修改為：“治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。”

　　二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，采取包干制。”

　　二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價。”

　　二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。”

　　二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”

　　二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

　　刪除第四款。

　　二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。”

　　三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。”

　　三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；

　　（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

　　（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時查處。”

　　三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。”

　　三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。”

　　三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。”

　　三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”

　　三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。”

　　三十八、根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時公約”等物業(yè)管理專用名詞分別修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時管理規(guī)約”。

　　此外，對部分條文的文字作相應(yīng)修改并對條文順序作相應(yīng)調(diào)整。

　　本決定自公布之日起施行。

　　《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。

　　附：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第16次會議通過 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第12次會議批準(zhǔn) 20**年12月14日福州市人民代表大會常務(wù)委員會頒布 根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會第6次會議通過 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第34次會議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會常務(wù)委員會公告第7號公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》修正）

　　福州市物業(yè)管理若干規(guī)定

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

　　第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動。

　　第三條 物業(yè)管理實行業(yè)主自治、專業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級負(fù)責(zé)的工作機制。

　　第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：

　　（一）組織實施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；

　　（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會等依法開展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；

　　（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

　　第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動履行下列職責(zé)：

　　（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

　　（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法開展活動，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；

　　（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門對物業(yè)管理活動進(jìn)行監(jiān)督；

　　（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

　　村（居）民委員會根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會和業(yè)主委員會進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。

　　第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會換屆、業(yè)主委員會履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問題。

　　物業(yè)管理聯(lián)席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門和有關(guān)村（居）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。

　　第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

　　（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；

　　（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

　　（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

　　（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

　　（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：

　　（一）遵守社會公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

　　（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

　　（五）按時交納物業(yè)服務(wù)費用；

　　（六）維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專有部分；

　　（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第十條 業(yè)主大會由一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個業(yè)主大會、相對獨立的，并由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。

　　已實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對未實施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專業(yè)化物業(yè)服務(wù)。

　　第十二條 在一個物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會同村（居）民委員會、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會會議籌備組，組織召開首次業(yè)主大會會議。

　　業(yè)主大會籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。

　　召開首次業(yè)主大會所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會籌備組書面申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。

　　第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會會議。

　　物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。

　　第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定確定。

　　第十五條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會每屆任期三年，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會報告一次工作。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會委員可以連選連任。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。

　　第十六條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

　　第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具備案證明。

　　業(yè)主委員會備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。

　　第十八條 尚未成立業(yè)主大會或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。

　　第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會依法履行自治管理職責(zé)。

　　第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：

　　（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費用；

　　（二）勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；

　　（三）委托專營公司承擔(dān)專項物業(yè)管理業(yè)務(wù)；

　　（四）要求業(yè)主委員會協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：

　　（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項匯報制度，接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督；

　　（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費等級標(biāo)準(zhǔn)；

　　（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項；

　　（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費用情況；

　　（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；

　　（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：

　　（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；

　　（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；

　　（三）道路維護(hù)，車輛停放秩序管理；

　　（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；

　　（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項。

　　第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。

　　第二十五條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售時將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

　　物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當(dāng)在臨時管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。

　　第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗，具體驗收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題以及其他遺留問題及時解決。查驗結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗書。

　　第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過十萬平方米的，超過部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審批建設(shè)項目時，應(yīng)當(dāng)予以核實。

　　按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。

　　第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：

　　（一）物業(yè)管理用房；

　　（二）垃圾集散間、廁所；

　　（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；

　　（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車場所；

　　（五）建設(shè)單位以書面形式在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。

　　第二十九條 業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會同意。

　　利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。

　　獲取的收益主要用于補充專項維修資金。

　　業(yè)主委員會經(jīng)營物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對其收支情況進(jìn)行審查并公布。

　　第三十條 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車場所的停放和管理事項，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定。業(yè)主對車輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

　　治安、消防、搶險、衛(wèi)生、市政、市容等特種車輛在執(zhí)行公務(wù)時可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償停放。

　　第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，采取包干制。

　　物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。

　　第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門每年公布一次政府指導(dǎo)價及其構(gòu)成，推行分級分類服務(wù)，明碼標(biāo)價。

　　價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)收費進(jìn)行監(jiān)督管理。

　　第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費用，但不得向業(yè)主收取任何額外費用。

　　未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費用。

　　第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費的，其他部門和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用。

　　第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿兩個月前書面告知業(yè)主委員會。

　　第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國家規(guī)定的其他必須移交的項目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。

　　第三十七條 移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時，可以委托有資質(zhì)的中介機構(gòu)進(jìn)行清算，費用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。

　　第三十八條 在國家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿后，業(yè)主對其專有的部分實施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。

　　第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金制度，專項維修資金屬業(yè)主所有。

　　物業(yè)買受人繳交的專項維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存；業(yè)主大會成立后，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時移交專項維修資金銀行賬戶。

　　專項維修資金的使用，由業(yè)主大會決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專項維修資金緊急使用制度。

　　業(yè)主委員會可以根據(jù)專項維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。

　　第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房或者出租給他人從事經(jīng)營性活動。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

　　第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻制止；對不聽勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政主管部門書面報告：

　　（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車場、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；

　　（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；

　　（三）擅自占用公共消防通道的；

　　（四）未取得營業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營活動的；

　　（五）破壞小區(qū)園林綠化的；

　　（六）商業(yè)經(jīng)營、文化娛樂場所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。

　　有關(guān)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時查處。

　　第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款，并提請原發(fā)證機關(guān)降低其資質(zhì)等級或者吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

　　第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期報送備案；逾期不報送備案的，處以五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第四十五條 業(yè)主委員會委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬元以上五萬元以下的罰款。

　　第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和其他監(jiān)督管理部門的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

　　（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；

　　（二）對舉報、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；

　　（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。

　　第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》等規(guī)定予以處罰。

　　第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。

　　1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十七次會議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

篇3：物業(yè)管理處收費管理規(guī)定

　　物業(yè)管理處收費管理規(guī)定

　　1.0目的

　　對公司運作中所有收費過程予以控制。

　　2.0適用范圍

　　管理處對客戶的費用收繳以及管理處對公司財務(wù)部的費用交繳。

　　3.0職責(zé)

　　3.1公司財務(wù)部負(fù)責(zé)清繳各管理處上繳的各種款項；

　　3.2公司財務(wù)部負(fù)責(zé)對各管理處收費員的業(yè)務(wù)管理，負(fù)責(zé)對收費員的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核；

　　3.3各管理處收費員負(fù)責(zé)各小區(qū)對用戶各種費用的收取；

　　3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)對財務(wù)部進(jìn)行年度考核；

　　4.0程序

　　4.1零修費用收取

　　見《顧客委托維修安裝服務(wù)單》；

　　4.2管理處向用戶的按月收費；

　　4.2.1物業(yè)管理費，水電費及公共費用分?jǐn)傤~的收取；

　　4.2.1.1管理處根據(jù)考核周期按時安排工作人員抄記小區(qū)公攤本期的水表讀數(shù)及電表讀數(shù)，并計算出小區(qū)本期的實際用水、電量；

　　4.2.1.2水電工正確計算本月本小區(qū)的水、電消耗及水、電損耗；

　　4.2.1.3收費員嚴(yán)格按照鄭價房[20**]02號文的規(guī)定，正確計算各用戶本期應(yīng)交物業(yè)管理費和應(yīng)分?jǐn)偟乃㈦姄p消耗及公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)維修費用；

　　4.2.1.4收費員根據(jù)抄表結(jié)果和計算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費通知單》用戶；

　　4.2.1.5收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費用，提供相關(guān)票據(jù)；

　　4.2.2暖氣費

　　4.2.2.1每個采暖期開始前一個月，管理處統(tǒng)計本小區(qū)本季用暖戶數(shù)，上報管理部及財務(wù)部；

　　4.2.2.2收費員根據(jù)年度采暖計劃及每平方米采暖價格，嚴(yán)格按照市熱力公司下發(fā)文件，正確計算用暖戶應(yīng)交暖氣費及相關(guān)費用；

　　4.2.23收費員根據(jù)計算結(jié)果，認(rèn)真填寫《繳費通知單》并及時送達(dá)用戶；

　　4.2.2.4收費員按《繳費通知單》存根收取、催繳各用戶應(yīng)交費用，提供相關(guān)票據(jù)；

　　4.2.3其它按月收費項目；

　　4.2.3.1根據(jù)市場物價局批準(zhǔn)的收費項目，管理員認(rèn)真填寫《繳費通知單》并及時送達(dá)用戶；

　　4.2.3.2收費員按單收費并向用戶開具相應(yīng)票據(jù)；

　　4.2.4一次性收費項目；

　　4.24.1各管理處根據(jù)實際，在用戶辦理入住手續(xù)時，向用戶收取；

　　4.2.4.2需退還用戶的收費項目，如符合退還條件應(yīng)及時辦理退款手續(xù)，退還用戶費用；

　　4.2.6各管理處收費員負(fù)責(zé)本小區(qū)所有收費工作，正確使用、填開各種收費票據(jù)，及時登記收費明細(xì)臺賬，保證票款相符，票賬相符，及時準(zhǔn)確地向公司財務(wù)部上繳所收款項，不允許其他人代收任何費用；

　　4.2.7管理處收費員及時準(zhǔn)確地提供各用戶費用收繳情況，按公司規(guī)定時間準(zhǔn)時上報各種收費報表；

　　4.2.8收費員對業(yè)主的服務(wù)應(yīng)禮貌、熱情、堅持"微笑服務(wù)"，耐心解答業(yè)主疑問。

　　4.2.9對于欠費的業(yè)主（住戶），收費員詳細(xì)了解欠費的具體原因，分類處理。根據(jù)具體情況，向欠費戶發(fā)出一、二、三次《欠費催繳單》。

　　4.3財務(wù)部對各管理處的財務(wù)管理；

　　4.3.1公司財務(wù)部按月清繳各管理處應(yīng)上繳費用，檢查、核對各管理處按月上報的各種收費報表，保證票款相符；

　　4.3.2財務(wù)部按《財務(wù)考核制度》檢查、監(jiān)督、考核各管理處收費員的工作；發(fā)現(xiàn)重大財務(wù)問題，及時采取措施，并編寫相關(guān)報告，報呈總經(jīng)理審批；

　　4.4財務(wù)部每年按計劃時間向總經(jīng)理匯報本年度財務(wù)工作，并呈交工作報告；

　　5.0相關(guān)文件和記錄

　　a)《繳費通知單》QR-C

　　b)《鄭價房[20**]02號文》

　　c)《市熱力公司年度批文》

　　d)《顧客委托維修安裝服務(wù)單》

　　e)《財務(wù)考核制度》

　　f)《不合格報告》QR-C

　　g)《欠費催繳單》QR-C

　　欠費催繳單

　　尊敬的____先生/女士：

　　按照您已收到《繳費通知單》，您本應(yīng)于____月____日前到物業(yè)管理處交納____費用____元，現(xiàn)時間已過，管理處仍未收到您的應(yīng)交款。

　　請您務(wù)必于____月____日前到管理處交納相關(guān)費用，或告知管理處您未能按時交費的原因，否則管理處將采取一定的措施。

　　物業(yè)管理處

　　____年____月____日