地產項目異地拓展考察模版
一、宏觀環境分析
第一、城市概述
1．地理位置
介紹城市所處位置，包括地形、地貌，體現區位價值。
2．面積（總面積、主城區面積）
說明城市規模，城市化水平及未來發展趨勢。
3．行政區劃
說明各區域的功能劃分及變化。
4．人口特征：
（1）人口數量：常住人口、流動人口、市區人口
（2）城市化比例、城鎮人口轉化率
以上數據可以作為判斷市場容量的重要依據之一。
5．交通環境
說明城市基礎設施現狀并反映出其規劃發展方向。
第二、經濟情況
1．經濟概況
（1）國內生產總值與增長速度
反映城市經濟的體量、經濟的發展態勢。
（2）城鎮居民人均可支配收入
反映出城鎮居民的消費能力。
（3）城鎮居民消費性支出
反映出城鎮居民的消費習慣和消費觀念。
（4）城鎮居民人均儲蓄額
反映出城鎮居民潛在消費能力。
（5）全社會固定資產投資總額
它是反映固定資產投資規模、速度、比例關系和使用方向的綜合性指標，反映出城市經濟發展的可持續性。
（6）城市基礎設施投資總額
城市建設水平
（7）產業結構
是否支持房地產行業的良性發展
（8）居民就業狀況
反映當前社會經濟形勢
2．城市發展重大影響因素
城市發展的趨向對房地產行業的影響，如：行政中心的搬遷、企業的外調、宏觀政策的調整等。
3．相關政策法規及環境導向
金融環境、政府開放程度等
第三、城市發展遠景規劃
1．城市發展規劃
2．發展規劃對行業的影響
第四、總結（理解城市）
二、市場分析
第一、行業發展歷程
1．發展歷程
2．近年房地產指數分析
（1）近年房地產投資情況分析
（2）近年房地產供給狀況分析（房屋施工面積、房屋新開工面積、竣工面積）
（3）近年房地產需求狀況分析（實際銷售面積、預售面積、空置面積、空置率）
（4）近年價格走勢分析
第二、當前行業現狀
1．供給情況
（1）市場供應狀況
不同類型住宅物業構成比例；（建筑形式：別墅、多層、小高、高層）
不同檔次（價格段）住宅物業構成比例；
建筑結構分析（磚混、框架等）；
裝修標準分析（毛坯、初裝修、廚衛精裝、精裝修——比例）；
工程進度分析（期房、現房、準現房——比例）；
銷售方式分析（開發商自銷、代銷、未定——比例）；
項目的位置分布及變化情況（區縣、方位、環位）；
本年度新開住宅供應結構及變化趨勢分析
本年度熱點區域分析
滯銷項目以及原因分析
（2）綜合分析
2．需求情況
(1)目前需求狀況
區域銷售狀況
市場價格趨勢分析
未來需求狀況
供求對比；
本年度住宅需求特征分析
(2)綜合分析
3．供求結構分析(其中重點對空置房的形成原因進行分析)
4．三級市場目前的發展情況及對二級市場的影響
（1）目前三級市場的發展情況
（2）對商品房市場的影響
第三、未來發展預測
第四、總結（理解市場）
三、競爭分析
第一、競爭者分析
1．當地主流開發商情況：
（1）情況簡介
（2）資金實力
（3）操作水平
（4）主要項目
（5）開發能力（每年的開發量）
（6）產品優勢
（7）關系運作（政府背景）
（8）其他情況
2．典型樓盤分析
反映主流開發商開發理念、操作水平，產品特色的樓盤情況。
3．綜合分析
主要對市場競爭激烈的程度、主要競爭手段等，加以綜合闡述。
第二、消費者分析
1．消費特征：
購房人群分析居住狀況（房型、居住面積等）
家庭狀況（幾口之家，居住特點）
購房的意向（需求方向）
消費共性（主流消費特征
年齡結構層次分析
2．綜合分析
第三、產品分析(后附項目調研表及匯總表)
1．產品概述
2．產品形式分析
3．景觀設計分析
4．區內配套分析
5．道路體系分析
6．外檐材料分析
7．外立面設計與材料分析
8．主要戶型面積分析
9．戶內配套裝修分析
10. 綜合特點分析
第四、土地市場分析
一、土地供應狀況
1. 土地供應方式、政策
2. 土地市場現狀（每年土地供應量及區位分布）
3. 未來土地供應預期
4. 土地價格水平
二、土地獲取方案
1. 土地獲取方式（具體獲得土地的方式及建議、開發成本情況）
2. 土地獲取方向
三、近期土地信息
第五、當地政府情況分析
1.房地產開發政策法規
2當地房地產開發流程及時間節點
3．關鍵部門及關鍵人
第六、開發成本構成(附開發成本明細)
四、綜合評述
城市可否進入、市場是否具備可操作性，是否符合企業發展目標、是否符合企業全國化戰略布局。（使用 SWOT分析）
篇2：成都物業管理項目參觀考察報告（一）
成都物業管理項目參觀考察報告(一)
20**年3月11日-17日，公司組織去成都考察物業管理項目。期間，我們先后參觀了利豐物業商會大廈項目及藍光嘉寶項目，他們的經營理念、管理模式和工作流程讓我耳目一新，受益匪淺。下面就結合我的日常工作與大家分享我的所得。
一、收據管理采用按日整理按月匯總上報，適應信息化管理
利豐物業收費主管目前采用的收據管理模式是按日整理票據按月匯總上報，采用這種模式最大的優點在于內部管理統計口徑與軟件統計口徑一致，使得日常的統計工作更為簡單明了。我公司目前采用的收據管理模式是以50張為一本按次序人為編碼，這種方式適應于原有的手工記賬狀態。在信息化管理體系下，人為編碼方式導致數據統計脫離軟件運行，無形中加大了收費主管及稽核員的工作量。為此怎樣在公司運行新的收據管理模式，怎樣讓收費主管及稽核員盡快享受到物業軟件帶來的便捷，怎樣擺脫原有手工模式下的定向思維成為財務監察部下一步的工作任務。
二、適當下放庫房管理權限，減輕物業部壓力
利豐物業商會大廈庫房管理的權限下放至各班組的班長，適當的減輕了管理部庫房管理員的工作;庫房管理員同時監管辦公室檔案管理等工作，有力的開發了人力資源。我公司庫房管理員流行性較大，導致庫房管理水平參差不齊。目前庫房管理監察方式：按月進行表查，適時進行實地抽查，在抽查中常會遇到的問題有：
1、找不到盤點表中反映物品的實體
2、盤點表中多項條目對應同一規格同一單價的一個物品實體
3、盤點中庫房管理員找不到或者不認識相關的物品(主要是維修料的識別)
以上問題的原由可以概括為一下幾點：
1、從事人員兼管庫房，沒有時間熟悉各類物品
2、制表人員與監管庫房的人員分離，導致雙方統計結果不一致
3、針對以上問題各部門可以根據實際情況及庫房管理員發展需要，適當的將庫房管理權限下放至各班長處，庫房管理員主要負責庫房的監督檢查及分析管理工作。
三、實現合同信息化管理，提升合同執行效力
本次考察的兩家公司合同管理均實現了信息化管理，通過接待人員的實地演示使我部門計劃啟用合同信息化管理的想法得到了深化。加強合同管理的效力不僅是將公司各收款及付款合同內容羅列出來，而是要將合同進行橫縱向管理，形成供應商及客戶信息網絡，及時關注各合同的執行情況。無論是從某個時期的縱向指標還是從某個時點的橫向指標都能快捷的找到相關合同數據，合同的到期情況及續簽情況也會一目了然。
四、啟用BS報修流程，保障服務質量
利豐物業BS報修流程是利用軟件平臺操作報修流程，具體操作流程和公司目前的模式不盡相同。業務流程如下：
前臺負責接收客戶報修信息，自行發放派工單(或上報物業部下發派工單)，派工單一式三份(業主一份、前臺一份、維修人員一份)內容以機打形式為主，維修費用可根據實際情況手工填寫，月中或月末收費主管審核一次費用回收情況。
五、加大物業知識宣傳力度，啟動滯納金收取廣告宣傳
藍光嘉寶物業在不斷提高服務質量的同時，加大了物業知識的宣傳工作，增強了業主對物業管理的認識。關于滯納金收取的廣告宣傳分布在小區的各個角落，廣告言簡意賅，圖文并茂，形象生動。收取滯納金的宣傳不僅保證了物業費用回收率，更有利的保障了繳費業主的權利。
六、實行分級管理，加大員工的提升空間
藍光嘉寶物業各個工種均實行分級管理，每個工種分別設定助理級、初級、中級、高級等，每個級別的的晉級均需通過考試獲取。這樣的運行模式克服了物業企業工種偏少、轉崗不便所壓縮的提升空間。這樣充分給員工創造機會不僅能激發員工積極向上，還能讓員工在競爭與晉級的過程中不斷充實自己，心服口服的在原崗位工作。另外作為人力資源管理方面，各工種不同級別的人才所具備的素質可以擔任或轉向哪些崗位便是一目了然的事情，為日后的人才供給提供的定向保證。
以上是我此次出行的學習心得，如有不到之處望各位領導及同仁指正。
篇3：赴成都物業管理項目參觀考察學習心得
赴成都物業管理項目參觀考察學習心得
為了觀摩先進，尋找差距，彌補不足，在公司安排下，我們于3月13日分別對成都利豐物業管理有限公司和成都嘉寶管理顧問有限公司旗下的兩個物業服務項目進行了考察學習，此次學習讓我受益頗多。
成都利豐物業有限公司成立于1995年9月，專業從事寫字樓、政府機關辦公樓、高層住宅、多層住宅等物業服務，是具有國家物業管理一級資質的專業化物業服務企業。我們此次參觀的成都商會大廈是利豐物業所服務的一座寫字樓項目，大廈地上27層，地下2層，總建筑面積約4.5萬平方米，目前有近40家企業入駐，利豐物業公司以“專業精細、以愛為本、團結協作、追求卓越”為企業精神，以“全心全意每一天”為服務理念，提供的服務內容包括維修、安保、保潔、會議、前臺客服及特約服務。成都嘉寶管理顧問有限公司成立于2000年，系藍光集團旗下的全資子公司，是一家基于房地產產業鏈，布局多元化產業，專注于從事房地產運營管理的綜合性機構。我們此次參觀的凱麗濱江物業服務項目由其旗下的藍光嘉寶物業負責管理，凱麗濱江是一個多層住宅的小區，面積約為17萬平方米，藍光嘉寶物業針對小區內不同的業主人群推出了“金管家、管家、酒店、優質”等四種不同的服務。
我們分別在以上兩個項目參觀完現場后又與相關人員進行了交流探討，讓我看到了這兩家公司在物業服務中的優勢，主要體現在以下幾點：
一、兩家企業的物業服務軟件應用均比較成熟，對于物業服務費收取、合同管理、客戶報修等工作通過軟件系統管理，使工作開展更加方便高效快捷;
二、提供的特約服務種類較多，成都利豐物業對客戶提供入戶保潔、鐘點工、植物租擺、飲用水外賣、復印、打印、傳真、公共會議室的使用等額外服務，從而增加公司經濟收入;
三、向業主提供透明式的服務，利豐物業對于物業部組織架構、各崗位人員職責、業主報修流程、投訴處理流程、回訪流程、裝飾裝修流程、突發事件應急處理流程等不光體現于作業文件中，而是進行公示，并設有“物業信息查詢點”，對物業服務合同及相關的法律法規文件進行展示，同時每月底將全月的物業服務數據向業主公示，讓業主一目了然;藍光嘉寶物業對物業服務內容進行公示，讓業主明白物業服務包括哪些，不包括哪些，讓業主理解并不是所有的事務都是物業服務公司來做的，其設備管理井然有序，設備衛生干凈整潔，并為業主提供開放日，讓業主參觀監控室、設備房等，讓業主了解物業一直在干什么，都做了什么，從而促進物業費的回收率。
四、工作開展細致，藍光嘉寶物業在小區內設專欄對高空拋物危害后果進行宣傳，對業主不按時交納物業費而收取滯納金的標準及滯納金計算方法進行公告，并在小區定點開設寵物大小便區域，這些宣傳雖然不能杜絕業主一些不文明行為，但目的是形成約束，改變業主意識，對于催進業主行為的規范起到了積極的作用。在制作防洪沙袋時，藍光嘉寶物業特地按照車庫出入口的距離制作了框架，將沙袋填充于此，增加抗洪能力，有效杜絕了洪水的侵襲。在小區內的消防設施上也以圖片的形式宣傳滅火器的使用方法及步驟，這些都是該物業公司在工作中細致性的表現。
五、注重品質管理，兩家公司均成立有獨立的品質管理部門，利豐物業公司將品質檢查分為全面檢查及專項檢查，并根據檢查內容的側重點分配到不同的物業部，從而提高各部門的品質管理水平。藍光嘉寶物業公司除各級品質管理部門檢查監督之外，還從各項目業主中組織了一支品質監督隊伍，讓業主參與物業服務品質的監管，從業主的角度查找物業服務中的不足，對物業服務品質的提升起到了促進作用。
感謝公司給我們這次外出學習的機會，讓我從以上兩家物業公司的考察中，看到了我們管理中的不足和需要借鑒的東西，讓我體會最深的是物業服務在于“精”和“細”。所謂“精”，就是將物業服務工作縱向深入開展，提高服務品質;所謂“細”，就是將物業服務的每件小事做細，讓業主感受物業的服務無微不至。我也會將學到的內容運用到實際工作中去，創新思路，提高自身管理水平，提高物業服務品質，讓公司滿意，讓業主滿意。