渭南市住宅物業(yè)管理條例(20**)
《渭南市住宅物業(yè)管理條例》已于20**年8月22日渭南市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議審議通過，20**年9月28日陜西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議批準，現(xiàn)予公布，自20**年1月1日起施行。
渭南市人民代表大會常務(wù)委員會
20**年11月7日
渭南市住宅物業(yè)管理條例
(20**年8月22日渭南市第五屆人民代表大會常務(wù)委員會第十八次會議通過 20**年9月28日陜西省第十三屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議批準)
目 錄
第一章 總 則
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章 前期物業(yè)管理
第四章 物業(yè)服務(wù)與管理
第五章 物業(yè)使用與維護
第六章 監(jiān)督管理
第七章 法律責任
第八章 附 則
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，建立文明和諧的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動。
第三條 本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第四條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。
第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。
縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。
市、縣(市、區(qū))人民政府民政、公安、規(guī)劃、環(huán)境保護、價格、城市管理等部門，應(yīng)當按照職責做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府按照規(guī)定職責負責轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第六條 居(村)民委員會應(yīng)當協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第七條 鼓勵物業(yè)服務(wù)行業(yè)成立物業(yè)管理協(xié)會，開展物業(yè)行業(yè)服務(wù)、自律、協(xié)調(diào)工作，維護物業(yè)良好市場秩序。
第八條 市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當加快推進物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)，建立信用信息共享平臺，定期向社會公布物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用情況。
第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請之日起三十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。
籌備組由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表五至七名組成。
籌備組組長由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府工作人員擔任，業(yè)主成員由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府確定，并事先告知全體業(yè)主。
第十條 籌備組成員應(yīng)當符合下列條件:
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其近親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;
(三)無索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的行為;
(四)無泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為;
(五)個人信用記錄良好;
(六)具備必要的工作時間。
除前款規(guī)定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應(yīng)當遵守臨時管理規(guī)約，交納物業(yè)服務(wù)費用。
第十一條 業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自成立之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
首次業(yè)主大會會議應(yīng)當對管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會選舉辦法進行表決，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第十二條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當對街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作人員、業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會組成人員進行物業(yè)管理法律和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提高物業(yè)管理水平。
第十三條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和本條例有關(guān)規(guī)定履行職責。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當參與指導(dǎo)，對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當將所代表業(yè)主的書面意見呈交業(yè)主大會。書面意見應(yīng)當有所代表業(yè)主的簽名。
第十五條 劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會組成人員的辦法。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立接待制度，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并建立工作檔案。
業(yè)主委員會應(yīng)當建立信息公開制度，及時公布物業(yè)服務(wù)合同簽訂和履行、管理規(guī)約實施和公共收益的收支情況等重要事項。
第十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當建立印章管理制度，業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章應(yīng)當指定專人保管。
業(yè)主大會印章應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定使用，業(yè)主委員會印章應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員會的決定使用。
業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當經(jīng)出席會議的組成人員簽名后加蓋業(yè)主委員會印章，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。
第十八條 業(yè)主委員會組成人員任期一般為三年，可以連選連任。
業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應(yīng)當書面告知街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當依法成立換屆改選小組，組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會不得組織召開業(yè)主大會會議對下列事項作出決定:
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二) 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(三)其他重大事項。
第十九條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起三十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并辦理交接手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府協(xié)助移交。
新一屆業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府備案。
第二十條 業(yè)主委員會應(yīng)當對上一屆業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和經(jīng)營性收益等情況進行審核，審核時可以邀請街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者居(村)民委員會進行核查，也可以委托第三方進行審計。審核結(jié)果應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 本條例所稱前期物業(yè)管理，是指業(yè)主或者業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之前的物業(yè)管理。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)前，依法制定臨時管理規(guī)約，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當自合同簽訂之日起十五日內(nèi)，報物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
第二十三條 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的期限不得超過三年。期限屆滿需要繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當依法重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但是期限尚未屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十四條 臨時管理規(guī)約包括下列內(nèi)容:
(一)使用維護物業(yè)共有部分的規(guī)則;
(二)使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù);
(三)維護物業(yè)管理區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù);
(四)分擔物業(yè)管理區(qū)域各類費用的方式;
(五)違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任。
建設(shè)單位應(yīng)當將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。
建設(shè)單位擅自增刪、修改備案的臨時管理規(guī)約，侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
臨時管理規(guī)約的效力至業(yè)主大會通過的管理規(guī)約生效時終止。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標準和方式。
第二十六條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將下列材料向物業(yè)買受人明示，并作為買賣合同的附件:
(一)物業(yè)管理區(qū)域的范圍;
(二)共用部位的名稱、位置和面積;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的名稱、用途;
(四)物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積;
(五)規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數(shù)量和位置;
(六)其他需要明示的材料。
第二十七條 新建住宅區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房：
(一)物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米;
(二)物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供;
(三)具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。
業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積不少于三十平方米。
電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、車庫車棚、人防工程等，以及室內(nèi)層高不足二點二米的房屋不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。
物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，并依法辦理產(chǎn)權(quán)登記，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會不得將物業(yè)服務(wù)用房轉(zhuǎn)讓或者改作他用。
第二十八條 新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗，與竣工驗收資料不符的，由建設(shè)單位負責整修。
建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出約定。物業(yè)承接查驗協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在現(xiàn)場查驗二十日前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料:
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料;
(二)共用設(shè)施設(shè)備清單;
(三)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;
(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(六)業(yè)主名冊;
(七)物業(yè)服務(wù)用房資料及承接查驗所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將前款規(guī)定的資料和物業(yè)服務(wù)用房移交給業(yè)主委員會。
建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會不得泄露業(yè)主資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理服務(wù)無關(guān)的活動。
第三十條 承接查驗過程中，因建設(shè)單位逾期不提供相關(guān)合格證明材料、物業(yè)項目存在嚴重安全隱患和重大工程缺陷等影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)拒絕承接該項目。
承接查驗的費用，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒有約定或者約定不明的，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，由建設(shè)單位承擔。
第三十一條 物業(yè)承接查驗應(yīng)當聘請相關(guān)專業(yè)機構(gòu)或者在物業(yè)行政主管部門備案的專家參加并出具評審意見。物業(yè)承接查驗可以邀請業(yè)主代表以及物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門參加。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(二)物業(yè)承接查驗協(xié)議;
(三)建設(shè)單位移交資料清單;
(四)查驗、交接記錄;
(五)與承接查驗相關(guān)的其他資料。
物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主有權(quán)免費查詢。業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。
物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)存在隱蔽工程質(zhì)量問題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當負責修復(fù);造成損失的，依法承擔賠償責任。
第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)，不得與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假，共同侵害業(yè)主利益。
第三十四條 前期物業(yè)管理期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間依法交接:
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，業(yè)主大會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同的;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離的;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷營業(yè)執(zhí)照的;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
建設(shè)單位應(yīng)當自新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后十日內(nèi)，將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況告知物業(yè)買受人。
第三十五條 前期物業(yè)管理期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷或者無法履行相關(guān)義務(wù)，但尚未成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于退出住宅區(qū)六個月前書面告知業(yè)主及物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前，組織業(yè)主成立業(yè)主大會，決定管理模式。
第三十六條 物業(yè)交付使用前的物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔，交付使用后的物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。建設(shè)單位銷售物業(yè)時，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費。
第四章 物業(yè)服務(wù)與管理
第三十七條 業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接手續(xù)。
交接雙方應(yīng)當對住宅區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀進行確認，并在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公示。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當包括下列內(nèi)容:
(一)物業(yè)的基本情況;
(二)物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標準要求;
(三)雙方的權(quán)利義務(wù);
(四)物業(yè)服務(wù)費的標準和收取辦法;
(五)物業(yè)的維修和養(yǎng)護要求;
(六)物業(yè)服務(wù)用房;
(七)住宅專項維修資金的管理使用;
(八)合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式;
(九)合同的期限、變更和解除;
(十)違約責任及解決糾紛的途徑;
(十一)雙方當事人約定的其他事項。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權(quán)益應(yīng)當承擔的責任。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行物業(yè)服務(wù)合同，并遵守下列規(guī)定:
(一)按照物業(yè)服務(wù)的規(guī)范和標準提供服務(wù);
(二)及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，并進行巡查、監(jiān)督;
(三)聽取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，及時受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴，改進和完善服務(wù);
(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;
(五)維護管理車輛停放、通行秩序;
(六)配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運等經(jīng)營單位進入住宅區(qū)開展服務(wù)，并提供便利;
(七)對住宅區(qū)內(nèi)水、電、氣、暖、消防通道等公共設(shè)施設(shè)備進行日常安全巡查，制定自然災(zāi)害、停水停電、消防安全等應(yīng)急預(yù)案，定期組織演練;
(八)接受居(村)民委員會指導(dǎo)和監(jiān)督，配合做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的相關(guān)管理工作。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為:
(一)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(二)擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營;
(三)擅自中斷供水、供電、供氣、供熱;
(四)擅自增加收費項目，提高收費標準;
(五)以部分業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等為由，減少服務(wù)內(nèi)容或者降低服務(wù)質(zhì)量;
(六)對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復(fù);
(七)其他損害業(yè)主、物業(yè)使用人權(quán)益的行為。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機構(gòu)承擔設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務(wù)，但不得將該住宅區(qū)全部物業(yè)服務(wù)一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。
第四十三條物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循公平、合理以及費用與服務(wù)等級標準相適應(yīng)的原則，分別實行政府定價、政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。
第四十四條業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會可以通過上門催交、在住宅區(qū)顯著位置公示等形式督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟。經(jīng)判決確認后仍不履行的，按照個人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個人信用檔案。
物業(yè)服務(wù)合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供的服務(wù)，不得向業(yè)主收取費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。
已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第四十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當?shù)怯涍M出住宅區(qū)的外來人員和車輛，并定時對住宅區(qū)進行巡邏。
住宅區(qū)內(nèi)安裝監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期維修、養(yǎng)護，確保正常運行。
第四十六條住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向物業(yè)所在地居(村)民委員會、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者有關(guān)部門報告:
(一)發(fā)生火災(zāi)、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全;
(二)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全;
(三)發(fā)生群體性突發(fā)事件，影響社會和諧穩(wěn)定;
(四)住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生傷亡事件;
(五)其他影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。
第四十七條供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等經(jīng)營單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應(yīng)當按照供給進戶、一戶一表、共有部分獨立計量的方式配置。
經(jīng)營單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責經(jīng)營設(shè)施設(shè)備日常巡查、維修、養(yǎng)護和管理的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議，明確巡查、維修、養(yǎng)護和管理的主要事項以及費用支付的標準和方式，并對其巡查、維修、養(yǎng)護和管理工作進行監(jiān)督。
第四十八條新建建筑和進行節(jié)能改造的既有建筑應(yīng)當按照規(guī)定安裝供熱計量裝置、室內(nèi)溫度調(diào)控裝置和供熱系統(tǒng)調(diào)控裝置，實行按用熱量收費的制度。
第四十九條供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶服務(wù)并收取費用。
專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收相關(guān)費用，并支付一定的代收服務(wù)費。專業(yè)經(jīng)營單位、受委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主轉(zhuǎn)嫁代收服務(wù)費。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水、電費不得改變政府定價，不得以停水、停電等方式迫使業(yè)主交納除水、電費以外的其他費用。專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務(wù)。
第五十條物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)撤出住宅區(qū)，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在合同期限屆滿三個月前在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公告，并書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，也沒有要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)。在合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應(yīng)當提前三個月告知對方當事人。
第五十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)，應(yīng)當撤出住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員，并向業(yè)主委員會履行下列交接義務(wù):
(一)移交本條例第二十七條第一款規(guī)定的相關(guān)資料;
(二)物業(yè)服務(wù)用房;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費用及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益;
(四)物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案;
(五)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料;
(六)物業(yè)維修、保養(yǎng)形成的技術(shù)資料、記錄臺賬;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損壞、隱匿、銷毀物業(yè)資料和財物。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出住宅區(qū)時，業(yè)主委員會應(yīng)當組織對電梯、鍋爐、消防、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，因物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護保養(yǎng)不當?shù)仍驅(qū)е聼o法正常使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當修復(fù)并承擔相應(yīng)責任。
第五十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將下列信息在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公示并及時更新:
(一)物業(yè)企業(yè)法定代表人、項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話;
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況;
(四)電梯、消防、監(jiān)控安防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等;
(五)代收代繳事項;
(六)水、電、熱等公共能耗總量、明細及費用分攤方式;
(七)專業(yè)經(jīng)營單位的服務(wù)電話，物業(yè)行政主管部門的投訴電話;
(八)法律、法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定應(yīng)當公示的其他信息。
第五十三條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況、服務(wù)情況、投訴舉報情況等事項進行動態(tài)管理，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公布。
縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府、居(村)民委員會應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人信用信息的征集、核查工作。
第五十四條未實行物業(yè)管理的老舊住宅區(qū)，由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織實施環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護等基本物業(yè)服務(wù)，所需費用由業(yè)主、物業(yè)使用人承擔。
第五章物業(yè)使用與維護
第五十五條業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照住宅房屋權(quán)屬證書載明的用途，或者規(guī)劃行政主管部門批準的設(shè)計用途，使用物業(yè)及公共建筑和共用設(shè)施，不得擅自改變用途。
確需改變的，除遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主書面同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，還應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會同意。
第五十六條住宅區(qū)內(nèi)禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、房屋外貌或者在外墻體開設(shè)、擴大門窗;
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物，私自開挖、擴建地下室;
(三)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房;
(四)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等違反安全規(guī)定的物品;
(五)占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自移動共用設(shè)施設(shè)備;
(六)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道暢通;
(七)排放有毒、有害物質(zhì)，發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
(八)侵占綠地，毀壞花草樹木;
(九)亂倒垃圾，亂堆雜物，亂設(shè)攤點，亂停車輛;
(十)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物;
(十一)在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛;
(十二)擅自在住宅開設(shè)餐飲、娛樂等經(jīng)營性場館;
(十三)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約禁止的其他行為。
發(fā)生上述行為時，業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應(yīng)當及時報告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)部門應(yīng)當依法及時處理。
第五十七條住宅區(qū)內(nèi)的道路、綠地、公共場所、共用設(shè)施，除屬于城鎮(zhèn)公共道路、綠地或者明示屬于個人的綠地外，屬于全體業(yè)主共有。
任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)住宅區(qū)內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，臨時占用、挖掘道路、場地的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以公告，并做好安全防護和秩序維護。除緊急搶修外，應(yīng)當提前三日予以公告。
第五十八條占用業(yè)主共有道路、場地停放機動車輛的，由業(yè)主大會決定是否收取場地占用費及收取標準、用途等事項。業(yè)主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取機動車輛停放服務(wù)費，服務(wù)內(nèi)容、收費標準應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)價格有關(guān)規(guī)定在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置予以公示。
住宅區(qū)內(nèi)停放機動車輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動車輛的正常通行。
第五十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益屬于業(yè)主所有。
第六十條建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定對物業(yè)保修期內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量承擔保修責任。不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定向物業(yè)管理行政主管部門設(shè)立的保修金專門賬戶交存物業(yè)保修金。
保修期限屆滿后，業(yè)主對專有部分負責維修、養(yǎng)護;業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同負責維修、養(yǎng)護，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項維修資金;未交存住宅專項維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔。
商品住宅的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，按照規(guī)定交存首期住宅專項維修資金。
第六十一條住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時采取防范措施，消除隱患。
物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護時，相關(guān)的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)予配合。因相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修養(yǎng)護造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，應(yīng)當承擔賠償責任。
因物業(yè)維修養(yǎng)護造成相關(guān)業(yè)主的專用部位、專用設(shè)施設(shè)備損壞或者其他損失的，責任人應(yīng)當承擔賠償責任。
第六十二條物業(yè)保修期滿后，發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側(cè)外立面脫落、電梯故障、給排水設(shè)施損壞或者其他危及安全情形需要使用專項維修資金，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數(shù)意見的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、居(村)民委員會或者相關(guān)業(yè)主中的一方提出申請，經(jīng)市、縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門確認并出具住宅專項維修資金應(yīng)急使用確認書。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主憑應(yīng)急使用確認書及相關(guān)資料申請撥付住宅專項維修資金。
第六章監(jiān)督管理第六十三條市、縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理協(xié)調(diào)機制，督促有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責，研究解決物業(yè)管理工作中的重大問題。
街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府可以召集由業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、公安派出所、居(村)民委員會等方面的代表參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。
第六十四條市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當履行下列職責:
(一)制定全市物業(yè)管理相關(guān)政策措施;
(二)建立全市物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理平臺和物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息平臺;
(三)按照職權(quán)劃分統(tǒng)籌、指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)保修金、住宅專項維修資金管理工作;
(四)指導(dǎo)、監(jiān)督各縣(市、區(qū))物業(yè)行業(yè)管理工作;
(五)指導(dǎo)、規(guī)范全市物業(yè)服務(wù)市場行為;
(六)督促、配合有關(guān)部門依法履行監(jiān)督管理職責，及時協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中的重大投訴與問題;
(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十五條縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當履行下列職責:
(一)制定本區(qū)域物業(yè)管理具體辦法、措施;
(二)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督檢查，定期開展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項檢查;
(三)指導(dǎo)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理監(jiān)管職責;
(四)指導(dǎo)和監(jiān)督前期物業(yè)管理招標投標活動;
(五)前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、承接查驗、業(yè)主委員會的備案，建立相關(guān)物業(yè)管理檔案;
(六)按照職權(quán)劃分監(jiān)督管理物業(yè)保修金、住宅專項維修資金;
(七)調(diào)解、處理本區(qū)域重大物業(yè)糾紛與投訴;
(八)定期開展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目調(diào)查，征集、考核、評價、匯總、核查和監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其法定代表人、項目負責人的信用信息工作;
(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十六條街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當確定專門機構(gòu)，落實工作人員，并履行下列職責:
(一)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會履行職責;
(二)調(diào)解、處理本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)日常糾紛與投訴;
(三)征集物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其法定代表人、項目負責人信用信息;
(四)指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。
第六十七條相關(guān)部門應(yīng)當按照各自職責，負責下列工作:
(一)規(guī)劃行政主管部門負責認定未經(jīng)規(guī)劃許可或者未按照規(guī)劃許可建設(shè)的行為，并接受相關(guān)權(quán)利人的查詢;
(二)建設(shè)行政主管部門負責對建筑工程質(zhì)量安全和保修維修，協(xié)調(diào)解決住宅區(qū)建設(shè)遺留問題;
(三)城市管理部門負責對違法搭建、侵占道路、阻塞通道、損壞綠地、噪音擾民、油煙污染等進行依法查處;
(四)價格行政主管部門負責對價格公示、違規(guī)收費進行監(jiān)督檢查;
(五)公安機關(guān)負責對治安、消防、技防、養(yǎng)犬、房屋租賃等進行監(jiān)督檢查。
第六十八條任何單位和個人對違反本條例規(guī)定的行為，可以向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府或者縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)單位投訴舉報。
有關(guān)單位在接到投訴、舉報后應(yīng)當?shù)怯洠⒃谖鍌€工作日內(nèi)，將處理情況回復(fù)投訴舉報人，情況緊急的二十四小時內(nèi)作出回復(fù)。
行政執(zhí)法單位需要進入住宅區(qū)開展執(zhí)法工作的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會應(yīng)當提供便利。
第六十九條鼓勵當事人通過協(xié)商、調(diào)解方式處理物業(yè)糾紛。調(diào)解應(yīng)當遵守法律法規(guī)、有關(guān)政策，維護公序良俗，及時、就地進行，防止矛盾激化。協(xié)商、調(diào)解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。
人民調(diào)解委員會負責本區(qū)域內(nèi)物業(yè)爭議的調(diào)解工作。
第七章法律責任
第七十條違反本條例第十七條規(guī)定，擅自使用業(yè)主大會印章、業(yè)主委員會印章的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十一條違反本條例第二十六條規(guī)定，建設(shè)單位未明示相關(guān)信息的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二萬元以上五萬元以下罰款。
第七十二條違反本條例第二十九條、五十一條第一款規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不報送、移交有關(guān)資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第七十三條違反本條例第三十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗的物業(yè)的，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當承擔相應(yīng)的賠償責任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假，共同侵害業(yè)主利益的，雙方共同承擔賠償責任。
第七十四條違反本條例第四十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時報告物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的重大事件的，由物業(yè)管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬元以下罰款。
第七十五條違反本條例第四十七規(guī)定，經(jīng)營單位拒不承擔維修、養(yǎng)護和管理責任的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十六條違反本條例第五十二條第三項、第六項規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在住宅區(qū)內(nèi)顯著位置公示共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況，以及水、電、熱等公共耗能總量、明細及費用分攤形式，或者公示失實信息的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處五千元以上三萬元以下罰款。
第七十七條違反本條例第六十一條第一款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時采取防范措施，消除住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備安全隱患的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正;造成損失的，依法承擔賠償責任。
第七十八條國家機關(guān)及其工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予政務(wù)處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十九條違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第八章附則
第八十條本條例自20**年1月1日起施行。
篇2：杭州市物業(yè)管理條例(2014)
杭州市物業(yè)管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負責指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當在兩個月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當自成立之日起三個月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認參加會議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負責人或者其書面委托的代理人應(yīng)當列席會議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機構(gòu)的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔任業(yè)主委員會委員。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當終止行使本款規(guī)定的職責。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責。業(yè)主委員會應(yīng)當將業(yè)主大會決定的事項書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費應(yīng)當專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當將籌備經(jīng)費的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費的結(jié)余部分應(yīng)當納入物業(yè)專項維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當終止行使本款規(guī)定的職責。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員具體遞補規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當通過公告等形式及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項，做好物業(yè)管理中重要事項的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個月前，應(yīng)當書面報告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運作經(jīng)費可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進行劃分：
(一)新建物業(yè)項目，包括分期開發(fā)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負責劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當由一個具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當采用公開招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于三個、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標投標相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價應(yīng)當以建設(shè)項目工程決算金額為準;在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報告提請結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機構(gòu)(以下稱保修金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認定未按照經(jīng)批準的建設(shè)工程設(shè)計方案進行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機構(gòu)核實后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機構(gòu)應(yīng)當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金。
第五十一條 物業(yè)專項維修資金實行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(gòu)(以下稱維修資金管理機構(gòu))統(tǒng)一管理，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項維修資金應(yīng)當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財政部門的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位承擔。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產(chǎn)主管部門會同同級財政部門根據(jù)當?shù)貙嶋H和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報經(jīng)市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業(yè)專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當及時通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
第五十四條 物業(yè)專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業(yè)專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項;
(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項后征求業(yè)主意見，同時將上述事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機構(gòu)提出申請;
(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機構(gòu)出具的審計報告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發(fā)票、業(yè)主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴重損壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項予以書面確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將確認內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構(gòu)申請物業(yè)專項維修資金;
(四)維修資金管理機構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構(gòu)申請撥付維修費用的余額;
(六)業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)專項維修資金撥付使用完畢后一個月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負責物業(yè)專項維修資金的日常管理。
實行物業(yè)專項維修資金自主管理的，應(yīng)當按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項維修資金的實施方案，方案應(yīng)當明確物業(yè)專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開業(yè)主大會會議對實施方案進行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實施方案應(yīng)當征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報維修資金管理機構(gòu);
(四)維修資金管理機構(gòu)對申請資料進行核實，將實施方案、業(yè)主表決意見明細情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機構(gòu)和個人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金用于出借、擔保及任何經(jīng)營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機關(guān)負責實施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規(guī)定的，由公安機關(guān)消防機構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規(guī)定的，由環(huán)境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專項維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業(yè)管理條例(2007修正)
物業(yè)管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務(wù)院令
第504號
現(xiàn)公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務(wù)院關(guān)于修改
《物業(yè)管理條例》的決定
根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定對《物業(yè)管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業(yè)主共同決定：
“(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
“(二)制定和修改管理規(guī)約;
“(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
“(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。”
三、將第十二條修改為：“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
“業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
“業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。”
此外，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業(yè)管理條例》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修訂，重新公布。
物業(yè)管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務(wù)院令第379號公布 根據(jù)20**年8月26日《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。
第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會
第六條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條 召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會。
業(yè)主委員會應(yīng)當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條 管理規(guī)約應(yīng)當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應(yīng)當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條 業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十一條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十六條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十七條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條 建設(shè)單位應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條 物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當做好交接工作。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。
第四十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條 對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應(yīng)當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條 物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第五十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。
第五十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門制定。
第五十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應(yīng)當及時維修養(yǎng)護，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規(guī)定，不移交有關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關(guān)資料的，對建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規(guī)定，建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條 業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規(guī)定，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。