鄧州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(20**)
鄧政辦〔20**〕146號(hào)
鄧州市人民政府辦公室
關(guān)于印發(fā)鄧州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則的通知
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街區(qū)辦事處，市政府各部門：
《鄧州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)按照要求認(rèn)真貫徹落實(shí)。
20**年12月3日
鄧州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提高城市管理水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院令第504號(hào))、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)部110號(hào)令)、《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》(20**年9月29日河南省人大常委會(huì)第31次會(huì)議通過)、《河南省物業(yè)管理用房管理辦法》(豫建〔20**〕24號(hào))、《河南省物業(yè)管理區(qū)域管理辦法》(豫建〔20**〕25號(hào))、《河南省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》(豫建〔20**〕26號(hào))等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于鄧州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
本細(xì)則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。
本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照合同約定或者業(yè)主通過自行管理等方式，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安全防范和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本、誠(chéng)實(shí)信用，堅(jiān)持依法依規(guī)、公開公正，堅(jiān)持業(yè)主自我管理、企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與政府監(jiān)督管理相結(jié)合。
第四條 倡導(dǎo)綠色物業(yè)管理，鼓勵(lì)采用國(guó)家倡導(dǎo)的新技術(shù)、新方法推動(dòng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)節(jié)能節(jié)水、垃圾分類、環(huán)境綠化、污染防治。
促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)等應(yīng)當(dāng)逐步運(yùn)用新媒體，引導(dǎo)業(yè)主參與公共事務(wù)、開展協(xié)商活動(dòng)、組織鄰里互助，實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化物業(yè)管理的新模式。
鼓勵(lì)和支持機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)等單位小區(qū)的物業(yè)管理向市場(chǎng)化、專業(yè)化、法治化方向發(fā)展。
第五條 市政府加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)和社會(huì)治理體系，制定扶持政策和激勵(lì)措施，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展和文明小區(qū)建設(shè)。
第六條 市房管中心是市物業(yè)管理活動(dòng)的行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理行政主管部門)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，依法履行下列職責(zé)：
(一)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理;
(二)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會(huì)成員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理;
(三)對(duì)物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理;
(四)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出交接活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督;
(五)處理物業(yè)管理中的投訴;
(六)對(duì)房屋室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督;
(七)對(duì)專項(xiàng)維修資金繳存、使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理;
(八)會(huì)同有關(guān)部門建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信管理;
(九)建立健全物業(yè)管理電子信息平臺(tái)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)主體信用信息采集和誠(chéng)信檔案管理工作;
(十)對(duì)國(guó)家物業(yè)管理等法律、法規(guī)開展法制宣傳;
(十一)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)(以下統(tǒng)稱業(yè)主大會(huì))，選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解物業(yè)管理中的糾紛，協(xié)調(diào)和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系。
社區(qū)居(村)民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第八條 物業(yè)管理各相關(guān)行政主管部門按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)下列工作：
(一)住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，監(jiān)督管理未經(jīng)竣工驗(yàn)收擅自交房行為，監(jiān)督建設(shè)單位履行建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，監(jiān)督檢查房屋裝飾裝修違反建筑許可的各種活動(dòng)，監(jiān)督物業(yè)管理用房建設(shè);
(二)規(guī)劃行政主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理用房規(guī)劃、老舊小區(qū)加裝電梯等規(guī)劃，負(fù)責(zé)對(duì)違法建筑的認(rèn)定;
(三)城市管理執(zhí)法部門負(fù)責(zé)查處違法建筑、毀壞綠地等行為;
(四)工商行政管理部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查無照經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為;
(五)價(jià)格行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查價(jià)格公示、違規(guī)收費(fèi)活動(dòng);
(六)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查治安、消防、技防、保安服務(wù)等活動(dòng);
(七)質(zhì)監(jiān)行政主管部門負(fù)責(zé)電梯等特種設(shè)備安全和計(jì)量監(jiān)管;
(八)財(cái)政、審計(jì)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理行政主管部門專項(xiàng)維修資金使用和管理情況的監(jiān)督檢查;
(九)環(huán)保行政主管部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查污染環(huán)境行為;
(十)人防行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)人防工程維護(hù)管理的監(jiān)督檢查。
根據(jù)國(guó)家機(jī)構(gòu)改革方案要求及城市管理綜合執(zhí)法體制改革后，對(duì)有關(guān)部門職責(zé)分工另有調(diào)整的，從其規(guī)定。
第九條 物業(yè)管理行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，履行聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)和服務(wù)職責(zé)，加強(qiáng)行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章 前期物業(yè)管理
第十條 建設(shè)單位申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)通過“河南省房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合管理平臺(tái)”向物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域備案，并提交以下資料：
(一)河南省物業(yè)管理區(qū)域備案表;
(二)土地權(quán)屬證明;
(三)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及規(guī)劃總平面圖。
物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過“河南省房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)綜合管理平臺(tái)”在三個(gè)工作日內(nèi)完成備案工作，在線打印河南省物業(yè)管理區(qū)域備案證明。備案內(nèi)容與物業(yè)管理區(qū)域劃分規(guī)定不一致的，物業(yè)管理行政管理部門必須告知建設(shè)單位，并要求改正。
第十一條 建設(shè)單位必須將物業(yè)管理區(qū)域四至、總建筑面積、專有部分?jǐn)?shù)量、共有設(shè)施設(shè)備等備案信息納入商品房買賣合同，向物業(yè)買受人明示。
第十二條 業(yè)主共同決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府提出申請(qǐng)，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，應(yīng)于5個(gè)工作日內(nèi)予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。
第十三條 物業(yè)管理用房由建設(shè)單位無償配置，其費(fèi)用列入開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主共有，任何單位和個(gè)人不得買賣、抵押，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得改變用途。
第十四條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積一定比例配置物業(yè)管理用房，并符合下列要求：
(一)兩萬平方米以下的，物業(yè)管理用房面積不低于八十平方米;超過兩萬平方米至二十萬平方米部分，按照千分之四的比例配置;超過二十萬平方米至三十萬平方米部分，按照千分之三的比例配置;超過三十萬平方米以上部分，按照千分之二的比例配置;
(二)總建筑面積在5萬平方米以下的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)全部配置在地面以上;總建筑面積在5萬平方米以上的，可以在地下(是指規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑標(biāo)高“正負(fù)零”以下)配置一定面積的物業(yè)管理用房，但地下配置面積不應(yīng)高于物業(yè)管理區(qū)域全部物業(yè)管理用房面積的百分之二十;建設(shè)工程規(guī)劃全部位于地面以下的，物業(yè)管理用房可以全部配置在地面以下。
層高不足2.2米或已經(jīng)列入公共分?jǐn)偟姆课莶挥?jì)入物業(yè)管理用房面積;同一物業(yè)管理區(qū)域采用分期開發(fā)建設(shè)的，物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)主要安排在首期建設(shè)。
(三)應(yīng)當(dāng)相對(duì)集中，具備通水、通電、通信、采光、通風(fēng)等基本使用功能和辦公條件，配置獨(dú)立合格的水、電等計(jì)量裝置。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)管理用房中安排，其面積不低于二十平方米。
第十六條 規(guī)劃行政主管部門審批建設(shè)工程規(guī)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和要求核實(shí)物業(yè)管理用房規(guī)劃情況，同時(shí)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。
規(guī)劃行政主管部門對(duì)物業(yè)管理區(qū)域、物業(yè)管理用房配建面積有異議的，應(yīng)當(dāng)征求物業(yè)管理行政主管部門意見后確定。
第十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房：
(一)上下水、供電、供熱、供氣等設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備正常使用功能，并獨(dú)立計(jì)費(fèi);
(二)房屋內(nèi)墻面應(yīng)當(dāng)涂刷內(nèi)墻涂料，頂棚應(yīng)當(dāng)?shù)蹴敾蛲克⑼苛希孛驿佋O(shè)瓷磚，衛(wèi)生間墻面、地面應(yīng)當(dāng)鋪貼瓷磚并安裝衛(wèi)生潔具;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置通訊、有線電視、寬帶等設(shè)施的，必須在物業(yè)管理用房?jī)?nèi)預(yù)留端口，具備正常使用功能。
第十八條 建設(shè)行政主管部門必須監(jiān)督建設(shè)單位按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理用房。
第十九條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案時(shí)，必須注明物業(yè)管理用房的坐落和建筑面積，不得將物業(yè)管理用房納入可銷售范圍。
物業(yè)管理行政主管部門必須按照《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》和本細(xì)則的規(guī)定，對(duì)建設(shè)單位提交的物業(yè)管理用房情況進(jìn)行核實(shí)。
第二十條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，必須將物業(yè)管理用房一并申請(qǐng)登記。
第二十一條 物業(yè)管理用房日常維修、養(yǎng)護(hù)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，大中修及翻新改造依法從維修資金中列支。
第二十二條 新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及其安裝，必須符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，必須通知供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位必須參加。
建設(shè)單位在組織竣工驗(yàn)收時(shí)，未通知專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加竣工驗(yàn)收的，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位有權(quán)拒絕接收專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備。
建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后，必須將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備無償移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，同時(shí)移交配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程圖等資料，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位必須接收。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)、更新，相關(guān)費(fèi)用依法計(jì)入成本。
第二十三條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，必須按照劃定的物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。招投標(biāo)活動(dòng)必須按照《河南省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》執(zhí)行。
第二十四條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，并將臨時(shí)管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房買賣合同的附件。
建設(shè)單位必須將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同期限等內(nèi)容納入商品房銷售信息，并進(jìn)行公示。
物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)主要包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;物業(yè)共用設(shè)施、設(shè)備及其運(yùn)行、使用的日常維護(hù)和管理;環(huán)境衛(wèi)生、美化綠化管理服務(wù);物業(yè)管理區(qū)域公共秩序維護(hù);車輛停放及場(chǎng)地管理;物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的賬務(wù)管理;物業(yè)檔案資料的保管;雙方約定的其他服務(wù)事項(xiàng)。
第二十五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同約定，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。物業(yè)承接查驗(yàn)必須邀請(qǐng)物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主代表參加，也可以聘請(qǐng)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行。
實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件:
(一)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門竣工驗(yàn)收備案;
(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝經(jīng)強(qiáng)制檢定合格并運(yùn)行正常的獨(dú)立計(jì)量表具;
(三)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(四)道路、車位、綠地、停車棚、智能充電設(shè)備、物業(yè)管理用房等配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成;
(五)電梯、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書;
(六)分期建設(shè)的，已建成區(qū)域與施工工地之間設(shè)置符合安全要求的隔離設(shè)施;
(七)物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第二十六條 建設(shè)單位必須依法移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第二十七條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期進(jìn)行承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗(yàn)后，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：
(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等;
(二)共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等;
(三)共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(非機(jī)動(dòng)車)停車設(shè)施、休閑娛樂設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
第二十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須自物業(yè)交接驗(yàn)收后30日內(nèi)，通過“河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺(tái)”并持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門辦理物業(yè)承接驗(yàn)收備案手續(xù)：
(一)《河南省物業(yè)承接查驗(yàn)備案申請(qǐng)表》;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)與交接記錄;
(七)其他與承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
第三十條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。
前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊(cè)，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
第三十一條 建設(shè)單位必須按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。
建設(shè)單位將不符合交付條件的物業(yè)交付使用，因房屋質(zhì)量、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)保修服務(wù)的，委托事項(xiàng)由雙方約定并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
第三章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第三十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。尚未依法辦理房屋所有權(quán)登記，但符合下列情況之一的，在物業(yè)管理活動(dòng)中享有業(yè)主權(quán)利、承擔(dān)業(yè)主義務(wù)：
(一)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權(quán)的人;
(二)因繼承或者受遺贈(zèng)取得房屋所有權(quán)的人;
(三)因合法建造等事實(shí)行為取得房屋所有權(quán)的人;
(四)基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為已經(jīng)合法占有建筑物專有部分的人;
(五)法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。
業(yè)主可以依法委托物業(yè)使用人行使業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)，委托應(yīng)當(dāng)以書面形式提交。
第三十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)提議召開并參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，提出制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(二)選舉業(yè)主委員會(huì)成員，并享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)，但被剝奪政治權(quán)利人除外;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用、收益情況享有知情權(quán)、參與決定權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(五)向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出建議;
(六)要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止損害共同利益的行為;
(七)參與共同決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第三十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)遵守國(guó)家和省有關(guān)房屋裝飾裝修的規(guī)定;
(六)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行業(yè)主義務(wù)。
第三十五條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。
業(yè)主戶數(shù)超過三百戶的，可以成立業(yè)主代表大會(huì)，由業(yè)主代表大會(huì)履行與業(yè)主大會(huì)相同的職責(zé)。
符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上的;
(二)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之三十以上的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前九十天的。
第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域達(dá)到成立業(yè)主大會(huì)條件兩個(gè)月內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報(bào)送下列文件資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域證明;
(二)業(yè)主名冊(cè);
(三)房屋及建筑物面積清冊(cè);
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明;
(六)物業(yè)管理用房配置證明;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第三十七條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，建設(shè)單位或者十人以上業(yè)主聯(lián)名可以申請(qǐng)成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)后三十日內(nèi)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組，并自籌備組成立之日起六十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
首次業(yè)主大會(huì)籌備組由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和業(yè)主、社區(qū)居 (村)民委員會(huì)、建設(shè)單位的代表組成，其中業(yè)主代表人數(shù)比例不低于二分之一;業(yè)主代表的產(chǎn)生方式由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府征求業(yè)主意見后確定。籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表?yè)?dān)任。
單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備工作，由其所在單位發(fā)起，物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合。
新建小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由建設(shè)單位承擔(dān);單位小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由所在單位承擔(dān);老舊小區(qū)、公租房小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)，由市人民政府承擔(dān)。
第三十八條 首次業(yè)主大會(huì)籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)擬定業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(四)擬定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)擬定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)組成人員候選人名單，擬定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;
(六)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。
第三十九條 業(yè)主大會(huì)履行下列職責(zé)：
(一)制定和修改業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)制定和修改業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(三)選舉、罷免或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;
(四)確定物業(yè)管理方式，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)確定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;
(六)聽取和審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告;
(七)決定物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用和經(jīng)營(yíng)的方式、收益分配;
(八)決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(九)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(十)決定業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，決定業(yè)主委員會(huì)成員補(bǔ)貼的來源、支付標(biāo)準(zhǔn);
(十一)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;
(十二)決定有關(guān)業(yè)主共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第八、九項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第四十條 業(yè)主公約或者管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)弘揚(yáng)社會(huì)主義核心價(jià)值觀，不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害社會(huì)公共利益;應(yīng)當(dāng)對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約或者規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。
第四十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)派員列席業(yè)主大會(huì)。
第四十二條 業(yè)主委員會(huì)不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令其限期召開。業(yè)主委員會(huì)逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)召集。
第四十三條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加，方為有效。
在滿足實(shí)名投票的條件下，提倡采用信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)逐步建立業(yè)主決策信息平臺(tái)，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主大會(huì)免費(fèi)使用。
第四十四條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議依法選舉產(chǎn)生，對(duì)其負(fù)責(zé)，受其監(jiān)督，其成員應(yīng)當(dāng)符合下列條件:
(一)遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，積極履行業(yè)主義務(wù)，按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用;
(二)具有完全民事行為能力;
(三)熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公道正派，誠(chéng)實(shí)守信，廉潔自律;
(四)具有一定的組織能力和履職時(shí)間;
對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工作情況給予適當(dāng)補(bǔ)貼。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)由主任、副主任及委員組成，每屆任期不超過五年，可以連選連任。具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則確定。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員候選人任職條件、提名和選舉情況進(jìn)行審查和監(jiān)督。
符合條件的社區(qū)居民委員會(huì)成員可以兼任業(yè)主委員會(huì)成員。
業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)組成人員出席，作出的決定必須經(jīng)全體組成人員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)作出決定后，應(yīng)當(dāng)自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并報(bào)社區(qū)居(村)民委員會(huì)。
第四十六條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況抄送市物業(yè)管理行政主管部門。
備案申請(qǐng)資料包括：《河南省業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表》;業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄;首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議記錄;業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;小區(qū)管理規(guī)約;業(yè)主委員會(huì)委員基本情況;業(yè)主委員會(huì)成員及任職名單;《河南省業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案證明》。
業(yè)主委員會(huì)必須通過“河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺(tái)”錄入備案信息。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府必須審查申請(qǐng)資料是否準(zhǔn)確，是否符合法律法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定;核對(duì)“河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺(tái)”業(yè)主委員會(huì)信息錄入是否準(zhǔn)確，符合相關(guān)要求;符合條件的，出具《河南省業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)備案證明》。
業(yè)主委員會(huì)持街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
第四十七條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé):
(一)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定和決議，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益;
(二)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作;
(三)與業(yè)主大會(huì)選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(四)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約或者管理規(guī)約;
(六)督促業(yè)主、物業(yè)使用人按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，組織和監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的籌集和使用;
(七)配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居(村)民委員會(huì)等做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社區(qū)建設(shè)、社會(huì)治安和公益宣傳等工作;
(八)法律、法規(guī)以及業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第四十八條 業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業(yè)主提議，由業(yè)主大會(huì)決定是否罷免其業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù):
(一)不履行業(yè)主委員會(huì)組成人員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)的;
(二)利用職務(wù)謀取私利的;
(三)利用職務(wù)侵害他人合法權(quán)益的;
(四)應(yīng)當(dāng)罷免的其他情形。
第四十九條 業(yè)主委員會(huì)組成人員有下列情形之一的，其職務(wù)自行終止:
(一)不再具備業(yè)主身份的;
(二)喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
(四)任職期間被追究刑事責(zé)任的;
(五)法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第五十條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書面報(bào)告街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。逾期未換屆選舉的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行換屆選舉。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自換屆之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)。拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)督促移交。必要時(shí)，公安機(jī)關(guān)依法協(xié)助。
業(yè)主委員會(huì)組成人員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的前款所列物品和財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。
第五十一條 業(yè)主大會(huì)可以設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者獨(dú)立監(jiān)事，負(fù)責(zé)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作，并履行業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十二條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務(wù)的能力。
第五十三條 物業(yè)管理行政主管部門必須建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)，對(duì)全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一的信用動(dòng)態(tài)考核管理。
第五十四條 業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，登陸“河南省物業(yè)管理綜合監(jiān)管平臺(tái)”，填寫物業(yè)服務(wù)合同備案相關(guān)信息，掃描上傳相關(guān)資料(物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約)，在線打印《河南省物業(yè)服務(wù)合同備案申請(qǐng)表》。持以上申請(qǐng)資料報(bào)送物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府備案。
第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同必須對(duì)雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第五十六條 承接查驗(yàn)資料屬于全體業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須建立檔案，妥善保管，業(yè)主有權(quán)免費(fèi)查詢。
物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須及時(shí)將物業(yè)承接查驗(yàn)檔案向業(yè)主委員會(huì)移交完畢。
第五十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，還必須遵守以下規(guī)定：
(一)嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家和省規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范;
(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng);
(三)確保消防等公共安全設(shè)施完好有效;
(四)協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)按照有關(guān)規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示;
(六)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議;
(七)接受社區(qū)居民委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)，做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。
物業(yè)管理行政主管部門必須對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入該企業(yè)信用檔案。
第五十八條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個(gè)月，業(yè)主委員會(huì)必須召開業(yè)主大會(huì)決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方同意續(xù)約的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
解除或終止物業(yè)服務(wù)合同的，雙方應(yīng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù);合同未約定通知期限的，應(yīng)提前60日通知。合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須與業(yè)主委員會(huì)按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)以及辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。
業(yè)主大會(huì)或者物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對(duì)方，并提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。
第五十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實(shí)上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。
業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供服務(wù)，不得以事實(shí)服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，必須提前3個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告知業(yè)主。
第六十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須在物業(yè)服務(wù)合同終止后60日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)完成移交工作，也可以在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督下，直接向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須履行以下交接義務(wù)，并按約定撤出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)移交物業(yè)管理用房等共用部分、共用設(shè)施設(shè)備;
(二)移交物業(yè)承接查驗(yàn)的有關(guān)資料;
(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄;
(四)結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付費(fèi)用;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。
未成立業(yè)主委員會(huì)的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府申請(qǐng)辦理交接代管，待新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府將其代為保管的該物業(yè)項(xiàng)目移交資金、物品和資料轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六十一條 實(shí)行物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用備案制度。物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理名冊(cè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須向受托管理服務(wù)的物業(yè)項(xiàng)目委派指定項(xiàng)目經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個(gè)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目任職注冊(cè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定或者更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知業(yè)主并報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)更換。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符、公平公開、合理誠(chéng)信的原則。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取服務(wù)合同以外的任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)保持相對(duì)穩(wěn)定。確需調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)協(xié)商，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意;沒有成立業(yè)主大會(huì)的，需經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
第六十三條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。
第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主有權(quán)拒絕。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。對(duì)于無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以公告形式進(jìn)行催交。
第六十五條 物業(yè)管理行政主管部門必須加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督和管理，及時(shí)處理物業(yè)服務(wù)投訴;引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和行業(yè)監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。
物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目類型、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第六十六條 物業(yè)的使用和維護(hù)應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規(guī)、業(yè)主公約或者管理規(guī)約的規(guī)定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。
第六十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu);
(二)侵占、損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地;
(四)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、障礙物，破壞或者擅自改變房屋外觀;
(五)違反安全管理規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險(xiǎn)物品;
(六)擅自架設(shè)電線、電纜;
(七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;
(八)在公共走道、樓梯間、門廳內(nèi)存放電動(dòng)自行車或者為其充電;
(九)排放有毒、有害等污染環(huán)境的物質(zhì)，露天燒烤、露天焚燒雜物;
(十)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音或者影響鄰居采光通風(fēng);
(十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設(shè)施;
(十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面，損壞消防設(shè)施及器材;
(十三)在建筑物、構(gòu)筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼，樓道、門廳、電纜井內(nèi)堆放雜物;
(十四)擅自改變房屋用途，將住宅變?yōu)榉亲≌瑥氖虏惋嫛⑸a(chǎn)加工、歌舞娛樂等經(jīng)營(yíng)活動(dòng);
(十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位，違反規(guī)定停放車輛;
(十六)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物，干擾他人正常生活;
(十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當(dāng)權(quán)益的活動(dòng);
(十八)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約禁止的其他行為。
違反前款規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報(bào)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理。勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
第六十八條 禁止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)烈性犬和大型犬。業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)前款規(guī)定以外其他犬只，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)主公約或者管理規(guī)約。攜犬出戶的，應(yīng)當(dāng)束犬鏈牽引。
第六十九條 鼓勵(lì)老舊小區(qū)業(yè)主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區(qū)主管單位或者業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織，需經(jīng)單元(棟)三分之二以上業(yè)主同意。相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合，不得阻攔。規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、財(cái)政、國(guó)土資源、質(zhì)監(jiān)、環(huán)保等有關(guān)行政部門應(yīng)當(dāng)支持。
第七十條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人必須按照有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)辦理開工通知書，憑開工通知書到物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)，簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。
已經(jīng)辦理登記的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員不得向業(yè)主或者物業(yè)使用人強(qiáng)行推銷裝飾裝修材料，不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進(jìn)出物業(yè)管理區(qū)域。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須對(duì)房屋裝飾裝修情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。
因住宅內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等，業(yè)主、物業(yè)使用人必須負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。
業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報(bào)登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須及時(shí)告知并勸阻;拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須及時(shí)向物業(yè)管理行政主管部門報(bào)告，并有權(quán)依照管理規(guī)約或裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的有關(guān)約定，阻止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第七十一條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫(kù)、車位的，必須在出售前辦理車庫(kù)、車位預(yù)售許可或者銷售備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫(kù)、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫(kù)、車位出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個(gè)月。車庫(kù)、車位租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門制定的政府指導(dǎo)價(jià)格確定。
車庫(kù)、車位使用人必須遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。
第七十二條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場(chǎng)地停放車輛的，必須交納車位場(chǎng)地使用費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。車位場(chǎng)地使用費(fèi)屬于全體業(yè)主所有，主要用于停車場(chǎng)地的管理、維護(hù)以及補(bǔ)充業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
第七十三條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設(shè)置戶外廣告或者從事租賃經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收益，其分配必須由業(yè)主大會(huì)決定。未作出決定前，可以用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者用于業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。
第七十四條 供水、供電、供氣等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)按照最終用戶使用的計(jì)量器具顯示的量值向最終用戶收取費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費(fèi)用，但應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得因部分最終用戶未履行交費(fèi)義務(wù)停止已交費(fèi)用戶和共用部位的服務(wù)。
第七十五條 本細(xì)則實(shí)施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會(huì)決定移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。
對(duì)列入市舊住宅區(qū)改造范圍的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān);開發(fā)項(xiàng)目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決;供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計(jì)量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔(dān);業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。
第七十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)所銷售物業(yè)的保修責(zé)任;合同沒有約定或約定不明確的按照國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
在保修期間，建設(shè)單位未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請(qǐng)，經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金管理辦公室核實(shí)后，維修費(fèi)用由其從質(zhì)量保修金中列支。
第七十七條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人必須及時(shí)修復(fù)，相鄰業(yè)主必須提供便利。
第七十八條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān);業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。維修費(fèi)用經(jīng)業(yè)主共同決定后，在專項(xiàng)維修資金中列支。
第七十九條 業(yè)主必須按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，將首期專項(xiàng)維修資金存入房管行政主管部門設(shè)立的專項(xiàng)維修資金專戶。開發(fā)建設(shè)單位不得強(qiáng)制代收住宅專項(xiàng)維修資金。不按規(guī)定交存的，房管行政主管部門不予辦理商品房合同備案、商品房預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，必須核驗(yàn)專項(xiàng)維修資金繳存情況。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
房管行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照方便快捷、公開透明、受益人與負(fù)擔(dān)人相一致的原則，依法保障專項(xiàng)維修資金的正常合理使用。
第八十條 專項(xiàng)維修資金的使用，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以根據(jù)維修范圍以單元(棟)為單位進(jìn)行表決，也可以采取異議表決，即持不同意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。
第八十一條 專項(xiàng)維修資金的管理，實(shí)行專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。房管行政主管部門必須建立健全專項(xiàng)維修資金的使用、管理和監(jiān)督制度。
住宅專項(xiàng)維修資金的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算必須執(zhí)行財(cái)政部有關(guān)規(guī)定。財(cái)政部門必須加強(qiáng)對(duì)維修資金收支財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)的購(gòu)領(lǐng)、使用、保存、核銷管理，應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八十二條 專項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主必須按照相關(guān)規(guī)定以及業(yè)主大會(huì)的決定續(xù)籌專項(xiàng)維修資金。
物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，交存的專項(xiàng)維修資金一并轉(zhuǎn)移給物業(yè)買受人。
第八十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，責(zé)任人必須及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主必須給予配合。
責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人必須予以配合。
第八十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)下列緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須立即組織應(yīng)急維修：
(一)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備故障損壞，無法正常使用的;
(二)屋面、外墻滲漏的;
(三)樓體外墻墻面有脫落危險(xiǎn)的;
(四)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(五)公共護(hù)欄(圍)破損嚴(yán)重的;
(六)其他緊急情況。
出現(xiàn)前款情形之一的，房管行政主管部門接到申請(qǐng)后，必須即刻到現(xiàn)場(chǎng)勘查，符合應(yīng)急維修條件的，維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出核準(zhǔn)使用資金的決定。維修工程竣工驗(yàn)收后，維修費(fèi)用及分?jǐn)偳闆r及時(shí)向業(yè)主公示。
第八十五條 電纜、供水供氣供熱管道等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或者損壞時(shí)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須及時(shí)報(bào)告。專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位必須及時(shí)維修、養(yǎng)護(hù)、更新。
第六章 社區(qū)物業(yè)管理
第八十六條 社區(qū)物業(yè)管理工作，應(yīng)按照街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)，社區(qū)居委會(huì)組織落實(shí)，物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)，“以塊為主，屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實(shí)工作責(zé)任，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。
第八十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居委會(huì)應(yīng)把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)。對(duì)暫時(shí)不具備實(shí)行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)(樓)，應(yīng)組織安排專職人員進(jìn)行保潔、秩序維護(hù)和公共設(shè)施維修;無主管單位的由轄區(qū)辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織落實(shí)，產(chǎn)生的費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。對(duì)居住分散的住宅樓，應(yīng)進(jìn)行劃片整合管理。
第八十八條 建設(shè)、規(guī)劃、房管、價(jià)格、公安、消防、環(huán)保、城市管理綜合執(zhí)法、工商、人防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)部門必須建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴聯(lián)系電話，對(duì)舉報(bào)的違法行為應(yīng)及時(shí)作出處理。
第八十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度。聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，物業(yè)管理、公安派出所、城市管理等部門和社區(qū)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主代表)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等各方參加。聯(lián)席會(huì)議協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理中的重要問題。
第九十條 物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議主要協(xié)調(diào)下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(五)需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。
第九十一條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居(村)民委員會(huì)或者聯(lián)席會(huì)議申請(qǐng)調(diào)解，也可以申請(qǐng)仲裁或者依法向人民法院起訴。
第九十二條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計(jì)劃生育等社區(qū)服務(wù)活動(dòng)、突發(fā)事件應(yīng)急知識(shí)的宣傳普及和應(yīng)急演練活動(dòng)以及行政執(zhí)法單位需要進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域開展執(zhí)法工作的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。
第七章 法律責(zé)任
第九十三條 違反本細(xì)則規(guī)定，法律、行政法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。
第九十四條 建設(shè)、規(guī)劃、房管、價(jià)格、公安、財(cái)政、審計(jì)、環(huán)保、城市管理綜合執(zhí)法、工商、人防、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分：
(一)未按照本細(xì)則規(guī)定履行監(jiān)督檢查、審核查驗(yàn)職責(zé)的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報(bào)后不及時(shí)處理的;
(三)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。
第九十五條 物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作人員有下列情形之一的，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任:
(一)未按照本細(xì)則規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責(zé)的;
(二)未按照本細(xì)則規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議的;
(三)未按照本細(xì)則規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的;
(四)發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到投訴、舉報(bào)后不及時(shí)處理的;
(五)截留、挪用、侵占或者未按時(shí)審核撥付專項(xiàng)維修資金的;
(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權(quán)的行為。
第八章 附 則
第九十六條 本細(xì)則下列用語的含義:
(一)最終用戶，是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實(shí)際使用人。
(二)物業(yè)使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
(三)專有部分，是指在構(gòu)造上和利用上具有獨(dú)立性、由單個(gè)業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。
(四)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，是指最終用戶分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的變(配)電、二次供水、燃?xì)庹{(diào)壓、供熱系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。
(五)物業(yè)的共用部位，是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位，包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。
(六)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的電梯、照明設(shè)施、電力設(shè)備安全外護(hù)欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設(shè)施、電子監(jiān)控設(shè)施、避雷裝置、區(qū)域圍護(hù)、道路、綠地、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車棚、公益性文體設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備用房等。
第九十七條 本細(xì)則規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，按照下列方法認(rèn)定：
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫時(shí)按照測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫時(shí)按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第九十八條 本細(xì)則規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)，按照下列方法認(rèn)定：
(一)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第九十九條 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、前期物業(yè)招投標(biāo)制度、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同示范文本、物業(yè)服務(wù)規(guī)范等按照省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳規(guī)范要求實(shí)施。
第一百條 本細(xì)則自發(fā)布之日起實(shí)施。
河南 南陽(yáng)
篇2：關(guān)于全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則(2000修訂)
建住房物[2000]008號(hào)
各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國(guó)優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型,對(duì)推動(dòng)建立物業(yè)管理體制、提高全國(guó)物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢(shì),如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評(píng)選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡(jiǎn)便的原則對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評(píng)驗(yàn)收工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、從今年起,我部只對(duì)申報(bào)全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,并授予“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào);取消全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收及其稱號(hào)。各地對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報(bào)基本條件
1、參評(píng)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。
2、取得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號(hào)一年以上。
3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。
4、物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。
5、未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。
三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評(píng)驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。
四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評(píng)分細(xì)則上都有較高的要求。各地在進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評(píng)選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房[1995]120號(hào)文件要求,全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自95年以來已獲得全國(guó)城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱號(hào)的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門復(fù)查,對(duì)管理水平確實(shí)下降、群眾意見較大、達(dá)不到95年標(biāo)準(zhǔn)m.dewk.cn、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改,并提出撤消原稱號(hào)的意見,報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。
六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。
七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》停止執(zhí)行。
八、其它有關(guān)“全國(guó)物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評(píng)驗(yàn)收工作仍按建房[1995]120號(hào)文件要求執(zhí)行。
附件:1、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
2、全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評(píng)分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理 32
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度(來自:m.dewk.cn)、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 2 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè),管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 14
1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)
2
未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻元污染
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
2
長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分
4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七
精神文明建設(shè)
3
l、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動(dòng)
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營(yíng)
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
序號(hào)
標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容
規(guī)定分值
評(píng)分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理
22
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù)
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責(zé)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法
2
制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)
1
管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況
1
執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè),管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊(cè),房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺(tái)帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè),查閱方便
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
9
1、大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
2
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致的扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三
共用設(shè)備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程
1
符合1.0,不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)
2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作
1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統(tǒng)
5
1、消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時(shí)起用
1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人
1
符合1.0,責(zé)行人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無火災(zāi)安全隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)
6
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修
1
符合1.0,不符合0
6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設(shè)備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染
2
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應(yīng)急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調(diào)系統(tǒng)
3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案
1
無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)
3
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設(shè)施管理
4
1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實(shí)行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)
2
符合2.0,無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結(jié)合大廈特點(diǎn),制訂安全防范措施
1
對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2
4、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動(dòng)車車輛有集中停放場(chǎng)地,管理制度落實(shí),停放整齊,場(chǎng)地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環(huán)境衛(wèi)生管理
10
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔
1
未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺(tái)公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染
1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
1
長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)
1
無措施扣1.0,有措施,落實(shí)不力扣0.5
精神文明建設(shè)
3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,開展健康向上的活動(dòng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內(nèi)的公共娛樂場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營(yíng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國(guó)物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則
序號(hào) 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評(píng)分細(xì)則
一 基礎(chǔ)管理 21
1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設(shè)單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物 業(yè)管理合同.雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí),購(gòu)房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前 期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理 制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0. 2;末制定具體的落實(shí)措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗:員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 1 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3。不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方 面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況 1 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5。末執(zhí)行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊(cè)、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊(cè)、房屋及共用設(shè)施設(shè)備 大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資 料和臺(tái)帳:每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0
16、建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)、 查閱方便 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使 用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設(shè)服務(wù)電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見 單,對(duì)合理的建議及時(shí)整改滿意率達(dá)95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時(shí)率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實(shí)0.5,建立但末落實(shí)扣0.2.末建立 扣0.5;及時(shí)率符合0.2,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 11
1、區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)、 駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標(biāo)識(shí)在區(qū)內(nèi)明顯位置.企業(yè)銘牌及各 類標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一有序 1 符合1.0.發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6、區(qū)內(nèi)住宅封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序。色調(diào)"致,不超出外墻面; 除建筑設(shè)汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬 架、遮陽(yáng)蓬等 1 符合1.0.如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺(tái)、通道、卸貨平臺(tái)等處無堆放工業(yè)原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺(tái)隔熱層無破損 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆 改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10、機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三 共用設(shè)施設(shè)備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳椤⒕S護(hù)保 養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴(yán)格執(zhí)行 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機(jī) 房環(huán)境符合設(shè)備要求 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 1 符合1.0。不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常.一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng) 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定 時(shí)間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格抉 何 1 符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符 合均扣0.5
3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統(tǒng) 2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工 作 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。有記錄并按規(guī)定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統(tǒng) 7
1、消防控制中心24小時(shí)值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完 好元損,可隨時(shí)起用 1 發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí) 處理各種問題 1 每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育,明確各區(qū)域 防火責(zé)任人 1 符合1,0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,在明顯處設(shè)立消防疏散示意 圖.照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應(yīng)急方案扣0.5、各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批.對(duì)裝修過程嚴(yán)格監(jiān) 管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責(zé)任書 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責(zé)任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定.室內(nèi)電線、插座 安裝規(guī)范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統(tǒng) 5
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好,轎廂、并道、機(jī)房保持整潔 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨 運(yùn)電梯由專人管理操作,嚴(yán)禁超載.客梯嚴(yán)禁載貨 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統(tǒng) 8
1、建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合 理的用水和節(jié)水計(jì)劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設(shè)備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染 2 符合2,0,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無積水,浸泡發(fā)生 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積 跑水、泛水,長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象;制定事故應(yīng)急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調(diào)系統(tǒng) 3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo), 無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案 1 無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí) 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng) 2
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常;北 方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四 共用設(shè)施管理 4
1、共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn) 真負(fù)責(zé) 2 符合2.0,無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、綜合工業(yè)區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范措施,對(duì)貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實(shí)行憑證通行制度 1 對(duì)特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一 處無防范措施扣0.2,未實(shí)行通行制度扣0.5
4、進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地,管理制度落實(shí),管理有序,停放整齊,場(chǎng)地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環(huán)境衛(wèi)生管理 11
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔 1 未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé) 任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺 1 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 的扣0.3,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4、對(duì)有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn), 無有毒、有害物質(zhì);貯放、清運(yùn)管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿 1 長(zhǎng)勢(shì)不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八 精神文明建設(shè) 3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識(shí),開展積極健康向上的活動(dòng);宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動(dòng)場(chǎng)所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區(qū)內(nèi)的公共娛樂場(chǎng)所未發(fā)現(xiàn)重大違紀(jì)違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 2 每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營(yíng) 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（2015年新）
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(20**最新)
鄂州市人民政府關(guān)于發(fā)布《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的通知
鄂州政規(guī)〔20**〕1號(hào)
各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會(huì)，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》經(jīng)20**年第25次市人民政府常務(wù)會(huì)議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價(jià)、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立及首屆業(yè)主委員會(huì)的選舉工作;指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日常活動(dòng)。結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，相對(duì)獨(dú)立，且具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理?xiàng)l件的，由市房產(chǎn)管理部門、社區(qū)居民委員會(huì)推薦引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理;對(duì)住戶少、相對(duì)分散的，由社區(qū)居民委員會(huì)牽頭，市房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，實(shí)行業(yè)主自行管理;對(duì)其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會(huì)聘請(qǐng)保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當(dāng)收取每戶衛(wèi)生管理費(fèi)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會(huì)自治區(qū)域相適應(yīng)。
第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)。
首次業(yè)主大會(huì)在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)負(fù)責(zé)組織召開。
第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。
第十條 業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十一條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會(huì)議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會(huì)議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會(huì)議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
采用征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。
以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。
業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)低于3萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同;住宅物業(yè)超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用議標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);住宅物業(yè)超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十四條 建設(shè)單位在報(bào)批商品房開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項(xiàng)目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號(hào)。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提
出申請(qǐng)，經(jīng)建設(shè)管理部門核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。 第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門備案。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
本市物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许?xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請(qǐng)相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并在15日內(nèi)向市房產(chǎn)管理部門辦理備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會(huì)，對(duì)是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的其他情形。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，做好交接工作，并履行下列義務(wù)：
(一)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由雙方當(dāng)事人按照物價(jià)、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，具體價(jià)格由雙方協(xié)商約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市物價(jià)部門會(huì)同市房產(chǎn)管理部門，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，以服務(wù)等級(jí)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為依據(jù)，制定相對(duì)應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)名稱、收費(fèi)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容在小區(qū)的顯著位置予以公示。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內(nèi)的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);超過一年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
房屋通過竣工驗(yàn)收并到市房產(chǎn)管理部門備案，達(dá)到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到交付通知后無正當(dāng)理由(30日內(nèi))不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護(hù)
第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門建立物業(yè)管理強(qiáng)制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育、安防等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過程中，市相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。
第二十八條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行管理，有經(jīng)營(yíng)收入的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施;開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補(bǔ)齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。
第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護(hù)并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實(shí)施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收。已建成住宅應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)按市物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對(duì)所有已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用的房屋進(jìn)行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費(fèi)用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)以出售、附贈(zèng)或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈(zèng)或者出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場(chǎng)地設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定車位設(shè)置和車位管理等事項(xiàng)。業(yè)主大會(huì)決定收取場(chǎng)地租賃費(fèi)的，場(chǎng)地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實(shí)行兩公示，維修施工前對(duì)業(yè)主簽名、施工方案及預(yù)算進(jìn)行公示，維修施工后對(duì)工程結(jié)算結(jié)果進(jìn)行公示。
第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案及預(yù)算;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)列支;其中，動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)列支;
(五)市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第三十六條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要申請(qǐng)使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會(huì)依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市房產(chǎn)管理部門備案;市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。
第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照本細(xì)則第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照本細(xì)則第三十六條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決 定使用。
第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)在公共區(qū)域內(nèi)種菜、飼養(yǎng)動(dòng)物等影響他人的;
(九)發(fā)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十)規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會(huì)證明的，規(guī)劃部門不得審批。
第六章 法律責(zé)任
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生爭(zhēng)議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門參與進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，依法申請(qǐng)仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè) 主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對(duì)違反本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。
第四十二條 違反本細(xì)則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責(zé)，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
違反本細(xì)則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區(qū)、開發(fā)區(qū)(新區(qū))物業(yè)管理活動(dòng)參照本實(shí)施細(xì)則實(shí)行。
第四十四條 本細(xì)則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發(fā)布的《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(鄂州政發(fā)〔20**〕26號(hào))宣布作廢。