大連市物業管理條例(20**)

　　大連市住房和城鄉建設局

　　(20**年12月27日大連市第十六屆人民代表大會常務委員會第七次會議通過

　　20**年3月30日遼寧省第十三屆人民代表大會常務委員會第十次會議批準)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和其他管理人的合法權益，營造良好的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《遼寧省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主自行管理等方式，對建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 物業管理應當遵循業主自治管理、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。

　　第四條 市及區(市)縣人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系，建立健全物業管理綜合協調機制和目標責任制，建立與之相適應的資金投入與保障機制，制定和落實物業服務扶持政策。

　　第五條 市及區(市)縣物業主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理。

　　價格、公安、司法行政、建設、規劃、工商、質監、城市管理執法、環保、消防、人民防空等主管部門，按照各自職責，相互配合，依法做好物業管理的相關工作。

　　具有行政管理職能的市人民政府派出機構根據授權，負責區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當明確部門和人員，依法組織和指導本轄區內的業主成立業主大會、選舉業主委員會，監督業主大會、業主委員會依法履行職責，協調物業服務與社區管理、社區服務的關系，調解物業服務糾紛。

　　居(村)民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好與物業服務有關的工作。

　　第七條 物業行業協會應當依照國家和省有關規定，制定行業服務標準，建立和完善行業誠信和自律機制，開展物業服務從業人員職業道德教育和專業培訓，加強業務指導，調解物業服務企業之間的糾紛，協助物業主管部門做好信用信息管理，維護物業服務企業的合法權益。

　　鼓勵物業服務企業加入物業行業協會。

　　第八條 推進智慧物業建設。鼓勵采用互聯網、物聯網等信息化、智能化技術，提升物業服務質量和管理水平，方便業主參與公共事務、開展協商活動。

　　第九條 推進建立物業服務第三方評估機制。物業主管部門、業主、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業可以委托物業服務第三方評估機構，開展物業項目承接查驗、物業服務收費、物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規的規定和委托合同的約定提供專業服務，接受市物業主管部門監督管理，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

　　第二章 物業管理區域與前期物業管理

　　第十條 物業管理區域劃分、調整和備案應當符合國家、省有關規定，具體辦法由市物業主管部門制定。

　　第十一條 物業服務用房應當按照國家和省有關規定配置和管理。

　　一個物業管理區域內被市政道路分割且分割后房屋總建筑面積超過五萬平方米的自然街區，應當單獨配置物業服務用房。

　　第十二條 建設單位應當依法選聘物業服務企業對新建物業實行前期物業管理。住宅前期物業服務企業應當通過招標投標的方式選聘;建筑面積不超過三萬平方米的，經區(市)縣物業主管部門批準，可以采取協議方式選聘。

　　第十三條 建設單位與其選聘的物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，應當包括以下內容：

　　(一)物業服務事項、標準、收費價格和委托代收費事項;

　　(二)各分項服務的標準(含人員配置)和費用分項測算;

　　(三)調整物業服務收費的約定;

　　(四)物業服務質量的評估方式;

　　(五)物業服務用房的面積和位置;

　　(六)共用設施設備清冊;

　　(七)利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的主體、所得收益的核算及分配辦法;

　　(八)違約責任及合同解除的條件;

　　(九)合同期限;

　　(十)與前期物業服務有關的其他事項。

　　建設單位應當自簽訂前期物業服務合同之日起三十日內，依法到區(市)縣物業主管部門備案。

　　前期物業服務合同應當作為商品房買賣合同的附件。

　　第十四條 新建物業交付使用前，建設單位應當依法向物業服務企業移交相關資料，并按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業管理區域內的物業服務用房、物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。實施承接查驗的物業，應當具備下列條件：

　　(一)建設工程竣工驗收合格，取得規劃、消防、環保等部門出具的認可或者準許使用文件，并報建設行政主管部門備案;

　　(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等公用設施設備按照規劃設計要求建成并取得相關部門準許使用的文件，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具;

　　(三)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等公共設施設備已取得使用合格證書;

　　(四)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

　　(五)車位、車庫和物業服務用房等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足功能使用要求;

　　(六)住宅小區分期交付的，交付的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;交付區域內道路、綠地等公共配套設施按照規劃設計要求建成，并滿足功能使用要求;

　　(七)住宅小區整體交付時，教育、郵政、文化體育、醫療衛生、環境衛生、社區服務等公共服務設施已按照規劃要求設計建成;

　　(八)法律、法規和前期物業服務合同約定的其他條件。

　　第十五條 承接查驗可以邀請區(市)縣物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府參加。承接查驗合格的，建設單位應當與物業服務企業簽訂承接查驗協議，作為前期物業服務合同的補充協議。

　　承接查驗協議應當載明物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項。未經查驗或者查驗不合格的，物業服務企業不得承接。

　　物業服務企業應當自新建物業交接后三十日內至區(市)縣物業主管部門依法辦理備案，并于備案后十五日內將備案情況在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

　　物業服務企業應當將承接查驗的有關文件、資料和記錄及時歸檔，建立物業承接查驗檔案，并妥善保管。

　　第三章 業主、業主大會及業主委員會

　　第十六條 依法辦理不動產登記或者依據《中華人民共和國物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

　　尚未登記取得所有權，但基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人，可以認定為業主。

　　第十七條 業主依照《中華人民共和國物權法》和《物業管理條例》的規定，享有業主權利，履行業主義務。

　　業主有下列行為之一的，業主大會可以在管理規約以及業主大會議事規則中對其參加業主大會會議、行使投票權等共同管理權的行使進行限制：

　　(一)拒不按照物業服務合同約定支付物業服務費;

　　(二)拒不交納住宅專項維修資金;

　　(三)拒不執行業主大會、業主委員會依法作出的決議、決定的其他行為。

　　第十八條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會，選舉產生業主委員會作為業主大會的執行機構。業主大會和業主委員會代表和維護全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　一個物業管理區域成立一個業主大會。只有一個業主或者業主人數較少，且經全體業主同意不設立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十九條 具備成立首次業主大會會議籌備組、召開首次業主大會會議條件的，應當依照《遼寧省物業管理條例》有關規定申請、組建。

　　建設單位或者其委托的物業服務企業應當依法向街道辦事處或者鄉鎮人民政府報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖、業主名冊等籌備成立首次業主大會會議必要的資料。建設單位、物業服務企業未依法報送或者建設單位注銷的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府可以向不動產登記機構查詢，不動產登記機構應當無償提供。街道辦事處或者鄉鎮人民政府對獲得的資料應當妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。

　　第二十條 籌備組組長應當及時召集并主持籌備組會議，組織籌備組成員依法履行擬定首次業主大會會議審議事項、確定會議表決規則等工作職責，籌備組成員不得委托代理人參加會議。

　　籌備組會議就相關事項作出的決定，應當經籌備組全體成員過半數同意和簽字確認，制作書面記錄并存檔。

　　籌備組會議決定應當自作出之日起三日內、首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內顯著位置向全體業主進行不少于七日的公告。業主有異議的，應當在公告期滿前以書面形式向籌備組提出，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內組織復核，根據復核結果決定是否修改，并書面告知異議人。

　　第二十一條 籌備組應當自成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議，一百八十日內組織完成首次業主大會會議審議事項的表決工作和選舉產生業主委員會，異議處理期間不包括在內。籌備組逾期未完成首次業主大會會議籌備工作的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府書面公告籌備組解散并另行組建。

　　業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。業主大會成立后，籌備組應當將首次業主大會會議形成的會議記錄及相關材料移交業主委員會，并自行解散。

　　第二十二條 首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。老舊住宅區以及建設單位注銷的，首次業主大會會議的籌備經費由區(市)縣人民政府承擔。

　　第二十三條 業主大會定期會議由業主委員會按照議事規則的規定組織召開。有下列情形之一的，應當及時組織召開業主大會臨時會議:

　　(一)業主委員會半數以上委員或者百分之二十以上業主提議召開的;

　　(二)需要提前解除物業服務合同或者重新選聘物業服務企業的;

　　(三)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(四)業主委員會委員缺額人數超過總人數三分之一但尚未超過半數且無候補委員遞補的;

　　(五)管理規約或者業主大會議事規則規定的其他情形。

　　業主委員會未按照前款規定組織召開業主大會會議的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會三十日內組織召開;逾期仍不組織召開或者無法召開的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、監督居(村)民委員會組織召開。

　　第二十四條 召開業主大會會議，應當將會議時間、表決事項、投票權數計算規則和法律后果(含業主未參與表決情形)等于會議召開十五日前通知全體業主。

　　住宅物業管理區域內的業主委員會組織召開業主大會會議，應當及時告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府、居(村)民委員會。

　　第二十五條 業主大會會議討論決定下列事項:

　　(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

　　(二)選舉、罷免或者更換業主委員會委員;

　　(三)確定物業管理區域的調整;

　　(四)確定物業管理方式，選聘、續聘和解聘物業服務企業;

　　(五)確定或者調整物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;

　　(六)籌集和使用住宅專項維修資金;

　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(八)改變共有部分的用途;

　　(九)制定共用部位、共用設施設備維護管理辦法;

　　(十)共用部位、共用設施設備經營方式和所得收益的管理、分配、使用;

　　(十一)業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用，以及業主委員會委員津貼的來源、支付標準;

　　(十二)改變或者撤銷業主委員會作出的不適當決定;

　　(十三)法律、法規或者管理規約規定的應當由業主共同決定的其他事項。

　　第二十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見的形式，也可以采用信息化方式。專有部分面積、業主人數以及表決效力的認定，依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

　　市人民政府應當逐步推進業主決策電子投票系統的建設。

　　第二十七條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

　　業主大會的決定、決議應當報送街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在物業管理區域內顯著位置進行不少于十五日的公告。

　　第二十八條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生，具體人數、任期由業主大會議事規則確定，每屆任期不超過五年，可以連選連任。

　　業主委員會委員候選人應當奉公守法、品行良好、熱心公益、責任心強、有一定組織能力。候選人的選舉材料應當載明候選人是否受過刑事處罰，是否有不良信用記錄，是否有違反臨時管理規約、管理規約以及業主大會議事規則規定的情況等信息，并向業主公開。

　　街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對業主委員會委員候選人的任職條件和提名進行審查。

　　第二十九條 區(市)縣物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當對業主委員會委員、候補委員進行物業管理法律法規、業務知識及職業道德等崗前培訓和定期培訓，提高相關人員的物業管理水平。

　　第三十條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內依法到街道辦事處或者鄉鎮人民政府辦理備案。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到備案資料后十日內出具備案回執，并在出具回執之日起二十日內將備案資料抄送區(市)縣物業主管部門及所在地公安機關、居(村)民委員會。業主委員會可以依法刻制業主大會和業主委員會印章，并到金融機構申請開立帳戶。

　　業主委員會任期內備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起三十日內將變更內容書面報告備案部門。

　　第三十一條 業主委員會履行以下職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(七)督促業主按時交納物業服務費及其他相關費用;

　　(八)組織和監督住宅專項維修資金的籌集和使用;

　　(九)整理、保存物業相關圖紙、檔案以及業主大會、業主委員會會議記錄等資料;

　　(十)業主大會賦予的其他職責。

　　第三十二條 業主委員會委員除不得有《遼寧省物業管理條例》第三十七條第一款規定的行為外，還不得有下列行為：

　　(一)阻撓業主委員會履行職責;

　　(二)轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕提供有關文件、資料;

　　(三)違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會或者業主委員會印章。

　　第三十三條 召開業主委員會會議，應當有全體委員半數以上出席。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

　　業主委員會作出決定應當經全體委員半數以上簽字同意，并自決定作出之日起三日內，在物業管理區域內顯著位置進行不少于七日的公告。

　　第三十四條 業主委員會應當建立規范的財務管理制度，妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。業主大會和業主委員會工作經費、公共收益應當按照財務要求分別建賬管理。

　　第三十五條 業主大會和業主委員會工作經費由全體業主負擔，可以從公共收益資金中支出。經業主大會同意，可以對業主委員會委員發放工作津貼。經費、津貼的標準、籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定，經業主大會議事規則或者管理規約明確。

　　第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共用部位、共用設施設備每半年的使用和經營所得收支情況;

　　(六)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;

　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的年度收支情況;

　　(八)物業服務費年度收繳情況;

　　(九)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主有權查閱業主大會會議、業主委員會會議資料、記錄，有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以解釋、答復。業主要求出具書面答復意見的，業主委員會應當出具。

　　未按規定進行公布的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令業主委員會限期公布，并通告全體業主。

　　第三十七條 業主大會、業主委員會應當建立健全印章使用監督管理制度。

　　擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主。

　　第三十八條 業主委員會委員資格的終止，依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。

　　業主委員會委員任期內資格終止的，應當自終止之日起三日內移交其保管的檔案資料、印章以及業主共有的工作經費、公共收益及其他財物。

　　第三十九條 業主委員會任期屆滿六十日前，應當書面告知街道辦事處或者鄉鎮人民政府，并在其指導、監督下組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會應當向新一屆業主委員會依法移交其保管的檔案資料、印章及業主共有的工作經費、公共收益及其他財物。

　　第四十條 出現下列情形之一，需要組織召開業主大會會議的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導、監督物業管理區域所在的居(村)民委員會臨時代行業主委員會的職責：

　　(一)具備成立業主大會條件，經街道辦事處或者鄉鎮人民政府指導后未成立的;

　　(二)業主委員會委員不足半數，無法組織召開業主大會會議的;

　　(三)原業主委員會任期屆滿，新一屆業主委員會尚未選舉產生的;

　　(四)業主委員會未按照本條例第二十三條規定組織召開業主大會會議的。

　　第四章 物業服務與物業使用維護

　　第四十一條 業主大會成立后，應當根據業主大會的決定選擇物業管理方式。提倡通過招標投標方式選聘物業服務企業。業主委員會應當與業主大會決定選聘的物業服務企業依法簽訂物業服務合同。

　　物業服務合同應當包括物業服務事項、服務質量標準、收費方式、收費標準及調整機制、共用設施設備維修范圍和責任、雙方權利義務、合同期限、合同解除條件、違約責任等內容。

　　前期物業服務合同履行期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第四十二條 物業服務企業享有以下權利：

　　(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定，對物業及其環境、秩序進行管理;

　　(二)依照國家、省、市有關規定和物業服務合同約定收取服務費用;

　　(三)勸阻、制止損害物業以及違反法律、法規和管理規約的其他行為;

　　(四)可以將專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人;

　　(五)法律、法規規定和物業服務合同約定或者業主大會授予的其他權利。

　　第四十三條 物業服務企業應當履行以下義務：

　　(一)按照物業服務合同提供物業服務;

　　(二)及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

　　(三)依照本條例規定向業主、物業使用人公示相關信息;

　　(四)接受業主和業主委員會的監督，定期聽取業主的意見和建議，改進和完善物業服務;

　　(五)依照本條例規定向有關機關和部門報告物業管理區域內的違法違規行為，并協助配合查處活動;

　　(六)依法履行受委托管理的電梯、消防設施的安全管理職責;

　　(七)協助有關部門開展社區文化和精神文明建設活動;

　　(八)法律、法規規定或者物業服務合同約定的其他義務。

　　第四十四條 物業服務收費應當按照國家和省有關規定分別實行政府指導價和市場調節價。

　　物業服務收費管理辦法由市人民政府價格主管部門會同市物業主管部門依法制定。

　　第四十五條 物業服務收費實行政府指導價的，市人民政府價格主管部門應當會同市物業主管部門根據物業服務標準和物價指數變動情況制定收費標準，定期向社會公布。

　　第四十六條 物業服務收費實行市場調節價的，應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由建設單位或者業主大會與物業服務企業參考物業服務標準、服務規范及其信用評價情況，根據服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業服務合同中約定。

　　第四十七條 物業服務企業不得在物業服務合同履行期限內擅自調整物業服務收費標準。確需調整的，應當在物業管理區域內按幢公示擬調價方案、擬調價理由、成本變動情況等相關資料，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主書面同意后，與建設單位或者業主委員會簽訂補充協議。

　　物業服務企業違反規定或者物業服務合同約定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕。

　　第四十八條 業主或者物業使用人應當按照物業合同約定按時足額交納物業服務費用。欠交物業服務費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交等方式督促其交納;拒不交納的，物業服務企業可以依法申請仲裁或者提起訴訟。拒不履行仲裁裁決和生效判決的，物業服務企業可以依法向人民法院申請強制執行。同時，可以申請人民法院將其納入失信被執行人名單，對其進行信用懲戒。

　　第四十九條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置進行長期公示。內容發生變化的，應當及時更新：

　　(一)物業管理區域相關資料;

　　(二)物業承接查驗協議;

　　(三)物業服務企業及項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務企業投訴電話;

　　(四)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(五)電梯、消防、監控等共用設施設備運行狀況和日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式和應急處置方案等;

　　(六)實行酬金制的，物業服務各項費用年度收支情況;

　　(七)物業服務企業利用共用部位和共用設施設備經營所得每半年收支情況;

　　(八)房屋裝飾裝修及使用過程中的安全事項;

　　(九)其他應當公示的信息。

　　業主對公示內容有異議的，可以向物業服務企業提出，物業服務企業應當予以答復。

　　第五十條 物業服務企業的退出和交接，依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。新聘物業服務企業應當自承接物業后三十日內，持物業服務合同、管理規約、物業承接查驗協議、查驗記錄、交接記錄以及交接資料清單等到區(市 )縣物業主管部門辦理備案。

　　第五十一條 利用共用部位、共用設施設備從事經營性活動的，其經營所得為公共收益，歸全體業主共有。

　　共用部位、共用設施設備的經營主體，業主大會成立前，由前期物業服務合同約定;業主大會成立后，由業主大會確定。

　　公共收益應當單獨分類列賬，獨立核算，每半年公布一次經營所得收支情況，并接受業主監督。業主大會可以設立公共收益賬戶。設立公共收益賬戶的，物業服務企業應當于公共收益賬戶設立十五日內將屬于業主共有的資金轉入公共收益賬戶。

　　第五十二條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車位、車庫，并將車位、車庫的配置比例、數量、位置及權屬在商品房銷售現場和物業管理區域內顯著位置公示。

　　第五十三條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫以及依法配建的人民防空工程平時用作停車的車位，其歸屬和使用依照《遼寧省物業管理條例》有關規定執行。

　　第五十四條 物業管理區域內占用業主共有道路、場地劃定車位停放車輛的，應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。建設單位或者物業服務企業不得銷售或者變相銷售。

　　物業管理區域內行駛、停放車輛等行為，應當遵守相關規定或者管理規約，不得占用消防通道或者影響其他車輛及行人正常通行。

　　第五十五條 物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)擅自變動房屋建筑主體和承重結構;

　　(二)擅自將住宅改變為經營性用房或者擅自改變建筑物及其附屬設施用途;

　　(三)擅自改變房屋外觀或者違法搭建建筑物、構筑物;

　　(四)堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪聲;

　　(五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛;

　　(六)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道、消防登高面;

　　(七)侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備;

　　(八)侵占、損壞公共綠地或者綠化設施;

　　(九)違反規定在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者懸掛、張貼宣傳品;

　　(十)違反規定種植果樹、蔬菜;

　　(十一)高空拋物，違反規定傾倒垃圾、污水和雜物，焚燒垃圾;

　　(十二)違反規定擺攤設點、占道經營;

　　(十三)違反規定飼養犬、雞等寵物和家畜家禽;

　　(十四)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　發現前款所列行為的，業主和物業使用人有權進行勸阻并通知業主委員會、物業服務企業，業主委員會、物業服務企業應當予以勸阻、制止。對違反法律、法規的行為制止無效的，物業服務企業應當及時向有關行政主管部門報告，至遲不得超過二十四小時。

　　第五十六條 業主轉讓或者出租物業時，應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人或者承租人，對物業服務費用的結算和交納作出明確約定并告知業主委員會、物業服務企業相關情況。

　　承租人使用物業影響其他業主正常生活的，出租物業的業主應當及時制止。

　　第五十七條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業代收代繳供水、供電、供氣、通信、有線電視等費用，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　有關專業經營單位在物業管理區域內的新增、養護、維修和改造工程，需要臨時占用、挖掘道路、場地或者共用部位的，應當在施工十五日前，與物業服務企業就施工時間、施工范圍、恢復方式、違約責任等事項簽訂協議后，方可施工。物業服務企業應當對施工情況進行監督。

　　第五十八條 建立住宅專項維修資金管理制度。住宅專項維修資金的管理，應當遵循業主所有、統一交存、專戶存儲、業主決策、專款專用、政府監管的原則，保障物業保修期屆滿后共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。

　　住宅專項維修資金管理的具體辦法由市人民政府制定。

　　第五十九條 市及區(市)縣人民政府應當結合城市環境綜合整治和更新改造工作，完善配套老舊住宅區城鄉基礎設施和公共服務設施，逐步推動業主實現自治管理。

　　老舊住宅區的范圍由市及區(市)縣人民政府確定并公布。

　　第五章 監督管理

　　第六十條 市及區(市)縣人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任考核。

　　第六十一條 市及區(市)縣人民政府相關主管部門和機關按照各自職責，負責物業管理區域內下列工作：

　　(一)城鄉建設主管部門負責對建設單位履行建筑工程質量保修責任的監督檢查;

　　(二)規劃主管部門負責物業服務用房的規劃許可及核實;

　　(三)城市管理執法部門負責對違法建設、毀壞綠地以及違反城鄉規劃、市容、環境衛生管理等其他違法行為的查處;

　　(四)工商行政管理主管部門負責對損害消費者權益、不正當競爭、違法經營、發布廣告等行為的監督檢查;

　　(五)價格主管部門負責對價格公示、違規收費的監督檢查;

　　(六)公安機關負責治安、技防、保安服務等活動的監督檢查;

　　(七)消防主管部門負責占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道等行為的查處;

　　(八)質量技術監督主管部門負責電梯等特種設備安全和計量器具的監督管理;

　　(九)環境保護主管部門負責對生產和經營活動中違反法律法規規定排放廢水、廢氣、廢物、噪聲等環境污染行為的監督檢查;

　　(十)人民防空主管部門負責對人民防空工程維護管理的監督檢查。

　　第六十二條 市及區(市)縣物業主管部門以及本條例第六十一條所列部門和機關應當建立投訴受理制度，在物業管理區域內顯著位置公布投訴方式和電話。收到投訴的，應當自收到之日起七日內將調查受理情況答復投訴人。

　　第六十三條 市物業主管部門應當建立物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理制度，對物業服務企業及物業服務項目負責人從事物業服務活動實施動態監督管理并開展信用評價，信用評價情況應當向社會公開。評價結果可以作為選聘物業服務企業、調整物業服務收費的重要參考。

　　物業服務企業及物業服務項目負責人信用管理具體辦法，由市物業主管部門負責制定。

　　第六十四條 物業服務活動的下列事項應當納入物業服務項目動態監督管理范圍，監督管理情況應當作為物業服務企業信用評價的重要依據：

　　(一)物業服務合同、物業承接查驗等備案情況;

　　(二)信息公示情況;

　　(三)履行物業服務合同情況;

　　(四)物業服務各項記錄情況;

　　(五)裝飾裝修管理和安全防范情況;

　　(六)履行告知義務情況;

　　(七)處理報修、投訴情況;

　　(八)配合籌備業主大會、提供相關材料情況;

　　(九)其他需要監督檢查的事項。

　　第六十五條 物業服務企業有下列情形之一的，應當記入物業服務企業信用檔案：

　　(一)在物業管理招標投標活動中提供虛假信息騙取中標的;

　　(二)未依照本條例規定履行物業承接查驗義務且未在規定期限內改正的;

　　(三)擅自提高物業服務收費標準的;

　　(四)擅自將物業服務費用、停車服務費用、公共事業收費等捆綁收費的;

　　(五)擅自處分屬于業主共有部分的經營收益的;

　　(六)擅自改變物業管理區域內物業服務用房、共用部位和共用設施設備用途的;

　　(七)擅自管理應當屬于業主共同管理的事項的;

　　(八)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(九)以業主拖欠物業服務費用、不配合管理為由中斷或者以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供氣、供熱的;

　　(十)限制業主自主選擇電信運營、裝飾裝修以及其他服務經營者的;

　　(十一)泄露、出賣業主個人信息的;

　　(十二)干擾和阻撓業主自治的;

　　(十三)阻礙業主進入物業管理區域的;

　　(十四)提供的物業服務質量明顯不符合合同約定的;

　　(十五)發現物業管理區域內的違法違規行為未予勸阻、制止并及時報告的;

　　(十六)未依照本條例規定公示相關信息或者公示內容失實的;

　　(十七)騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金的;

　　(十八)物業服務合同終止后拒不退出物業管理區域，或者退出時未按照規定辦理交接手續和移交資料的;

　　(十九)法律法規規定的侵害業主權益的其他情形。

　　物業服務項目負責人有騙取、挪用或者侵占住宅專項維修資金等嚴重損害業主利益行為的，錄入其所屬物業服務企業的信用檔案。

　　第六十六條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理協調會議制度。協調會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，區(市)縣物業主管部門、公安派出所、城市管理執法部門、居(村)民委員會、建設單位、物業服務企業、專業經營單位以及業主委員會或者業主代表參加。物業管理協調會議主要協調解決下列事項：

　　(一)前期物業管理階段的突出問題;

　　(二)業主委員會不依法或者因故無法正常履行職責的問題;

　　(三)業主委員會換屆過程中出現的突出問題;

　　(四)物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題;

　　(五)物業管理過程中需要協調解決的其他突出問題。

　　第六十七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當聘請相關領域專業人員，充實人民調解委員會，專門調解物業服務糾紛。

　　建立健全物業糾紛行政調解與人民調解、司法調解的銜接機制。

　　第六章 法律責任

　　第六十八條 業主委員會作出的決定，違反法律、法規規定或者業主大會決定，給業主、物業服務企業造成損害的，由簽字同意該決定的業主委員會委員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的，依法追究相關責任。

　　第六十九條 違反本條例第十二條規定，建設單位未通過招標投標的方式選聘住宅前期物業服務企業，或者未經批準，擅自采用協議方式選聘住宅前期物業服務企業的，由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正，給予警告，可以并處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十條 違反本條例第十四條規定，建設單位未向物業服務企業移交國家規定的相關資料的，由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正;逾期仍不移交相關資料的，對建設單位予以通報，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十一條 違反本條例第十九條第二款規定，未報送房屋等建筑物面積清冊、建筑規劃總平面圖、業主名冊等籌備首次業主大會會議所需的必要資料的，由區(市)縣物業管理執法部門責令限期改正;逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十二條 違反本條例第五十五條規定的，由物業管理執法部門按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反第一款第五項規定，使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位停放車輛的，責令限期改正;逾期不改正的，對個人處三千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款;

　　(二)違反第一款第十項規定，種植果樹、蔬菜的，責令限期改正，恢復原狀;逾期不恢復原狀的，對個人處五千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第七十三條 違反本條例規定，物業主管部門、街道辦事處或者鄉鎮人民政府以及其他有關行政主管部門及其工作人員有玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為的，由其主管機關或者監察機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

　　第七十四條 違反本條例規定的其他行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第七章 附則

　　第七十五條 本條例自20**年6月1日起施行。

篇2：杭州市物業管理條例(2014)

　　杭州市物業管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準

　　根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 物業管理服務

　　第四章 物業使用和維修

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：物業管理條例(2007修正)

　　物業管理條例(20**修正)

　　中華人民共和國國務院令

　　第504號

　　現公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》，自20**年10月1日起施行。

　　總理 *

　　二○○七年八月二十六日

　　國務院關于修改

　　《物業管理條例》的決定

　　根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，國務院決定對《物業管理條例》作如下修改：

　　一、將第十條第一款修改為：“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。”

　　刪除第十條第二款。

　　二、將第十一條修改為：“下列事項由業主共同決定：

　　“(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　“(二)制定和修改管理規約;

　　“(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　“(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　“(五)籌集和使用專項維修資金;

　　“(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　“(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。”

　　三、將第十二條修改為：“業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　“業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　“業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　“業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”

　　四、將第十九條第二款修改為：“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。”

　　此外，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。

　　本決定自20**年10月1日起施行。

　　《物業管理條例》根據本決定作相應的修訂，重新公布。

　　物業管理條例

　　(20**年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據20**年8月26日《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

　　第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法，依靠科技進步提高物業管理和服務水平。

　　第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　第二章 業主及業主大會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。

　　業主在物業管理活動中，享有下列權利：

　　(一)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務;

　　(二)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議;

　　(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;

　　(四)參加業主大會會議，行使投票權;

　　(五)選舉業主委員會成員，并享有被選舉權;

　　(六)監督業主委員會的工作;

　　(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;

　　(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;

　　(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

　　(十)法律、法規規定的其他權利。

　　第七條 業主在物業管理活動中，履行下列義務：

　　(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;

　　(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

　　(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;

　　(五)按時交納物業服務費用;

　　(六)法律、法規規定的其他義務。

　　第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。

　　業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

　　第十條 同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

　　第十一條 下列事項由業主共同決定：

　　(一)制定和修改業主大會議事規則;

　　(二)制定和修改管理規約;

　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業服務企業;

　　(五)籌集和使用專項維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

　　(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

　　業主可以委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

　　業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

　　第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

　　業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。

　　第十四條 召開業主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業主。

　　住宅小區的業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。

　　業主委員會應當做好業主大會會議記錄。

　　第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(四)監督管理規約的實施;

　　(五)業主大會賦予的其他職責。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。

　　業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。

　　第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　管理規約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。

　　管理規約對全體業主具有約束力。

　　第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。

　　在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

　　住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

　　物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

　　第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。

　　第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。

　　第二十八條 物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。

　　第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)物業管理所必需的其他資料。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

　　第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。

　　第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。

　　第四章 物業管理服務

　　第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。

　　國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。

　　第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。

　　第三十四條 一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。

　　第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。

　　物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

　　第三十六條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十七條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

　　業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。

　　第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。

　　第三十九條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。

　　物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

　　第四十條 物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。

　　第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。

　　第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

　　第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。

　　第四十四條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

　　第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。

　　物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業服務企業應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。

　　有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

　　第四十七條 物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。

　　物業服務企業雇請保安人員的，應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。

　　第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。

　　物業使用人違反本條例和管理規約的規定，有關業主應當承擔連帶責任。

　　第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。

　　業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。

　　第五十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

　　因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。

　　第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

　　前款規定的單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。

　　第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。

　　物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。

　　第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。

　　第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第五十六條 物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章 法律責任

　　第五十七條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第五十八條 違反本條例的規定，建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第五十九條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

　　第六十條 違反本條例的規定，未取得資質證書從事物業管理的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

　　第六十一條 違反本條例的規定，物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十二條 違反本條例的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十三條 違反本條例的規定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　第六十四條 違反本條例的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。

　　第六十五條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

　　第六十六條 違反本條例的規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：

　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的;

　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。

　　個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

　　第六十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

　　第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

　　第六十九條 違反本條例的規定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第七章 附則

　　第七十條 本條例自20**年9月1日起施行。