欽州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《欽州市物業(yè)管理辦法》的通知
欽政辦〔20**〕122號(hào)
各縣、區(qū)人民政府，各開(kāi)發(fā)區(qū)、管理區(qū)管委，市直各委、辦、局：
經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《欽州市物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。
欽州市人民政府辦公室
20**年9月22日
欽州市物業(yè)管理辦法
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位等各方合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和居住環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)的和諧穩(wěn)定，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《廣西壯族自治區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)及規(guī)章，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)及其監(jiān)督管理適用本辦法。
第三條 縣區(qū)人民政府(管委)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織，實(shí)行綜合治理，將物業(yè)管理工作納入城市綜合治理工作體系，建立物業(yè)管理目標(biāo)責(zé)任機(jī)制;制定和落實(shí)現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)業(yè)扶持政策;建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制，鼓勵(lì)采用新技術(shù)、新方法提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
對(duì)于交付時(shí)間長(zhǎng)、配套設(shè)施設(shè)備不齊全或者破損等，因客觀原因未實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)小區(qū)，縣區(qū)人民政府(管委)可以結(jié)合危舊房和棚戶區(qū)改造以及城市環(huán)境綜合整治工作，完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善綜合環(huán)境，逐步實(shí)施物業(yè)管理。
第四條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督指導(dǎo);縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。
住建(規(guī)劃、建設(shè))、公安、民政、司法、環(huán)保、衛(wèi)計(jì)、城市管理、工商、質(zhì)監(jiān)、價(jià)格、人防等行政主管部門(mén)按照各自職責(zé)做好對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理和服務(wù)工作。
鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)工作。
村民委員會(huì)(居民委員會(huì))應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開(kāi)展物業(yè)管理工作。
第五條 物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，促進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，開(kāi)展我市物業(yè)服務(wù)優(yōu)秀小區(qū)評(píng)選工作，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)信息，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛，提高物業(yè)服務(wù)行業(yè)水平。
第二章 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第六條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備經(jīng)費(fèi)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)，按照物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總建筑面積每平方米0.3元的標(biāo)準(zhǔn)繳納首次籌備經(jīng)費(fèi)，單個(gè)物業(yè)管理區(qū)域總費(fèi)用最高不超過(guò)30000元，最低不少于5000元。在辦理首幢房屋初始登記前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將首次業(yè)主大會(huì)籌備經(jīng)費(fèi)一次性交由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代管，專(zhuān)項(xiàng)用于首次業(yè)主大會(huì)籌備及會(huì)議期間所需的辦公用品、資料印刷、會(huì)務(wù)、宣傳、通訊等必要費(fèi)用的支出，結(jié)余部分移交小區(qū)業(yè)主委員會(huì)按照業(yè)主大會(huì)決定使用。
第七條 縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)在收到開(kāi)發(fā)建設(shè)單位書(shū)面報(bào)告或者業(yè)主聯(lián)名的書(shū)面要求后5日內(nèi)，書(shū)面告知鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面告知后及時(shí)組織成立首次業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組成員由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))、建設(shè)單位指派的代表以及業(yè)主代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。籌備組組長(zhǎng)由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表?yè)?dān)任。
籌備組成立后應(yīng)當(dāng)將成員名單等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第八條 業(yè)主有下列情形之一的，不得擔(dān)任籌備組業(yè)主代表及競(jìng)選、擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員：
(一)非本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主;
(二)不具有完全民事行為能力;
(三)本人及其配偶、直系親屬與同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有利害關(guān)系;
(四)存在損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等不當(dāng)行為且未改正的;
(五)未按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金等相關(guān)費(fèi)用且未改正的;
(六)出租房屋造成侵害其他業(yè)主合法權(quán)益的;
(七)牟取妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(八)有嚴(yán)重不良信用記錄或者違法犯罪記錄的;
(九)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約的;
(十)其他原因不宜擔(dān)任的。
業(yè)主委員會(huì)委員或籌備組業(yè)主代表成員的資格審核，由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負(fù)責(zé)。
第九條 業(yè)主大會(huì)籌備組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)，并自成立之日起90日內(nèi)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)：
(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主所擁有的專(zhuān)有部分面積以及在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù);
(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)擬定管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則的草案;
(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;
(五)擬定首屆業(yè)主委員會(huì)成員選舉辦法草案，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉(增補(bǔ))辦法;
(七)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)前15日以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有
更多文章異議的，應(yīng)當(dāng)在公告期間向籌備組提出意見(jiàn)，籌備組應(yīng)當(dāng)集體討論決定是否采納并及時(shí)答復(fù)業(yè)主。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議主要議題應(yīng)包括選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會(huì)委員、確定業(yè)主委員會(huì)任期以及表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則等。
業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面或手機(jī)信息、電子郵件、網(wǎng)絡(luò)等征求意見(jiàn)的形式，業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)決定籌集、使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)的事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十一條 業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1名，副主任1至3名，由業(yè)主委員會(huì)全體委員推選產(chǎn)生。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)和鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)辦理備案手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可依法刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。
第十二條 經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)可以從電梯廣告、共有車(chē)位租賃等物業(yè)公共部位經(jīng)營(yíng)收益中按約定的比例提取，或者通過(guò)業(yè)主集資、業(yè)主自愿捐贈(zèng)等合法方式籌集。
業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為籌集，也可以由業(yè)主委員會(huì)自行籌集，具體的籌集及使用方式應(yīng)當(dāng)在業(yè)主《管理規(guī)約》中確定。
第十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))的監(jiān)督和指導(dǎo)。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議或業(yè)主委員會(huì)會(huì)議前，召集人應(yīng)當(dāng)通告全體業(yè)主或通知全體業(yè)主委員會(huì)委員，并書(shū)面報(bào)告鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))。鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))應(yīng)派員列席會(huì)議，并對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，做出的決定違反法律、法規(guī)及規(guī)章的，鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第三章 物業(yè)服務(wù)
第十四條 業(yè)主大會(huì)成立前，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)中標(biāo)結(jié)果確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，提供前期物業(yè)服務(wù)。經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等保障性住房小區(qū)應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在銷(xiāo)售房屋前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息在房屋銷(xiāo)售中心向買(mǎi)受人明示。
業(yè)主大會(huì)成立之前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式，重新選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè);若開(kāi)發(fā)建設(shè)單位因注銷(xiāo)或解散等原因不能履行義務(wù)的，由鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)臨時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。重新或臨時(shí)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當(dāng)就選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項(xiàng)進(jìn)行公告;業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定選聘、續(xù)聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡和鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明示。
第十五條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按照合同約定，共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列材料：
(一)規(guī)劃、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)環(huán)境影響評(píng)價(jià)等環(huán)境保護(hù)資料;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的清單及安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(四)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(五)業(yè)主名冊(cè)、業(yè)主聯(lián)系方式;
(六)物業(yè)服務(wù)所必需的其他資料。
第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并及時(shí)更新，接受業(yè)主咨詢(xún)、監(jiān)督：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、誠(chéng)信證明、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況及物業(yè)服務(wù)投訴電話等;
(二)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等;
(三)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱(chēng)、資質(zhì)和聯(lián)系方式等;
(四)電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)、公共水電費(fèi)分?jǐn)偟惹闆r;
(五)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。
業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)說(shuō)明。
第十七條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況存在異議的，可以委托第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估。第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)公布評(píng)估結(jié)果。經(jīng)評(píng)估不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行整改。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，經(jīng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)和縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)核實(shí)后，由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信檔案：
(一)未按照法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定提供物業(yè)服務(wù)且拒不整改的;
(二)經(jīng)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，履約情況不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)且拒不整改的;
(三)違反合同約定擅自更換項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的;
(四)挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的;
(五)擅自改變物業(yè)管理用房用途的;
(六)不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實(shí)的;
(七)發(fā)生重大安全責(zé)任事故的;
(八)物業(yè)服務(wù)合同依法終止后，拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，或者不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的;
(九)違反法律、法規(guī)及規(guī)章等規(guī)定情形的。
第十八條 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)及車(chē)位、車(chē)庫(kù)停車(chē)服務(wù)費(fèi)等。
業(yè)主大會(huì)成立前，公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品住房等保障性住房的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià);其他物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
市、縣區(qū)價(jià)格行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，分別制定政府指導(dǎo)價(jià)的基準(zhǔn)價(jià)、浮動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)以及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的參考價(jià)，并適時(shí)更新，定期向社會(huì)公布。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規(guī)定和合同約定，擅自擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。業(yè)主違反合同約定不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)書(shū)面通知、上門(mén)通知、在物業(yè)管理區(qū)域公示等方式，督促其限期交納;逾期未繳納的，可以依法向人民法院提起訴訟。
業(yè)主有不交納
更多文章專(zhuān)項(xiàng)維修資金、拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用以及實(shí)施損害業(yè)主共同權(quán)益等行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等規(guī)定中對(duì)其享有的共有部分收益分配等共同管理權(quán)限予以限制。
第二十條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理退出交接事宜;業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，應(yīng)當(dāng)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位辦理退出交接事宜;開(kāi)發(fā)建設(shè)單位因注銷(xiāo)或解散等原因不能履行義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與村民委員會(huì)(居民委員會(huì))辦理退出交接事宜。交接各方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有房屋、共用設(shè)施設(shè)備、場(chǎng)地、財(cái)物、資料等的使用維護(hù)現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報(bào)縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕辦理退出交接事宜。
第四章 物業(yè)的使用及管理
第二十一條 新建物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在商品房預(yù)(現(xiàn))售前向縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理物業(yè)管理區(qū)域劃分。
物業(yè)管理區(qū)域由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)和便于業(yè)主大會(huì)(業(yè)主委員會(huì))開(kāi)展活動(dòng)等因素劃分。
有下列情形之一，且在明確附屬設(shè)施設(shè)備管理、維護(hù)責(zé)任和不影響使用功能的情況下，可以將一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目劃定為若干獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域：
(一)被城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地、城鎮(zhèn)公共水體等分割成不同組團(tuán)的;
(二)可以明顯區(qū)分為住宅、商業(yè)等不同物業(yè)管理形態(tài)的;
(三)配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃定為不同組團(tuán)的;
(四)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定能夠劃定為不同區(qū)域的其他情形。
第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)劃報(bào)建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并納入建設(shè)計(jì)劃，同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步交付使用。
物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不少于建設(shè)工程規(guī)劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，且不少于80平方米。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件。
經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)用房可以從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當(dāng)不少于20平方米。
第二十三條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將下列材料在房屋銷(xiāo)售中心向買(mǎi)受人明示，并作為《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的附件：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同及業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約;
(二)物業(yè)管理區(qū)域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;
(三)共用部位的位置、數(shù)量、面積和用途;
(四)共用設(shè)施設(shè)備的位置、名稱(chēng)、用途及權(quán)屬;
(五)車(chē)庫(kù)、車(chē)位的位置、數(shù)量及權(quán)屬;
(六)物業(yè)服務(wù)用房的面積及位置;
(七)法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定需要明示的其他內(nèi)容。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成片栽植闊葉喬木的地面停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)規(guī)劃行政主管部門(mén)核定為綠地面積的，屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人民防空地下室在平時(shí)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位使用管理，收益歸開(kāi)發(fā)建設(shè)單位所有。
第二十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先銷(xiāo)售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。在最后1棟房屋交付使用前，原則上只能向每戶業(yè)主出售1個(gè)車(chē)庫(kù)、車(chē)位。
車(chē)庫(kù)、車(chē)位數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋套數(shù)時(shí)，建設(shè)單位不得將車(chē)庫(kù)、車(chē)位轉(zhuǎn)讓或者出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的單位或個(gè)人;業(yè)主要求承租車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得只售不租。
第二十五條 新建物業(yè)小區(qū)供水設(shè)施由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位投資建設(shè)。供水工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的單位承擔(dān)，并遵守國(guó)家、自治區(qū)及本市有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。
新建物業(yè)小區(qū)供水設(shè)施建設(shè)竣工后，應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及城市供水企業(yè)驗(yàn)收，并接受市城市供水行政主管部門(mén)、建設(shè)行政主管部門(mén)等有關(guān)部門(mén)監(jiān)督，同時(shí)按規(guī)定報(bào)備案。驗(yàn)收合格后，由城市供水企業(yè)統(tǒng)一維護(hù)管理及供水，并向最終用戶收取水費(fèi)。未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將物業(yè)交付業(yè)主使用。
新建小區(qū)供電設(shè)施的配建可參照上述規(guī)定執(zhí)行。
第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約作為轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，并將轉(zhuǎn)讓或者出租的有關(guān)情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
業(yè)主、物業(yè)使用人、裝飾裝修企業(yè)在房屋室內(nèi)裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂房屋室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)告知裝飾裝修注意事項(xiàng)，避免因業(yè)主、物業(yè)使用人違規(guī)裝修造成公共部位損壞。
第二十七條 物業(yè)小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)歸集物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。新購(gòu)商品房業(yè)主應(yīng)當(dāng)在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》登記備案之前歸集首期物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金。未歸集有物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的小區(qū)由該小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定歸集事項(xiàng)。
人民防空工程的物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理該幢房屋初始登記前歸集。
保修期內(nèi)發(fā)生的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位承擔(dān);保修期滿后的維修、更新、改造責(zé)任和費(fèi)用，按照下列規(guī)定承擔(dān)：
(一)業(yè)主專(zhuān)有部分由業(yè)主承擔(dān);
(二)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主按照專(zhuān)有部分建筑面積分?jǐn)偅褮w集專(zhuān)項(xiàng)維修資金的從專(zhuān)項(xiàng)維修資金中支付，屬于人為損壞的，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
第二十八條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)、設(shè)置廣告等收入，扣除經(jīng)營(yíng)、維護(hù)等成本后，收益歸全體業(yè)主所有。對(duì)經(jīng)營(yíng)性收益的收支管理，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同和管理規(guī)約中約定。
經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬;由業(yè)主委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)以業(yè)主委員會(huì)名義開(kāi)設(shè)賬戶。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況向業(yè)主公示，接受業(yè)主、業(yè)主大會(huì)和鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)以及村民委員會(huì)(居民委員會(huì))的監(jiān)督。
第二十九條 縣區(qū)人民政府(管委)應(yīng)當(dāng)通過(guò)聯(lián)席會(huì)議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)召集，相關(guān)行政主管部門(mén)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及供水、供電、供氣、電梯維保等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主等的代表參加。主要協(xié)調(diào)解決下列事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)部門(mén)未按照規(guī)定履行職責(zé)問(wèn)題;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在變更及交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的群體性重大糾紛、突發(fā)事件;
(四)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的收費(fèi)爭(zhēng)議問(wèn)題;
(五)物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合;
(六)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項(xiàng)。
第五章 監(jiān)督管理
第三十條 市、縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)具體履行下列職責(zé)：
(一)市房產(chǎn)行政主管部門(mén)職責(zé)：
1. 負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的統(tǒng)籌和政策研究，牽頭建立和完善專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化、法治化的物業(yè)管理機(jī)制;
2. 統(tǒng)籌全市物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管工作，建立物業(yè)應(yīng)急維修監(jiān)管制度，建立物業(yè)服
更多文章務(wù)突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制;
3. 牽頭建立全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)、物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信、物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估、物業(yè)行業(yè)監(jiān)管等制度;
4. 指導(dǎo)和監(jiān)督各縣區(qū)開(kāi)展物業(yè)管理工作;
5. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
(二)縣區(qū)房產(chǎn)行政主管部門(mén)職責(zé)：
1. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分以及物業(yè)承接查驗(yàn)備案和物業(yè)服務(wù)合同備案;
2. 負(fù)責(zé)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)和物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的監(jiān)管;
3. 負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)備案;
4. 定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專(zhuān)項(xiàng)檢查，做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)及從業(yè)人員的信用征集和監(jiān)管工作;
5. 負(fù)責(zé)查處物業(yè)裝飾裝修的違法行為;
6. 負(fù)責(zé)物業(yè)小區(qū)房屋租賃登記備案;
7. 組織開(kāi)展物業(yè)小區(qū)信息調(diào)查，建立物業(yè)小區(qū)管理檔案;
8. 指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛;
9. 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)小區(qū)的移交和接管工作;
10. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
第三十一條 市、縣區(qū)相關(guān)行政主管部門(mén)分別履行下列職責(zé)：
(一)住建(規(guī)劃、建設(shè))行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)建設(shè)單位履行房屋工程質(zhì)量保修責(zé)任、改變房屋結(jié)構(gòu)影響房屋安全及使用功能的監(jiān)督檢查，依法查處擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為。
(二)城市管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法設(shè)置戶外廣告、亂擺亂賣(mài)及占道堆放雜物等違法行為。
(三)公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響公共安全、公共秩序的違法行為，對(duì)消防、技防、養(yǎng)犬、車(chē)輛停放、室內(nèi)居民噪聲超標(biāo)等依法進(jìn)行管理，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立健全保安服務(wù)管理制度、崗位責(zé)任制度、保安員管理制度和緊急情況應(yīng)急預(yù)案，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)相關(guān)安全管理制度;配合流動(dòng)人口和出租屋管理職能部門(mén)，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人口和出租房屋的管理工作;對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)阻塞交通、阻礙消防通道、違規(guī)停放車(chē)輛、危險(xiǎn)化學(xué)品車(chē)輛等行為依法查處;依法查處和打擊物業(yè)管理服務(wù)中的欺行霸市等違法犯罪行為。
(四)民政行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)村民委員會(huì)(居民委員會(huì))協(xié)助鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)做好物業(yè)管理相關(guān)工作。
(五)司法行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾糾紛的人民調(diào)解工作。
(六)環(huán)保行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處違法排放水污染物、經(jīng)營(yíng)中的文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲超標(biāo)排放、在商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中使用空調(diào)器、冷卻塔等設(shè)備、設(shè)施邊界噪聲超標(biāo)排放、建筑施工噪聲污染等違法行為。
(七)衛(wèi)計(jì)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生和計(jì)劃生育、疾病防控、除四害等工作。
(八)工商行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法經(jīng)營(yíng)、違法廣告、侵害消費(fèi)者權(quán)益等行為的查處。
(九)質(zhì)監(jiān)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、公共游樂(lè)等設(shè)施的安全監(jiān)督管理工作，依法檢定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、燃?xì)獾扔?jì)量器具。
(十)價(jià)格行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督檢查;負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行規(guī)范和引導(dǎo);依法查處物業(yè)服務(wù)收費(fèi)違法案件和亂收費(fèi)行為;協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)糾紛。
(十一)人防行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)人民防空工程設(shè)施違法行為監(jiān)督檢查。
(十二)其他部門(mén)按照各自職責(zé)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第三十二條 鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、村民委員會(huì)(居民委員會(huì))具體履行下列職責(zé)：
(一)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)職責(zé)：
1. 負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)備案;
2. 建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛;
3. 指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)小區(qū)業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)等活動(dòng);
4. 理順物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)關(guān)系，協(xié)調(diào)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主等關(guān)系;
5. 依法糾正業(yè)主委員會(huì)的違法行為;
6. 落實(shí)老舊物業(yè)小區(qū)、拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作;
7. 法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。
(二)村民委員會(huì)(居民委員會(huì))應(yīng)當(dāng)協(xié)助和配合鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開(kāi)展下列物業(yè)管理工作：
1. 組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì);
2. 組織、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉工作;
3. 指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理事務(wù);
4. 協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督;
5. 依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛;
6. 其他需要協(xié)助和配合的工作。
第六章 附 則
第三十三條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)及規(guī)章已做出處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。
第三十四條 各縣區(qū)可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第三十五條 本辦法由市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第三十六條 本辦法自印發(fā)之日起施行。
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篇2：邯鄲市物業(yè)管理辦法(2015)
邯鄲市物業(yè)管理辦法(20**)
河北省邯鄲市人民政府
邯鄲市物業(yè)管理辦法
第一章 總則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)適用本辦法。
第三條 市房產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，并負(fù)責(zé)叢臺(tái)區(qū)、邯山區(qū)、復(fù)興區(qū)、邯鄲縣住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)維修資金）的收繳、使用、管理工作。
縣（市、區(qū)）人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)或房產(chǎn)行政主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)）負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理和維修資金的收繳、管理工作。
財(cái)政、價(jià)格、規(guī)劃、建設(shè)、公用事業(yè)、城管執(zhí)法、人防、公安、民政、工商、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等部門(mén)在各自職責(zé)范圍內(nèi),對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第四條 縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作,及時(shí)協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的重大問(wèn)題。
街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱(chēng)街道辦事處）是物業(yè)管理屬地監(jiān)管主體。主要負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行監(jiān)督考核和業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定；在轄區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、配合下調(diào)解物業(yè)管理糾紛；組織、指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)的選舉、換屆工作；監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)。
社區(qū)居民委員會(huì)協(xié)助街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，依法調(diào)解社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第五條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序和公平競(jìng)爭(zhēng)，督促物業(yè)服務(wù)行業(yè)及從業(yè)人員依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，按照相關(guān)規(guī)定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
未成立業(yè)主大會(huì)的，在發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者決定其他事項(xiàng)時(shí)，由物業(yè)所在地街道辦事處指導(dǎo)、協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項(xiàng)。
第七條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，具體辦法按省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)業(yè)主入住率達(dá)到50%以上且已交付的專(zhuān)有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%以上時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地街道辦事處的要求，按規(guī)定及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第九條 符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面申請(qǐng)后30日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。
第十條 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會(huì)代表7至11人單數(shù)組成。籌備組中業(yè)主代表由街道辦事處或社區(qū)居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生。其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處代表?yè)?dān)任。
籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告5日以上。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處協(xié)調(diào)解決。
第十一條 籌備組自成立之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)，并在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)之日15日前，將有關(guān)事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對(duì)公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并做出答復(fù)。
業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。
第十二條 劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。
第十三條 業(yè)主大會(huì)決定以下事項(xiàng)：
（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）制定和修改管理規(guī)約；
（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)委員；
（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案；
（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（六）籌集和使用維修資金；
（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；
（八）改變共有部分的用途；
（九）利用共有部分進(jìn)行經(jīng)營(yíng)以及所得收益的分配與使用；
（十）工作經(jīng)費(fèi)的籌措、管理和使用；
（十一）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
決定前款第（六）、(七)項(xiàng)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定前款規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。
第十四條 業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存維修資金或者有其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。
第十五條 單個(gè)物業(yè)登記有兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有權(quán)人的，應(yīng)自行確定一名投票人。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。
第十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)作出書(shū)面記錄并存檔。業(yè)主大會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5人以上單數(shù)組成。具體人數(shù)由籌備組根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）有完全民事行為能力；
（二）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約；
（四）無(wú)欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金等損害業(yè)主共同權(quán)益的行為；
（五）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；
（六）具有一定的組織能力；
（七）具備必要的工作時(shí)間。
第十八條 業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任、執(zhí)行秘書(shū)。
第十九條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處備案：
（一）由籌備組組長(zhǎng)簽字的業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉情況的報(bào)告；
（二）業(yè)主大會(huì)決議；
（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及基本情況。
街道辦事處應(yīng)當(dāng)在7日內(nèi)將備案材料抄送物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)，同時(shí)將有關(guān)情況書(shū)面通報(bào)物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)。
前款第（二）、（三）、（四）項(xiàng)內(nèi)容發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理備案變更手續(xù)。
第二十條 業(yè)主委員會(huì)辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章，并向街道辦事處報(bào)送印章印樣。
第二十一條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿前3個(gè)月，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，進(jìn)行換屆選舉，并書(shū)面報(bào)告街道辦事處。
第二十二條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物在街道辦事處監(jiān)督下，向新一屆業(yè)主委員會(huì)移交。
第二十三條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支，籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會(huì)決定。
工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)依法做出的決定對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第二十五條 業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以決定終止其委員資格：
（一）以書(shū)面方式提出辭職請(qǐng)求的；
（二）不履行委員職責(zé)的；
（三）利用委員資格謀取私利的；
（四）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；
（五）侵害他人合法權(quán)益的；
（六）因其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的。
第二十六條 業(yè)主委員會(huì)有下列情形之一的，物業(yè)所在地的街道辦事處可以責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，逾期仍不召開(kāi)的，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)指導(dǎo)和監(jiān)督，并及時(shí)組織召開(kāi)：
（一）業(yè)主委員會(huì)有越權(quán)、不積極履行職責(zé)、違反法律法規(guī)規(guī)定等行為，侵害多數(shù)業(yè)主合法權(quán)益，情節(jié)嚴(yán)重的；
（二）業(yè)主委員會(huì)的行為嚴(yán)重影響社區(qū)安定和社會(huì)穩(wěn)定的；
（三）業(yè)主委員會(huì)未按規(guī)定組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的。
第二十七條 按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定或者三分之一以上委員提議，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，物業(yè)所在地街道辦事處可以指定業(yè)主委員會(huì)其他委員召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
第二十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會(huì)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。
第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，可以召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)、公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問(wèn)題。
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 住宅物業(yè)或多產(chǎn)權(quán)非住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招標(biāo)方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于３個(gè)或者住宅規(guī)模不足3萬(wàn)平方米的，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十一條 建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)(銷(xiāo))售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)行政主管部門(mén)提供前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)備案文件、前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約等資料。
建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時(shí)管理規(guī)約約定的內(nèi)容作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的要約部分，并在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書(shū)面承諾。
第三十二條 臨時(shí)管理規(guī)約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法做出約定。
臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第三十三條 新建物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的客服接待、檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會(huì)辦公等物業(yè)服務(wù)用房。
物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)是地面以上的房屋，由建設(shè)單位裝修，具備獨(dú)立、正常使用功能，相對(duì)集中安排在物業(yè)項(xiàng)目中心區(qū)域或者出入口附近。物業(yè)服務(wù)用房設(shè)置在住宅樓內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的通道。
規(guī)劃、設(shè)計(jì)新建住宅物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局物業(yè)管理配套設(shè)施。按照不低于開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅總建筑面積0.25%的比例配置物業(yè)服務(wù)用房；住宅總建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的物業(yè)服務(wù)用房不低于60平方米。物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì)使用，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，不得買(mǎi)賣(mài)、抵押或者改作他用。
第三十四條 規(guī)劃行政主管部門(mén)在規(guī)劃許可、驗(yàn)收過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置等是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)。
第三十五條 市、縣級(jí)人民政府房產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)
參與物業(yè)項(xiàng)目的聯(lián)合審查和聯(lián)合驗(yàn)收。
第四章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
第三十六條 從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，并且依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)取得相應(yīng)的資格證書(shū)，定期參加相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。
外市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、工商行政管理部門(mén)核發(fā)的分支機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等有關(guān)合法有效證件,向市房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)接受市房產(chǎn)行政主管部門(mén)的資質(zhì)檢查和核定。拒不接受資質(zhì)檢查和核定的，不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行相應(yīng)服務(wù)管理；
（二）按照物業(yè)服務(wù)合同收取服務(wù)費(fèi)用；
（三）對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；
（四）及時(shí)制止損害物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地的行為；
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)服務(wù)合同約定享有的其他權(quán)利。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)；
（二）接受業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，定期向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告物業(yè)服務(wù)合同履行情況和維修資金使用情況，并進(jìn)行公示；
（三）公示物業(yè)服務(wù)合同約定的收費(fèi)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）公示利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的收益和支出情況；
（五）制定使用維修資金的年度計(jì)劃；
（六）協(xié)助街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)做好社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作；
（七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。
第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域的巡查管理，發(fā)現(xiàn)違反治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并向相關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。相關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)對(duì)違法行為者依法處理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
第五章 物業(yè)管理服務(wù)
第四十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、雙方的權(quán)利義務(wù)、維修資金的管理與使用、物業(yè)服務(wù)用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定辦理承接查驗(yàn)手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)過(guò)程和結(jié)果可以公證。
第四十三條 承接查驗(yàn)應(yīng)包含下列內(nèi)容：
（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施。
1.共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；
2.共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線、電線、供暖及空調(diào)設(shè)備等；
3.共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。
（二）相關(guān)資料。
在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)移交下列資料：
1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；
2.竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；
3.共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
4.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
5.業(yè)主名冊(cè)及相對(duì)應(yīng)的專(zhuān)有部分面積明細(xì)；
6.物業(yè)管理所必需的其他資料。
辦理承接查驗(yàn)手續(xù)時(shí)，除移交上述規(guī)定的內(nèi)容外，還包括預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、預(yù)代收的水、電費(fèi)，利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益及屬于業(yè)主的其他財(cái)物等。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。
第四十四條 承接查驗(yàn)的所有資料歸全體業(yè)主所有，并委托業(yè)主委員會(huì)管理和使用。
首屆業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)服務(wù)管理資料的借用手續(xù)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)資料交還業(yè)主委員會(huì)。
第四十五條 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)時(shí)，交接雙方應(yīng)列明詳細(xì)交接清單，其內(nèi)容包括：資料及共用部位、設(shè)施、設(shè)備的名稱(chēng)、數(shù)量、完好程度、交接單位、交接時(shí)間、交接地點(diǎn)和經(jīng)辦人等。并按下列程序分別進(jìn)行：
（一）在首次業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位在物業(yè)項(xiàng)目交付使用15日前，按下列程序向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：
1.建設(shè)單位于現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，書(shū)面通知受托的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)，并提交有關(guān)資料。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件對(duì)提交的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定驗(yàn)收時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行查驗(yàn)。
4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，建設(shè)單位應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議，并在簽訂協(xié)議后10日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
（二）前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主大會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后10日內(nèi)，應(yīng)按如下程序，向業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗(yàn)手續(xù)：
1.業(yè)主委員會(huì)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效后3日內(nèi)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)書(shū)面通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接手續(xù)，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在7日內(nèi)提供有關(guān)資料。
2.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按接管條件，對(duì)提供的資料在7日內(nèi)審核完畢。符合要求的，約定現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)時(shí)間及有關(guān)事項(xiàng)。
3.業(yè)主委員會(huì)及其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)同前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備等進(jìn)行檢驗(yàn)。
4.查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)詳細(xì)記錄，并簽訂有關(guān)協(xié)議處理解決。
5.經(jīng)查驗(yàn)符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)。
6.有關(guān)承接查驗(yàn)結(jié)果應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公布。
（三）分期建設(shè)的項(xiàng)目，可以按本辦法分期接管驗(yàn)收。
第四十六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及質(zhì)價(jià)相符的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì)同房產(chǎn)行政主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十七條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。建設(shè)單位具備交付使用條件，并通過(guò)符合法律規(guī)定的方式通知買(mǎi)受人收房的，買(mǎi)受人逾期不辦理接房手續(xù)所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由買(mǎi)受人承擔(dān)。因建設(shè)單位房屋質(zhì)量問(wèn)題造成買(mǎi)受人在規(guī)定的收房時(shí)限內(nèi)不能辦理接房手續(xù)的，所產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。
第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、生活垃圾清運(yùn)等單位應(yīng)當(dāng)收費(fèi)到戶。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收有關(guān)費(fèi)用的，不能向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用照明、水系景觀等設(shè)施的日常維護(hù)、管理由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、保證物業(yè)管理正常秩序、依法有序、平穩(wěn)過(guò)渡、防止損失的原則進(jìn)行。
業(yè)主、業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，保證物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的正常工作、生活環(huán)境和秩序，積極維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)應(yīng)做好下列工作：
(一)在退出之日90日前,以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)居民委員會(huì)和街道辦事處，同時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報(bào)送縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
(二)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第四十四條規(guī)定的內(nèi)容向業(yè)主委員會(huì)或街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)辦理移交事宜。
(三)擬退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在正式退出前應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照物業(yè)服務(wù)合同約定做好物業(yè)服務(wù)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)至合同終止之日。
第五十二條 業(yè)主委員會(huì)自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面告知退出之日起15日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
街道辦事處接到書(shū)面告知10日內(nèi)，組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主就有關(guān)問(wèn)題的解決進(jìn)行協(xié)商，同時(shí)制定應(yīng)對(duì)方案。
第五十三條 業(yè)主、使用人未按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追究業(yè)主、使用人的法律責(zé)任。但物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主、使用人未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用為由，拒絕退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
第五十四條 未成立業(yè)主委員會(huì)或未完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘的，暫由街道辦事處和社區(qū)居委會(huì)組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)做好環(huán)境衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)等日常工作，發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。
第五十五條 業(yè)主大會(huì)解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)被注（吊）銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)做好選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)及時(shí)告知縣級(jí)房產(chǎn)行政主管部門(mén)。
第六章 物業(yè)的使用和維護(hù)
第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第五十八條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)的責(zé)任。
供水、供電、供氣部門(mén)以樓內(nèi)分戶計(jì)費(fèi)表為界，負(fù)責(zé)界限以外（含計(jì)費(fèi)表）的管線及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
采用城鎮(zhèn)集中供熱的，其供熱管線及供熱設(shè)施、設(shè)備由供熱部門(mén)負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)。
采用自備鍋爐供熱、中央空調(diào)供熱、地?zé)峁岬绕渌绞焦岬模晒釂挝回?fù)責(zé)相關(guān)管線及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)。
上述單位因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
市、縣人民政府應(yīng)制定相關(guān)政策，組織協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行分戶改造，改造后將分戶計(jì)量裝置和入戶端口以外的產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用。
第六十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報(bào)登記，并按規(guī)定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將房屋裝飾裝修中的下列禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主：
（一）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)、破壞建筑物外貌；
（二）擅自改變物業(yè)共用部分結(jié)構(gòu)、布局及既定用途；
（三）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地；
（四）損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及場(chǎng)地、擅自移動(dòng)占用共用設(shè)施、設(shè)備；
（五）利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動(dòng)；
（六）擅自處置建筑、裝飾裝修垃圾的活動(dòng)；
（七）管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第六十一條 建設(shè)單位依法出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的人員。
建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車(chē)輛的車(chē)庫(kù)、車(chē)位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車(chē)庫(kù)、車(chē)位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過(guò)六個(gè)月。
物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他車(chē)庫(kù)、車(chē)位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約及有關(guān)停車(chē)管理的約定。
第六十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車(chē)輛停放服務(wù)費(fèi)按照政府價(jià)格主管部門(mén)的有關(guān)規(guī)定收取。
第七章 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金
第六十三條 住宅業(yè)主、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主、住宅小區(qū)外與住宅具有共有設(shè)施設(shè)備的非住宅業(yè)主均應(yīng)按規(guī)定交存維修資金。
住宅只屬于一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，不交存維修資金。
第六十四條 維修資金是專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，不得挪作他用。
維修資金管理使用實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督、公開(kāi)透明、誰(shuí)受益誰(shuí)負(fù)擔(dān)的原則。
第六十五條 住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主按照房屋所有權(quán)證書(shū)登記或房屋買(mǎi)賣(mài)合同載明的房屋建筑面積交存維修資金。每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的6%。
維修資金主管部門(mén)根據(jù)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，及時(shí)收集本地住宅建筑安裝工程造價(jià)數(shù)據(jù)，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。
第六十六條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：
（一）業(yè)主按照物業(yè)建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積首期交存維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。
（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%的比例，從售房款中一次性提取維修資金。
業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十七條 維修資金交存程序。
（一）新建住宅。
1.辦理商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理建設(shè)項(xiàng)目維修資金開(kāi)戶手續(xù)。
2.商品房在合同備案后、回遷房在交房前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位到維修資金主管部門(mén)辦理維修資金交存核定登記手續(xù)，維修資金主管部門(mén)對(duì)交存人、房屋所在小區(qū)（項(xiàng)目）名稱(chēng)、地址、幢號(hào)、房號(hào)、建筑面積及交存款額等進(jìn)行核定后，就上述事項(xiàng)進(jìn)行登記，并開(kāi)具《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》。
開(kāi)發(fā)建設(shè)單位領(lǐng)取《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》，并告知購(gòu)房人（回遷人）持《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存核定單》到開(kāi)戶銀行交納維修資金，憑維修資金交存憑證辦理交房手續(xù)。
未經(jīng)交存人委托，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得代收維修資金。
3.開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交維修資金主管部門(mén)出具的維修資金交存證明。
4.維修資金交存后，房屋登記面積與交存維修資金面積誤差值在5%以?xún)?nèi)的，交存的維修資金不作調(diào)整。
（二）公有住房。
售房單位在收取售房款時(shí)應(yīng)代收購(gòu)房人首期維修資金，并在30日內(nèi)將代收和提取的維修資金向維修資金主管部門(mén)移交。
第六十八條 未按規(guī)定交存首期維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房出售單位不得交付房屋，市、縣級(jí)房產(chǎn)部門(mén)不予辦理房屋登記。
第六十九條 已售公有住房維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理。業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的維修資金，由物業(yè)所在地維修資金主管部門(mén)代管。
維修資金主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)委托所在地商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)維修資金的專(zhuān)戶管理銀行，并在專(zhuān)戶管理銀行開(kāi)立維修資金專(zhuān)戶。
開(kāi)立商品住房維修資金專(zhuān)戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。
開(kāi)立公有住房維修資金專(zhuān)戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬。其中，業(yè)主交存的維修資金，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。
第七十條 業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的維修資金的管理，由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會(huì)決定。可繼續(xù)由維修資金主管部門(mén)代管，也可劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理。經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論通過(guò)，決定劃轉(zhuǎn)的，按照下列程序劃轉(zhuǎn)：
（一）業(yè)主大會(huì)向維修資金主管部門(mén)提交下列材料：
1.劃轉(zhuǎn)維修資金的申請(qǐng)；
2.業(yè)主大會(huì)關(guān)于劃轉(zhuǎn)維修資金的決定；
3.維修資金管理方案；
4.辦理人員身份證復(fù)印件和業(yè)主大會(huì)的委托書(shū)等。
（二）經(jīng)維修資金主管部門(mén)同意業(yè)主大會(huì)在指定的銀行開(kāi)維修資金專(zhuān)戶，并以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)立分戶賬。
（三）維修資金主管部門(mén)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的維修資金專(zhuān)戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。
維修資金主管部門(mén)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)劃轉(zhuǎn)維修資金不符合條件的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)書(shū)面說(shuō)明原因。
第七十一條 維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。賬目管理單位及人員應(yīng)具備相應(yīng)的管理資質(zhì)和專(zhuān)業(yè)資格。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度。開(kāi)立的維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受維修資金主管部門(mén)的監(jiān)督。
第七十二條 業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額的30%時(shí)，賬目管理單位應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主，業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。續(xù)交方案由全體業(yè)主按規(guī)定討論通過(guò)。
第七十三條 業(yè)主按規(guī)定應(yīng)交存維修資金而未交存的，應(yīng)予補(bǔ)交。
第七十四條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目的情況提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。建議內(nèi)容包括：房屋坐落、維修項(xiàng)目概況、維修原因、維修費(fèi)用估價(jià)、涉及業(yè)主范圍和戶數(shù)等；
（二）維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織制定使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持下列材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，經(jīng)售房單位同意后，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)資金支取：
1.使用維修資金申請(qǐng)；
2.專(zhuān)有部分占相關(guān)房屋面積三分之二以上的業(yè)主且占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意使用維修資金的決議；
3.業(yè)主會(huì)議對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主辦理維修資金使用事宜的授權(quán)書(shū)；
4.維修施工方案和合同；
5.維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表；
6.辦理人身份證復(fù)印件。
（五）維修資金行政主管部門(mén)收到符合要求的申請(qǐng)材料后20個(gè)工作日內(nèi)完成審核，審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。
（六）專(zhuān)戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十五條 維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用維修資金的，按照以下程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修、更新和改造項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用維修資金的情況的處置辦法等；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用方案；
（二）由相關(guān)業(yè)主按照業(yè)主大會(huì)決定的規(guī)則通過(guò)使用方案；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支維修資金；
（五）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意后報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)售房單位同意和維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
（六）業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金主管部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
（七）專(zhuān)戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后5個(gè)工作日內(nèi)將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第七十六條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偅婕吧形词鄢龅纳唐纷≌⒎亲≌蛘吖凶》康模_(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
第七十七條 發(fā)生危及房屋、生命財(cái)產(chǎn)安全及嚴(yán)重影響生產(chǎn)生活等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支維修資金：
（一）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，按照下列程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向維修資金主管部門(mén)申請(qǐng)列支；
2.維修資金主管部門(mén)收到申請(qǐng)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；不同意的，向申請(qǐng)人書(shū)面說(shuō)明理由。
3.專(zhuān)戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
（二）維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，按照以下程序辦理：
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支。其中，動(dòng)用公有住房維修資金的，向維修資金管理部門(mén)申請(qǐng)列支；
2.業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)維修資金主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房維修資金的，需經(jīng)維修資金主管部門(mén)審核同意；維修資金主管部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；
3.業(yè)主委員會(huì)、公有住房維修資金管理部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)維修資金的通知；
4.專(zhuān)戶管理銀行在收到劃轉(zhuǎn)維修資金的通知后，將所需維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
發(fā)生危及房屋安全等緊急情況后，未按照規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，維修資金主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房維修資金中列支。險(xiǎn)情解除后，應(yīng)將費(fèi)用支出情況向相關(guān)業(yè)主公示，接受業(yè)主監(jiān)督。
第七十八條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人應(yīng)當(dāng)持維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到維修資金主管部門(mén)及專(zhuān)戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。
第七十九條 房屋滅失的，售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主，業(yè)主需提交以下資料領(lǐng)取：
（一）返還申請(qǐng)；
（二）房屋滅失證據(jù)；
（三）業(yè)主身份證原件；
（四）代業(yè)主領(lǐng)取維修資金的需出具業(yè)主委托書(shū)及委托人身份證原件。
第八十條 維修資金主管部門(mén)、公有住房維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，與專(zhuān)戶管理銀行應(yīng)當(dāng)建立維修資金賬目核對(duì)、公布和查詢(xún)制度，每年至少核對(duì)、公布一次。
維修資金所有人對(duì)公布的情況有異議的，可以要求維修資金管理部門(mén)進(jìn)行復(fù)核；維修資金管理部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)對(duì)資金賬戶變化情況有異議的，可以要求專(zhuān)戶管理銀行進(jìn)行復(fù)核；業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)其分戶賬中維修資金交存、使用、增值收益、賬面余額及發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r，可以隨時(shí)查詢(xún)。
第八章 法律責(zé)任
第八十一條 建設(shè)單位未在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以并處3000元以下的罰款。
第八十二條 建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可處3000元以下的罰款。
第八十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不移交有關(guān)資料、物業(yè)服務(wù)用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，并依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條規(guī)定予以處罰。
第八十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離服務(wù)區(qū)域停止物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的或拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令改正，并可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形的，房產(chǎn)行政主管部門(mén)可責(zé)令其限期改正，并將其不良行為予以通報(bào)和曝光，記入企業(yè)信用檔案警示系統(tǒng)。限期改正期間，該企業(yè)不得參與本市物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)活動(dòng)，不得參評(píng)各級(jí)物業(yè)管理評(píng)優(yōu)活動(dòng)：
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照本辦法規(guī)定退出或接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、拒絕接受政府有關(guān)部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的；
（二）物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自提前撤管的；
（三）前期物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿或依法終止，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的；
（四）其他違反法律法規(guī)的行為。
第八十六條 建設(shè)單位擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰，給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第八十七條 未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定予以處罰。
第八十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十一條規(guī)定予以處罰。
第八十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條規(guī)定予以處罰。
第九十條 開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、公有住房售房單位違反本辦法第六十七條規(guī)定將房屋交付買(mǎi)受人的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬(wàn)元以下的罰款。
第九十一條 挪用維修資金的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十三條規(guī)定予以處罰。
第九十二條 建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十四條規(guī)定予以處罰。
第九十三條 未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十五條規(guī)定予以處罰。
第九十四條 有下列行為之一的，由房產(chǎn)行政主管部門(mén)依據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十六條規(guī)定予以處罰。
（一）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；
（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。
第九十五條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取催交、公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院起訴。
第九十六條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動(dòng)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第九十七條 房產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第九章 附則
第九十八條 本辦法自20**年2月1日起施行。20**年9月26日邯鄲市人民政府制定的《邯鄲市物業(yè)管理辦法》（市政府令第103號(hào)）、20**年3月25日邯鄲市人民政府辦公廳印發(fā)的《邯鄲市業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（〔20**〕59號(hào)）同時(shí)廢止。
篇3：鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(2012修正)
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正)
（20**年2月7日鞍山市人民政府第36次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 20**年2月28日鞍山市人民政府令第144號(hào)公布 根據(jù)20**年11月5日鞍山市人民政府第117次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 20**年11月15日鞍山市人民政府令第157號(hào)公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第一次修正 根據(jù)20**年10月25日鞍山市第十四屆人民政府第73次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 20**年11月6日鞍山市人民政府令第168號(hào)公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第二次修正 根據(jù)20**年1月20日鞍山市人民政府第129次常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 20**年3月15日鞍山市人民政府令第171號(hào)公布 自公布之日起施行的《鞍山市人民政府規(guī)章修正案》第三次修正）
鞍山市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法(20**修正本)
第一條 為加強(qiáng)和完善城市物業(yè)管理，規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保障物業(yè)的合理使用，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理。
第三條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指房屋及相關(guān)共用設(shè)施設(shè)備和共用場(chǎng)地。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。
本辦法所稱(chēng)業(yè)主是指物業(yè)所有權(quán)人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。
本辦法所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
第四條 鞍山市房產(chǎn)局是全市城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)，縣（市）房產(chǎn)行政主管部門(mén)是本轄區(qū)內(nèi)的城市住宅區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
其他有關(guān)行政管理部門(mén)和街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）在各自的職權(quán)范圍內(nèi)，對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。
第五條 新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。城市新建住宅區(qū)要嚴(yán)格按國(guó)家有關(guān)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，并符合物業(yè)管理的要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)包含如下內(nèi)容：
（一）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程項(xiàng)目總建筑面積的3‰配置物業(yè)管理用房，但不得少于110平方米。提供的物業(yè)管理用房，應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋，并具備水、電、供暖等辦公使用功能。業(yè)主委員會(huì)的辦公用房從物業(yè)管理用房中調(diào)劑。物業(yè)管理用房在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位面積備案時(shí)由市房產(chǎn)局予以?xún)鼋Y(jié)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。
（二）提供與業(yè)主數(shù)量和需求量相適應(yīng)的自行車(chē)場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)等共用設(shè)施設(shè)備和體育鍛煉、綠化等共用場(chǎng)地。
市房產(chǎn)局在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)當(dāng)先期介入，配合市規(guī)劃部門(mén)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等要求，共同做好有關(guān)物業(yè)管理方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
第六條 原有住宅區(qū)私房比例達(dá)到70％以上且共用設(shè)施設(shè)備齊全的，可以實(shí)行物業(yè)管理。
配套設(shè)施不全的，應(yīng)當(dāng)與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，由政府投資、社會(huì)力量投資或自管房單位投資負(fù)責(zé)組織完善。
物業(yè)管理用房可在小區(qū)內(nèi)購(gòu)置一層住宅或在規(guī)劃許可的前提下新建。建筑面積在2萬(wàn)平方米以下的住宅區(qū)，應(yīng)提供不少于80平方米的物業(yè)管理用房。建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的，每增加1萬(wàn)平方米，相應(yīng)增加不少于5平方米的物業(yè)管理用房。
第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。
新建住宅區(qū)，包括分期建設(shè)或者兩個(gè)以上（含兩個(gè)）單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的住宅區(qū)，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。如該住宅區(qū)內(nèi)已分割成多個(gè)自然街坊或者封閉小區(qū)的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，應(yīng)向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求。物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照本條第二款的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
尚未劃分或者需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)管理行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同當(dāng)?shù)亟值擂k事處，按照本條第二款的規(guī)定，結(jié)合物業(yè)的具體布局劃分物業(yè)管理區(qū)域，并登記備案。
第八條 建設(shè)單位在預(yù)售房屋之前，應(yīng)當(dāng)參照建設(shè)部制定的示范文本，制定臨時(shí)管理規(guī)約，作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)管理、業(yè)主義務(wù)、違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)做出規(guī)定，但不得與法律、法規(guī)、規(guī)章相抵觸，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋銷(xiāo)售合同，應(yīng)當(dāng)包含建設(shè)工程規(guī)劃許可文件載明的建設(shè)項(xiàng)目平面布局圖，并在房屋銷(xiāo)售合同的附件中列明物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備。
歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備主要包括：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）門(mén)衛(wèi)房、電話間、監(jiān)控室、配電室、泵房、地面架空層、共用走廊；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃配建的非機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)庫(kù)（車(chē)場(chǎng)）；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共綠化、道路、場(chǎng)地；
（五）建設(shè)單位以房屋銷(xiāo)售合同或者其他書(shū)面形式承諾歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備；
（六）其他依法歸全體業(yè)主所有的設(shè)施設(shè)備。
第十條 新建住宅區(qū)在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)實(shí)施前期物業(yè)管理。
前期物業(yè)管理工作由建設(shè)單位按國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理招投標(biāo)的規(guī)定，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模小于5萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)管理行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
第十一條 原有住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，前期物業(yè)管理可優(yōu)先由該住宅區(qū)中原管房面積最大的房產(chǎn)管理單位提供物業(yè)管理服務(wù)；公有房屋應(yīng)由產(chǎn)權(quán)單位依據(jù)合同托管給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行物業(yè)管理，由物業(yè)使用人繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但期限未滿時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同已生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十三條 售出的房屋建筑面積達(dá)到50％以上的新建住宅區(qū)和達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的原有住宅區(qū)，在達(dá)到上述條件30日內(nèi)，建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），并提供業(yè)主清冊(cè)、物業(yè)建筑面積、物業(yè)出售并交付使用時(shí)間等文件資料；建設(shè)單位或管房面積最大的房產(chǎn)管理單位未按時(shí)間要求書(shū)面報(bào)告的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會(huì)的書(shū)面要求。
物業(yè)所在地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）接到書(shū)面報(bào)告或業(yè)主的書(shū)面要求后，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主、建設(shè)單位（包括公有房屋出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，組織召開(kāi)第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生第一屆業(yè)主委員會(huì)。
第十四條 在業(yè)主大會(huì)成立并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)后，建設(shè)單位應(yīng)將歸全體業(yè)主所有的配套設(shè)施設(shè)備移交給業(yè)主委員會(huì)。
經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)可以與已實(shí)施前期物業(yè)管理的物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同，也可以采取招標(biāo)等方式與其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
第十五條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。需投票表決的，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議上代為投票。
在書(shū)面征求業(yè)主意見(jiàn)時(shí)，表決票可以采用直接送達(dá)和留置送達(dá)兩種方式。直接送達(dá)的，由業(yè)主簽收；留置送達(dá)的，由兩名以上的業(yè)主或者街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的工作人員證明。送達(dá)后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告送達(dá)情況，7日內(nèi)，業(yè)主無(wú)反饋信息的，視為同意。采用留置送達(dá)方式涉及的業(yè)主人數(shù)及其專(zhuān)有的建筑面積，不得超過(guò)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主人數(shù)及總建筑面積的15％。
第十六條 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定可以由5至11人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會(huì)設(shè)主任1人、副主任1至2人，由業(yè)主委員會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。
業(yè)主委員會(huì)每屆任期最長(zhǎng)為5年，任期期滿前3個(gè)月應(yīng)籌備選舉新一屆業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)委員可以連任。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列材料到市、縣（市）物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案：
（一）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)（說(shuō)明業(yè)主大會(huì)會(huì)議過(guò)程及會(huì)議決定）；
（二）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主委員會(huì)委員名單及個(gè)人產(chǎn)權(quán)證明；
（五）業(yè)主委員會(huì)選票統(tǒng)計(jì)結(jié)果。
上述（一）、（五）兩份文件需由業(yè)主委員會(huì)全體委員簽字。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，需重新備案。
第十八條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作的經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)委員津貼由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支；工作經(jīng)費(fèi)和津貼的標(biāo)準(zhǔn)、籌集、管理、使用由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。工作經(jīng)費(fèi)的使用和津貼的發(fā)放情況應(yīng)當(dāng)每季度以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與社區(qū)居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。
住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取社區(qū)居民委員會(huì)的建議。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查，并經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)資質(zhì)審查并取得資質(zhì)證書(shū)的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
第二十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人違反本辦法或臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約，有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為，損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止；相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)立停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)泊位）的，應(yīng)當(dāng)符合交通設(shè)施國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他車(chē)輛通行。
利用共用場(chǎng)地設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)泊位），需要收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取的費(fèi)用扣除管理成本等相關(guān)費(fèi)用后，歸全體業(yè)主所有。
利用人防工程設(shè)立的停車(chē)場(chǎng)（停車(chē)泊位），在人民防空部門(mén)辦理相關(guān)手續(xù)后，需要收取費(fèi)用的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，收取的費(fèi)用扣除使用費(fèi)、管理成本等相關(guān)費(fèi)用后，歸全體業(yè)主所有。
第二十三條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車(chē)輛，不得影響其他車(chē)輛和行人的正常通行。車(chē)主對(duì)車(chē)輛有特殊保管要求的，由車(chē)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)簽訂保管合同。
第二十四條 原由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理的住宅區(qū)出現(xiàn)棄管時(shí)，應(yīng)暫由街道辦事處對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生進(jìn)行清掃保潔，并按未實(shí)施物業(yè)管理的住宅區(qū)的保潔標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第二十五條 房產(chǎn)、司法等有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)與街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建物業(yè)糾紛人民調(diào)解機(jī)構(gòu)，受理調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)糾紛。
第二十六條 物價(jià)行政主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
物價(jià)行政主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同物業(yè)管理行政主管部門(mén)遵循合理、公開(kāi)及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，提出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格。
第二十七條 新建住宅區(qū)和實(shí)行物業(yè)管理的原有住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)市物價(jià)局備案；原有實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)收費(fèi)的住宅區(qū)，經(jīng)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商一致，也可重新按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)參考價(jià)格協(xié)商確定價(jià)格，并報(bào)市物價(jià)局備案。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行收費(fèi)許可證制度。收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)必須公布。
業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)。不具備專(zhuān)業(yè)化管理?xiàng)l件的住宅區(qū)，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)應(yīng)當(dāng)專(zhuān)項(xiàng)用于屋面防水、樓梯間、樓內(nèi)至化糞池的共用下水管線等共用部位的日常維修。
第二十八條 違反本辦法第五條規(guī)定，未提供物業(yè)管理用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令建設(shè)單位向業(yè)主委員會(huì)提供物業(yè)管理用房，并處10萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款。
第二十九條 拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)3個(gè)月以上的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向人民法院申請(qǐng)支付令或提起訴訟。
第三十條 違反本辦法規(guī)定，建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下罰款。
第三十一條 違反本辦法規(guī)定，未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的，依照前款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。
第三十二條 物業(yè)管理行政主管部門(mén)及其他有關(guān)部門(mén)和單位的工作人員，利用職務(wù)上的便利，收受他人財(cái)物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第三十三條 本辦法中未涉及的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理等其他物業(yè)管理事項(xiàng)，按國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十四條 我市行政區(qū)域內(nèi)的寫(xiě)字樓、商廈等物業(yè)管理，參照本辦法執(zhí)行。
第三十五條 本辦法自20**年4月1日起施行。