廣西：擬修訂物業管理條例 繼續降低業主大會成立門檻
廣西日報/20**0523
5月23日起，自治區司法廳就《廣西壯族自治區物業管理條例(修訂草案征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)公開征求意見。征求意見稿共8章99條，進一步細化和明晰政府監管職責，完善監管措施，同時繼續降低業主大會成立門檻，只要符合申請條件，十人以上業主聯名，就可申請成立業主大會。
▲利用屬于業主的共用區域、共用設施設備產生的停車費等公共收益，歸全體業主所有，要存入指定監管賬戶。 南國早報記者 蘇華攝
亮點1 業主花名冊難拿?
籌備所需法定資料由部門限期免費提供
目前，廣西有近7100個住宅小區，已經成立業主大會的有1500多個，占比為21.1%，未成立業主大會的占78.9%，業主大會成立難的情況極為普遍。
近幾年來，廣西各地已把指導小區成立業主大會、選舉業委會的工作下放到了城區、鄉鎮一級。但是，由于各地政府指導標準和要求不一樣，實際中也出現部門互相之間“踢皮球”的情況。對此，征求意見稿突出強化、明確了社區黨組織、居(村)委會等對業委會和物業服務企業的指導和監督職責，要全程參與業主大會籌備、投票、唱票、備案等各個環節，推動物業管理規范化。
現行的物業管理條例規定，小區業主達到聯名申請的法定數量以后，就可以提出成立業委會的申請。但是，從申請、籌備到召開業主大會等過程的工作，都是由業主自己來完成，碰到不少困難，比如物業和開發商不配合，拿不到籌備業主大會所需的建筑規劃總平面圖和業主名冊數據等。南寧市電視問政曾經曝光，興寧區東溝嶺陽光綠城小區由于物業和開發商不配合，業主花了7個月的時間去檔案局查檔，才備齊法定所需材料。
為此，征求意見稿明確，收到業主聯名申請后，由街道辦事處、鄉鎮人民政府在60日內組建首次業主大會籌備組，籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。籌備組成員的業主代表所占比例不得低于總人數的二分之一。
籌備首次業主大會會議的資料提供程序也進行了優化，明確由街道辦、鄉鎮人民政府要求房屋銷售合同備案、不動產登記、城鄉規劃等有關部門提供規劃總平面圖等資料。同時明確，有關部門自收到街道辦事處、鄉鎮人民政府要求提供資料函件之日起15日內予以免費提供。這樣規定，旨在改變過去業主自己籌備的狀況，提高首次業主大會召開的效率。
亮點2 經費哪里來?
首次業主大會籌備經費由開發商承擔
目前，業主大會籌備經費在法律法規中沒有明確。居民小區要召開業主大會，耗時費力不說，還涉及到宣傳、通知、場地等會議經費，這就意味著發起人在利用業余時間開展業委會籌備事務的同時，還得自掏腰包，導致業主參與積極性不高。
征求意見稿中增加了關于業主大會籌備經費的規定。新建物業的首次業主大會會議籌備經費由建設單位承擔，具體數額由設區的市根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定。建設單位應當在辦理首棟物業銷售手續前，將籌備經費交至街道辦事處或者鄉鎮人民政府設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。
首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公布，接受全體業主監督。
為了讓業主大會召開更容易，征求意見稿還適當降低了業主大會成立的門檻。征求意見稿規定，申請成立業主大會的人數條件，由現行規定的“建設單位或已交付專有部分百分之二十以上的業主聯名”，改為“建設單位或者十人以上的業主聯名”，降低了對申請人數的限制。
亮點3 怎么監管業委會?
增設業委會成員行為禁止規定
按理說，業委會只是業主大會的執行機構，小區的大事應該是業主大會決定后，由業委會來執行。但在實際中，往往是業委會“拿著公章來決定小區事務”。
據了解，以往對小區業委會的監管，更多側重業委會成員資格審核等事前監管，事中事后的監管比較薄弱，因此，一些小區業委會在成立、運作、換屆等過程中，存在著爭議與問題，亟待解決。
為加強對業委會的事中事后監管，征求意見稿對業委會成員的資格條件作出進一步嚴格要求，并增加業委會成員行為禁止規定及出現禁止行為的法律責任規定。如明確禁止業委會成員挪用、侵占業主的物業專項維修資金、公共收益等共有財產;禁止索取和非法收受開發商、物業提供的利益或報酬;不能拒絕交納物業服務費用，或者利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費，或者誘導、鼓動其他業主不交納物業服務費用等等。
征求意見稿同時提出，業主被判處剝奪人身自由刑罰執行期未滿的，被納入失信被執行人或者嚴重失信“黑名單”的，或者有損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外觀、擅自改變物業使用性質、違法出租房屋等情形且未改正的，不得成為業主委員會委員候選人。此外，業主大會可以依法決定增加不得擔任業主委員會委員的情形。
亮點4 公共收益怎么管?
由物業存入社區開設的監管賬戶
廣告費、停車費等小區公共收益是一筆不小的費用，在實際中，物業服務企業侵占業主公共收益的情形并不少見。這些公共收益誰來監管比較合適?為進一步從制度上保護業主的合法利益，這次修訂設計了公共收益專用監管賬戶的管理制度。
征求意見稿明確，利用物業管理區域內屬于業主共用部位、共用設施設備產生的停車費、廣告費等公共收益(指公共收入在扣除30%的物業管理服務成本后的凈收入)歸全體業主所有。
公共收益由物業服務企業存入物業所在地居(村)民委員會在商業銀行開設的監管賬戶。物業服務企業、業主委員會應當每半年與居(村)民委員會、專戶管理銀行核對一次賬目，并在物業管理區域顯著位置公示公共收益收支、增值和結存情況。必要時，業主大會可以對公共收益進行審計，審計費用從物業公共收益列支。
亮點5 車位空著也不租?
首先滿足業主需求，不得只售不租
征求意見稿完善了開發商對專有車位車庫的租售管理規則，明確規定了車庫車位不得出售給非業主，尚未出售的空余車位不得只售不租。在首先滿足小區業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，開發商可以出租給非業主，但租賃期限有限制，不得超過6個月。
此外，征求意見稿規定，物業服務企業至少每半年公布一次以下情況，公示期不少于30日：物業服務半年履約情況報告;物業服務滿意率及服務薄弱環節整改情況;物業專項維修資金使用情況包括涉及維修、更新、改造項目的明細;水、電、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤情況;物業管理區域公共收益收支情況，包括與公共收益相關的合同或者協議等事項。
篇2：關于修訂《北京市居住小區物業管理服務標準》通知（2003）
關于修訂《北京市居住小區物業管理服務標準》的通知
京國土房管物〔20**〕950號
各區縣國土房管局,各物業管理單位,各有關單位:
為進一步規范物業管理企業服務行為,建立起住宅物業突發公共事件的應急處理機制和預案,為人民群眾創造安全舒適、清潔優美的生活工作環境,根據國家和本市有關規定,結合今年住宅物業防治“非典”工作實際,將《北京市居住小區物業管理服務標準》(京國土房管物[20**]127號)作了修改,修訂為《北京市住宅物業管理服務標準》,于20**年12月1日起施行,原《北京市居住小區物業管理服務標準》同時廢止。
現將該標準印發給你們,請遵照執行。
二○○三年十一月四日
《北京市住宅物業管理服務標準》有關問題的說明
一、制定本標準的目的:促進物業管理企業服務行為的規范化、標準化,為業主和物業管理企業雙方簽訂物業服務合同提供依據,為政府主管部門和業主委員會監督物業管理企業的服務質量提供依據。
二、本標準是物業管理企業提供物業管理服務的指導性標準,也是物業管理企業申請資質等級和資質年審的考核標準。
三、標準分為兩類:一適用于普通商品住宅物業管理;二適用于經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房的物業管理。
四、本標準服務項目分為綜合管理、房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護、綠化、保潔、公共秩序維護、停車管理、消防管理、高壓供水、電梯、裝修管理服務等十項,每項又分為服務范圍、工作內容及要求兩個方面。其中,房屋及小區共用部位共用設施設備由專業服務單位負責管理的除外。
本標準與原《北京市居住小區物業管理服務標準》相比,增加的主要內容是:要求物業管理企業建立起各種突發公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施,一旦發生公共突發事件,能夠從容應對;在平時,要求物業管理企業做好各項預防工作,并加強對員工的培訓和業主的宣傳,防患于未然。
五、標準中未涉及的服務內容及標準,有法律法規及政策規定的,按相應法規及政策執行;沒有規定的,由物業管理委托雙方協商議定。
六、公寓、別墅等住宅及非住宅的物業管理服務超出本服務標準的,可以自行確定服務的深度和廣度,由物業管理委托雙方結合實際情況自行確定。
附件:北京市住宅物業管理服務范圍
北京市住宅物業管理服務標準
一、普通商品住宅物業管理服務標準
項目 范 圍 工 作 內 容 及 要 求
(一)綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理
(1) 負責制定物業管理服務工作計劃,并組織實施;
(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;
(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;
(4) 協助召開業主大會并配合其運作;
(5) 管理規章
制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料齊全;
(6) 與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;
(7) 應用計算機系統對業主及房產檔案、物業管理服務及收費情況進行管理;
(8) 全體員工統一著裝,佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(9) 每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見用戶不低于總戶數80%。
(10)建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。
(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、暖氣等設備
確保居住小區內樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養護,包括:
(1)樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;
(2)保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整,邊溝涵洞通暢;
(3)確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損;
(4)負責小區智能化設施的日常運行維護;
(5)定期清洗外墻。
(三)綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《二級養護標準》養護。
(四)保潔
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
維護和保持服務范圍內的清潔衛生,包括:
(1) 有健全的保潔制度,清潔衛生實行責任制,有明確的分工和責任范圍;
(2) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
(3) 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內無廢棄雜物;
(4) 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等,進行一周一次清掃;
(5) 按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑;
(6) 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
(7) 發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。
(五)公共秩序維護
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
公共區域的秩序維護和公共財產的看管,包括:
(1)相對封閉:做到小區主要出入口晝夜有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2)維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停放位置進行管理,保持車輛行駛通暢;
(3)看管公共財產:包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等;
(4)夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏,巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄;
(5)有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案;發生時,應立即采取措施,并及時報警和配合公安部門進行處理。
(六)停車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的管理
(1)有健全的機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
(2)對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;
(3)保證停車有序,24小時設專人看管;有發生緊急情況預案;
(4)長期存放的,應簽訂停車管理服務協議,明確雙方的權利義務等。
(七)消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
(1)有健全的消防管理制度,建立消防責任制及火災消防預案;
(2)消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3)定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。
(4)發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。
p; (八)高壓供水養護、運行、維修
(1)保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2)水箱蓋上鎖并定期清洗消毒,確保水質合格;
(3)維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。
(九)電梯養護、運行、維護
(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,并在候梯廳公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的,均須開啟載客;
(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3) 主梯維修時,有備用梯的,用備用梯運行,無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;
維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。
(十)裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
(1) 有健全的裝修管理服務制度;
(2) 查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;
(3) 裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;
(4) 業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。
二、經濟適用房、直管和自管公房、危舊房改造回遷房管理服務標準
項 目 范 圍 工 作 內 容 及 要 求
(一)綜 合管 理
小區規劃紅線范圍內,涉及共用財產和公共事務的管理
(1) 負責制定物業
管理服務工作計劃,并組織實施;
(2) 每年一次對房屋及設施設備進行安全普查,根據普查結果制定維修計劃,組織實施;
(3) 白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內的公共性事務,受理住戶的咨詢和投訴;夜間有人值班,處理急迫性報修,水、電等急迫性報修半小時內到現場;
(4) 協助召開業主大會并配合其運作;
(5) 管理規章制度健全,服務質量標準完善,物業管理檔案資料基本齊全;
(6) 與業主簽定物業服務合同等手續;公開服務標準、收費依據及標準;
(7) 全體員工統一佩帶有相片胸卡,持證上崗;
(8) 每年進行一次物業管理服務滿意率調查,促進管理服務工作的改進和提高,征求意見戶數不低于總戶數60%。
(9) 建立起應對各種公共突發事件的處理機制和預案,包括組織機構、人員和具體措施等,一旦發生,能隨時投入運行。
(二)房屋及小區共用部位共用設施設備日常維護
按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件-:共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內容為準;不包括另行收費的設備設施,如電梯、水泵、供暖等設備
(1) 樓房及小區內共用部位共用設施設備的日常養護和小修,執行《房屋及其設備小修服務標準》;
(2) 保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用;
(3) 確保雨水、污水管道保持通暢,定期清淘化糞池、雨水井,相關設施無破損。
(三)綠化
小區規劃紅線范圍內的中心綠地和房前、屋后,道路兩側區間綠地
按市園林局規定的《三級養護標準》養護。
(四)保潔
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
(1) 設定垃圾集納地點,并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站,對垃圾(專用)樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理;
(2) 每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃,做到服務范圍內基本無廢棄雜物;
(3) 按規定進行消毒、滅鼠等活動;
(4) 在雨、雪天氣應及時對區內主路、干路積水、積雪進行清掃。
(5) 發生突發公共衛生事件時,應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒,加強對業主的宣傳,維持正常的生活秩序。
(五)公共秩序維護
小區規劃紅線以內,業主戶門以外
(1) 相對封閉:做到小區主
要出入口全天有專人值守,危及人身安全處有明顯標志和防范措施;
(2) 維護交通秩序:包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理,保持車輛行駛通暢;
(3) 發生治安案件、刑事案件、交通事故時,應及時報警,并配合公安部門進行處理。
(六)存車管理
機動車輛、非機動車輛在停車場(存車處)、位的看管
(1) 有機動車、非機動車存車管理制度和管理方案;
(2) 對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證,出門憑證放行;
(3) 保證停車有序,24小時設專人看管;
(4) 長期存放的,應簽訂存車協議,明確雙方的權利義務等。
(七)
消防管理
公共區域消防設施的維護及消防管理
(1) 有消防管理制度,建立消防責任制;
(2) 消防設施有明顯標志,定期對消防設施進行巡視、檢查和維護;
(3) 定期進行消防訓練,保證有關人員掌握消防基本技能。
(4) 發生火災,及時報警,協助消防人員疏散、救助人員等。
(八)
高壓供水養護、運行、維修
(1) 保證居民正常生活用水;有停水處置預案;
(2) 水箱蓋上鎖并定期清洗
消毒,確保水質合格;
(3) 維修服務執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(4)發生突發公共衛生事件時,要加強對供水系統的消毒,禁止無關人員進入高壓水泵機房,接近高位水箱。
(九)電梯養護、運行、維護
(1) 主梯6:00-24:00不間斷運行,0:00-6:00呼叫運行,電梯工夜間值班,候梯廳公布呼叫電話或房號,凡是樓層設有電梯門的,均須開啟載客;
(2) 凡有高峰梯的,在高峰期6點-8點、17點-19點與主梯同時運行;
(3) 主梯維修時,用備用梯運行;無備用梯的,屬急迫性維修的,應在30分鐘內搶修完工,其它維修應于23點至次日5點以內完工;有發生緊急情況時的處置預案;
(4) 維修服務標準執行京房地修字[1998]第799號文件規定。
(5) 一旦發生電梯停電關人、夾人等危險情況時,應迅速組織救助。
(十)裝修管理服務
房屋裝飾裝修管理
(1) 有健全的裝修管理服務制度;
(2) 查驗業主裝修方案,與業主、施工單位簽定裝修管理協議,告知業主裝修注意事項;
(3) 裝修期間,對裝修現場進行巡視與檢查,嚴格治安、消防和房屋安全管理;對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理,調解因裝修引發的鄰里糾紛;
(4) 業主裝修結束后,應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理,問題嚴重的報行政管理部門;
(5) 及時清運裝修垃圾,集中堆放時間不得超過三天。
篇3：關于全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制、提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行。現將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4、物業管理企業無重大責任事故。
5、未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房[1995]120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準m.dewk.cn、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執行。
附件:1、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽 訂物業管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度(來自:m.dewk.cn)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹 2 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 2 執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養護 14
1、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
2
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統
2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作
1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發現一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染
2
符合2.0,發現一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統
3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患
1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責
2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環境衛生管理
10
1、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染
1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物 業管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前 期物業管理服務協議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗:員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹 1 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 1 執行有關規定0.5。末執行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使 用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養護 11
1、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置.企業銘牌及各 類標識牌統一有序 1 符合1.0.發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 1 符合1.0.每發現"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6、區內住宅封閉陽臺統一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發現一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發現一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現象 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機 房環境符合設備要求 1 符合1.0.每發現-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統 2
1、按工作標準規定時問排除故障,保證各弱電系統正常工 作 1 符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發現一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發現一處不暢通扣0.1
5、工業廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監 管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座 安裝規范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發現一處不符合扣0.2
3、電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
4、運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統 8
1、建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合 理的用水和節水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染 2 符合2,0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發現一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統 3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內 到達現維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 1 每發現一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、工業區范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業區基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認 真負責 2 符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環境衛生管理 11
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺 1 每發現一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清 的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本