房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式對(duì)策
隨著我國房地產(chǎn)市場由賣方市場逐漸過渡到買方市場，房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式由作坊生產(chǎn)式投資模式逐漸向社會(huì)化大生產(chǎn)式投資模式推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏利模式不可避免地出現(xiàn)了一些問題，而大型房地產(chǎn)企業(yè)篤信的大規(guī)模、多種經(jīng)營不一定是實(shí)現(xiàn)贏利的絕技。所以說，我國下一個(gè)階段大型房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式仍然要符合目前的國情，如大型房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用自己的品牌，把項(xiàng)目設(shè)計(jì)好，利用自己的資金優(yōu)勢，把余下的所有環(huán)節(jié)外派給其他企業(yè)。當(dāng)然要實(shí)現(xiàn)這樣的贏利模式，企業(yè)必須要擁有很強(qiáng)的計(jì)劃能力，能夠評(píng)估好自己的確定性收益，同時(shí)還要具備很強(qiáng)的整合上下游企業(yè)的能力。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行經(jīng)營方式、制度和戰(zhàn)略創(chuàng)新。
經(jīng)營方式的創(chuàng)新：組合投資
房地產(chǎn)按其經(jīng)營方式來劃分，主要有四類：出售型房地產(chǎn)，出租型房地產(chǎn)，營業(yè)型房地產(chǎn)，自用型房地產(chǎn)。根據(jù)投資組合理論，即在相同的宏觀環(huán)境變化下不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行不同的組合投資，有三種基本贏利模式的優(yōu)化組合：第一種基本贏利模式是通過銷售直接出讓產(chǎn)權(quán)，快速回收資金;第二種基本贏利模式是只租不售，這種模式對(duì)開發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來穩(wěn)定的資金流，而且經(jīng)營良好的物業(yè)如果再出售，價(jià)格會(huì)更理想。同時(shí)產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作;第三種基本贏利模式是不租不售，開發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)公司，與知名商家合作或合伙經(jīng)營，賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。此外，三種基本模式進(jìn)行合理搭配，將組合成七種贏利模式，而且每種模式在整體物業(yè)中所占的比例又有許多變數(shù)，每一種選擇都為發(fā)展商帶來不同的資金回籠，也意味著不同的風(fēng)險(xiǎn)。
制度創(chuàng)新：組織架構(gòu)的改變
任何一項(xiàng)制度創(chuàng)新都應(yīng)堅(jiān)持收益大于成本的原則，就是以企業(yè)的生產(chǎn)成本與市場交易成本來衡量。而在規(guī)模經(jīng)營過大的情況下，就產(chǎn)生了生產(chǎn)成本大于交易成本，出現(xiàn)了規(guī)模不規(guī)范，所以在一定技術(shù)條件下，要確定適當(dāng)?shù)囊?guī)模。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，CEO在實(shí)際運(yùn)作中，可采取兩種方式：一是采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項(xiàng)目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同方式單獨(dú)聘用市場上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行具體操作;二是強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期總工辦)項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等職能的“市場運(yùn)作部”，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等，使運(yùn)作更具整體性、協(xié)調(diào)性和效率性。
戰(zhàn)略創(chuàng)新：伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品土地、房屋 具有價(jià)值大、移動(dòng)性差、投資風(fēng)險(xiǎn)大、質(zhì)量受制因素多受規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工質(zhì)量和銷售服務(wù)質(zhì)量的影響頗大 等特點(diǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)要采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事。即采用伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式，是一種松散式的同業(yè)橫向聯(lián)盟，它通過與業(yè)內(nèi)強(qiáng)者聯(lián)合、合作，在成本、信息和市場銷售等方面贏得競爭優(yōu)勢，達(dá)到供應(yīng)商和開發(fā)商雙贏的目的。
篇2：房產(chǎn)企業(yè)的贏利模式對(duì)策
房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式對(duì)策
隨著我國房地產(chǎn)市場由賣方市場逐漸過渡到買方市場，房地產(chǎn)投資運(yùn)作模式由作坊生產(chǎn)式投資模式逐漸向社會(huì)化大生產(chǎn)式投資模式推進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)贏利模式不可避免地出現(xiàn)了一些問題，而大型房地產(chǎn)企業(yè)篤信的大規(guī)模、多種經(jīng)營不一定是實(shí)現(xiàn)贏利的絕技。所以說，我國下一個(gè)階段大型房地產(chǎn)企業(yè)的贏利模式仍然要符合目前的國情，如大型房地產(chǎn)開發(fā)商充分利用自己的品牌，把項(xiàng)目設(shè)計(jì)好，利用自己的資金優(yōu)勢，把余下的所有環(huán)節(jié)外派給其他企業(yè)。當(dāng)然要實(shí)現(xiàn)這樣的贏利模式，企業(yè)必須要擁有很強(qiáng)的計(jì)劃能力，能夠評(píng)估好自己的確定性收益，同時(shí)還要具備很強(qiáng)的整合上下游企業(yè)的能力。所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行經(jīng)營方式、制度和戰(zhàn)略創(chuàng)新。
經(jīng)營方式的創(chuàng)新：組合投資
房地產(chǎn)按其經(jīng)營方式來劃分，主要有四類：出售型房地產(chǎn)，出租型房地產(chǎn)，營業(yè)型房地產(chǎn)，自用型房地產(chǎn)。根據(jù)投資組合理論，即在相同的宏觀環(huán)境變化下不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行不同的組合投資，有三種基本贏利模式的優(yōu)化組合：第一種基本贏利模式是通過銷售直接出讓產(chǎn)權(quán)，快速回收資金;第二種基本贏利模式是只租不售，這種模式對(duì)開發(fā)商的資金要求高，但能為公司帶來穩(wěn)定的資金流，而且經(jīng)營良好的物業(yè)如果再出售，價(jià)格會(huì)更理想。同時(shí)產(chǎn)權(quán)掌握在開發(fā)商手里，可抵押到貸款，還可以坐待物業(yè)增值，甚至可將商業(yè)物業(yè)投入資本運(yùn)作;第三種基本贏利模式是不租不售，開發(fā)商自己做商業(yè)經(jīng)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)公司，與知名商家合作或合伙經(jīng)營，賺取商業(yè)經(jīng)營利潤。此外，三種基本模式進(jìn)行合理搭配，將組合成七種贏利模式，而且每種模式在整體物業(yè)中所占的比例又有許多變數(shù)，每一種選擇都為發(fā)展商帶來不同的資金回籠，也意味著不同的風(fēng)險(xiǎn)。
制度創(chuàng)新：組織架構(gòu)的改變
任何一項(xiàng)制度創(chuàng)新都應(yīng)堅(jiān)持收益大于成本的原則，就是以企業(yè)的生產(chǎn)成本與市場交易成本來衡量。而在規(guī)模經(jīng)營過大的情況下，就產(chǎn)生了生產(chǎn)成本大于交易成本，出現(xiàn)了規(guī)模不規(guī)范，所以在一定技術(shù)條件下，要確定適當(dāng)?shù)囊?guī)模。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，CEO在實(shí)際運(yùn)作中，可采取兩種方式：一是采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項(xiàng)目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同方式單獨(dú)聘用市場上的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行具體操作;二是強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的“市場化導(dǎo)向”職能，成立具有綜合協(xié)調(diào)職能的前期總工辦)項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部等職能的“市場運(yùn)作部”，強(qiáng)化公司項(xiàng)目整體營銷、現(xiàn)場銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)組織管理、項(xiàng)目工程工期質(zhì)量管理和資金運(yùn)作等，使運(yùn)作更具整體性、協(xié)調(diào)性和效率性。
戰(zhàn)略創(chuàng)新：伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等職能于一體的綜合性企業(yè)，其產(chǎn)品土地、房屋 具有價(jià)值大、移動(dòng)性差、投資風(fēng)險(xiǎn)大、質(zhì)量受制因素多受規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程施工質(zhì)量和銷售服務(wù)質(zhì)量的影響頗大 等特點(diǎn)。所以房地產(chǎn)企業(yè)要采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購、合作開發(fā)這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的好事。即采用伙伴聯(lián)盟開發(fā)模式，是一種松散式的同業(yè)橫向聯(lián)盟，它通過與業(yè)內(nèi)強(qiáng)者聯(lián)合、合作，在成本、信息和市場銷售等方面贏得競爭優(yōu)勢，達(dá)到供應(yīng)商和開發(fā)商雙贏的目的。
篇3：國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析
國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析
國內(nèi)目前對(duì)于老年住宅的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上，對(duì)于市場化的管理老年住宅的模式，還處在起步探索階段。
1、老年住宅物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測熱線
⑴入結(jié)構(gòu)
在老年住宅的物業(yè)管理中，由于老年住宅物業(yè)管理的多樣性（涉及到較多的專業(yè)配套設(shè)施的經(jīng)營管理），因此除常規(guī)的物業(yè)管理收益來源外，老年住宅物業(yè)管理將還獲得多元化的專業(yè)配套服務(wù)的收益。
⑵盈利預(yù)測
由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。
2、老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式
⑴社區(qū)服務(wù)內(nèi)容
老年住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)包括普通社區(qū)服務(wù)及這對(duì)老年人生、心理特征的專門服務(wù)，這里只分析后一種。
參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：
醫(yī)療護(hù)理方面--醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心
體育活動(dòng)方面--適合老年人的各類運(yùn)動(dòng)如門球、保齡球、高爾夫等；
休閑活動(dòng)方面--如棋牌、書畫、釣魚等
教育配套方面--老年大學(xué)、圖書館
中介資源提供--家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等
社區(qū)活動(dòng)的組織--如各類表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。
⑵收費(fèi)方式
費(fèi)用收取應(yīng)分兩部分：
①日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；
②專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項(xiàng)收取；
③配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。