某集團(tuán)公司組織建設(shè)

　　當(dāng)代企業(yè)管理是以人為中心的管理：人力資源是當(dāng)代企業(yè)最寶貴的資源，所具有的創(chuàng)造性和可持續(xù)利用性，是世界上任何一種物質(zhì)資源所無法比擬和替代的?；谌肆Y源、隊伍建設(shè)的重要性，結(jié)合企業(yè)長期健康、高速發(fā)展的要求，我們作出了不懈的努力。

　　一、員工數(shù)量及分布

　　1、員工總?cè)藬?shù)：139人

　　二、年齡、學(xué)歷構(gòu)成及專業(yè)結(jié)構(gòu)

　　1、年齡構(gòu)成：

　　目前公司員工年齡年青化，80%的人員年齡在40歲以下。其中，20~30歲的員工55人，30~40歲的員工69人，40~50歲的員工26人，50歲以上的員工15人。(詳見分折圖)

　　2、學(xué)歷構(gòu)成：

　　目前公司高層、管理層、一般職員學(xué)歷均為中專以上學(xué)歷，商場工人以高中、初中學(xué)歷居多。（詳見分析圖）

　　3、專業(yè)結(jié)構(gòu)：

　　三、人員培訓(xùn)教育

　　1、公司介紹類課程培訓(xùn)：

　?。?）公司企業(yè)發(fā)展史

　?。?）公司企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及展望

　?。?）公司組織結(jié)構(gòu)及崗位結(jié)構(gòu)解析

　　（4）公司規(guī)范言、行、貌培訓(xùn)

　　2、職務(wù)技能及工作方法培訓(xùn)：

　?。?）職業(yè)道德與敬業(yè)精神培訓(xùn)

　?。?）《員工手冊》培訓(xùn)

　?。?）業(yè)績考核與評估

　?。?）公司基本管理制度

　?。?）公司團(tuán)隊建設(shè)培訓(xùn)

　?。?）家裝行業(yè)概況與常識介紹

　　（7）消防知識的培訓(xùn)與演練

　　（8）電腦基礎(chǔ)技能培訓(xùn)

　?。?）商場物業(yè)管理類綜合培訓(xùn)

　?。?0）ISO9000質(zhì)量管理體系培訓(xùn)

　?。?1）保安崗位職能培訓(xùn)

　　（12）保潔崗位職能培訓(xùn)

　　3、管理層培訓(xùn)：

　?。?）戰(zhàn)略策劃培訓(xùn)

　　（2）商業(yè)動態(tài)培訓(xùn)

　?。?）營銷管理培訓(xùn)

　　4、員工外派培訓(xùn)

　?。?）物業(yè)管理類提升培訓(xùn)

　　（2）職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)

　?。?）ISO9000質(zhì)量管理體系培訓(xùn)

　　5、公司對外培訓(xùn)

　　（1）商場經(jīng)營類培訓(xùn)

　　（2）物業(yè)管理類綜合培訓(xùn)

　　（3）品牌維護(hù)培訓(xùn)

　　四、未來人員擴(kuò)充

　　公司為培育新的經(jīng)濟(jì)增長點，已成立了博美裝飾學(xué)校、美博廣告公司，年內(nèi)還將成立博海家裝管理公司、營銷管理公司、配送中心，公司在人員上還將吸納大批的行業(yè)精英和管理人才。

　　五、主要人事勞資和福利制度

　　1、人事勞資：

　　原則：以按勞分配的指導(dǎo)思想依崗定價，建立適合公司發(fā)展的工資報酬體系和工資報酬政策，規(guī)范工資報酬管理。

　　薪酬制度：公司新酬制度主要由基本工資、效用工資、績效工資、獎金四部分組成，基中：

　?。?）基本工資由崗位工資、工齡工資、技能工資三部分組成。

　　（2）有效工資與公司的經(jīng)營業(yè)績相聯(lián)系，公司員工的效用工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司的任務(wù)完成情況，確定具體的工資發(fā)放額。

　?。?）績效工資是根據(jù)被考核人的工作業(yè)績、團(tuán)隊狀況、工作計劃性、前瞻性、部門間的協(xié)作效果和行為規(guī)范等因素確定績效工資的發(fā)放額。

　?。?）其它包括業(yè)務(wù)提成、獎金、員工福利和津貼四個部分。

　　2、福利制度：

　?。?）正式員工一律參加社會保險，于雇用時由人事行政部統(tǒng)一辦理。根據(jù)有關(guān)保險條款規(guī)定，投保費用由員工本人和公司按比例支付。

　　（2）公司高級管理人員和對公司有突出貢獻(xiàn)的員工，可享受一定金額由公司購買的其他保險。

　　（3）國家法定假日公司所有員工享受一定金額的過節(jié)補(bǔ)助。

　?。?）根據(jù)公司經(jīng)營狀況，以工作績效考核為依據(jù)，季度或半年發(fā)放相應(yīng)數(shù)額的獎金。

　?。?）工作滿半年后享受公司年終獎，對工作績效突出的員工另行嘉獎。

　　（6）公司正式員工享受公司的有薪年假、婚假、產(chǎn)假、喪假、工傷假等假期。

篇2：分析開發(fā)商與物管企業(yè)不平等地位及對策

　　分析開發(fā)商與物管企業(yè)不平等地位及對策

　　剛剛?cè)胱〔坏桨肽?，某高擋住宅小區(qū)的業(yè)主對他們所在小區(qū)物業(yè)管理公司的意見越來越大，原因主要有：

　　1、熱水供應(yīng)

　　在剛剛?cè)胱〉囊欢螘r間內(nèi)，熱水的供應(yīng)還基本上按照開發(fā)商的承諾，但隨著入住業(yè)主的增多，熱水的供應(yīng)反倒越來越差。一開始是供應(yīng)時間縮短了，后來熱水的溫度也降了下來，以至于業(yè)主洗浴時不能加冷水，這樣熱水用量自然就要多很多。

　　2、小區(qū)內(nèi)學(xué)校不能盡快開辦在開盤的時候，開發(fā)商一再和業(yè)主強(qiáng)調(diào)，小區(qū)要引進(jìn)某小學(xué)分校和某中學(xué)分校。不少的業(yè)主，就是基于這一點才下定決心花高價買這個小區(qū)的房子，畢竟這里離市區(qū)較遠(yuǎn)，而子女的教育問題又是他們最為關(guān)切的。但入住后的日子一天天過去了，學(xué)校的工程還沒有完工，甚至連施工都停止了。

　　3、服務(wù)的價格奇高由于這里離市區(qū)有一定的距離，而周邊又沒有什么足夠多生活配套設(shè)施，所以人們必須依靠小區(qū)內(nèi)的生活配套服務(wù)，比如買菜、洗衣、理發(fā)等。半年來，這些服務(wù)的價格漲了好幾次，同樣的蔬菜，小區(qū)內(nèi)的價格要比其它地方價格高上五毛多，水果就更高，以至于許多業(yè)主已經(jīng)開始從工作單位附近大包小包的運菜田家。

　　入住已經(jīng)半年了，開發(fā)育已經(jīng)撤出了小區(qū)。而且由于從一開始的保修、裝修管理大事小情都是由物業(yè)管理公司來管，物業(yè)管理公司也從來不推，委，這些意見自然也就逐漸反映到了物業(yè)管理公司那里。沒想到物業(yè)管理公司竟也是一肚子的苦水，因為物業(yè)管理公司運行半年多，不但沒有賺上錢，反而賠進(jìn)了十幾萬。原來，在物業(yè)管理公司和開發(fā)商洽談這個管理項目的時候，還有另外幾家物業(yè)管理公司和他競爭。在這種情況下，雖然物業(yè)管理合同確定的物業(yè)管理費并不算太低，但是開發(fā)商強(qiáng)迫他們同意完成包括學(xué)校工程中未完成部分的施工、學(xué)校的引入、會所的開辦在內(nèi)的多項開發(fā)商承諾，就連對物業(yè)保修期限內(nèi)的保修承包金額也壓的低于保修成本很多。沒辦法，當(dāng)時為了爭取到這個服務(wù)項目，只能答應(yīng)開發(fā)商這些不平等的要求。到現(xiàn)在也只能采取這些辦法來多賺些錢，彌補(bǔ)虧空了。

　　當(dāng)前，和以上個案類似的情形已經(jīng)成為現(xiàn)實的物業(yè)管理活動中普遍存在個突出問題。問題的癥結(jié)是承接前期物業(yè)管理項回目過程中開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)地位的不平等，開發(fā)商占據(jù)強(qiáng)勢，而物業(yè)管理企業(yè)處于弱勢。它對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營的影響，對業(yè)主權(quán)益的實現(xiàn)，對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的破壞都是巨大的。

　　一、不良影響

　　首先，在業(yè)主大會召開之前的相當(dāng)長的期限內(nèi)，業(yè)主必須忍受質(zhì)次價高的物業(yè)服務(wù)。這個期限般都要在兩年左右。

　　其次，對物業(yè)管理企業(yè)而言，在這期間，它們常常不能得到應(yīng)得的利潤，反而會造成非常嚴(yán)重的企業(yè)形象和信譽的損失。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)面臨的境地

　　(一)為獲得項目不顧一切

　　通常在類似于案例所記述的情況下，物業(yè)管理企業(yè)所面臨的境地都非常尷尬。應(yīng)當(dāng)說，物業(yè)管理企業(yè)并非不愿意給業(yè)主一個物有所值的服務(wù)?？陀^地講，物業(yè)管理企業(yè)作為市場上的經(jīng)營者，并不愿意和業(yè)主發(fā)生矛盾，而是愿意贏得廣大業(yè)主的好評。一方面，業(yè)主對他們的評價直接影響著他們的信譽，也影響到物業(yè)管理公司今后在更廣闊的市場上承攬項目τ另方面，面對他們的服務(wù)對象，每天上班都要直接接觸的業(yè)主，他們也很希望他們的辛苦能換回業(yè)主對他們服務(wù)的滿意。

　　但是，物業(yè)管理企業(yè)首先要獲得物業(yè)管理的市場。在前期物業(yè)管理階段，項目是從開發(fā)商那里得到的，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間是賣方市場。緊要關(guān)頭，物業(yè)管理企業(yè)常常不得不為了承接項目而遷就開發(fā)商，導(dǎo)致權(quán)利和義務(wù)的不對等。可是，作為物業(yè)管理企業(yè)，企業(yè)生存還是要依賴經(jīng)營的效益。沒有效益、沒有盈利的經(jīng)營并非企業(yè)的初衷。在獲得項目之后的物業(yè)管理經(jīng)營過程中，要保有利潤的物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)行為，又不得不為了利潤而給業(yè)主的服務(wù)縮水。

　　現(xiàn)實對物業(yè)管理企業(yè)就是這樣殘酷不接受-開始的被動局面，意味著沒有進(jìn)入這個市場的機(jī)會，就更談不上經(jīng)營，如果想在項目中站穩(wěn)腳跟之后再回頭向開發(fā)商討回一開始失去的公道，這種做法很有可能導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)在開發(fā)商這個圈子里喪失聲譽。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)心態(tài)分析

　　物業(yè)管理企業(yè)在和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議和物業(yè)保修承包合同等一系列合同時，并不是沒有弄明白這一系列合同使他可能處在一個尷尬的境地。他同樣進(jìn)行了權(quán)衡和分析，他主要是從利益和機(jī)會兩方面進(jìn)行衡量的。首先獲得項目這是一個可能獲得利潤的機(jī)會。其次，這機(jī)會雖然有的內(nèi)容被房地產(chǎn)開發(fā)商剝奪了利益，但是有可能從業(yè)主方得到補(bǔ)償。在他們看來，從業(yè)主方得到補(bǔ)償并獲得最終利潤的機(jī)會是客觀存在的。

　　物業(yè)管理企業(yè)對這一機(jī)會的判斷根據(jù)是當(dāng)前的前期物業(yè)管理法律制度。當(dāng)開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議后，業(yè)主在成立業(yè)主大會前不存在改變這一物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容的可能機(jī)會。又由于對前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議內(nèi)容的(被動)接受，加之對服務(wù)條款細(xì)節(jié)的不了解，使得對物業(yè)管理企業(yè)按約定提供服務(wù)的監(jiān)督缺乏信心。同時，在開發(fā)商售出物業(yè)后，房地產(chǎn)開發(fā)商針對物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)服務(wù)協(xié)議的履行也再不有監(jiān)督和督促改進(jìn)的驅(qū)動力。這樣，物業(yè)管理企業(yè)一旦由開發(fā)商選定，物業(yè)管理服務(wù)合同一旦簽署，業(yè)主將在前期物業(yè)管理階段毫無能力對抗，開發(fā)商也不再負(fù)責(zé)。一定時期內(nèi)(召開業(yè)主大會前)沒有人能改變物業(yè)服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容，為降低服務(wù)成本適當(dāng)降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也有可能。

　　(三)惡性循環(huán)

　　這樣，眾多的小區(qū)的物業(yè)管理就從一開始走上條惡性循環(huán)之路。前期的物業(yè)管理服務(wù)對物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系的形成，一個小區(qū)物業(yè)管理氛圍的形成都是至關(guān)重要的。一開始如果能使業(yè)主滿意，贏得業(yè)主的好評，那么，隨之而來，物業(yè)管理服務(wù)就會運行得較為順暢，物業(yè)管理費的收繳比例就會高；反之，如果在前期物業(yè)管理服務(wù)過程中激起了業(yè)主們的集體反對，那么這個第一印象可能會給這個小區(qū)的物業(yè)管理造成難以抹去的陰影，無論物業(yè)管理公司在小區(qū)內(nèi)費多大力氣倡導(dǎo)什么社區(qū)文化，小區(qū)的業(yè)主都不會響應(yīng)，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理公司的日常管理不但不會配合，還會故意挑刺，想方設(shè)法和物業(yè)管理公司作對，以物業(yè)服務(wù)不到位為理由，當(dāng)然地把交物業(yè)管理費，想方設(shè)法為難物業(yè)管理人員。這樣，許多小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，在入住不久后，就會憋足了勁，炒掉物業(yè)管理公司。

　　服務(wù)質(zhì)量價格比較低，物業(yè)管理費收繳越難，物業(yè)管理企業(yè)越難以提高服務(wù)質(zhì)量。按照一般規(guī)律，前期物業(yè)管理中，物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾終結(jié)只有等待時間--到業(yè)主委員會成立后，頗費周折尋找業(yè)主們中意的物業(yè)管理公司來替換原物業(yè)管理企業(yè)。其實在這個過程中，通過這場艱苦的博弈，業(yè)主們最終只不過是得到了一次和另一家物業(yè)管理公司在另一個服務(wù)協(xié)議上合作的機(jī)會。也許新選聘的物業(yè)管理公司并沒有原來的物業(yè)管理公司水平高，服務(wù)好?？蓱z提供前期管理的物業(yè)管理公司，它自始至終沒有一個翻身的機(jī)會就被PASS掉了，不是由于自身沒有提供合格服務(wù)的能力在市場競爭中落敗，而是由于在承接前期物業(yè)管理項目開始就是在鋪-條惡性循環(huán)之路。

　　三、根源分析

　　為什么開發(fā)商和前期物業(yè)管理中的物業(yè)管理企業(yè)會地位不平等？許多人簡單地認(rèn)為，開發(fā)商對前期物業(yè)管理服務(wù)環(huán)節(jié)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)在物業(yè)銷售環(huán)節(jié)受到了業(yè)主的合理制約。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對業(yè)主和開發(fā)商的利益平衡在物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐后即轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的利益平衡，開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是平等的關(guān)系。實際上這環(huán)節(jié)遠(yuǎn)不是這樣簡單。

　　第一，業(yè)主在購房過程中與開發(fā)商具有的平等地位不能說明業(yè)主在合理選擇了開發(fā)商所配置的物業(yè)服務(wù)的有效地位。

　　因為，在業(yè)主的消費意識中，購房是置業(yè)，物業(yè)是購買服務(wù)，購房是一次性的，其權(quán)利義務(wù)一般不會再發(fā)生變化，而物業(yè)服務(wù)的消費是長期的，將來存在著再選擇的可能，具有再次決定機(jī)會的。所以決定房屋物業(yè)的交易和物業(yè)服務(wù)的交易這捆綁商品時，房屋交易的權(quán)重巨大，物業(yè)服務(wù)很難有很大的權(quán)重。一般情況下，購房者能夠和開發(fā)商成功簽訂補(bǔ)充條款已經(jīng)難能可貴，作為合同附件的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議就更懶得和開發(fā)商叫陣。物業(yè)服務(wù)只可能落得一個參考因素。這一事實，造成人們對物業(yè)服務(wù)合同條款的放任成為必然。也就是說，事實上，在簽訂物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同時簽訂的物業(yè)服務(wù)條款，對業(yè)主維護(hù)物業(yè)管理服務(wù)過程中的權(quán)利不利，難以達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同雙方權(quán)利義務(wù)的平衡。房地產(chǎn)開發(fā)商可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中對物業(yè)管理企業(yè)做出巨大讓步，提高物業(yè)管理費而自己并不由此產(chǎn)生利益損失。

　　第二，前期物業(yè)管理服務(wù)合同是由房地產(chǎn)開發(fā)單位和物業(yè)管理單位簽訂的關(guān)于小區(qū)物業(yè)開發(fā)單位委托物業(yè)管理單位對項目進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。

　　在這法律關(guān)系中最基本的法律關(guān)系主體是物業(yè)管理單位和房地產(chǎn)開發(fā)單位，是簽訂合同的雙方，但合同中確定的權(quán)利和義務(wù)主體雙方卻是業(yè)主和物業(yè)管理單位。房屋轉(zhuǎn)讓合同中，物業(yè)服務(wù)條款的地位使得業(yè)主被動接受物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)約定，而成為了前期物業(yè)管理合同的權(quán)利和義務(wù)主體。在房屋交易時，前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容從根本上不影響房屋銷售。而開發(fā)商在簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同中所扮演的是沒有義務(wù)約束的角色。這使前期物業(yè)管理關(guān)系雙方地位實質(zhì)極不平等，具體說可以不對業(yè)主負(fù)責(zé)的開發(fā)商具有絕對強(qiáng)勢，而物業(yè)管理單位具有絕對弱勢。房地產(chǎn)開發(fā)單位選擇和誰簽訂前期物業(yè)管理合同，所簽訂合同的具體權(quán)利義務(wù)成了其在與物業(yè)管理單位簽訂諸如保修承包協(xié)議等不平等合同時的籌碼。

　　可見，開發(fā)商在與物業(yè)管理企業(yè)鑒定前期物業(yè)管理合同時并沒有憲全代表業(yè)主利益，而是從自身利益最大化的角度，把它作為了和物業(yè)管理企業(yè)在諸如“尾巴工程”“保修責(zé)任”等關(guān)系上的權(quán)利、義務(wù)不平等的工具。

　　四、結(jié)論和對策

　　可以得出結(jié)論第一，必須改變前期物業(yè)管理中物業(yè)管理企業(yè)“在開發(fā)商那里失去的利益，從業(yè)主當(dāng)中收回”這一預(yù)期，第二，必須改變開發(fā)商對前期物業(yè)管理服務(wù)不負(fù)責(zé)任的態(tài)度。有必要建立以下法律和制度：

　　1、建立業(yè)主在成立業(yè)主大會前改變這一協(xié)議內(nèi)容的可能機(jī)會的法律制度。

　　如:1/3己入住業(yè)主投訴，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對業(yè)主提出的物業(yè)管理中存在的問題和物業(yè)管理企業(yè)重新簽訂相關(guān)內(nèi)容的補(bǔ)充條款或重新簽訂物業(yè)管理協(xié)議;1/2以上入住業(yè)主提議，開發(fā)商應(yīng)更換物業(yè)管理企業(yè)。需要進(jìn)一步解釋的是，建工Z這一制度的目的是督促物業(yè)管理企業(yè)謹(jǐn)慎對待前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，由此可能產(chǎn)生的在前期物業(yè)管理階段的物業(yè)管理企業(yè)更迭的可能性當(dāng)然存在1但這卻能迫使物業(yè)管理企業(yè)在與開發(fā)商談判過程中站穩(wěn)立場，從而減少業(yè)主大會成立后更換物業(yè)管理企業(yè)的比率。為盡量降低這期間物業(yè)管理企業(yè)更迭，可將啟動這制度的業(yè)主比例(1/3、1/2)科學(xué)確定。

　　2、建立能表達(dá)業(yè)主大會成立和解聘前期物業(yè)管理企業(yè)的可能性的過程信息表達(dá)制度。

　　這制度所提供的信息反映業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)可程度或不認(rèn)可程度，把物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量與業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)可程度對應(yīng)起來。服務(wù)質(zhì)量的水平直接影響業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的認(rèn)可，決定物業(yè)管理企業(yè)能否維持此項業(yè)務(wù)。

　　如:業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的意見得不到解決1業(yè)主可向行業(yè)主管部門提出解聘物業(yè)管理企業(yè)的訴求，當(dāng)提出訴求的業(yè)主的量達(dá)到小區(qū)投票權(quán)1/2時，業(yè)主大會成立，物業(yè)管理企業(yè)即被解聘。當(dāng)然F物業(yè)管理企業(yè)可以申請行政主管部門審查業(yè)主投訴或訴求的緣由的真實性。不真實的緣由不產(chǎn)生效力。業(yè)主如對行政主管部門的審查存在異議可以向人民法院起訴。從而保證這一機(jī)制能如實反映業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評價。

　　這樣就能建立起一套合理的業(yè)主對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量從一般不滿情緒到"必欲除之而后快的敵對情緒的預(yù)警機(jī)制。前期物業(yè)服務(wù)不合格，開發(fā)商難逃責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)也可保持不間斷的警惕。從而將有力促使物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商按照權(quán)利義務(wù)對等的原則處理相互關(guān)系。

　　文/邢國威

篇3：物業(yè)企業(yè)整合發(fā)展以改革創(chuàng)新

　　物業(yè)企業(yè)整合發(fā)展以改革創(chuàng)新

　　聯(lián)合發(fā)展 改革創(chuàng)新

　　物業(yè)管理行業(yè)在中國是一個新興的行業(yè)，她的發(fā)展必然會形成組建-競爭-整合的過程；在物業(yè)行業(yè)發(fā)展十多年來，物業(yè)管理企業(yè)的數(shù)量非常龐大，但企業(yè)規(guī)模和管理水平差距極大，和中國社會現(xiàn)代化的發(fā)展對城市管理的要求形成了相對滯后的差距。物業(yè)企業(yè)的整合已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的必然。

　　一、通過市場機(jī)制進(jìn)行企業(yè)整合

　　目前上海有2500余家物業(yè)管理企業(yè)，管理著約2.9億平方米建筑面積的各類物業(yè)，平均每家僅管理著不到12萬平方米，這和先進(jìn)發(fā)達(dá)地區(qū)和國家的物業(yè)管理相比存在極大的差距，不符合市場化、規(guī)?；?、專業(yè)化發(fā)展的趨勢和要求。從物業(yè)企業(yè)的角度說，較小的管理規(guī)模，一方面無法承受公司層面的管理成本，經(jīng)營效益無法實現(xiàn)和提高，另一方面無法從人力資源、管理資源、技術(shù)資源等各方面保障管理項目的優(yōu)秀服務(wù)品質(zhì)；從廣大業(yè)主的角度說，相似的物業(yè)管理費收取標(biāo)準(zhǔn)和小區(qū)規(guī)模及物業(yè)檔次，卻存在著服務(wù)管理狀態(tài)的較大差異；而要提高管理服務(wù)品質(zhì)，不少物業(yè)小企業(yè)由于缺乏科學(xué)的管理體系和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)的背景支持就顯得力不從心。因而這對于物業(yè)企業(yè)本身和廣大業(yè)主來說都是迫切需要改變的現(xiàn)狀。

　　我們上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司和上海儀房物業(yè)有限公司就是在這種形勢下，完全通過市場化的利益和愿望趨向，采用了聯(lián)合發(fā)展的方式，實現(xiàn)了兩家企業(yè)的合并。

　　我們兩家企業(yè)同為中國物業(yè)協(xié)會理事單位和上海市物業(yè)管理協(xié)會理事單位，都通過了ISO質(zhì)量管理認(rèn)證，都在為提高服務(wù)品質(zhì)、發(fā)展企業(yè)作不懈的努力，相互有著較多的了解和共同的目標(biāo)?？迫鹞飿I(yè)這幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)形成了集境外國際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗及地域化操作之優(yōu)勢的服務(wù)管理系統(tǒng)模式，但快速發(fā)展也給公司帶來了管理、技術(shù)人才短缺的困難；同時，由于管理資質(zhì)等因素在一定程度上阻礙了科瑞物業(yè)發(fā)展計劃的實施。而儀房物業(yè)有著較成熟的各類物業(yè)管理經(jīng)驗，許多管理的小區(qū)得到物業(yè)行業(yè)的最高榮譽，但近幾年由于本系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)量的減少和物業(yè)市場的激烈競爭，使儀房物業(yè)發(fā)展也受到影響。

　　隨著國家《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的頒布和實施，物業(yè)管理市場化、規(guī)范化的步伐日趨加快，物業(yè)企業(yè)不走聯(lián)合、重組、合并、加盟等道路做強(qiáng)做大，不能保證物業(yè)服務(wù)管理水平的不斷提高，不能提升物業(yè)管理資質(zhì)，那必將會在以后的物業(yè)管理市場化競爭中被淘汰。

　　對于科瑞和儀房兩家物業(yè)企業(yè)來說，一家是股份制企業(yè)，一家是民營企業(yè)，雖然都處于上海物業(yè)行業(yè)的中等以上管理規(guī)模水平，但要在上海乃至全國物業(yè)市場中占具一定份額成為品牌企業(yè)，無論在服務(wù)規(guī)模、人力資源、資質(zhì)等級、技術(shù)力量等方面都要有一個長期的發(fā)展過程。正是基于對物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢的共同認(rèn)識和需求，股份制和民營二家企業(yè)通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，實現(xiàn)了優(yōu)勢互補(bǔ)，有利于聯(lián)合后的新股份制企業(yè)更快速地發(fā)展，能使兩家企業(yè)原有的發(fā)展計劃提前實現(xiàn)；同時有利于進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平、更好地為業(yè)主服務(wù)，有利于新企業(yè)在更大的物業(yè)平臺上進(jìn)行專業(yè)化管理的改革嘗試；也符合政府對物業(yè)行業(yè)調(diào)整發(fā)展的要求和方向。

　　因此，兩家企業(yè)的董事會從企業(yè)自身發(fā)展和物業(yè)市場競爭角度出發(fā)，自愿聯(lián)合，共同發(fā)展。并于20**年6月28日在上海簽定了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，召開了新聞發(fā)布會。使聯(lián)合后的新的科瑞物業(yè)公司走上了新的發(fā)展平臺。

　　我們上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司是由上海綠地集團(tuán)控股的專業(yè)物業(yè)管理股份制企業(yè)。于20**年在原綠地物業(yè)公司的基礎(chǔ)上進(jìn)行改制并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)（上海）有限公司合作，僅兩年多時間，目前管理面積已達(dá)230萬平方米，管理對象包括：商品住宅、公寓樓、辦公樓、別墅、商場，如上海春天、世紀(jì)同樂、綠地世家等物業(yè)。科瑞以綠地集團(tuán)作強(qiáng)大后盾并積極開拓社會物業(yè)管理市場，在較短的時間內(nèi)得以迅速發(fā)展?？迫鹞飿I(yè)堅持“規(guī)范、周到、守信、高效”的公司宗旨，發(fā)揚“服從、自信、自律、進(jìn)取”的公司精神，追求“高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、合理化收費、可持續(xù)發(fā)展”及“以人為本、生態(tài)平衡”的現(xiàn)代物業(yè)管理理念和公司發(fā)展的方向，以“標(biāo)準(zhǔn)化管理、人性化服務(wù)、細(xì)節(jié)化追求”的服務(wù)目標(biāo)為公司全體員工的價值追求?？迫鹨淹ㄟ^英國SGS國際認(rèn)證機(jī)構(gòu)ISO9001：2000質(zhì)量管理認(rèn)證。

　　上海儀房物業(yè)有限公司是原上海儀表系統(tǒng)的改制的民營物業(yè)企業(yè)，目前管理面積為80萬多平方米，是上海市首批20家優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，上海市首批物業(yè)管理二級資質(zhì)企業(yè)，多次獲得“上海市文明單位”“上海市重點工程立功競賽優(yōu)秀集體”等稱號，管理對象包括售后房、商品住宅、公寓、辦公樓、別墅等。其中櫻花園等多個物業(yè)小區(qū)獲得“建設(shè)部全國優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)”“上海市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。公司有一支技術(shù)精、效率高、素質(zhì)好的員工隊伍。通過了ISO9001：2000質(zhì)量管理認(rèn)證。

　　二、采用聯(lián)合方式整合雙方企業(yè)

　　科瑞和儀房兩家企業(yè)聯(lián)合后，新公司統(tǒng)一以上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展有限公司名義進(jìn)行運營。兩家企業(yè)的聯(lián)合采取了管理資源和人力資源合并的方式。聯(lián)合以后的科瑞新企業(yè)，儀房物業(yè)經(jīng)營者自然人占科瑞物業(yè)股份的20%，儀房物業(yè)的總經(jīng)理擔(dān)任科瑞物業(yè)副董事長，儀房物業(yè)的副總經(jīng)理擔(dān)任科瑞副總經(jīng)理，組成科瑞新的領(lǐng)導(dǎo)班子。儀房物業(yè)公司主要部門的干部進(jìn)入科瑞相應(yīng)部門工作，儀房物業(yè)管理的物業(yè)項目管理人員和員工均轉(zhuǎn)至科瑞，其服務(wù)管理合同以補(bǔ)充合同的形式轉(zhuǎn)至科瑞直至合約期滿科瑞競標(biāo)直接簽定服務(wù)合同。雙方企業(yè)采用這種聯(lián)合的方式，一方面是避免了重組或兼并企業(yè)帶來的資產(chǎn)審核、出讓、債權(quán)債務(wù)處理等公司法規(guī)定的諸多法律手續(xù)事務(wù)，另一方面，儀房物業(yè)將物業(yè)管理業(yè)務(wù)歸并到科瑞以后，儀房物業(yè)則走經(jīng)營型、投資型、專業(yè)型發(fā)展道路，原有關(guān)聯(lián)的綠化工程、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等機(jī)構(gòu)逐步發(fā)展成為在新科瑞物業(yè)資源平臺上的獨立的專業(yè)公司，走市場化專業(yè)服務(wù)發(fā)展的道路。走這種聯(lián)合的道路，使科瑞和儀房兩家公司的物業(yè)管理業(yè)務(wù)合二為一，體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)整合做大做強(qiáng)的優(yōu)勢，又能夠催生出更多的市場化專業(yè)服務(wù)企業(yè)，為物業(yè)管理提供良好的專業(yè)服務(wù)保障，這也反映了物業(yè)行業(yè)專業(yè)細(xì)分的趨勢。

　　三 、科瑞物業(yè)企業(yè)新的發(fā)展計劃

　　科瑞物業(yè)新公司將以聯(lián)合發(fā)展為契機(jī)，根據(jù)國家〈物業(yè)管理條例〉、〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉、市房地局〈關(guān)于進(jìn)一部加強(qiáng)20**年物業(yè)管理行風(fēng)建設(shè)的通知〉等精神和要求、按照先進(jìn)國家和地區(qū)的經(jīng)驗，科瑞物業(yè)在原兩家企業(yè)管理和運營經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，確定了新的發(fā)展目標(biāo)、服務(wù)方式、管理方式和發(fā)展戰(zhàn)略：

　　1、目標(biāo)創(chuàng)新--將業(yè)主滿意作為服務(wù)工作的唯一目標(biāo)

　　科瑞物業(yè)按照“規(guī)范、周到、守信、高效”的公司宗旨和“服從、自信、自律、進(jìn)取”的公司精神，貫徹“崇尚以人為本、和諧平衡的管理服務(wù)本質(zhì)，追求高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、規(guī)范化收費、可持續(xù)發(fā)展，維護(hù)社會、業(yè)主、企業(yè)三方利益”的公司理念，要求全體員工始終如一地標(biāo)準(zhǔn)化工作、人性化服務(wù)、細(xì)節(jié)化追求，最大限度地使業(yè)主滿意。

　　首先,公司將依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)各管理區(qū)域服務(wù)合同確定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，嚴(yán)格履行合同規(guī)定的各項管理服務(wù)職責(zé)，使廣大業(yè)主得到質(zhì)價相符的服務(wù)。

　　其次,公司將在完成服務(wù)合同要約的基礎(chǔ)上，以敬業(yè)精神、規(guī)范服務(wù)、技能素質(zhì)、服務(wù)水平為主攻方向完善員工的從業(yè)素質(zhì)，積極參加“上海市物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)服務(wù)競賽活動”；將ISO9001質(zhì)量管理體系覆蓋到科瑞所有服務(wù)管理的項目；從而對科瑞管理的所有項目實行超越式服務(wù)，即在原物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)下，利用公司的人力資源和技術(shù)資源提高服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)范疇，根據(jù)各服務(wù)項目的實際，努力形成社區(qū)文化特點，從而使廣大業(yè)主得到超值的服務(wù)。

　　其三,公司將把業(yè)主每一次報修及投訴的接待和處理視作衡量服務(wù)水準(zhǔn)的標(biāo)尺；公司將完善維修中心全天候報修電話、管理處接待電話及柜臺接待、公司網(wǎng)站投訴平臺等多方位、多形式的報修、投訴處理系統(tǒng)；從而使每位業(yè)主的需求和投訴能在最短的時間內(nèi)得到滿足和最快速有效的處理。

　　其四，將完善由公司直接對服務(wù)項目進(jìn)行定期的客戶滿意度調(diào)查和測評的制度，從而通過這一重要措施公司能真正客觀地評判各管理處的項目服務(wù)水平并確保長效的良好管理狀態(tài)。

　　總之，將業(yè)主滿意度作為唯一的服務(wù)工作度量目標(biāo)，是公司長效管理、持續(xù)發(fā)展的根本。

　　2、服務(wù)創(chuàng)新--嘗試和形成新的物業(yè)管理服務(wù)方式

　　科瑞將以聯(lián)合為契機(jī)，整合雙方人力資源和管理資源優(yōu)勢，努力在原有管理和服務(wù)方式的基礎(chǔ)上，根據(jù)先進(jìn)國家和地區(qū)的物業(yè)管理理念和經(jīng)驗，逐步向“專業(yè)管家”的服務(wù)方式調(diào)整。

　　這個“專業(yè)管家”，是指物業(yè)公司層及其所屬管理處的管理層；公司將努力組建一支職業(yè)化的物業(yè)管理經(jīng)理人群體；使他們具有優(yōu)秀管理才能、專業(yè)素質(zhì)、協(xié)調(diào)能力和經(jīng)營能力；使他們熟悉國家相關(guān)政策法規(guī)，善于進(jìn)行科學(xué)的項目管理成本預(yù)算，熟悉建筑物維護(hù)、設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、節(jié)能及修繕、安全及清潔、社區(qū)文化建設(shè)等各方面的運作體系、規(guī)范和程序；使他們站在業(yè)主的角度，根據(jù)服務(wù)合同運作好有限的管理運行資金，監(jiān)督好各項作業(yè)層工作的開展。使他們能根據(jù)現(xiàn)代商品住宅的特點，在對建筑物、設(shè)施、設(shè)備維護(hù)上體現(xiàn)科學(xué)性和預(yù)防性以最大限度地延長它們的使用壽命，在對業(yè)主的服務(wù)上體現(xiàn)出細(xì)節(jié)性和主動性以在整體工作中體現(xiàn)出人性化。

　　公司在以往已經(jīng)嘗試了一部分“專業(yè)管家”的職能，比如綠化、電梯、清潔等方面作業(yè)層工作的外判，管理處對這些工作的職責(zé)主要是監(jiān)督和協(xié)調(diào)以及控制成本，公司將進(jìn)一步推行管理層和作業(yè)層分離的做法，逐步使所有的作業(yè)層都能外判，進(jìn)而使“專業(yè)管家”成為名符合其實的“管家”和代理人。

　　通過作業(yè)層的專業(yè)化市場選擇，一方面可以解除目前存在的各個服務(wù)項目作業(yè)人員素質(zhì)參差不齊、工作技能不盡理想、作業(yè)設(shè)備設(shè)施添置開支較大等矛盾，另一方面可通過市場化的機(jī)制保障作業(yè)層的服務(wù)水準(zhǔn)，便于管理層控制和降低管理運營成本，使業(yè)主交納的管理費中的運營費用能使用得更有效益，并使建筑物得到更完善的維護(hù)，從而延長建筑及設(shè)施設(shè)備的使用壽命，使業(yè)主房產(chǎn)最大限度地保值增值。

　　3、管理創(chuàng)新--依靠信息化等技術(shù)走專業(yè)管家道路

　　此次我們科瑞和儀房兩家公司聯(lián)合，一方面是人力資源的整合，另一方面是管理服務(wù)資源的整合；我們的目的是要在管理規(guī)模和效益上共同做強(qiáng)做大。但我們認(rèn)識到，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展，如果仍采用目前多數(shù)物業(yè)企業(yè)普遍采用的小而全、大而全、管理層和作業(yè)層合為一體的管理服務(wù)方式，那么，單純的人員數(shù)量和管理面積數(shù)量的疊加，當(dāng)管理規(guī)模擴(kuò)大到一定階段時，我們的企業(yè)將是一個擁有成千上萬職工的勞動密集體或勞務(wù)社，我們的公司將化極大的精力和成本去管理這些員工，相對而言必將削弱對業(yè)主服務(wù)職責(zé)的履行。

　　為了實現(xiàn)我們企業(yè)的發(fā)展藍(lán)圖，我們需要盡可能地擴(kuò)大管理規(guī)模產(chǎn)生更多的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，同時我們又要盡可能地精簡人員，從而確保長久的發(fā)展。要達(dá)到這個目的，我們必須將管理層和作業(yè)層逐步徹底分離。我們在企業(yè)內(nèi)部管理上將注重于建設(shè)管理層隊伍及“ 專業(yè)管家”：

　　首先，公司將下大力培養(yǎng)和招募組建一支職業(yè)化的物業(yè)項目管理經(jīng)理人隊伍，有計劃地引進(jìn)高學(xué)歷的專業(yè)人才包括與相關(guān)大專院校、職業(yè)學(xué)校定向培養(yǎng)等將是公司的一項長期的策略。

　　其次，根據(jù)政府有關(guān)物業(yè)管理的政策法規(guī)和要求，制定公司的“專業(yè)管家”工作指引，強(qiáng)化對管理層的培訓(xùn)，使管理處“管家”群體能有機(jī)地、有效地對物業(yè)項目各作業(yè)層實施管理和監(jiān)控，不因“個人”自身因素而影響項目的服務(wù)品質(zhì)。

　　第三，公司將充分利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段，對所有服務(wù)項目包括外省市項目實行英特網(wǎng)遠(yuǎn)程數(shù)據(jù)庫連接并使公司能實時監(jiān)控，同時實施遠(yuǎn)程辦公自動化，從而確保公司的管理始終能保持有效的狀態(tài)和按標(biāo)準(zhǔn)運行，提高工作效率和降低辦公費用。公司還將利用社區(qū)信息軟件系統(tǒng)和設(shè)施設(shè)備維護(hù)信息軟件系統(tǒng)將小區(qū)自然、人文、建筑、設(shè)施、設(shè)備等信息集約化，形成公司管理的特色。

　　4、戰(zhàn)略創(chuàng)新--組建和引進(jìn)市場化的專業(yè)服務(wù)隊伍

　　科瑞物業(yè)按照“專業(yè)管家”服務(wù)方式的發(fā)展思路，將利用本次聯(lián)合的契機(jī)，一方面發(fā)展培養(yǎng)管理層的“專業(yè)管家”隊伍，另一方面發(fā)揮兩家公司原有的資源和專業(yè)作業(yè)機(jī)構(gòu)的作用，將作業(yè)層盡可能地實現(xiàn)和物業(yè)企業(yè)分離；公司已在準(zhǔn)備控股組建專業(yè)的物業(yè)設(shè)施設(shè)備維護(hù)公司，已經(jīng)在維修服務(wù)上進(jìn)行了公司化的嘗試，大部分管理處已經(jīng)不設(shè)工程部，而改由公司維護(hù)中心承擔(dān)其工作，初步取得了效果，在次基礎(chǔ)上，將組建包括電梯在內(nèi)的所有物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、修理和處理業(yè)主的報修等等作業(yè)的專業(yè)企業(yè)，將通過市場化行為向社會物業(yè)管理企業(yè)競標(biāo)，使工程維修作業(yè)層也能走向市場化；同時，公司還將完善和發(fā)展已有的綠化養(yǎng)護(hù)公司、房地產(chǎn)投資咨詢公司和廣告公司等。

　　科瑞在作業(yè)層專業(yè)化方面雖采取了上述措施，但作業(yè)層專業(yè)化的種類和范疇是極其廣泛的，一家公司決不可能窮盡所有的項目，只有全社會重視和發(fā)展這些專業(yè)公司，通過市場化的競爭才能達(dá)到理想的效果?？迫鹪谧鳂I(yè)層外判、市場化比對、簽約合作過程已經(jīng)篩選出了眾多專業(yè)公司和服務(wù)機(jī)構(gòu)，通過此次聯(lián)合的機(jī)會，整合引進(jìn)了一批長期合作伙伴隊伍，比如保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯維護(hù)、保險、律師事務(wù)、社區(qū)服務(wù)、洗染店、家庭裝潢、投資理財、房產(chǎn)咨詢、通訊服務(wù)、家政服務(wù)、家電維修、快餐服務(wù)、便利店、家教、特護(hù)等20多家專業(yè)公司和特約服務(wù)機(jī)構(gòu)，我們將和這些市場化企業(yè)或機(jī)構(gòu)簽定合作協(xié)議，從而為科瑞管理范圍的業(yè)主、客戶提供全方位的專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)保障，并努力使科瑞服務(wù)項目的所有業(yè)主或租戶所提出的服務(wù)要求能最大限度地得到滿足。

　　總之，科瑞將按照上述計劃，爭取在快速發(fā)展管理規(guī)模的同時，不斷提高服務(wù)管理品質(zhì)，向廣大業(yè)主、向社會交上一份滿意的答卷。

　　上海市科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司張一民