行政信息不公開(kāi)視野下的房?jī)r(jià)成本信息的思考

　　本文從福州市商品房實(shí)際出發(fā)，通過(guò)對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋人的知情權(quán)保護(hù)的認(rèn)識(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的公開(kāi)房屋成本信息是否侵害其商業(yè)秘密的分析，認(rèn)為房?jī)r(jià)居高不下的原因是房屋成本信息不公開(kāi)，而在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和相關(guān)行政機(jī)關(guān)就信息公開(kāi)的積極作為是解決問(wèn)題的一劑良藥。

　　今年8月上旬，福州市有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)的當(dāng)?shù)夭糠值貕K商品房?jī)r(jià)格成本對(duì)照表，在所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤(rùn)率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現(xiàn)出樓盤(pán)越高檔，利潤(rùn)率越高的基本特點(diǎn)。

　　為清晰反映一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)成本和利潤(rùn)空間，選取福州市一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(pán)（福州＊＊花園），按照地價(jià)、建安成本、配套建設(shè)費(fèi)用和運(yùn)營(yíng)成本四部分，進(jìn)行了較系統(tǒng)的“成本核算”。通過(guò)相關(guān)數(shù)據(jù)的交叉印證，測(cè)算發(fā)現(xiàn)這個(gè)樓盤(pán)的利潤(rùn)率達(dá)60.2%。現(xiàn)粗略列出這個(gè)樓盤(pán)的住宅房產(chǎn)“成本清單”：

　　福州＊＊花園（8月上旬，樓盤(pán)銷(xiāo)售員告知銷(xiāo)售均價(jià)3900/平方米左右）

　　１、地價(jià)：683元／平方米。

　　20**年9月，開(kāi)發(fā)商通過(guò)競(jìng)拍以每畝112.6萬(wàn)元購(gòu)得這一地塊，面積320余畝，小區(qū)規(guī)劃建筑容積率為2.27，規(guī)劃建筑密度為23.7%，總建筑面積為48.5萬(wàn)多平方米，其中商業(yè)建筑面積為1.45萬(wàn)多平方米。將地價(jià)攤?cè)胄^(qū)住宅建筑面積，可得出商品房的地價(jià)成本。

　　２、土建和安裝成本：875元／平方米。

　　這項(xiàng)費(fèi)用主要包括：所有因建房而發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，包括建材費(fèi)、人工成本、機(jī)器使用費(fèi)，公建用房建設(shè)費(fèi)分?jǐn)偅娋€路安裝成本等。由于多層、小高層、高層等商品房類(lèi)型不同，開(kāi)發(fā)成本有差異。

　　３、配套建設(shè)費(fèi)用：486元／平方米。

　　這項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目較多，主要包括勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)和住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)兩大項(xiàng)。這兩項(xiàng)費(fèi)用大多為政府部門(mén)或指定單位收取，有較明確的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　４、開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)成本：390元／平方米左右。

　　這項(xiàng)費(fèi)用主要包括開(kāi)發(fā)商的管理費(fèi)用、人頭費(fèi)用、廣告投入、貸款利息、納稅等，一般不會(huì)超過(guò)商品房銷(xiāo)售價(jià)格的(10%)。

　　綜上所述，保守計(jì)算該項(xiàng)目總成本約為：683+875+486+390=2434元。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約為：銷(xiāo)售均價(jià)3900元-總成本2434元=1466元。開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率為60%左右。

　　通過(guò)上面的材料我們清晰的認(rèn)識(shí)到：房?jī)r(jià)高居不下的根本原因在于房屋成本的不公開(kāi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須公開(kāi)房屋成本，同時(shí)購(gòu)房消費(fèi)者的知情權(quán)應(yīng)該受到法律的保護(hù)。但是房屋成本公開(kāi)是否侵害開(kāi)發(fā)商的商業(yè)秘密？房屋成本公開(kāi)的法理依據(jù)在那里？下面就這些問(wèn)題談一點(diǎn)筆者的看法。

　　一、房屋成本是否屬于商業(yè)秘密

　　（一）商業(yè)秘密

　　1993年頒布的《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第10條第3款將商業(yè)秘密的定義為：“商業(yè)秘密是指不為公眾所知，能為權(quán)利人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，具有實(shí)用性并經(jīng)權(quán)利人采取保密措施的技術(shù)信息和經(jīng)營(yíng)信息。”由此可見(jiàn)，商業(yè)秘密須具備以下幾個(gè)條件：

　　1．秘密性，即不為公眾所知，商業(yè)秘密應(yīng)以秘密狀態(tài)維持經(jīng)濟(jì)利益。

　　2．價(jià)值性，是指能為權(quán)利人帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益，具有實(shí)用性。這種經(jīng)濟(jì)效益包括現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益和潛在可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益，表現(xiàn)為財(cái)富的直接增加或投入的減少，還表現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手若獲得相應(yīng)信息，必須支付相應(yīng)代價(jià)。

　　3．管理性，商業(yè)秘密之所有人將其財(cái)產(chǎn)予以管理，采取適當(dāng)保密措施使其處于秘密狀態(tài)。這種管理不僅在主觀上有意思表示，更重要的是，事實(shí)上實(shí)施了相應(yīng)合理的措施。

　　（二）房屋成本信息不屬于法律意義上的商業(yè)秘密

　　按照以上的分析，房?jī)r(jià)成本可以被納入經(jīng)濟(jì)信息的范疇，在現(xiàn)階段的市場(chǎng)中一直處于秘密狀態(tài)，由開(kāi)發(fā)商掌握而不被公眾知曉。但這種信息是否具有價(jià)值性呢？筆者認(rèn)為沒(méi)有。

　　首先，它不同于技術(shù)信息無(wú)法由此產(chǎn)生現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)效益，使財(cái)富直接增加或減少。

　　其次，商業(yè)秘密在某種程度上是針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手來(lái)說(shuō)才具有意義，而追求低投入高產(chǎn)出應(yīng)當(dāng)是每個(gè)生產(chǎn)者共同追求的目的。

　　最后，由于最終的交易價(jià)格還是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定，所以公布成本在影響購(gòu)買(mǎi)價(jià)格時(shí)作用有限。而且，雖然開(kāi)發(fā)商具有保密的主觀意思，但并沒(méi)有制定嚴(yán)格的保密措施，部分房產(chǎn)的成本信息會(huì)出現(xiàn)在財(cái)務(wù)報(bào)表中。由此可見(jiàn)，房?jī)r(jià)成本不應(yīng)屬于商業(yè)秘密。房?jī)r(jià)成本被排除在商業(yè)秘密之外，可以證明公布房?jī)r(jià)成本的行為是合法的。

　　二、房屋成本公開(kāi)是對(duì)購(gòu)買(mǎi)房屋人知情權(quán)的滿(mǎn)足

　　房屋成本公開(kāi)問(wèn)題具有社會(huì)性，但同時(shí)也具有法律性，而且其本質(zhì)在于法律性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公開(kāi)房屋成本使購(gòu)房者的知情權(quán)實(shí)現(xiàn)成為可能，同時(shí)消除買(mǎi)賣(mài)雙方之間的信息不對(duì)稱(chēng)性。

　　（一）購(gòu)房者的知情權(quán)

　　“知情權(quán)”作為一種權(quán)利主張的法學(xué)概念，是由美國(guó)的一位編輯肯特?庫(kù)珀在1945年1月的一次演講中首先提出來(lái)的。庫(kù)珀從民主政治的角度“呼吁官方尊重公民的知情權(quán)”并建議將知情權(quán)催生為一項(xiàng)憲法權(quán)利。這對(duì)于知情權(quán)的發(fā)展具有里程碑意義。

　　現(xiàn)階段，知情權(quán)以作為一項(xiàng)最基本的權(quán)利得到法律的保護(hù)，消費(fèi)者必須掌握與交易有關(guān)的真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)以及充分的信息，以實(shí)現(xiàn)其與經(jīng)營(yíng)者在交易過(guò)程中的實(shí)質(zhì)平等。消由于信息不對(duì)稱(chēng)，消費(fèi)者的知情權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)，消費(fèi)者可能因害怕交易而放棄交易或減少交易，同時(shí)，由于消費(fèi)者無(wú)法區(qū)分善良經(jīng)營(yíng)者和不良經(jīng)營(yíng)者，導(dǎo)致劣幣驅(qū)逐良幣的現(xiàn)象，影響社會(huì)整體資源的優(yōu)化配置。所以法律規(guī)定了消費(fèi)者的知情權(quán)來(lái)保護(hù)消費(fèi)者的最基本權(quán)利，也是從維護(hù)社會(huì)整體利益出發(fā)。購(gòu)房者作為商品房買(mǎi)賣(mài)的消費(fèi)者理應(yīng)具有知情權(quán)，而房屋成本也應(yīng)該是購(gòu)房者所應(yīng)該知曉的范疇。但房地產(chǎn)是不同于一般商品的具有公共性的物品，因?yàn)樗P(guān)涉到國(guó)家的土地資源、關(guān)系到國(guó)家的金融穩(wěn)定，更關(guān)系到社會(huì)大眾的安居樂(lè)業(yè)。因此，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的一些信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該如實(shí)的公開(kāi)包括房屋成本在內(nèi)的一系列房屋信息，政府也有義務(wù)、有責(zé)任將其公之于眾。

　　二)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為:“如果消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格或產(chǎn)品質(zhì)量沒(méi)有準(zhǔn)確的信息，市場(chǎng)體系就不會(huì)有效運(yùn)作……每一種這樣的信息都可以導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的無(wú)效率。” 因而信息在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中具有很高的戰(zhàn)略意義。以美國(guó)為例，1977年，美國(guó)統(tǒng)一各州法律全國(guó)委員會(huì)公布了《統(tǒng)一區(qū)分所有物業(yè)產(chǎn)權(quán)法》就明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)，并明確規(guī)定了開(kāi)發(fā)商必須披露的內(nèi)容要求。我國(guó)沒(méi)有單獨(dú)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)法，對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定散見(jiàn)于《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)中。因此，我國(guó)沒(méi)有法律明確規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)信息披露義務(wù)，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)盡快制定相關(guān)法律法規(guī)，

對(duì)開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)作出明確規(guī)定。規(guī)定信息披露義務(wù)具有重要作用:

　　1.信息披露義務(wù)有助于解決購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的信息不對(duì)稱(chēng)

　　所謂信息不對(duì)稱(chēng)，“就是指交易的一方（常常是賣(mài)方)占有信息多，了解所提供的商品或服務(wù)的具體情況，處于優(yōu)勢(shì)地位，而另一方(一般是買(mǎi)方)占有信息少，不了解商品或服務(wù)的具體情況，處于劣勢(shì)地位”。 因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)有利于改善這種信息失衡，維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為自由競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)是承認(rèn)這種利益獲得的正當(dāng)性的，但是為了維護(hù)市場(chǎng)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，政府也不可能長(zhǎng)期默認(rèn)這種利益失衡的現(xiàn)象存在，必然利用各種手段尤其是法律手段來(lái)對(duì)這種利益失衡做出調(diào)整。

　　2.信息披露義務(wù)有助于緩解開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的矛盾

　　當(dāng)前之所以開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的矛盾如此之大的張力，主要因?yàn)殡p方溝通交流的欠缺。在房屋買(mǎi)賣(mài)之前、之后都沒(méi)有有效的溝通機(jī)制，很容易造成對(duì)方的誤解。如果法律規(guī)定了開(kāi)發(fā)商的信息披露義務(wù)，這便是一個(gè)很好的交流平臺(tái)。正如美國(guó)“新建物業(yè)小區(qū)開(kāi)發(fā)商履行信息披露義務(wù)的方式，是編制物業(yè)小區(qū)商品房公開(kāi)發(fā)售說(shuō)明書(shū)”。開(kāi)發(fā)商將通過(guò)這份說(shuō)明書(shū)向購(gòu)房者說(shuō)明商品房發(fā)售過(guò)程中的有關(guān)事項(xiàng)，并對(duì)這份說(shuō)明書(shū)的真實(shí)性承擔(dān)法律責(zé)任。開(kāi)發(fā)商應(yīng)該在說(shuō)明書(shū)中明確說(shuō)明將要出售的房屋的各項(xiàng)成本，讓購(gòu)房者明明白白消費(fèi)，開(kāi)開(kāi)心心買(mǎi)房！其實(shí)這是一項(xiàng)雙贏的措施，通過(guò)這項(xiàng)義務(wù)開(kāi)發(fā)商緩解了與購(gòu)房者的矛盾，更有利于塑造企業(yè)的信譽(yù)和形象，有利于企業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。購(gòu)房者也對(duì)自己將要購(gòu)買(mǎi)的商品房心知肚明，提高購(gòu)房進(jìn)度，這也有利于企業(yè)資金的回收。

　　(三)政府的積極作為義務(wù)

　　在房?jī)r(jià)問(wèn)題上，政府也是備受爭(zhēng)議的對(duì)象。社會(huì)大眾責(zé)備其沒(méi)有起到很好的宏觀調(diào)控作用，對(duì)房?jī)r(jià)的與日攀升沒(méi)有有效的抑制手段，凸現(xiàn)了政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的干預(yù)無(wú)能。因此，在房屋成本公開(kāi)的問(wèn)題上，政府應(yīng)當(dāng)積極作為。對(duì)行政行為的有效規(guī)制程序比較實(shí)體法的說(shuō)明更具有可靠性，“正當(dāng)程序是權(quán)利平等的前提，英美法中有‘程序優(yōu)于權(quán)利’的原則”。 能夠利用法律等多重手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行有效的適度干預(yù)，不僅是政府走向法治的必然，也是由管理型政府轉(zhuǎn)向治理型政府的時(shí)代要求。

　　三、結(jié)論

　　綜上所述，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)建立一套合理的房屋成本公開(kāi)體系，這個(gè)體系主要有兩條線組成：第一，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行信息披露義務(wù)，定期公開(kāi)其商品房的成本，與社會(huì)大眾尤其是購(gòu)房者形成良好的對(duì)話(huà)機(jī)制;第二，政府應(yīng)當(dāng)履行積極的作為義務(wù)，相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期編制商品房的成本表以及房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)信息，向社會(huì)公眾公告并給與專(zhuān)業(yè)化的建議和提示。

　　參考文獻(xiàn)

　　[1]吳漢東：《知識(shí)產(chǎn)權(quán)法學(xué)》北京大學(xué)出版社，20**年版，311頁(yè)

　　[2]張文顯：《法理學(xué)》,北京大學(xué)出版社,1999年版，第341頁(yè)

　　[3]張嚴(yán)方：《消費(fèi)者保護(hù)法研究》法律出版社，20**年版，第291頁(yè)

　　[4]彭正穗：《市場(chǎng)信息不對(duì)稱(chēng)的雙重法律防范》法律出版社，20**年版，第301頁(yè)

　　[5]新華網(wǎng)8月25日電題：一份住宅樓盤(pán)的“成本清單”

篇2：酒店房?jī)r(jià)管理程序

　　酒店房?jī)r(jià)管理程序

　　Objectives目的

　　xto ensure that all room rate charged is accurate, avoid any undercharge or overcharge that will cause disputes.

　　確保所有房間價(jià)格準(zhǔn)確，避免任何會(huì)有爭(zhēng)議的價(jià)格的上下浮動(dòng)。

　　xto minimize any loss of revenue due to errors.

　　將任何會(huì)出現(xiàn)的收入上的錯(cuò)誤減小到最小值。

　　Policy Statement政策闡述

　　It is the policy of the hotel that Rate Discrepancy Report is checked for the accuracy of room rate charged at the close of the day’s business.

　　該項(xiàng)政策是在日常商務(wù)工作結(jié)束時(shí)，為了確保房?jī)r(jià)的準(zhǔn)確性，對(duì)價(jià)格差異報(bào)告進(jìn)行檢查。

　　Procedures程序

　　1. Print the Rate Discrepancy Report and check following before 0100 hours:

　　打印價(jià)格差異報(bào)告并在1點(diǎn)前按照如下項(xiàng)目進(jìn)行檢查：

　　a)Check the Market Segment Code and the Source Code ensure that they are accurate.

　　檢查市場(chǎng)部分代碼和原始資料代碼，確定其準(zhǔn)確性。

　　b)The DIFF column will show differences -if the actual Rate charged is different from the Rate Code.

　　如果收取的價(jià)格和價(jià)格代碼不同，則DIFF模塊將會(huì)顯示其差異。

　　c)-If there are any difference in the room rate, investigate by checking the Guest Information and Notes on the Computer system, and the Reservation Form

　　如果房?jī)r(jià)有任何差異，則應(yīng)在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)內(nèi)檢查客人信息和記錄及預(yù)定表格。

　　d)Rectify with the correct rate and rate code -if confirm.

　　如果確定則矯正正確的價(jià)格和價(jià)格代碼。

　　e)Check the number of persons occupying the room.

　　檢查住房客人的數(shù)量。

　　2. After completion

　　完成后

　　a) Submit the 1st set of the Rate Discrepancy Report to the Front Office Manager.

　　遞交第一份價(jià)格差異報(bào)告給前廳部經(jīng)理。

　　b) Print a new set of the Rate Discrepancy Report to the Financial Controller.

　　打印一份新的價(jià)格差異報(bào)告給財(cái)務(wù)總監(jiān)。

篇3：山西省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理實(shí)施辦法(2019年)

晉價(jià)房字[20**]191號(hào)
山西省物價(jià)局
山西省建設(shè)廳
二○○三年六月二十六日
山西省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理實(shí)施辦法
第一條 為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展,根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》制定本實(shí)施辦法。
第二條 本實(shí)施辦法適用于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管理。
第三條 本實(shí)施辦法所稱(chēng)經(jīng)濟(jì)適用住房,是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃,建設(shè)用地實(shí)行行政劃破,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。
第四條 縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門(mén)是經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的主管部門(mén),依法對(duì)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)施管理。
縣級(jí)以上政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)應(yīng)協(xié)助政府價(jià)格主管部門(mén)做好經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的監(jiān)督和管理工作。
第五條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
省政府價(jià)格主管部門(mén)制定各市(地)經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格,并會(huì)同省建設(shè)主管部門(mén)具體核定建設(shè)規(guī)模在IO萬(wàn)平方米(含10萬(wàn)平方米)以上項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格;市(地)縣價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)在省規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格內(nèi)核定本轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格;經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格不得上浮,下浮幅度不限。
制定經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格,應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),以保本微利為原則,與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià),切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。
第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開(kāi)發(fā)成本、稅金和利潤(rùn)三部分構(gòu)成。
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