常州市第十六屆人民代表大會
常務委員會公告第5號
《常州市住宅物業管理條例》已由常州市第十六屆人民代表大會常務委員會第十四次會議于20**年12月19日通過，經江蘇省第十三屆人民代表大會常務委員會第七次會議于20**年1月9日批準，現予公布，自20**年7月1日起施行。
20**年1月28日
常州市住宅物業管理條例
(20**年12月19日常州市第十六屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過
20**年1月9日江蘇省十三屆人民代表大會常務委員會第七次會議批準)
目 錄
第一章 總則
第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第一節 業主大會
第二節 業主委員會
第三節 物業管理委員會
第三章 前期物業管理
第四章 物業服務與管理
第五章 物業的使用與維護
第六章 物業保修金與住宅專項維修資金
第七章 信用管理
第八章 監督管理
第九章 法律責任
第十章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。
本條例所稱住宅物業管理(以下簡稱物業管理)，是指住宅物業、住宅小區內非住宅物業和與住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，通過選聘物業服務企業或者自行對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 市、轄市(區)人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入社會治理工作體系，實施網格化管理，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;鼓勵采用新技術、新方法，提高物業服務與管理水平。
街道辦事處(鎮人民政府)負責轄區內物業管理活動的指導和監督，協助上級人民政府和有關主管部門做好物業管理相關工作。
社區居(村)民委員會對業主自治進行指導和監督，并協助街道辦事處(鎮人民政府)做好物業管理相關工作。
第四條市、轄市(區)物業管理主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
城市管理、公安、民政、財政、規劃、城鄉建設、園林綠化、市場監督管理、消防、環保、價格、信用信息等主管部門按照各自職責,做好物業管理相關工作。
第五條 市物業管理主管部門應當會同相關部門，建立并推廣使用物業管理公共服務平臺，用于業主決策電子投票、物業管理相關信息公開和物業管理糾紛投訴處理等。市物業管理公共服務平臺應當納入市人民政府的公共服務平臺。
鼓勵物業管理相關主體利用互聯網等開展物業管理活動。
第六條 市、轄市(區)物業管理主管部門應當建立培訓制度，定期對街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、業主自治組織和物業服務企業等單位的相關人員進行物業管理法律、法規和業務知識培訓，所需經費列入同級人民政府財政預算。
第七條 市、轄市(區)人民政府及其相關部門、街道辦事處(鎮人民政府)等可以通過購買服務等方式，引導法律、會計、工程監理、評估、咨詢等第三方機構參與物業管理活動。
鼓勵業主自治組織、建設單位、物業服務企業等委托第三方機構，開展物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等與物業管理相關的活動。
第三方機構應當遵循獨立、客觀、公正的原則，依照法律、法規、相關技術規范和合同約定提供專業服務，出具的報告應當真實、客觀、完整，并對出具的報告負責。
第二章 業主大會、業主委員會和物業管理委員會
第一節 業主大會
第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成，代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益，依法履行相應職責。
業主大會決定下列事項：
(一)制定、修改業主大會議事規則;
(二)制定、修改管理規約;
(三)選舉業主委員會、監事會或者更換業主委員會、監事會成員;
(四)改變和撤銷業主委員會不適當的決定;
(五)確定業主大會、業主委員會、監事會工作經費，業主委員會委員工作補貼和標準;
(六)物業服務內容、服務標準和物業服務收費方案;
(七)選聘、續聘和解聘物業服務企業;
(八)籌集和使用住宅專項維修資金;
(九)依法改建、重建建筑物及其附屬設施;
(十)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的方式和經營收益(以下統稱公共收益)的分配和使用;
(十一)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第九條
新建住宅小區符合召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當在三十日內，向物業管理區域所在地街道辦事處(鎮人民政府)書面提出召開首次業主大會會議的申請，并按照《江蘇省物業管理條例》的規定報送籌備首次業主大會會議所需資料。
十人以上業主公開聯名可以向街道辦事處(鎮人民政府)或者轄市(區)物業管理主管部門書面提出召開首次業主大會會議的申請。轄市(區)物業管理主管部門收到申請的，應當在五個工作日內書面通知街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當及時審核是否符合召開首次業主大會會議條件，已符合條件而建設單位尚未按照規定報送相關資料的，應當督促建設單位報送;建設單位應當及時報送。
第十條
街道辦事處(鎮人民政府)應當自收到申請之日起六十日內，按照《江蘇省物業管理條例》的規定，組織成立首次業主大會會議籌備組。建設單位不派員參加的，不影響籌備組的成立。
籌備組成員人數應當為五至十一人的單數，其中業主成員不少于籌備組成員的百分之六十，并應當符合本條例規定的業主委員會委員任職條件。
召開首次業主大會會議所需籌備經費由建設單位承擔，其指導標準由市物業管理主管部門會同市價格主管部門，根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素制定。建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，將籌備經費交至街道辦事處(鎮人民政府)設立的專用賬戶，用于業主大會的組織籌備。
首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受業主監督。
第十一條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開，至少每年召開一次，并于會議召開七日前書面告知社區居(村)民委員會。
業主大會定期會議審議下列內容：
(一)上一年度物業管理實施情況的報告、業主委員會工作報告和業主大會收支情況報告;
(二)下一年度業主大會年度計劃和預算方案;
(三)物業管理的其他事項。
業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或者運用市物業管理公共服務平臺等形式召開。采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)或者社區居(村)民委員會監督指導下進行。
討論的事項需要表決的，按照有關法律、法規和業主大會議事規則規定的程序、方式和辦法執行。
第十二條
業主戶數超過三百戶的，可以成立業主代表大會，履行業主大會職責。一個物業管理區域的業主代表一般不少于三十人，一名業主代表所代表的業主戶數一般不超過四十戶。業主代表由業主小組推薦產生，業主小組可以按幢、單元、樓層或者結合實際情況組成，一個業主小組推選一名業主代表，代表本小組的業主出席業主代表大會會議，表達本小組業主的意愿。業主代表推選辦法應當在業主大會議事規則中規定。
業主代表的任職條件參照本條例規定的業主委員會委員條件設置，任期與業主委員會委員一致。
業主代表履行下列職責：
(一)在業主大會會議召開前，就會議議題征集本小組業主意見;涉及事項需要業主書面投票表決的，應當征得業主本人對表決意見的簽字確認;
(二)按照《江蘇省物業管理條例》規定的業主小組職責，組織業主小組開展議事活動，并將結果告知業主委員會;
(三)向業主委員會反映本小組業主的有關意見和建議;
(四)建立本小組工作檔案;
(五)業主大會議事規則規定的其他職責。
業主代表出席業主代表大會會議不得委托他人。業主代表因故不能參加業主代表大會會議的，其所代表的業主可以另行推選臨時業主代表參加。
業主代表大會通過的決定與業主大會的決定具有同等效力，對全體業主具有約束力。
第十三條
業主大會可以根據工作需要設立監事，三名以上監事可以成立監事會。
監事可以是業主，也可以是社區居(村)民委員會成員，業主委員會委員不得兼任監事。成立監事會的，其中業主成員人數不少于監事會成員的三分之二。監事任期與業主委員會委員一致。
監事應當按照業主大會議事規則規定的程序和方式履行監督職責，不干預業主委員會的日常工作。監事不領取報酬和補貼。
監事和監事會的具體產生辦法、工作職責、工作經費等在業主大會議事規則中規定。
第十四條
市、轄市(區)物業管理主管部門對符合召開首次業主大會會議條件的住宅小區，應當督促建設單位及時向街道辦事處(鎮人民政府)移交相關資料，提出召開首次業主大會會議的申請;督促、指導街道辦事處(鎮人民政府)及時組織籌備成立業主大會。
規劃主管部門、不動產登記機構等單位，應當對相關方就籌備成立業主大會所需要的信息資料查詢依法予以配合。
第二節 業主委員會
第十五條
業主委員會委員候選人可以由十名以上業主聯名推薦、業主大會籌備組組織業主推薦或者業主自薦產生。采取業主代表大會形式選舉業主委員會的，業主委員會委員候選人一般從業主代表中產生。
籌備組應當核查參選人的資格，確定業主委員會委員候選人名單。業主委員會委員候選人名單應當在物業管理區域內顯著位置公示，并附個人情況介紹。
第十六條
業主委員會委員應當由本物業管理區域內具有完全民事行為能力、熱心公益、責任心強、有社會公信力、組織協調能力較強且能正常履行業主委員會委員職責的業主擔任。
業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員：
(一)本人及其近親屬與其所在物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的;
(二)有損壞房屋承重結構、違法建設或者擅自改變物業使用性質等不當使用物業行為的;
(三)未按照規定交納物業服務費用、汽車停放費和住宅專項維修資金等相關費用且未及時改正的;
(四)違反房屋出租有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規定的;
(五)在物業管理區域內牟取不正當利益，或者利用職務之便在物業管理活動中牟取不正當利益的;
(六)有違反臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則且未改正等不適宜擔任業主委員會委員的情形。
有前款情形之一，已擔任業主委員會委員的，由業主大會或者由業主委員會根據業主大會的授權，決定終止其資格，并在物業管理區域內顯著位置公告。
業主認為業主委員會委員不符合規定條件的，可以向業主大會、業主委員會提出異議，也可以向街道辦事處(鎮人民政府)提出異議，由街道辦事處(鎮人民政府)協調解決。
第十七條
業主委員會委員有下列情形之一的，經業主委員會核實后，其委員資格終止，并在物業管理區域內顯著位置公告：
(一)不再具有完全民事行為能力的;
(二)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;
(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(四)被依法限制人身自由，無法履行委員職責的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
第十八條
業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，按照《江蘇省物業管理條例》的規定向轄市(區)物業管理主管部門備案，同時辦理業主大會的備案。備案材料不齊全的，轄市(區)物業管理主管部門應當一次性告知需要補正的材料。
轄市(區)物業管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內，出具業主大會和業主委員會的備案證書，并將備案材料抄送街道辦事處(鎮人民政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會。
備案事項發生變更的，業主委員會應當自變更之日起十五日內書面報告轄市(區)物業管理主管部門，并在物業管理區域內顯著位置公告。轄市(區)物業管理主管部門應當將備案事項變更的報告按照前款規定抄送相關單位。
取得業主大會、業主委員會備案證書后，業主委員會憑備案證書申請刻制業主大會、業主委員會等相關印章，開立業主大會的銀行賬戶，并將印章式樣和銀行賬號報轄市(區)物業管理主管部門備案。
業主大會印章應當根據業主大會決定使用，業主委員會印章應當經半數以上委員簽字同意后方可使用。
第十九條
業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況、業主委員會工作情況和業主大會收支情況;
(二)根據業主大會決定代表業主與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)監督和協助物業服務合同的履行，監督管理規約、物業管理制度的實施;
(四)組織編制物業共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的年度計劃和方案，提請業主大會審議;
(五)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;
(六)監督管理業主公共收益及其使用;
(七)審核需要業主分攤的費用;
(八)督促業主按照規定或者約定交納物業服務費用等相關費用;
(九)建立定期接待制度，聽取業主和物業使用人對物業服務與管理以及業主委員會日常工作的意見和建議，接受并及時處理業主和物業使用人的咨詢、投訴;
(十)協調處理物業管理活動中產生的糾紛;
(十一)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。
第二十條
業主委員會至少每兩個月召開一次業主委員會會議;經三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議。
業主委員會會議應當有過半數委員出席，業主委員會委員不得委托他人出席會議。
業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字確認后存檔。
業主委員會會議作出的決定經全體委員過半數簽名同意后通過，決定文書應當加蓋業主委員會印章。業主委員會應當自作出決定之日起三日內，將決定文書在物業管理區域內顯著位置公告，并書面告知社區居(村)民委員會。
業主可以在社區居(村)民委員會的指導下查閱業主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第二十一條
業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
(一)業主委員會委員姓名、職責分工和聯系方式;
(二)管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同;
(三)業主大會和業主委員會的決定;
(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;
(五)物業共用部位、共用設施設備的使用和經營收支情況;
(六)占用業主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位處分使用情況;
(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況、業主委員會委員工作補貼等費用情況;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。
前款第五項至第七項應當每半年在物業管理區域內顯著位置公布一次，公布時間不少于十五日。
第二十二條
業主委員會及其委員不得有下列行為：
(一)阻撓業主大會行使職權，拒絕執行業主大會決定;
(二)違反規定使用業主大會或者業主委員會印章;
(三)打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴人、舉報人;
(四)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料;
(五)未經業主大會決定，擅自與物業服務企業簽訂或者解除物業服務合同;
(六)騙取、挪用、侵占住宅專項維修資金或者公共收益等業主共有財產;
(七)索取或者收受建設單位、物業服務企業、維修保養等單位或者有利害關系的業主提供的財物或者其他利益;
(八)其他侵害業主合法權益的行為。
第二十三條
業主委員會任期內，委員出現空缺的，應當按照業主大會議事規則及時補足。業主委員會委員人數不足總數二分之一的，應當在街道辦事處(鎮人民政府)的指導、協助下，根據業主大會議事規則召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。
新產生的業主委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第二十四條
業主委員會有下列情形之一的，轄市(區)物業管理主管部門應當責令限期改正;拒不改正的，由街道辦事處(鎮人民政府)指導、協助業主組織召開業主大會會議，調整或者重新選舉產生業主委員會：
(一)不履行業主委員會職責的;
(二)違反本條例第二十二條規定，侵害業主合法權益，情節嚴重的;
(三)不按照規定履行業主委員會職責，嚴重影響社區和諧穩定和正常生活秩序，群眾反映較大的。
罷免或者重新選舉產生的業主委員會委員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。
第二十五條
業主委員會在其任期屆滿三個月前，應當書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會。街道辦事處(鎮人民政府)應當指導、協助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。換屆選舉小組人員的構成參照業主大會籌備組。
換屆選舉小組成立至選舉產生新一屆業主委員會期間，業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項，組織召開業主大會會議，但發生危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金進行維修、更新、改造的除外。
業主委員會逾期未能換屆選舉的，由街道辦事處(鎮人民政府)指導、協助業主，組織召開業主大會會議選舉產生新一屆業主委員會。
第二十六條
業主委員會應當自換屆選舉小組成立之日起十日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交街道辦事處(鎮人民政府)保管。業主大會、業主委員會依法需要使用上述物品的，街道辦事處(鎮人民政府)應當及時提供。
街道辦事處(鎮人民政府)在新一屆業主委員會選舉產生并辦理換屆備案手續后十日內，將其保管的前款所述物品移交新一屆業主委員會。
業主委員會不按時移交的，街道辦事處(鎮人民政府)、轄市(區)物業管理主管部門應當責令其限期移交;拒不移交的，公安機關應當協助移交。
第三節 物業管理委員會
第二十七條
物業管理區域有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會，代行業主大會、業主委員會的職責：
(一)不具備成立業主大會條件的;
(二)具備成立業主大會條件但因多種原因未成立業主大會，經物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)指導后仍不能成立的;
(三)業主委員會長期不能正常開展工作，需要重新選舉業主委員會，經物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)多次指導后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。
物業管理委員會代行業主大會和業主委員會職責期間，街道辦事處(鎮人民政府)對能夠成立業主大會的，應當指導籌備工作，成立業主大會;能夠選舉產生業主委員會的，應當指導產生業主委員會。
第二十八條
物業管理委員會由街道辦事處(鎮人民政府)組織成立，由業主成員以及街道辦事處(鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、公安派出所等派員組成。
物業管理委員會人數一般為九至十三人的單數，其中業主成員不少于百分之六十。物業管理委員會中的業主成員應當符合本條例規定的業主委員會委員的任職條件。物業管理委員會主任一般由業主成員擔任;由非業主成員擔任的，應當在業主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。
物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由街道辦事處(鎮人民政府)或者轄市(區)物業管理主管部門協調處理。
第二十九條
物業管理委員會應當自成立之日起三十日內，持下列材料向轄市(區)物業管理主管部門備案：
(一)物業管理委員會備案申請表;
(二)物業管理委員會成員名單;
(三)物業管理委員會工作規則;
(四)其他應當提供的材料。
物業管理委員會制定或者修改的工作規則，應當經轄市(區)物業管理主管部門審核后，在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
轄市(區)物業管理主管部門應當自收到備案材料之日起七個工作日內予以備案，出具備案證書。物業管理委員會應當在物業管理區域內顯著位置公告備案情況。
備案事項發生變更的，物業管理委員會應當自變更之日起十五日內書面報告轄市(區)物業管理主管部門，并在物業管理區域內顯著位置公告。
物業管理委員會取得備案證書后，可以憑備案證書申請刻制印章;未開立業主大會銀行賬戶的，可以開立物業管理委員會的銀行賬戶。
第三十條
物業管理委員會代行業主大會職責的，應當依照法律、法規的規定征求全體業主意見，形成業主共同決定，并將共同決定在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，轄市(區)物業管理主管部門應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
物業管理委員會自新一屆業主委員會產生之日起停止履行職責，并應當在七日內向新一屆業主委員會移交相關資料和財物，移交后自動解散。由物業管理委員會管理業主公共收益的，交接前，業主委員會應當委托專業機構進行審計，并將審計結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。
第三十一條
市、轄市(區)物業管理主管部門應當加強對物業管理委員會的監督、指導，督促其規范運作。
第三章 前期物業管理
第三十二條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位承擔前期物業管理責任。建設單位應當依照法律、法規規定的方式選聘前期物業服務企業，并與其簽訂前期物業服務合同。
前期物業服務合同中應當載明下列內容：
(一)物業服務內容、服務標準、收費項目和收費標準;
(二)各分類分項服務的標準;
(三)物業服務標準的評估方式;
(四)物業服務用房的面積和位置;
(五)物業共用部位、共用設施設備清冊;
(六)公共收益專用賬戶的設立、查詢方式，以及公共收益的核算、分配方式;
(七)違約責任和合同解除的條件。
前期物業服務合同期限由建設單位和物業服務企業約定，一般不超過三年。合同期限屆滿后，建設單位未續聘或者另聘物業服務企業，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，原合同權利義務延續。在合同權利義務延續期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知另一方當事人和轄市(區)物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)，并在物業管理區域內顯著位置公告。
第三十三條
建設單位銷售物業前，應當參照物業管理主管部門提供的示范文本制定前期物業服務合同和臨時管理規約;建設單位修改示范文本的，不得侵害物業買受人的合法權益。
建設單位銷售物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約向物業買受人明示并予以說明，并將前期物業服務合同和臨時管理規約作為房屋買賣合同的附件。
建設單位應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，將前期物業服務合同和臨時管理規約向轄市(區)物業管理主管部門備案。
第三十四條
物業服務企業承接物業前，應當與建設單位共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
鼓勵物業服務企業聘請第三方機構參加物業承接查驗。所需費用在前期物業服務合同中約定;沒有約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
承接查驗的具體辦法由市物業管理主管部門會同市城鄉建設主管部門另行制定。
承接查驗后，建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等作出明確約定。承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議，與前期物業服務合同具有同等法律效力。
第三十五條
建設單位應當按照省、市有關規定配置物業服務用房，保證物業服務與管理活動的正常開展。物業服務用房屬于全體業主共有，任何單位和個人都不得擅自占用。
前期物業管理期間依照約定由物業服務企業出租或者經營的物業服務用房，其租賃或者經營期限不得超過前期物業服務合同期限，其租賃費用不得低于相鄰地段市場價格。
第三十六條
前期物業管理期間，有下列情形之一的，建設單位應當按照規定程序重新選聘物業服務企業，并監督物業服務企業之間依法交接：
(一)前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不愿續簽合同的;
(二)物業服務不符合履約標準，建設單位要求限期整改，物業服務企業逾期拒不整改，或者整改達不到要求，建設單位依法依約提前解除合同的;
(三)物業服務企業擅自退出的;
(四)物業服務企業被吊銷營業執照的;
(五)法律、法規規定的其他情形。
重新選聘物業服務企業前，建設單位應當就新物業服務企業服務內容、服務標準和收費標準等征得已銷售物業總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，并在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期限不少于十五日。
第三十七條
前期物業管理階段，普通住宅的物業服務收費實行政府指導價。政府指導價應當每三年進行評估，并根據評估結果適時調整。
政府指導價調整后，物業服務企業需要對原物業服務合同約定的收費標準進行調整的，應當遵循下列程序：
(一)物業服務企業委托專業機構對上一年度物業項目經營情況進行審計，審計報告在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于三十日;
(二)物業服務企業將擬調整的服務內容、服務標準和收費標準在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于三十日，并書面告知街道辦事處(鎮人民政府)、轄市(區)價格和物業管理主管部門;
(三)調價方案經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決通過，表決結果在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
業主認為收費標準調整違反前款程序的，可以向街道辦事處(鎮人民政府)、轄市(區)物業管理主管部門投訴;對調整的收費標準有異議的，可以向物業所在地價格主管部門投訴。
第三十八條
前期物業管理期間，物業服務企業退出的，新物業服務企業進入前，由建設單位承擔相應管理責任。尚未成立業主大會，建設單位已經注銷或者無法承擔相應管理責任的，物業服務企業退出物業管理區域六個月前，應當書面告知業主及街道辦事處(鎮人民政府)。街道辦事處(鎮人民政府)應當在物業服務企業退出前，組織成立業主大會，決定管理模式。
第四章 物業服務與管理
第三十九條
物業服務企業應當具有獨立法人資格，擁有相應的專業技術人員，具備為業主提供專業服務的能力，并按照規定在承接項目前，將營業執照、主要負責人、固定辦公場所、聯系方式和人員相關信息書面告知項目所在地物業管理主管部門。
物業服務企業應當按照有關法律、法規規定和物業服務合同約定以及有關物業服務行業技術標準提供專業化服務。
物業服務企業應當建立業主意見、建議和投訴、舉報受理機制，及時處理并反饋處理結果。
第四十條
物業服務企業應當將下列信息如實在物業管理區域內顯著位置公布或者公示：
(一)加蓋企業公章的營業執照復印件、項目負責人基本情況、聯系方式;
(二)物業服務內容、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、物業服務投訴電話;
(三)電梯、消防等共用設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;
(四)物業服務收費、其他服務收費和經營性收入的收支情況;
(五)房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全事項;
(六)樹木修剪等容易引發業主爭議的維修養護事項;
(七)物業服務與管理每月的工作安排;
(八)其他應當向業主公開的情況和資料。
前款第一項至第三項應當長期公布，第四項應當至少每半年公布一次，第五項、第六項應當及時公示且公示期限不少于十五日，第七項每月公布一次。業主對公布或者公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復。
第四十一條
物業服務企業不得有下列行為：
(一)違反物業服務合同約定降低物業服務標準或者減少服務項目;
(二)未按照規定程序提高物業服務收費標準;
(三)未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定，將物業服務費用、汽車停放費、公共水電分攤等捆綁收費;
(四)未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定，擅自處分屬于業主共有的財產;
(五)未經業主大會同意或者未按照物業服務合同約定，擅自在物業管理區域內從事影響業主生活或者住宅小區環境的活動;
(六)損壞物業共用部位、共用設施設備。
第四十二條
一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務，可以根據分期開發情況或者不同物業的使用性質，提供不同標準的服務，實行不同收費標準。
業主應當根據物業服務合同的約定按時交納物業服務費用等相關費用。業主自行管理的物業管理區域，業主委員會可以向業主收取物業服務費用等相關費用。
業主未按照約定交納物業服務費用的，物業服務企業、業主委員會或者物業管理委員會可以通過上門催交、在本物業管理區域內公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業服務企業可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
業主在轉讓物業時，應當結清物業服務費用等相關費用。業主出租物業，約定由承租人交納物業服務費用等相關費用的，應督促承租人按時交納;承租人拒不交納的，由業主承擔相關費用，業主可以向承租人追償。
已竣工但尚未出售的房屋(車位)和已出售但尚未交付物業買受人的房屋(車位)，物業服務費用等相關費用由建設單位交納。
物業服務合同未約定或者未經業主同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。
第四十三條
物業服務企業應當在發生下列情形之日起十五日內退出物業管理區域：
(一)物業服務合同依法、依約解除的;
(二)經人民法院判決或者仲裁機構裁決物業服務企業應當退出的;
(三)物業服務企業營業執照被依法吊銷的;
(四)依法不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第四十四條
原物業服務企業與新選聘的物業服務企業或者業主委員會、物業管理委員會交接時，應當在轄市(區)物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)的監督下明確交接事項。
交接各方應當對物業管理區域內電梯、消防、安防等共用設施設備的使用維護現狀予以確認。物業服務企業與業主委員會、物業管理委員會可以聘請第三方機構協助現場查驗，費用可以由新選聘的物業服務企業承擔或者由業主共同承擔。
電梯、消防等共用設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當在交接前及時組織修復或者承擔相應責任。
第四十五條
轄市(區)物業管理主管部門應當建立物業服務企業應急備選庫，按照自愿、公平、擇優的原則，選取相應的物業服務企業納入庫中以供選擇。
物業服務合同期內物業服務企業擅自退出，未有新物業服務企業承接項目的，由業主委員會或者物業管理委員會在物業服務企業應急備選庫中選取一家應急物業服務企業，與其簽訂應急物業服務合同;物業服務合同期內或者期滿后，物業服務企業退出，未成立業主委員會或者物業管理委員會的，由街道辦事處(鎮人民政府)在物業服務企業應急備選庫中選取一家應急物業服務企業，與其簽訂應急物業服務合同。
應急物業服務合同的物業服務內容、服務標準和收費標準參照原物業服務合同執行。
業主委員會、物業管理委員會和社區居(村)民委員會應當協助應急物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備和相應的檔案資料等進行查驗。
應急物業服務合同的期限不得超過一年，街道辦事處(鎮人民政府)應當指導業主按照法定程序重新選聘物業服務企業。
第四十六條
物業管理區域的劃分應當以有利于實施物業管理為原則。
已投入使用的物業管理區域不得擅自變更。確需變更的，應當形成變更方案，向轄市(區)物業管理主管部門提出申請。變更方案應當對變更后物業管理區域的道路、綠地、共用部位和共用設施設備的使用、維護等作出規定，并經物業管理區域專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主同意。
物業管理區域變更后，轄市(區)物業管理主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公告，并抄告所在地規劃主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會。
第五章 物業的使用與維護
第四十七條
在物業管理區域內，任何單位和個人不得有下列行為：
(一)損壞或者擅自改變房屋承重結構、主體結構;
(二)將不具備防水條件的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;
(三)將污水排入雨水管網;
(四)擅自改變物業的規劃用途，違法搭建建筑物、構筑物，違法挖掘地下空間，破壞、擅自改變房屋外觀，或者擅自將住宅、車庫或者其他附屬設施改為經營性用房;
(五)損壞或者擅自占用、改建物業共用部位，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)侵占綠地、毀壞綠化或者綠化設施，或者在共用場地擅自種植;
(七)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;
(八)違反有關人均面積、使用功能、消防安全管理等規定出租房屋;
(九)違規飼養動物，影響物業管理區域環境衛生和業主正常生活、人身安全;
(十)擅自在物業管理指定區域外設置停車泊位、停放機動車輛或者在物業管理區域共用道路上設置路障;
(十一)損壞或者擅自挪用、拆除、停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防車通道、疏散通道、安全出口;
(十二)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質等違反安全規定的物品，存放、鋪設超負荷物品，或者違規燃放煙花爆竹;
(十三)任意棄置垃圾、排放污水、高空拋物或者露天焚燒以及在公共走道、樓梯間、門廳內等共用部位焚燒;
(十四)制造超過規定標準的噪聲、振動或者影響他人采光、通風;
(十五)擅自擺攤設點、占道經營、在共用部位堆放物品，或者在公共走道、樓梯間、門廳內停放電動車或者為其充電;
(十六)擅自架設電線、電纜等;
(十七)法律、法規、臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。
有前款行為的，物業服務企業應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當向有關主管部門和業主委員會報告，有關主管部門應當及時處理。業主大會、業主委員會以及相關業主、物業使用人有權依照法律、法規、臨時管理規約、管理規約的規定，以及前期物業服務合同和物業服務合同的約定，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失;業主、物業使用人有權向相關主管部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業主委員會可以依據管理規約或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。
第四十八條
業主或者物業使用人對房屋裝飾裝修的，應當事先告知物業服務企業，物業服務企業應當告知其房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項。
物業服務企業應當加強對物業管理區域裝飾裝修活動的巡查，發現違規裝修的，應當予以制止;制止無效的，及時報告有關主管部門。業主、物業使用人對物業服務企業巡查應當予以配合。
第四十九條
公共收益應當單獨列賬，不得擅自挪用。根據前期物業服務合同和物業服務合同約定由物業服務企業管理的，物業服務企業應當將公共收益單獨列賬;由業主委員會或者物業管理委員會管理的，應當納入業主大會或者物業管理委員會賬戶進行管理。
前期物業服務期間，公共收益的使用管理由建設單位和物業服務企業按照規定在前期物業服務合同中約定。前期物業服務期間公共收益作為本物業管理區域維修資金的比例不得低于百分之七十。
成立業主大會后，公共收益按照業主大會或者業主大會授權的業主委員會決定、物業服務合同約定使用，主要用于本物業管理區域內共用部位、共用設施設備的維修養護、更新和改造等;沒有決定或者約定的，按照前款規定執行。
第五十條
公共收益應當接受業主、業主大會、業主委員會、物業管理委員會、街道辦事處(鎮人民政府)和社區居(村)民委員會的監督。
公共收益的收支情況應當至少每半年在物業管理區域內顯著位置向業主公示一次。
前期物業服務結束時以及公共收益由物業服務企業代為管理的物業服務合同終止時，業主委員會或者物業管理委員會應當委托專業機構對公共收益收支情況進行審計。
業主委員會或者十名以上業主對公共收益有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿;經已交付使用物業專有部分占建筑物總面積百分之二十以上業主且占總人數百分之二十以上的業主提議，業主大會或者業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定，委托專業機構對公共收益收支情況進行審計。
對公共收益的審計結果應當在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。審計費用從公共收益中列支。
第五十一條
物業服務企業應當按照物業服務合同約定，履行物業維修養護義務。物業出現國家、省、市規定的必須維修養護的情形時，業主、物業服務企業應當及時履行維修養護義務。
第六章 物業保修金與住宅專項維修資金
第五十二條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位委托物業服務企業維修的，應當與物業服務企業另行簽訂委托協議。
建設單位應當在辦理房屋所有權首次登記前，按照建筑安裝工程總造價百分之一的標準交存物業保修金，用于物業保修期內建設單位不履行保修責任，或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的維修費用列支。物業保修金不得納入房屋建設成本。
物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則，由市或者轄市(區)物業管理主管部門統一管理。
物業保修金交存期限為五年。保修期內出現的物業質量問題，保修金交存期滿仍未修復的，保修金交存期延長至修復完成。
物業保修期內，物業保修金不足以支付物業維修費用的，建設單位應當補足;物業保修期滿后，物業保修金有余額的，應當返還建設單位。
物業保修金收取、使用和管理的具體辦法由市人民政府制定。
第五十三條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理物業入住手續或者房屋所有權登記時交存首期住宅專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
已竣工驗收并達到交付條件，尚未售出或者尚未交付業主以及其他屬于建設單位所有的物業，建設單位在辦理房屋所有權首次登記前，應當將首期住宅專項維修資金先行交存至住宅專項維修資金專戶。
已先行交存住宅專項維修資金的建設單位，可以在物業售出或者交付時向業主收取住宅專項維修資金，并出具住宅專項維修資金專用票據。
第五十四條
物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用，按照下列規定承擔，可以在住宅專項維修資金中列支：
(一)專有部分的所需費用，由擁有專有部分的業主承擔;
(二)部分共用部分的所需費用，由擁有部分共用部分的業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔;
(三)全體共用部分所需的費用，由物業管理區域內的全體業主按照各自擁有的物業建筑面積比例共同承擔。
前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的，建設單位或者公有住房產權單位應當按照相應建筑面積的比例分攤。
房屋未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金余額不足的，業主應當按照各自擁有物業建筑面積的比例按照本條第一款規定的原則分攤;有約定的，按照約定執行。
第五十五條
業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應當以書面形式將告知書送達住宅專項維修資金列支范圍內的業主，并在告知書中載明未按規定時間和方式反饋意見的，視為同意。
第五十六條
物業保修期限屆滿后，發生下列危及房屋安全以及人身、財產安全的緊急情況，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會或者相關業主應當先行采取應急防范措施，并及時按規定開展應急維修：
(一)外墻、屋面滲漏的;
(二)電梯發生故障經電梯檢驗檢測機構評估認為危及人身安全的;
(三)公共護(圍)欄破損嚴重，危及人身安全的;
(四)樓頂、樓體外立面有脫落危險的;
(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
(六)消防設施出現功能障礙，物業管理區域存在重大火災隱患的;
(七)危及房屋安全或者人身安全的其他情形。
應急維修工程竣工驗收后，應當將住宅專項維修資金使用總額以及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示期限不少于十五日。
第五十七條
住宅專項維修資金的增值收益，扣除業主房屋分戶賬滾存資金(利息)和必要管理費用的剩余部分，可以建立維修資金統籌分賬，優先用于物業管理區域內房屋共用部位和共用設施設備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。
第五十八條
市、轄市(區)物業管理主管部門應當完善管理制度，建立日常監督檢查機制，保障住宅專項維修資金的安全。
市、轄市(區)物業管理主管部門應當建立住宅專項維修資金日常查詢制度，保障業主方便及時查詢賬戶信息;及時向社會公布住宅專項維修資金年度報告，接受業主及相關主管部門的監督。
第七章 信用管理
第五十九條
市物業管理主管部門應當建立覆蓋建設單位、物業服務企業、物業服務企業負責人、物業服務項目負責人、業主委員會和物業管理委員會委員、業主、第三方機構等的物業管理信用體系。建立物業管理信用信息的記錄、歸集、共享、運用等機制;會同相關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。
轄市(區)物業管理主管部門應當建立本轄區內物業管理參與主體的信用檔案，實行動態管理，并納入市物業管理信用信息系統。
市物業管理信用信息應當按照相關規定納入市公共信用信息系統。
第六十條
建設單位出售、泄露、非法提供業主信息或者對物業承接查驗過程中發現的工程質量問題不予整改的，錄入市物業管理信用信息系統。
第六十一條
物業服務企業有下列行為之一的，錄入市物業管理信用信息系統：
(一)在物業管理招投標活動中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金、公共收益等業主共有財產的;
(三)對業主或者業主委員會委員進行惡意騷擾、采用暴力等手段打擊報復的;
(四)出售、泄露或者非法提供業主信息的;
(五)本條例第四十一條規定的行為等。
第六十二條
物業服務企業負責人、項目負責人有本條例第六十一條規定行為的，錄入市物業管理信用信息系統。
第六十三條
業主委員會委員、物業管理委員會委員有本條例第二十二條規定行為的，錄入市物業管理信用信息系統。
第六十四條
業主有欠交物業服務費用行為，經生效的司法裁判文書、仲裁裁決確認后仍不履行的，錄入市物業管理信用信息系統。
第六十五條
第三方機構在物業管理活動中弄虛作假、誤導性陳述或者存在重大遺漏，出具的報告不符合客觀實際的，錄入市物業管理信用信息系統。
第六十六條
市物業管理主管部門應當與法院、仲裁機構、相關部門、街道辦事處(鎮人民政府)和公用企事業單位等建立物業管理信用信息匯集共享機制，及時收集物業管理相關信用信息。
違反物業管理相關法律、法規被行政處罰的信息，應當錄入市物業管理信用信息系統，由作出行政處罰決定的主管部門采集并推送至市物業管理信用信息系統。其他失信信息，由街道辦事處(鎮人民政府)、轄市(區)物業管理主管部門采集;由街道辦事處(鎮人民政府)采集的，應當經轄市(區)物業管理主管部門復核后推送至市物業管理信用信息系統。
物業管理主管部門根據失信行為的程度，可以通過在市物業管理公共服務平臺公開失信信息、限制物業服務示范項目申報、取消先進評比表彰資格以及按照規定向市公共信用信息系統推送納入社會聯合懲戒等方式，對物業管理中的失信行為予以懲戒。
鼓勵社會組織和個人在信用交易和其他活動中，查詢并運用物業管理信用信息。
物業管理信用信息管理具體辦法由市物業管理主管部門會同市信用信息主管部門制定，報市人民政府批準后施行。
第八章 監督管理
第六十七條
市物業管理主管部門履行下列職責：
(一)負責全市物業管理活動的相關政策研究，建立完善專業化、社會化、市場化和法治化的物業管理機制;
(二)指導、監督各轄市(區)物業管理的監督管理工作;
(三)建立完善物業管理分級培訓體系，形成覆蓋全市物業管理參與各方的物業服務管理能力提升機制;
(四)統籌全市住宅專項維修資金的監督管理工作;
(五)配合價格主管部門對物業服務收費實施監督管理;
(六)建立和管理市物業管理公共服務平臺和物業管理信用信息系統;
(七)制定臨時管理規約、管理規約、業主大會議事規則、前期物業服務合同、物業服務合同、承接查驗協議等示范文本;
(八)法律、法規規定的其他職責。
第六十八條
轄市(區)物業管理主管部門履行下列職責：
(一)指導、監督街道辦事處(鎮人民政府)物業管理相關工作;
(二)負責前期物業招投標管理工作，指導選聘物業服務企業，指導、監督物業服務企業交接、物業承接查驗和物業服務企業履約，并負責相關的備案工作;
(三)指導、監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會籌建、換屆、備案以及日常工作，建立日常培訓和業務指導機制;責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會和物業管理委員會的違法決定;
(四)負責住宅專項維修資金的監督管理;
(五)負責物業管理相關參與主體信用信息的采集、復核和推送，參與對失信行為的懲戒;
(六)協調老舊住宅小區整治及推進未建立物業管理的住宅小區轉入物業管理;
(七)法律、法規規定的其他職責。
第六十九條
街道辦事處(鎮人民政府)履行下列職責：
(一)具體負責本轄區內物業管理工作，完善社區公共服務體系，健全物業管理工作長效機制;
(二)建立由社區居(村)民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業、建設單位參與的物業管理聯席會議制度，協調處理物業管理重大事項;
(三)指導、協助和監督轄區內業主大會、業主委員會的籌建、換屆以及物業服務企業的選聘、交接等工作，組織成立物業管理委員會;
(四)負責物業管理相關參與主體信用信息的采集;
(五)建立物業管理爭議化解機制，設立物業糾紛人民調解委員會，協調處理物業管理矛盾糾紛;
(六)落實物業應急管理機制，制定轄區內物業管理應急預案;
(七)法律、法規規定的其他職責。
第七十條
社區居(村)民委員會履行下列職責：
(一)指導和監督業主自治，協助和配合街道辦事處(鎮人民政府)，建立健全物業管理工作機制;
(二)牽頭建立由業主、業主委員會、物業服務企業、社區居(村)民委員會組成的日常溝通、協商機制;
(三)建立物業糾紛調解機制，及時協調、處理本社區內的物業管理矛盾糾紛;
(四)參與監督住宅專項維修資金和公共收益的管理和使用;
(五)法律、法規規定的其他職責。
第七十一條
市、轄市(區)相關部門應當依法履行職責，落實執法管理進住宅小區的要求，做好下列工作：
(一)城市管理主管部門依法查處違反物業管理法律、法規以及違法搭建、破壞城市及物業管理區域容貌、制造社會生活噪聲和建筑施工噪聲、亂設攤點、占用和毀壞綠地和綠化、違規棄置廢棄物等違法行為;
(二)公安機關負責物業管理區域內的治安管理，依法查處阻礙業主自治、侵害業主權益的行為;監督檢查安防設施的設置及維護;指導物業管理區域內汽車停放、停車泊位以及限速標志的設置，參與停車矛盾糾紛處理;協助開展房屋租賃的監督管理;
(三)城鄉建設主管部門負責督促建設單位、施工單位及時履行物業交付后保修期內房屋以及相關設施設備的保修責任;按照規定受理并處理由房屋質量問題引發的投訴;
(四)市場監督管理主管部門負責物業管理區域內特種設備安全、食品藥品安全、違法經營活動等方面的監督管理;
(五)排水主管部門負責物業管理區域內排水的監督管理，建立巡查機制，依法查處物業管理區域內涉及排水的違法行為;
(六)園林綠化主管部門負責物業管理區域內綠化的日常指導和監督工作;
(七)消防主管部門負責物業服務企業履行消防安全職責情況的監督檢查，依法查處影響消防設施和消防通道使用等違反消防法律、法規的行為;
(八)環境保護主管部門負責物業管理區域及其周邊污染源的監督管理，依法查處違反環境保護法律、法規的行為;
(九)價格主管部門負責物業服務收費行為的監督管理，落實實行政府指導價的服務收費標準定期評估調整機制，依法查處物業管理中的價格違法行為。
第七十二條
對未實行物業管理的老舊住宅小區，轄市(區)人民政府應當制定綜合整治和更新改造年度計劃，配套、完善基礎設施和公共服務設施，改善綜合環境。整治改造完成后，應當劃定物業管理區域，由街道辦事處(鎮人民政府)負責落實住宅小區內的衛生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開業主大會，推行物業管理或者業主自行管理。業主應當承擔相應的物業服務費用。
第七十三條
轄市(區)物業管理主管部門應當會同街道辦事處(鎮人民政府)在物業管理區域內顯著位置公布相關部門的投訴、舉報受理方式。
相關部門接到投訴、舉報后應當登記，屬于本部門職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內予以回復;不屬于本部門職權范圍的事項，應當及時移交給有權部門，接受移交的部門對管轄權有異議的，由物業所在地轄市(區)人民政府指定管轄。
執法單位需要進入住宅小區開展執法工作的，物業服務企業、業主自治組織、業主應當予以協助。
第九章 法律責任
第七十四條
建設單位違反本條例規定，由轄市(區)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：
(一)違反本條例第九條規定，未按照要求提出籌備首次業主大會會議的書面申請或者未報送相關文件資料的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;
(二)違反本條例第十條第三款規定，未按照要求交納首次業主大會會議籌備經費的，處五萬元以上十萬元以下的罰款;
(三)違反本條例第五十二條第二款、第五款規定，未按照要求交存或者補足物業保修金的，處二十萬元以上三十萬元以下的罰款。
第七十五條
物業服務企業違反本條例規定，由轄市(區)物業管理主管部門責令限期改正;逾期不改正的，按照下列規定進行處罰：
(一)違反本條例第四十條規定，物業服務企業未公布、公示物業服務內容等相關信息或者公布、公示虛假信息的，處一萬元以上五萬元以下的罰款;
(二)違反本條例第四十三條規定，物業服務企業未在規定期限內退出物業管理區域的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款;
(三)違反本條例第四十七條規定，物業服務企業對物業管理違法行為未予以勸阻、制止，或者未及時報告有關主管部門的，可以處一千元以上五千元以下的罰款;
(四)違反本條例第四十九條第一款規定，由物業服務企業管理公共收益，物業服務企業未單獨列賬的，處三萬元以上十萬元以下的罰款;挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。
第七十六條
第三方機構違反本條例規定，在物業項目承接查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估活動中，出具有虛假內容、誤導性陳述、重大遺漏的評估報告的，由轄市(區)物業管理主管部門責令限期改正，沒收違法所得，處三萬元以上五萬元以下的罰款;造成當事人損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十七條
物業管理主管部門、街道辦事處(鎮人民政府)、相關主管部門的工作人員以及其他受委托從事公務的人員違反本條例規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七十八條
本條例規定的行政處罰，按照相對集中行政處罰權的規定應當由其他執法主體實施的，依照其規定執行。
第十章 附則
第七十九條
本條例自20**年7月1日起施行。
篇2：杭州市物業管理條例(2014)
杭州市物業管理條例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準
根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)
目錄
第一章 總則
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第三章 物業管理服務
第四章 物業使用和維修
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第六章 法律責任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。
第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。
建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。
社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。
第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。
人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。
第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。
第二章 業主、業主大會和業主委員會
第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。
物業管理區域內的全體業主組成業主大會。
第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：
(一)物業管理區域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業主名冊;
(四)建筑規劃總平面圖;
(五)共用設施設備的交接資料;
(六)物業管理用房配置確認資料;
(七)其他有關的文件資料。
第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。
業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。
第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;
(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;
(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;
(六)制定業主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：
(一)業主到會并在會議簽到表上確認;
(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;
(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。
業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。
第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：
(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;
(二)總人數，按照前項的統計總和計算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;
(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。
第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。
業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。
非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。
劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。
第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。
籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。
業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。
第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。
業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。
未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。
第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。
業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。
第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：
(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;
(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;
(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;
(五)其他侵害業主合法權益的行為。
業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：
(一)不再是本物業管理區域的業主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;
(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責任的。
第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。
業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。
業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。
第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。
業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。
第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。
業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。
第三章 物業管理服務
第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：
(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;
(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。
建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。
跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。
建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：
(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;
(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。
要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。
第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。
物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。
第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。
第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。
前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。
第五章 物業保修金和物業專項維修資金
第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。
物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。
第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：
(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;
(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。
需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。
第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。
第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。
第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。
前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。
第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。
第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。
物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。
第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;
(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;
(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;
(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。
工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。
第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：
(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;
(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;
(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;
(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;
(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;
(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。
第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。
實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：
(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;
(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;
(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;
(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。
第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。
第六章 法律責任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。
本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。
第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：
(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;
(二)發現違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業管理條例(2007修正)
物業管理條例(20**修正)
中華人民共和國國務院令
第504號
現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。
總理 *
二○○七年八月二十六日
國務院關于修改
《物業管理條例》的決定
根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：
一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”
刪除第十條第二款。
二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：
“(一)制定和修改業主大會議事規則;
“(二)制定和修改管理規約;
“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
“(四)選聘和解聘物業服務企業;
“(五)籌集和使用專項維修資金;
“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”
三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
“業主可以委托代理人參加業主大會會議。
“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”
此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。
本決定自20**年10月1日起施行。
《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。
物業管理條例
(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議，行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定：
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。