小產(chǎn)權(quán)房問題的經(jīng)濟學(xué)分析及妥善解決
20年來中國高速城市化、工業(yè)化進程使中國目前城鎮(zhèn)人口已達到5.8億，城鎮(zhèn)化水平已超過了45%，村鎮(zhèn)規(guī)模以最快的速度急劇減少，大規(guī)模的城市迅速擴展，直接促進和造就了規(guī)模化方式的小產(chǎn)權(quán)房不斷誕生和運轉(zhuǎn)。《憲法》中農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運轉(zhuǎn)體系沒有得到落實，城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性的征地制度使得農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓極其不完善，通過全新的全國性制度統(tǒng)一解決小產(chǎn)權(quán)房問題已成為改革的必然。
一．小產(chǎn)權(quán)房的定義
有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”說法不一，綜合現(xiàn)有的普遍定義為：小產(chǎn)權(quán)房是指村民在其宅基地等村集體所有的建設(shè)土地上缺乏土地管理部門的用地許可、缺乏建設(shè)部門的建設(shè)許可、具有違章違法性質(zhì)的建筑物。它不能獲得國家建設(shè)部門頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，其“房產(chǎn)證”多由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府自制頒發(fā)。由于我國對土地和房屋實行登記制度，缺乏登記的“小產(chǎn)權(quán)房”在法律意義上并不具備產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。
二．小產(chǎn)權(quán)房的歷史發(fā)展及數(shù)據(jù)統(tǒng)計
小產(chǎn)權(quán)房是在城鎮(zhèn)化迅速發(fā)展，而集體土地法規(guī)體系又不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展的。過去，“小產(chǎn)權(quán)房”在村一級同意、鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級批準(zhǔn)建設(shè)的情況下就是合法建筑，房屋是否發(fā)證并不影響其合法存在。據(jù)不完全統(tǒng)計，全國范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達到全國實有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。地區(qū)范圍內(nèi)，天津、深圳、武漢、濟南、西安等各大城市的“小產(chǎn)權(quán)房”也屢見不鮮。10年前，北京郊區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了“小產(chǎn)權(quán)房”，目前估計已超過1000萬平方米，占整個市場的18%左右，例如西安估計已達到25%至30%。而在我國沿海城市，例如深圳，預(yù)計已超過40%，接近50%.
近幾年來，由于城市房地產(chǎn)價格大幅度攀升，城市中低收入家庭普遍充當(dāng)了“房奴”角色，房地產(chǎn)投機開發(fā)者或者城鄉(xiāng)居民乘機在城市邊緣的鄉(xiāng)村購買廉價土地，自行設(shè)計、自行施工建設(shè)具有良好居住功能的“小產(chǎn)權(quán)房”，并以低于商品房一半或者更多的價格吸引了城市中低收入家庭安居。
三．小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟學(xué)分析之我見
1.小產(chǎn)權(quán)房是中國特色的卡爾多-希克斯改進
做一件事，如果是一個帕累托改進，由于沒有人受到損害，所以阻力自然就很小。但如果不是一個帕累托改進，則阻力通常就比較大一些，因為，受到損害的人必然反對。帕累托改進是一個很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，它不允許任何人的利益受到損害。但是，現(xiàn)實生活中有很多不滿足這個條件的變革。于是有了另一個條件相對寬松一些的標(biāo)準(zhǔn)：卡爾多-希克斯改進。
如果一種變革使受益者所得足以補償受損失者的損失，這種變革就是卡爾多-希克斯改進。在筆者看來，例如現(xiàn)今的小產(chǎn)權(quán)房就是這種是公共利益和個人利益的卡爾多-希克斯改進，參與其中的人都得到了凈收益。一方面，居民通過小產(chǎn)權(quán)房利用市場行為的自發(fā)性，不僅解決了住房問題，而且因此在政府方面也減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責(zé)任，雖然損失了部分賣地收益。另一方面，政府只需投入少量財力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題，其財政負(fù)擔(dān)將大幅減輕。
2.小產(chǎn)權(quán)房的宏觀失控分析
由于體制和政策上缺乏對房地產(chǎn)市場的有效干預(yù)，放任房地產(chǎn)市場的自由發(fā)展，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的局部混亂。一方面，農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn)經(jīng)歷了一個一波三折的過程，但是到目前為止，農(nóng)民依然沒有對集體土地的處分權(quán)，既沒有土地財產(chǎn)權(quán)，更無權(quán)獲得土地出讓收益，這也是制度規(guī)定中對農(nóng)民利益漠視以及制度不平等造成的。另一方面，利益分配不均。城鄉(xiāng)二元的土地制度使得農(nóng)民在快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償，而村民則希望通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得與集體土地價值相對應(yīng)的利益。
3.小產(chǎn)權(quán)房微觀失調(diào)的根源。
在于政府缺乏預(yù)測房地產(chǎn)市場的供求平衡，無視城市中低收入家庭和失業(yè)家庭對商品房價格的承受能力，體現(xiàn)在對“廉租房”和“經(jīng)濟適用房” 的建設(shè)滯后。我國土地正式的制度安排中各種自相矛盾模糊不清的規(guī)定，產(chǎn)生了房地分離的困境，小產(chǎn)權(quán)房屋本身是合法的，不合法的是房屋下面那幅土地，可房和地事實上是無法分離的，這種制度的不平等不均衡為開發(fā)商和地方政府提供了巨大的利益空間。
4.小產(chǎn)權(quán)房與市場供求關(guān)系
一方面，小產(chǎn)權(quán)房的低價導(dǎo)致了市場上大量需求。根據(jù)焦點房產(chǎn)網(wǎng) 的一份深圳小產(chǎn)權(quán)房調(diào)查：目前為止，93%的受調(diào)查者認(rèn)為在低價與風(fēng)險之間仍然選擇低價，而在搜房網(wǎng)絡(luò) 調(diào)查中94.66%的人認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房熱銷的主要原因是價格便宜。根據(jù)一般的經(jīng)濟學(xué)原理看來，如果供給量超過需求量，市場交易的均衡價格就會下降，而小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因并不是需求所致，反是供應(yīng)方面的因素造成。在居民面對小產(chǎn)權(quán)房和商品房之間的巨大價格差異，對低價的趨之若騖并不是供求關(guān)系造成的，實質(zhì)的深究還要考慮到兩者之間的成本考量。
四．妥善解決小產(chǎn)權(quán)房的問題
在不少地方政府紛紛出臺小產(chǎn)權(quán)房清理辦法，但實踐中阻力重重，其清理處置工作幾乎陷入僵局。在這種嚴(yán)峻的形勢下，代表人士就小產(chǎn)權(quán)房該如何處理一問題所提出的不同觀點，同時也加入筆者的一些拙見，有如下幾點：
1.將部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房，完善手續(xù)納入住房保障體系，使小產(chǎn)權(quán)房合法化。
兩方面值得注意：一方面房屋定價在補繳土地出讓金后仍然過高，那就失去了將其轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房的意義，房價很低的情況下可能缺乏足夠的資金用來補繳土地出讓金。另一方面是有關(guān)法律界定，如何把建在集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房變成國有土地上的合法房子，值得商榷。
2.部分小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)給予正式產(chǎn)權(quán)。在一般就業(yè)人員的收入水平遠遠不及一些大城市的房價上漲程度的同時，住房需求的通過政府經(jīng)濟適用房、廉租房的建設(shè)始終滿足不了。因此小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實的購買群。處置“小產(chǎn)權(quán)房”不應(yīng)一刀切，對于在農(nóng)村集體建設(shè)用地和村民宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，補辦相關(guān)手續(xù)補交相關(guān)費用之后，應(yīng)給予相應(yīng)的正式產(chǎn)權(quán)。
3.采取政府最高限價和招投標(biāo)辦法，允許房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村集體土地上（如灘涂、山地等非基本農(nóng)田）建設(shè)物美價廉的住宅，以抑制城市房價的上漲勢頭。
4.加大執(zhí)法力度，從源頭上制止“小產(chǎn)權(quán)房”的無序建設(shè)。對于占用耕地建成的違法住宅開發(fā)項目，必須嚴(yán)肅查處、清理。對于開發(fā)商占用耕地參與小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)獲利的，政府要沒收、罰款。此外，還要追究違法違規(guī)開發(fā)地方各級領(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任和違紀(jì)責(zé)任（建設(shè)部房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)濟專家委員會委員郭松海）同時，在不影響城市和鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃的前提下，鼓勵城市居民和郊區(qū)農(nóng)民在原有合法的宅基地上拆舊建新，以美化城鄉(xiāng)建設(shè)景觀和建設(shè)格局
5.通過全國范圍的小產(chǎn)權(quán)房普查，掌握小產(chǎn)權(quán)房的第一手資料后，對符合規(guī)劃、且已建成未售出的小產(chǎn)權(quán)房，由政府收購用于經(jīng)濟適用房、廉租房、農(nóng)民安置房等。（易敏利(全國人大代表、西南財大MBA教育中心主任）
參考文獻：
(美)N?格里高利?曼昆
(N.Gregory Mankiw). 經(jīng)濟學(xué)原理.機械工業(yè)出版社. 20** 年7月蔡繼明. 小產(chǎn)權(quán)房的經(jīng)濟學(xué)分析
篇2：堅決遏制違法建設(shè)銷售小產(chǎn)權(quán)房緊急通知
國土資源部辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的緊急通知
各省、自治區(qū)、直轄市國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門：
為全面正確地貫徹落實*****屆三中全會《決定》，堅決遏制最近一些地方出現(xiàn)的違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問題，現(xiàn)就有關(guān)事項緊急通知如下：
一、正確認(rèn)識“小產(chǎn)權(quán)房”問題的危害性和嚴(yán)重性
建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”，嚴(yán)重違反土地和城鄉(xiāng)建設(shè)管理法律法規(guī)，不符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，不符合土地用途管制制度，沖擊了耕地保護紅線，擾亂了土地市場和房地產(chǎn)市場秩序，損害了群眾利益，影響了新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的健康發(fā)展，建設(shè)、銷售和購買“小產(chǎn)權(quán)房”均不受法律保護。要全面、正確地領(lǐng)會十八屆三中全會關(guān)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場等改革措施，堅持依法依規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，嚴(yán)格實行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，堅決遏制在建、在售“小產(chǎn)權(quán)房”行為。
二、堅決查處“小產(chǎn)權(quán)房”在建、在售行為
近年來，國務(wù)院有關(guān)部門多次重申農(nóng)村集體土地不得用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住房和“小產(chǎn)權(quán)房”。20**年8月8日，國土資源部辦公廳 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳專門下發(fā)《關(guān)于堅決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”的通知》（國土資電發(fā)〔20**〕98號），各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要按照通知要求，對在建、在售的“小產(chǎn)權(quán)房”堅決叫停，嚴(yán)肅查處，對頂風(fēng)違法建設(shè)、銷售，造成惡劣影響的“小產(chǎn)權(quán)房”案件，要公開曝光，掛牌督辦，嚴(yán)肅查處，堅決拆除一批，教育一片，發(fā)揮警示和震懾作用。
三、切實履行好監(jiān)督管理職責(zé)
各級國土資源和住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在地方人民政府的領(lǐng)導(dǎo)下，認(rèn)真履行職責(zé)，及時采取有力措施，切實加強監(jiān)管，做到令行禁止。一要對違法建設(shè)、銷售的“小產(chǎn)權(quán)房”開展一次集中排查摸底，結(jié)合實際研究提出分類處理的意見，并將結(jié)果報兩部。二要對違規(guī)為“小產(chǎn)權(quán)房”項目辦理建設(shè)規(guī)劃許可、發(fā)放施工許可證、發(fā)放銷售許可證、辦理土地登記和房屋所有權(quán)登記手續(xù)的，要嚴(yán)肅處理，該追究責(zé)任的一定要追究責(zé)任。對監(jiān)管不力、失職瀆職的，要嚴(yán)厲問責(zé)。三要加強宣傳引導(dǎo)。準(zhǔn)確理解、全面宣傳和貫徹落實好十八屆三中全會精神，正確引導(dǎo)輿論，向社會警示購買“小產(chǎn)權(quán)房”的風(fēng)險，切實維護人民群眾合法權(quán)益。
20**年11月22日