齊齊哈爾市物業管理條例(20**)

　　《齊齊哈爾市物業管理條例》已由齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務委員會第十八次會議于20**年11月26日通過，經黑龍江省第十三屆人民代表大會常務委員會第十一次會議于20**年4月26日批準，現予公布，自20**年7月1日起施行。

　　齊齊哈爾市人民代表大會常務委員會20**年4月29日

　　第一章總則

　　第一條為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和生活環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內物業管理及相關監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理和使用，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條市人民政府物業行政主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作，縣(市)、區人民政府物業行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　其他相關行政主管部門按照各自職責，做好本行政區域內物業管理活動的相關工作。

　　第四條街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會選舉與換屆等工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　社區居(村)民委員會負責協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。

　　物業行政主管部門應當加強對街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居(村)民委員會的物業管理人員的業務培訓和考核。

　　第五條物業服務企業享受國家和省、市制定的現代服務業優惠政策。

　　物業服務企業在住宅小區內共用設施設備和場地的維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的非經營性用水、用電、用氣、用熱價格按照國家、省、市相關法規政策執行。

　　第六條老舊住宅區的改造整治應在各級政府的主導下進行。本著因地制宜、先易后難、區域負責、分批實施的原則，將地方財政投資、業主投資、社會投資等與建筑節能改造、供水供熱管網改造等國家政策性補助資金結合起來，形成多元化投資改造的保障機制。

　　老舊住宅區改造整治完成后，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織業主成立業主大會，由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人管理物業。

　　第二章新建物業與前期物業管理

　　第七條物業管理區域應當按土地使用證確定的使用范圍為基礎，結合建筑物規模、物業的共有、共用設施設備和社區建設等因素劃定。

　　分期開發建設或者兩個以上建設單位開發建設的物業，其配套設施設備是共用的，應當劃定為一個物業管理區域;配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業管理區域。

　　建設單位辦理商品房預售許可證或者商品房房屋銷售備案及棚改回遷房備案時，應當向所在地物業行政主管部門進行物業管理區域備案，并將備案情況告知物業項目所在地的街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府。

　　物業行政主管部門應當建立物業管理區域檔案，載明物業管理區域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、業主共用部位共用設施設備主要情況和配套建筑等事項。

　　建設單位在物業銷售時，應當將物業管理區域向物業買受人明示并在物業買賣合同中載明。

　　第八條物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家、省、市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。

　　物業管理區域內的配套建筑，不得擅自改變用途。

　　第九條建設單位應當在物業管理區域內按規劃設計要求配置物業服務用房，物業服務用房由建設單位無償提供，所有權依法屬于全體業主所有,物業服務企業在物業合同約定的期限內擁有無償使用權。

　　物業服務用房的具體位置應當在建設工程規劃許可證附圖中注明，分期建設開發的建設項目，物業服務用房應在一期工程中配置。

　　物業總建筑面積5萬平方米以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置;總建筑面積在5萬平方米以上20萬平方米以下的，按照總建筑面積的2‰配置;總建筑面積超過20萬平方米的，除按照20萬平方米的2‰配置外，超出部分按照1‰的標準配置，但最多不高于建筑面積500平方米。

　　物業服務用房應能獨立使用，具備水、電、暖、通風、采光等使用功能及獨立的水、電、暖等計量器具。多層物業應設置在地面一層，高層物業不得高于四層。物業服務用房不得抵押、轉讓、出租。未經業主大會決定，任何單位、個人無權改變物業服務用房、業主委員會辦公場所的用途及標準。

　　第十條新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列規定的，方可辦理物業交付手續：

　　(一)生活用水接入城市供水管網系統，并安裝分戶計量裝置;

　　(二)雨水、污水排放接入城市雨水排放系統和污水排放系統;

　　(三)小區用電接入城市供電網絡，并安裝分戶計量裝置;

　　(四)在城市管道燃氣、集中供熱主系統管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應系統管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和供熱分戶控制裝置;

　　(五)電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按相關設計要求配置到位;

　　(六)按照消防要求完成消防供水、消防自動報警裝置和消防車通道等共用消防設施建設;

　　(七)小區道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連;

　　(八)按照規劃要求完成教育、文化、衛生、體育、郵政、環境衛生、商業網點、物業服務和政務管理等配套建筑及設施建設;

　　(九)按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置;

　　(十)住宅小區分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置有效的隔離設施;

　　(十一)法律、法規規定的其他條件。

　　建設單位應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅小區進行驗收。

　　第十一條建設單位應當依法通過招投標的方式選聘前期物業服務企業。

　　本條例所稱的前期物業管理，是指在建設單位交付房屋之后至物業項目業主大會、業主委員會成立并選聘出物業服務企業之前，由建設單位通過招投標的方式選聘物業服務企業，進行物業管理的活動。

　　招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書10日前，持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料，向物業行政主管部門備案。

　　第十二條建設單位組織竣工驗收和分戶驗收。對共用部位、共用設施設備的驗收應由建設單位向相關部門申請，由相關管理部門及前期物業服務企業參與;業主入住時的分戶驗收，應在業主辦理入住手續時，由業主、建設單位、前期物業服務企業共同現場查驗并書面記錄確認。建設單位對業主專有部分的保修義務自業主入住分戶驗收之日起計算，截止日期按國家相關規定時限執行。

　　建設單位應當自住宅小區竣工驗收合格之日起30日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備接收管理手續。

　　建設單位在申請辦理商品房預售許可證或者商品房銷售備案及棚改回遷房備案時，應當將前期物業服務合同、臨時管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及交接驗收手續等資料報物業行政主管部門，并作為物業買賣合同約定的內容。

　　第十三條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務和違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。建設單位應當在銷售物業時將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人與建設單位簽訂物業買賣合同，應當對遵守臨時管理規約作出書面承諾。

　　第十四條建設單位應當在物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的監督下，自前期物業服務合同簽訂后30日內，按規定向前期物業服務企業移交物業服務用房和下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖和分戶驗收等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)專業經營單位的專業經營設施設備接收管理手續;

　　(六)物業管理必需的其他資料。

　　前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將物業服務用房及有關資料移交給業主委員會。

　　第三章業主大會與業主委員會

　　第十五條房屋的所有權人為業主。

　　建設單位或者前期物業服務企業應當將業主入住情況以書面方式及時報告物業行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。

　　符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

　　(一)業主已入住建筑面積的比例達到小區總建筑面積50%以上;

　　(二)業主已入住戶數的比例達到小區總戶數50%以上;

　　(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數的比例達到小區總戶數25%以上。

　　首次業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　第十六條一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　符合業主大會成立條件的，由建設單位向街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府提出成立業主大會的書面申請;建設單位30日內未提出申請的，可由該物業管理區域所在地的社區居(村)民委員會組織10人以上的業主代表提出申請。街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應在收到申請的30日內組建業主大會籌備組。

　　首次業主大會籌備組由7人以上單數組成，由建設單位代表、前期物業服務企業代表、業主代表和街道辦事處或鄉(鎮)人民政府代表等人員組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的50%?；I備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。

　　籌備組應當自成立之日起7日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行書面公告。

　　第十七條籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首次業主大會會議召開的時間、地點和內容;

　　(二)草擬管理規約、業主大會議事規則和業主委員會工作規則;

　　(三)確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數;

　　(四)制定并提出首屆業主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法;

　　(五)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前，在物業管理區域內公告前款規定的內容。業主對業主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當及時予以復核并在首次業主大會召開前告知異議人復核結果。

　　籌備組應當自成立之日起60日內組織召開首次業主大會會議。

　　第十八條業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據。

　　一個物業管理區域內業主在300戶以上的，可以采取以樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉1名業主參加業主大會會議。

　　第十九條業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5人以上單數組成。業主委員會委員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期不超過5年，可連選連任。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起3日內召開首次會議，在業主委員會委員中推選主任、副主任。

　　業主委員會委員經推薦可以依照法定程序進入所在地社區居(村)民委員會任職。社區居(村)民委員會成員符合業主條件的可在業主委員會任職。

　　業主委員會成立、換屆、變更，應當在30日內向物業所在地的物業行政主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府備案，并申請辦理刻制公章。

　　第二十條業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會進行換屆選舉。

　　業主委員會應當及時將印章、檔案資料以及屬于全體業主的財物等，移交給新一屆業主委員會，不及時移交的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當協調督促其移交。新一屆業主委員會應當在業主大會上說明上述交接情況，接受業主監督。

　　業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，決定終止其委員資格：

　　(一)拒不履行委員職責的;

　　(二)業主委員會過半數委員或者20%以上業主提議撤銷其委員資格的;

　　(三)違法搭建建筑物和構筑物、拒付物業服務費以及有其他違反管理規約和侵害業主合法權益行為的;

　　(四)利用職務之便要求或接受物業服務企業減免物業服務費等有關費用的;

　　(五)違反少數服從多數原則，組織、煽動業主進行不正當維權等違法違規活動的;

　　(六)違反其他法律法規規定，不適合繼續擔任業主委員會委員其他情形的。

　　業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔，可以從物業共有部分、共用設施設備經營收益中列支，也可由全體業主分攤。

　　經費的籌集、管理和使用由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，經業主大會會議表決通過后執行。業主委員會應當每年在物業管理區域內公告經費籌集、管理和使用情況，接受業主監督。

　　第二十一條業主大會可以根據工作需要設立業主監事委員會。業主監事委員會的工作職責應包括：

　　(一)在業主大會期間，向業主大會報告物業監督工作的實施情況;

　　(二)監督本物業管理區域業主大會決議、決定的執行情況、業主委員會的工作情況;

　　(三)監督業主代表、業主委員會及委員日常工作中遵守管理規約、臨時管理規約、議事規則及工作規則等規章制度的行為，對業主委員會委員的不稱職行為，必要時應提出停任建議;

　　(四)監督本物業管理區域的有關的財務狀況和共有房屋、設施、設備等資產的使用情況;

　　(五)派員列席業主委員會會議;

　　(六)向業主大會提出建議和意見;

　　(七)業主大會選舉、表決的記票、監票和統計工作;

　　(八)業主大會賦予的其他職責。

　　業主監事委員會具體產生辦法、工作職責和所需經費由業主大會確定。

　　第二十二條不具備成立業主大會條件，或者具備成立業主大會條件但未成立業主大會的住宅小區，經物業行政主管部門或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導后仍不能成立的，應當由街道辦事處或者鄉(鎮)人民政府負責組織，由社區居(村)民委員會、業主代表等組成物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責，物業管理委員會業主代表所占比例不應低于50%。

　　物業管理委員會的常設機構設在物業項目所在地的社區居(村)民委員會，日?；顒拥拈_展、組織、協調由社區居(村)民委員會負責。物業管理委員會的人員組成，應當公開征求所在物業管理區域業主的意見。

　　第四章物業使用管理

　　第二十三條業主或者物業使用人使用物業不得有下列行為：

　　(一)損壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修管理規定的行為;

　　(二)違法搭建建筑物和構筑物、私開門窗等違反房屋安全管理規定的行為;

　　(三)侵占、損壞樓道、綠地等物業共用部位、私改供排水管線及其他共用設施設備等違反物業管理規定的行為;

　　(四)擅自改變房屋用途等違反房屋管理規定的行為;

　　(五)隨意傾倒垃圾、放置雜物等違反市容環境衛生管理規定的行為;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物質或者發出超標準的噪聲和振動，排放有毒、有害物質等違反環境保護管理規定的行為;

　　(七)侵占、損壞消防設施，占用消防通道，堵塞、封閉疏散通道及安全出口以及在建筑內的共用走道、樓梯間、安全出口處等公共區域停放電動車或者為電動車充電等違反消防安全管理的行為;

　　(八)賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為;

　　(九)法律、法規和管理規約、臨時管理規約禁止的行為。

　　有前款行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當勸阻、制止并及時報告物業所在地的物業行政主管部門和有關管理部門，物業行政主管部門和有關管理部門應當按相關規定及時依法處理。

　　第二十四條業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、防盜網、太陽能熱水器等設施，應當遵守管理規約、臨時管理規約等相關規定。

　　業主應當按照垃圾收集的有關規定傾倒垃圾，保持物業的整潔、美觀。

　　第二十五條業主轉讓或者出租房屋的，應當將管理規約、臨時管理規約的內容告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起15日內將轉讓或者出租情況告知物業服務企業。

　　第二十六條業主或者物業使用人在辦理入住手續時，應當與物業服務企業簽訂住宅裝飾裝修監督管理協議。

　　物業服務企業應當在住宅裝飾裝修監督管理協議簽訂后對裝飾裝修活動進行巡查，發現危及房屋安全的行為應當予以勸阻，并及時報告房屋安全主管部門或有關管理部門。

　　第二十七條住宅裝飾裝修監督管理協議應當包括下列內容：

　　(一)裝飾裝修工程的實施內容和實施期限;

　　(二)允許施工的時間;

　　(三)廢棄物的清運與處置;

　　(四)住宅外立面設施及防盜設施的安裝要求;

　　(五)禁止行為和注意事項;

　　(六)違約責任;

　　(七)其他需要約定的事項。

　　第二十八條物業管理區域內車庫、車位應當優先滿足業主、物業使用人停車需要。建立住宅小區空閑車位“租售并舉”的管理機制。

　　第二十九條物業管理區域內規劃的車位、車庫尚未充分利用的，不得占用業主共有的道路或者其他場地設置規劃以外的車位。

　　物業管理區域內車位、車庫不足，需要增設的，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，經20%以上業主提議，召開業主大會，經該物業管理區域內專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意，按照規定辦理相關手續后，方可增設。

　　車位、車庫的管理、收費標準等事項由業主大會決定。業主大會決定收取場地租賃費的，扣除管理成本后的場地租賃費屬于全體業主共有。

　　具備條件的住宅小區全部實行劃線停車，確保車輛停放規范有序。

　　鼓勵建設單位或者其他投資人在既有住宅小區規劃條件允許，并經業主大會同意的情況下，建設、經營地下停車場和立體停車設施，滿足停車需求。

　　第三十條管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、管理、業主公共利益、業主的權利義務、物業服務費的交納方式和違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。

　　管理規約、臨時管理規約對全體業主及物業使用人具有約束力。

　　物業共用部分、共用設施設備經營所產生的收益，應當主要用于補充專項維修資金或者共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，也可以按照業主大會的決定用于業主大會和業主委員會工作經費等。

　　第五章物業服務管理

　　第三十一條本條例所稱物業服務企業，是指依法成立并具有獨立法人資格，按照物業服務合同約定提供相應服務的企業。

　　物業服務企業應當按照物業服務內容和標準配備相應的專業人員，具備為業主提供解決物業維修使用問題的專項服務能力。

　　物業服務企業可以聘請專業服務單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務。但不得將物業管理區域內的全部物業管理一并委托給其他單位或者個人。

　　物業服務成本或者物業服務支出，一般包括以下部分：

　　(一)工作人員工資、社會保障和按規定提取的福利費等;

　　(二)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　(三)物業管理區域清潔衛生、清冰雪費用;

　　(四)物業管理區域綠化養護費用;

　　(五)物業管理區域秩序維護費用;

　　(六)辦公費用;

　　(七)物業服務企業固定資產折舊費用;

　　(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　(九)各項稅費;

　　(十)經業主大會、業主委員會同意的其他費用。

　　第三十二條物業行政主管部門應當加強對物業服務企業的監督管理，物業行業協會應當定期開展業主滿意度測評，運用企業信用等級評定對其服務質量進行考核，促進物業服務企業提高服務水平。

　　建立物業服務企業“紅黑榜”社會發布制度，建立誠信企業激勵獎勵和不良企業的懲戒機制。

　　第三十三條物業服務企業應當在物業行政主管部門的指導下，建立行業自律組織，規范行業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平，維護物業服務企業的合法權益。

　　物業行業自律組織可以依據國家、省、市有關規定，制定物業服務規范和等級標準，建立和完善自律制度，配合物業行政主管部門建立健全信用檔案。

　　物業服務企業應當定期向物業行政主管部門報送信用檔案信息、統計報表等資料。

　　第三十四條業主大會或業主共同決定選聘物業服務企業的，業主委員會代表其與物業服務企業簽訂的物業服務合同對全體業主具有約束力。

　　物業服務合同應當包括下列主要內容：

　　(一)物業服務項目、內容、質量和服務標準;

　　(二)物業服務費用的標準、計費方式和收取辦法;

　　(三)雙方權利義務;

　　(四)專項維修資金的管理和使用;

　　(五)物業管理用房的使用;

　　(六)合同期限;

　　(七)違約責任;

　　(八)爭議解決途徑。

　　業主大會重新選聘物業服務企業，鼓勵通過招投標方式進行。

　　選聘物業服務企業前，業主委員會應當召開業主大會會議，對選聘方式、合同期限以及服務內容等進行表決。未經業主大會同意，業主委員會不得擅自選聘、解聘物業服務企業。

　　第三十五條物業服務企業應當自簽訂物業服務合同之日起10日內，向物業行政主管部門備案并在物業管理區域內公示，業主有權進行查閱和復制。

　　物業服務企業應按物業服務合同約定的標準提供物業服務，業主委員會代表業主大會應對物業服務企業履行合同進行監督。

　　業主大會與物業服務企業因合同糾紛欲提前終止物業服務合同的，可向物業行政主管部門及街道、社區居(村)民委員會提請調解，物業行政主管部門及街道、社區居(村)民委員會應予受理，調解不成的，業主大會可按法定程序提前終止物業服務合同，重新選聘物業服務企業。

　　第三十六條物業服務合同期滿，業主大會尚未作出續聘或選聘物業服務企業決定，原物業服務企業按照原物業服務合同繼續提供服務的，原物業服務合同繼續有效至新聘物業服務企業正式接管時為止。業主應當按照原合同約定的價格交納延續期間的物業服務費。

　　因物業服務合同期滿、解除或者終止，物業服務企業不再為該物業管理區域提供物業服務的，應當提前三個月書面告知業主委員會，并與業主委員會按照相關規定辦理退出手續，履行相關義務，否則不得擅自退出物業管理區域或者停止物業服務。

　　物業服務企業辦理退出手續，應履行下列交接義務：

　　(一)移交保管的物業檔案、服務檔案;

　　(二)提供物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料;

　　(三)移交物業服務用房;

　　(四)清算預收、代收的有關費用;

　　(五)移交物業財務賬、款;

　　(六)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

　　業主欠交被解聘物業服務企業物業服務費用的，應予交納，可按約定由新的物業服務企業代為收取。

　　第三十七條物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置公示下列信息：

　　(一)物業項目基本情況、物業服務企業負責人姓名及聯系方式、物業服務投訴電話、物業服務項目所在社區、街道名稱及聯系方式、業主委員會成員名單及聯系方式;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(四)物業服務費用交納情況、物業服務項目收支情況及審計報告、由物業服務企業負責經營的物業共用部位和共用設施設備經營所得收益等;

　　(五)其他應當公示的信息。

　　第三十八條業主應當按照物業服務合同的約定全額交納物業服務費，物業服務企業已經按照約定和相關規定提供服務的，業主不得以未接受物業服務或者無需接受物業服務為由拒交物業服務費。

　　業主委員會應當督促業主交納物業服務費，經督促未交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。逾期未交納物業服務費的，可自逾期之日起，按照物業服務合同約定加收違約金，收取標準不超過日1‰。

　　業主轉讓物業時，應當與物業服務企業結清物業服務費;未結清的，應當對物業服務費的結算作出約定，并告知物業服務企業。

　　第三十九條物業服務企業收取物業服務費，不得有下列行為：

　　(一)未按照相關規定對物業服務內容、服務標準、收費標準進行公示的;

　　(二)擅自擴大收費范圍的;

　　(三)擅自提高收費標準或者重復收費的。

　　物業服務企業違反本條規定，相關部門有權糾正，并依據相關法律法規進行查處。

　　第四十條已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業服務費由建設單位承擔。已交付的物業，物業服務費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

　　建設單位銷售房屋，不得與房屋買受人約定減免物業服務費。物業交付后長期空置的，其物業服務費收費標準應當在物業服務合同中約定。

　　第四十一條物業服務企業在物業服務活動中應當履行下列義務：

　　(一)接受業主的監督，及時處理業主的投訴，反饋處理情況并建立投訴工作臺賬;

　　(二)加強電梯、消防設施等涉及人身安全以及其他有特定要求設施設備的管理，并委托專業機構進行及時維修養護，協助相關部門做好物業管理區域的安全防范等工作;

　　(三)按照規定及時公開涉及物業管理的相關信息;

　　(四)對物業管理區域內的違法、違規或者可能侵害業主權益的行為及時勸阻、制止，對拒不聽從勸阻的，及時向轄區相關部門報告;

　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十二條專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，向最終用戶收取費用。

　　物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向專業經營單位收取報酬。

　　專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得以物業服務企業拒絕代收有關費用為由停止向最終用戶提供服務。

　　住宅小區專業經營單位，應當承擔供水、供電、供氣、供熱分戶計量裝置和通信、有線電視、寬帶數據傳輸入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用,與終端用戶另有合同約定或者法律、法規另有規定的除外。

　　專業經營單位需要架設管線，應經業主委員會及物業服務企業同意，并簽訂鋪設安裝協議。

　　第四十三條物業管理實行物業管理聯席會議制度。

　　物業管理聯席會議應當由物業行政主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責召集，物業行政主管部門、社區居(村)民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主代表和專業經營單位等應當參加。

　　物業管理聯席會議主要協調下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門不依法履行職責的情況;

　　(二)物業服務企業在履行退出程序以及交接手續中出現的問題;

　　(三)物業管理區域內的突發事件;

　　(四)物業管理與社區管理的銜接和配合;

　　(五)需要協調的其他物業管理事項。

　　第四十四條業主、業主大會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當協商解決;協商不成的，可以向社區居(村)民委員會或者聯席會議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院提起訴訟。

　　第四十五條物業管理區域內開展文化教育、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務活動以及突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主、業主委員會、物業服務企業和專業經營單位應當給予協助、配合。

　　第六章物業的維護

　　第四十六條建設單位應當建立健全物業售后維修服務體系，按照國家、省、市規定的保修期限、保修范圍、質量要求，承擔物業的保修責任。

　　第四十七條物業保修期滿后，業主專有部分的養護、維修，由業主負責。

　　業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時養護、維修，相鄰業主應當提供便利。

　　第四十八條業主長期空置物業的，應當告知物業服務企業，并與其就專有部分的養護、維修、管理等事項進行協商約定，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生。

　　業主長期空置物業的，物業服務費交納比例有約定的，從其約定;未作約定的，與其他未空置物業同等交納。

　　第四十九條物業保修期滿后，物業管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理由業主共同承擔，也可以委托給物業服務企業承擔。

　　電梯等屬于業主共有的特種設備，由物業服務企業或者業主按照特種設備管理的相關規定，委托專業服務單位負責維護、保養。

　　第五十條供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　專業經營單位可以將專業經營設施設備的維護、保養等事宜委托給物業服務企業承擔，物業服務企業可以按照委托合同向專業經營單位收取報酬。

　　政府及有關部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

　　第五十一條新建住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主，應當在辦理房屋交付手續前一次性足額交存首期房屋專項維修資金。

　　竣工交付后尚未售出的房屋，由開發建設單位作為產權人交存首期房屋專項維修資金。實行商品房預售資金監管的，開發建設單位應當交存的房屋專項維修資金可以從監管的預售資金中劃轉。開發建設單位交存的房屋專項維修資金，在房屋售出后轉由買受人承擔。業主未按規定交存首期房屋專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付買受人。

　　第五十二條首期房屋專項維修資金應按業主所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額為本市建筑安裝工程每平方米造價的5%。

　　本市每平方米建筑面積交存首期房屋專項維修資金的數額應當定期公布。

　　第五十三條業主分戶賬內房屋專項維修資金余額不足30%時，應當續交專項維修資金;已辦理入住手續尚未交存首期房屋專項維修資金的，應當按規定進行交存。

　　業主拒不交存房屋專項維修資金的，業主委員會、社區居(村)民委員會或者物業服務企業可以書面督促其限期交存;逾期不交存的，應當按拖欠金額加計同期銀行貸款利息交存;發生共用部位、共用設施設備維修時，相關業主應當共同承擔維修責任。因業主延期交存或拒交房屋專項維修資金，延誤維修時機或無法維修，給其他業主造成損失的，應承擔賠償責任;拒不承擔賠償的，業主委員會或者具有利害關系的業主，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第五十四條已交存住房公積金的業主，可以依法從業主及其配偶個人住房公積金賬戶中提取一定金額用于交存房屋專項維修資金。

　　第五十五條房屋專項維修資金專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　房屋專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內的業主監督。

　　房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，由業主按照各自房屋建筑面積的比例分攤。

　　第五十六條在物業管理區域內，有下列情形之一的，可以立即使用房屋專項維修資金：

　　(一)電梯故障;

　　(二)消防設施故障;

　　(三)因不可抗力等突發事件導致屋面、外墻體嚴重滲漏;

　　(四)上、下水管爆裂或排水設施出現坍塌引起的功能性障礙;

　　(五)供電線路故障;

　　(六)樓體外立面存在脫落危險;

　　(七)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

　　業主委員會、相關業主、物業服務企業、社區居(村)民委員會均可以憑相關專業機構出具的鑒定報告、應急維修工程項目說明、維修工程實施方案，向市、縣(市)房屋專項維修資金管理機構提出資金使用申請。

　　房屋專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起3個工作日內完成審核。應急維修工程竣工驗收后，組織者應當將維修資金使用及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　房屋專項維修資金管理機構應當方便快捷地處理應急維修事項，加強監督管理，保障資金安全。

　　第五十七條提出房屋專項維修資金使用的申請單位對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成損失的，依法賠償相關業主損失并承擔相應的法律責任。

　　第五十八條因維護物業或者公共利益，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位確需臨時占用、挖掘道路、場地等共用部位的，應當告知業主委員會和物業服務企業，并于施工前在物業管理區域內公示，采取安全保障措施，施工結束后應當及時恢復原狀。

　　第五十九條物業維修養護時，相關業主和物業使用人應當給予配合。因拒絕配合造成物業損壞或者財產損失的，應當負責修復或者賠償。

　　第七章法律責任

　　第六十條違反本條例的規定，建設單位有下列行為的，由物業行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，按照下列規定予以處罰：

　　(一)未及時進行物業管理區域備案、未與專業經營單位辦理接收管理手續、未移交相關資料的，處1萬元以上3萬元以下罰款;

　　(二)在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房或物業用房未交由物業服務企業使用的，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　(三)未通過招投標或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務企業的，處3萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十一條違反本條例的規定，有下列行為之一的，由物業行政主管部門責令限期改正，予以警告，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用，并按照下列規定處罰：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，專業經營單位施工后未及時修復路面，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的;

　　(四)擅自改動物業管理區域內排水管線的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十二條違反本條例的規定，物業服務企業有下列行為的，由物業行政主管部門責令限期改正;逾期未改正的，按照下列規定予以處罰：

　　(一)未及時報送信用檔案信息、統計報表等資料，處1萬元以上3萬元以下罰款;

　　(二)未公開物業服務合同等應公開公示信息的，處5000元以上2萬元以下罰款;

　　(三)擅自終止物業服務或退出物業服務項目、未按規定辦理退出手續履行交接義務的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

　　第六十三條業主委員會作出的決定，違反法律、法規規定或者業主大會決定，損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。

　　第八章附則

　　第六十四條按照業主群體意愿實行自治管理或者由社區服務機構代行管理及企事業單位通過自行管理等方式進行物業管理的，參照本條例執行。

　　第六十五條本條例自20**年7月1日起施行。

篇2：杭州市物業管理條例(2014)

　　杭州市物業管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準

　　根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 物業管理服務

　　第四章 物業使用和維修

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，?？顚Ｓ?。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、?？顚Ｓ?、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業管理條例(2007修正)

　　物業管理條例(20**修正)

　　中華人民共和國國務院令

　　第504號

　　現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務院關于修改

　　《物業管理條例》的決定

　　根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：

　　“(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　“(二)制定和修改管理規約;

　　“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　“(五)籌集和使用專項維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

　　三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　“業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷?！?/p>

　　四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”

　　此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

　　物業管理條例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。