項目編制可行性研究報告--作業(yè)指導書
1.作業(yè)目的
項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。
2.作業(yè)要求
為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。
3.主管崗位總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。
協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。
主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。
協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。
4.緊前工作條件
初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標；
深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。
5.作業(yè)描述
5.1總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。
5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。
5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。
5.4小組集體討論，議題為：
5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。
5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。
5.4.3經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。
5.5編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。
5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：
5.6.1市場分析
5.6.1.1整體市場分析
全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；
全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。
5.6.1.2細分市場分析
物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；
總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；
開工時間、預計竣工時間；
投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。
5.6.2法規(guī)政策分析
開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；
規(guī)劃設(shè)計導向，城市建設(shè)信息；
其他經(jīng)濟信息及政策指引。
5.6.3項目分析
5.6.3.1項目基本情況
地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。
5.6.3.2項目周邊情況
主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。
5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）
項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。
5.6.3.4項目發(fā)展前景預測
市場前景、價格走勢、項目切入點等。
5.6.4項目開發(fā)建議與評價
5.6.4.1項目主要定位
市場定位（市場形象、主題品牌）；
客戶定位（主要客戶對象）；
價格定位（均價、最低價、最高價）。
5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型
整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。
5.6.6項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想
建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；
小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。
5.6.7項目開發(fā)進度
總體進度要求、分階段進度要求。
5.6.8項目財務(wù)分析
建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。
5.6.9項目風險分析與敏感性分析
風險分析、主要指標的敏感性分析。
5.6.10項目研究結(jié)論和建議。
5.6.11附件（包括附圖和附表）。
5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：
5.7.1總論
項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標。
5.7.2項目區(qū)位分析
項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。
5.7.3產(chǎn)品供需分析
市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。
5.7.4建筑方案選擇
建筑設(shè)計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。
5.7.5項目實施進度
建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。
5.7.6投資估算與資金籌措
建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。
5.7.7財務(wù)評價
財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。
5.7.8風險分析
項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。
5.7.9結(jié)論與建議
5.7.10附表
投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。
5.7.11附圖
片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。
5.7.12附件
土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。
篇2：成都某地產(chǎn)項目可行性研究報告合同
成都某地產(chǎn)項目可行性研究報告合同
甲方：______集團成都房地產(chǎn)開發(fā)總公司
乙方：______集團(成都)尺度地產(chǎn)營銷有限公司
經(jīng)雙方協(xié)商，由甲方委托乙方承擔文殊院項目一期工程可行性研究工作，特訂立本合同。
第一條：甲方在合同簽定之日起7日內(nèi)，向乙方提供所有與研究工作有關(guān)的數(shù)據(jù)和資料，并對資料的準確性負責。
1.提供數(shù)據(jù)、資料的內(nèi)容如下：(略)。
2.在合同期內(nèi)，甲方進行所有與本工程有關(guān)的討論、詢價、對外談判、調(diào)研考察等所得的信息資料，應(yīng)及時提供給乙方，必要時可吸收乙方參加本工程可行性研究工作的人員參加。
第二條：乙方應(yīng)在20___年5月26日以前，向甲方提供文殊院項目一期工程可行性研究報告。報告內(nèi)容包括：
1.投資環(huán)境分析
2.市場分析
3.同類項目競爭分析
4.投資估算
5.項目經(jīng)濟效益評價
(1)財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值分析結(jié)論
(2)動態(tài)投資回收期
6.風險分析
7.研究結(jié)論
乙方應(yīng)向甲方提供報告10份。
甲方在合同期內(nèi)如對工程做重大變更，甚至原始資料、數(shù)據(jù)有重大變動，有可能導致乙方對可行性研究報告做大量修改或重做時，經(jīng)雙方協(xié)商，對本合同進行修改，或增加任務(wù)變更附件、或從新訂立合同。
第三條：費用支付條款
1.本工程的可行性研究費用為人民幣陸萬元整。(小寫：60000.00元)
2.全部費用在乙方將報告提交給甲方后，由甲方在三日內(nèi)一次性付清。
第四條：違約罰金
1.乙方未按時提交可行性研究報告，每拖欠一天，按應(yīng)所得費用的千分之五作為違約罰金;
2.由于甲方的責任造成大量修改或返工重做時，應(yīng)另行增加費用，由雙方協(xié)商而定;
3.甲方未按時支付乙方費用時，每拖欠一天，按應(yīng)所得費用的千分之五作為違約罰金;
4.雙方任意一方終止合同或未履行合同的約定對對方造成利益損害的，違約方向?qū)Ψ劫r付壹萬元整的違約罰金。
第五條：合同自簽定之日起生效。合同中如有未盡事宜，由雙方協(xié)商解決。
第六條：本合同一式四份，甲方三份，乙方一份。
甲方乙方
代表簽字：______代表簽字：______
蓋章蓋章
______年___月___日
篇3：項目編制可行性研究報告:作業(yè)指導書
項目編制可行性研究報告--作業(yè)指導書
1.作業(yè)目的
項目可行性研究按時間和要求的不同分為初步可行性研究和深度可行性研究。項目初步可行性研究是獲取開發(fā)土地前最重要的技術(shù)性工作之一，是投資者進行投資決策的主要依據(jù)。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。
2.作業(yè)要求
為保證可行性研究報告的質(zhì)量，應(yīng)切實作好編制前的準備工作，占有充分信息資料，進行科學分析比選論證，做到編制依據(jù)可靠、結(jié)構(gòu)內(nèi)容完整、文本格式規(guī)范、附表附件齊全。報告的表述形式盡可能數(shù)字化、圖表化，報告深度能滿足投資決策和編制初步設(shè)計方案的需要。
3.主管崗位總經(jīng)濟師：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。
協(xié)管崗位總建筑師，總工程師，總會計師：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助總經(jīng)濟師把關(guān)。
主辦崗位營銷策劃：制訂工作計劃，分配任務(wù)，匯總編輯，優(yōu)化修改督辦。
協(xié)辦崗位：工作小組成員：按各自的專業(yè)或?qū)ｉL分頭進行調(diào)查研究和編寫報告章節(jié)，并根據(jù)總經(jīng)濟師的意見優(yōu)化修改。
4.緊前工作條件
初步可行性研究：已進行市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標；
深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標。
5.作業(yè)描述
5.1總經(jīng)濟師組建工作小組，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。有特殊要求的可聘請社會專業(yè)人員參加。
5.2本主辦崗位制訂工作計劃，明確可行性研究工作的范圍，重點，深度，報告提綱，章節(jié)分工，進度安排，費用預算等。工作計劃報總經(jīng)濟師批準后，布置安排落實。
5.3各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進行實地調(diào)查和市場調(diào)查。
5.4小組集體討論，議題為：
5.4.1市場研究。包括分析市場信息，市場動態(tài)和政策導向等。
5.4.2項目分析和項目建議。對項目本體進行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進行項目的市場預測；提出項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。
5.4.3經(jīng)濟技術(shù)評價。對推薦方案進行財務(wù)評價及風險分析，以判別項目的經(jīng)濟可行性和抗風險能力。當有關(guān)評價指標結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進行調(diào)整或重新設(shè)計。
5.5編寫研究報告。經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報告初稿。經(jīng)總經(jīng)濟師批閱意見后，修改完善，形成正式報告。
5.6初步可行性研究報告內(nèi)容：
5.6.1市場分析
5.6.1.1整體市場分析
全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；
全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。
5.6.1.2細分市場分析
物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；
總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；
開工時間、預計竣工時間；
投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。
5.6.2法規(guī)政策分析
開發(fā)建設(shè)法規(guī)、專業(yè)服務(wù)法規(guī)；
規(guī)劃設(shè)計導向，城市建設(shè)信息；
其他經(jīng)濟信息及政策指引。
5.6.3項目分析
5.6.3.1項目基本情況
地塊位置、四至、規(guī)劃指標（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè)/居住/辦公及其他功能面積要求、車位數(shù)、主要出入口等）。
5.6.3.2項目周邊情況
主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。
5.6.3.3項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）
項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。
5.6.3.4項目發(fā)展前景預測
市場前景、價格走勢、項目切入點等。
5.6.4項目開發(fā)建議與評價
5.6.4.1項目主要定位
市場定位（市場形象、主題品牌）；
客戶定位（主要客戶對象）；
價格定位（均價、最低價、最高價）。
5.6.5項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型
整體開發(fā)/分期開發(fā)、產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。
5.6.6項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想
建筑風格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；
小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。
5.6.7項目開發(fā)進度
總體進度要求、分階段進度要求。
5.6.8項目財務(wù)分析
建筑總成本、市場總價值（銷售收入、租賃經(jīng)營價值）、凈利潤、項目凈現(xiàn)值、成本利潤率、投資收益率、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期等。
5.6.9項目風險分析與敏感性分析
風險分析、主要指標的敏感性分析。
5.6.10項目研究結(jié)論和建議。
5.6.11附件（包括附圖和附表）。
5.7深度可行性研究報告內(nèi)容：
5.7.1總論
項目開發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標，預計的項目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟指標。
5.7.2項目區(qū)位分析
項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。
5.7.3產(chǎn)品供需分析
市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預測和價格預測，風險分析。
5.7.4建筑方案選擇
建筑設(shè)計指導思想與原則，項目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。
5.7.5項目實施進度
建設(shè)工期，實施進度表（或橫線圖）。
5.7.6投資估算與資金籌措
建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。
5.7.7財務(wù)評價
財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。
5.7.8風險分析
項目主要風險識別，風險程度分析，防范風險對策。
5.7.9結(jié)論與建議
5.7.10附表
投資估算表，項目投入資金估算匯總表，主要單項工程投資估算表，分年度投資計劃表；財務(wù)評價報表（包括營業(yè)收入及營業(yè)稅金估算表，總成本費用估算表，財務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤及利潤分配表，借款償還計劃表）。
5.7.11附圖
片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。
5.7.12附件
土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復文件。