1.項(xiàng)目背景
包括項(xiàng)目的基本概況,項(xiàng)目研究的目的、研究的方法及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
2.宏觀環(huán)境調(diào)研
(1)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。
A.城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
B.城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況。
(2)城市人口環(huán)境。
包括城市的人口總量,人口的地理分布狀況,高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況,居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等。
(3)人文環(huán)境。
包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等。
(4)商業(yè)環(huán)境。
包括城市零售消費(fèi)總量;城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征;城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn);主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況等。
(5)其他宏觀環(huán)境。
包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等。
3.項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研
(1)周邊居民環(huán)境。
包括:周邊區(qū)域的人口規(guī)模、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)買力水平、消費(fèi)傾向以及周邊居民環(huán)境的風(fēng)俗習(xí)慣等特征。
A.地段交通環(huán)境。
B.地段交通道路的性質(zhì)。
C.地段交通輻射的區(qū)域。
D.地段交通車流狀況。
E.項(xiàng)目地塊交通條件狀況。
F.其他對(duì)外交通設(shè)施。
(2)地段商業(yè)環(huán)境。
A.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的類型。
B.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、銷售規(guī)模。
C.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。
D.地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)的規(guī)劃布局及租金水平等。
(3)地段區(qū)位特征。
包括地段所在的區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中的地位等。
(4)地段未來(lái)規(guī)劃狀況。
包括地段區(qū)域未來(lái)的交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施的規(guī)劃狀況等。
(5)項(xiàng)目地段開(kāi)發(fā)條件。
通過(guò)對(duì)地段的形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理性狀進(jìn)行調(diào)查,分析判斷地塊是否適宜于進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。
4.項(xiàng)目商圈調(diào)研分析。
(1)項(xiàng)目商圈范圍的確定。
A.預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目的商圈范圍。
B.商圈調(diào)查。
C.描繪項(xiàng)目的商圈范圍。
(2)商圈分析。
A.商圈消費(fèi)者的人口統(tǒng)計(jì)特征,包括人口規(guī)模與密度、人口的年齡結(jié)構(gòu)和性別特征、人口的受教育程度、人口的職業(yè)分布、人口收入水平、商圈中商品零售總額等。
B.商圈消費(fèi)者的社會(huì)特征,包括商圈居民的社會(huì)水平、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。
C.商圈消費(fèi)者的心理因素,包括認(rèn)知程度、行為傾向以及期望的經(jīng)營(yíng)形式等。
(3)經(jīng)營(yíng)者調(diào)研分析。
包括各類商戶的承租能力、承租條件、對(duì)項(xiàng)目的要求等。
篇2：廣州物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
目錄:
1. 夏港街物業(yè)管理的基本情況
2 當(dāng)前夏港街物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及分析
2.1 物業(yè)管理中存在的制度問(wèn)題及分析
2.1.1 相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確
2.1.2 物業(yè)管理缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,物業(yè)管理體制不完善
2.1.3 物業(yè)管理公司缺乏監(jiān)督,與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系
2.2 物業(yè)管理中存在的歷史遺留問(wèn)題及分析
2.2.1 一些舊的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專項(xiàng)維修基金
2.2.2 物管公司與開(kāi)發(fā)商的職責(zé)界定不明確
2.3 物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題及分析
2.3.1 物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,經(jīng)營(yíng)困境
2.3.2 物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較低
2.3.3 物業(yè)管理費(fèi)用收繳難
2.3.4 業(yè)主缺乏正確的消費(fèi)觀念和法制意識(shí)
3. 國(guó)內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)、城市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒
3.1 國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
3.1.1 美國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
3.1.2 新加坡的物業(yè)管理
3.2 國(guó)內(nèi)部分城市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
3.2.1 深圳市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)
3.2.2
4 完善物業(yè)管理,創(chuàng)建示范街道的措施
4.1 完善物業(yè)管理的法律法規(guī),理順政府、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的關(guān)系
4.1.1 加快物業(yè)管理的法制化管理的步伐
4.1.2 加快理順政府、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、開(kāi)發(fā)商的關(guān)系
4.2 廣泛宣傳,積極引導(dǎo),培育成熟的物業(yè)管理消費(fèi)群體
4.2.1 要通過(guò)多種形式的宣傳
4.2.2 要通過(guò)多種手段宣傳
4.2.3 要加強(qiáng)引導(dǎo)
4.3 政府、企業(yè)與業(yè)主共同參與,解決經(jīng)費(fèi)不足的狀況
4.3.1 解決物業(yè)管理費(fèi)收繳難問(wèn)題
4.3.2 統(tǒng)一規(guī)范,努力籌集維修基金
4.3.3 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng),增加企業(yè)效益
4.3.4 社會(huì)各方都積極參與投入
4.4 引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,努力激活物業(yè)管理市場(chǎng)
4.4.1 建立競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制,公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理公司
4.4.2 加強(qiáng)物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化發(fā)展
4.5 加強(qiáng)監(jiān)督,強(qiáng)化管理,努力促使物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理水平
4.5.1 加快組建業(yè)主委員會(huì),加強(qiáng)監(jiān)督的力度
4.5.2 相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)管
4.5.3 進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)制
4.5.4 努力促使物業(yè)管理企業(yè)的提高管理水平
篇3：商場(chǎng)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析操作步驟
商品房大量空置,有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場(chǎng)調(diào)查,沒(méi)有掌握到足夠的商場(chǎng)信息導(dǎo)致決策失誤,使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場(chǎng)定位不發(fā)。
如位于武漢市江岸區(qū)某大廈,從它的規(guī)模、設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備,到付款方式,這個(gè)項(xiàng)目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者,但建成以來(lái),出租和出售比率都很低,發(fā)展商難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車,::人氣雖旺,但大量是外來(lái)人口,收入不高,周邊多家大型國(guó)營(yíng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)也不甚景氣,且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中,發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經(jīng)深入市場(chǎng)調(diào)查作出的不準(zhǔn)確決策。
商場(chǎng)物業(yè)成功開(kāi)發(fā)的前提是做好市場(chǎng)調(diào)查,否則,就不能在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。但很遺憾,不少開(kāi)發(fā)公司并沒(méi)有一套完善可操作的關(guān)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查方案,每每接到一個(gè)項(xiàng)目,總是憑國(guó)土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個(gè)樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗(yàn)寫出項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告。科學(xué)性、準(zhǔn)確性不高。
1、商業(yè)物業(yè)調(diào)研需要了解的內(nèi)容:
1.1.1對(duì)經(jīng)濟(jì)與發(fā)展形勢(shì)分析
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、教育和治安、社會(huì)發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,尤其是對(duì)房?jī)r(jià)和銷售情況。要制定正確的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)業(yè),很重要原因是他們看到了gg開(kāi)放后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷向前發(fā)展,政局和社會(huì)環(huán)境穩(wěn)定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善改善住房條件的需求和能力,事實(shí)也正是如此。
1.1.2對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析
對(duì)本地區(qū)、本省、周邊城市(外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài))以至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的總體情況進(jìn)行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場(chǎng)定位準(zhǔn)確。前幾年,武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖,回報(bào)率高,紛紛投資興建。由于未對(duì)市場(chǎng)當(dāng)時(shí)和未來(lái)幾年寫字樓需求情況進(jìn)行深入了解和預(yù)測(cè),以致盲目投資,造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實(shí)。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開(kāi)工面積、銷售面積、銷售價(jià)格、空置面積、市場(chǎng)變化情況,以至今后幾年對(duì)各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然,也包括銀行開(kāi)展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢(shì)等。
1.1.3對(duì)房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府規(guī)劃措施
近期,有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多,除了購(gòu)房者法律意識(shí)有所加強(qiáng)外,更重要一點(diǎn)是不少發(fā)展商沒(méi)嚴(yán)格按章辦事,出現(xiàn)了商品房交易中常見(jiàn)的短斤缺兩、貨不對(duì)板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問(wèn)題。所以開(kāi)發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī),遵章守法。否則,稍有差錯(cuò)便會(huì)直接影響到開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的正常順利進(jìn)行,造成不必要的浪費(fèi)。這方面主要了解的是:土地使用、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置、開(kāi)發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺(tái)的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度,尤其對(duì)商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對(duì)銷售"放心房"的要求等等,更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息,就能及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略,有助于項(xiàng)目的成功。
1.1.4對(duì)項(xiàng)目周邊居民的調(diào)查
無(wú)論哪一類物業(yè),要做到市場(chǎng)定位準(zhǔn)確,都必須深入了解居民,尤其是項(xiàng)目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購(gòu)房能力、住房需求、購(gòu)房動(dòng)機(jī)及未來(lái)住房的期望,可接受的價(jià)格,對(duì)付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等。然后再有針對(duì)性的根據(jù)這些資料來(lái)確定將來(lái)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。比如,有的項(xiàng)目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜,各類居民雜居,外來(lái)人員不少,如果把市場(chǎng)定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導(dǎo)致挫敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購(gòu)房居住。
1.1.5對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解
對(duì)周邊同類樓盤的調(diào)查了解,有利于在制定項(xiàng)目營(yíng)銷策略時(shí)做到揚(yáng)長(zhǎng)避短,在今后的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于較為有利的位置,制定正確的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)策。這方面了解的內(nèi)容主要有:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價(jià)格、銷售手法(包括宣傳口號(hào)、賣點(diǎn)和宣傳媒體等)、銷售進(jìn)度、付款方式、購(gòu)房對(duì)象及樓盤設(shè)計(jì)造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,同時(shí)還要盡可能了解樓盤的施工進(jìn)度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進(jìn)行比較分析,以便正確定出自己的開(kāi)發(fā)營(yíng)銷策略。
市場(chǎng)調(diào)查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料,發(fā)展商既要重點(diǎn)使用本單位專業(yè)人員,充分發(fā)揮其積極性;也可以適當(dāng)聘請(qǐng)一些相關(guān)專業(yè)的社會(huì)人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員,交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作;還可以委托有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查策劃。無(wú)率由誰(shuí)去做這
2、以下三種調(diào)查方法可作參考
1.2.1直接調(diào)查
直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸,詢問(wèn)、請(qǐng)教,以較快的速度獲得所需的市場(chǎng)信息。通過(guò)這種方法取得的信息往往比較可信。
1.2.2間接調(diào)查
通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料,當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析,去偽存真。
1.2.3直接征詢
這一方法的難度相對(duì)較大但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性,對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員,使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。
1.2.4現(xiàn)場(chǎng)"踩點(diǎn)"調(diào)查
這是不少發(fā)展商、代理商作市場(chǎng)調(diào)查常用的方法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng),通過(guò)索取樓盤資料、聽(tīng)售樓員介紹,實(shí)地調(diào)查觀察,從而獲得資料。不過(guò)要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過(guò)參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面,從其內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查,增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。