房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的研究
受20**年的全球金融風(fēng)暴影響，我國實體經(jīng)濟急速回落，國內(nèi)股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題，因此降低成本，提高企業(yè)成本管理水平就顯出了它的重要性。本文在分析房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的特點的基礎(chǔ)上，提出了加強成本管理的措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的成本特點
房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要包括三部分：土地、土建、設(shè)備費用，配套及其他收費支出和管理費用。下面將針對這三大成本進行分析。
1、土地、土建、設(shè)備費用
這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行，是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預(yù)計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本（俗稱樓面地價），以此來進行項目的可行性評估。
2、配套及其他收費支出
主要是指水、電、煤氣、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，企業(yè)大多難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10—15％。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。
3、管理費用和籌資成本
房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。
二、房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施
1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理
根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的繁雜程度可以分為綜合型、精細(xì)型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)不同，導(dǎo)致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進行相應(yīng)的成本管理。
（1）綜合型房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的所有環(huán)節(jié)，涉足設(shè)計、施工、裝修、園林、酒店、學(xué)校、旅游等。該類企業(yè)資金集中統(tǒng)一管理，物資集中供應(yīng)管理。其成本管理包括：一是采取低地價，大規(guī)模的投資策略；二是控制設(shè)計成本；三是物資集中供應(yīng)管理，大宗物資都通過集團采購中心進行集中采購，降低材料成本；四是.以低價換周轉(zhuǎn)，項目價格經(jīng)常是周圍可比項目一半，批次日均銷售率達到78%，年度平均積存率僅為2.5%；五是對業(yè)務(wù)鏈條進行整合，不僅是產(chǎn)品設(shè)計，從建筑施工、物業(yè)管理到酒店經(jīng)營等均有涉足，而這些大盤規(guī)模通常在幾千畝以上，建筑面積達幾百萬平米，如此龐大的建筑項目也便于實現(xiàn)規(guī)模化復(fù)制以及降低采購成本；六是資金集中統(tǒng)一管理，有效監(jiān)控資金運動，通過使用信息化工具實現(xiàn)跨銀行、跨單位全面的集成統(tǒng)一的資金情況查詢，實時查詢賬戶余額，迅速掌握各分公司資金流量、流向的動態(tài)監(jiān)控和管理，對重大資金調(diào)度或支出、對一些異常情況實現(xiàn)自動監(jiān)督。
（2）精細(xì)型房地產(chǎn)企業(yè)
企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，從施工企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，具有較強施工管理能力。在這種房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理應(yīng)注重：一是建立全集團統(tǒng)一的預(yù)算管理體系，對每個項目選擇相應(yīng)的預(yù)算分類和標(biāo)準(zhǔn)，建立對應(yīng)的預(yù)算，預(yù)算成本將控制項目開發(fā)的全過程；二是分項目、分職能部門編制年度資金計劃和月度計劃，通過審批后的資金計劃嚴(yán)格控制項目的付款過程；三是預(yù)算控制精細(xì)到分部分項上；四是建立預(yù)算預(yù)警，系統(tǒng)支持對項目預(yù)算執(zhí)行情況進行預(yù)警提示；五是全面的材料管理，與主要供應(yīng)商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，大幅降低采購成本。對于材料的使用通過領(lǐng)料單進行管理，對超供材料進行扣款處理（按全額累進扣款或超額累進扣款，設(shè)置起扣點、加價比例），保證材料最大限度的物用其所。
（3）積極型房地產(chǎn)企業(yè)
企業(yè)特色以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，有關(guān)聯(lián)的施工總承包企業(yè)。該類型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立適度靈活的目標(biāo)成本控制體系，注重工程細(xì)節(jié)。具體包括：一是建立了目標(biāo)成本管理體系，同時為了縮短工程工期存在“邊預(yù)算、邊施工”的情況；二是動態(tài)成本涉及合同訂立、合同結(jié)算、合同付款、非合同費用等，實時反映項目的最新動態(tài)，并隨時檢查是否超出目標(biāo)成本；三是成本在地塊、期、區(qū)的分?jǐn)偅饕m用以下原則：受益原則，按受益該成本的地塊/期/區(qū)分?jǐn)偅痪鶖傇瓌t：在所有地塊/期/區(qū)分?jǐn)偅粚俚卦瓌t，在工程所在的地塊/期/區(qū)分?jǐn)偅凰氖且攵~（基準(zhǔn)價）體系，按照不同的產(chǎn)品設(shè)置多套定額，一般使用“地區(qū)產(chǎn)品通用”定額，定額再加上指標(biāo)數(shù)據(jù)，就可以快速產(chǎn)生初始版本的目標(biāo)成本，以利于快速的可行性研究決策；五是嚴(yán)格控制付款的審批權(quán)限，防止失控風(fēng)險。
（4）簡化型房地產(chǎn)企業(yè)
企業(yè)以房地產(chǎn)開發(fā)的管理為主，設(shè)計、施工等核心工作外包，在這種企業(yè)中應(yīng)該以宏觀成本管控為主，兼顧工程進度和質(zhì)量。具體包括：一是建立目標(biāo)成本管理體系，對每個項目，都建立對應(yīng)的目標(biāo)成本，目標(biāo)成本將控制項目開發(fā)的全過程；二是動態(tài)成本核算，動態(tài)成本涉及合同訂立和變更、合同結(jié)算、合同付款、非合同費用等，實時反映項目的最新動態(tài)；三是成本管理工作按標(biāo)準(zhǔn)流程進行；四是關(guān)注總體成本的控制；五是責(zé)任成本，在總體成本控制的框架下，按專業(yè)分工將總成本分解到專業(yè)細(xì)項，分配給具體的專業(yè)部門，然后配備相應(yīng)的檢查機制，輔以績效考核制度，使得每個專業(yè)部門都能發(fā)揮主觀能動性，有效的降低成本。
2、制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理
（1）制定成本計劃
主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分；制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標(biāo)，項目批準(zhǔn)立項后，該項目總投資目標(biāo)可確定為項目總成本計劃目標(biāo)，這種計劃總成本對以后每一步設(shè)計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標(biāo)。通常按項目結(jié)構(gòu)對項目總成本計劃目標(biāo)進行分解，將總成本拆分到各個成本對象，作為項目單元設(shè)計的依據(jù)或限制，對項目單元的功能、質(zhì)量等起著決定性的作用。在項目總成本分解過程中，應(yīng)注意各成本限額之間的平衡，以保證項目成本在項目內(nèi)的合理配置。這種合理配置是項目系統(tǒng)協(xié)調(diào)與均衡的保證，是實現(xiàn)項目總體功能目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和工期目標(biāo)之間均衡的保證。三是成本估算。隨著項目的深入、技術(shù)方案和實施方案的細(xì)化，可以按結(jié)構(gòu)圖對各個成本對象進行成本估算，并以此估計值和限額值相比，結(jié)合具體情況，對項目進行
優(yōu)化組合。四是調(diào)整成本計劃。通常按結(jié)構(gòu)圖由下而上對成本估算進行逐層匯總，并與原成本計劃目標(biāo)對比，衡量每一層單元計劃的符合程度，以此決定對設(shè)計與計劃的修改與補充，形成由下而上的反饋與調(diào)整過程。（2）全過程成本控制
對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。二是設(shè)計階段的成本控制。設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75％以上，一般采用限額設(shè)計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應(yīng)聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估，確定補償標(biāo)準(zhǔn)和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約，另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。四是招投標(biāo)與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務(wù)；熟悉設(shè)計圖紙和設(shè)計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象；詳細(xì)進行工程計算，復(fù)核工程付款賬單，嚴(yán)格經(jīng)費簽證；注重合同的修改和補充工作。施工階段的設(shè)計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應(yīng)有一個嚴(yán)密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復(fù)雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立結(jié)算原則會議確認(rèn)制、二次復(fù)核制、審計和獎懲機制。
3、逐步引進科學(xué)的成本管理方法
具體而言主要包括目標(biāo)成本管理和作業(yè)成本管理。目標(biāo)成本法的基本思想：制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預(yù)算計劃落實到部門與行動上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標(biāo)進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，并最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的一系列活動。
隨著企業(yè)競爭的日益加劇以及當(dāng)前面臨的經(jīng)濟形勢，要求房地產(chǎn)企業(yè)采用科學(xué)的成本管理方法，使得企業(yè)的成本管理上一臺階，并真正實現(xiàn)成本管理給企業(yè)帶來的效益，才能促進企業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展，才能順利地度過當(dāng)前的危機。
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篇2：房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時間，但倍感受益。
第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。
房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產(chǎn)的幾個季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時代，排隊購房，
深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會面臨什么？消費者觀望、行業(yè)間的強強聯(lián)合、資本市場的競爭、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在：項目策劃、設(shè)計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業(yè)過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現(xiàn)場的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環(huán)節(jié)，設(shè)計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設(shè)計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設(shè)計變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經(jīng)營計劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進去。
一、成本管理分三個方面：目標(biāo)成本、動態(tài)成本、責(zé)任成本。
1、目標(biāo)成本：整個項目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對象是哪個階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標(biāo)。
2、動態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現(xiàn)，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務(wù)接軌的問題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來，都是動態(tài)成本管理的工作。
3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過確定責(zé)任主體和評價部分，通過經(jīng)濟指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來保證目標(biāo)成本的實現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過程并重的原則。
責(zé)任成本的分解方式：
根據(jù)成本的科目對各項目費用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說明，包括控制內(nèi)容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。
根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成
1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來保證目標(biāo)成本的完成。
2、設(shè)計：開發(fā)設(shè)計部門落實成本目標(biāo)。
3、招標(biāo)：采購部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實成本目標(biāo)。
4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實到合同。
5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現(xiàn)目標(biāo)。
6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：
a、投資管控型
b、戰(zhàn)略管控型
c、運營管控型
d、職能管控型
e、矩陣式管控型
f、項目管理型。
二、確定考核成本的可行性：
實施方案設(shè)計是這方面的重點，設(shè)計圖出來后要把資金框死在這個范圍內(nèi)，設(shè)計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：
目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開發(fā)計劃的調(diào)整都是要考慮進去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無限制的調(diào)整，會影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實現(xiàn)。
"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實施。過程導(dǎo)向：開發(fā)過程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實施過程中圖紙管理。
"八項注意"：注意現(xiàn)場布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。
第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計管理》，由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產(chǎn)開發(fā)的設(shè)計管理：
是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預(yù)警機制、激勵機制、淘汰機制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。
二、項目開發(fā)設(shè)計管理：
要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計費用和設(shè)計工期要求合理利用，設(shè)計合同是決定設(shè)計質(zhì)量和設(shè)計深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計限額不要拿結(jié)構(gòu)說事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來確定，只能跟蹤設(shè)計。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問題。
三、設(shè)計成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計管理、成本管理。
1、設(shè)計管理分概念設(shè)計、施工圖設(shè)計。概念設(shè)計的主要內(nèi)容：項目定位的開發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計階段進行成本估算，施工圖設(shè)計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點和速度。
四、設(shè)計文件評審控制：
1、原則性評審包括：
a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；
b、符合強制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評審包括：
a、有效性：滿足設(shè)計任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書要求；
b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評審包括：
a、投資控制：限額設(shè)計指標(biāo)、方便工程發(fā)包；
b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯。
4、設(shè)計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。
a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。
b、私人空間：門窗開啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。
c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強設(shè)計與成本管理，尤其是新樓盤的開發(fā)要注重項目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發(fā)之中去，樹立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。
篇3：房地產(chǎn)開發(fā)成本管理要領(lǐng)
成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個房地產(chǎn)項目(如CBD重點工程藍堡國際公寓)的經(jīng)驗,總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況,盡量避免預(yù)算外支出,為進一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容:合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中,預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)功能,相互融通,但又各有側(cè)重。
一、合同管理
公司所有重大經(jīng)濟活動的實施均從合同匯簽開始,所以合同管理工作須融合財務(wù)、預(yù)算、工程等各個職能部門。合同管理到位,所涉及的工程造價和材料價格合理,則成本控制就已經(jīng)有了一個很扎實的平臺。
1.合同匯簽與分類。
合同管理融合了財務(wù)、預(yù)算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排,尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排,要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計劃相統(tǒng)一,避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時間,或工程進度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。
結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況,合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括:土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括:土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。
2.合同的錄入與執(zhí)行。
將已分類合同結(jié)合財務(wù)軟件的報表功能,設(shè)計出能自動提取數(shù)據(jù)的“合同款項支付單”,使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后,成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導(dǎo),從而較好執(zhí)行合同。
3.報告。 按周申報合同清單及匯總統(tǒng)計表。
二、工程預(yù)算及資金瞥理
參照工程預(yù)算合理地進行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實質(zhì)性核心內(nèi)容,每一項所涉及的金額又相當(dāng)巨大,故須重點控制。
1.工程預(yù)算的編制、錄入。
工程預(yù)算的編制須結(jié)合預(yù)算工程師、材料工程師及成本會計等專業(yè)人員的綜合建議,達到事前成本控制的目的;工程預(yù)算編制完畢后,公司預(yù)算部門將工程預(yù)算交成本會計進行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標(biāo)。工程預(yù)算的錄入指成本會計結(jié)合財務(wù)軟件的報表開發(fā)設(shè)計功能,錄入到本公司自行設(shè)計好的房地產(chǎn)開發(fā)成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細(xì)科目的設(shè)置應(yīng)盡量與工程預(yù)算主體內(nèi)容相一致,以便日后財務(wù)軟件自動提取實際發(fā)生額時,能與工程成本預(yù)算數(shù)有同一口徑進行對比、分析,從而有效實施事中成本管理和控制;并為事后的經(jīng)驗總結(jié)和新開發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標(biāo)準(zhǔn)。
2.工程款支付。
各用款部門填寫用款單時,按“工程項目。分部工程--分項工程--單位工程”寫清楚,成本會計根據(jù)已有財務(wù)信息及預(yù)算數(shù)進行核對,能立刻確認(rèn)是否應(yīng)該支付此款項,并將此信息上報主管領(lǐng)導(dǎo)。若付款,則付款后成本會計也能準(zhǔn)確地將該款項列轉(zhuǎn)成本核算對象及其明細(xì)項目。
在工程款的支付過程中,須注意的是:要有正確的付款流程,該流程的設(shè)計必須滿足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流,再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當(dāng)?shù)馁Y金支付行動都能使成本管理處于無序和失控狀態(tài)。