調(diào)研原則

工作室的市場(chǎng)調(diào)研與專業(yè)性市場(chǎng)調(diào)研公司的調(diào)研不同，不是一種靜態(tài)的、描述性和系統(tǒng)性的調(diào)研，而是一種為我們的獨(dú)特的策劃創(chuàng)意提供印證、刺激與支持的調(diào)研。

1.帶著問(wèn)題調(diào)研：項(xiàng)目總監(jiān)應(yīng)在調(diào)研開始3天內(nèi)提出項(xiàng)目開發(fā)所要解的問(wèn)題，有了問(wèn)題就有方向。
2.有目的地進(jìn)行調(diào)研：帶著朦朧的創(chuàng)意，如可能成立的理念、定位、經(jīng)營(yíng)思路與方向等。調(diào)研過(guò)程中有開始構(gòu)思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法，就開始嘗試論證。但是在全面深入的調(diào)研工作結(jié)束前千萬(wàn)別停留在這一個(gè)框架構(gòu)想上。
3.20/80法則：時(shí)間與精力用于核心問(wèn)題上，不求系統(tǒng)全面，但求在核心問(wèn)題上的重點(diǎn)突破。抓住重點(diǎn)人物，尤其是要與老板深入溝通。同時(shí)重視與專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)的溝通，盡可能占有他們的信息。
4.“順瓜摸藤”法則：注重考察當(dāng)?shù)貥潜P的開發(fā)推廣水平，以“順瓜摸藤”的方法從各種開發(fā)和營(yíng)銷現(xiàn)象中尋求本質(zhì)---為什么會(huì)這樣做？其目標(biāo)是什么？效果又怎樣？這種效果反應(yīng)出消費(fèi)者怎樣的心態(tài)？

調(diào)研制度

1．每日例會(huì)制度：當(dāng)日事當(dāng)日畢，當(dāng)日調(diào)查當(dāng)日研究，每晚舉行小組例會(huì)，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人主持。
2．調(diào)研日記制度：每日例會(huì)之后形成文字結(jié)論（要點(diǎn)），指定專人錄入手提電腦，并以電子郵件發(fā)送到工作室策劃總部。
3．晝考夜談：白天室外實(shí)地考察，晚上室內(nèi)訪談，以最緊湊的時(shí)間完成調(diào)研。

調(diào)研流程

調(diào)研的基本動(dòng)作可分為以下幾個(gè)步驟：

1．前期基本準(zhǔn)備。索要企業(yè)與項(xiàng)目的背景資料，并通過(guò)各種信息渠道（包括上網(wǎng)）進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域、（城市）、企業(yè)的信息收集與分析。
2．組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，進(jìn)行人員分工，擬定調(diào)研計(jì)劃，與客戶溝通聯(lián)絡(luò)。向客方提交包括項(xiàng)目、企業(yè)、市場(chǎng)和相關(guān)行業(yè)的資料信息清單和訪談對(duì)象清單。
3．進(jìn)入項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，用1天左右時(shí)間快速對(duì)企業(yè)與項(xiàng)目進(jìn)行粗略的摸底，與客戶（主要是老板）溝通，明確核心問(wèn)題，調(diào)整調(diào)研計(jì)劃。
4．調(diào)查。成文資料、訪談與實(shí)地考察相結(jié)合，每日小結(jié)，形成分析要點(diǎn)與問(wèn)題要點(diǎn)。
5．研究。小組內(nèi)部交流，與客戶高屋經(jīng)理交流，進(jìn)一步明確調(diào)研結(jié)論。
6．補(bǔ)充調(diào)研。
7．撰寫調(diào)研報(bào)告。

調(diào)研基本內(nèi)容

1．區(qū)域（城市經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)、人口、消費(fèi)文化）
2．行業(yè)（房地產(chǎn)規(guī)模、水平、類型、等級(jí)層次、主要品牌的營(yíng)銷特點(diǎn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)育狀態(tài)，代理，媒體、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)等）
3．市場(chǎng)（消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)者）
4．項(xiàng)目（區(qū)位、地塊、規(guī)劃、設(shè)劃，目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分，營(yíng)銷策略，同類項(xiàng)目成功與失敗個(gè)案分析）
5．企業(yè)（企業(yè)資料與能力，重點(diǎn)是與項(xiàng)目相關(guān)的人、財(cái)、物等資源配置）

調(diào)研計(jì)劃

1．調(diào)研目的
2．調(diào)研范圍
3．調(diào)研重點(diǎn)
4．調(diào)研提綱
5．需要客戶提供的成文資料、訪談目標(biāo)與考察目的地
6．調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)與人員（包括需要客戶提供的人員配合）

調(diào)研報(bào)告的主要內(nèi)容

1、市場(chǎng)及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)評(píng)估
1．企業(yè)能力及開發(fā)意向評(píng)估
2．項(xiàng)目想會(huì)與可行性評(píng)估
3．相關(guān)行業(yè)相關(guān)問(wèn)題評(píng)估

調(diào)研工作文檔

1、研擔(dān)綱（出發(fā)前的初步提綱）
2、調(diào)研工作具體計(jì)劃（與客戶協(xié)商后提出）
3、調(diào)研資料清單（對(duì)客戶提出要求）
4、調(diào)研資料問(wèn)題目錄（對(duì)自己提出問(wèn)題）
5、調(diào)研日記和例會(huì)紀(jì)要
6、階段性小結(jié)和評(píng)估報(bào)告
7、給信息部的信息資料目錄

篇2：市場(chǎng)調(diào)研主要內(nèi)容基本流程

第一章 調(diào)研原則
房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研,就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、紀(jì)錄和分析,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),為項(xiàng)目的成功運(yùn)做提供參考依據(jù)、打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一個(gè)成功的項(xiàng)目,絕對(duì)不能脫離市場(chǎng)調(diào)研,正所謂"知己知彼,百戰(zhàn)不殆"。

同時(shí),對(duì)項(xiàng)目的調(diào)研也要征詢科學(xué)的依據(jù)與方法,在實(shí)際的調(diào)研工作中可遵循以下的法則:
1.帶著問(wèn)題調(diào)研:項(xiàng)目總監(jiān)應(yīng)在調(diào)研開始3天內(nèi)提出項(xiàng)目開發(fā)所要解決的問(wèn)題,有了問(wèn)題,就有方向。
2.有目的地進(jìn)行調(diào)研:帶著朦朧的創(chuàng)意,如可能成立的理念、定位、經(jīng)營(yíng)思路與方向等。調(diào)研過(guò)程中有開始構(gòu)思多種可能性的方案。一旦有框架性的想法,就開始嘗試論證。但是在全面深入的調(diào)研工作結(jié)束前千萬(wàn)別停留在這一個(gè)框架構(gòu)想上。
3.20/80法則:時(shí)間與精力用于核心問(wèn)題上,::不求系統(tǒng)全面,但求在核心問(wèn)題上的重點(diǎn)突破。抓住重點(diǎn)人物,尤其是要與潛在消費(fèi)者深入溝通。同時(shí)重視與專業(yè)人士和機(jī)構(gòu)的溝通,盡可能占有他們的信息。
4."順瓜摸藤"法則:注重考察當(dāng)?shù)貥潜P的開發(fā)推廣水平,以"順瓜摸藤"的方法從各種開發(fā)和營(yíng)銷現(xiàn)象中尋求本質(zhì)--為什么會(huì)這樣做?其目標(biāo)是什么?效果又怎樣?這種市場(chǎng)效果反應(yīng)出消費(fèi)者怎樣的心態(tài)?

第二章:調(diào)研的主要內(nèi)容:
1.區(qū)域宏觀:(城市經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)、人口、消費(fèi)文化)
2.行業(yè)信息:(房地產(chǎn)規(guī)模、水平、類型、等級(jí)層次、主要品牌的營(yíng)銷特點(diǎn),房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)育狀態(tài),代理、媒體、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)等)
3.市場(chǎng)(項(xiàng)目周邊區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、周邊在銷樓盤的相關(guān)情況、目標(biāo)客戶的來(lái)源與基本信息等)
4.項(xiàng)目分析(區(qū)位、地塊、規(guī)劃、設(shè)計(jì),目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分,營(yíng)銷策略,同類項(xiàng)目成功與失敗個(gè)案分析)

第三章:調(diào)研流程
調(diào)研的基本動(dòng)作可分為以下幾個(gè)步驟:

一:調(diào)研的前期準(zhǔn)備:
調(diào)研的前期準(zhǔn)備主要是指根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定調(diào)研的相關(guān)工作,列出調(diào)研的動(dòng)作計(jì)劃與時(shí)間安排表。
1.調(diào)研目的
2.調(diào)研范圍
3.調(diào)研重點(diǎn)
4.調(diào)研提綱
5.需要客戶提供的成文資料、訪談目標(biāo)與考察目的地
6.調(diào)研的時(shí)間與人員安排(包括需要客戶提供的人員配合)

二:組建調(diào)研團(tuán)隊(duì),進(jìn)行人員分工。
(分工行動(dòng)、責(zé)任到人)

三:按照計(jì)劃,分工行動(dòng),實(shí)施調(diào)研
(周邊樓盤的走訪、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)查等)

四:調(diào)研資料的整理分析
(將一線的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行整理分析,得出欲知的調(diào)研信息)

五:補(bǔ)充調(diào)研
(不詳之處、重點(diǎn)內(nèi)容作重新調(diào)研,做到信息真實(shí)準(zhǔn)確)

六:撰寫《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書》
(將調(diào)研數(shù)據(jù)資料整理成詳細(xì)的文字,出具調(diào)研成果)

七:提交《市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告書》,與客戶面對(duì)面的溝通。
(就項(xiàng)目的調(diào)研做匯報(bào),對(duì)調(diào)研成果做說(shuō)明)。

篇3：商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研標(biāo)準(zhǔn)化流程

1.項(xiàng)目背景

包括項(xiàng)目的基本概況,項(xiàng)目研究的目的、研究的方法及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。

2.宏觀環(huán)境調(diào)研

(1)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。

A.城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況。

(2)城市人口環(huán)境。

包括城市的人口總量,人口的地理分布狀況,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況,居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等。

(3)人文環(huán)境。

包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等。

(4)商業(yè)環(huán)境。

包括城市零售消費(fèi)總量;城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征;城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn);主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等。

(5)其他宏觀環(huán)境。

包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等。

3.項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研

(1)周邊居民環(huán)境。

包括:周邊區(qū)域的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平、消費(fèi)傾向以及周邊居民環(huán)境的風(fēng)俗習(xí)慣等特征。

A.地段交通環(huán)境。
B.地段交通道路的性質(zhì)。
C.地段交通輻射的區(qū)域。
D.地段交通車流狀況。
E.項(xiàng)目地塊交通條件狀況。
F.其他對(duì)外交通設(shè)施。

(2)地段商業(yè)環(huán)境。

A.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。
B.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、銷售規(guī)模。
C.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。
D.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等。

(3)地段區(qū)位特征。

包括地段所在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等。

(4)地段未來(lái)規(guī)劃狀況。

包括地段區(qū)域未來(lái)的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等。

(5)項(xiàng)目地段開發(fā)條件。

通過(guò)對(duì)地段的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理性狀進(jìn)行調(diào)查,分析判斷地塊是否適宜于進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)。

4.項(xiàng)目商圈調(diào)研分析。

(1)項(xiàng)目商圈范圍的確定。

A.預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目的商圈范圍。
B.商圈調(diào)查。
C.描繪項(xiàng)目的商圈范圍。

(2)商圈分析。

A.商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征,包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
B.商圈消費(fèi)者的社會(huì)特征,包括商圈居民的社會(huì)水平、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。
C.商圈消費(fèi)者的心理因素,包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營(yíng)形式等。

(3)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析。

包括各類商戶的承租能力、承租條件、對(duì)項(xiàng)目的要求等。