多項目開發的管理模式

　　在新的市場政策下，房地產開發企業很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業投資收益越來越依賴于房產開發。項目成本越來越高、利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。這意味著，要想持續、快速、穩健發展，房地產開發企業必須追求規模效益。因此，實施多項目開發并最大可能地提高項目附加值和利潤率成為開發企業的必然選擇。

　　根據蘭德企管研究室20**年10月的市場調查結果，在隨機選取的300家各類典型房地產開發企業中有84%的企業在同時進行多項目開發，有15%的企業同時開發的項目數量在5個(含)以上;其中，73家房地產上市全部進行多項目開發，資質一、二級企業中90%進行多項目開發。可以說，多項目開發是當前房地產市場的最主要特征，是企業做大、做強的必由之路。

　　“多項目開發綜合癥”

　　多項目開發下，特別是多項目開發初期，許多企業都存在一些問題，表現在以下幾個方面：

　　◎ 公司與項目部(項目公司)之間職權分工不明確，工作接口關系不清晰;

　　◎ 公司本部的支持和管理職能不能有效發揮，難以對項目部實施有效考核;

　　◎ 項目部(項目公司)受項目經理的“人治”影響較大，或者過于依賴公司，或者不愿服從公司管理;

　　◎ 項目部(項目公司)的執行力較差，計劃、方案、指令等的執行結果往往有較大偏差;

　　◎ 與股東、供方等合作單位的公共關系不融洽;

　　◎ 人力資源、資金供應緊張，既有資源又不能實現共享;

　　◎ 對企業品牌建設貢獻不大，等等。

　　這些問題是“多項目開發綜合癥”的主要特征，所導致的結果往往是：工作效率低，目標偏差率大(特別是計劃成本、利潤目標)。

　　一家上海著名開發企業的董事長說：“公司正在運作的項目有八個，其中六個在外地，即使是每月每個項目去一趟，二十天就沒了，公司一大堆事也要處理，還要跑地、跑錢、跑關系，一個月四十天也不夠用，都成鐵人、飛人了。”想必像這位董事長一樣的在業界企業中不在少數。

　　為什么會出現“多項目開發綜合癥”?原因主要有三個方面：

　　第一，業務發展戰略不清晰

　　戰略發展規劃是企業發展的指南針、北斗星。房地產開發企業的業務發展戰略一般包括市場發展規劃、區域發展規劃、產品發展規劃等。在多項目開發之初，房地產企業就應該研究、制定清晰的發展規劃。如市場發展規劃，土地一級開發、房產開發、經營性物業開發等三個市場的發展規劃是什么，各自目標是什么，應該一一明確。如區域發展規劃，是主攻北京、上海等一線城市，還是下二線、三線城市;是集中在本地區，還是擴展到珠三角、長三角、京津塘地區;是拓展廈門、寧波、青島、大連等沿海城市，還是拓展福州、南京、濟南、沈陽等省會城市等;是重點發展東部城市，還是積極發展武漢、長沙、合肥、南昌等中部城市。在確定了目標方向后，還要進一步分析目標城市的商品房空置率、第三產業比重等，以確定進入的先后順序，這些問題也都要一一明確。再比如產品發展規劃，產品模式是什么，項目規模是多大，各類產品(高檔、中檔、普通商品房等)的比例是多少，產品理念是什么，類似的問題都必須在多項目開發初期予以明確。新市場、新形勢，房地產開發企業必須盡早由機會導向轉變為戰略導向，否則盲目性擴張將極易引發或放大“多項目開發綜合癥”。

　　第二、資源配置不合理

　　眾所周知，房地產企業是資源密集型的企業。按范圍劃分，房地產企業資源可分為內部資源和外部資源。其中內部資源包括人力資源、財務資源、土地資源、技術資源、品牌資源等，外部資源包括供方資源、政府資源、客戶資源等。按性質劃分，可分為顯性資源和隱性資源。其中，顯性資源即物質資源，包括人力資源、財務資源、土地資源、客戶資源等，隱性資源即非物質的資源，如技術、品牌、文化、公共關系、戰略、制度等。社會發展的過程是資源配置的過程，企業發展的過程也是資源配置的過程。企業要實現持續健康發展，必須要做到各類資源的最優化配置。只有做到資源的最優化配置，才能使資源價值最大化，既可以防止某些資源的浪費，又能減少因某些資源的短缺(所謂“短板”)而影響企業的發展。資源整合是資源配置的內容之一，資源配置才是企業發展所必須具備的核心能力。

　　許多企業在實施多項目開發時，不能有效地優化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費;有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源(如人力資源、資金資源)過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。順馳就是這方面的活鮮鮮的例子。事實上，不只是順馳，業界絕大多數從事多項目開發的企業都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。不匱乏的，卻往往是土地資源、關系資源，這真實市場給各個企業開的一個大玩笑。

　　第三，規章制度不健全

　　企業要保持持續、穩健的發展必須建立、健全一套全面、適宜、有效的規章制度。與其他行業相比，房地產開發企業在人力資源、資金運作、成本控制、招標采購等方面有很大的特殊性和管理的難度。針對不同的管理板塊或職能模塊，房地產企業應建立以下管理分體系：

　　行政事務管理體系;

　　信息管理體系;

　　法律事務管理體系;

　　人力資源管理體系;

　　財務管理與成本控制體系;

　　投資者關系管理體系;

　　供方管理與采購管理體系;

　　項目(工程)管理體系;

　　營銷管理體系;

　　客戶關系管理體系，等。

　　健全的規章制度、完善的管理體系是企業發展的基本保障。在發展初期，因為管理層級少、人員少，只有一本簡單的《管理制度匯編》就可以了。但是在多項目下，人員多了，部門多了，層級多了，資金流、信息流復雜了，工作流程拉長了，如果企業沒有一套全面、適宜、有效的管理體系，就必然導致權利交集或責任真空，進而出現“多項目開發綜合癥”。

　　不要盲從“標桿”企業

　　或許是快速發展的中國房地產業缺乏真正的榜樣，許多企業習慣給自己找一個標桿企業。對順馳褒也罷，貶也罷，在順馳快速發展的初期，想必順馳還是挑逗起了許多業界企業羨慕的目光，特別是一些也處于快速發展階段的企業中有不少企業將順馳視為標桿。當然，更多的企業還是將萬科視為標桿，特別是在馮侖先生發表《學習萬科好榜樣》后，將萬科視為標桿企業的企業就更多了。

　　樹立標桿企業可以使企業在共同愿景下形成共同努力的目標，樹立標桿企業的目的是學習，但絕不應是照搬或盲從。

　　以萬科為例，之所以希望業界企業不要盲從，有兩點原因：

　　第一，沒有可比性

　　截至20**年末，萬科總資產219.9億元，凈資產83.1億元。20**年，萬科實際完成開工面積259.3萬平方米，同比增長7.9%，同期竣工面積217.4萬平方米，同比增長37.9%。雖然很多單項指標萬科都不是第一，但在綜合實力上，萬科在國內房地產業是名副其實的NO.1。萬科能成為業界的NO.1有很多歷史的、現時的、客觀的、個人的原因，是絕大多數企業所無以比擬的。特別是萬科的研發力量、服務觀念、品牌價值、企業文化是難以模仿的。另外，多年來，萬科走的是做減法的專業化之路，而業界許多企業走的是相關多元化之路：不僅自己的銷售公司、物業公司，甚至還有建筑公司、綠化公司──也沒有什么可比性。再說，萬科的專業化發展模式有其歷史的原因，對萬科是成功的，但對其他企業卻不一定適合。每一家企業有每一家企業的特殊情況，企業群本身也是多元化的，怎么可能有單一的發展模式呢?對每一家企業來說，適合自己的，就是最好的。

　　第二，萬科的項目管理模式不是 高效的模式

　　鑒于企業規模、項目數量和市場布局，萬科采用的是四級管理機制：集團公司-區域公司-城市公司-項目部。因此，其結構設計、崗位設置、流程設計都是按照四級管理機制設計的。對業界絕大多數房地產企業來說，因為項目數量比萬科少，開發格局與萬科不同，一般采用三級管理機制就可以，即：公司-城市公司-項目部，甚至是兩級管理機制就可以，即：公司-項目部(項目公司)。

　　管理層級越多，信息鏈就越長，工作效率就越低，這是普遍規律。許多企業盲從萬科的管理模式，甚至有個別咨詢結構推廣、復制萬科的管理模式，或者按照萬科的業務流程為其他企業咨詢，其結果真是難以想象。

　　確立產品模式是多項目開發的基礎

　　在進行多項目開發時，如果各項目在物業類型、市場定位等方面有較大的差異性(比如同時開發商業地產、市區高層住宅、郊區低密度住宅項目)，那么各項目在報批報建、規劃設計、招標采購、營銷策劃等方面也必然有較大的差異性，這就意味著此前的經驗和金錢堆積的大量教訓被“歸零”了，企業不得不一直在不熟悉的市場上做不熟悉的產品，這就要求房地產企業要有各方面的、具有豐富開發經驗的不同人才。對于絕大多數開發企業來說，這幾乎是不可能的。這也是許多企業在多項目開發時之所以感覺“非常忙”、“非常累”的最主要原因。但是，如果各項目在物業類型、項目規模、市場定位等方面基本相似，即產品模式基本固化，那么各項目的開發流程、工作流程是統一的，就像單項目開發一樣單一、輕松。

　　所謂產品模式就是基于預測和研發的、適合市場需求和自身能力的、可復制開發的、獨特的、相對固化的項目類型。

　　通過長期、系統地研究，蘭德公司發現“第一梯隊”企業都基本確立了自己的產品模式。例如萬科集團的城市花園系列，四季花城系列(城郊結合部);金地集團的“格林”系列(格林小鎮/格林春天/格林春曉);世茂集團的濱江系列(在上海、福州、南京、武漢、哈爾濱等城市均開發沿江豪宅);陽光100投資集團的“ 陽光100國際新城”系列(在北京、天津、濟南、長沙、重慶、武漢等城市均開發“城市新興白領公寓”)，萬達集團的“萬達商業廣場”系列(在全國十幾個城市的中心商圈均開發商業地產項目);SOHO中國的“SOHO” 系列 (SOHO現代城/建外SOHO / SOHO尚都)等。

　　可以說，確立產品模式是企業進行多項目開發的前提和基礎。

　　對產品模式予以定型至少包括以下八個要素：

　　1、城市選擇，就是基于戰略發展規劃選擇擬進入的目標城市。

　　2、區位選擇，就是選擇項目在城市的中觀區位：是在開發城市中心區，還是在城鄉接合部，抑或是在近郊區、遠郊區。明確了項目的區位選擇，土地投標和土地儲備的目標也就明確了。

　　3、確定項目規模，就是大體確定項目的占地面積、建筑面積等。

　　4、目標客戶選擇，就是研究并鎖定核心消費者。

　　5、確定項目風格，就是賦予項目獨特的、便于識別的“符號”，使社會公眾特別是目標客戶能夠較容易地識別出是哪個企業開發的什么類型的項目。

　　6、設計定型，就是各項目的規劃設計、景觀設計在物質形態上有著精神感受上的一致，成熟的戶型可以通用于各項目。

　　7、賣場設計、廣告風格定型。產品定型后，各項目就可以有風格統一的賣場和風格統一的宣傳資料(包括樓書、媒體廣告等)。

　　8、統一的VIS。這是產品定型必不可少的“表象符號”，也是最容易做到的。

　　建立項目管理模式是多項目開發的關鍵

　　如前所述，“多項目開發綜合癥”的原因之一是“規章制度不健全”。大量實踐表明，許多“癥狀”是“規章制度不健全”的直接或外在表現而已。因此，建立適宜、有效的項目管理模式是開發企業實施多項目開發的關鍵。

　　建立項目管理模式可分為三個步驟：

　　第一步，明確職能定位，重新進行組織結構設計

　　多項目開發的管理模式完全不同于單項目管理模式，首先表現在職能定位和組織結構 設計上。在單項目下，房地產企業一般、也只能采用直線職能制的開發管理模式：各部門各負其責共同完成項目開發工作。但是在多項目下，因為實現項目制，公司和項目部(項目公司)在職能上必須要進行定位和職責切分。以“公司-項目部(項目公司)”兩級管理機制為例，一般地，公司的定位是決策中心、資源中心，主要行使支持和管理職能，要做好三件事：(1)供地;(2)供資金;(3)管控與評價。項目部(項目公司)是成本中心、利潤中心，主要行使執行和實施職能，也要做好三件事：(1)完成目標;(2)樹立品牌;(3)培養和鍛煉人才。在明確職能定位的基礎上，企業應重新進行組織結構設計。在設計組織結構時，應充分考慮以下要素：

　　◎ 戰略發展規劃對組織結構設計的要求;

　　◎ 項目類型;

　　◎ 產品模式;

　　◎ 經營模式(特別是外包模式);

　　◎ 資源狀況(特別是人力資源狀況);

　　◎ 企業文化。

　　多項目下，矩陣制是常用的組織結構形式。但因為矩陣制容易產生多頭領導、權利交集和責任真空，近一、兩年來，業界許多領先企業一般采用直線職能制與矩陣制的混合制組織結構形式。

　　第二步，劃分項目類型

　　項目類型有不同的劃分方式。按照地域劃分，可分為本地項目和異地項目;按股權劃分，可分為獨資項目、控股項目和參股合作項目;按項目規模劃分，可分為特級項目、一級項目、二級項目、三級項目等;按階段劃分可分為階段性項目和全程性項目。

　　劃分項目類型是進行項目管理體系設計的基礎。為了“欲繁就簡”，通常組合為以下四種項目組織類型：(1)本地直屬項目部;(2)異地項目公司;(3)控股項目公司;(4)參股項目公司。

　　第三步，進行流程設計，建立項目管理體系

　　多項目下，房地產開發的流程與多項目下的開發流程有很到的不同。例如，單項目下銷售由公司銷售部負責，而多項目下則有多種情形：有的由公司營銷中心或下屬的營銷(經紀)公司負責，有的由項目部(項目公司)負責，公司只進行計劃、方案、價格等的管理，有的由營銷代理公司負責。因此必須對各項開發流程進行重新設計。在流程設計工作完成后，就可以針對不同的項目類型分別建立相應的管理體系了。

　　通常，一套完整的項目管理體系至少涉及以下方面：

　　一項目組織管理(包括各類項目部的組織結構設計，定崗定員，項目部的組建、解散等);

　　二項目人力資源各類(包括項目經理及其他人員的聘任、解聘、薪酬、考核、獎勵、勞動關系等);

　　三項目資金與財務管理;

　　四項目計劃與目標管理;

　　五項目投資決策管理;

　　六項目研發與設計管理;

　　七采購與招標管理;

　　八項目工程管理(包括質量、進度、成本、安全文明、檔案管理等);

　　九項目營銷管理;

　　十項目客戶關系管理，等。

　　投資主體虛擬化與管理主體實體化

　　確立產品模式解決了企業的商業運營模式，建立項目管理體系是解決了企業的管理機制問題。但企業采取什么樣的項目體制卻是最核心、最根本的問題──體制決定機制，機制決定體系(規章制度)。

　　但是遺憾的是，盡管許多企業都在不斷地探求、完善管理機制，但無不著眼于“職責劃分如何更合理”等問題，無論是“金字塔式”還是“倒金字塔式”，無非是在“左傾”和“右傾”中尋求相對合理的管理機制而已，而沒有真正意識到問題出在體制上──傳統的項目體制是公司和項目部(項目公司)一體化，都具有雙重身份：既是投資主體(因為代表公司)，又是管理主體(行使項目開發職能)。這種雙重身份肯定會不可避免地導致難以控制項目開發成本和管理費用，難以實施有效的考核，進而導致項目計劃、目標的偏差率很大，而無法實現項目投資目標。 事實證明：無論是令廣大業界企業景仰的“標桿企業”，還是風光無限的“地產大腕”，現今幾乎所有房地產開發企業都碰到了同一個問題，也都在思考同一個問題：最有效的項目管理模式是什么? 通過深入研究分析和實踐檢驗，蘭德認為“項目投資主體虛擬化，項目管理主體實體化”是最有效的投資開發模式。 “項目投資主體虛擬化”是指無論是本市項目，還是異地項目，都盡可能地注冊成立一家具有獨立法人資格的項目(投資)公司，該項目(投資)公司所有的法人證照、財務等由公司統一管理，除法人代表、財務負責人等由公司領導兼任以外，沒有任何其他人員(但列支管理費用)。

　　項目投資主體虛擬化的益處

　　◆ 有利于項目融資(包括債權融資和股權融資);

　　◆ 有利于規避法律風險;

　　◆ 有利于財務核算;

　　◆ 有利于稅務籌劃。

　　“項目管理主體實體化”是指由公司(或再引入社會上專業的項目管理公司共同出資)相對控股的(但不是每一個項目都注冊一個)具有獨立法人資格的項目管理公司，并將部分項目的開發實施工作交由項目管理公司，項目投資公司與該項目管理公司簽署《項目委托管理協議書》，并支付一定額度的管理費用。

　　“項目管理主體實體化”的益處

　　◆ 有利于控制項目開發成本和管理費用;

　　◆ 有利于實施有效的考核;

　　◆ 有利于項目投資目標的實現。

　　“項目投資主體虛擬化+項目管理主體實體化”盡管還需要進一步完善，但大量實踐表明，這種開發管理模式解決了多項目管理的體制問題，也符合國際上“投資商與開發商相分離”的主流業態形式，應該是最適宜、有效的多項目開發管理模式。

篇2：寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(2011修正)

　　寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正)

　　寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告（第56號）

　　《寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改〈寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例〉的決定》已由寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議于20**年11月28日通過，現予公布，自20**年12月1日起施行。

　　寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會20**年11月28日

　　寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會關于修改《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》的決定（20**年11月28日寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過）

　　寧夏回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議決定對《寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例》作如下修改：

　　第六條修改為：“設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

　　“（一）有一千二百萬元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；

　　“（二）有十一名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；

　　“（三）與專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；

　　“（四）法律、行政法規規定的其他條件。”

　　（20**年12月1日寧復回族自治區第十屆人民代表大會常務委員會第27次會議通過20**年12月1日寧夏回族自治區人民代表大會常務委員會公告第94號公布自公布之日起施行）修正，修正內容如下：

　　1.將第三十條第四項修改為：“征收補償的落實情況”；

　　2.將第三十五條第二項修改為：“項目的立項計劃、規劃、建設用地等審批文件”；

　　3.刪去第三十六條、第四十條（四）項；

　　4.條文順序作相應訓整。

　　寧夏回族自治區城市房地產開發經營管理條例(20**修正版全文)

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范房地產開發經營行為，加強對城市房地產開發經營活動的監督管理，維護房地產市場秩序，促進和保障房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《城市房地產開發經營管理條例》以及有關法律、行政法規的規定，結合自治區實際，制定本條例。

　　第二條 凡在自治區城市規劃區內國有土地上從事房地產開發經營活動，對房地產開發經營活動進行監督管理，應當遵守本條例。

　　第三條 房地產開發經營應當符合城市規劃以及土地利用總體規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

　　第四條 自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　市、縣人民政府建設行政主管部門或者房地產行政主管部門（以下統稱房地產開發主管部門），負責本行政區域內房地產開發經營活動的監督管理工作。

　　縣級以上人民政府土地管理部門依法負責與房地產開發經營有關的土地管理工作。

　　第二章 房地產開發企業

　　第五條 房地產開發企業，是指以營利為目的，從事房地產開發經營活動的企業。

　　第六條 設立房地產開發企業，應當具備下列條件：

　　（一）有一千二百萬元以上的注冊資本，其中貨幣資金在一千萬元以上，并有法定驗資機構出具的驗資證明；

　　（二）有十一名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，二名以上持有資格證書的專職會計人員，一名以上持有資格證書的專職統計人員；

　　（三）與專業技術人員簽訂了勞動合同并繳納了社會保險費；

　　（四）法律、行政法規規定的其他條件。

　　第七條 設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請登記注冊。

　　工商行政管理部門在對設立房地產開發企業申請登記進行審查時，應當聽取同級房地產開發主管部門的意見。

　　第八條 房地產開發企業實行資質管理制度。未取得資質證書的，不得從事房地產開發經營活動。

　　房地產開發企業不得隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書；不得偽造、涂改、轉讓、出租、出借資質證書。

　　第九條 設立房地產開發企業，應當向企業所在地房地產開發主管部門申請資質初審；經初審合格的，報自治區建設行政主管部門核發暫定資質證書。

　　暫定資質證書有效期為一年。開發項目未完成的，可以延長有效期，但延長期限不得超過二年。

　　房地產開發企業應當在暫定資質證書有效期滿前三十日內，向房地產開發主管部門提出核定資質等級申請；經企業所在地房地產開發主管部門初審后，報自治區建設行政主管部門核定相應的資質等級。

　　第十條 房地產開發企業申請核定資質等級，應當提交下列文件：

　　（一）資質等級申報表；

　　（二）暫定資質證書；

　　（三）營業執照復印件；

　　（四）資產負債表和驗資證明；

　　（五）法定代表人的身份證明和專業技術人員的資格證書及聘用合同；

　　（六）房地產開發項目手冊及住宅質量保證書、住宅使用說明書的執行情況報告；

　　（七）已開發經營項目的有關證明材料。

　　第十一條 房地產開發企業資質按照企業條件分為一級資質、二級資質、三級資質、四級資質，承擔相應規模的房地產開發項目：

　　（一）一級資質的房地產開發企業承擔的開發項目規模不受限制；

　　（二）二級資質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過二十五萬平方米；

　　（三）三級資質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過十萬平方米；

　　（四）四級資質的房地產開發企業承擔的開發項目建筑面積不得超過三萬平方米。

　　暫定資質的房地產開發企業應當依據資質證書的要求承擔相應規模的開發項目。

　　房地產開發項目分期開發的，其建筑面積按總規模計算。

　　房地產開發企業不得越級承擔開發項目。

　　房地產開發企業的資質等級核定標準，按照國家和自治區有關規定執行。

　　第十二條 房地產開發企業資質等級按照下列規定核定：

　　（一）一級資質，由自治區建設行政主管部門初審同意后，按照有關規定報國務院建設行政主管部門辦理審批；

　　（二）二級資質、三級資質、四級資質，由企業所在地房地產開發主管部門初審同意后，報自治區建設行政主管部門審批。

　　第十三條 房地產開發企業分立、合并，變更名稱、地址、法定代表人的，應當在營業執照變更后三十日內，向原資質審批部門辦理變更手續。 房地產開發企業終止業務活動的，應當向原資質審批部門辦理注銷資質證書。

　　第十四條 房地產開發企業的資質實行年度檢驗制度。

　　對資質條件發生變化或者有不良經營行為的房地產開發企業，自治區建設行政主管部門應當按照有關規定調整其資質等級或者注銷其資質證書。

　　未經年度檢驗或者年度檢驗不合格的房地產開發企業，不得承擔新的開發項目，并限期整改；整改后仍不合格的，由原資質審批部門降低資質等級或者注銷其資質證書。

　　第十五條 自治區外房地產開發企業進入自治區行政區域內從事房地產開發經營活動，應當持資質證書到自治區建設行政主管部門辦理登記、備案手續，并接受房地產開發項目所在地房地產開發主管部門的監督管理。

　　第十六條 從事房地產開發經營活動的專業技術人員，實行執業資格注冊管理制度。

　　專業技術人員執業資格注冊及管理，由自治區建設行政主管部門按照國家和自治區有關規定辦理。

　　第十七條 房地產開發企業的合法權益受法律保護。任何單位和個人不得非法向企業收取費用，不得無償占用或者強迫壓價購買開發企業的商品房。

　　第三章 房地產開發建設

　　第十八條 房地產開發，是指房地產開發企業在依法取得的房地產開發項目用地上進行基礎設施建設、房屋建設的行為。

　　第十九條 確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求。

　　確定房地產開發項目，應當控制零星項目建設，堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房屋集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

　　房地產開發主管部門應當會同有關部門編制本行政區域的房地產開發規劃和城市危（舊）房屋改造規劃，報本級人民政府批準；未列入規劃的，不得進行開發建設。

　　第二十條 房地產開發企業從事房地產開發建設，應當依法辦理土地使用權審批手續。

　　房地產開發用地應當以出讓方式取得；法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。

　　第二十一條 房地產開發用地使用權出讓，應當依法實行招標、拍賣。確實不能采用招標、拍賣的，可以采用協議方式。采用協議方式的，必須進行地價評估，集體審核確定協議價格，并向社會公布協議結果。

　　市、縣人民政府應當建立房地產開發建設用地收購儲備制度。

　　第二十二條 房地產開發項目應當建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于百分之二十。

　　房地產開發主管部門應當按照國家有關規定，對項目資本金投入使用情況實施監督管理。

　　第二十三條 房地產開發項目建設工程應當依法進行招標。

　　第二十四條 房地產開發企業應當在土地使用權出讓合同簽訂之日起十五日內，或者收到劃撥土地使用權批準文件之日起十五日內，到開發項目所在地房地產開發主管部門領取房地產開發項目手冊，并依法辦理其他手續后，方可進行房地產項目開發建設。

　　第二十五條 房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿一年未動工開發的，可以由土地管理部門征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發的，可以由土地管理部門無償收回土地使用權；因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為造成動工遲延的除外。

　　第二十六條 房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項和有關部門對房地產開發活動的審查處理意見，記錄在房地產開發項目手冊中，并每半年向房地產開發項目所在地房地產開發主管部門報送備案。

　　房地產開發主管部門應當對房地產開發項目手冊記錄的內容進行監督檢查，并將檢查結果作為房地產開發企業資質評定的依據之一。

　　第二十七條 房地產開發主管部門應當組織、指導房地產開發企業和施工單位在房地產開發項目建設中，推廣使用新技術、新材料、新設備和新工藝。

　　第二十八條 房地產開發企業應當對其開發建設的房地產開發項目的質量承擔責任。

　　勘察、設計、施工、監理等單位應當依照有關法律、法規的規定或者合同的約定，承擔相應的責任。

　　第二十九條 房地產開發項目工程竣工后，房地產開發企業應當進行竣工驗收。未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

　　第三十條 住宅小區等群體房地產開發項目竣工，房地產開發主管部門應當組織工程質量監督、規劃、消防、人防等有關部門或者單位對下列內容進行綜合驗收： （一）城市規劃設計條件的落實情況；

　　（二）城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；

　　（三）單項工程的工程質量驗收情況；

　　（四）征收補償的落實情況；

　　（五）物業管理的落實情況。

　　第三十一條 房地產開發企業應當收集、整理房地產開發項目各環節的文件資料，建立、健全房地產開發項目檔案，并在房地產開發項目驗收合格后十五日內，向項目所在地房地產開發主管部門或者有關部門移交房地產開發項目檔案。

　　第四章 房地產經營

　　第三十二條 房地產經營，是指房地產開發企業將其開發的房地產開發項目或者商品房依法轉讓或者銷售、出租給他人的行為。

　　第三十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：

　　（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；

　　（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

　　轉讓房地產時房屋已經建成的，應當持有房屋所有權證書。

　　以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，土地收益的繳納和處理按照國家有關規定辦理。

　　第三十四條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準于轉讓的，應當由受讓人辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

　　以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產項目報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓人應當按照國務院規定將轉讓房地產項目所獲得收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。

　　第三十五條 轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當簽訂房地產開發項目轉讓合同，并自辦理土地使用權變更登記之日起三十日內，持下列材料到項目所在地房地產開發主管部門備案：

　　（一）房地產開發項目轉讓合同；

　　（二）項目的立項計劃、規劃、建設用地等審批文件；

　　（三）項目的立項計劃、規劃、建設用地、拆遷等審批文件；

　　（四）項目進展情況的證明材料；

　　（五）雙方房地產開發企業的資質證書；

　　（六）房地產開發主管部門需要提供的其他證明材料。

　　第三十六條 銷售商品房，包括預售商品房和現售商品房。

　　房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托依法成立的房地產中介服務機構銷售商品房。房地產中介服務機構銷售商品房的，應當向商品房購買人出具商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。

　　第三十七條 預售商品房，實行預售許可制度。

　　預售商品房，房地產開發企業應當向商品房所在地房地產開發主管部門申請辦理預售登記，取得商品房預售許可證。未取得商品房預售許可證的，不得有任何性質預售行為，不得向預購人收取任何預定性質的費用。

　　預售商品房，房地產開發企業應當向預購人出示商品房預售許可證，并與預購人簽訂商品房預售合同。

　　第三十八條 預售商品房，應當符合下列條件：

　　（一）具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　　（二）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

　　（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（四）按提供的預售商品房工程施工進度計算，地上建筑設計層數三層以下的建筑主體完工，地上建筑設計層數四層以上七層以下的完成建筑主體的三分之二，地上建筑設計層數八層以上的完成建筑主體的二分之一，并已確定施工進度和竣工交付日期；

　　（五）已辦理預售登記，取得商品房預售許可證。

　　第三十九條 現售商品房，應當符合下列條件：

　　（一）具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書；

　　（二）取得土地使用權證書；

　　（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；

　　（四）已通過竣工驗收；

　　（五）配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；

　　（六）前期物業管理方案已經落實。

　　第四十條 銷售商品房，房地產開發企業應當與購買人簽訂商品房銷售合同，并將商品房銷售合同、房地產開發項目手冊及符合商品房銷售條件的有關證明文件，報商品房所在地房地產開發主管部門備案。 商品房銷售合同應當載明所售商品房的位置、結構、建筑面積、分攤面積、價格、交付日期、質量要求、前期物業管理方式以及違約責任等。

　　第四十一條 房地產開發企業、房地產中介服務機構不得進行虛假廣告宣傳，商品房預售廣告中必須載明商品房預售許可證的文號。

　　第四十二條 房地產開發項目轉讓和商品房銷售價格，由當事人協商議定。經濟適用住房實行政府指導價或者政府定價。

　　第四十三條 房地產開發企業應當按照商品房買賣合同的約定，將符合交付使用的商品房按期交付購買人。未能按期交付使用的，房地產開發企業應當承擔違約責任。

　　因不可抗力或者雙方當事人在合同中約定的其他原因，確需延期交付的，房地產開發企業應當通知購買人。

　　第四十四條 房地產開發企業應當在商品房交付使用前，委托具有房地產測繪資格的單位對商品房面積實施測繪，并將測繪結果及有關房屋權屬登記的資料報送商品房所在地房地產開發主管部門備案，并向購買人出示測繪結果。

　　第四十五條 房地產開發企業交付商品房時，應當向購買人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。

　　房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的內容，對所銷售的商品房承擔質量保修責任。保修期內，因房地產開發企業對商品房進行維修，造成房屋原有功能的損害，給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。商品房購買人應當按照住宅使用說明書的要求使用商品房。

　　商品房質量保修期從商品房交付之日起計算。

　　商品房購買人認為商品房主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督管理機構申請核驗；經核驗，原商品房主體結構質量不合格的，購買人有權退房；給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

　　第四十六條 購買人購買商品房后，應當依法辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。具體辦法由自治區人民政府另行制定。

　　第五章 法律責任

　　第四十七條 違反本條例規定，未取得營業執照，擅自從事房地產開發經營的，由工商行政管理部門責令其停止房地產開發經營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。

　　第四十八條 違反本條例規定，未取得資質證書或者超越資質等級從事房地產開發經營的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照。

　　第四十九條 違反本條例規定，將未經驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期補辦驗收手續；逾期不補辦驗收手續的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門組織有關部門和單位進行驗收，并處十萬元以上三十萬元以下的罰款。

　　第五十條 違反本條例規定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價百分之二以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門依照國務院《城市房地產開發經營管理條例》的規定，吊銷營業執照；給購買人造成損失的，應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十一條 違反本條例規定，擅自轉讓房地產開發項目的，由縣級以上人民政府負責土地管理工作的部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得五倍以下的罰款。

　　第五十二條 違反本條例規定，房地產開發企業有下列行為之一的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，并處一萬元以上三萬元以下的罰款：

　　（一）隱瞞真實情況，弄虛作假騙取資質證書的；

　　（二）偽造、涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。

　　第五十三條 違反本條例規定，擅自預售商品房的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

　　第五十四條 違反本條例規定，房地產開發企業不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由縣級以上人民政府房地產開發主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第五十五條 當事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起行政訴訟。當事人逾期不申請行政復議，也不提起行政訴訟，又不履行處罰決定的，由作出行政處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　第五十六條 國家工作人員在房地產開發經營管理工作中，玩忽職守，濫用職權，徇私舞弊，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

　　第六章 附則

　　第五十七條 在城市規劃區外國有土地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，參照本條例執行。

　　第五十八條 城市規劃區內集體所有的土地，經依法征用轉為國有土地后，方可用于房地產開發經營。

　　第五十九條 本條例自20**年10月15日起施行。

篇3：吉林市房地產交易管理條例(2012)

　　吉林市房地產交易管理條例(20**)

　　（20**年7月29日吉林市第十四屆人民代表大會常務委員會第28次會議通過20**年9月30日吉林省第十一屆人民代表大會常務委員會第28次會議批準20**年10月9日吉林市第十四屆人民代表大會常務委員會公告第4號公布 自20**年1月1日起施行）

　　吉林市房地產交易管理條例

　　第一章 總則

　　第一條 為加強房地產交易管理，規范房地產交易行為，保障房地產交易當事人的合法權益，根據有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本條例所稱房地產交易，包括房地產轉讓（含商品房銷售）、房屋租賃、房地產抵押及房地產中介服務。

　　本市行政區域內房地產交易及其管理均須遵守本條例。

　　第三條 市住房保障和房地產行政主管部門（以下簡稱市房地產行政主管部門）負責全市房地產交易的監督管理工作。

　　縣（市）住房保障和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱縣（市）房地產行政主管部門）負責本轄區內房地產交易的監督管理工作。

　　區住房保障和城鄉建設行政主管部門（以下簡稱區房地產行政主管部門）負責本轄區內住宅房屋租賃的日常管理工作。

　　國土資源、規劃、建設、工商、公安、稅務、價格等部門按照各自職責做好房地產交易的管理工作。

　　第四條 房地產交易應當遵循自愿、公平、誠實信用的原則。

　　房地產轉讓（含商品房銷售）、租賃、抵押等，當事人應當簽訂書面合同。

　　第二章 房地產轉讓

　　第五條 房地產轉讓，是指房地產權利人依法轉移房屋所有權的行為。主要包括：

　　（一）買賣、拍賣；

　　（二）繼承、贈與、交換；

　　（三）抵債；

　　（四）以房地產合資合作、作價入股；

　　（五）法人或者其他組織因合并、解散、分立、收購或者兼并等改變房屋所有權歸屬；

　　（六）經人民法院判決、裁定、調解或者仲裁機構裁決、調解等改變房屋所有權歸屬。

　　第六條 房地產轉讓，交易當事人應當如實申報成交價格，并按照有關規定繳納稅費，不得瞞報或者不實申報。

　　第七條 房地產轉讓后，交易當事人應當到房地產行政主管部門辦理房屋權屬登記。

　　第八條 集體土地上住宅所有權轉讓，除法律、法規另有規定外，交易當事人應當提交農村集體經濟組織同意轉讓的證明材料。

　　同一農村集體經濟組織內部成員房屋所有權轉讓，交易當事人應當提交經村民會議同意或者村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

　　第三章 商品房銷售

　　第九條 商品房銷售包括商品房預售和商品房現售。

　　本條例所稱的商品房是指房地產開發企業（以下簡稱開發企業）在依法取得國有土地使用權的土地上，根據建設工程規劃開發建設并用于交易的房屋。

　　商品房預售，是指開發企業將其建設的商品房在竣工驗收并完成房屋初始登記前依法出售給承購人，由承購人按照合同約定支付定金或者房價款，房屋竣工驗收后，開發企業按照合同約定交付商品房的行為。

　　商品房現售，是指開發企業將已竣工并完成房屋初始登記的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

　　第十條 商品房預售實行許可制度。

　　開發企業取得房地產行政主管部門核發的《商品房預售許可證》后方可進行商品房預售；未取得《商品房預售許可證》的，禁止進行商品房預售或者收取定金及具有預售款性質的任何費用。

　　第十一條 辦理《商品房預售許可證》，應當提供下列證件、資料：

　　（一）工商營業執照和房地產開發資質等級證書；

　　（二）國有土地使用權證、建設工程規劃許可證和建筑工程施工許可證；

　　（三）建設工程施工合同及施工進度說明；

　　（四）開發建設項目工程進度的有關資料（高層建筑已達到主體2/3層數以上、非高層建筑已達到最高層數；或者工程建設進度達到標準層且高層建筑達到主體2/3層數、非高層建筑達到最高層數所需建設資金已存入房地產行政主管部門要求存入的監管賬戶證明）；

　　（五）商品房銷售方案；

　　（六）前期物業服務及物業管理用房已落實的證明；

　　（七）廉租住房配建已落實的證明；

　　（八）預售商品房測繪資料；

　　（九）商品房預售款監管協議書。

　　房地產行政主管部門對開發企業提供的資料進行審核，并現場查勘，符合規定的，10日內核發《商品房預售許可證》；不符合規定的，書面說明理由。

　　第十二條 商品房預售款實行監管制度。房地產行政主管部門負責監督管理商品房預售款的收存和使用。

　　開發企業在辦理《商品房預售許可證》時，應當與預售款開戶銀行、房地產行政主管部門簽訂預售款監管協議，并在銀行設立預售款監管賬戶，商品房預售款必須按照監管部門要求存入監管賬戶。

　　解除商品房預售款監管前，商品房預售款專項用于購買本項目建設必需的建筑材料、設備的款項和支付施工進度款。

　　任何單位、個人不得將商品房預售款挪作他用。

　　第十三條 商品房預售時，承購人應當將購房款直接存入預售款監管賬戶，憑銀行出具的存款憑證向開發企業換領交款憑證。

　　開發企業不得在沒有簽訂預售款監管協議的商業銀行為承購人辦理商品房貸款（含公積金貸款）。

　　商業銀行發放的個人住房按揭商品房貸款（含公積金貸款）必須全部劃入預售款監管賬戶內，不得直接支付給開發企業。

　　第十四條 房地產行政主管部門應當按照開發企業提出的使用商品房預售款申請，撥付預售款。

　　房地產行政主管部門根據開發企業提供的資料進行審查并核定用款額度。符合使用商品房預售款條件的，應當在5個工作日內出具同意劃款意見，并以書面形式通知開戶銀行；不符合劃款條件的，書面說明理由。

　　房地產行政主管部門根據工程進度，核定預售款監管賬戶預留資金監管金額和預留初始登記所需資金。

　　第十五條 有下列情況之一的，暫停核準撥付商品房預售款：

　　（一）無正當理由超出用款額度的；

　　（二）實際用途、收款單位與申請不符的；

　　（三）已撥款項未按照規定使用的。

　　第十六條 開發企業申請商品房預售時，符合本條例第十一條第一款第（四）項中工程建設進度達到標準層且高層建筑達到主體2/3層數、非高層建筑達到最高層數所需建設資金已存入房地產行政主管部門要求存入的監管帳戶條件的，房地產行政主管部門核定建設項目用款時，只核撥開發企業繳存的建設資金，達到規定層數后，方可撥付商品房預售款。

　　第十七條 開發企業辦理商品房初始登記后，房地產行政主管部門解除預售款監管，并在3個工作日內以書面形式通知開戶銀行。

　　第十八條 商品房現售實行備案制度。

　　開發企業取得房地產行政主管部門核發的《商品房現售備案證明》后，方可進行商品房現售。

　　開發企業已取得《商品房預售許可證》，且繼續開發建設達到商品房現售條件的，必須及時申請辦理《商品房現售備案證明》。

　　第十九條 開發企業申請辦理《商品房現售備案證明》，應當提供下列資料：

　　（一）工商營業執照和房地產開發資質等級證書；

　　（二）房屋權屬登記證明材料；

　　（三）商品房銷售方案；

　　（四）物業管理落實證明；

　　（五）廉租住房配建已落實的證明；

　　（六）銷售商品房測繪資料。

　　已取得商品房預售許可的，還需提供《商品房預售許可證》。

　　第二十條 房地產行政主管部門對開發企業提供的商品房現售資料進行審查，并現場查勘，符合規定的，自申請之日起，7日內核發《商品房現售備案證明》；不符合規定的，書面說明理由。

　　第二十一條 商品房銷售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、銷售（預售）房屋套數、銷售價格、面積測繪（預測）及分攤情況、公共部位和公共設施的具體范圍等。

　　開發企業必須按照商品房銷售方案進行銷售；在商品房銷售方案內已確定不用于商品房銷售的房地產，禁止按照商品房形式銷售。

　　第二十二條 已取得《商品房預售許可證》的開發項目，因土地、規劃等相關批件內容已變更或者商品房實測面積與預測面積不符等，導致商品房銷售情況發生變化，確需變更商品房銷售方案的，應當按照商品房預售許可變更程序辦理，并公示。

　　已取得《商品房現售備案證明》的，不得變更商品房銷售方案。

　　第二十三條 商品房銷售，開發企業應當在銷售現場公示并向買受人（承購人）明示下列材料：

　　（一）開發企業的營業執照和資質證書；

　　（二）銷售項目的《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用權證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》；

　　（三）經規劃行政主管部門批準的小區配套設施平面圖；

　　（四）樓盤銷控表；

　　（五）商品房買賣合同示范文本；

　　（六）收費清單；

　　（七）商品房面積測繪報告；

　　（八）《商品房預售管理辦法》法律文本、《商品房銷售管理辦法》法律文本；《住宅使用說明書》、《住宅質量保證書》；

　　（九）《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》、合同備案網上查詢地址；

　　（十）商品房的結構、戶型、裝修標準；

　　（十一）實施物業管理的證明；

　　（十二）銷售價格和預售款監管專用賬戶；

　　（十三）預售商品房竣工交付使用時間。

　　代理銷售的，應當在銷售現場公示并向買受人（承購人）明示代理銷售機構的營業執照和《房地產中介服務機構備案證明》。

　　本條第一款所列材料，開發企業無法提供原件的，可以提供加蓋公章的復印件。

　　第二十四條 開發企業銷售商品房，應當與買受人（承購人）按照規定簽訂商品房買賣合同，并明確銷售價格、交付時間、建筑面積、違約責任等內容。

　　第二十五條 開發企業必須自商品房買賣合同簽訂之日起30日內到房地產行政主管部門備案。

　　第二十六條 開發企業、房地產中介服務機構等通過各種媒介發布商品房銷售廣告的，應當載明開發企業名稱、《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》的證號，未取得《商品房預售許可證》或者《商品房現售備案證明》的，不得含有表示銷售商品房意思的內容。

　　第二十七條 預售的商品房竣工驗收并交付使用后，開發企業應當按照商品房買賣合同的約定，及時向承購人提供辦理房屋權屬登記所需的相關文件或者依法代辦房屋權屬登記。

　　第四章 房屋租賃

　　第二十八條 房屋租賃，是指房屋所有權人將房屋（含柜臺、攤位）出租給承租人使用并收取租金的行為。

　　房屋租賃當事人應當簽訂房屋租賃書面合同，約定租賃期限、用途、租賃價格、修繕責任、合同終止事宜等內容以及雙方的權利和義務。

　　第二十九條 房地產行政主管部門應當加強房屋租賃管理，會同相關主管部門每兩年分區域公布市場指導租金水平等信息。

　　第三十條 有下列情形之一的房屋不得出租：

　　（一）屬于違法建筑的；

　　（二）轉租房屋未經房屋所有權人同意的；

　　（三）法律、法規規定的其他情形。

　　第三十一條 非住宅房屋租賃當事人應當自房屋租賃合同簽訂之日起三十日內持下列證件、資料到市、縣（市）房地產行政主管部門辦理登記備案，同時繳納房屋租賃相關稅費：

　　（一）房屋租賃合同；

　　（二）房屋權屬相關證明；

　　（三）當事人的法定身份證明。

　　出租共有房屋的，還應當提交其他共有人同意出租的書面證明。

　　轉租房屋的，還應當提交房屋所有權人同意轉租的書面證明。

　　住宅房屋租賃當事人持上述證件、資料，到縣（市）、區房地產行政主管部門辦理登記備案，同時繳納房屋租賃相關稅費。

　　第三十二條 承租人應當按照房屋使用和物業管理的有關規定使用房屋。

　　承租人需要拆改、裝修承租房屋或者增加附屬設施、設備的，必須征得房屋所有權人同意，并按照《吉林市城市房屋安全管理條例》的有關規定執行。

　　第三十三條 工商行政管理部門在辦理工商營業執照、公安部門在辦理暫住人口登記及暫住證明時，應當查驗《房屋租賃備案證明》，對發現沒有辦理房屋租賃備案證明的，應當書面通報房地產行政主管部門。

　　第三十四條 已出租的房屋設定抵押的，抵押人應當以書面形式告知抵押權人和承租人。抵押期間房屋租賃合同繼續有效。

　　第五章 房地產抵押

　　第三十五條 房地產抵押，是指抵押人將其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

　　合法的房地產、在建工程及預購的商品房可以設立抵押。

　　依法以集體土地上建筑物設立抵押的，應當提交經村民會議同意或者村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

　　第三十六條 以房屋申請抵押的，房地產行政主管部門應當向抵押權人頒發房屋他項權證。

　　以在建工程抵押或者以預購的商品房申請抵押的，房地產行政主管部門應當向抵押權人發放在建工程抵押登記證明或者預購商品房抵押權預告登記證明。

　　在建工程和預購的商品房在抵押期間內竣工的，當事人應當在該房屋初始登記的同時，申請在建工程抵押權登記或者預購商品房抵押權預告登記轉為房屋抵押權登記，領取房屋他項權證。

　　第三十七條 房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次設立抵押，再次抵押額度不得超出其余額部分。

　　第三十八條 已批準預售的商品房，開發企業不得申請在建工程抵押登記。

　　已設立在建工程抵押權登記的房屋不得申請商品房預售許可。

　　第六章 房地產中介服務

　　第三十九條 房地產中介服務包括房地產估價、房地產經紀、房地產咨詢等。從事房地產中介服務應當設立相應的房地產中介服務機構。

　　房地產中介服務機構應當是具有獨立法人資格的經濟組織。

　　第四十條 新設立的或者申請資質升級的房地產估價機構，必須經市房地產行政主管部門審核，經上級有關行政主管部門批準并取得相應的資質證書后，方可從事房地產估價活動。

　　第四十一條 房地產估價機構從事房地產估價活動，應當堅持獨立、客觀、公正的原則，嚴格執行《房地產估價規范》和相關標準。

　　房地產估價當事人對委托的房地產估價機構出具的房地產估價報告有異議的，可委托房地產估價專家委員會作出鑒定。

　　第四十二條 房地產經紀、拍賣、典當、置業擔保等中介服務機構及其分支機構應當自領取營業執照30日內，按照規定持有關資料到房地產行政主管部門備案。

　　未辦理備案的，禁止從事房地產中介服務活動。

　　第四十三條 外埠房地產中介服務機構在本市行政區域內從事房地產中介服務業務的，應當到所在地房地產行政主管部門備案。

　　第四十四條 房地產行政主管部門應當建立房地產中介服務機構信用檔案，將房地產中介服務機構從業信用情況每年向社會公布。

　　第四十五條 房地產中介服務人員必須經統一考試，按照有關規定取得相應執業資格證書并注冊登記后，方可從事房地產中介服務活動。

　　注冊登記的房地產中介服務人員，必須進入相應的房地產中介服務機構從業，禁止以個人名義執業，禁止跨機構同時從業。

　　第四十六條 房地產中介服務機構、中介服務人員在中介服務活動中禁止有下列行為：

　　（一）惡意串通、損害委托人的合法權益；

　　（二）直接或者間接幫助他人從事房地產違法交易；

　　（三）泄露委托人的秘密；

　　（四）允許他人以自已的名義從事房地產中介服務；

　　（五）隱瞞價格信息賺取差價；

　　（六）超越核準的業務范圍經營；

　　（七）法律、法規禁止的其他行為。

　　第七章 法律責任

　　第四十七條 違反本條例的，由房地產行政主管部門按照下列規定予以處罰：

　　（一）違反第十條規定，開發企業未取得《商品房預售許可證》擅自預售商品房的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以100萬元罰款。

　　（二）違反第十二條規定，開發企業將商品房預售款挪作他用的，責令其限期改正，并可處以挪用數額10％的罰款；情節嚴重的，責令其停止預售行為。

　　（三）違反第十三條第二款規定，開發企業預售商品房在沒有簽訂監管協議的商業銀行辦理貸款業務的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，并對每筆交易處以30000元罰款。

　　（四）違反第十八條規定，開發企業未按照規定在商品房現售前向房地產行政主管部門備案，未取得《商品房現售備案證明》，擅自現售商品房的，責令限期改正；逾期不改正的，沒收違法所得，并處以100000元罰款。

　　（五）違反第二十一條第二款規定，開發企業未按照商品房銷售方案銷售商品房的，責令限期改正，并處以30000元罰款。

　　（六）違反第二十五條規定，開發企業未按照規定辦理合同備案的，責令其補辦，并對每筆交易處以3000元罰款。

　　（七）違反第二十七條規定，開發企業未按照商品房買賣合同的約定向買受人提供辦理房屋權屬登記所需的相關文件或者未依法代辦房屋權屬登記的，責令其限期改正，對住宅每筆交易處以20000元罰款；對非住宅每筆交易處以50000元罰款。

　　（八）違反第三十一條規定，未按時辦理房屋租賃合同備案的，責令其限期改正，逾期仍未辦理的，對住宅出租當事人處以500元至1000元的罰款；對非住宅出租當事人處以1000元至5000元的罰款。

　　（九）違反第四十條、第四十二條規定，未取得房地產估價機構資質證書、房地產中介服務機構備案證明擅自從事房地產中介服務的，責令其限期改正，并處以30000元罰款。

　　（十）違反第四十五條、第四十六條第（一）項、第（二）項、第（三）項、規定，房地產中介服務人員未取得房地產中介服務執業資格擅自從事房地產中介的，或者以個人名義執業、跨機構同時從業的，或者損害委托人合法權益、違法交易、泄露委托人秘密的，收回資格證書或者公告資格證書作廢，并可處以10000元至30000元的罰款。

　　（十一）違反第四十六條第（一）項、第（二）項、第（三）項、第（四）項規定，房地產中介服務機構損害委托人合法權益、違法交易、泄露委托人秘密、允許他人以自已的名義從事中介服務的，責令其停止違法行為，沒收違法所得，并處以10000元至30000元的罰款；情節嚴重的，追究其刑事責任，并建議原審批機構吊銷其資質證書。

　　第四十八條 違反第二十六條規定，未取得《商品房預售許可證》擅自發布商品房預售廣告、發布虛假廣告的，由工商行政管理部門依據有關法律、法規予以處罰。

　　第四十九條 違反第三十一條規定，房屋租賃當事人未按照規定申報繳納房屋租賃相關稅費的，由稅務機關依據有關法律、法規予以處罰。

　　第五十條 房地產交易當事人隱瞞真實情況，提供虛假證件、資料或者以欺詐手段辦理交易的，由當事人自行承擔法律責任。

　　第五十一條 房地產交易管理工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由所在單位對責任人給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第五十二條 房地產交易中涉及土地交易的，按照土地管理的有關法律、法規的規定執行。

　　第五十三條 吉林市人民政府可以依據本條例的規定制定實施細則。

　　第五十四條 本條例由吉林市人民代表大會常務委員會負責解釋。

　　第五十五條 本條例自20**年1月1日起施行。20**年1月1日起施行的《吉林市房地產交易市場管理條例》同時廢止。