南京大學(xué)商學(xué)院葛揚

一、房地產(chǎn)投資決策的意義
房地產(chǎn)投資決策是房地產(chǎn)開發(fā)公司在房地產(chǎn)投資項目經(jīng)營開發(fā)前首先要解決的一個重要環(huán)節(jié)，它是對房地產(chǎn)投資項目的一些根本性問題，諸如建設(shè)地點的選擇、投資方案的確定等重大問題做出判斷和決定，因此，房地產(chǎn)投資決策的正確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗，對房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效益和社會效益具有現(xiàn)實和深遠的重要意義。
1、是房地產(chǎn)開發(fā)公司能否生存的關(guān)鍵
2、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷發(fā)展的關(guān)鍵
3、是房地產(chǎn)開發(fā)公司不斷提升品牌的關(guān)鍵

二、房地產(chǎn)發(fā)展投資決策的影響因素
1、國民經(jīng)濟發(fā)展
2、宏觀經(jīng)濟政策（短期、長期）
3、地方相關(guān)政策法規(guī)
4、城市收入水平和增長速度
5、住宅的自然需求
6、城市化發(fā)展狀況

三、房地產(chǎn)投資決策的內(nèi)容
房地產(chǎn)投資決策可從宏觀投資決策和微觀投資決策兩方面來考慮。
1、確定房地產(chǎn)投資的目標
2、擬訂房地產(chǎn)投資方案
3、測量風(fēng)險
4、制定房地產(chǎn)投資的可行方案
5、分析與評價
6、選擇方案

四、房地產(chǎn)投資決策的原則
1、經(jīng)濟效益原則
獲得利潤、不斷發(fā)展，是每個企業(yè)必須面對的市場經(jīng)濟要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是如此。
2、科學(xué)化、民主化原則
房地產(chǎn)投資項目涉及面廣，牽涉因素多、整個建設(shè)過程十分復(fù)雜，因此，要求房地產(chǎn)投資決策必須遵循科學(xué)化、民主化原則。
3、系統(tǒng)性原則
影響房地產(chǎn)投資項目建設(shè)的因素很多，而且這些因素又是相互聯(lián)系、彼此制約的，因此，在進行房地產(chǎn)投資決策時，首先要深入調(diào)查和搜索各方面的投資信息，并對其進行科學(xué)的分析和研究。
4、時間性原則
投資的時間觀念即資金的時間價值，事實上也是開發(fā)成本。
5、風(fēng)險控制的原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時，要比其它產(chǎn)業(yè)的企業(yè)更加注重對可能產(chǎn)生的風(fēng)險進行必要的預(yù)測，并努力地將其控制在一定的范圍之內(nèi)。
6、責(zé)任制原則
所謂責(zé)任制就是要求決策者對其決策行為所帶來的投資風(fēng)險負有不可推委的責(zé)任。
7、選擇性原則
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)項目進行決策時必須有兩個以上的房地產(chǎn)項目可供選擇，而且每個項目也應(yīng)考慮多種開發(fā)方案，這樣才能保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策時能有一個優(yōu)化選擇的可能，即最佳項目和最佳項目中的最佳方案的選擇。

五、房地產(chǎn)投資決策方法

1、確定型決策方法
應(yīng)用確定型決策需具備的條件：
第一，可供決策的可行方案有若干個；
第二，未來的經(jīng)濟事件的自然狀態(tài)是完全確定的；
第三，每個方案的結(jié)果是唯一的，并可計量。

2、風(fēng)險型決策
進行風(fēng)險型決策應(yīng)具備以下幾個條件：
第一，要確定決策者希望達到的明確目標（獲利大或虧損小）；
第二，要有兩個或兩個以上可供選擇的方案；
第三，每個方案要存在兩種或兩種以上不以決策者主觀意志為轉(zhuǎn)移的自然狀態(tài)；
第四，不同方案在不同自然狀態(tài)下相應(yīng)的損益值可以計算；
第五，決策者根據(jù)科學(xué)的理論和經(jīng)驗，可預(yù)先估計或計算出自然狀態(tài)出現(xiàn)的概率。

3、不確定型決策方法

六、房地產(chǎn)投資決策的程序
房地產(chǎn)投資項目的決策程序，是指房地產(chǎn)投資項目在決策過程中各工作環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的符合其自身運動規(guī)律的先后順序。
1、發(fā)現(xiàn)問題
決策是針對所需要的問題而進行的，所以發(fā)現(xiàn)問題并分析其產(chǎn)生的原因、進而找出解決問題的癥結(jié)是房地產(chǎn)投資決策的起點。
2、確定目標
在發(fā)現(xiàn)了經(jīng)營問題之后，就要進行調(diào)查研究，具體分析，一一弄清問題的性質(zhì)、特點和范圍，盡量以差距的形式把問題的癥結(jié)所在表達出來，找到產(chǎn)生差距的真正原因，從而確定問題所期望達到的結(jié)果，即決策目標。
（1）針對性（Pertinency）
（2）明確性（Definitude）
（3）層次性（Hierarchy）
3、擬制方案
擬制供決策者選用的各種可能行動方案是房地產(chǎn)投資決策的重要環(huán)節(jié)。在確定房地產(chǎn)投資決策目標之后，就應(yīng)充分發(fā)動公司有關(guān)人員收集、掌握豐富的信息，集思廣益，科學(xué)論證，精心設(shè)計，擬制各種備選方案，供進一步選擇。
擬制方案時，需注意以下兩點：
（1）整體的詳盡性
（2）相互排斥性
4、分析評價
方案的分析評價（Andysis Weighting）就是對每一個備選方案，在進行選擇之前對其有關(guān)的技術(shù)、經(jīng)濟、社會環(huán)境等各方面的條件、因素、潛在問題進行可行性分析，并與預(yù)先確定的房地產(chǎn)投資目標進行比較，做出評價。
（1）限制因素

分析
（2）潛在問題分析
（3）綜合評價
5、選擇方案
選擇方案（SelectionScheme）是整個經(jīng)營決策的中心環(huán)節(jié)，也是經(jīng)營決策者的重要職責(zé)。它集中體現(xiàn)了房地產(chǎn)經(jīng)營決策者的經(jīng)營藝術(shù)和素質(zhì)。
6、實施追蹤
經(jīng)營決策的實施是一個動態(tài)的，依賴于時空變量和環(huán)境變量的復(fù)雜過程。因此，在實施過程中必然會碰到新問題，會出現(xiàn)變化的情況和決策目標偏離現(xiàn)象。這就要求決策者必須重視信息反饋，及時總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，依據(jù)客觀情況對方案進行必要的調(diào)整和修改，以保證房地產(chǎn)投資決策的目標最終得以實現(xiàn)。
（1）反饋控制
（2）追蹤決策

七、南京各片區(qū)投資開發(fā)機會選擇
1、城中片：
成熟繁華片區(qū)，稀缺性不斷提高，需求旺盛，價格持續(xù)走高。
2、河西片：
政府拉動型超常發(fā)展，供應(yīng)量巨大，供應(yīng)時間集中，十運會后銷售壓力將凸現(xiàn)。
3、城東片：
山水自然生態(tài)，消費者向往的高尚居住區(qū)，開發(fā)前景看好。
4、城南片：
綠色自然生態(tài)，日趨完善的交通，不斷成熟的商圈，是人們樂意居住的選擇地。
5、城東南片：
兼顧城東、城南的優(yōu)勢，是南京主城和江寧區(qū)的結(jié)點，是多區(qū)域消費者選擇的佳地。
6、亞東片：
以教育社區(qū)為特征的新興城區(qū)，隨著城市服務(wù)實施的改善，其發(fā)展空間不斷增大。
7、江寧片：
新規(guī)劃創(chuàng)造發(fā)展契機，對近來停滯的樓市有所緩解，提高了消費者的信心。
8、江北片：
長期以來發(fā)展慢于其他片區(qū)，今后一段時期仍然保持上述特征，待條件達到一定時，有后發(fā)優(yōu)勢。

篇2：房地產(chǎn)可行性研究和投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制,加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風(fēng)險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責(zé)

　　3.1公司總經(jīng)理負責(zé)主持項目投資決策會議;

　　3.2項目分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果,負責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責(zé)編制可行性研究報告,收集所需資料。

　　3.4財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負責(zé)提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進行投資項目的預(yù)選。

　　4.1.2 依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查,形成資料匯編。

　　4.1.3 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

　　4.1.4 依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。

　　4.1.5 策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況,編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明,初步估算項目的投資效益,進行綜合分析,論述建設(shè)的必要性。

　　4.1.6 項目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后,報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項目建議書對擬建項目進行經(jīng)濟、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內(nèi)容:

　　4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;

　　b.通過市場調(diào)查和預(yù)測,對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較;

　　c.分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發(fā)條件分析:

　　a. 項目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求;

　　b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位,交通運輸是否有保證;

　　c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求;

　　d.拆遷工作是否可行,周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責(zé),財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合,進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價,并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標,主要內(nèi)容包括:

　　a.總投資的測算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng);

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預(yù)測。

　　4.2.4 項目財務(wù)效益分析

　　由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)進行項目的財務(wù)效益分析,主要內(nèi)容包括:

　　a.編制項目財務(wù)效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等;

　　b.財務(wù)動態(tài)分析指標的計算,主要有:財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等;

　　c.財務(wù)靜態(tài)分析指標的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

　　d.根據(jù)各種計算指標,參考定性分析,作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項目的建設(shè)要求,對不確定性進行分析:

　　a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點;

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素,進行風(fēng)險分析,預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險,并提出采取回避風(fēng)險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責(zé)編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準后,委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內(nèi)容:

　　a.項目開發(fā)的必要性分析;

　　b.項目開發(fā)條件分析;

　　c.基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與分析;

　　d.項目財務(wù)效益分析;

　　e.項目不確定性分析;

　　f.項目分析結(jié)論。

　　4.4 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動,在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經(jīng)理主持,對可行性研究報告進行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負責(zé)聯(lián)系專家,進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準后,報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經(jīng)批準的可行性研究報告的修改,嚴格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營銷中心負責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定,進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》

篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:投資決策控制工作程序

　　房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊：投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項目可行性研究和投資決策的控制，加強投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益，防止投資決策的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發(fā)項目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責(zé)

　　3.1公司總經(jīng)理負責(zé)主持項目投資決策會議；

　　3.2項目分管領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)向總經(jīng)理報告對項目進行可行性研究的結(jié)果，負責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負責(zé)編制可行性研究報告，收集所需資料。

　　3.4財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負責(zé)提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4. 控制程序

　　4.1 項目可行性研究的前期準備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息，進行投資項目的預(yù)選。

　　4.1.2 依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心對預(yù)選項目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進行調(diào)查，形成資料匯編。

　　4.1.3財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項目規(guī)模制定資金用款計劃，編制資金流量表。

　　4.1.4依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定，由策劃與營銷中心收集整理項目的有關(guān)政策法規(guī)。

　　4.1.5策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況，編制項目建議書。對擬建項目的基本情況進行說明，初步估算項目的投資效益，進行綜合分析，論述建設(shè)的必要性。

　　4.1.6項目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后，報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

　　4.2 項目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項目建議書對擬建項目進行經(jīng)濟、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內(nèi)容:

　　4.2.2.1項目開發(fā)必要性分析:

　　a.項目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃；

　　b.通過市場調(diào)查和預(yù)測，對市場供需情況及項目競爭能力進行分析比較；

　　c.分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理。

　　4.2.2.2 項目開發(fā)條件分析：

　　a. 項目位置是否合理，是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求；

　　b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運輸是否有保證；

　　c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求;

　　d.拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負責(zé)，財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合，進行建設(shè)項目基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進行分析和評價，并計算評價項目經(jīng)濟效益的各項指標，主要內(nèi)容包括：

　　a.總投資的測算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏項少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng);

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

　　d.項目費用的鑒別和估算;

　　e.項目利潤預(yù)測。

　　4.2.4 項目財務(wù)效益分析

　　由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責(zé)進行項目的財務(wù)效益分析，主要內(nèi)容包括：

　　a.編制項目財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；

　　b.財務(wù)動態(tài)分析指標的計算，主要有：財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等；

　　c.財務(wù)靜態(tài)分析指標的計算，主要有：投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等；

　　d.根據(jù)各種計算指標，參考定性分析，作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項目的建設(shè)要求，對不確定性進行分析：

　　a.盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點；

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降，生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析；

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據(jù)項目開發(fā)中可能存在的不利因素，進行風(fēng)險分析，預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并提出采取回避風(fēng)險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負責(zé)編制，或經(jīng)總經(jīng)理批準后，委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內(nèi)容：

　　a.項目開發(fā)的必要性分析；

　　b.項目開發(fā)條件分析；

　　c.基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)的測算與分析；

　　d.項目財務(wù)效益分析；

　　e.項目不確定性分析；

　　f

.項目分析結(jié)論。

　　4.4 項目開發(fā)的決策作為公司需重點控制的業(yè)務(wù)活動，在充分進行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織，總經(jīng)理主持，對可行性研究報告進行充分的論證，必要時，由策劃與營銷中心負責(zé)聯(lián)系專家，進行決策咨詢和進一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準后，報集團公司進行最終決策。

　　4.5 經(jīng)批準的可行性研究報告的修改，嚴格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行，由策劃與營銷中心負責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。

　　4.6 對項目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄，由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定，進行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》