某房地產集團項目論證管理指引

　　項目論證分兩類，一類是購地論證，另一類是開發論證，開發論證又分為新推項目開發論證和分期開發項目論證。

　　項目論證須成立項目論證小組，論證小組主要負責對項目開發前景，樓盤定位、產品定位、規劃方案設計、銷售價格制定提出可行性建議，并通過論證會取得共識。

　　論證小組由項目公司、開發、規劃設計、營銷、財務等部門、地區公司領導、總部營銷管理中心及聘請房地產開發、規劃、設計、營銷等方面的資深人士組成。

　　購地論證會由地區公司開發部牽頭組織；項目論證會由項目公司牽頭組織；尚未成立項目公司的，由地區營銷中心牽頭組織；集團新拓展區域，尚未有地區公司的，由集團營銷管理中心牽頭組織。

　　召開論證會前兩周，各小組成員必須根據各自的工作側重點向組織部門提交一份項目分析報告：項目公司側重于項目特點、優劣勢分析，營銷部門側重于開發前景、整體市場及中短期競爭對手對該樓盤造成的影響分析，設計部門側重于規劃理念、設計風格分析，財務部門側重于投資收益分析。

　　論證會議由組織單位（或部門）主持，各部門陳述分析報告，由與會人員提出建議，會議結束后由會議組織部門綜合各方意見，并最終形成書面論證報告。

　　論證報告必須經參與論證會議的各部門會簽，報地區公司總經理、集團總裁審批及集團營銷管理中心備案。

　　論證報告經審定后，其后的工作開展將按審定方案實施，工作進度將納入生產調度考核范圍。

篇2：項目論證報告

　　項目論證報告

　　項目名稱：

　　項目單位：

　　項目承擔單位：

　　論證方式：

　　專家論證□

　　中介機構論證□

　　論證日期：*年*月*日

一、項目基本情況

　　項目名稱

　　項目單位

　　項目類型

　　1.科學普及活動類項目□

　　2.學術交流活動類項目□

　　3.國際交流與合作類項目□

　　4.科技服務平臺類項目□

　　5.信息資源建設類項目□

　　6.其他類項目

　　□項目屬性

　　1.延續項目□

　　2.新增項目□

　　項目開始時間

　　項目完成時間

　　項目材料及法定手續的完備性

二、項目可行性論證

　　立項依據的充分性

　　內容：項目與科協行政工作或事業發展計劃的關聯性，項目立項的必要性、緊迫性等。

　　目標設置的合理性

　　內容：項目總體目標、階段性目標的合理性，目標實現的可能性，目標的可考核性等。

　　組織實施能力與條件

　　內容：項目單位及其合作單位的能力與條件，組織實施條件的充分性，進度安排的合理性及環境支撐條件等。

　　預期社會經濟效益

　　內容：項目預期社會效益、經濟效益、效益持續力、主要受益者等。

三、項目預算論證

　　資金籌措情況

　　內容：項目預算資金來源的籌措情況、可靠性等。

　　預算支出的合理性

　　內容：預算支出內容、額度和標準的經濟合理性，依據的充分性，不合理預算所涉及的金額等。

四、項目風險與不確定因素

　　風險與不確定因素

　　內容：項目的風險和不確定因素、項目單位對風險的認識、應對措施的有效性等。

五、論證總體結論

　　論證意見建議

　　1.優先選擇□

　　2.可選擇□

　　3.慎重選擇

　　□論證機構

　　論證機構名稱：

　　機構負責人(簽字)：

　　(公章)

　　論證專家組

　　論證專家組名單

　　編號

　　姓名

　　單位

　　職稱/職務

　　簽名

　　論證專家組組長(簽字)：

　　論證日期：*年*月*日

篇3：地產項目物業服務營銷講座

　　地產項目物業服務營銷講座

　　第一節 項目服務營銷的含義

　　REAL瑞爾特在倡導房地產全程營銷的同時就積極倡導和推介房地產全程物業管理，跳出以往物業管理僅為房地產開發中售后服務環節出現的框框，讓物業管理從一開始就介入，讓其與全程營銷的各個流程在沒的時段和層面上進行互動和整合，進一步深化體現和貫徹房地產全程營銷的全面性、全員性和全程性。

　　目前的房地產市場，特別是發達地區的房地產市場，物業管理已愈受買家的重視和關心，來自市場的信號向發展商提出了物業管理高起點、高標準、高水平的要求，因此發展商決不能對物業管理這一以前看似可有可無的環節掉以輕心而令項目的開發功虧一簣。萬科開發的物業多年來一直深受市場的追捧，在很大程度上與其手上的王牌--萬科開發的物業管理密不可分，它成為萬科開辟第二營銷渠道和制造回頭客的有力保證。廣州、深圳等地已有不少發展商嘗到了物業管理從側面為房地產開發帶來巨大效益的甜頭，繼而鍥而不舍地加大力度提升物業管理的品質，使房地產項目的開發可以進入一個很好的良性循環狀態。

　　REAL瑞爾特深諳物業管理在房地產開發中應扮演的角色及如何才能將這一重要角色演繹得神形兼俱、入木三分。物業管理不僅是項目品質和銷售的有力保證，它更是品牌工程的重要支撐。

　　第二節 項目服務營銷的具體內容

　　一、項目銷售過程所需物業管理資料

　　1、樓宇質量保證書

　　2、樓宇使用說明書

　　3、業主公約

　　4、用戶手冊

　　5、樓宇交收流程

　　6、入伙通知書

　　7、入伙手續書

　　8、收樓書

　　9、承諾書

　　10、業主/用戶聯系表

　　11、遺漏工程使用鑰匙授權書

　　12、遺漏工程和水電表底數記錄表

　　13、裝修手冊和裝修申請表

　　二、物業管理內容策劃

　　1、工程、設計、管理的提前介入

　　2、保潔服務

　　3、綠化養護

　　4、安全及交通管理

　　5、三車及場地管理

　　6、設備養護

　　7、房屋及公用設備設施養護

　　8、房屋事務管理

　　9、檔案及數據的管理

　　10、智能化的服務

　　11、家政服務

　　12、多種經營和服務的開展

　　13、與業主的日常溝通

　　14、社區文化服務

　　三、物業管理組織及人員架構

　　1、物業公司人力資源的管理包括招聘、培訓、考核、調配、述職、工資、福利、晉級等環節

　　2、物業管理公司應遵循以下原則建立各級組織機構、明確各部門的職能、責任、權限、隸屬關系及信息溝通渠道

　　※遵守國家的有關規定

　　※在經營范圍允許下

　　※結合不同的工作重點

　　※把質量責任作為各個環節的重點

　　※遵循職責分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則

　　※各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則

　　四、物業管理培訓

　　1、在物業交付使用前，培訓內容包括：

　　※為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構、人員制度及管理行業的了解

　　※提供物業管理的理論基礎

　　※物業及物業管理的概念

　　※建筑物種類及管理

　　※物業管理在國內的發展

　　※業主公約、公共面積及用戶的權責

　　※裝修管理

　　※綠化管理

　　※管理人員的操守及工作態度

　　※房屋設備的構成及維護

　　※財務管理

　　※物業管理法規

　　※人事管理制度

　　※探討一些常見個案

　　2、在物業交付使用后，培訓內容包括：

　　※對前線員工及中層員工進行培訓，使其對現場實際操作有更深入的認識及了解

　　※對物業管理公司早期進行一次鑒定

　　※物業管理公司各部門的管理、工作程序及規章制度

　　五、物業管理規章制度

　　1、員工手冊

　　2、崗位職責及工作流程

　　3、財務制度

　　4、采購及招標程序

　　5、員工考核標準

　　6、業主委員會章程

　　7、各配套功能管理規定

　　8、文件管理制度

　　9、辦公設備使用制度

　　10、值班管理制度

　　11、消防責任制

　　12、消防管理規定

　　13、對外服務工作管理規定

　　14、裝修工程隊安全責任書

　　15、停車場管理規定

　　16、非機動車輛管理規定

　　17、出租屋及暫住人員管理規定

　　18、進?。ㄗ猓﹨f議書

　　19、商業網點管理規定

　　六、物業管理操作規程

　　1、樓宇本體維護保養規程

　　2、綠化園林養護規程

　　3、消防設施養護及使用規程

　　4、供配電設備維護保養規程

　　5、機電設備維護保養規程

　　6、動力設備維護保養規程

　　7、停車場、車庫操作規程

　　8、停車場、車庫維護保養規程

　　9、游泳池及其設備維護保養和操作規程

　　10、給排水設備維護保養規程

　　11、公共部位保養保潔操作規程

　　12、保安設備操作及維護規程

　　13、照明系統操作及維護規程

　　14、通風系統操作及維護規程

　　15、管理處內部運作管理規程

　　16、租賃管理工作規程

　　七、物業管理的成本費用

　　1、管理員工支出

　　※薪金及福利

　　※招聘和培訓

　　※膳食及住宿

　　2、維護及保養

　　※照明及通風系統

　　※機電設備

　　※動力設備

　　※保安及消防設備

　　※給排水設備

　　※公共設備設施

　　※園藝綠化

　　※工具及器材

　　※冷暖系統

　　※雜項維修

　　3、公共費用

　　※公共電費

　　※公共水費

　　※排污費

　　※垃圾費

　　※滅蟲

　　4、行政費用

　　※辦公室支出（包括文化器材及其他低值易耗品）

　　※公關支出

　　※電話費

　　※差旅費

　　5、保險費（包括財產及公共責任險）

　　6、其他

　　※節日燈飾

　　※審計費用

　　※雜項支出

　　7、管理者酬金

　　8、營業稅

　　9、預留項目維修基金

　　原則上物業的運營為自負盈虧，上述所有費用均由管理費支付，發展商理論上無需負責營運上的任何費用；還有其他開支如智能網絡、金融信息系統等均會影響管理費的支出。

　　1、質量手冊

　　2、程序文件

　　3、工作規程

　　4、質量記錄表格

　　5、行政管理制度

　　6、人力資源管理制度