VK地產項目成本管理工作流程指引（成本部適用）

　　一、主要職責：

　　1. 工程結算管理；

　　2. 現場簽證管理；

　　3. 設計變更管理；

　　4. 產值、資金計劃審核，付款臺帳建立；

　　5. 投標報價，合同價格審核；

　　6. 成本動態管理；

　　7. 現場臨時任務。

　　二、基本原則

　　1. 工程造價確定原則(順序優先)

　　■ 甲方限價

　　■ 合同價

　　■ 中標價(或三家比價最低價)

　　■ 合同規定確定方式

　　■ 市場詢價

　　2. 造價工程師行為準則

　　■ 成本責任優先

　　3. 現場簽證、設計變更事前辦理原則

　　三、操作流程

　　1.工程結算管理

　　(1) 工作內容

　　■ 園區管網工程結算；

　　■ 綠化造園工程結算；

　　■ 裝飾工程結算；

　　■ 外委工程結算；

　　■ 零星工程結算；

　　■ 工程竣工結算；

　　■ 工程結算定案單填寫；

　　(2) 工作條件（前提）

　　■ 經辦人出具工程結算工作交接單，非包死工程附兩份結算書，必要時應附竣工圖；

　　(3) 工作流程

　　(4) 需注意檢查事項

　　■ 結算資料必須齊全--結算工作交接單、結算件2份、全部簽證變更及洽商原件、竣工圖（如需要）；

　　工程結算工作交接單需注意事項

　　■ 工程結算工作交接單各項內容須填寫完整；

　　■ 工程結算工作交接單中工程質量必須達到合同規定內容；

　　■ 存在合同外增減工程，需有項目部或設計部相關人員簽字，并至少有相應部門經理簽字，審批權限按現場簽證和設計變更權限處理；

　　■ 提供工程結算工作交接單同時宜由工程組提供承包方聯系方式；

　　■ 以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；

　　關于現場簽證、設計變更、竣工圖需注意事項

　　■ 現場簽證和設計變更單順序號不連貫、公章及簽字不全，驗收欄中無施工后完成情況不得作為結算書附件參與結算；

　　■ 竣工圖須主辦工程師及項目總經理或設計部經理簽字、確認；

　　結算工作注意事項

　　■ 結算前必須認真閱讀合同不少于一遍；

　　■ 結算前必須向施工單位說明我公司的復審制度；

　　■ 結算前原則上造價工程師應先核算工程量；

　　■ 與施工單位審核結算前須共同約定簡明工作計劃，且雙方簽字確認后附在結算件上；

　　填寫結算定案單需注意事項

　　■ 在結算定案后結算定案單經辦人需留相關人員聯系方式；

　　■ 結算定案單公章必須與合同原件上的公章一致；

　　■ 工程結算定案單中建筑規模、單位造價必須填寫齊全；

　　■ 上報結算定案單后需附兩份按規定修改完畢的結算書，具體格式按后附表格規定；

　　(5) 權限

　　10萬元以下報項目總經理簽字后送財務副總；

　　10萬元以上報項目總經理簽字后報經成本管理部經理簽字，然后送財務副總；

　　(6) 參考文件

　　《預結算管理辦法》

　　《結算樣表》

　　2.現場簽證管理

　　(1) 工作內容

　　1. 對以下內容確定造價；

　　■ 施工過程中出現的各種技術措施處理；

　　■ 在施工過程中，由于施工條件變化、地下狀況（土質、地下水、構筑物及管線等）變化，導致工程量增減，材料代換或其他變更事項；

　　■ 發包單位在施工合同之外，委托承包單位施工的零星工程；

　　■ 施工過程中出現的獎勵和索賠問題；

　　2. 同施工單位共同確認簽證單；

　　3. 確定簽證原因及責任歸屬；

　　(2) 工作條件（前提）

　　■ 工程組或設計部提供現場簽證單；

　　(3) 工作流程

　　不合格

　　合格

　　(4) 現場簽證單需注意檢查事項

　　■ 各項內容填寫完整；

　　■ 變更原因、內容明確：作法標識明確，可以清晰計算工程量，增減工程表示清晰,可以清楚分清簽證最終變化結果是材料替代、建筑作法細化、設計缺陷彌補、增加零星工程。簽證內容的表述以第三者可依據此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則；

　　■ 提出部門及簽證原因必須明確；

　　■ 甲方主辦人必須簽字；

　　■ 現場工程量已由樓盤工程師及監理復核完畢，成本組人員可對現場工程量進行抽查核對。

　　以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；

　　■ 嚴禁后補現場簽證，如發現,現場成本工程師應知會項目總經理、成本管理部經理；(后補指超過規定時限補辦現場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；

　　現場簽證單臺帳說明(具體格式見附表)

　　■ 匯總表按合同分類，同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數量、金額匯總；現場簽證編號規則見<沈陽公司成本管理軟件管理規范>

　　■ 明細表按相關合同對應的單體項目分類

　　(5) 權限

　　2萬元以下項目總經理簽字生效；

　　2萬元以上必須報成本管理部部門經理(簽字欄中注明報成本管理部)；

　　(6) 常見問題解決辦法

　　■ 簽證內容涉及市場定價材料或工藝；

　　解決辦法：1.若屬于甲控、甲供材料，則以相應價格為準；

　　2.非甲控、甲供材料，且金額在五萬以下，由甲方經辦人提供并由工程組確認三家以上且不少于需確定廠家或施工單位的數量一倍的供應商名單（短名單），造價工程師主持同時報價并復核報價條件是否一致，若一致，選報價最低一家；否則退回經辦人重新報價；金額在五萬元以上，由工程管理部招標確定廠家及價格；

　　■ 簽證內容涉及質量和效果如何確定；

　　解決辦法：工程組或其它部門提供的簽證單所涉及的質量和效果，成本人員可視為公司其它部門認可，公司可以接受的質量和效果；成本人員有權利對存在的質量問題提出置疑；

　　(7) 參考文件

　　《設計變更及現場簽證管理辦法》

　　《簽證登記臺帳》

　　3.設計變更管理

　　(1) 工作內容

　　■ 由于設計單位的施工圖出現錯、漏、碰、缺等情況，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；

　　■ 由于發包單位設計部改變建設標準、結構功能、使用功能、增減工程內容，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；

　　■ 由于工程管理部、項目經理部、監理單位、承包單位采用新工藝、新材料或其他技術措施等，而導致做法變動、材料代換或其他變更事項；

　　■ 由于銷售部、客戶服務中心、業主要求提出變更，而導致做法變更、材料代換或其他變更事項；

　　■ 確定變更原因及責任歸屬；

　　(2) 工作條件（前提）

　　■ 工程組或設計部提供設計變更單；

　　(3) 工作流程

　　不合格

　　合格

　　(4) 設計變更單需注意檢查事項

　　■ 接收設計變更后首先造價工程師應對設計變更的合理性進行初步復核，并有責任提出修改意見；

　　■ 各項內容填寫完整，特別需注意施工單位、變更范圍等，變更內容做法標識明確，增減工程標識清晰。變更內容的表述以第三者可依據此單獨立確認工程量和變更工程單價為原則；

　　■ 提出部門及變更原因須明確；

　　■ 甲方主辦人須簽字；會簽欄中各部門均確認完畢，無反對意見；

　　以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；

　　■ 嚴禁由乙方起草變更單、后補變更單，如發現,現場成本工程師知會項目總經理、成本管理部經理；(后補指超過規定時限補辦現場簽證，特別是在竣工前集中補辦)；

　　設計變更單臺帳說明(具體格式見附表)

　　■ 匯總表按合同分類，同一合同對應內容按土建、水、電、暖分項工程分數量、金額匯總；設計變更編號規則見<沈陽公司成本管理軟件管理規范>

　　■ 明細表按相關合同對應的單體項目分類

　　(5) 權限

　　5萬元以下項目總經理簽字生效；

　　5萬元以上必須報成本管理部、設計工程等相

關職能部門。

　　(6) 常見問題解決辦法

　　■ 圖紙無甲方部門或人員確認；

　　解決辦法：返回經辦人；

　　■ 變更內容涉及市場定價材料或工藝；

　　解決辦法：同簽證相關內容處理方式相同；

　　(6) 參考文件

　　《設計及變更簽證管理辦法》

　　《設計變更登記臺帳》

　　4. 產值、資金計劃審核

　　(1) 工作內容

　　工程竣工結算付款審批表填寫內容

　　■ 填寫施工單位原報預算造價(序號一)；

　　■ 填寫結算造價(序號二)；

　　■ 填寫保修款比例及金額(序號四.1)；

　　工程進度付款申請表填寫內容

　　■ 填寫＜審定產值＞欄內全部內容；

　　■ 注意審核＜合同簽約總價款＞及＜調整后的合同總價款＞；

　　■ 若存在甲方分包項目將該產值扣除；

　　資金計劃收集及編制（此職能歸屬最終以項目總經理的安排為準）

　　■ 按咨詢單位提供的結算文件、樓盤工程師提供工程進度情況，復核各家的產值，按合同付款條件編制資金計劃；

　　■ 主體以外且樓盤工程師可簡單拆分造價的項目的資金計劃，由樓盤工程師提供項目及資金計劃，造價工程師收集各位樓盤工程師的資金計劃并匯總后編制總資金計劃；

　　■ 樓盤工程師無法簡單拆分造價的項目由造價工程師負責拆分進度產值，編制資金計劃；

　　■ "七 支付質保金"項目資金計劃由客務服務部提供；

　　■ "八 營銷推廣費、十 現金流入"項目資金計劃由銷售部提供；

　　■ "九 售后服務費"由客戶服務部提供；

　　(2) 工作條件（前提）

　　■ 經辦人提供工程竣工結算付款審批表或工程付款審批表；

　　3) 工程付款流程（成本部內部流程）

　　資金計劃收集及編制流程

　　(時限：每月25日報下月資金計劃)

　　(4) 需注意檢查事項

　　工程竣工結算付款審批表（成本部內部流程）

　　■ 復核合同履行情況，與合同規定相應的合同付款比例是否相同；

　　■ 項目經理部內容填寫完整，項目總經理已經簽字；

　　■ 復核現場實際工程進度；

　　■ 以上各項存在不清晰、不明確現象退回經辦人；

　　工程付款審批表

　　■ "經手人"以上（含）填寫完整；

　　■ 合同履行情況與合同規定一致；

　　(5) 權限

　　工程竣工結算付款權限

　　5萬元以下項目總經理簽字生效；

　　5萬元以上必須報經成本管理部；

　　(6) 常見問題及解決辦法

　　■ 工程進度付款審批表上月產值無法確定如何填寫？

　　解決辦法：至少填寫"累計完成產值合計"一欄；

　　(7) 參考文件

　　《資金計劃表》

　　《工程付款審批表》

　　《工程竣工結算付款審批表》

　　5. 投標報價(含三家比價)，合同價格審核；

　　(1) 工作內容

　　■ 招標文件中造價條款的擬定，工程量清單招標中工程量清單的編制(外委咨詢公司的工程量清單負責核定)；

　　■ 定標中造價條款的審定，并確定最低報價；

　　(2) 工作條件（前提）

　　■ 項目確定，圖紙基本完整；

　　(3) 工作流程

　　(4) 需注意事項

　　■ 圖紙是否有設計部、工程管理部經理或以上人員簽字；

　　■ 圖紙細部尺寸是否足以核定造價；

　　■ 招投標及合同造價的確定宜首選總價包干形式，其次選用單價包干形式(或按現行的當地定額結算)；

　　■ 工程量清單招標中造價條款一定要明確，投標方有按圖紙及現場情況復核工程量清單的義務，并最終對工程量清單承擔風險；

　　■ 相關部門提供的廠商或施工單位的名單（短名單）不少于三家且不少于需確定廠家或施工單位的一倍；且在發標前要求主辦部門確認投標或比價單位的資質；

　　■ 定標中需復核各家投標條件是否一致；(投標條件包括：施工條件、工程量、產品規格、施工標準等)；

　　■ 非特殊情況造價人員不再與廠家或施工單位協商造價，對報價不實的廠家或施工單位提出警告后，二次報價仍高于市場價格0.5倍或低于市場價格0.5倍，該次報價作廢，并通告各成本人員，取消該廠家對萬科投標報價的權利；

　　■ 最低報價確定原則：工程量清單報價中總價最低；單價包干報價中應預估實際各分部分項工程比例統一虛擬工程量后，采用綜合報價最低的報價，采用單價包干形式應特別注意預計增加材料用量最大的材料單價；

　　■ 甲控材料管理應參照招投標管理規定執行，并建立臺帳；

　　(5) 權限

　　5萬元以下項目部負責；

　　5萬元以上工程管理部負責；

　　(6) 參考文件

　　《集團工程招標管理辦法》

　　《網上采購管理辦法》

　　6. 成本動態管理

　　(1) 工作內容

　　■ 以成本指導書內容指導項目部有關造價工作；

　　■ 每周、月按規定格式報表；

　　■ 現場零星材料限價；

　　(2) 工作流程

　　(3) 注意事項

　　■ 當月發生簽證、變更單筆造價超過5萬元，應于當周報成本管理部；

　　■ 材料限價應建立臺帳；

　　■ 每月報表中簽證、變更應按合同分類；

　　■ 重大變更應說明原因；

　　■ 當需調整目標成本，要嚴格覆行目標調整審批流程。 范圍：與成本指導書的成本科目相比發生增減(不含簽證、變更的工程內容、合同)，非市場因素調整目標成本單價(調整材料選型、品牌、檔次，調整常規費率等)；

　　(4) 參考文件

　　《項目成本月報表》

　　7. 現場臨時任務

　　(1) 工作內容

　　■ 配合其它部門工作(成本咨詢)；

　　(2) 注意事項

　　■ 現場成本工程師的臨時任務原則上應以不超出現場成本工程師崗位職責說明書的范圍為標準，如確有偶然性超出也應是以與成本相關為原則；

　　■ 現場臨時任務每周不宜超過二個工作日且每月累計不應超過五個工作日，出現超過現象應向項目部或人力資源部書面說明情況；

　　四、補充說明

　　(1) 本指引由成本管理部負責解釋、修訂；

　　(2) 本指引中所有參考文件均由成本管理部提供；

　　(3) 本指引屬公司成本管理重要體系文件之一，持有人不得復印、拷貝、轉借公司外部人員，并對本指引內容負有保密責任

篇2：房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　受公司領導的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產設計與成本管理細節執行力》培訓學習，雖然只有兩天的學習時間，但倍感受益。

　　第一天學習的主要內容是《房地產成本管理》。

　　房地產成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產的幾個季節。春天：前幾年房地產最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優越；秋涼，現在房地產降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴冬：房地產嚴冬季節是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產企業只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產企業還會面臨什么？消費者觀望、行業間的強強聯合、資本市場的競爭、行業洗牌-轉立家電業。現在的萬科正在向制造業學習，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細節深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現場的管理都與成本有關聯，動態管理的糾偏，責任體系的建立都是實現成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環節，設計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經營計劃的制定，目標的要求都是很大關系，都要考慮進去。

　　一、成本管理分三個方面：目標成本、動態成本、責任成本。

　　1、目標成本：整個項目需有明確的目標，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務對象是哪個階層，尤其是資金管理目標的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標。

　　2、動態成本：怎樣控制成本的風險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務接軌的問題，怎樣去結算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現出來，都是動態成本管理的工作。

　　3、責任成本：責任成本體系是通過確定責任主體和評價部分，通過經濟指標的設定執行和考核來保證目標成本的實現，責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責，有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則。

　　責任成本的分解方式：

　　根據成本的科目對各項目費用的責任部門及主要職責予以說明，包括控制內容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據合同分類，將目標成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成。

　　2、設計：開發設計部門落實成本目標。

　　3、招標：采購部門負責在招標中落實成本目標。

　　4、簽約：簽約部門負責將成本目標落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現目標。

　　6、最后是建立成本管理架構的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設計是這方面的重點，設計圖出來后要把資金框死在這個范圍內，設計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環節。

　　三、目標的調整可行性：

　　目標成本的調整是有條件的，整體規劃的調整、產品定位的調整，開發計劃的調整都是要考慮進去，只能有限制的調整，不能隨意調整，不能無限制的調整，會影響整體規劃和總目標的實現。

　　"三大紀律"：結果導向：保證目標成本的順利實施。過程導向：開發過程中全方位方案優化管理。效率導向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現場布局管理、注意招標環節、注意合同制定和執行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現場管理措施、注意組織協調關系、注意成品質量。

　　第二天主講的內容是《房地產工程設計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產開發的設計管理：

　　是企業管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產業整合。我們的能力：政策把控、資金供應、成本控制，獲力能力。我們的機構：管理結構、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創新，作好土地規劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發設計管理：

　　要做好研究，基地環境，政策環境、市場環境，獲利模式的研究工作，確定目標。設計費用和設計工期要求合理利用，設計合同是決定設計質量和設計深度的關鍵，必須慎重的考慮和思考。設計限額不要拿結構說事，樓盤的主體結構是關鍵的關鍵，關系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應的規范和規程來確定，只能跟蹤設計。室內裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結構的一些問題。

　　三、設計成本內控責任分析：設計管理、成本管理。

　　1、設計管理分概念設計、施工圖設計。概念設計的主要內容：項目定位的開發檔次、戶型比例。關鍵指標是總建筑面積和可售面積。施工圖設計的主要內容：成本拆分-土建、裝修、園林、設備等成本是多少。限額設計包括結構、裝修、園林的設計，限額在什么范圍之內要具體明確。

　　2、成本管理分成本規劃、資金籌劃。成本規劃的主要內容：概念設計階段進行成本估算，施工圖設計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節點和速度。

　　四、設計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規劃指標；

　　b、符合強制性規范、節能、環保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設計任務指標、滿足設計深度、滿足作業指導書要求；

　　b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預留專業間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設計指標、方便工程發包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業交叉出錯。

　　4、設計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛生間排水排氣影響使用功能，衛生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統的學習，房地產設計與成本管理是企業管理方面的學問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業立足于不敗之地，必須加強設計與成本管理，尤其是新樓盤的開發要注重項目前期規劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發之中去，樹立品牌，向標桿企業學習，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　降低房地產及物業管理消費中業主維權成本

　　序言：朝陽法院最近集中、批量的對欠交物業管理費且拒不執行生效判決的業主實施強制執行，這種挑選性執法行動，特別是動用司法強力的程度和執法效率的后果，是否利于構建社會(不同利益團體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個人的觀點是：不能再靠外部強力來維持社會平衡。強力只是維持法律、規則的工具。因為如果司法強力和行政權力屢屢介入民事活動，則今天能以“為民做主”為由幫助業主，明天也能以“為民做主”為由強制拆遷。因此，要靠制度設計和實際操作技巧，使得弱勢和強勢利益團體之間達到平衡，這才能實現永久的和諧。

　　房地產的買賣活動，買受人在購買了其專有的部分以外，還同時購買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價值大概在30%左右。因為公共面積上其實還含有公共設備設施，因此從實際價值上計算，大概占總合同價款的60%左右!而這部分財產的權利，單個業主如何維護呢?

　　物業管理活動，則更純粹是單個業主(房屋買受人)共同歸集資金聘請專業商業公司用于對物業的維護、保養，以及對居民的服務，使物業在安全、穩定、舒適的情況下運行，保障使用人的居住環境，保障物業的價值。物業管理活動幾乎全部是在公共區域內進行，是物業管理區域內的公共活動，業主交納的物業管理費，100%的用于該項活動，而物業管理企業在這個領域內的侵權，則表現在不按物業管理服務合同規定的責任義務進行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業主)按合同價格收取費用。

　　業主拒交銀行按揭款項或者拒交物業管理費，大多是因為其不認可發展商在公共設施建設中的承諾不兌現和公共區域的物業管理質量導致的。其實是一種主動的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權”的一種活動。盡管我也認為欠交銀行按揭款的對抗主體是銀行而不是發展商，拒交物業管理費的對抗主體不是物業管理企業而是業主大會，也正因為如此必將導致業主欠費案件大多以敗訴告終。

　　但是，我們必須看到，一個和諧社會，必須有足夠有效、經濟、可操作的權利救濟渠道，特別是個體對一個侵害包括其自身權益份額在內的侵權活動的維權渠道。否則，當維權成本遠遠高于侵權者獲得的利益時，權利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質，而公民中的專家則無法對立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經實際上不是利益團體之間的利益沖突。而我國治國從軍隊主導、行政主導、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國民是阿斗、國民是羊群的基礎上。而國民是公民，則應該是我國依法治國的基礎。當國家財產屬于皇帝或某個利益集團的時候，國民是臣民，沒有立法權利;當國家財產屬于全民的時候，國民是公民，不但有立法權利，也應該有質疑代議制民主制度下產生的法律的合法性的權利。即單個公民有權對侵害全民利益的行為(包括立法活動)主張救濟的權利。而這個權利，我們現在還沒有依法建立起來。

　　但是今天，我們有機會在物權層面討論社區“公民”(共有財產的擁有者)如何以單個身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業主大會、業委會、物業管理企業制定的社區制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領域內實現公民的公益性權利(違憲審查、公益訴訟等)。

　　而當前法律規定的業主大會，似乎是“完美”的民主制度架構，似乎是法定、唯一的業主維護公共權利的途徑，可好看不中用!

　　我們必須了解，業主大會，作為權利人集體要求改變現狀時所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩定性，決策者們也將為這種決策承擔后果。從而我們看到在這個領域內是有效的和有利的。

　　但是，當業主大會，作為權利人集體要求維持現狀時，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現狀的成本奇高，對相對較小的從內部或外來侵權行為，用業主大會的方式來維權，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現狀的侵權過程是緩慢的、相對微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區電梯中的地毯，已經跑到了另外一個項目的電梯中了，因為有字在上面)。也就是說對物業的管理保養不善，對物業的壽命和價值將有致命的影響。待多年后造成嚴重后果，業主大會再來維權，損失就是無法挽回的了!如果業主們不想改變現狀，僅僅是想維持現狀，有了低成本的救濟手段，業主大會存不存在也無妨。

　　比如，本來物業管理企業應該維持并保障物業管理合同中其應盡的物業管理、養護責任和義務。可是物業管理企業在公共管理活動中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時。這難道也要業主大會決議才能救濟?!

　　比如，物業管理企業、發展商對社區局部進行改造，在單個業主沒有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業主大會決議才能訴訟和救濟?有人可能說：還有國家的行政管理嘛。恰恰是這種沒有人民監督的行政體制，導致了物業公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經權利人同意就大膽的侵權!

　　比如，當物業管理企業侵害共有物業管理權利時，業委會拒不履行訴訟物業管理公司的責任(對物業管理公司是權利，對業主大會是責任)，單個業主如何能保障最終通過訴訟業委會而起動維護共有財產的物業管理權利呢?!難道也非要召開業主大會，改選或罷免業委會才能解決?!如果業委會拒不召開業主大會呢?“召集業主大會”的權利在業委會是《條理》的規定。且那如果新的一屆業委會還不訴訟呢?......。

　　更有甚者，業委會未經法定程序的業主大會，就私下決定更換物業管理公司，這種情況下業委會對業主大會的侵權行為是相當惡劣和嚴重的，此時業主大會成員(業主)往往因業委會是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無效，可單個業主用不履行這個無效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無效，難道非要和業委會發生直面訴訟?這種人際關系上的高成本，實事上導致業委會違法、侵權的肆無忌憚。一個侵權行為，無論如何它都是侵權行為才對。總不能因被侵權人主動主張才可能構成侵權，而侵權人或者第三人因侵權實事形成的“理由”向被侵權人主張權利時，被侵權人抗辯就無效，侵權就不是侵權。這類從簽訂程序上違法但實體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實際上是公權利人濫用權利的問題，需要我們從物權的層面嘗試解決它，從而解決國家權利被濫用的社會問題。(需要說明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業管理費案件所遇到的情形，那個管委會私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。

　　說來更可笑，最近發生的靜源居小區業主委員會訴訟發展商公共物權的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無奈的告訴大家，從我對法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個判決結果，和法院無關，而和愚蠢的法律本身有關。這就又扯回到國家的立法體制和違憲審查問題中去了。

　　《物業管理條理》因其出臺時上位法《物權法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：

　　第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　也就是說，《條理》僅僅是賦予業主們“物業管理”的權利。而公共物權的權屬，就只能等待《物權法》的出臺了。畢竟我們國家從49年以后逐步實現的完全沒有私有財產的“理想”社會，又逐步回歸到有私有財產且保護私有財產的現實、理性的社會，但被成百上千的個人購買的城市多層公寓類住宅的共有財產權利的歸屬和行使問題，無論是對舊中國的司法體制還是對新中國的司法體制，都是一個從來未涉及的領域。我們暫且需要等待《物權法》賦予業主大會共有財產物權主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業主共同”行使(實際上是無法行使)權利了。

　　我不是個跟法律較勁的人，我的價值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個立法條款而奮斗。說到底，我還需要活命。因此，如何利用現有法律最大限度的維護自己的權益是我的價值觀。當然，法律本身的問題我必須清楚，能說就說，能改就改，至少絕對不去撞，自討沒趣。畢竟法律的鋼性我是無奈的接受的，我不想拿起武器當反政府武裝。其實，任何人的一生，都會對法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個年代發生的問題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問題，而沒有在現有法律下解決糾紛的能力的表現。

　　因此首先我主張，建議立法使得單個業主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業主對物業管理企業的侵權活動的訴訟中，還有業主對業委會決議、行為的侵權訴訟中，舉證責任倒置。

　　而在立法不能解決這個問題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實現這些“少數人”的權利。即在物業管理服務合同中約定“單個業主可以依本合同對物業管理企業提起民事訴訟，且舉證責任倒置”;《業主大會議事規則中》中約定在一定條件下，一定數量的“業主可以在確定的監督程序下行召開罷免業委會某個或者全部委員和補選、改選業委會的業主大會，如果能夠依法的程序和形式產生會議決議，決議有效”，“單個業主可以依本《規則》對業委會的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責任倒置”。

　　從事發前的監督角度研究防止被侵權行為的發生是必要的，也是目前被廣泛認可和考慮的。

　　從低成本、有效的事發之后的救濟角度研究防止被侵權行為的發生，更是侵權者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個道理。而事后救濟并不僅僅是為了實現事后救濟本身，而是通過不特定人群個體和低成本的救濟手段的設計，使得侵權人在侵權時無法對特定人群行賄以實施其侵權行為;對侵權行為永遠有追索力(從知道被侵權之日起2年)。

　　有效的事前監督和低成本、不特定人群的事后救濟的制度設計，才是構建穩定制度架構和公平權利博弈的基礎，才是構建和諧的制度保障，才是對民事侵權活動的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來保障公民權利，不設計低成本的權利救濟手段，實際上是遺留在立法者潛意識中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。

　　因此，我們不但要告訴公民社會，民事活動要權利人自己主張而不再是公訴，同時也要為社會設計一套利于權利人主張權利，對侵權人有震懾力的低成本的救濟途徑，而不僅僅是法律規定的高處罰條款。否則，法律規定的高處罰則條款不會對侵權人構成任何威脅──被侵權人無能力、無渠道使用這些法律。

　　謝謝大家。