發(fā)布機(jī)構(gòu)：房產(chǎn)局
發(fā)布日期：20**年08月13日
烏蘭浩特市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范和促進(jìn)物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，改善人民群眾生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》、《興安盟物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 烏蘭浩特市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理適用本實(shí)施細(xì)則。
第三條 本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)管理，包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理和業(yè)主自行管理。
本實(shí)施細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
本實(shí)施細(xì)則所稱社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)管理，是指由社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對未實(shí)行物業(yè)管理和自行管理的住宅，按照政府確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
本實(shí)施細(xì)則所稱業(yè)主自行管理，是指以業(yè)主共同商定的服務(wù)形式，為業(yè)主提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)。
第四條 烏蘭浩特市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理、指導(dǎo)協(xié)調(diào)工作。
市規(guī)劃、建設(shè)、城市綜合執(zhí)法、財(cái)政、環(huán)保、工商、物價(jià)、公安、稅務(wù)、民政、街道辦事處、衛(wèi)生、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、水務(wù)等行政管理部門按照各自職責(zé)做好相關(guān)工作。
(一)公安(交警、消防)部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、支持業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)治安防范措施，指導(dǎo)、督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立公共秩序維護(hù)制度、崗位責(zé)任制度和秩序維護(hù)隊(duì)伍的管理;指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)劃分停車位及制定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)合理的行車路線，并會(huì)同城管、規(guī)劃等部門在物業(yè)管理區(qū)域外城市次干道上劃分臨時(shí)停車位，緩解小區(qū)停車難問題;對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)堆放易燃易爆物品、嚴(yán)重阻塞交通、阻礙消防通道、強(qiáng)行停放大型客車、貨車和油罐車(化學(xué)品車)的行為依法采取措施進(jìn)行處理;按《中華人民共和國噪聲污染防治法》有關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)處理社會(huì)噪聲類型的行為;定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施和消防工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞消防設(shè)施的行為。
(二)城管部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反市政、綠化、市容管理等方面的違法行為;對規(guī)劃、環(huán)保部門相關(guān)職責(zé)已委托或依法劃歸城管部門的實(shí)施行政處罰。
(三)工商部門依照職責(zé)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)虛假廣告、無照經(jīng)營和擅自變更經(jīng)營(辦公)場所的行為。對利用車棚(庫)及違反《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定將住宅作經(jīng)營(辦公)場所的不予核發(fā)營業(yè)執(zhí)照。
(四)規(guī)劃部門負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)破壞房屋外立面、違章搭建、改變房屋使用性質(zhì)的行為 (如有委托，由被委托部門處理)。
(五)環(huán)保部門負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的油煙、廢氣和企業(yè)等經(jīng)營性單位產(chǎn)生的工業(yè)噪聲等超標(biāo)行為。
(六)價(jià)格主管部門負(fù)責(zé)制定(前期)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)和停車服務(wù)收費(fèi)的辦法，查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂收費(fèi)行為。
(七)財(cái)稅部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)健全完善財(cái)務(wù)和稅收管理制度。對一些入不敷出的老住宅小區(qū)物業(yè)管理適當(dāng)予以稅收優(yōu)惠減免，減輕老小區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)擔(dān)。
(八)人防部門負(fù)責(zé)查處未按規(guī)定維護(hù)管理防空地下室、改變防空地下室主體結(jié)構(gòu)、拆除人防設(shè)施設(shè)備及危害防空地下室安全和使用效能的行為。
第五條 物業(yè)主管部門、街道辦事處和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府(以下統(tǒng)稱街道辦事處)要確定分管領(lǐng)導(dǎo)，配備專職工作人員負(fù)責(zé)物業(yè)管理的監(jiān)督指導(dǎo)工作，社區(qū)居民委員會(huì)會(huì)也要明確具體人員做好物業(yè)管理的指導(dǎo)工作。
街道辦事處負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 街道辦事處應(yīng)參與住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理類別、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的評定，指導(dǎo)、監(jiān)督新建小區(qū)環(huán)境建設(shè)和老舊小區(qū)綜合整治。街道辦事處為新建住宅項(xiàng)目綜合驗(yàn)收的成員單位，參與物業(yè)管理辦公用房、社區(qū)組織辦公用房和活動(dòng)用房等物業(yè)配套設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)及竣工驗(yàn)收，對發(fā)現(xiàn)的問題有權(quán)提請有關(guān)部門予以糾正和整改。
第七條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的突發(fā)事件實(shí)行快速處理機(jī)制。對危及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全、嚴(yán)重影響業(yè)主生活秩序等突發(fā)緊急情況，需要立即維修的，有關(guān)部門(單位)應(yīng)從速從快先行搶修、立即處理;市物業(yè)主管部門按照先指定維修單位施工、后立會(huì)限期解決問題的辦法處理，有關(guān)部門不得以任何理由推諉、拖延。
第八條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理糾紛調(diào)解聯(lián)席會(huì)議制度，召集有關(guān)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、業(yè)主代表等共同協(xié)商，調(diào)解糾紛。調(diào)解過程中，可以邀請人民法院、司法行政機(jī)關(guān)有關(guān)人員參加。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有國務(wù)院、內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府頒發(fā)的《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的權(quán)利，并應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的義務(wù)。
第十條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;
(二)房屋出售并交付使用的套數(shù)達(dá)到百分之五十以上的;
(三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之三十以上的。
建設(shè)單位對具備召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議條件的，應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)書面報(bào)告物業(yè)所在地的街道辦事處，并提供有關(guān)資料。業(yè)主可以向所在地街道辦事處，提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的書面要求。街道辦事處對符合條件的，應(yīng)當(dāng)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，及時(shí)報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)服務(wù)用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第十二條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十三條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處指派人員擔(dān)任。業(yè)主代表由街道辦事處組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。
籌備組組建后七日內(nèi)，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告籌備組成員名單。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
籌備組應(yīng)當(dāng)在成立之日起三十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
第十四條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列工作職責(zé)：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十五條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。具體標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)主管部門會(huì)同街道辦事處和建設(shè)單位制定。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)繳交給街道辦事處，由業(yè)主大會(huì)籌備組使用。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采取現(xiàn)場會(huì)議的形式，也可以采用書面、網(wǎng)絡(luò)等征求意見的形式召開。
業(yè)主可以委托業(yè)主小組代表或者代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主小組代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先書面征求所代表的業(yè)主意見，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書面意見在業(yè)主大會(huì)上如實(shí)反映。代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)出具業(yè)主書面授權(quán)委托書和本人身份證明。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法作出的決定，對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)作出決定之日起三日內(nèi)，將決定以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，依法履行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的職責(zé)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權(quán)的自然人代表組成(經(jīng)協(xié)商同意，也可適當(dāng)選聘街道和社區(qū)干部)，委員應(yīng)具有完全民事行為能力，遵紀(jì)守法，模范履行業(yè)主義務(wù)，具有較強(qiáng)的公信力和組織能力，且需書面向業(yè)主大會(huì)作出承諾并積極、及時(shí)、全面履行工作職責(zé)。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)應(yīng)當(dāng)是單數(shù)，最低人數(shù)不得少于3人。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。
本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)或者機(jī)構(gòu)任職的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向轄區(qū)物業(yè)主管部門備案，備案內(nèi)容執(zhí)行建設(shè)部制定的《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》。業(yè)主委員會(huì)備案的內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)辦理備案變更手續(xù)。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)會(huì)議由主任或主任委托的副主任召集，召開會(huì)議時(shí)須有半數(shù)以上的委員出席，業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。作出的決定須業(yè)主委員會(huì)經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在作出決定后3日內(nèi)，以書面形式將決定內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主可以要求查閱業(yè)主委員會(huì)的會(huì)議記錄，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以配合。
業(yè)主委員會(huì)召開會(huì)議應(yīng)當(dāng)通知社區(qū)居民委員會(huì)，社區(qū)居民委員會(huì)可以派員參加。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的要求召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議。并通知物業(yè)所在地街道辦事處，接受其監(jiān)督和指導(dǎo)。街道辦事處應(yīng)當(dāng)派人員參加。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有百分之二十以上的業(yè)主提議或者符合業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定條件的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召開業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議或業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處責(zé)成業(yè)主委員會(huì)限期召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立活動(dòng)檔案，并指定專人保管，檔案一般包括以下內(nèi)容：
(一)各類會(huì)議記錄、紀(jì)要;
(二)業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)決議、決定等書面材料;
(三)各屆業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生、備案的材料;
(四)業(yè)主名冊;
(五)物業(yè)服務(wù)合同;
(六)有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件;
(七)業(yè)主和非業(yè)主使用人的書面意見、建議書;
(八)維修資金收支情況;
(九)其他有關(guān)資料。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)每屆任期3-5年。業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。業(yè)主委員會(huì)委員因本辦法第二十四條、第二十五條的規(guī)定被終止委員資格后，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在3個(gè)月內(nèi)召開會(huì)議，增補(bǔ)新的業(yè)主委員會(huì)委員。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿六十日前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。未按期召開的，由物業(yè)所在地街道辦事處督促限期召開，逾期仍不召開的，由街道辦事處組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)任期屆滿之日起五日內(nèi)，原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將財(cái)務(wù)收支情況向業(yè)主大會(huì)報(bào)告，并將有關(guān)資料、印章及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。
未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)生半數(shù)以上委員資格終止、任期屆滿未換屆、任期未屆滿提前退出等無法正常開展工作的情況時(shí)，由社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對有關(guān)共有和共同管理事項(xiàng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論決定。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在每年3月底前通過公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告上一年度工作情況，并報(bào)告街道辦事處。業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項(xiàng)向業(yè)主委員會(huì)提出詢問，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。
第二十三條 對業(yè)主委員會(huì)主任的工作，百分之六十以上業(yè)主不認(rèn)可時(shí)，街道辦事處要及時(shí)指導(dǎo)、組織召開業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)對業(yè)主委員會(huì)主任進(jìn)行改選。
第二十四條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定后，終止其委員資格：
(一)不履行委員職責(zé)義務(wù)、不遵守管理規(guī)約，且拒不改正;
(二)業(yè)主委員會(huì)過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格;
(三)侵害業(yè)主共同利益：
(四)利用委員資格謀取私利;
(五)不適合繼續(xù)擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的其它情形。
業(yè)主委員會(huì)中止委員資格時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并提請下次業(yè)主大會(huì)會(huì)議審議決定。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主(協(xié)商選聘的委員除外);
(二)因疾病或者其它原因喪失履行職責(zé)能力;
(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭呈;
(四)被人民法院依法追究刑事責(zé)任或被公安機(jī)關(guān)勞動(dòng)教養(yǎng)。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)在利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備的收益中列支;沒有收益的小區(qū)，其經(jīng)費(fèi)按業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同約定或由全體業(yè)主分擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十七條 新建住宅項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位在辦理開工報(bào)告前，到物業(yè)主管部門按照規(guī)劃審批的配套項(xiàng)目簽訂《綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)承諾書》。
第二十八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在以下規(guī)定時(shí)限內(nèi)完成物業(yè)管理的招標(biāo)投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在辦理現(xiàn)售登記備案前30日完成;
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在正式交付使用前90日完成;
新建的5萬平方米以上的住宅項(xiàng)目，2萬平方米以上的大廈項(xiàng)目，實(shí)行公開招投標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位為前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)中的招標(biāo)單位。對于建筑規(guī)模小且投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)，為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供指導(dǎo)和服務(wù)。
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。向物業(yè)主管部門交納物業(yè)接管保證金。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限，期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)終止。
第二十九條 新建項(xiàng)目綜合驗(yàn)收時(shí)，綜合配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境建設(shè)未達(dá)標(biāo)的，需按項(xiàng)目預(yù)算向物業(yè)主管部門交納保證金。其中綠化建設(shè)按規(guī)劃審批的綠化率折合面積后以一定的標(biāo)準(zhǔn)收取保證金，綠化成本標(biāo)準(zhǔn)以市建設(shè)局制定的標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn);在綜合驗(yàn)收規(guī)定的時(shí)限內(nèi)仍未達(dá)標(biāo)的，由物業(yè)主管部門將未達(dá)標(biāo)部分資金劃給已成立的業(yè)主委員會(huì)作為綠化專項(xiàng)資金。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付前60天內(nèi)按照物業(yè)建設(shè)總投資千分之二的比例向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)(該費(fèi)用計(jì)入工程成本)，用于物業(yè)交付前的前期物業(yè)管理，并由轄區(qū)物業(yè)主管部門監(jiān)管，其中的百分之三十應(yīng)在招投標(biāo)開始前交納，其余應(yīng)在工程驗(yàn)收之前交齊。
第三十一條 建設(shè)單位在銷售商品房時(shí)，應(yīng)將前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議交予買受人，并由物業(yè)服務(wù)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約作為買賣合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)在商品房銷售前向物業(yè)主管部門備案。
臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)、管理，物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和秩序的管理，房屋外觀的維護(hù)，業(yè)主的其他義務(wù)以及違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定，但不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約示范文本，供建設(shè)和服務(wù)單位選用。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)管理期間履行以下職責(zé)：
(一)參與工程檢查，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題及不適宜今后管理的問題及時(shí)向建設(shè)單位或相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議;
(二)掌握小區(qū)內(nèi)各管網(wǎng)線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規(guī)范財(cái)務(wù)制度;
(三)就共有設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事宜向建設(shè)單位提出建議，參與共有設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;
(四)對物業(yè)用房、社區(qū)組織用房的建設(shè)情況，向物業(yè)主管部門和街道辦事處報(bào)告。
(五)協(xié)助各專業(yè)管理部門督促開發(fā)建設(shè)單位整改開發(fā)建設(shè)中的遺留問題;
(六)根據(jù)臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護(hù)公共秩序;
(七)根據(jù)街道辦事處的要求，配合做好業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)成立工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂后的15日內(nèi)派遣專業(yè)人員進(jìn)入崗位，實(shí)施物業(yè)前期介入。
第三十三條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應(yīng)設(shè)施設(shè)備驗(yàn)收合格后，由各專業(yè)單位接管，接管的同時(shí)應(yīng)提交小區(qū)管線平面圖、地下管網(wǎng)圖紙等資料。
專業(yè)單位接收后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做好供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)轉(zhuǎn)和全體業(yè)主的正常使用。
專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)供應(yīng)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確維修養(yǎng)護(hù)的主要事項(xiàng)以及費(fèi)用支付的標(biāo)準(zhǔn)和方式，并承擔(dān)對其維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督的責(zé)任。
相關(guān)專業(yè)單位接收物業(yè)管理區(qū)域供應(yīng)設(shè)施設(shè)備后所發(fā)生的維修、更新、養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用，在相關(guān)專業(yè)單位企業(yè)成本中列支。由建設(shè)單位自行組織施工的，在保修期內(nèi)的維修由建設(shè)單位自行負(fù)責(zé)。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規(guī)劃和設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)圖紙資料、相關(guān)保修文件，特別是小區(qū)竣工總平面圖、小區(qū)地下管網(wǎng)工程竣工圖等移交給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時(shí)報(bào)轄區(qū)街道辦事處和物業(yè)主管部門備案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，要對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行查驗(yàn)，并做好登記備案，簽訂承接驗(yàn)收協(xié)議后對其承擔(dān)責(zé)任。
業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將接受資料的情況告知業(yè)主委員會(huì)。前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將資料移交給業(yè)主委員會(huì)或在業(yè)主委員會(huì)的參與下轉(zhuǎn)交給新聘用的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
在物業(yè)項(xiàng)目交付使用時(shí)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理用房配置情況進(jìn)行現(xiàn)場核實(shí)。
第三十五條 前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)未成立的，街道辦事處及時(shí)指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)和成立業(yè)主委員會(huì)。
業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)尚未召開成立期間，前期物業(yè)服務(wù)合同可以自動(dòng)延續(xù)，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)具有法人資格，取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承接物業(yè)項(xiàng)目。
非本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書等材料到物業(yè)行政主管部門備案，辦理準(zhǔn)入手續(xù) 。
第三十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十條的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)通過公開招投標(biāo)中標(biāo)或符合要求選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，不得因業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)而擅自退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目和降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
普通住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);別墅等高檔住宅以及寫字樓、酒店、商場等其他非住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。
物業(yè)配套使用的電梯費(fèi)和室內(nèi)停車場(位)的綜合服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)的，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)事人自主協(xié)商后，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以采取包干制和酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第三十九條 物業(yè)主管部門會(huì)同價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)制定適合多層次消費(fèi)需求的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)。在同一服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)中，要把物業(yè)費(fèi)分解到服務(wù)項(xiàng)目，供業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)參考。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)參考政府指導(dǎo)價(jià)并結(jié)合服務(wù)內(nèi)容及公共能耗費(fèi)的測算在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要將約定的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容向業(yè)主進(jìn)行公示，由業(yè)主監(jiān)督執(zhí)行。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置公布管理區(qū)域內(nèi)企業(yè)上年度的物業(yè)費(fèi)使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。
業(yè)主委員會(huì)或20%以上業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布的收支狀況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)作詳細(xì)說明，業(yè)主委員會(huì)也可以邀請審計(jì)單位進(jìn)行審計(jì)。
第四十條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以任何理由拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人確定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任。已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，或者物業(yè)買受人(物業(yè)使用人)長期不使用物業(yè)，物業(yè)買受人(物業(yè)使用人)、開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)繳納一定額度物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
對欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)牽頭，業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)配合，發(fā)函到欠繳業(yè)主所在單位請求協(xié)助繳納，業(yè)主所在單位有責(zé)任協(xié)助催繳。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)還可以發(fā)揮公眾約束力量，建立信譽(yù)公告牌，對逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主采取定時(shí)公布、上牌公示的方法，讓業(yè)主共同監(jiān)督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滯納金。
在房產(chǎn)交易時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)出具結(jié)算按規(guī)定繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和住宅專項(xiàng)維修資金的證明，否則，房產(chǎn)部門不予辦理房產(chǎn)交易手續(xù)。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取快速處理機(jī)制。對業(yè)主違反合同約定，長期不繳納物業(yè)費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)求助物業(yè)主管部門、街道辦事處幫助催繳，對無正當(dāng)理由拒交的，依法提起訴訟，按法律程序解決。
新建小區(qū)應(yīng)設(shè)立交費(fèi)刷卡點(diǎn)，積極推行水、電、暖、氣、物業(yè)服務(wù)等“一卡制”收費(fèi)方式。
第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。專業(yè)單位不得強(qiáng)制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費(fèi)用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費(fèi)用而停止提供服務(wù)。經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意接受委托代收的，相關(guān)單位要在委托協(xié)議中標(biāo)明代收服務(wù)費(fèi)。
對無正當(dāng)理由欠繳供熱、供水、供電、供氣等費(fèi)用的業(yè)主，各相關(guān)部門可采取分戶控制，停止對其提供服務(wù)，或通過行政和法律手段加以解決，不得因個(gè)別業(yè)主欠費(fèi)而損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
按照有關(guān)規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與各專業(yè)供應(yīng)單位的職責(zé)原則劃分如下：
(一)供電設(shè)施：樓宇進(jìn)戶線以內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或房屋產(chǎn)權(quán)單位(人)負(fù)責(zé);以外由電業(yè)部門負(fù)責(zé)。
(二)燃?xì)夤艿溃喝細(xì)獠块T負(fù)責(zé)供氣安全工作，燃?xì)夤芫W(wǎng)支線干線、室內(nèi)管線及附屬設(shè)施由燃?xì)獠块T負(fù)責(zé)。
(三)自來水管線：以進(jìn)樓口總閘為界，閥門以內(nèi)(包括閥門)由產(chǎn)權(quán)單位(人)負(fù)責(zé);以外由自來水公司負(fù)責(zé)。
(四)下水管道：小區(qū)紅線內(nèi)化糞池及管線(不含市政管線)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé);以外由排水部門負(fù)責(zé)。
(五)電信(網(wǎng)通)管線：樓內(nèi)電話預(yù)埋管線由產(chǎn)權(quán)單位(人)負(fù)責(zé)，其它管線由電信(網(wǎng)通)部門負(fù)責(zé)。
(六)供熱管線：樓宇外供熱管線全部由供熱部門負(fù)責(zé)。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，由街道辦事處組織征求專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)順延至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)辦理下列事項(xiàng)，并報(bào)物業(yè)主管部門和街道辦事處備案。
(一)對預(yù)收的物業(yè)管理綜合服務(wù)費(fèi)及其它公共經(jīng)費(fèi)按實(shí)結(jié)算，結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)按照合同的約定予以退回;
(二)移交全部物業(yè)檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊;
(三)移交物業(yè)管理用房、場地和其它財(cái)物。
第四十三條 物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)決定依法提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，按照合同約定的內(nèi)容執(zhí)行。合同未約定或約定不明確的，解除合同的一方應(yīng)當(dāng)提前六十日將解除原因等情況書面告知對方。并向物業(yè)所在地的物業(yè)主管部門以及街道辦事處備案，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期內(nèi)擅自終止服務(wù)，三年內(nèi)不得在本市承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法定代表人在三年內(nèi)不得從事物業(yè)管理活動(dòng)。給業(yè)主造成不良影響的，降低其企業(yè)資質(zhì)，記入企業(yè)信用檔案，給業(yè)主造成的損失從項(xiàng)目接管保證金內(nèi)扣除;情節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)成違法的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，撤銷企業(yè)資質(zhì)，有關(guān)責(zé)任人三年內(nèi)不得從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)。對不良行為記錄三次以上(含三次)的企業(yè)，不再批準(zhǔn)招標(biāo)承接新的物業(yè)項(xiàng)目，暫停資質(zhì)年檢一年。
第四十四條 物業(yè)主管部門建立物業(yè)企業(yè)管理服務(wù)評比長效機(jī)制和項(xiàng)目經(jīng)理管理考核制度，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案制度，并通過互聯(lián)網(wǎng)等方式向社會(huì)定期公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用信息及信用等級，實(shí)行信用信息資源共享，完善社會(huì)監(jiān)督。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全物業(yè)服務(wù)檔案，并依據(jù)與業(yè)主約定的服務(wù)內(nèi)容建立快捷的服務(wù)制度，制定服務(wù)時(shí)限，責(zé)任落實(shí)到人。提倡感動(dòng)式、管家式的服務(wù)，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理創(chuàng)立自己的服務(wù)品牌。
第五章 物業(yè)使用與維護(hù)
第四十五條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
業(yè)主在使用物業(yè)時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約。
臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約一般包括下列內(nèi)容：
(一)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金的籌集、管理和使用;
(三)物業(yè)共用部分的經(jīng)營與收益分配;
(四)業(yè)主共同利益的維護(hù);
(五)業(yè)主共同管理權(quán)的行使;
(六)業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù);
(七)違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。
第四十六條 物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：
(一)擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)等違反房屋安全管理規(guī)定的;
(二)擅自占用、損壞或者移動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的;
(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，損壞或者擅自改變房屋外觀等違反規(guī)劃管理規(guī)定的;
(四)占用消防通道、損壞消防設(shè)施設(shè)備等違反消防管理規(guī)定的;
(五)隨意堆放、傾倒、拋撒垃圾、雜物，擅自占用、損毀綠地、花草樹木，擅自在建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施上涂寫、刻畫、懸掛、張貼，違法搭建外掛式保溫陽臺(tái)，違法搭建鴿舍等設(shè)施，飼養(yǎng)家禽、家畜等違反城鄉(xiāng)容貌和環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定的;
(六)放置易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲，飼養(yǎng)烈性犬、大型犬等違反治安管理規(guī)定的;
(七)產(chǎn)生噪聲、振動(dòng)、煙塵、惡臭氣體等違反環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定的;
(八)擅自設(shè)置攤點(diǎn)、開辦公司等違反工商管理規(guī)定的;
(九)法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。
為規(guī)范業(yè)主的裝修行為，控制違章裝修，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向業(yè)主收取裝修保證金，一般不超過2000元。無違章的及時(shí)返還。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定的行為的，應(yīng)當(dāng)勸阻業(yè)主，要求其及時(shí)改正，對不聽勸阻或不予改正的，應(yīng)當(dāng)報(bào)告社區(qū)居民委員會(huì)共同解決或及時(shí)告知相關(guān)部門，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)予以處理。
第四十七條 業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定。
業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)登記。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知允許施工的時(shí)間、禁止行為、廢棄物的清運(yùn)和處置等事項(xiàng)。一般不要強(qiáng)制收取清運(yùn)等費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)在裝修過程中有違反有關(guān)規(guī)定的行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)通知行為人立即停止并改正;對拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)相關(guān)部門依法辦理。
第四十八條 修繕公用設(shè)備時(shí)，有關(guān)相鄰住戶應(yīng)予配合。因修繕造成相鄰住戶房屋或設(shè)備損壞及其它財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)予以修復(fù)或賠償。凡相鄰住戶阻撓修繕的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào);因相鄰住戶阻撓修繕造成房屋及他人人身、財(cái)產(chǎn)損害的，由阻撓人承擔(dān)賠償責(zé)任。
凡房屋及其附屬設(shè)施有影響市容或者可能危害毗連房屋安全及其公共安全的，業(yè)主應(yīng)予及時(shí)修繕。對拒不修繕的，業(yè)主委員會(huì)可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
第四十九條 實(shí)行小區(qū)內(nèi)公共部位有償使用。小區(qū)內(nèi)的公共場地及地面、樓體廣告位歸全體業(yè)主所有，開發(fā)單位不得出售出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共場地停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門確定的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格或業(yè)主大會(huì)的決議收取車輛停放費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議對樓體廣告位出租收費(fèi)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將車輛停放費(fèi)、樓體廣告位和場地出租費(fèi)單獨(dú)列帳，獨(dú)立核算，除用于停車場地及設(shè)施有效使用的必要開支外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或用于物業(yè)管理及補(bǔ)充業(yè)主委員會(huì)辦公經(jīng)費(fèi)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對車輛停車費(fèi)和樓體廣告位出租費(fèi)的收支情況進(jìn)行監(jiān)督。
第五十條 業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以申請公安部門對小區(qū)內(nèi)地面停車泊位和規(guī)定行車路線進(jìn)行劃定。
第五十一條 大型車輛及載有危險(xiǎn)化學(xué)品等易燃易爆品的車輛不得進(jìn)入住宅小區(qū);進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)當(dāng)在劃定的停車位內(nèi)按序停放，并遵守下列規(guī)定：
(一)減速通行，遇到非機(jī)動(dòng)車和行人應(yīng)當(dāng)合理避讓;
(二)禁止鳴號;
(三)停放期間防盜報(bào)警器應(yīng)當(dāng)使用靜音，發(fā)生噪音應(yīng)當(dāng)迅速解除;
(四)不得將車輛停放在小區(qū)消防通道口或阻礙物業(yè)管理區(qū)域通行的主要交通道路;
(五)車輛停放不得損壞綠地或影響其他業(yè)主使用物業(yè)或共有設(shè)施設(shè)備。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對進(jìn)入小區(qū)內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)車輛有前款行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻車主;不聽勸阻的，對前款第(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知公安部門予以處理;對車輛停放損壞綠地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知街道辦事處予以處理。
第六章 物業(yè)管理用房、設(shè)施和經(jīng)費(fèi)
第五十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃要求配置物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房及社區(qū)組織用房應(yīng)當(dāng)與新建物業(yè)同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付，其面積、位置應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中標(biāo)明。因依法調(diào)整規(guī)劃，物業(yè)竣工驗(yàn)收后的實(shí)測地上建筑面積超過建設(shè)工程規(guī)劃許可證標(biāo)明的地上建筑面積的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對超過部分按照本條第一款規(guī)定的比例補(bǔ)充配置物業(yè)管理用房;確實(shí)無法補(bǔ)充配置的，應(yīng)當(dāng)按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)平均銷售價(jià)格支付不足部分的相應(yīng)價(jià)款，列入住宅專項(xiàng)維修資金或者按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。對物業(yè)管理用房和社區(qū)組織用房的具體位置和面積，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)主管部門和街道辦事處意見，在規(guī)劃方案中確定，在規(guī)劃審批時(shí)明確，在施工圖審查中專審(包括環(huán)境施工圖)，在開工許可中硬性標(biāo)明，并不得任意調(diào)整。
物業(yè)管理用房配置不得少于50平方米。新建和改造住宅小區(qū)居民在500戶以下的配置社區(qū)辦公活動(dòng)用房不低于300平方米，小區(qū)居民在500至1000戶的配置社區(qū)辦公活動(dòng)用房不低于500平方米，小區(qū)居民在1000戶以上的每百戶配置社區(qū)辦公活動(dòng)用房不低于50平方米。
物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上獨(dú)立成套房屋，具備供水、排水、供電、供氣、供熱以及采光、通風(fēng)等使用功能。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。
第五十三條 物業(yè)交付前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照本細(xì)則第五十二條規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)將物業(yè)管理用房交給物業(yè)主管部門。業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)主管部門應(yīng)將物業(yè)管理用房的產(chǎn)權(quán)證明等資料移交給業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)召開后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置、面積等在小區(qū)內(nèi)公告。
因分期開發(fā)等原因，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)管理用房的，建設(shè)單位應(yīng)在物業(yè)交付前向物業(yè)管理部門支付同類地段、同等面積商業(yè)用房的市場租金作為經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，并在后期開發(fā)中及時(shí)補(bǔ)足物業(yè)管理用房。該經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)專戶儲(chǔ)存，在業(yè)主委員會(huì)成立后一并移交給業(yè)主委員會(huì)，用于補(bǔ)充物業(yè)專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理方面的其它需要。
第五十四條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，使用用途不得擅自改變。
物業(yè)管理用房主要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行辦公。對辦公剩余部分，由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定自行出租或委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或經(jīng)營，租金或收益用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金或按照業(yè)主大會(huì)的決定用于物業(yè)管理等方面。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與承租方簽定的租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)同意。
第五十五條 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從物業(yè)服務(wù)費(fèi)用列支;對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備除日常維修養(yǎng)護(hù)之外的維修、更新和改造，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組織維修，費(fèi)用從專項(xiàng)維修資金列支。
業(yè)主專有部分、自用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任和費(fèi)用，由業(yè)主自行承擔(dān)。
物業(yè)保修期內(nèi)，發(fā)生工程建設(shè)質(zhì)量問題的，由開發(fā)建設(shè)單位按照規(guī)定承擔(dān)維修責(zé)任。
共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條 住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
住宅專項(xiàng)維修資金由業(yè)主交納，收取情況由收取單位向業(yè)主委員會(huì)明細(xì)告知。住宅專項(xiàng)維修資金原則上統(tǒng)一由物業(yè)主管部門專戶存儲(chǔ)。住宅專項(xiàng)維修資金使用要經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意報(bào)物業(yè)主管部門審核確認(rèn)，批準(zhǔn)執(zhí)行。
住宅專項(xiàng)維修資金的利息，可按銀行活期存款利息計(jì)算。
第五十七條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，未按《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，物業(yè)主管部門可以組織代修，費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支;其中涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)從售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
物業(yè)主管部門組織代修的，按照以下程序辦理：
(一)組織相關(guān)專業(yè)部門進(jìn)行鑒定并出具鑒定報(bào)告;
(二)由街道辦事處或社區(qū)居民委員會(huì)就工程事項(xiàng)出具相關(guān)證明;
(三)由具有相應(yīng)資質(zhì)的施工單位制作工程預(yù)算并經(jīng)工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審定;
(四)物業(yè)主管部門將工程費(fèi)用分?jǐn)傊料嚓P(guān)業(yè)主明細(xì)帳戶;
(五)物業(yè)主管部門審核同意后，發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知，所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七章 舊住宅小區(qū)物業(yè)管理
第五十八條 本細(xì)則所稱舊住宅小區(qū)是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)房屋建造時(shí)間較久(一般為上世紀(jì)90年代以前，且沒有繳存住宅維修資金)，房屋年久失修，配套設(shè)施缺損，環(huán)境臟亂差，通過市場機(jī)制難以實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的住宅小區(qū)。
第五十九條 制定舊住宅小區(qū)(或單體樓)綜合改造和管理的中長期規(guī)劃和年度計(jì)劃，并安排專項(xiàng)資金用于舊住宅區(qū)的綜合改造，對供水、供氣、供熱、排水、屋面、墻體、道路等配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行修繕和改造。要將此項(xiàng)工作納入工作日程和財(cái)政預(yù)算，逐年增加投入進(jìn)行改造。
街道辦事處應(yīng)成立社區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或組織業(yè)主自行管理，主要提供環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔、房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常綜合維修等基礎(chǔ)性服務(wù)。有條件的小區(qū)要將綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)列入自行管理，所發(fā)生的費(fèi)用由業(yè)主共同承擔(dān)。
第六十條 街道辦事處、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)組織改造后的舊住宅小區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)無法成立的，街道辦事處可以指定社區(qū)居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，確定管理方案，簽訂管理規(guī)約。
第六十一條 舊住宅區(qū)綜合改造后應(yīng)當(dāng)推行專業(yè)化物業(yè)服務(wù)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的需求和支付能力，提供房屋及配套設(shè)施維護(hù)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等基本的物業(yè)服務(wù)，合理收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。對尚不具備引入專業(yè)物業(yè)服務(wù)條件的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)在社區(qū)居民委員會(huì)的指導(dǎo)下，實(shí)行住宅區(qū)自我管理、自我服務(wù)，并承擔(dān)相應(yīng)的管理費(fèi)用。
第八章 法律責(zé)任
第六十二條 對違反本細(xì)則的行為，按照國務(wù)院頒發(fā)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
第六十三條 物業(yè)行政主管部門和其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊。
違反本條前款規(guī)定的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或者有關(guān)部門對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人給予行政處分;違反行政問責(zé)規(guī)定的，由監(jiān)察機(jī)關(guān)或者本部門對其主管領(lǐng)導(dǎo)和直接責(zé)任人給予行政問責(zé)。
第六十四條 建設(shè)單位違反本細(xì)則規(guī)定有下列行為之一的，由盟、市物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照有關(guān)規(guī)定給予處罰：
(一)未按規(guī)定將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處，或者未按照規(guī)定提供有關(guān)資料的;
(二)未按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房的;
(三)對住宅物業(yè)未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(四)與物業(yè)買受人簽訂物業(yè)買賣合同時(shí)，未將前期物業(yè)服務(wù)合同作為附件的;
(五)未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房的;
(六)未按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料或者未向物業(yè)主管部門報(bào)送備份的;
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本細(xì)則規(guī)定有下列行為之一的，由盟、市物業(yè)行政主管部門依據(jù)職責(zé)權(quán)限按照有關(guān)規(guī)定給予處罰：
(一)未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的;
(三)非本盟物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本盟從事物業(yè)管理活動(dòng)未備案的;
(四)聘用未取得職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(五)未辦理物業(yè)服務(wù)合同備案的;
(六)未按照規(guī)定繳存物業(yè)服務(wù)信用保證金的;
(七)不按照規(guī)定辦理退出交接手續(xù)，移交有關(guān)資料、財(cái)物的。
第六十六條 單位和個(gè)人違反其他規(guī)定的，由有關(guān)行政管理部門根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。
第九章 附 則
第六十七條 本細(xì)則下列用語的含義：
住宅小區(qū)是指達(dá)到一定規(guī)模，基礎(chǔ)設(shè)施配套比較齊全的居民生活小區(qū)(含居住小區(qū)、住宅組團(tuán))。
物業(yè)服務(wù)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，對業(yè)主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項(xiàng)服務(wù)、及時(shí)有效的溝通配合，并對服務(wù)內(nèi)容(項(xiàng)目)質(zhì)量承擔(dān)相應(yīng)職責(zé)。
公共能耗費(fèi)是指小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤、氣等能源消耗所產(chǎn)生的費(fèi)用。
小區(qū)的共用部位是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機(jī)房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結(jié)構(gòu)(房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等)、室外墻面屋面等部位。
小區(qū)的共用設(shè)備是指一幢住宅內(nèi)部，由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具、排氣閥、單元門、小區(qū)大門、小區(qū)智能化設(shè)備和控制設(shè)備等設(shè)備。
公共設(shè)施是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主和使用人共同使用的道路、停車場庫、照明路燈、給排水、燃?xì)獾雀鞣N管線、消防設(shè)施、窨井、化糞池、綠化、景觀、自行車存車棚、垃圾廢物儲(chǔ)存設(shè)施、專用房屋等設(shè)施。
第六十八條 本細(xì)則施行前已成立業(yè)主大會(huì)的物業(yè)小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)會(huì)同建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照前款規(guī)定負(fù)責(zé)辦理移交手續(xù);未實(shí)施物業(yè)管理已交付使用的住宅小區(qū)，由所在街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)牽頭，參照本細(xì)則前款規(guī)定組織辦理移交手續(xù),相關(guān)單位必須接收。
第六十九條 本市行政區(qū)域內(nèi)非住宅小區(qū)內(nèi)的其它住宅實(shí)行物業(yè)管理和非住宅物業(yè)管理參照本實(shí)施細(xì)則執(zhí)行。
第七十條 本實(shí)施細(xì)則發(fā)布之日起施行。
本實(shí)施細(xì)則由烏蘭浩特房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
篇2：關(guān)于全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評驗(yàn)收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型,對推動(dòng)建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評驗(yàn)收工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、從今年起,我部只對申報(bào)全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評驗(yàn)收,并授予“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評驗(yàn)收及其稱號。各地對物業(yè)管理項(xiàng)目考評驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報(bào)基本條件
1、參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。
2、取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號一年以上。
3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。
4、物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。
5、未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。
三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。
四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分細(xì)則上都有較高的要求。各地在進(jìn)行考評驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房[1995]120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自95年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱號的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門復(fù)查,對管理水平確實(shí)下降、群眾意見較大、達(dá)不到95年標(biāo)準(zhǔn)m.dewk.cn、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。
六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。
七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》停止執(zhí)行。
八、其它有關(guān)“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評驗(yàn)收工作仍按建房[1995]120號文件要求執(zhí)行。
附件:1、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
2、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理 32
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度(來自:m.dewk.cn)、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 2 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 14
1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)
2
未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻元污染
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分
4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七
精神文明建設(shè)
3
l、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
序號
標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容
規(guī)定分值
評分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理
22
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù)
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責(zé)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法
2
制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)
1
管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況
1
執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
2
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致的扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三
共用設(shè)備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程
1
符合1.0,不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)
2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作
1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統(tǒng)
5
1、消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時(shí)起用
1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人
1
符合1.0,責(zé)行人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無火災(zāi)安全隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)
6
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設(shè)備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染
2
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應(yīng)急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調(diào)系統(tǒng)
3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案
1
無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)
3
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設(shè)施管理
4
1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實(shí)行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)
2
符合2.0,無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結(jié)合大廈特點(diǎn),制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2
4、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動(dòng)車車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環(huán)境衛(wèi)生管理
10
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔
1
未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染
1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)
1
無措施扣1.0,有措施,落實(shí)不力扣0.5
精神文明建設(shè)
3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,開展健康向上的活動(dòng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評分細(xì)則
一 基礎(chǔ)管理 21
1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設(shè)單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物 業(yè)管理合同.雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí),購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前 期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理 制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0. 2;末制定具體的落實(shí)措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗:員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 1 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3。不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方 面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況 1 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5。末執(zhí)行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設(shè)施設(shè)備 大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資 料和臺(tái)帳:每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0
16、建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊、 查閱方便 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使 用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設(shè)服務(wù)電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見 單,對合理的建議及時(shí)整改滿意率達(dá)95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時(shí)率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實(shí)0.5,建立但末落實(shí)扣0.2.末建立 扣0.5;及時(shí)率符合0.2,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 11
1、區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)、 駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標(biāo)識(shí)在區(qū)內(nèi)明顯位置.企業(yè)銘牌及各 類標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一有序 1 符合1.0.發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6、區(qū)內(nèi)住宅封閉陽臺(tái)統(tǒng)一有序。色調(diào)"致,不超出外墻面; 除建筑設(shè)汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺(tái)、通道、卸貨平臺(tái)等處無堆放工業(yè)原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺(tái)隔熱層無破損 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆 改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10、機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三 共用設(shè)施設(shè)備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳椤⒕S護(hù)保 養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴(yán)格執(zhí)行 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機(jī) 房環(huán)境符合設(shè)備要求 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 1 符合1.0。不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常.一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng) 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定 時(shí)間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格抉 何 1 符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符 合均扣0.5
3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統(tǒng) 2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工 作 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。有記錄并按規(guī)定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統(tǒng) 7
1、消防控制中心24小時(shí)值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完 好元損,可隨時(shí)起用 1 發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí) 處理各種問題 1 每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域 防火責(zé)任人 1 符合1,0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,在明顯處設(shè)立消防疏散示意 圖.照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應(yīng)急方案扣0.5、各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批.對裝修過程嚴(yán)格監(jiān) 管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責(zé)任書 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責(zé)任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定.室內(nèi)電線、插座 安裝規(guī)范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統(tǒng) 5
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好,轎廂、并道、機(jī)房保持整潔 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨 運(yùn)電梯由專人管理操作,嚴(yán)禁超載.客梯嚴(yán)禁載貨 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統(tǒng) 8
1、建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合 理的用水和節(jié)水計(jì)劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設(shè)備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染 2 符合2,0,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水,浸泡發(fā)生 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時(shí)間停水現(xiàn)象;制定事故應(yīng)急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調(diào)系統(tǒng) 3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo), 無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案 1 無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí) 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng) 2
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常;北 方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四 共用設(shè)施管理 4
1、共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn) 真負(fù)責(zé) 2 符合2.0,無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、綜合工業(yè)區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范措施,對貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實(shí)行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一 處無防范措施扣0.2,未實(shí)行通行制度扣0.5
4、進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環(huán)境衛(wèi)生管理 11
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔 1 未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé) 任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺 1 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 的扣0.3,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn), 無有毒、有害物質(zhì);貯放、清運(yùn)管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八 精神文明建設(shè) 3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識(shí),開展積極健康向上的活動(dòng);宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動(dòng)場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區(qū)內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀(jì)違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 2 每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（2015年新）
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(20**最新)
鄂州市人民政府關(guān)于發(fā)布《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的通知
鄂州政規(guī)〔20**〕1號
各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》經(jīng)20**年第25次市人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，請遵照執(zhí)行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價(jià)、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作;指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，相對獨(dú)立，且具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理?xiàng)l件的，由市房產(chǎn)管理部門、社區(qū)居民委員會(huì)推薦引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理;對住戶少、相對分散的，由社區(qū)居民委員會(huì)牽頭，市房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自行管理;對其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)聘請保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當(dāng)收取每戶衛(wèi)生管理費(fèi)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會(huì)自治區(qū)域相適應(yīng)。
第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡稱籌備組)負(fù)責(zé)組織召開。
第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。
第十條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會(huì)議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會(huì)議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
采用征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。
以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。
業(yè)主大會(huì)的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)低于3萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同;住宅物業(yè)超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用議標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);住宅物業(yè)超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十四條 建設(shè)單位在報(bào)批商品房開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項(xiàng)目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提
出申請，經(jīng)建設(shè)管理部門核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。 第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門備案。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
本市物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许?xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并在15日內(nèi)向市房產(chǎn)管理部門辦理備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會(huì)，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，做好交接工作，并履行下列義務(wù)：
(一)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由雙方當(dāng)事人按照物價(jià)、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體價(jià)格由雙方協(xié)商約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市物價(jià)部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，以服務(wù)等級和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為依據(jù)，制定相對應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容在小區(qū)的顯著位置予以公示。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內(nèi)的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);超過一年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
房屋通過竣工驗(yàn)收并到市房產(chǎn)管理部門備案，達(dá)到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到交付通知后無正當(dāng)理由(30日內(nèi))不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護(hù)
第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門建立物業(yè)管理強(qiáng)制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育、安防等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過程中，市相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。
第二十八條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行管理，有經(jīng)營收入的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施;開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補(bǔ)齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。
第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護(hù)并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實(shí)施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收。已建成住宅應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)按市物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對所有已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用的房屋進(jìn)行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費(fèi)用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場地設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定車位設(shè)置和車位管理等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取場地租賃費(fèi)的，場地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實(shí)行兩公示，維修施工前對業(yè)主簽名、施工方案及預(yù)算進(jìn)行公示，維修施工后對工程結(jié)算結(jié)果進(jìn)行公示。
第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案及預(yù)算;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門申請列支;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)管理部門申請列支;
(五)市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第三十六條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市房產(chǎn)管理部門備案;市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。
第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本細(xì)則第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本細(xì)則第三十六條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決 定使用。
第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)在公共區(qū)域內(nèi)種菜、飼養(yǎng)動(dòng)物等影響他人的;
(九)發(fā)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十)規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經(jīng)營場所;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會(huì)證明的，規(guī)劃部門不得審批。
第六章 法律責(zé)任
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門參與進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè) 主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。
第四十二條 違反本細(xì)則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責(zé)，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
違反本細(xì)則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區(qū)、開發(fā)區(qū)(新區(qū))物業(yè)管理活動(dòng)參照本實(shí)施細(xì)則實(shí)行。
第四十四條 本細(xì)則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發(fā)布的《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(鄂州政發(fā)〔20**〕26號)宣布作廢。