泗陽縣物業服務收費管理實施細則(20**)

　　泗陽縣發展和改革局關于印發

　　《泗陽縣物業服務收費管理實施細則》的通知

　　各房地產開發企業、各物業服務企業、各小區業主委員會：

　　為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我縣物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規的規定，按照《省物價局省住房和城鄉建設廳關于印發<江蘇省物業服務收費管理辦法>的通知》(蘇價規[20**]4號)、《市政府關于印發宿遷市市區物業管理辦法的通知》(宿政規發[20**]5號)、《市物價局市住房和城鄉建設局關于印發<宿遷市市區物業收費管理實施細則>的通知》(宿價規〔20**〕1號)、《市住房和城鄉建設局關于印發宿遷市市區普通住宅物業服務等級標準的通知》(宿建發[20**]270號)和20**年12月2日泗陽縣人民政府《關于印發泗陽縣物業管理實施細則的通知》等規范性文件的要求，結合我縣實際，在充分調研和廣泛征求意見的基礎上，制定了《泗陽縣物業服務收費管理實施細則》(附后)，報經縣政府批準，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　附件：《泗陽縣物業服務收費管理實施細則》。

　　泗陽縣發展和改革局

　　20**年6月10日

　　泗陽縣物業服務收費管理實施細則

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業服務收費行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進我縣物業服務行業健康有序發展，根據《中華人民共和國價格法》、《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規的規定，按照《江蘇省物業服務收費管理辦法》(蘇價規[20**]4號)、《宿遷市市區物業管理辦法》(宿政規發〔20**〕5號)、《宿遷市市區物業收費管理實施細則》(宿價規[20**]1號)、《市住房和城鄉建設局關于印發宿遷市市區普通住宅物業服務等級標準的通知》(宿建發[20**]270號)和20**年12月2日泗陽縣人民政府《關于印發泗陽縣物業管理實施細則的通知》等規范性文件的要求，結合我縣實際，制定本實施細則。

　　第二條本實施細則適用于泗陽縣行政區域內物業服務收費行為及其監督管理活動。

　　第三條政府提倡建設單位或業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業管理服務企業或專業管理機構、其他物業管理人(以下統稱物業服務企業)，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭機制形成。

　　第四條本實施細則所稱物業服務收費，是指建設單位或業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘的具有合法資質的物業服務企業，在提供物業服務或進行物業管理時，向業主或物業使用人收取的費用。

　　物業服務收費包括物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費、代收代繳費等。

　　第五條縣價格行政主管部門會同縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　縣價格行政主管部門是本縣物業服務收費行為監督管理的主管部門，具體負責制定物業服務收費管理實施細則，評估和調整普通住宅物業管理區域內實行政府指導價管理的物業服務收費標準，依法查處不執行政府指導價和未按規定進行物業服務收費公示等價格違法行為。

　　縣城區物業管理辦公室會同相關部門具體負責對本縣城市規劃區域內的物業服務企業、業主自治管理組織(包括業主大會、業主代表大會、業主委員會、業主自治委員會、物業管理委員會，以下統稱業主自治組織)的監督管理工作，并負責協調指導各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會物管辦在各自的行政區域內做好普通住宅物業服務行為的監管、星級評定和日?？己?，配合縣價格行政主管部門做好物業服務收費行為的監督檢查工作。

　　第六條物業服務企業或業主自治組織具體負責各自物業管理區域內的物業服務收費管理工作。

　　第七條縣物業管理行業協會應團結組織本會會員單位，堅持為政府決策服務、為本行業創新發展服務的“雙向服務”方針，在政府和物業服務企業之間真正發揮橋梁和紐帶作用。其主要職能如下：

　　(一)協助政府組織開展對本行業的調研和統計工作，為政府制定本行業改革方案、發展規劃、產業政策等提供預案和建議;指導物業管理科研成果的轉化和新技術、新產品的推廣應用工作，促進本行業科技進步。

　　(二)協助相關部門組織開展對物業服務企業的資質評定與管理、誠信體系考核鑒定、物業管理優秀示范項目的達標考評和從業人員職業資格培訓工作。

　　(三)維護物業服務企業的合法權益，向政府反映物業服務企業的合理要求和建議，盡力為本會會員單位的企業管理和發展提供信息與咨詢服務等力所能及的幫助和扶持，為本會會員單位排憂解難。

　　(四)組織制定本行業的行規行約，建立健全自律機制，規范從業行為，搞好內部協調，避免惡性競爭，堅持誠信經營，維護市場秩序，引導或引領物業服務企業貫徹執行相關法律、法規、規章和價費政策，提高物業服務水平，做到服務規范、收費規范、秩序規范，樹立良好形象，促進本行業的健康發展。

　　第八條物業服務收費應區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　物業管理區域內的普通住宅前期物業管理階段(指業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業之前的物業服務階段)的物業公共服務費、車輛停放費和人防車位(庫)及建設單位車位(庫、棚，以下統稱車位)的租金實行政府指導價;業主自治組織成立后，物業公共服務費等原則上優先實行政府指導價，法律、法規和規章及規范性文件另有規定的從其規定。

　　非普通住宅(別墅、公寓等國家規定的高檔住宅)和非住宅(辦公用房、廠房、商業或經營性用房等)物業服務收費，滿足部分業主、物業使用人需要或接受委托開展的特約服務費、代辦服務費、代收代繳費等其他物業服務收費，實行市場調節價。

　　實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主、物業使用人與物業服務企業在《物業服務合同》中約定執行。

　　第二章物業公共服務收費管理

　　第九條物業公共服務費，是指物業服務企業或業主自治組織按照《物業服務合同》約定或合法決定提供具有公共性的綜合管理、安保、衛生保潔、房屋及設施設備維護、綠化養護五項物業基本服務，向業主或物業使用人收取的費用。

　　第十條物業管理區域內物業公共服務費用一般由下列因素構成：

　　(一)管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的工會經費、職工教育經費和福利費等;

　　(二)物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護保養費用;

　　(三)清潔衛生費用(含生活垃圾清運處理服務費用);

　　(四)綠化養護費用;

　　(五)秩序維持費用;

　　(六)辦公費用;

　　(七)物業服務企業的固定資產折舊;

　　(八)物業共用場地、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(九)管理費分攤(酬金制不含此項);

　　(十)經業主自治組織同意的其它費用;

　　(十一)法定稅費;

　　(十二)合理利潤(普通住宅最高不超過8%)。

　　物業共用部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應從住宅專項維修資金中支出，不得重復計入物業公共服務費用支出或物業服務成本。

　　第十一條物業管理區域內共用設施設備的日常運行、維護保養、保潔、綠化養護等物業服務過程中的用水、用電、用氣、用熱價格按照當地居民使用價格標準執行，但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣、用熱價格除外。

　　物業管理區域內共用設施設備一般包括電梯、天線、消防設施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、監控安防設施、公益性文體設施、物業服務用房和共用設施設備使用的房屋等。

　　第十二條物業公共服務收費按業主《房屋所有權證》記載的建筑面積計算;尚未辦理權屬登記的，按《房屋買賣合同》記載的建筑面積計算;未計入產權面積的附屬房屋面積不作為計費面積。

　　第十三條業主應根據《物業服務合同》的約定繳納物業公共服務費。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業公共服務費的從其約定，業主負連帶繳納責任。

　　已通過竣工驗收的房屋，《房屋買賣合同》、《入住通知書》約定的房屋交付日期即為房屋交付日，業主應自房屋交付之日起按月繳納物業公共服務費。已竣工但尚未售出或尚未交付物業買受人的，物業公共服務費由建設單位全額承擔。

　　第十四條因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續后未入住或未使用的普通住宅物業，空置期間的物業公共服務費，前期物業管理階段按《前期物業服務合同》約定標準的70%繳納(首年度可按月全額繳納，次年度以及之后年度可按30%的比例減免實際空置期間的物業公共服務費)。業主自治組織成立后，由業主自治組織與物業服務企業合同約定。

　　第十五條物業服務企業收取的物業公共服務費可采取酬金制或包干制等收費方式，具體收費方式通過《物業服務合同》約定。鼓勵物業公共服務費實行酬金制管理。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中，按約定比例或約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于《物業服務合同》約定的支出，結余或不足均由業主享有或承擔的物業服務計費方式。

　　實行酬金制收費管理方式的，物業服務企業應按照規定對物業服務各項收費建立臺賬，定期向業主自治組織公布各項物業服務資金的收支情況，并接受業主自治組織的核查。

　　包干制是指由業主向物業服務企業支付固定的物業公共服務費，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。

　　實行包干制收費管理方式的，物業服務企業應對實施管理和服務的具體物業管理區域實行單獨建賬，按照《物業服務合同》約定時間公布各項物業服務資金的收支情況，接受相關部門監督。

　　第十六條普通住宅前期物業管理階段的物業公共服務費實行政府指導價，由縣價格行政主管部門會同縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)，根據物業管理的硬件設施、環境改造和物業管理服務內容、服務質量、服務成本等因素，綜合考慮普通住宅物業服務的平均成本、管理服務人員的最低工資標準調整幅度以及居民消費價格指數的變動情況，制定《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》(詳見附件1)和《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級收費標準》(詳見附件2)，并向社會公布。在此基礎上，每3年對普通住宅物業管理公共服務等級標準和相應的收費標準(基準價與浮動幅度)進行一次評估，根據評估結果決定是否調整。

　　業主自治組織成立后，普通住宅物業公共服務費的收費標準，應在縣價格行政主管部門公布的政府指導價范圍內，由業主自治組織與物業服務企業通過《物業服務合同》約定執行。

　　業主自治組織采取自行管理或自行管理與委托物業服務企業相結合管理的普通住宅物業公共服務費的收費標準，由業主自治組織或業主自治組織與物業服務企業在縣價格行政主管部門公布的政府指導價范圍內共同協商決定，通過《物業服務合同》約定執行。

　　普通住宅用于經營的，其物業公共服務費的收費標準，亦應通過業主或物業使用人與物業服務企業或業主自治組織共同協商，合同約定執行。前期物業管理階段可按普通住宅《前期物業服務合同》約定的標準繳納物業公共服務費。

　　各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會按規定接管的老舊小區物業公共服務費的收費標準，由各自參照普通住宅物業管理公共服務等級收費標準的政府指導價確定。

　　第十七條為體現對社會弱勢群體的關心和照顧，對經有權部門確認的城鄉居民最低生活保障對象以及殘疾人、孤寡老人和特困職工家庭等社會弱勢群體，普通住宅物業公共服務費減半收取。

　　第十八條在業主選聘物業服務企業前，普通住宅的前期物業管理工作由建設單位負責，同時要盡快按照招投標管理規定，遵循公開透明、客觀公正、程序合法、手續完備的原則，在價格行政主管部門和物業管理行政主管部門規定的物業管理公共服務等級標準和收費標準范圍內，通過公開招投標競爭、專家評審或協議的方式，選聘具有相應資質的物業服務企業，雙方簽訂書面的《前期物業服務合同》，明確物業服務等級、服務內容、收費標準和服務人員數量，并向縣價格行政主管部門和縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)備案。

　　物業服務企業應與物業買受人依據備案的《前期物業服務合同》約定的內容，簽訂《前期物業服務協議》。

　　建設單位與物業買受人簽訂的《房屋買賣合同》，應包含《前期物業服務合同》約定的內容。前期物業公共服務費未在《房屋買賣合同》中約定的，由建設單位承擔。

　　建設單位采取招投標或協議方式選聘的物業服務企業，其物業管理公共服務等級收費標準，應報經縣價格行政主管部門核準。

　　第十九條物業服務企業應自普通住宅《前期物業服務合同》簽訂之日起20日內，將合同報縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)和各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會物管辦備案。備案后的合同，物業服務企業應在實施收費前10日內報縣價格行政主管部門備案，同時提交《企業法人營業執照》、《中華人民共和國物業服務企業資質證書》、《中華人民共和國組織機構代碼證》、《泗陽縣政府采購中標通知書》或招投標單位出具的協商議標通知書(協議)、《前期物業服務合同》、《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級收費標準備案表》等?？h價格行政主管部門應將備案表在相關網站上進行公示。物業服務企業應將備案的《前期物業服務合同》在物業管理區域內公示欄進行長年公示，公示期止于業主自治組織成立。

　　第二十條業主自治組織成立前，普通住宅前期物業公共服務費的收費標準因服務成本變化需要調整的，物業服務企業應在縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會物管辦的組織、指導與監督下，公開真實、完整、有效的物業服務成本信息，向業主征詢意見，經專有部分面積占建筑物總面積半數以上的業主且占總人數半數以上的業主同意，形成業主共同決定，在政府指導價范圍內實施調整并約定執行。

　　第三章車輛停放收費管理

　　第二十一條普通住宅物業管理區域內經規劃許可或經業主自治組織依法增設的車位，按照類別和專屬權益，分為業主共有車位、業主自購車位、人防工程車位、建設單位車位和非經營性停車場等。物業服務企業應區分不同車位的類別、專屬權益和管理服務成本等因素，通過《物業服務合同》約定，向使用人、專有權人或管理權人收取車輛停放費或租金。

　　車輛停放費包括汽車停放費、非汽車停放費。

　　租金是指車位的專有權人或管理權人將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。

　　非經營性停車場是指普通住宅物業管理區域內為業主或物業使用人免費提供車輛停放服務的無人值守的露天公共停車位。

　　第二十二條普通住宅物業管理區域內車輛停放費主要包括用于車位的公共設施設備運行能耗和日常維護保養、保潔、秩序維持、管理服務人員工資、法定稅費等成本及合理利潤。業主共有車位的車輛停放費，還應包括合理收益部分，用于對占用公共資源的適當補償。

　　車位的照明、用水應單獨裝表計費，向使用人分攤。照明、用水費用已計入車輛停放費成本的，不再另行分攤。

　　業主對車輛停放有保管要求的，應與物業服務企業另行簽訂《車輛保管服務合同》。

　　第二十三條普通住宅物業管理區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

　　需要占用業主共有的道路或其他場地停放車輛的，由業主自治組織決定并繳納車輛停放費。業主自治組織成立前，物業服務企業可根據《前期物業服務合同》約定收取車輛停放費。業主自治組織成立后，需要占用業主共有的道路或其他場地停放車輛的，物業服務企業應提請業主自治組織決定，并依法辦理有關手續和公示。

　　業主共有車位實行包月、包年停放管理并收費的，包年停放時限最長為1年，車輛停放費包年收費總額不得高于包月收費累計總額。

　　業主共有車位車輛停放費所得收益的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可用于補貼物業公共服務費不足。

　　第二十四條物業服務企業收取車輛停放費，必須安排專人負責車輛進出停車場(點)的管理，有序停放，并做好衛生保潔等工作。

　　第二十五條在普通住宅物業管理區域內的公共或共有或共用停車場所等特定空間停放車輛收費是根據停車場所類別、專屬權益、服務形式、管理服務成本、合理利潤等不同因素，由物業服務企業依據《物業服務合同》，比照《泗陽縣普通住宅物業管理區域內車輛停放服務收費項目和標準》收取車輛停放費(詳見附件3)。

　　非住宅物業管理區域內的車輛停放費，包括商場、娛樂場所、賓館酒樓、寫字樓等建筑物的配套停車場(點)，仍按照《泗陽縣發展和改革局、泗陽縣城市管理局關于印發<泗陽縣車輛停放服務收費管理規定>的通知》(泗發改費[20**]6號)中《泗陽縣公共停車場(點)停車服務收費標準》執行。

　　在同一物業管理區域內(車輛停放區域內)同類車位的收費標準要保持一致，地下與地面的車輛停放費標準應保持合理的比價。

　　第二十六條普通住宅物業管理區域內應設置一定比例的業主臨時停車位，對業主或物業使用人的車輛實行不固定車位、先到先停等有效管理方式。

　　在滿足業主停車需要的前提下，有條件的普通住宅物業管理區域內還可依法設置外來車輛臨時停車位。

　　臨時停車位的設置和是否收費，前期物業管理階段，由《前期物業服務合同》約定;業主自治組織成立后，由業主自治組織自行決定。

　　臨時停車位可實行計次收費管理，計次收費應約定不少于3小時的免費停放時限。業主自治組織另有決定的從其決定。

　　臨時停車位收費還應在臨時停車場(點)設置收費公示牌，同時公布服務者或管理者姓名，物業管理行政主管部門和價格行政主管部門的投訴舉報電話。

　　第二十七條普通住宅物業管理區域內有專人管理的封閉式、半封閉式公共、共有車位停放非汽車車輛的收費，前期物業管理階段，物業服務企業可按照《前期物業服務合同》約定收取非汽車車輛停放費;業主自治組織成立后，由業主自治組織自行決定。

　　第二十八條普通住宅物業管理區域內經規劃許可配建的人防車位、建設單位未出售或未附贈的車位等非業主共有的車位，專有權人或管理權人可采取租賃方式，將車位出租給使用人。租金標準為：人防車位最高為120元/月，建設單位車位室內最高為150元/月、室外最高為100元/月，下浮不限(詳見附件3)。具體租金標準由租賃雙方在政府指導價范圍內通過合同約定向使用人收取，也可委托物業服務企業或業主自治組織代收代繳，分別核算。

　　人防車位收取的車輛停放租金應依照有關規定，用于該人民防空工程設施的維護管理和停車管理的必要支出。

　　業主出租自購車位的，租金實行市場調節價。

　　第二十九條物業服務企業對非業主共有的車位及其配套的停車設施提供日常維護管理服務的，可按合同約定向車位專有權人或管理權人收取車位服務費，具體收費標準由雙方在政府指導價范圍內協商確定。

　　已按規定繳納物業公共服務費的業主產權車位，不重復收取車輛停放費;未計入業主產權面積的私有車庫，照明、用水等裝表入戶的，不繳納車輛停放費。

　　建設單位在首先滿足本普通住宅物業管理區域內業主的購買和承租需要后多余的車位，可作為臨時停車位，向社會開放，以緩解停車難的現象，并向車主收取車輛停放費。包月、包年停放的，其車輛停放費標準可參照本普通住宅物業管理區域內業主車輛停放費的相應標準執行。臨時停放的，其計次或計時收費參照《泗陽縣發展和改革局、泗陽縣城市管理局關于印發<泗陽縣車輛停放服務收費管理規定>的通知》(泗發改費[20**]6號)中《泗陽縣公共停車場(點)停車服務收費標準》執行。

　　第三十條對進入物業管理區域內進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業服務企業或業主自治組織不得收取任何費用。

　　第四章其他物業收費管理

　　第三十一條特約服務費，是指物業服務企業為了滿足部分業主、物業使用人的要求或接受委托提供特約服務而收取的費用。

　　特約服務費的具體收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業根據服務內容、服務標準和服務質量通過《物業服務合同》約定執行。

　　第三十二條代辦服務費，是指物業服務企業接受業主或物業使用人的委托，提供代辦服務時向委托人收取的費用，包括門禁證(卡)工本費、住宅裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理服務費等。

　　第三十三條住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾應由物業服務企業及時清運處理，可向業主收取住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理服務費，其收費標準不超過1元/平方米(按《房屋所有權證》記載的建筑面積計收)。如業主按物業服務企業要求及時自行清運處理的，物業服務企業不得強行服務并收費;業主未按物業服務企業要求及時清運處理的，物業服務企業可直接代為清運處理，并按不超過上述標準向業主收取住宅房屋建筑垃圾代辦清運處理服務費。

　　非住宅業主或物業使用人裝飾裝修房屋的，應向縣城市管理部門或機構繳納非住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理費，繳費標準按宿遷市有關文件規定執行。物業服務企業接受縣城市管理部門或機構委托代辦清運處理非住宅房屋裝飾裝修建筑垃圾的，其代辦清運處理服務費由合同雙方根據服務內容、服務標準和服務質量協商確定。

　　第三十四條新建住宅小區或新安裝門禁系統的住宅小區，對業主、物業使用人和其車輛實行出入證(卡)管理的，建設單位、物業服務企業應為業主、物業使用人免費配置不少于4張出入證、電梯卡和每車免費配置不少于1張門禁出入證(含IC卡)。

　　業主自治組織成立后，實行出入證(卡)管理的，由業主自治組織與物業服務企業協商約定。業主自治組織對實行出入證(卡)管理另有決定的，從其決定。

　　業主另有需求或因保管不善丟失、損壞出入證(卡)申請補辦的，物業服務企業可收取補辦出入證(卡)工本費10元/證(卡)。

　　車輛藍牙識別卡可收取工本費30元/卡。

　　第三十五條代收代繳費是指物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托，向業主或物業使用人收取的費用。

　　物業服務企業接受專有權人、管理權人或專業經營單位委托代收代繳費用的，可根據約定向委托人收取代收代繳手續費，但不得向業主或物業使用人收取代收代繳手續費等額外費用。代收代繳手續費標準由委托方和受托方協商約定。

　　代收代繳費包括物業管理區域內的物業公攤費用，非業主共有的車位租金，以及非住宅業主或物業使用人的房屋裝飾裝修建筑垃圾代辦清運處理費等由物業服務企業負責代收代繳的費用。

　　第三十六條前期物業管理階段，物業公攤費用由物業服務企業負責代收代繳;業主自治組織成立后，物業服務企業是否代收代繳由業主自治組織決定;業主自治組織自行繳納物業公攤費用的，參照代收代繳費管理。

　　物業服務企業代收代繳物業公攤費用，應單獨列賬，按實際支出和約定的分攤方式向業主或物業使用人合理分攤。分攤辦法應通過《物業服務合同》約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。

　　第三十七條普通住宅物業管理區域內物業公攤費用，是指業主或物業使用人按規定應共同承擔分攤的公共水電氣熱費用、住宅電梯的檢測和日常運行電費及維保費、未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備的檢測和日常運行電費及維保費。

　　第三十八條公共水電氣熱費用包括電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房、通風設施、背景音樂等共用設施設備的日常運行電費及公共照明、公共用水、公共用氣、公共用熱等費用，物業服務企業要單獨裝表計費，并單獨列帳，公開向業主合理分攤(物業服務企業辦公場所的水電氣熱費用不得向業主分攤，空置物業業主的公共水電氣熱費用可按正常分攤費用的70%分攤)。

　　普通住宅的電梯檢測費(年檢費)、日常運行電費及維保費，由電梯住宅的業主或物業使用人承擔(在免費保修和免費保養期限內不得向業主分攤電梯檢測和維保費用)。前期物業管理階段，對空置的電梯住宅，經業主向物業服務企業書面告知后，空置期間不得分攤電梯運行電費;業主自治組織成立后，是否分攤及分攤方式由業主自治組織決定，合同約定。居住在地面上第一層(緊挨著地面這一層)的業主可不支付電梯檢測費(年檢費)、日常運行電費及維保費;原始設計電梯不?？康臉菍?，業主如需使用電梯，按合同約定結算與分攤相關費用。物業服務企業受業主自治組織的委托，負責對本住宅小區電梯的日常管理工作。

　　未移交給供水企業管理的住宅二次供水設施設備的檢測及日常運行電費、維保費，由使用二次供水設施設備的住宅業主或物業使用人承擔。

　　第三十九條業主或物業使用人應自房屋交付之日起開始分攤物業公攤費用。

　　根據約定或合法決定，已將電梯、水泵、中央空調、集中供熱、監控機房等共用設施設備的日常運行、維保費用計入物業公共服務成本的，不得向業主重復分攤。

　　未出售或未交付給業主使用等非業主原因的房屋，物業公攤費用由開發建設單位全額承擔。

　　第四十條物業服務企業可通過《物業服務合同》約定預收物業公攤費用，首次預收標準由物業服務企業預測算，預測算物業公攤費用的明細內容應附在合同中，以后每次預收標準應為上次實際繳費的分攤標準。對預收的物業公攤費用，物業服務企業應每月或每季度按實與業主進行一次結算，多退少補。結余部分也可轉為下次預付費。

　　第四十一條在物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應向最終用戶收取有關費用。

　　第四十二條物業服務企業提供物業服務時收取的保證金、押金應符合相關規定，嚴禁以保證金、押金等形式變相亂收費。

　　房屋裝飾裝修實行保證金制度。物業服務企業按規定對業主或物業使用人房屋裝飾裝修行為進行管理，可按住房和城鄉建設行政主管部門的規定向業主或物業使用人收取房屋裝飾裝修保證金。業主或物業使用人對房屋進行裝飾裝修的，應事先告知物業服務企業，物業服務企業應將房屋裝飾裝修的時間、禁止行為和注意事項告知業主或物業使用人。物業服務企業為保護房屋共用部位、主體結構和共用設施設備免受損壞，可向業主或物業使用人按住宅房屋500元/戶、非住宅房屋20元/平方米(按《房屋所有權證》記載的建筑面積計費)收取房屋裝飾裝修保證金。房屋裝飾裝修完畢，經察看房屋共用部位、主體結構和共用設施設備未受損壞，物業服務企業必須在1個月內全額退還房屋裝飾裝修保證金。若共用部位、主體結構和共用設施設備受到損壞，應由業主或物業使用人承擔賠償或修復的責任，如業主或物業使用人自愿選擇賠償的，其賠償費用標準由物業服務企業商業主或物業使用人同意后委托有資質的評估機構進行估價，并從房屋裝飾裝修保證金中抵付，不足部分由業主或物業使用人承擔;房屋裝飾裝修保證金抵付賠償費用后如還有余額，物業服務企業必須在1個月內退還業主或物業使用人。

　　第五章收費行為規范

　　第四十三條物業服務企業或業主自治組織應遵守價格法律、法規和規章，執行價格政策，加強價格自律，嚴格履行《物業服務合同》，服務質量和收費標準應質價相符。

　　第四十四條物業服務企業或業主自治組織的物業服務收費應事先約定，體現自愿委托、服務有償的基本要求，不得強制服務并收費或只收費不服務。

　　第四十五條物業服務收費實行明碼標價公示制度。物業服務企業或業主自治組織應在物業管理區域內顯著位置(收費場所、業主出入口)設置專門公示欄，長年公示并及時按實變更物業服務企業名稱、法定代表人或負責人姓名、聯系方式、服務投訴電話和合同(協議)約定的物業服務項目、服務內容、服務等級、服務標準、服務質量、收費項目、計(收)費方式、收費標準、收費依據等，不得向業主或物業使用人收取任何未予公示的費用。業主對物業服務收費提出質詢，物業服務企業和業主自治組織應及時答復，接受業主或物業使用人的監督。

　　第四十六條物業服務收費實行財務賬目公開公示制度。物業服務企業或業主自治組織應在物業管理區域內顯著位置(收費場所、業主出入口)設置專門公示欄，每季度或每半年公示一次共用場地、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，各項物業公攤費用的分攤方式、收繳金額、繳費票據、結余處理等收支情況;每年1月份和7月份分別公示一次物業公共服務收費、車輛停放收費、經營設施收益和物業公共服務成本費用等收支情況;財務收支賬目公示時間應不少于1個月，并向業主大會報告，接受全體業主、物業使用人、縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會的查詢和監督，并負責答復。

　　第四十七條物業服務企業或業主自治組織應完善內部財務管理制度，強化成本和收支管理，要按照《物業服務合同》的約定將物業公共服務費、車輛停放費、特約服務費、代辦服務費、代收代繳費等分別單獨列賬，獨立核算。同一物業服務企業同時服務多個物業管理區域的，其各項物業服務收費成本費用等收支情況也應按物業管理區域分別核算。

　　第四十八條物業服務企業或業主自治組織應按照稅務部門規定使用規范票據進行收費。

　　第四十九條物業服務企業或業主自治組織可根據合同約定預收相關物業費，約定的最長預收期限為：物業公共服務費和物業公攤費用等不超過1年(不包括計次車輛臨時停放費)，車位租金不超過3年。

　　第五十條業主或物業使用人應按照《物業服務合同》的約定和有關規定及時足額繳納物業服務費用。凡未按照《物業服務合同》約定繳納物業服務費用的，物業服務企業或業主自治組織可上門催繳;催繳后仍不繳納所欠費用的，可在物業管理區域內顯著位置對欠費業主的姓名、住址、欠費金額、欠費時間和所在單位予以公示，督促其限期繳納;逾期不繳納的，物業服務企業或業主自治組織可依法申請仲裁或向人民法院起訴追繳。對惡意欠繳物業費的業主，可將其欠繳物業費的行為記入全縣誠信檔案。

　　物業所有權發生轉移時，業主或物業使用人應與物業服務企業或業主自治組織結清所有物業服務費用，并將相關結清憑證提交房屋登記機構或由物業服務企業、業主自治組織向房屋登記機構出具相關證明。

　　第六章管理監督

　　第五十一條縣價格行政主管部門應對實行政府指導價管理的普通住宅物業公共服務費實行成本監審或等級認證制度。物業服務企業應按照價格行政主管部門的要求，如實反映情況，提供真實有效的成本資料。

　　第五十二條縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)應及時組織制定或修訂、完善《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》，加強對物業服務企業物業服務行為的監管。

　　縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)應會同縣價格行政主管部門，加強對物業管理招投標價格行為及履行合同全過程的監管。

　　第五十三條物業服務企業未按《物業服務合同》約定內容提供服務或服務未達到約定標準，前期物業管理階段由建設單位負責監管履行到位;后期物業管理階段由業主自治組織與縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會物管辦負責監管履行到位。因物業服務企業違約行為侵害業主合法權益或造成業主財產損失的，業主或業主自治組織可依法申請仲裁或向人民法院起訴賠償。

　　業主自治組織作出的決定違反相關法律、法規和規章及規范性文件規定的，由縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)責令其限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。

　　業主自治組織作出的決定侵害業主合法權益或造成業主財產損失的，受侵害的業主可依法向人民法院起訴，申請撤銷決定，賠償損失。

　　第五十四條縣價格行政主管部門、縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會物管辦應加強對物業服務企業或業主自治組織物業服務收費行為的監督管理。

　　五十五條縣價格行政主管部門應加強對物業服務收費行為的監督檢查。物業服務企業或業主自治組織有下列行為之一的，由縣價格行政主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規、規章和規范性文件的規定實施價格行政處罰，并通報給縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)、各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會：

　　(一)超出政府指導價浮動幅度制定收費標準的;

　　(二)不按照規定提供服務而收取費用的;

　　(三)采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的;

　　(四)強制或變相強制服務并收費的;

　　(五)不按規定實行明碼標價的;

　　(六)未按法定要求公示或失實公示各項物業服務收費、經營設施收益和物業公共服務成本費用及各項物業公攤費用等收支情況的;

　　(七)接受供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位委托，代收代繳有關費用時向業主或物業使用人收取代收代繳手續費等額外費用的;

　　(八)其他違反價格法律、法規、規章規定和價格政策的行為。

　　五十六條物業服務企業或業主自治組織未按規定退還相關押金、保證金的，由縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)督促退還。

　　物業服務企業或業主自治組織不按《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》提供服務，沒有建立健全財務管理制度，未按規定對物業服務各項收費建立臺賬，并按合同約定公布財務收支狀況的，由縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)會同各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會督促整改。

　　第七章附則

　　第五十七條各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會按規定接管的老舊小區住宅物業，委托居(村)委會或聘請物業服務企業管理的，其物業服務收費行為由各鄉鎮人民政府、各街道辦事處、各園區(場)管委會物管辦參照本實施細則進行監督管理。

　　第五十八條本實施細則實施前已簽約的《物業服務合同》尚未到期的，仍按原合同約定執行。

　　第五十九條本實施細則尚未明確和不盡完善之處可參照《市政府關于印發宿遷市市區物業管理辦法的通知》(宿政規發[20**]5號)、《市物價局、市住房和城鄉建設局關于印發<宿遷市市區物業收費管理實施細則>的通知》(宿價規〔20**〕1號)中的相關規定執行，并由縣價格行政主管部門、縣物業管理行政主管部門(縣城區物業管理辦公室)在各自職權范圍內負責解釋。

　　第六十條本實施細則自發布之日起施行。縣發展和改革局、縣住房和城鄉建設局20**年9月1日印發的《關于印發<泗陽縣物業服務收費管理實施辦法>的通知》(泗發改費〔20**〕45號)中與本實施細則規定相抵觸的內容同時廢止。

　　附件：

　　1.《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級標準》。

　　2.《泗陽縣普通住宅物業管理公共服務等級收費標準》。

　　3.《泗陽縣普通住宅物業管理區域內車輛停放服務收費項目和標準》。

篇2：山東省住宅物業服務收費管理辦法(2012)

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法(20**)

　　山東省物價局、山東省住房城鄉建設廳關于印發《山東省住宅物業服務收費管理辦法》的通知

　　二0一一年十一月九日 魯價綜發[20**]185號

　　各市物價局、住房城鄉建委（建設局）、房管局、市政公用局、城管執法局：

　　為進一步規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業、其他管理人的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合我省實際，制定《山東省住宅物業服務收費管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。

　　山東省住宅物業服務收費管理辦法

　　第一條 為規范住宅物業服務收費行為，維護業主、物業使用人、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《山東省物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本省行政區域內住宅物業服務收費及監督管理。

　　第三條 本辦法所稱住宅物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅小區內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序，向業主或者物業使用人收取的費用。

　　第四條 提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業，鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場形成。

　　第五條 住宅物業服務收費應當遵循合理、公開以及收費與服務水平相適應的原則。

　　第六條 省價格主管部門會同省住房城鄉建設主管部門負責全省住宅物業服務收費的監督管理工作。

　　設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級房地產管理部門或者建設行政主管部門（以下統稱物業主管部門）按照價格管理權限，負責本行政區域內住宅物業服務收費監督管理工作。

　　第七條 住宅物業服務收費根據住宅的種類、特點及物業服務階段，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準并每年向社會公布。具體收費標準，由建設單位與前期物業服務企業在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　非普通住宅以及業主委員會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價，由業主大會或全體業主與物業服務企業約定。

　　第八條 普通住宅前期物業服務費根據物業服務的等級、服務質量、服務成本等因素，實行分等級定價。

　　物業服務等級標準由設區的市物業主管部門會同同級價格主管部門制定并公布。

　　第九條 普通住宅物業服務成本包括：

　　（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

　?。ǘ┪飿I共用部位、共用設施設備的日常運行、維護、檢測費用；

　　（三）物業管理區域清潔衛生費用；

　　（四）物業管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護、安全防范費用；

　　（六）辦公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務企業的固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　　（九）經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　供水二次加壓設備運行電費由供水單位承擔，不得列入物業服務成本。

　　第十條 物業服務合同應當約定物業服務等級、服務內容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容。涉及物業買受人共同利益的，其約定應當一致。

　　建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同應當包含上述物業服務合同內容。

　　前期物業管理住宅小區，因開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境等未能達到購房合同約定標準的，物業服務收費應當適當減免，差額部分由建設單位補償物業服務企業。

　　第十一條 業主或者物業使用人應當自物業交付之日起按月交納物業服務費。已納入物業服務范圍但物業尚未交付業主或者物業使用人的，物業服務費用由開發建設單位交納。

　　業主或者物業使用人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知業主或物業使用人辦理交付手續之日起按月計收。

　　物業服務合同有約定的，物業服務費可以預收，預收時間一般不超過半年。

　　第十二條 物業服務收費按法定房屋產權面積（不含與住宅配套的儲藏室面積）計收。

　　改變設計用途用于經營的房屋、車庫、儲藏室按相應的經營性用房物業服務費標準收取。

　　第十三條 房屋交付后空置一年以上的，其物業服務費按實際運行費用適當減收，合同另有約定的，從其約定。

　　第十四條 車位租賃費實行政府指導價，由設區的市、縣（市、區）人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門制定在本地區執行的基準價及浮動幅度，報同級人民政府批準。具體收費標準由承租人與建設單位在規定的基準價和浮動幅度內約定。

　　第十五條 物業管理區域內業主共有車庫內的車位使用人應當交納停車服務費。

　　停車服務費包括車庫、車位的設施設備運行及維護、保潔、秩序維護、購買公眾責任保險等發生的費用。

　　普通住宅前期停車服務費可以按照本辦法第七條第二款規定的程序單獨核定。

　　業主或者物業使用人對汽車或非機動車輛有看管要求的，應當與物業服務企業另行約定。

　　己購買車位但未停放車輛的，停車服務費應當適當減收。

　　第十六條 占用物業管理區域內業主共有道路或者其他場地停放汽車的，應當交納車位場地使用費，收費標準由業主大會確定，所收費用屬全體業主共有。

　　第十七條 物業服務企業對車輛實行出入證管理的，應當為業主或物業使用人免費配置出入證。因遺失、損壞需要補辦的，可以適當收取工本費。

　　第十八條 物業服務企業不得向進入物業管理區域內為業主或者物業使用人配送、維修、安裝、執行公務等車輛收取停車費用。

　　除前款規定以外的其他外來車輛，停放超過2個小時的，可以收取一定費用。

　　第十九條 供水、供氣、供電、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位及環衛管理單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位及環衛管理單位收取報酬。

　　專業經營單位及環衛管理單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第二十條 業主或者物業使用人對其物業進行室內裝修產生的建筑垃圾，應當按照物業服務企業或者社區居民委員會指定的地點堆放，并承擔清運費用，具體收費標準由雙方協商確定。

　　第二十一條 物業服務企業應當加強價格自律，遵守價格法律、法規、政策，嚴格履行物業服務合同，服務標準與收費標準應當質價相符。

　　第二十二條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示服務企業名稱、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準以及收費依據、12358價格舉報電話等，接受業主的監督，不得向業主或者物業使用人收取任何未予標明的費用。

　　第二十三條 物業服務企業應當定期在物業管理區域顯著位置公告共有部分收益的收支賬目。

　　第二十四條 物業服務企業違反規定以及物業服務合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主或者物業使用人有權拒絕繳納。

　　物業服務企業依約履行義務的，業主或者物業使用人應當按時足額交納物業服務費，不得以任何理由拒絕交納。業主拒不繳納的，物業服務企業可依法追繳。

　　物業產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費。

　　第二十五條 政府價格主管部門對物業服務實行成本監審制度和價格監測制度。物業服務企業應當按照政府價格主管部門的要求，如實反映情況，提供必要的資料。

　　第二十六條 政府價格主管部門應當加強對物業服務收費的監督檢查。物業服務企業有下列行為之一的，由價格主管部門依據《價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》等法律、法規予以處罰：

　?。ㄒ唬┏稣笇r浮動幅度制定收費標準的；

　　（二）低于服務等級要求提供服務并收費的；

　　（三）采取分解收費項目、重復收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標準的；

　　（四）強制服務并收費的；

　?。ㄎ澹┎话匆幎▽嵭忻鞔a標價的；

　　（六）其他違反價格法律、法規規定的行為。

　　第二十七條　價格主管部門、物業主管部門未按照《價格法》、《山東省物業管理條例》和本辦法管理和監督物業服務的，由上級價格主管部門、物業主管部門予以糾正，并依法追究有關人員責任。

　　第二十八條 本辦法實施前已簽訂物業服務合同尚未到期的，物業服務及其收費標準等仍按原合同約定執行，合同到期后按本辦法規定執行。

　　第二十九條 其他管理人的物業服務收費可參照本規定執行。

　　第三十條 各設區市應結合當地實際制定具體實施辦法，并報省物價局、省住房城鄉建設廳備案。

　　第三十一條 本辦法自20**年1月1日起施行5年?！渡綎|省物價局、山東省建設廳關于印發<山東省物業服務收費管理實施辦法>的通知》（魯價費發〔20**〕205號）同時廢止。

篇3：忻州市物業服務等級收費管理辦法(2015試行)

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(20**試行)

　　忻州市人民政府辦公廳

　　關于印發忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）的通知

　　忻政辦發〔20**〕73號

　　各縣（市、區）人民政府，市人民政府各委、局、辦：

　　《忻州市物業服務等級收費管理辦法（試行）》已經市人民政府同意，現印發給你們，請認真組織實施。

　　忻州市人民政府辦公廳

　　20**年6月25日

　　忻州市物業服務等級收費管理辦法(試行)

　　第一條 為規范物業服務收費秩序，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業穩定健康發展，根據國務院、山西省《物業管理條例》和國家發改委、住建部《物業服務收費管理辦法》等相關法規以及省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于規范物業服務收費管理的通知》精神，結合忻州實際制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于忻州市范圍內具有資質的物業企業服務收費行為。

　　第三條 物業服務收費管理實行分級負責，忻州城區按照城市建設管理權限劃分，分別由市價格主管部門、房地產主管部門和忻府區價格主管部門、房地產主管部門管理，各縣（市、區）的由當地價格主管部門、房地產主管部門負責。

　　市、縣兩級價格主管部門牽頭，房地產主管部門等配合，負責物業服務收費等級標準的制定，對物業服務價格進行監管，依法查處物業服務中的違規收費、亂收費行為。

　　市、縣兩級房地產主管部門牽頭，價格主管部門等配合，負責物業服務行業的管理，指導物業企業自主定價，協調解決物業服務管理中的矛盾和問題，加強對物業企業的監督和管理。

　　第四條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及服務內容、服務質量與服務費用相適應的原則。

　　第五條 物業服務收費管理，業主委員會或產權單位應根據物業實際情況和業主消費水平，選定相應級別的服務內容標準，確定服務收費價格。

　　第六條 物業綜合服務費構成包括物業服務成本、法定稅費和利潤。其中，物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┕芾矸杖藛T的工資、社會保險、住房公積金和按規定提取的福利費等；

　　（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（不包括電梯運行、供熱供水二次加壓和專項維修資金分攤費用）；

　?。ㄈ┪飿I管理區域清潔衛生費用；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域綠化養護費用；

　?。ㄎ澹┪飿I管理區域秩序維護費用；

　?。┺k公費用；

　?。ㄆ撸┪飿I服務機構固定資產折舊；

　?。ò耍┪飿I共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

　?。ň牛㊣C卡工本費及經業主大會（業主委員會）同意的其它費用。

　　第七條 物業服務收費包括物業綜合服務費、電梯等共用設備運行費、車輛停放服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費和代收代辦服務費、特約服務等費用。

　　根據不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。

　　住宅小區前期物業和保障性小區物業綜合服務費、裝飾裝修管理費、裝修垃圾清運費，實行政府指導價。

　　電梯等共用設備運行費據實結算，按住戶面積分攤。

　　已成立業主委員會的非保障性住宅小區的物業綜合服務費、非住宅物業和別墅服務收費以及車輛停放服務費、物業企業接受委托開展的特約服務、代收代辦等服務收費，實行市場調節價。

　　第八條 實行政府指導價的住宅小區物業綜合服務收費實行分等定價。市價格主管部門會同市房地產主管部門根據住宅小區的硬件設施、環境和物業管理企業的服務內容、服務標準，制定出臺住宅小區物業服務等級控制收費標準（忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準）附后。具體收費標準由建設單位或業主與物業服務企業在控制收費標準內選擇等級以物業服務合同的形式約定執行。

　　第九條 前期物業服務（房屋竣工交付使用、業主大會未成立前）。開發建設單位應在政府指導價范圍內對照有關服務內容標準，擬定服務價格后，進行前期物業服務招投標，選擇物業企業，簽訂物業服務合同，報房地產主管部門備案。

　　前期物業服務合同作為房屋買賣合同附件應當明確雙方的權利、義務和物業綜合服務費的計費方式、計費起始時間，經買受人簽字確認后執行。

　　第十條 業主大會選舉產生業主委員會后，非保障性住房物業服務收費實行市場調節價，物業服務企業可參照《忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準》，結合業主或業主委員會的意見確定本小區物業服務等級。物業服務收費標準由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十一條 電梯運行費、消防維護費、年檢費和供熱、供水的二次加壓費用等收費，根據運行情況據實結算、按住戶面積分攤，定期公布，具體收取辦法由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　供電實行合表電價計費的小區，使用公共變壓器用電的，應將供電企業折扣的度電3分錢用于小區供電設施的運行維護和彌補損耗等費用，不得另外向住戶分攤損耗電量或加收損耗電費；使用非公共變壓器用電的，供電企業折扣的度電3分錢不足以彌補運行損耗的，超出部分據實結算、分攤到戶。

　　第十二條 符合規劃要求且業主已購買的地下車庫（位）、地面車庫（位）以及未購買的停車庫（位）、經業主大會同意的臨時停車位等管理服務收費實行市場調節價，具體收費標準由雙方議定后以合同約定的形式執行。

　　第十三條 業主或使用人裝飾裝修房屋的，應在裝飾裝修前與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理協議，服從物業管理服務企業的管理。裝飾裝修管理費每平米不得高于3元，業主與物業企業另有約定的從其約定。裝修垃圾清運費按照房屋建筑面積分段收取，100平方米（包括100平方米）以內的按400元/戶收取，100平方米以上的按600元/戶收取。

　　業主或使用人自己清理裝修垃圾、運送到垃圾處理場的，不得收取裝修垃圾清運費。

　　第十四條 物業服務采用IC卡等各種智能卡管理的，在同一小區內應盡可能采用一卡管理，一卡多用，智能卡費用均應包含在物業服務成本中，發卡時不得向業主或使用人收取卡費和押金，更不得通過采用多卡管理強制收費或變相亂收費。由于業主或使用人的原因造成智能卡丟失、損壞需要補卡的，可以據實收取智能卡工本費。

　　第十五條 物業服務收費按房屋建筑面積計費，按月、季、年計收，也可預收，但預收期限不得超過12個月。未辦理房產證的，可以房屋買賣合同記載的建筑面積為準；已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準。

　　第十六條 物業服務管理區域內，供電、供水、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，物業服務企業接受委托代收上述費用的，必須嚴格執行國家收費標準，可以向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等一切額外費用，嚴禁通過代收費用強制捆綁收費。

　　供電、供水、供熱主管部門要采取工作措施，盡快解決住宅小區供電變壓器運行用電及線路損耗過大和供水、供熱二次加壓的問題，加快推進戶表改造工作，必須實行向終端用戶收費。

　　第十七條 物業服務企業在制定調整物業服務收費標準時，應遵守《物業管理條例》有關規定，必須經過業主大會或住戶代表大會討論同意，通過公示無異議后，由業主、物業使用人與物業服務企業在物業服務合同中約定執行。

　　第十八條 物業管理企業必須按照規定實行明碼標價。在物業收費管理區域內的醒目位置公示服務企業名稱、服務對象、服務內容、服務等級、服務標準、收費項目、計費方式、收費標準、收費依據、投訴舉報電話等，接受業主或物業使用人的監督，不得在標價之外收取任何未予標明的費用。

　　第十九條 業主、使用人、開發企業，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務相關費用。違反物業服務合同約定逾期不繳納物業服務相關費用的，業主委員會應當協助物業服務企業督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　第二十條 不按照物業服務等級標準執行或不執行合同約定服務收費的物業企業，房地產主管部門會同價格部門責令企業限期改正，并進行行政處罰，逾期不改的按照資質管理規定降低資質等級，記入信用檔案，通報所管小區，直至取消收費行為。

　　第二十一條 獎懲辦法。物業服務管理項目榮獲市級以上優秀住宅小區稱號的，可與企業資質等級掛鉤，在動態考核時可作為加分項目，記入企業信用檔案；物業企業有過失或責任事故的，依法給與行政處罰直至吊銷企業資質證書并記入信用檔案。

　　第二十二條 市、縣兩級價格主管部門和房地產主管部門要加強對物業服務企業的協同監管和信息共享。指導企業自主定價，協調解決物業企業與業主之間存在的收費矛盾和問題；依法查處違反規定要求的違規收費、隨意提高收費標準、亂收費、不明碼標價等行為；指導物業企業加強隊伍、制度建設，增強服務意識，提升服務質量。

　　第二十三條 本辦法由市價格主管部門和市房地產主管部門負責解釋，自20**年7月1日起施行。原忻州市房管局、忻州市物價局出臺的《忻州市物業服務等級收費管理辦法》（忻房字〔20**〕51號），忻州市物價局、忻州市房地產管理局《關于進一步規范住宅小區供熱二次加壓等收費的通知》（忻價發〔20**〕193號），忻州市發展和改革委員會、忻州市房地產管理局《關于規范忻州城區住宅小區道閘系統安裝收費標準的通知》（忻房字〔20**〕19號）文同時廢止。

　　附件：忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　附件：

　　忻州市普通住宅物業服務等級與收費標準

　　一級標準（1.05元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.08元/月.㎡）

　　1、物業管理單位建立了現代化企業管理制度。有規范的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有符合國家規定的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度，并裝訂成冊；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準和物業服務資金的收支情況，據實結算的費用每月公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達95%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.30元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并有智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證24小時載人電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于95%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.12元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的，及時修復，屬于大、中修范圍的，在報修期內的，及時編制維修計劃報建設單位，按雙方《前期物業管理合同》進行維修。在保修期以外的，及時編制維修計劃，報業主大會或者業主委員會，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每日巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查二次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.20元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中12小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每2小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控，專人值守。監控資料保存不少于30日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.20元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，全天保潔；

　　3、樓道每日清掃一次，樓梯扶手每日清擦一次。公共部位門、窗每月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月兩次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面保持清潔；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.15元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于2%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于3%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于3%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、定期組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　5、大型活動和重大節日隨季節擺花裝扮，美化環境、增加氣氛；

　　6、設有景觀湖的，應保持三季有水，水質良好，每月至少補水1次，每年清淤1次。

　　二級標準（0.85元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.07元/月.㎡）

　　1、各崗位有規范的崗位職責，并將制度上墻接受監督；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立有完善的住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，有檢驗記錄，并將移交代管的各種資料按照合同要求保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示24小時服務電話。急修及時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每季公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少二次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達90%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.25元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善，并部分設施設備實行智能化管理的：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每兩日巡查一次，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每二日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域內道路平整，主要道路及停車場交通標志齊全、規范；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于90%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.11元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、高層住宅每二日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每二天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項；

　　6、每日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.15元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤，其中9小時站崗值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每3小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于15日；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，引導車輛有序通行、停放（雙方另有約定的除外）；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.14元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每日清潔一次，定時保潔；

　　3、樓道每二日清掃一次，樓梯扶手每二日清擦一次。公共部位門、窗每二月清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、各類裝飾物、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每兩月檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、根據氣候及實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。夏季每月一次消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每日清潔一次，電梯轎廂墻壁每日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔兩次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱；

　　11、衛生保潔設專人監督檢查，發現問題及時處理。

　　六、綠化養護管理（0.13元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率基本達到規劃要求的：

　　1、有完善的綠化養護措施，有專業人員實施綠化養護管理；

　　2、草坪、花卉、綠籬等應定期修剪、養護，雜草面積應小于5%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木等適時補植更新，缺株率應小于5%，存活率應大于95%，行道樹缺株率應小于5%，土地裸露面積應小于5%；

　　4、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況，定期修剪整形，需要時補栽、補種，保持觀賞效果；

　　5、適時組織澆灌、施肥、松土和噴灑藥物，做好防寒和預防病蟲害；

　　6、大型活動和重大節日裝扮小區，美化環境、增加氣氛。

　　三級標準（0.65元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.06元/月.㎡）

　　1、物業管理單位機構設置合理，崗位明確；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案。有健全的房屋管理、房屋共用部位、公共設施設備運行管理制度、財務管理制度、檔案管理制度，保潔、綠化、協助維護公共秩序等管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書；

　　7、管理服務人員統一著裝，服務主動、熱情；

　　8、設有服務接待中心，公示12小時服務電話。急修半小時到場，有完整的報修、維修和回訪記錄；

　　9、基本能夠根據業主需求提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務；

　　10、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準。據實結算的費用每年公布一次；

　　11、按合同約定規范使用住房專項維修資金；

　　12、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達85%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.20元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、配備專業人員維修養護；

　　2、建立共用設施設備檔案，設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全；

　　3、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范；設施設備運行正常；

　　4、對共用設施設備每三日組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　5、有電梯運行管理制度和應急預案，保證電梯正常運行；

　　6、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，設施設備完好，可隨時啟用。為確保消防通道舒暢，發現有圈占、堵占消防通道的，應加以制止并報有關部門；

　　7、設備房每三日清潔一次，保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　8、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　9、路燈、樓道燈完好率不低于85%，景觀照明、監控設施、門禁系統等運行良好，經常有人維護修理；

　　10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對有可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.09元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全；

　　2、定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造；

　　3、高層住宅每三日巡查一次樓宇對講門，發現問題及時修復（與供應商有約定的及時聯系供應商協助修復）；

　　4、每三天巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護；

　　5、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和管理規約（業主臨時管理規約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。依業主手冊進行管理；

　　6、兩日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　7、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　8、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。各組團、棟及單元（門）、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。

　　四、協助維護公共秩序（0.11元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時崗位值勤；

　　2、制訂詳細的巡查方案。小區圍墻、院落、車庫、車場每4小時巡查1次。重點部位增加巡查頻次，并做好記錄。

　　3、每日定時巡查樓梯間等樓內公共區域，保持樓梯間暢通，無擅自占用、亂堆亂放現象。

　　4、配有安全監控設施的，24小時監控。監控資料保存不少于一周；

　　5、對進出小區的車輛實施規范管理，保證停放有序；

　　6、對進出小區的裝修、施工勞務人員實行臨時出入證管理；

　　7、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　8、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.11元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清，保持垃圾桶、果殼箱周邊清潔；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每二日清潔一次，適時保潔；

　　3、樓道每三日清掃一次，樓梯扶手每三日清擦一次。公共部位門、窗每季清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、保持路燈、樓道燈、景觀燈的清潔及使用效果；

　　6、對住宅區域內的園林景觀、建筑小品、健身器材保持清潔及觀賞效果和使用功能；

　　7、共用雨、污水、井、化糞池每季檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　8、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　9、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳每三日清潔一次，電梯轎廂墻壁每三日清擦一次，電梯轎廂地面每日清潔一次；

　　10、高層住宅一層共用大廳、電梯侯梯廳要設置果殼箱。

　　六、綠化養護管理（0.08元/月.㎡）

　　住宅區域內綠化覆蓋率低于規劃要求50%以下的：

　　1、對草坪、花卉、綠籬、樹木應定期進行修剪、養護；

　　2、定期清除綠地雜草、雜物，雜草面積應小于10%；

　　3、對花卉、草坪、綠籬、樹木應適時補植更新，存活率應達到90%，土地裸露面積應小于10%；

　　4、預防花草、樹木病蟲害。

　　四級標準（0.45元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.05元/月.㎡）

　　1、物業管理單位有明確的崗位職責制度；

　　2、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　3、建立住戶檔案；

　　4、有完善的物業管理方案和相應的管理制度；

　　5、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗，將移交給的各種資料保存完好；

　　6、管理人員持證上崗；

　　7、設有服務電話，及時與住戶溝通；

　　8、根據業主需求提供物業服務合同之外的部分特約服務和代辦服務；

　　9、按有關規定和合同約定公布物業服務內容與收費標準；

　　10、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見，滿意率達80%以上。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.12元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備完善：

　　1、建立共用設施設備檔案，并有記錄；

　　2、公共設施設備標志齊全、規范，責任人明確；設施設備運行正常；

　　3、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患及時處理；

　　4、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　5、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象；

　　6、住宅區域主要道路及停車場設有交通標志；

　　7、路燈、樓道燈完好率不低于80%；景觀照明、監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.07元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的及時組織維修；

　　3、每周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）要求進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.07元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、設護樓護院人員進行巡查；

　　3、對進出小區的車輛進行管理；

　　4、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　5、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。

　　五、保潔服務（0.08元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每兩日清潔一次，注意保潔；

　　3、樓道每周清掃一次，樓梯扶手每半月清擦一次。公共部位門、窗半年清擦一次；

　　4、及時清除道路積水、積雪；

　　5、對住宅區域內的園林景觀、健身器材保持清潔及觀賞效果；

　　6、共用雨、污水、井、化糞池每半年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對花卉、綠籬、樹木實施綠化養護管理，定期進行修剪；

　　2、預防花草、樹木病蟲害。

　　五級標準（0.35元/月.㎡）

　　一、基本要求（0.04元/月.㎡）

　　1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同，雙方權利義務關系明確；

　　2、建立住戶檔案；

　　3、房屋共用部位、公共設施設備應有相應的管理制度；

　　4、承接項目時，對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真檢驗并將移交給的各種資料保存完好；

　　5、管理人員持證上崗；

　　6、每年至少一次書面征詢業主對物業服務的意見。

　　二、公共設施設備運行維修保養（0.11元/月.㎡）

　　住宅區域范圍內公共設施設備基本完善的：

　　1、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，發現隱患根據需要組織維修；

　　2、對住宅區域內配備的消防設施設備進行管理，保證消防通道暢通，設施設備完好，可隨時啟用；

　　3、設備房保持整潔；

　　4、路燈、樓道燈完好率不低于75%；監控設施等運行良好，經常有人維護修理；

　　5、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發故障有應急方案。

　　三、共用部位維護及管理（0.06元/月.㎡）

　　1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護；

　　2、檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修的根據需要組織維修；

　　3、每兩周巡查一次小區房屋單元門，樓梯通道及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，定期維修；

　　4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主管理規約（業主臨時管理規約）進行管理；

　　5、每三日巡查一次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告業主委員會和有關部門；

　　6、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報業主委員會和有關部門；

　　7、小區主出入口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標。

　　四、協助維護公共秩序（0.06元/月.㎡）

　　1、住宅區域主出入口24小時設門衛；

　　2、發生安全事故時，有采取應急措施的同時，應當及時向有關部門報告，協助做好救助工作；

　　3、對住宅區域內商業網點私搭亂建、亂設攤位、亂擺亂放現象及時制止，并報有關部門；

　　4、對火災、治安等突發事件有應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。小區內道路暢通。

　　五、保潔服務（0.06元/月.㎡）

　　1、對住宅區域內設置的垃圾桶、果殼箱做到日產日清；

　　2、對住宅區域內道路、廣場、停車場、綠地等公共場地每三日清潔一次，注意保潔；

　　3、及時清除道路積水，雪天及時清理人行通道；

　　4、共用雨、污水、井、化糞池每年檢查一次，視檢查情況及時清掏；

　　7、夏季根據實際情況消毒和滅蟲除害；

　　六、綠化養護管理（0.02元/月.㎡）

　　對小區的花、樹木實施綠化養護管理。