安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序
1.土地使用權(quán)的獲取方式
土地使用權(quán)出讓：
按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該幅土地 的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政 府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓的報(bào)批程序：第一，市、縣土地管理部門(mén)根據(jù)出讓計(jì)劃對(duì)土地使用權(quán)出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，報(bào) 同級(jí)人民政府審核。第二，按出讓土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)上級(jí)土地管理部門(mén)審查后，報(bào)人民 政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門(mén)與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土 地使用權(quán)證。
土地使用權(quán)出讓年限，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用 途，對(duì)土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué) 、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，通過(guò)政府土地管理部門(mén)與土地使用者協(xié)商確定土地使 用權(quán)出讓價(jià)格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政項(xiàng)目、非營(yíng)利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。
基本程序：申請(qǐng)受讓者向市、縣土地管理部門(mén)書(shū)面申請(qǐng)受讓土地使用權(quán)，并提交資信資質(zhì)等有 關(guān)文件；市、縣土地管理部門(mén)向申請(qǐng)受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；申請(qǐng)受讓人 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向土地管理部門(mén)提交土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門(mén)在接到前項(xiàng)規(guī)定的文件之日起，應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù)，并與申請(qǐng)受讓人 進(jìn)行具體協(xié)商，對(duì)不符合條件的申請(qǐng)人，說(shuō)明情況并退回申請(qǐng)；經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，市縣土地 管理部門(mén)與申請(qǐng)受讓人，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指，在指定期限內(nèi)，有符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面的形式投標(biāo)、競(jìng)投 某塊土地使用權(quán)，由招標(biāo)小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式 。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開(kāi)發(fā)及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目用地。
基本程序：市縣土地管理管理部門(mén)編制招標(biāo)文件，發(fā)出招標(biāo)公告或向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)； 投標(biāo)者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取（購(gòu)買）招標(biāo)文件及有關(guān)資料；投標(biāo)者按招標(biāo)文件的規(guī)定，向市、縣土 地管理部門(mén)交付保證金（不計(jì)息，可抵充出讓金），并將標(biāo)書(shū)密封，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)投入指定 的標(biāo)箱或送達(dá)指定的地點(diǎn)；市、縣土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)組成評(píng)標(biāo)小組，通過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo) 、決標(biāo)，確定中標(biāo)者，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，對(duì)未中標(biāo)者書(shū)面通知，其投標(biāo)保證金在開(kāi)票后7日內(nèi)退 還；中標(biāo)者持中標(biāo)通知書(shū)在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
拍賣出讓主要適用于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。
基本程序：市、縣土地管理部門(mén)事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競(jìng)投報(bào)名地點(diǎn)、競(jìng)投日期等有關(guān)內(nèi)容；競(jìng)投者持資信資質(zhì)證明文件，按公告的時(shí)間、地點(diǎn)報(bào) 名，交付競(jìng)投保證金，領(lǐng)取牌號(hào)參加競(jìng)投；土地管理部門(mén)在公告的時(shí)間、地點(diǎn)，由主持人現(xiàn)場(chǎng) 公布拍賣底價(jià)，當(dāng)場(chǎng)應(yīng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，確定購(gòu)買者；購(gòu)買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門(mén) 簽訂合同。
掛牌出讓，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確 定土地使用者的行為。
注：通過(guò)以上方式取得土地使用權(quán)者，在簽訂出讓合同時(shí)，應(yīng)向市、縣土地管理部門(mén)支付出讓 金總額10%的定金（不計(jì)息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)支付全部土 地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi)，土地使用者向市、縣土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用 權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。
出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：出讓方對(duì)受讓發(fā)在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；出讓方對(duì)受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用 土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。義 務(wù)：依照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。
受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利：對(duì)出讓方應(yīng)當(dāng)依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方不依照 合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。義務(wù)：受讓方應(yīng)當(dāng)在簽 訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付出讓金后應(yīng)當(dāng)向 政府有關(guān)土管部門(mén)辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)；依照出讓合同的規(guī)定和城 市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用經(jīng)營(yíng)土地；受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 ，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金 ，并辦理登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；必須依照土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)簽訂合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓必須辦理過(guò)戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：隨之轉(zhuǎn)移原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件 中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移；房、地產(chǎn)一致原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；效益不可損原則，無(wú)論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。
土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租：
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國(guó)家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。
出租的條件：出租的土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，只有通過(guò)有償 出讓取得的土地使用權(quán)，才是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才可以作為商品進(jìn)行出租；行政劃撥所得 的土地使用權(quán)不是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)
利，不得任意出租；按照土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地進(jìn)行了投 資開(kāi)發(fā)、利用；出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同；出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。出租的內(nèi)容：出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務(wù)，承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù)，構(gòu)成了土地使 用權(quán)出租的內(nèi)容。
土地使用權(quán)抵押：
土地使用權(quán)抵押的含義：土地使用權(quán)抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清 償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。抵押的標(biāo)的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。
設(shè)定抵押權(quán)的基本要求：抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人 未抵押權(quán)人及抵押人；被擔(dān)保的債權(quán)；不能違反有關(guān)規(guī)定。
抵押權(quán)的處分：設(shè)定抵押權(quán)，其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價(jià)值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土 地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依 照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的 方法就是拍賣。
抵押權(quán)的消滅：抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權(quán)人拋棄權(quán)利；當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)；設(shè)定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權(quán)人所有。
土地使用權(quán)終止：
土地使用權(quán)終止的條件：土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原 因很多，包括：土地使用權(quán)年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒(méi)收、拋棄等。
土地使用權(quán)終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門(mén)依法對(duì)土地使用權(quán)終止的土地使用 證進(jìn)行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意：注銷登記有土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)，即誰(shuí)發(fā)證誰(shuí) 注銷；出讓合同期滿，土地使用權(quán)即由土地管理部門(mén)收回，同時(shí)注銷土地使用證。對(duì)該土地上 的建筑物和其他附著物由國(guó)家同時(shí)無(wú)償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等，受讓人應(yīng) 當(dāng)按時(shí)拆除，沒(méi)有特別規(guī)定的，由土地管理部門(mén)與受讓人協(xié)商處理；對(duì)提前收回土地使用權(quán)的 一般采用金額補(bǔ)償與土地使用權(quán)補(bǔ)償，兩種方式可單獨(dú)使用也可同時(shí)使用。
劃撥土地使用權(quán)交易：
劃撥土地使用權(quán)的含義：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳 納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。
系列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必須的，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和 軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 ；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
從法律上講，劃撥土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過(guò)行政劃撥取得的土地使 用權(quán)，僅是有權(quán)使用，不是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，未經(jīng)國(guó)家（土地所有者）同意并補(bǔ)辦一定的 手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，國(guó)家根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)可以收回土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì) 組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依法簽 訂土地使用權(quán)出讓合同并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。程序：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證 和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)劃撥土地使用權(quán)和地上建筑 物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應(yīng)退回申請(qǐng)說(shuō)明理由；轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案，報(bào)市、縣土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén) 審查；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)后，由土地管理部門(mén)與轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。
在一定條件下可以無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移；用地者因經(jīng)營(yíng)管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經(jīng)營(yíng)等而被撤銷；用地者因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二， 可以無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的條件，對(duì)無(wú)償取得的劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城 市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回。收回?zé)o償劃撥的土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
2.合作建設(shè)和補(bǔ)地價(jià)
合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作，采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開(kāi) 發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開(kāi)發(fā)土地和房屋。
合作的方式：第一種：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，最終產(chǎn)出的利潤(rùn)，由雙方按股本比例 分成。
補(bǔ)地價(jià)的含義包含兩方面：在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的 土地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過(guò)的部分即稱補(bǔ)地 價(jià)；原屬行政劃撥無(wú)償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的 出讓金也稱補(bǔ)地價(jià)。
補(bǔ)地價(jià)的程序：向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，詳細(xì)說(shuō)明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的原因；經(jīng)審核批準(zhǔn)后與土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；在 規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
補(bǔ)交地價(jià)的確定：對(duì)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交的地價(jià)，從理論上說(shuō)是該土地出讓時(shí)受讓人應(yīng)付的 出讓金。出讓的協(xié)議價(jià)、招標(biāo)價(jià)、拍m.dewk.cn賣價(jià)及掛牌價(jià)相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權(quán)，通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外，補(bǔ)交地價(jià)的原土地使用權(quán)人當(dāng)然成為可轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價(jià)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，再按實(shí)際情況與 原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補(bǔ)地價(jià)的金額。
3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道
土地資源有其特殊性，如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、地段、地理位置等都較為復(fù)雜，所以 最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標(biāo)的地屬于我們需要的地。
收購(gòu)、置換企業(yè)，取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開(kāi)發(fā)權(quán)；支持政府公共事業(yè)（道路改擴(kuò)建、環(huán)保工程等政府用土地作為補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目）
取得土地 開(kāi)發(fā)權(quán)；介入處于困境中的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可根據(jù)項(xiàng)目情況采用收購(gòu)、控股、投資等方式直接獲取 開(kāi)發(fā)收益；國(guó)資房產(chǎn)；軍產(chǎn)房產(chǎn)。公關(guān)：以社會(huì)營(yíng)銷的思想建立起激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)行公關(guān)。
篇2：天安地產(chǎn)土地使用權(quán)獲取程序
安永地產(chǎn)土地使用權(quán)的獲取程序
1.土地使用權(quán)的獲取方式
土地使用權(quán)出讓：
按照國(guó)家有關(guān)法律規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用為國(guó)有土地后，該幅土地 的使用權(quán)方可有償出讓。土地使用權(quán)出讓，應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t，由市、縣人民政 府土地管理部門(mén)與土地使用者簽訂出讓合同。
土地使用權(quán)出讓的報(bào)批程序：第一，市、縣土地管理部門(mén)根據(jù)出讓計(jì)劃對(duì)土地使用權(quán)出讓的地 塊、用途、年限和其他條件，會(huì)同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)共同擬定方案，報(bào) 同級(jí)人民政府審核。第二，按出讓土地使用權(quán)批準(zhǔn)權(quán)限，經(jīng)上級(jí)土地管理部門(mén)審查后，報(bào)人民 政府批準(zhǔn)。第三，經(jīng)政府批準(zhǔn)后，由市、縣土地管理部門(mén)與土地使用者正式簽訂土地使用權(quán)出 讓合同，在土地使用者支付全部土地使用權(quán)出讓金后，依法辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)，核發(fā)土 地使用權(quán)證。
土地使用權(quán)出讓年限，《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》按土地用 途，對(duì)土地使用權(quán)出讓的最高年限作了明確規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科學(xué) 、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合或者其他用地50年。
土地使用權(quán)出讓方式有：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓
協(xié)議出讓是指政府在出讓土地使用權(quán)時(shí)，通過(guò)政府土地管理部門(mén)與土地使用者協(xié)商確定土地使 用權(quán)出讓價(jià)格的出讓方式。主要適用于工業(yè)項(xiàng)目、市政項(xiàng)目、非營(yíng)利項(xiàng)目及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié) 構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目。
基本程序：申請(qǐng)受讓者向市、縣土地管理部門(mén)書(shū)面申請(qǐng)受讓土地使用權(quán)，并提交資信資質(zhì)等有 關(guān)文件；市、縣土地管理部門(mén)向申請(qǐng)受讓人提供出讓地塊必要的資料和有關(guān)規(guī)定；申請(qǐng)受讓人 在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向土地管理部門(mén)提交土地開(kāi)發(fā)建設(shè)方案和愿付土地出讓金的數(shù)額、付款方式等文 件；市縣土地管理部門(mén)在接到前項(xiàng)規(guī)定的文件之日起，應(yīng)在30天內(nèi)做出答復(fù)，并與申請(qǐng)受讓人 進(jìn)行具體協(xié)商，對(duì)不符合條件的申請(qǐng)人，說(shuō)明情況并退回申請(qǐng)；經(jīng)協(xié)商達(dá)成協(xié)議后，市縣土地 管理部門(mén)與申請(qǐng)受讓人，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
招標(biāo)出讓土地使用權(quán)是指，在指定期限內(nèi)，有符合條件的單位和個(gè)人以書(shū)面的形式投標(biāo)、競(jìng)投 某塊土地使用權(quán)，由招標(biāo)小組根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者的一種土地使用權(quán)出讓方式 。適用于一些大型區(qū)域發(fā)展用地、小區(qū)成片開(kāi)發(fā)及技術(shù)難度較大的項(xiàng)目用地。
基本程序：市縣土地管理管理部門(mén)編制招標(biāo)文件，發(fā)出招標(biāo)公告或向投標(biāo)者發(fā)出招標(biāo)通知書(shū)； 投標(biāo)者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取（購(gòu)買）招標(biāo)文件及有關(guān)資料；投標(biāo)者按招標(biāo)文件的規(guī)定，向市、縣土 地管理部門(mén)交付保證金（不計(jì)息，可抵充出讓金），并將標(biāo)書(shū)密封，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)投入指定 的標(biāo)箱或送達(dá)指定的地點(diǎn)；市、縣土地管理部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)組成評(píng)標(biāo)小組，通過(guò)開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo) 、決標(biāo)，確定中標(biāo)者，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，對(duì)未中標(biāo)者書(shū)面通知，其投標(biāo)保證金在開(kāi)票后7日內(nèi)退 還；中標(biāo)者持中標(biāo)通知書(shū)在規(guī)定期限內(nèi)與市、縣土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同。
拍賣出讓主要適用于競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)和娛樂(lè)用地。
基本程序：市、縣土地管理部門(mén)事先公告拍賣土地使用權(quán)的宗地面積、坐落、用途、使用年限 、競(jìng)投報(bào)名地點(diǎn)、競(jìng)投日期等有關(guān)內(nèi)容；競(jìng)投者持資信資質(zhì)證明文件，按公告的時(shí)間、地點(diǎn)報(bào) 名，交付競(jìng)投保證金，領(lǐng)取牌號(hào)參加競(jìng)投；土地管理部門(mén)在公告的時(shí)間、地點(diǎn)，由主持人現(xiàn)場(chǎng) 公布拍賣底價(jià)，當(dāng)場(chǎng)應(yīng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，確定購(gòu)買者；購(gòu)買者應(yīng)在規(guī)定的日期內(nèi)與市、縣土地管理部門(mén) 簽訂合同。
掛牌出讓，出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交 易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確 定土地使用者的行為。
注：通過(guò)以上方式取得土地使用權(quán)者，在簽訂出讓合同時(shí)，應(yīng)向市、縣土地管理部門(mén)支付出讓 金總額10%的定金（不計(jì)息，可抵充出讓金）。在簽訂合同60日內(nèi)，土地使用者應(yīng)當(dāng)支付全部土 地使用權(quán)出讓金。支付出讓金后15日內(nèi)，土地使用者向市、縣土地管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地使用 權(quán)登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)。
土地使用權(quán)出讓的權(quán)利和義務(wù)包括出讓主體的權(quán)利義務(wù)和受讓方權(quán)利義務(wù)。
出讓主體的權(quán)利和義務(wù)。權(quán)利：出讓方對(duì)受讓發(fā)在簽訂出讓合同后，未按期支付全部出讓金的 ，有權(quán)解除合同，并可請(qǐng)求違約賠償；出讓方對(duì)受讓方未按合同規(guī)定的期限和條件開(kāi)發(fā)、利用 土地的，有權(quán)予以糾正，并根據(jù)情節(jié)輕重給予警告、罰款直至無(wú)償收回土地使用權(quán)的處罰。義 務(wù)：依照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)；出讓方應(yīng)向受方提供有關(guān)資料和規(guī)定。
受讓方權(quán)利義務(wù)。權(quán)利：對(duì)出讓方應(yīng)當(dāng)依照合同規(guī)定提供出讓的土地使用權(quán)，如出讓方不依照 合同規(guī)定提供讓地使用權(quán)的，受讓方有權(quán)解除合同，并請(qǐng)求違約賠償。義務(wù)：受讓方應(yīng)當(dāng)在簽 訂土地使用權(quán)出讓合同后規(guī)定的期限內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金；在支付出讓金后應(yīng)當(dāng)向 政府有關(guān)土管部門(mén)辦理登記，領(lǐng)取土地使用權(quán)證，取得土地使用權(quán)；依照出讓合同的規(guī)定和城 市規(guī)劃的要求，開(kāi)發(fā)、利用經(jīng)營(yíng)土地；受讓方需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的 ，應(yīng)該征得出讓方同意并經(jīng)政府有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，依照有關(guān)規(guī)定重新簽訂出讓合同，調(diào)整出讓金 ，并辦理登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：必須是出讓的土地使用權(quán)才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；必須依照土地使用權(quán)出讓合 同規(guī)定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、利用；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)簽訂合同；土地使用權(quán)轉(zhuǎn) 讓必須辦理過(guò)戶登記。
土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則：隨之轉(zhuǎn)移原則，土地使用
權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件 中所載明的權(quán)利、義務(wù)也隨之轉(zhuǎn)移；房、地產(chǎn)一致原則，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、 其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍 內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外；效益不可損原則，無(wú)論是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn) 讓，還是地上建筑物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其他建筑物的經(jīng)濟(jì)效益。
土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓方式：出售轉(zhuǎn)讓；交換轉(zhuǎn)讓；贈(zèng)與轉(zhuǎn)讓。
土地使用權(quán)出租：
土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租 人向出租人支付租金的行為。出租人作為受讓人與國(guó)家訂立的出讓合同中的權(quán)利義務(wù)不轉(zhuǎn)移。
出租的條件：出租的土地使用權(quán)時(shí)國(guó)家有償出讓的具有物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)，只有通過(guò)有償 出讓取得的土地使用權(quán)，才是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，才可以作為商品進(jìn)行出租；行政劃撥所得 的土地使用權(quán)不是獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不得任意出租；按照土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地進(jìn)行了投 資開(kāi)發(fā)、利用；出租人與承租人應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同；出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記。
出租的內(nèi)容：出租人收取租金的權(quán)利和將土地使用權(quán)及地上建筑物等交付承租人使用須履行的 義務(wù)，承租人取得土地使用權(quán)及地上建筑物等的權(quán)利和繳納租金須履行的義務(wù)，構(gòu)成了土地使 用權(quán)出租的內(nèi)容。
土地使用權(quán)抵押：
土地使用權(quán)抵押的含義：土地使用權(quán)抵押是指，土地使用者將其依法取得的土地使用權(quán)作為清 償債務(wù)的擔(dān)保的法律行為。抵押的標(biāo)的物包括土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物等。
設(shè)定抵押權(quán)的基本要求：抵押權(quán)由抵押人和抵押權(quán)人以抵押合同設(shè)定；設(shè)定抵押合同的當(dāng)事人 未抵押權(quán)人及抵押人；被擔(dān)保的債權(quán)；不能違反有關(guān)規(guī)定。
抵押權(quán)的處分：設(shè)定抵押權(quán)，其內(nèi)容僅限于就抵押物的變賣價(jià)值優(yōu)先清償而不是取得抵押的土 地使用權(quán)。抵押人到期未能履行債務(wù)或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權(quán)人有權(quán)依 照國(guó)家法律、法規(guī)和抵押合同的規(guī)定處分抵押的土地使用權(quán)。處分抵押的土地使用權(quán)最普通的 方法就是拍賣。
抵押權(quán)的消滅：抵押權(quán)因債務(wù)的清償或者其他原因而消滅，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理注銷抵押登記。 這里其他原因包括：抵押權(quán)人拋棄權(quán)利；當(dāng)事人之間約定消滅抵押權(quán)；設(shè)定抵押的土地滅失； 抵押物歸抵押權(quán)人所有。
土地使用權(quán)終止：
土地使用權(quán)終止的條件：土地使用權(quán)終止是指土地使用者停止行駛土地使用權(quán)。導(dǎo)致終止的原 因很多，包括：土地使用權(quán)年限屆滿；提前收回；土地滅失；沒(méi)收、拋棄等。
土地使用權(quán)終止后的注銷登記：注銷登記是指土地管理部門(mén)依法對(duì)土地使用權(quán)終止的土地使用 證進(jìn)行注銷的法律行為。注銷土地使用證應(yīng)注意：注銷登記有土地管理部門(mén)負(fù)責(zé)，即誰(shuí)發(fā)證誰(shuí) 注銷；出讓合同期滿，土地使用權(quán)即由土地管理部門(mén)收回，同時(shí)注銷土地使用證。對(duì)該土地上 的建筑物和其他附著物由國(guó)家同時(shí)無(wú)償取得。出讓合同規(guī)定必須拆除的技術(shù)設(shè)備等，受讓人應(yīng) 當(dāng)按時(shí)拆除，沒(méi)有特別規(guī)定的，由土地管理部門(mén)與受讓人協(xié)商處理；對(duì)提前收回土地使用權(quán)的 一般采用金額補(bǔ)償與土地使用權(quán)補(bǔ)償，兩種方式可單獨(dú)使用也可同時(shí)使用。
劃撥土地使用權(quán)交易：
劃撥土地使用權(quán)的含義：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳 納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用 的行為。劃撥所得土地除法律行政另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制。
系列建設(shè)用地的使用權(quán)，確屬必須的，可由縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)劃撥：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和 軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)應(yīng)地；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地 ；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。
從法律上講，劃撥土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)上是一種租賃關(guān)系。用地單位通過(guò)行政劃撥取得的土地使 用權(quán)，僅是有權(quán)使用，不是一項(xiàng)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，未經(jīng)國(guó)家（土地所有者）同意并補(bǔ)辦一定的 手續(xù)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，國(guó)家根據(jù)實(shí)際情況隨時(shí)可以收回土地使用權(quán)。
轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的條件和程序。條件：土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì) 組織和個(gè)人；領(lǐng)有國(guó)有土地使用權(quán)證；具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；依法簽 訂土地使用權(quán)出讓合同并補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金。程序：轉(zhuǎn)讓、出租、抵押人持土地使用權(quán)證 和房屋產(chǎn)權(quán)證分別向市、縣土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)劃撥土地使用權(quán)和地上建筑 物、其他附著物的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押許可證，不符合條件的應(yīng)退回申請(qǐng)說(shuō)明理由；轉(zhuǎn)讓、出租 、抵押方領(lǐng)取許可證后擬定轉(zhuǎn)讓出租、抵押合同方案，報(bào)市、縣土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén) 審查；轉(zhuǎn)讓、出租、抵押經(jīng)市、縣土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)后，由土地管理部門(mén)與轉(zhuǎn) 讓、出租、抵押人簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲取的收益抵交土地使 用權(quán)出讓金，辦理土地登記手續(xù)。
在一定條件下可以無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)。第一，土地使用者因下列情況停止使用土地的： 用地者因自身發(fā)展的需要等因素而遷移；用地者因經(jīng)營(yíng)管理不善而解散；用地者因不符合法定 成立條件或者違法經(jīng)營(yíng)等而被撤銷；用地者因經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重虧損不能清償債務(wù)而宣告破產(chǎn)。第二， 可以無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)的條件，對(duì)無(wú)償取得的劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城 市建設(shè)發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求，可以無(wú)償收回。收回?zé)o償劃撥的土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地 上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
2.合作建設(shè)和補(bǔ)地價(jià)
合作建設(shè)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與擁有土地使用權(quán)的企業(yè)合作，采用企業(yè)提高土地的使用權(quán)、開(kāi) 發(fā)公司提供技術(shù)資金的方式聯(lián)合開(kāi)發(fā)土地和房屋。
合作的方式：第一種：一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建設(shè)資金，房屋建成后雙方按一定比 例分配房屋。第二種：以地折股，即原土地使用者以土地使用權(quán)作為股本，然后與需要土地的 另一方建立合資公司，以合資公司的名義進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，最終產(chǎn)出的利潤(rùn)，由雙方按股本比例 分成。
補(bǔ)地價(jià)的含義包含兩方面：在土地使用權(quán)有償出讓體系中的土地使用者，如需改變合同規(guī)定的 土
地用途，在征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門(mén)和城市規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)后，應(yīng)重新簽訂土地使用 權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。若調(diào)整的出讓金高于原出讓金的，超過(guò)的部分即稱補(bǔ)地 價(jià)；原屬行政劃撥無(wú)償取得的土地使用權(quán)，如果土地使用權(quán)和地上建筑物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵 押，應(yīng)向當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府補(bǔ)交出讓金，或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交，補(bǔ)交的 出讓金也稱補(bǔ)地價(jià)。
補(bǔ)地價(jià)的程序：向土地管理部門(mén)提出申請(qǐng)，詳細(xì)說(shuō)明改變土地使用性質(zhì)或劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 的原因；經(jīng)審核批準(zhǔn)后與土地管理部門(mén)簽訂土地使用權(quán)出讓合同；補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金；在 規(guī)定的時(shí)間內(nèi)向房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
補(bǔ)交地價(jià)的確定：對(duì)于劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)交的地價(jià)，從理論上說(shuō)是該土地出讓時(shí)受讓人應(yīng)付的 出讓金。出讓的協(xié)議價(jià)、招標(biāo)價(jià)、拍m.dewk.cn賣價(jià)及掛牌價(jià)相差很大。選擇的方式取決于政府。劃撥土 地使用權(quán)，通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)方能轉(zhuǎn)讓。除特殊情況外，補(bǔ)交地價(jià)的原土地使用權(quán)人當(dāng)然成為可轉(zhuǎn) 讓的土地使用權(quán)擁有者。一般由政府根據(jù)類似地塊的出讓價(jià)制定一定的標(biāo)準(zhǔn)，再按實(shí)際情況與 原土地使用權(quán)人協(xié)商確定補(bǔ)地價(jià)的金額。
3.安永房產(chǎn)土地資源獲取渠道
土地資源有其特殊性，如性質(zhì)、屬性、權(quán)屬、規(guī)劃指標(biāo)、地段、地理位置等都較為復(fù)雜，所以 最適合安永發(fā)展戰(zhàn)略及階段性目標(biāo)的地屬于我們需要的地。
收購(gòu)、置換企業(yè)，取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)；參與二、三線城市政府的舊城改造、土地整理，取得土地 開(kāi)發(fā)權(quán)；支持政府公共事業(yè)（道路改擴(kuò)建、環(huán)保工程等政府用土地作為補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目）取得土地 開(kāi)發(fā)權(quán)；介入處于困境中的開(kāi)發(fā)企業(yè)，可根據(jù)項(xiàng)目情況采用收購(gòu)、控股、投資等方式直接獲取 開(kāi)發(fā)收益；國(guó)資房產(chǎn)；軍產(chǎn)房產(chǎn)。
公關(guān)：以社會(huì)營(yíng)銷的思想建立起激勵(lì)機(jī)制，進(jìn)行公關(guān)。