用六西格瑪降低成本

　　-- 一個綠帶項目簡介

　　1998年初，美國通用電氣公司塑料部(GEP)在中國最大的客戶之一柯達(上海)有限公司，要求降低生產(chǎn)成本即降低原材料聚碳酸酯的價格。按照它的要求，GEP要么大幅降價使柯達能夠維持同競爭對手同樣的價格，要么柯達另尋供應(yīng)商。是維持原價失去柯達這個重要客戶，還是按 照他們的要求大幅降價?

　　GEP上海的員工意識到GEP面臨的困境，想起了剛剛接受的六個西格瑪培訓(xùn)。在用六個西格瑪?shù)姆椒▽@個問題進行重新分析后，他們又與柯達 的員工進行面談，最后發(fā)現(xiàn)這個問題的關(guān)鍵(CTQ)并不是聚碳酸酯的價格，而是閃光燈罩和相機框架等零件的成本。他們堅信運用六個西格瑪可 以找到最好的解決辦法。

　　他們說服了上海柯達的管理層在柯達內(nèi)部就這個問題成立六個西格瑪項目并組織了一支由GEP上海應(yīng)用發(fā)展中心的兩個工程師和柯達的三個技術(shù)人 員組成的質(zhì)量小組。在DMAIC系統(tǒng)方法論的引導(dǎo)下，質(zhì)量小組收集并分析了柯達上海工廠的生產(chǎn)歷史紀錄，制定明確的改進目標，運用FME A、FISHBONE等工具篩選出影響成品率的主要因素(熔料溫度、模溫等)及停機過程，然后實施相應(yīng)的實驗設(shè)計，最終將閃光燈罩的成品率 從90%增加到97%以上。同時，根據(jù)實驗設(shè)計對模具也作了相應(yīng)的改造，將零件注塑的成型周期從36秒減至30秒以內(nèi)。再以改進后的工藝連 續(xù)生產(chǎn)，并且進行質(zhì)量跟蹤數(shù)月，產(chǎn)品質(zhì)量完全達到預(yù)期要求(3.8個西格瑪)。

　　整個DMAIC過程持續(xù)了4個月，為柯達公司1998年全年節(jié)省23萬美元的生產(chǎn)成本，預(yù)計至20**年共可節(jié)省130萬美元，這樣GEP 在不降低產(chǎn)品價格的基礎(chǔ)上，維持并鞏固了同上海柯達的合作關(guān)系，同時贏得了柯達公司高級管理層的認可。

　　注：六個西格瑪質(zhì)量標準活動的核心是通過一套以數(shù)理統(tǒng)計為科學(xué)依據(jù)的數(shù)字分析，找到問題，分析原因，然后改善，最后使企業(yè)在運作能力方面達 到全球最佳的境界。按六個西格瑪?shù)臉藴剩堪偃f次操作中只允許有3.4個失誤，這已達到了99.9997%的精確度，遠遠超出人們"此事萬 一發(fā)生怎么辦"的感受，幾乎接近于完美境界。

篇2：三大途徑降低物業(yè)管理成本

　　三大途徑降低物業(yè)管理成本

　　在我國很多地區(qū)，小區(qū)居民普遍抱怨物業(yè)服務(wù)收費過高，或認為質(zhì)價不符，要求物業(yè)企業(yè)“讓利”；個別住戶干脆以拒交物業(yè)服務(wù)費相抵制。

　　那么，是物業(yè)企業(yè)收費太高了嗎？一般不是。物業(yè)企業(yè)的利潤空間已非常有限，有時為了得到管理項目不惜利潤暫時倒掛。如果一味以行政手段，如核價、限價等來要求物業(yè)企業(yè)降低物業(yè)服務(wù)費，“讓利”給業(yè)主，則只能迫使物業(yè)企業(yè)降低服務(wù)水準，把小區(qū)推入服務(wù)愈來愈差、收費率愈來愈低的惡性循環(huán)中，造成物業(yè)企業(yè)和業(yè)主兩敗俱傷的局面。筆者認為，只有在降低物業(yè)服務(wù)成本上探索研究，才是降低物業(yè)服務(wù)費的真正出路。而降低物業(yè)服務(wù)成本的途徑，除了物業(yè)管理服務(wù)本身環(huán)節(jié)外，對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)建筑質(zhì)量等硬件環(huán)節(jié)也要予以足夠重視。

　　一、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計與竣工后物業(yè)的管理成本密切相關(guān)

　　小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計一般由開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計部門來做，前者要求房屋建筑一眼看上去美觀、氣派，能突出“個性”和“賣點”，有利于銷售，并相對節(jié)約建設(shè)資金；后者在相關(guān)設(shè)計指標規(guī)范下，一方面滿足開發(fā)商的設(shè)計要求，另一方面在建筑造型、景觀布置、單體功能等方面下功夫，力求使自己的設(shè)計產(chǎn)品更加“完美”。但不論是開發(fā)商還是建筑設(shè)計師，在規(guī)劃設(shè)計時顯然并不真正為購房者考慮小區(qū)物業(yè)今后的管理成本。而這恰恰又是決定住戶在今后物業(yè)管理上花費多少的關(guān)鍵所在。

　　比如，依山傍水的住宅令人向往，于是，開發(fā)商大做“山水文章”， 近年來水景樓盤的供應(yīng)更是大大增加。某住宅小區(qū)以水景建設(shè)為宣傳主旨，為此在小區(qū)各出入口、區(qū)內(nèi)主要景觀設(shè)置噴水設(shè)施，住宅的房前屋后也建造了許多聯(lián)網(wǎng)的水道，并以水泵保持水流循環(huán)。

　　小區(qū)內(nèi)設(shè)置水景固然不錯，然而這種人工水景運行維護的花費很大。用水、用電、設(shè)備的維護修理更新等費用分攤到物業(yè)費中，必然大大提高物業(yè)服務(wù)收費水平。購房者起初可能被水景設(shè)施吸引而購房，居住后才明白自己必須為高額的水景設(shè)施使用費買單。隨著資源性缺水狀況日益嚴重，往后自來水水價還會大幅上升，又必然會帶動物業(yè)服務(wù)費的繼續(xù)上漲。所以，若沒有可資利用的自然水體，居住小區(qū)中的水景設(shè)施還是少建、不建為好。

　　再如，目前的小區(qū)環(huán)境綠化設(shè)計已日趨“城市廣場化”、“園林宮廷化”、“綠地觀賞化”，盲目追求所謂“現(xiàn)代化”景觀布局，使用大面積的草坪、廣場、卵石道、密植圖案、水景等，一方面“展示氣派”，一方面低成本形成速成景觀。且不說這種綠化方式難以達到遮蔭、阻隔噪聲塵埃和生成更多新鮮空氣的作用，就日后養(yǎng)護費而言，一片綠草乃至一條水體，養(yǎng)護所需要的人力財力知多少？這些費用還不是分攤到物業(yè)管理費中由住戶來承擔(dān)？筆者發(fā)現(xiàn)，倒是一些老舊小區(qū)，雖然沒有多少刻意的景觀布置、名貴花卉，卻也喬灌錯落，綠樹成蔭，又無須多少照料養(yǎng)護。因此，小區(qū)綠化設(shè)計時，還是盡量安排多種樹少種草，多一點耐貧瘠、耐踐踏的植物，少一點高級嬌貴的觀賞品種。種下后易成活，日后能成蔭，免養(yǎng)護或少養(yǎng)護，那對住戶就是最實惠的綠化，可大大減少物業(yè)管理費中的綠化維護費開支。

　　如果開動腦筋，很多諸如防火、防盜、安全與衛(wèi)生死角等問題也都能通過更加科學(xué)、合理、全面的規(guī)劃設(shè)計而大大改善。總之，住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計必須力求科學(xué)、實惠，多考慮未來物業(yè)運行時的管理成本，尤其是規(guī)劃設(shè)計時盡量不要給日后業(yè)主的物業(yè)管理增加經(jīng)濟負擔(dān)，盡量不把問題留給物業(yè)企業(yè)去解決。而作為一個成熟的購房者，也不要為一些住房廣告中華而不實的概念、噱頭所迷惑，只有從實際使用的角度、物業(yè)管理成本的角度，對小區(qū)布局、建筑單體的設(shè)計細節(jié)，細細琢磨考量，才能對購房行為做出理性的選擇。

　　二、建筑質(zhì)量對物業(yè)管理成本的影響

　　物業(yè)的維修可分三方面：售后保修、日常維修、大中修。

　　保修期內(nèi)的物業(yè)維修屬于開發(fā)商的職責(zé)，但通常是開發(fā)商要求從事前期物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)去做，包括維修接待、登記、同施工安裝單位聯(lián)系、回訪協(xié)調(diào)等。前物業(yè)管理合同中，一般也都少不了“幾小時受理業(yè)主或使用人報修。急修幾小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理幾天內(nèi)完成”等字眼。但即便只是聯(lián)系、協(xié)調(diào)，也需要一定的人力物力。特別是入住前期，處理各種房屋設(shè)施質(zhì)量問題，幾乎占去物業(yè)公司一半的工作量。費用哪里來？讓開發(fā)商來支付？你物業(yè)公司不想干（前期物業(yè)服務(wù)）了還差不多！自然是來自向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費了。

　　物業(yè)的日常維修費用通常在物業(yè)服務(wù)費中列支，是物業(yè)服務(wù)費的重要組成部分。至于需要動用物業(yè)維修資金的物業(yè)大、中修，費用雖不直接出自物業(yè)服務(wù)費，但也是要業(yè)主買單的。

　　總之，除一部分售后保修費用外，絕大部分維修費用總是需要業(yè)主來負擔(dān)。如果建筑質(zhì)量高，維修量則小，就能減少物業(yè)維修費用，從而降低需要交納的物業(yè)服務(wù)費。不過，就目前尚不健全的建筑、房地產(chǎn)市場狀況而言，購房者對建筑質(zhì)量的選擇大都只能是盲人摸象，憑運氣了。至于定點購房者（如回遷戶、特定的經(jīng)商戶等），更是毫無選擇余地。只有規(guī)范和約束建筑商、開發(fā)商在建筑質(zhì)量上的行為，同時依靠有關(guān)質(zhì)量行政管理部門嚴格把關(guān)，健全質(zhì)量管理機制，才能為業(yè)主提供質(zhì)量過硬的物業(yè)，降低竣工后的物業(yè)修理維護成本，從而降低物業(yè)服務(wù)費用。同時，物業(yè)行政管理部門是否也能從適于物業(yè)管理、降低物業(yè)服務(wù)費用的角度，探索怎樣以適當(dāng)方式對建筑質(zhì)量，尤其是住宅小區(qū)的建筑質(zhì)量進行控制的方式呢？

　　三、物業(yè)管理階段如何有效降低管理成本

　　這個階段降低物業(yè)服務(wù)成本的渠道有二：一是物業(yè)服務(wù)方式；二是物業(yè)服務(wù)內(nèi)容。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》第八十一條指明了業(yè)主管理自身物業(yè)的三種途徑或方式：自行管理、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。

　　我們現(xiàn)在看到的多是業(yè)主或開發(fā)商委托物業(yè)企業(yè)實施物業(yè)管理服務(wù)的方式。這種方式要求物業(yè)企業(yè)提供正規(guī)化、專門化的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)項目一般包括秩序維護、維修運行、衛(wèi)生保潔和綠化管護等。業(yè)內(nèi)人士都知道，物業(yè)管理規(guī)模效益特別明顯，拿普通住宅小區(qū)來說，理論上每一個項目一般至少要在10萬平方米以上，才能使物業(yè)服務(wù)成本按面積分攤后，費用水平不突破業(yè)主可以接受的比較合理的水平。

　　如單獨管理一個10萬平方米以下的小區(qū)，物業(yè)企業(yè)要維持小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)，只有選擇收取較高的物業(yè)服務(wù)費，或是提供縮了水的物業(yè)服務(wù)了（除非有另外渠道的費用補貼）。對于物業(yè)企業(yè)而言，客觀上還要求各個管理項目的面積總量達到一定的規(guī)模（如二級資質(zhì)要求的面積標準）才能維持企業(yè)必需的收支平衡，實現(xiàn)一定的經(jīng)濟效益。小型物業(yè)企業(yè)又往往“麻雀雖小，五臟俱全”，管理費用相對大型物業(yè)企業(yè)要高很多，往所服務(wù)的項目中一分攤，物業(yè)服務(wù)費不高才怪呢！

　　因此，只有比較大型的小區(qū)，或是地理位置相對集中的數(shù)個零星小區(qū)，選擇一家有一定規(guī)模、實力的物業(yè)企業(yè)實施管理服務(wù)時，業(yè)主才有可能獲得比較實惠的物業(yè)服務(wù)價格。然而，由于種種現(xiàn)實原因，我國“小規(guī)模的物業(yè)”和“小型物業(yè)企業(yè)”不斷生成，大量存在，占有著大部分的市場份額，是目前物業(yè)管理的“主流”。只有期待有關(guān)行政管理部門下大決心，拿出切實辦法，使“兩小”逐步退出“主流”，最終淡出市場。否則，物業(yè)服務(wù)費一般沒有什么“性價比”可言的。

　　關(guān)于業(yè)主自行管理物業(yè)的方式，雖然得到《物權(quán)法》的明文認可，但顯然沒有得到相關(guān)行政部門的實際支持。其實，小區(qū)業(yè)主完全可以約定，由各家業(yè)主輪流清理小區(qū)衛(wèi)生或者提供其他公共服務(wù)。這對于規(guī)模和共用部分面積較小、物業(yè)服務(wù)需求不大的小區(qū)來說，顯然極大地節(jié)省了物業(yè)服務(wù)費支出，減輕了業(yè)主的經(jīng)濟壓力。

　　《物權(quán)法》還明確規(guī)定，業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之外的其他管理人管理物業(yè)。這就是說，在業(yè)主不愿委托具有獨立法人資格的物業(yè)企業(yè)進行管理服務(wù)，也不愿自行管理小區(qū)事務(wù)的情況下，可以委托普通的自然人來為業(yè)主服務(wù)。例如，規(guī)模不大的小區(qū)，業(yè)主完全可以決定聘用一些下崗職工、退休在家的老人負責(zé)來客登記、車輛看管、小區(qū)保潔等，而無須選聘正規(guī)的物業(yè)公司。這樣也可讓業(yè)主大大節(jié)省費用。

　　至于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，一般綜合性物業(yè)公司都承諾提供較全面的服務(wù)項目。業(yè)主雖然也需要，但不一定非得照單全收。一些地方推出了菜單式物業(yè)服務(wù)辦法，比如杭州市將物業(yè)管理分為公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、秩序維護服務(wù)、綠化養(yǎng)護服務(wù)等五大類，每大類又細分成數(shù)個小類，每個小類服務(wù)等級均從高到低分甲乙丙丁四級，根據(jù)等級的高低，收費標準也各不相同，業(yè)主可以選擇需要的服務(wù)等級。

　　筆者認為，除了選擇物業(yè)公司，選擇服務(wù)等級外，業(yè)主的選擇范圍、權(quán)利應(yīng)該更大些，譬如，對服務(wù)大項的選擇。如果業(yè)主認為某大項（如秩序維護服務(wù)）成本太高（這項服務(wù)讓物業(yè)公司做的話，費用一般占到物業(yè)服務(wù)總成本的一半以上），在簽訂物業(yè)管理合同前完全可以提出不要。當(dāng)然，物業(yè)企業(yè)可以同意，也可以因此放棄簽訂合同。另外，業(yè)主還可以根據(jù)小區(qū)特點靈活選擇專業(yè)公司（如維修公司、保潔公司、綠化公司等）提供物業(yè)服務(wù)。總之，“點菜”比“合菜”要來得便宜、實惠。

　　也有人說，物業(yè)服務(wù)費的高低完全是市場的事兒，讓業(yè)主和物業(yè)公司去商定。這種說法過于表面。只有開發(fā)商、建筑（規(guī)劃）設(shè)計師、業(yè)主、物業(yè)公司及相關(guān)行政管理部門共同關(guān)心，共同努力，從物業(yè)管理對象、方式、機制等方面多管齊下，才能從根本上把物業(yè)管理的成本降下來，合理、實惠、質(zhì)價相符的物業(yè)服務(wù)費才能成為現(xiàn)實。

篇3：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權(quán)成本

　　降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費中業(yè)主維權(quán)成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業(yè)管理費且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實施強制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動，特別是動用司法強力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規(guī)則的工具。因為如果司法強力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現(xiàn)永久的和諧。

　　房地產(chǎn)的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產(chǎn)的權(quán)利，單個業(yè)主如何維護呢?

　　物業(yè)管理活動，則更純粹是單個業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業(yè)商業(yè)公司用于對物業(yè)的維護、保養(yǎng)，以及對居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價值。物業(yè)管理活動幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動，業(yè)主交納的物業(yè)管理費，100%的用于該項活動，而物業(yè)管理企業(yè)在這個領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價格收取費用。

　　業(yè)主拒交銀行按揭款項或者拒交物業(yè)管理費，大多是因為其不認可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費的對抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會，也正因為如此必將導(dǎo)致業(yè)主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經(jīng)濟、可操作的權(quán)利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠遠高于侵權(quán)者獲得的利益時，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎(chǔ)上。而國民是公民，則應(yīng)該是我國依法治國的基礎(chǔ)。當(dāng)國家財產(chǎn)屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權(quán)利;當(dāng)國家財產(chǎn)屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個公民有權(quán)對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權(quán)利。而這個權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財產(chǎn)的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會、業(yè)委會、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業(yè)主大會，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。

　　但是，當(dāng)業(yè)主大會，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對相對較小的從內(nèi)部或外來侵權(quán)行為，用業(yè)主大會的方式來維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對物業(yè)的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業(yè)主大會再來維權(quán)，損失就是無法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟手段，業(yè)主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護責(zé)任和義務(wù)。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業(yè)主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對社區(qū)局部進行改造，在單個業(yè)主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!

　　比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時，業(yè)委會拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對物業(yè)管理公司是權(quán)利，對業(yè)主大會是責(zé)任)，單個業(yè)主如何能保障最終通過訴訟業(yè)委會而起動維護共有財產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開業(yè)主大會，改選或罷免業(yè)委會才能解決?!如果業(yè)委會拒不召開業(yè)主大會呢?“召集業(yè)主大會”的權(quán)利在業(yè)委會是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業(yè)委會未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會對業(yè)主大會的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴重的，此時業(yè)主大會成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業(yè)主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業(yè)委會發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實事上導(dǎo)致業(yè)委會違法、侵權(quán)的肆無忌憚。一個侵權(quán)行為，無論如何它都是侵權(quán)行為才對。總不能因被侵權(quán)人主動主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時，被侵權(quán)人抗辯就無效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國家權(quán)利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結(jié)果，和法院無關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業(yè)管理條理》因其出臺時上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現(xiàn)的完全沒有私有財產(chǎn)的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產(chǎn)且保護私有財產(chǎn)的現(xiàn)實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會共有財產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實際上是無法行使)權(quán)利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護自己的權(quán)益是我的價值觀。當(dāng)然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發(fā)生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動的訴訟中，還有業(yè)主對業(yè)委會決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個業(yè)主可以依本合同對物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開罷免業(yè)委會某個或者全部委員和補選、改選業(yè)委會的業(yè)主大會，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會議決議，決議有效”，“單個業(yè)主可以依本《規(guī)則》對業(yè)委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。

　　從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現(xiàn)事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設(shè)計，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時無法對特定人群行賄以實施其侵權(quán)行為;對侵權(quán)行為永遠有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。

　　有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設(shè)計，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對民事侵權(quán)活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權(quán)利，不設(shè)計低成本的權(quán)利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設(shè)計一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會對侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。