中國房價(jià)為何持續(xù)暴漲

　　在我的印象里，中國人做事是缺乏“制度管制”和“職業(yè)精神”的。中國沒有百年品牌，只有家族企業(yè)，往往存活不了幾年，就偃旗息鼓從市場消失，究其原因一是缺少現(xiàn)代企業(yè)制度；二是企業(yè)只有家長制管教，缺少真正的職業(yè)經(jīng)理人。但國人擅長做大事，且逢大事必出彩世人皆知，北京奧運(yùn)會(huì)和剛剛過去的60周年大慶就有力證明了這一點(diǎn)。那么究竟是什么動(dòng)力讓國人能辦好大事呢？答案最簡單不過，那就是只要和政治沾邊的事情，就一定能做好。

　　奧運(yùn)會(huì)必須要辦好，因?yàn)檫@是我泱泱大國在世人展示風(fēng)采的最佳時(shí)機(jī)，搞不好丟了面子就是最大的政治錯(cuò)誤，所以必須量中華之物力，結(jié)各國之歡心；而60周年大慶，更是每個(gè)中國人政治生活十年一次的“奧斯卡”，也是每屆黨的核心領(lǐng)導(dǎo)人唯一的一次閱兵，其重要程度可想而知，所以要絕對保證“零”差錯(cuò)。每晚7點(diǎn)的新聞聯(lián)播說白了只是一檔新聞節(jié)目，但和人民日版的政治地位等身，所以播音員就絕對不能出錯(cuò)，難怪播音組長羅京會(huì)英年早逝，換一個(gè)人讓臺(tái)灣的吳宗憲來播，即使不得癌癥，也會(huì)因播音犯政治錯(cuò)誤而被槍斃千百回。

　　房地產(chǎn)本身只是一個(gè)最普通不過的行業(yè)，其本質(zhì)是要解決大眾的居住問題。但從上個(gè)世紀(jì)90年代開始，我國實(shí)施住房商品化、貨幣化以后，房地產(chǎn)徹底脫離其民生屬性，而搖身一變成為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力引擎，國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。搞好房地產(chǎn)，成為官員政治生活的頭等大事了。房價(jià)從商品房誕生的那一刻起，就呈現(xiàn)“火箭式”速度飆升，創(chuàng)造了中國房地產(chǎn)的神話，且按照專家的預(yù)測，這種增長奇跡還將延續(xù)數(shù)10年。

　　但從行業(yè)客觀規(guī)律來看，這種增長模式是不可能存在的。因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)市場化的體系中，任何商品的價(jià)格都會(huì)因需求而產(chǎn)生波動(dòng)，絕對不會(huì)永遠(yuǎn)只漲不跌，但中國樓市卻出乎常規(guī)做到了。購房者因?yàn)楦叻績r(jià)而幾次發(fā)生過觀望的現(xiàn)象，需求減少房價(jià)應(yīng)該下降，地方政府也假惺惺數(shù)度出臺(tái)調(diào)控政策試圖抑制高房價(jià)，但最終的結(jié)果卻是房價(jià)繼續(xù)上漲。究其原因，就不能單純從行業(yè)本身來分析。從經(jīng)濟(jì)理論角度來看，這個(gè)奇跡的神秘之處在于其“非常規(guī)”的性質(zhì)。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家諾斯因提出“經(jīng)濟(jì)制度和政治制度對經(jīng)濟(jì)增長的理論”而獲得了諾貝爾獎(jiǎng)。其理論核心要點(diǎn)為：物質(zhì)和人力資本的增長以及技術(shù)進(jìn)步被認(rèn)為只是某一行業(yè)增長的結(jié)果，而不是增長的源泉，更深層次的決定因素是一國的制度安排。這一理論給中國房地產(chǎn)超速發(fā)展找到了理論淵源，這就是房地產(chǎn)高速發(fā)展既非高速城市化帶來的購買需求激增、也非金融對于行業(yè)的過度支持，以上兩個(gè)方面都是表象原因，其根本原因在于有一種特殊的制度在促使并保護(hù)房價(jià)只漲不跌。

　　在房地產(chǎn)市場體系中，其主體由開發(fā)商、購房者、銀行及地方政府構(gòu)成。其中開發(fā)商是產(chǎn)品生產(chǎn)者，購房者是需求者，而銀行為買賣雙方提供金融支持，而地方政府肩負(fù)兩種角色，一是房地產(chǎn)開發(fā)最重要的原材料供應(yīng)商（壟斷土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目行政審批）；二是擔(dān)負(fù)維持房地產(chǎn)業(yè)公平、公正的管制者。這就意味著我們的地方政府既參與房地產(chǎn)經(jīng)營并實(shí)施盈利，同時(shí)又是行業(yè)的管制者，實(shí)際上承擔(dān)著運(yùn)動(dòng)員和裁判的雙重角色，且身兼兩職都處于絕對統(tǒng)治地位，這也就為地方政府操控房地產(chǎn)，并在其中牟取最大化程度的暴利打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　我們知道，在房地產(chǎn)發(fā)展的短短10多年時(shí)間里，中國的各級(jí)地方政府在地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長中扮演了操控者的角色，他們尋求一切可能的來源進(jìn)行投資，利用房地產(chǎn)推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱情在全世界范圍內(nèi)都是罕見的。在一些三四線的地方城市，一些市長親自掛帥，到處宣揚(yáng)本地投資的優(yōu)惠政策，企圖吸引大開發(fā)商來本地投資開發(fā)。比如在今年年初的人大會(huì)上，河北廊坊市市長王愛民就高調(diào)宣稱：“開發(fā)商到廊坊來投資，賺了是自己的，虧了是我政府的，我保證你們包賺不賠。”那為什么地方政府的市長們能有如此高的熱情去推動(dòng)房地產(chǎn)單一行業(yè)的發(fā)展？

　　從經(jīng)濟(jì)層面來看，地方政府獲得強(qiáng)效激勵(lì)有兩個(gè)基本原因：第一個(gè)是行政分權(quán)，中央從上世紀(jì)80年代開始就把很多經(jīng)濟(jì)管理權(quán)利下放到地方，使得地方政府擁有相對自主的經(jīng)濟(jì)決策權(quán)；第二是以財(cái)政包干為內(nèi)容的財(cái)政分權(quán)改革，中央將財(cái)權(quán)下放到地方，并且實(shí)施財(cái)政包干收入，使得地方可以與中央分享財(cái)政收入。財(cái)政收入越高，地方的留存越多，其中最重要一點(diǎn)就是地方預(yù)算外收入100%留存（這里要提醒讀者的是，土地財(cái)政收入就屬于預(yù)算外收入）。正是這兩方面的經(jīng)濟(jì)刺激，才使得地方政府官員有那么高的熱情去維護(hù)市場，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長。

　　如果說行政分權(quán)和財(cái)政分權(quán)改革賦予了地方政府發(fā)展經(jīng)濟(jì)的動(dòng)力，但處于行政金字塔之中的政府官員，除了關(guān)心地方財(cái)政收入之外，自然也關(guān)心其在“官場”升遷的機(jī)遇，畢竟“人人為我”的自私是正常人的天性，因此考慮個(gè)人的官位升遷，就是最大的政治。在中國，政治問題是最嚴(yán)肅的，而且同個(gè)人利益結(jié)合在一起，就更加只能贏不能輸了。在以GDP為絕對考核指標(biāo)的升遷制度下，官員最大的任務(wù)就是在自己的任屆期間，想盡一切辦法提高GDP增長速度。

　　從上個(gè)世紀(jì)80年代開始，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)還處于襁褓之中，中國各級(jí)地方官員之間就圍繞GDP增長而進(jìn)行了“晉升拉力賽”。這種比賽由上級(jí)政府直至中央政府推行和實(shí)施，由于缺乏民主選擇，因此我們的行政和人事方面的權(quán)利是高度集中的，上級(jí)有絕對的權(quán)利任命下級(jí)。因此這種依靠GDP增長決定官員升遷的晉升比賽，可以將關(guān)心仕途的地方政府官員置于強(qiáng)力的激勵(lì)之下，這是一種將行政權(quán)力集中與強(qiáng)激勵(lì)兼容在一起的一種治理政府官員的模式。因此在中國中西部的縣市中，經(jīng)常出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，每到年底，縣長或市長要對各區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行GDP排名，后幾名要在全市或全縣代表大會(huì)上做深刻檢討，其中最后一名必須引咎辭職。

　　做得好獲得升遷機(jī)會(huì)，做不好就下臺(tái)。重壓之下，地方政府官員非常熱衷于GDP和相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的排名。與此相聯(lián)系的，當(dāng)上級(jí)政府提出某個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比如GDP增長率，下級(jí)政府就會(huì)競相提出更高的發(fā)展指標(biāo)，出現(xiàn)層層分解、層層加碼的現(xiàn)象。這方面的例子舉不勝舉，比如去年國務(wù)院提出4萬億投資振興經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，幾乎在很短的時(shí)間內(nèi)，全國各省份紛紛提出各自的投資計(jì)劃，據(jù)說最終上報(bào)到國務(wù)院的總投資超過8萬億。此種場景，不僅讓人想起大躍進(jìn)時(shí)代的糧食產(chǎn)量的“大放衛(wèi)星”。

　　從官員們的晉升途徑來看，地方官員從最低的行政職位一步步提拔，進(jìn)入的是一個(gè)典型的逐級(jí)淘汰賽結(jié)構(gòu)。它的最大特征就是進(jìn)入下一輪的選手必須是上一輪的獲勝者，這就和網(wǎng)球大滿貫比賽一樣，即使你是一號(hào)種子選手，但是在任何一輪比賽中都不能失誤，輸球即淘汰，這種賽制是非常殘酷的。同樣對于官員比如一個(gè)縣長在任期間，因?yàn)镚DP增長不力而沒有得到提升，失去了獲得市長的晉升資格，即使你保住了縣長這個(gè)位子在干一屆，但因?yàn)槟挲g原因，將永久失去下一輪晉升資格，這就是典型的“長江后浪推前浪，一掌拍死沙灘上。”

　　GDP決定官運(yùn)，因此中國的官員要想得到上級(jí)的重用而實(shí)現(xiàn)升遷，，就必須想盡一切辦法提高GDP。官員每屆的任期是5年，那么在如此短的時(shí)間依靠什么能快速提高GDP增長的政績呢？答案很非常明確，那就是依靠房地產(chǎn)發(fā)展。俗話說不是一家人，不進(jìn)一家門，房地產(chǎn)正是G

DP這頭狼的最佳搭檔狽。我們知道，房地產(chǎn)是由建筑物和土地構(gòu)成的，建筑物是必須建立在土地之上的，而土地完全由地方政府絕對控制，目前的二元土地制度讓地方政府獲得了對土地的絕對支配權(quán)。同樣房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目行政審批權(quán)也完全由地方政府壟斷。

　　擁有上述兩大特權(quán)，因此地方政府在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中獲取了兩大巨額收益。一是土地收益；二是開發(fā)環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)稅費(fèi)收益。土地收益又叫土地財(cái)政，又名為第二財(cái)政，純屬于地方政府的第二財(cái)政。在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條中，地方政府賣地，開發(fā)商買地生產(chǎn)房屋，而購房者買房，住宅房屋使用權(quán)是70年（寫字樓50年，商業(yè)為更少的40年）。消費(fèi)者購房房子是一年一住的，按照道理土地費(fèi)用應(yīng)該是一年一交，但地方政府一把手從購房人身上收走了70年的錢。

　　地方政府獲取土地收入有三大特點(diǎn)：一是土地收入屬于地方政府預(yù)算外收入，這就意味著這種收入完全由地方政府支配，世人俗稱“市長小金庫”；二是土地收入可以寅吃卯糧，今天可以賣明天的地。本屆市長賣地，花了后邊十幾任市長的錢，這樣的美事何樂而不為？三是土地收益豐厚，在房價(jià)不斷上漲的今天，地價(jià)也水漲船高。在收益的巨大誘惑下，因此每屆地方政府都有強(qiáng)烈的賣地沖動(dòng)。中國官員成為純粹土地販子，他們從農(nóng)民手里通過低價(jià)、強(qiáng)拆征地，然后高價(jià)賣給開發(fā)商，在極權(quán)背景下獲取暴利是在正常不過的事情。

　　擁有土地則意味著擁有財(cái)富，擁有快速的GDP增長，“父母官”們則擁有了獲得升遷的豐厚政治資本。因此在全國各地涌現(xiàn)了數(shù)千個(gè)不同級(jí)別的開發(fā)區(qū)，沒有開發(fā)區(qū)的就搞城市運(yùn)營、新城建設(shè)，上述做法最根本的目的就是政府囤積土地，然后大發(fā)土地財(cái)。近年來中國各級(jí)城市的規(guī)模都不同程度的擴(kuò)大，大部分城市呈現(xiàn)餅狀的擴(kuò)張模式。第一任市長賣二環(huán)的地、第二任則賣三環(huán)的、后者接著擴(kuò)張賣四環(huán)、五環(huán)的地。

　　當(dāng)然土地暴利并非地方政府瓜分房地產(chǎn)利潤的全部。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，開發(fā)商應(yīng)繳納的稅費(fèi)達(dá)到30多種。近年來由于房價(jià)的快速上漲，民眾對此予以痛斥，質(zhì)疑房地產(chǎn)的開發(fā)成本究竟有多少，但是地方政府和開發(fā)商開始互相指責(zé)對方，開發(fā)商聲稱自己是給地方政府打工的，利潤拿走最多的還是地方政府，房地產(chǎn)有將近50%的利潤被土地方拿走了。出人意料的是，面對開發(fā)商的指責(zé)，除了國土資源部公示的一份研究材料，辯白地價(jià)占全部開發(fā)成本并不高之外，地方政府卻對此表示了沉默，沉默是否意味著變相的承認(rèn)。

　　看清楚了GDP政績觀的本質(zhì)，以及GDP發(fā)展和房地產(chǎn)之間千絲萬縷的聯(lián)系，我們就會(huì)明白為什么中國的房地產(chǎn)能夠長盛不衰，房價(jià)為何只漲不跌。當(dāng)房價(jià)畸高已經(jīng)嚴(yán)重脫離大眾的民生時(shí)，為何我們的父母官們還為房地產(chǎn)搖旗吶喊的真正原因了，至于高房價(jià)引發(fā)的貧富差距過大，剝奪農(nóng)民土地實(shí)施暴利拆遷等由房地產(chǎn)引起的負(fù)外部效應(yīng)，我們某些執(zhí)政者更是充耳不聞、視而不見。創(chuàng)富是人的本能，而作為執(zhí)政參與人，關(guān)心行政晉升和仕途也是本能。中國房地產(chǎn)不是市場經(jīng)濟(jì)，而是徹頭徹尾的政治經(jīng)濟(jì)。政治屬性決定了房地產(chǎn)是中國的重要支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)必須保證繁榮昌盛，官員升遷的政治制度是中國房地產(chǎn)長盛不衰的最大動(dòng)力，而房地產(chǎn)透支子孫后代的聚集起來的財(cái)富和GDP增長，是中國官員們最重要的升遷基礎(chǔ)。要解決房地產(chǎn)的問題，最重要的是要改變土壤，但這何嘗又不是一種癡人說夢?

篇2：酒店房價(jià)管理程序

　　酒店房價(jià)管理程序

　　Objectives目的

　　xto ensure that all room rate charged is accurate, avoid any undercharge or overcharge that will cause disputes.

　　確保所有房間價(jià)格準(zhǔn)確，避免任何會(huì)有爭議的價(jià)格的上下浮動(dòng)。

　　xto minimize any loss of revenue due to errors.

　　將任何會(huì)出現(xiàn)的收入上的錯(cuò)誤減小到最小值。

　　Policy Statement政策闡述

　　It is the policy of the hotel that Rate Discrepancy Report is checked for the accuracy of room rate charged at the close of the day’s business.

　　該項(xiàng)政策是在日常商務(wù)工作結(jié)束時(shí)，為了確保房價(jià)的準(zhǔn)確性，對價(jià)格差異報(bào)告進(jìn)行檢查。

　　Procedures程序

　　1. Print the Rate Discrepancy Report and check following before 0100 hours:

　　打印價(jià)格差異報(bào)告并在1點(diǎn)前按照如下項(xiàng)目進(jìn)行檢查：

　　a)Check the Market Segment Code and the Source Code ensure that they are accurate.

　　檢查市場部分代碼和原始資料代碼，確定其準(zhǔn)確性。

　　b)The DIFF column will show differences -if the actual Rate charged is different from the Rate Code.

　　如果收取的價(jià)格和價(jià)格代碼不同，則DIFF模塊將會(huì)顯示其差異。

　　c)-If there are any difference in the room rate, investigate by checking the Guest Information and Notes on the Computer system, and the Reservation Form

　　如果房價(jià)有任何差異，則應(yīng)在計(jì)算機(jī)系統(tǒng)內(nèi)檢查客人信息和記錄及預(yù)定表格。

　　d)Rectify with the correct rate and rate code -if confirm.

　　如果確定則矯正正確的價(jià)格和價(jià)格代碼。

　　e)Check the number of persons occupying the room.

　　檢查住房客人的數(shù)量。

　　2. After completion

　　完成后

　　a) Submit the 1st set of the Rate Discrepancy Report to the Front Office Manager.

　　遞交第一份價(jià)格差異報(bào)告給前廳部經(jīng)理。

　　b) Print a new set of the Rate Discrepancy Report to the Financial Controller.

　　打印一份新的價(jià)格差異報(bào)告給財(cái)務(wù)總監(jiān)。

篇3：山西省經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理實(shí)施辦法(2019年)

晉價(jià)房字[20**]191號(hào)
山西省物價(jià)局
山西省建設(shè)廳
二○○三年六月二十六日
山西省經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理實(shí)施辦法
第一條 為規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房健康發(fā)展,根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部制定的《經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格管理辦法》制定本實(shí)施辦法。
第二條 本實(shí)施辦法適用于在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格管理。
第三條 本實(shí)施辦法所稱經(jīng)濟(jì)適用住房,是指納入政府經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃,建設(shè)用地實(shí)行行政劃破,享受政府提供的優(yōu)惠政策,向城鎮(zhèn)中低收入家庭供應(yīng)的普通居民住房。
第四條 縣級(jí)以上政府價(jià)格主管部門是經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的主管部門,依法對本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)施管理。
縣級(jí)以上政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門應(yīng)協(xié)助政府價(jià)格主管部門做好經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的監(jiān)督和管理工作。
第五條 經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
省政府價(jià)格主管部門制定各市(地)經(jīng)濟(jì)適用住房指導(dǎo)價(jià)格,并會(huì)同省建設(shè)主管部門具體核定建設(shè)規(guī)模在IO萬平方米(含10萬平方米)以上項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格;市(地)縣價(jià)格主管部門應(yīng)會(huì)同同級(jí)建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門在省規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格內(nèi)核定本轄區(qū)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格;經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格不得上浮,下浮幅度不限。
制定經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格,應(yīng)當(dāng)與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng),以保本微利為原則,與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房價(jià)格保持合理差價(jià),切實(shí)體現(xiàn)政府給予的各項(xiàng)優(yōu)惠政策。
第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由開發(fā)成本、稅金和利潤三部分構(gòu)成。
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