一.消費者投資分析
這幾個月來,天河最活躍的基本是一些中小樓盤。一方面是由于大集團旗下的樓盤供應(yīng)量趨于減少,而且價格高漲;另一方面是由于中小樓盤趁著好市道紛紛推出新貨吸引客源。從這些樓盤的經(jīng)營之道來看,大致可以分為如下幾種:
借勢型:小型房地產(chǎn)企業(yè)沒有與大盤較勁的實力,于是就借"勢"經(jīng)營。城市假日園就是一個明顯的例子。它利用自己靠近旭景·70年代家園的地理優(yōu)勢,等鄰居把市場的勢造足后,就在周圍做"迷你型"小樓盤。你在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境配套方面花工夫,我在建筑質(zhì)量、戶型設(shè)計上下力氣,各有千秋,互為依托。通過差異化定位、以總價適中的小三房為主打的策略,該盤在黃金周期間回籠資金超過千萬元。
個性型:個性化的樓盤總是能吸引消費者的眼球。理想·藍堡國際、東王景花園和新出爐的東方都會廣場"上寓"都屬于這種。在天河公園周邊樓盤價位陸續(xù)走高,以大戶型為主打的情況下,東王景花園以普通兩房、小三房也可望到天河公園景色為賣點,吸引了眾多白領(lǐng);理想·藍堡國際則以單層空中花園、寬樓距的單邊戶型等新設(shè)計吸引注重生活環(huán)境的買家;而東方都會廣場"上寓"則以天河區(qū)從沒出現(xiàn)過的中空小復(fù)式設(shè)計及150%的實用率吸引了眾多首次置業(yè)者及投資客。在十一黃金周,這些樓盤現(xiàn)場雖然都沒有活動,但卻能吸引不少來看樓的實客。
實惠型:有些樓盤雖然個性不明顯,但憑借方便的地理位置和實惠的總價,也能迅速消化不少貨量。例如近期新開盤的豪景花園和雍景臺新一期。雍景臺位于天河區(qū)政府對面,和周邊的樓盤普遍售5800元/m2的單價相比,該盤5000元/m2帶裝修的價格自然顯得很吸引。而豪景花園則靠近天河北,但總價只須15萬~50萬元左右,對于天河北附近上班的白領(lǐng)吸引力也不小。
二.地理位置優(yōu)勢
出于對天河公園優(yōu)勢資源的看好,天河公園周邊樓盤定位都基本走中等偏高策略,戶型上基本以100-170多平方米的3-4房大戶型為主,如華港花園、東方新世界等等,市場反應(yīng)普遍較好,特別是華港花園,100平方米出頭的戶型因為實用率高,廳房間隔實用,向來都是市場主打。國慶新出街的第三期產(chǎn)品,據(jù)悉在戶型上還更有所創(chuàng)新,價位也將略有調(diào)整,估計將更受買家歡迎。另一引人注目的是新盤理想花園的100平方米上下的二房半戶型,5300萬-6000萬/m2的均價,目標直指30-40歲企業(yè)中高收入階層。
另辟路線是的不同的是東王景花園,由于看好周邊數(shù)量龐大的年輕白領(lǐng)消費群,東王景花園瞄準這一市場空間,推出60-80平方米的小二房、小三房戶型,還有部分35平方米左右的單身公寓,東王景花園4700元/平方米的定價又相對較低,可說是進一步豐富了該區(qū)域的產(chǎn)品類型及價格檔次。
三,產(chǎn)品定位
天河公園板塊將出現(xiàn)更多元化競爭的局面,更能滿足不同買家的不同需求。地利人和加上良好的交通及商務(wù)配套,令天河公園板塊漸成為周邊白領(lǐng)、企業(yè)主管、高校教授等中高端客戶群體所看好的地段,因此,在廣州市樓價一片降價聲中一直平中有升,相對較為堅挺。東方新世界等定位較高樓盤單價達6000元/平方米以上,普通均價都大抵在5500元/平方米,區(qū)域前景讓人樂觀。 天河公園方圓幾公里內(nèi),是高校教師、高科技研發(fā)人員、年輕白領(lǐng)們云集的地方,也是廣州市內(nèi)新廣州移民人口最多的地方。正因為看好這一龐大消費群體,新世界地產(chǎn)、美林基業(yè)、合生等地產(chǎn)大鱷近年來都紛紛在此圈地推盤,除東王景花園、理想花園、歷德雅舍三大新盤外,珠江投資在加拿大花園前的地塊、理想集團在東方新世界后的地塊都相繼傳出將動工興建新樓盤的消息,估計明年中期,天河公園板塊至少還將有二個新樓盤出現(xiàn)。
四,銷售情況調(diào)查
華景新城
物業(yè)類別:住宅
建筑類別:高層洋房,多層洋房(帶電梯)參考均價:5600元方米
物業(yè)管理費參考價:1.5元/平方米容積率:1
綠化率:90%總建筑面積:1000000平方米
樓盤簡介:翠安儂苑--華景新城全面升級的經(jīng)典之作,具備更優(yōu)的規(guī)劃、戶型、環(huán)境以及智能通風隔音系統(tǒng)、凈水系統(tǒng)等超前設(shè)施,法式風格園林
公交線路:210、240、549、248、296、518、50等巴士線經(jīng)過社區(qū)門口,區(qū)內(nèi)設(shè)有18、178、194的巴士總站。在天河北路華景段開
通后,擬增加"華景新城-天河北─環(huán)市東"商務(wù)圈的屋村巴士(15分鐘1班)和新福利191路.五.高層單位未來主流
高層住宅開發(fā)量的激增自然不會是開發(fā)商的一廂情愿,其背后源于市場強有力的消費支撐。而在數(shù)年前,多層住宅一統(tǒng)樓市,高層住宅還幾乎被市場視為雞肋。對高層住宅逐漸被市場接受,并逐漸火爆,有關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出,從發(fā)達國家城市的發(fā)展歷程和我國先進城市的發(fā)展現(xiàn)狀來說,高層(包括小高層或超高層)建筑始終是主城區(qū)房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。武漢市城市建設(shè)步伐的不斷加快,房地產(chǎn)市場的愈加規(guī)范,都給高層住宅革命的爆發(fā)提供了優(yōu)質(zhì)的土壤。仔細分析高層住宅越來越受到開發(fā)商和消費者青睞的原因,主要基于內(nèi)外兩方面的原因,外因主要是:首先,開發(fā)高層住宅是實現(xiàn)城市總體規(guī)劃的需要。現(xiàn)在武漢市的高層住宅不是多了,就武漢的城市規(guī)劃而言,其建筑空間布局應(yīng)該是高低錯落,而武漢目前多層多了,而高層少了,使整個城市極不協(xié)調(diào)。從現(xiàn)代城市發(fā)展要求來看,必須迅速改變這一現(xiàn)狀;其次,隨著土地儲備制度的實施,土地價格上漲已成現(xiàn)實,為了節(jié)約土地資源,適應(yīng)新情況下的市場要求,開發(fā)商必然會選擇高層開發(fā)。,政府必須通過一系列手段節(jié)約土地資源,保證城市建設(shè)用地的可持續(xù)發(fā)展,而開發(fā)高層住宅,對于實現(xiàn)這一目的,有著直接的裨益。同時,高層住宅本身的某些優(yōu)勢和產(chǎn)品設(shè)計的升級換代,也使消費者逐漸認同了這一住宅形式。比如高層住宅在采光通風性能、視野等方面,就有著比較明顯的優(yōu)勢。近一兩年來,高層住宅的設(shè)計有了長足的進步,這是它能夠吸引消費者最為關(guān)鍵的原因。比如,目前高層住宅較好吸收了多層住宅進行大面積綠化的特點,在無法做"地文章"的情況下,開始向天空要綠地,利用裙樓的空地,或者將某一樓層做架空處理,進行園林設(shè)計。以往消費者比較關(guān)心的住宅實際使用率的問題,通過合理的設(shè)計,也有了大幅度的提高,比如楚天都市花園的實際使用率就達到了81.09%,與許多多層住宅已不分上下。據(jù)楚天都市花園的開發(fā)商介紹,這是許多購買楚天都市花園的業(yè)主看重的因素。
六,人對住宅的要求
近幾年來,由于國家大力推行住房制度改革,采取各種措施鼓勵住房消費,房地產(chǎn)業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的一個重要產(chǎn)業(yè)。我國的住宅業(yè)經(jīng)過20年來每年20%的高速發(fā)展,城鄉(xiāng)人均住房面積均比原來提高2倍以上,從而宣告了住房嚴重緊缺時代的結(jié)束,住房需求正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。人們對住房要求不再局限于居住的基本需要,文化含量的高低日益成為人們選擇居住的重要標準。家不僅是生活的一種需要,更是一種歸宿。隨著社會的進步,隨著人們生活水平的提高,真正意義上的住宅產(chǎn)品應(yīng)該是營造家園,從而顯現(xiàn)居住的最終價值。而所謂居住的最終價值就是住宅作為歷史文化,應(yīng)當是地域性、民族文化和現(xiàn)代建筑藝術(shù)的完美統(tǒng)一和交融。住宅是一個幾十年甚至上百年的工程,不但要講究質(zhì)量,而且要注入文化,這樣才有永恒的生命力,有文化的建筑才是有靈魂的,才能為歷史所接受,才能作為文化精品流傳后世。一幢住宅,如果沒有融入文化,猶如一幅沒有靈魂的作品。為什么100年前在廣州建造的花園別墅,至今仍被視為優(yōu)秀建筑?為什么廣州外灘、衡山路的建筑仍然使人流連忘返?我認為其本質(zhì)不在于地段原因,也不單純是建筑用材所致,而是高明的建筑設(shè)計師在獨具匠心的設(shè)計中留下了時代文化的烙印。世界著名建筑大師貝聿銘說:"建筑是有生命的,它雖然是凝固的,可在它上面蘊含著人文思想。"所有這些,都需要我們對人文住宅進行深入的理解。所以,現(xiàn)代住宅開發(fā)要從顧客與市場需求出發(fā),傾力打造、精雕細琢環(huán)境和房型,完善設(shè)施,營造家園、彰顯文化。目前,住宅建造業(yè)正在經(jīng)歷著一場技術(shù)革命,從建筑材料、現(xiàn)場施工到物業(yè)設(shè)施配置不斷創(chuàng)新。市政交通、快速干道、地鐵、輕軌等逐步開通、實施,人們置業(yè)的區(qū)域觀念明顯外移,地段不再是人們購房的首要因素。廣州住宅開發(fā)中的區(qū)域、環(huán)境、品位、服務(wù)、管理、審美等文化原則和精神因素日趨凸現(xiàn),其中在房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計、經(jīng)營和銷售中人文因素日益呈現(xiàn)細微、復(fù)雜、變異和潛在的特征。主要表現(xiàn)在以下幾點:
(1)新建樓盤文化成分的提高。在成片開發(fā)小區(qū)內(nèi)設(shè)有一系列文化配套設(shè)施,如學校、醫(yī)療點、活動中心。在中高檔樓盤里,建有豪華的社區(qū)會所,內(nèi)設(shè)圖書館、網(wǎng)吧、舞廳、電影院等文化休閑娛樂設(shè)施。許多開發(fā)商在選址中,追求"后工業(yè)文化",講究地產(chǎn)中的文化,甚至做起了文化地產(chǎn)。
(2)設(shè)計中人性因素的介入。在房型設(shè)計中,以人為本,運用起居心理學、工程物理學、室內(nèi)交通學、人群生態(tài)學等多門交叉學科,來深入研究、反復(fù)琢磨、謹慎確定室內(nèi)功能結(jié)構(gòu),保證人在其中的方便、舒適、安全。
(3)建筑上美學觀點的滲透。廣義的藝術(shù)包括建筑,但是建筑從來沒有像今天這樣講究美學文化。在當今打造的樓盤中,無論是技術(shù)精美的歐美主義、地方主義、還是新田野主義、結(jié)構(gòu)主義,都為城市景觀、都市天際線錦上添花。
(4)開發(fā)中環(huán)保意識的貫徹。綠色、水景、藍天是如今住宅市場最搶手的賣點,房地產(chǎn)交易會上的樓書已成了一片綠色海洋,"綠色物業(yè)"成為最流行的房地產(chǎn)概念。規(guī)劃布局強調(diào)環(huán)保、室內(nèi)裝(飾)修使用"綠色"材料、物業(yè)管理講究環(huán)境保護。
(5)科技與人文的混合是住宅發(fā)展的主潮流。也就是說,在高科技含量不斷增加的物業(yè)中,添加更多對人的尊重、對自然的尊重。住宅開發(fā)中,講究社區(qū)人文營造、歷史文脈承繼、區(qū)位文化沉淀,甚至吸取勘探學中的科學觀點,尋求一種經(jīng)濟規(guī)模、技術(shù)規(guī)律、自然規(guī)律
、精神價值的合成物。追求一條微觀效益與社會效益相結(jié)合的、人情關(guān)愛與經(jīng)濟可行兼顧的住宅發(fā)展之路。與此相對應(yīng)的,住宅整體生產(chǎn)政策受到挑戰(zhàn),由不同的居住語言傳統(tǒng)和起居行為方式構(gòu)成的住宅文化所決定的個性化產(chǎn)品得到充分發(fā)展,各種居住文化階層都能得到滿足。現(xiàn)在生活給人的壓力越來越大,生活在鋼筋水泥叢林里的人們,更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。同時,每個社會成員都成長在一定的文化氛圍中,并接受這一文化所包含的價值觀念、行為準則和風俗習慣,進而影響其購買行為。人需要交流、需要援助。當今的置業(yè)者懷念自己小時候的里弄生活,他們希望自己的孩子放學后有一個健康、安全玩耍的環(huán)境,希望自己的父母能與鄰居親切地交流歸屬感、鄰里感、社區(qū)感是現(xiàn)代人置業(yè)的內(nèi)在需求。因此,創(chuàng)造一種和諧的鄰里關(guān)系、溫馨的居住文化家園迫在眉睫。現(xiàn)代居住文化的核心是人、自然和社會的和諧統(tǒng)一,滿足居住者的使用要求和精神要求,強調(diào)在人與自然和諧的基礎(chǔ)上,融入人文因素,將歷史文脈、地區(qū)習性和周邊影響作為創(chuàng)造理想居住社區(qū)的重要參數(shù),從而使居住和生活在其間的人,能夠體會到強烈的親切感和歸屬感。
現(xiàn)代居住文化在住宅建設(shè)中的運用主要體現(xiàn)在環(huán)境、房型設(shè)計和設(shè)備設(shè)施三個方面。
一、環(huán)境包括自然環(huán)境和人文環(huán)境目前,在自然環(huán)境方面,政府對新興的住宅開發(fā)規(guī)定了一定比例的綠化率,開發(fā)商也越來越重視自然環(huán)境。濃蔭綠樹、溪流疊水、緩坡草坪、小橋流水已不再罕見。有的開發(fā)商甚至不惜重金"做環(huán)境",力爭將自己的小區(qū)塑造成都市森林或文化園林,為居住者營造一個寧靜典雅的居住環(huán)境。在人文環(huán)境方面,選址在周邊有成熟的商業(yè)、教育、醫(yī)療機構(gòu)的地區(qū)已是司空見慣,有的開發(fā)商還在自己的小區(qū)內(nèi)設(shè)有幼兒園、活動中心、超市、餐飲、銀行、郵局等各種配套設(shè)施,盡量滿足業(yè)主的點滴需求。
二、房型結(jié)構(gòu)的合理化和人性化時下,房型功能也在悄然發(fā)生變革,如廚衛(wèi)的面積逐漸加大,會客區(qū)域的面積變得更加合理,廳、臥、貯藏室、車庫等面積有效配置,追求生活起居的高標準、高質(zhì)量以及家庭成員之間的相互獨立性和私密性。房型結(jié)構(gòu)在追求合理化同時對人性化也提出了新的要求:(1)要符合當?shù)鼐用竦奈幕曀准靶睦盹L格要求;(2)要具有未來性和超前性;(3)要更具人性化,增加實用面積,不能讓面積浪費;(4)對每個房間都設(shè)定特定功能和要求,對家用電器及家具有位置的設(shè)計。
三、樓盤的配套設(shè)施功能樓盤品質(zhì)的好壞,對配套設(shè)施的完備程度有很高的要求。對于配套設(shè)施,可分為公共設(shè)施和特有設(shè)施。公共設(shè)施譬如水、電、煤、有線或衛(wèi)星電視、通訊、智能化等等。特有設(shè)施比如游泳池、廣場、網(wǎng)球場、圖書室、商場、健身房、會所、幼兒園、小學等。另外,如何利用公共空間,在不影響交通的情況下,盡可能增加一些供人們使用的設(shè)施,可以滿足用戶需要,提高人們的購房興趣。比如,位于虹口區(qū)的"紫虹嘉苑",從樓盤設(shè)計開始就本著"以人為本"的宗旨。在自然環(huán)境方面,倡導"都市靜港"概念,以創(chuàng)新的環(huán)境設(shè)計改善購房者的居住條件,"以人為本"為主題的環(huán)境景觀規(guī)劃,為"紫虹嘉苑"度身定作了一套景觀設(shè)計方案。該方案突破常規(guī)設(shè)計,著重營造都市度假氛圍,通過把異域的人性化設(shè)計和廣州的人文特征相結(jié)合,強調(diào)生態(tài)化、參與性和互動性,解決了繁華與寧靜不能同存的矛盾。小區(qū)內(nèi)的坡地中庭,立體演繹居住景觀,將住文化的深厚內(nèi)涵凝練成圖騰圖案;巧妙的布局規(guī)劃,讓人車分流更合理,石徑、草坪、地燈、休閑椅錯落有致,融為一體,營造出一個寧靜典雅的居住環(huán)境,更洋溢出一派鄰里親情。除了美景之外,業(yè)主還需要有舒適的生活,因此,全方位的人性化物業(yè)管理服務(wù)尤為重要。紫虹嘉苑除了完善到位的安全措施和物業(yè)服務(wù)外,社區(qū)內(nèi)還設(shè)有細致入微的人性化生活設(shè)施:如獨創(chuàng)的"萬卷書屋",古籍經(jīng)典,世界名著,時尚流行,坐擁書城,上下五千年,縱橫八萬里;"醫(yī)院保健中心"設(shè)有專家定時門診咨詢,幫助業(yè)主拒絕亞健康;"智能人性化,家庭影視廳"讓業(yè)主盡享E時代奔騰生活,啜一杯咖啡,享受國內(nèi)外經(jīng)典老電影的菜單式演出,或與朋友小聚暢談前程往事……這一切的精心思慮,都是為了能讓選擇紫虹嘉苑的業(yè)主不但住得舒適祥和,更要住出文化格調(diào)來。
目前,廣州樓市步入黃金期,房地產(chǎn)開發(fā)景氣程度的總水平明顯高于往年。然而,房地產(chǎn)進入產(chǎn)業(yè)化大規(guī)模開發(fā)時代后,也更急劇地改變了城市風貌,重塑了人的生活方式,影響了人的心理。在市中心區(qū)和新興郊區(qū)的20**預(yù)售排行榜上,各類主題"人文住宅"風起云涌。現(xiàn)在幾乎所有的開發(fā)商都談到打造住宅文化,可不少只是標簽和包裝,缺乏文化的積淀。房地產(chǎn)開發(fā)的最終受眾是人,自然離不開文化,如果只是簡單的克隆或模仿,最終結(jié)果只能是一道笑料。那些曾經(jīng)風靡一時卻又一夜之間煙消云散的所謂東風西風,給我們留下了許多思考。世界之大,每一個地區(qū)都有自己的文化和風格,建筑也一樣均有本地化、傳統(tǒng)化的特征,保存并弘揚民族文化是必要的,不然一個民族便會失去目標。任何民族的文化必然滲透于這個民族的建筑之中。現(xiàn)代居住文化既不是對西方居住文化的盲目排斥,也不是對中國居住文化的全盤否定。前者不符合廣州文化中"海納百川,崇尚先進"的特征,在此理念指導下生產(chǎn)的住宅是落伍的、脫離潮流的;后者則是徹底顛覆了本土文化,因為文化是有繼承性和根基性的,否定了這一點,居住文化就失去了依托、失去了賴以生長的土壤,房子雖漂亮卻沒有靈魂,它對人們總是冰冷的、隔膜的、陌生的。如何在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)時不割裂原有的文化歷史風貌,又帶來新的良好生活環(huán)境,一種以人為中心的文脈主義設(shè)計思路指明了新一輪熱點的方向。"新福康里"以觀賞性、人文性、交流性作為環(huán)境設(shè)計的理念,注重每戶窗前屋后私家綠景領(lǐng)地的營造,并在市中心獨創(chuàng)8000平方米架空層人防交流環(huán)境空間
;普陀區(qū)的"萬里城"則引入了歐洲城市綠化的概念。住宅區(qū)的圍合式建筑布局和組團式綠化的設(shè)置已被廣泛采用。小區(qū)里的公共空間設(shè)置,為居民提供了理想的戶外交流,使居民一進入小區(qū)便似乎已經(jīng)到"家"了。現(xiàn)代居住區(qū)內(nèi)人們互不認識、老死不相往來的冰冷氣氛已經(jīng)開始有了轉(zhuǎn)變。因此,只有堅持以人為一切的出發(fā)點,繼承傳統(tǒng)同時又面向未來的建筑,才能最大限度地延長生命周期。房地產(chǎn)樓盤的大規(guī)模開發(fā),不僅是單一功能的建筑類型的開發(fā),它也必然擔負著社會文脈協(xié)調(diào)、交流與融合的義務(wù)。在傳統(tǒng)的市中心區(qū),建筑物的組成豐富多采,城市廣場共享性強,路網(wǎng)密集、步行便利,具有適合社會交往的人性化特征,所以在保持這些優(yōu)點的同時,尊重地理風貌,注重建筑特色的協(xié)調(diào)就成了共同的特點。像蘇州河沿岸的水景住宅,大型綠地帶動的綠色生態(tài)住宅,符合海派建筑風格的里弄住宅,都受到市場歡迎。伴隨著汽車進入家庭和人口大量向城郊和邊緣地帶擴張,在享受到小區(qū)綠化環(huán)境好、空氣清新、住宅寧靜的優(yōu)勢之外,延續(xù)社區(qū)價值,產(chǎn)生心理歸屬感和認同感,擴大共享空間就得到更高的認同。像商業(yè)配套先行的"萬科春申城",營造體育參與精神的"廣州奧林匹克花園",注重親情交流的"聯(lián)洋新社區(qū)"。各有側(cè)重的人文主題住宅,都是以滿足更多人性化需要為最終目的。從住宅文化的角度看,住宅的規(guī)劃設(shè)計,需要考慮住宅所處的地理環(huán)境、歷史傳統(tǒng)、人文環(huán)境、功能定位等諸多因素,處理好人與環(huán)境、建筑與環(huán)境等關(guān)系。首先要合理劃分不同層次的住宅區(qū)域。可以按級差地租、重要道路及地域的傳統(tǒng)、景觀等要素劃分不同的住宅區(qū)域,并對這些區(qū)的住宅開發(fā)進行定位,以滿足居民不同的需求。其次,住宅規(guī)劃設(shè)計要與周圍環(huán)境相適應(yīng)。不同的地理位置應(yīng)有不同的住宅風貌,不同的歷史傳統(tǒng)應(yīng)有不同的住宅風格。這種與環(huán)境相適應(yīng)的規(guī)劃設(shè)計,是繼承傳統(tǒng)和創(chuàng)新過程的統(tǒng)一,如果結(jié)合得好,就可以延續(xù)歷史文脈,并富有新的時代感。廣州是中西文化交融之地,具有豐富多彩的住宅風格,其石庫門建筑、公寓樓、花園洋房是老一代住宅文化的代表,在樹立廣州住宅建設(shè)新形象的今天,需要繼續(xù)繼承和發(fā)揚海派住宅風格。這種住宅風格不是簡單地照搬照抄,而應(yīng)具有時代特色。因此在規(guī)劃設(shè)計一個住宅小區(qū)時,就要考慮該住宅區(qū)域的層次、定位、歷史傳統(tǒng)和環(huán)境特點,這樣設(shè)計規(guī)劃的人文住宅,當業(yè)主入住其中時,自然而然地成為文化的一分子,繼而業(yè)主又從自身的角度反過來推進了住宅文化的發(fā)展,最終實現(xiàn)文化與人的完美交融。七,總結(jié)
總之,文化是我們亙古不變的精神家園。21世紀市場經(jīng)濟的競爭在很大程度上取決于"文化力"的較量,房地產(chǎn)市場已步入"人文住宅"時代。
篇2：X經(jīng)濟開發(fā)區(qū)159畝項目投資分析報告
宿遷市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南外環(huán)南側(cè)。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規(guī)劃中姑蘇路,西至規(guī)劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)環(huán)城南路市外環(huán)外50米,距市府新區(qū)(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫(yī)院(鐘吾醫(yī)院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業(yè)狀況:
本地塊距義烏商貿(mào)城1.5公里,距老城區(qū)(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內(nèi)無商業(yè)、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū),周邊大部分為農(nóng)田和工業(yè)企業(yè),目前工業(yè)企業(yè)規(guī)模尚未形成,東側(cè)上海城項目未啟動,東南側(cè)同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農(nóng)田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設(shè)施,西側(cè)高壓電網(wǎng)可能對項目北有影響。
(三)區(qū)域開發(fā)情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區(qū)在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區(qū)拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區(qū)不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(qū)(河東),老城區(qū)、市府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)五大塊,同質(zhì)住宅項目,宿豫區(qū)售價在1400~1600元/ m2,老城區(qū)2000~2400元/ m2、市府新區(qū)1900~2300元/ m2、開發(fā)區(qū)1500~1800元/ m2、宿城新區(qū)在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業(yè)項目幸福中路商業(yè)區(qū)各沿街商鋪較好,其他區(qū)域及各住宅沿街配套商鋪運轉(zhuǎn)較差,空置率70%以上。大型商業(yè)中心(街)目前投入運轉(zhuǎn)的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業(yè)街、楚街等空置率都非常嚴重。商業(yè)項目目前的大量重復(fù)投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側(cè)都未形成開發(fā),北側(cè)3公里內(nèi)在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業(yè)項目有義烏商貿(mào)城和各居住項目配套沿街商業(yè),銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業(yè):本地塊目前尚不完全具備商業(yè)開發(fā)條件,主要因素為:
1.周邊無連續(xù)性商業(yè);
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發(fā)條件,主要因素為:
1.無生活配套商業(yè)設(shè)施;
2.無生活配套交通設(shè)施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)所帶來的擬購房群體。
根據(jù)土地掛牌說明和開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求,本地塊為商住用地,根據(jù)地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發(fā)商業(yè),內(nèi)側(cè)形成居住小區(qū)。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發(fā)條件,合理開發(fā)時間應(yīng)在對面商業(yè)項目建成,開發(fā)區(qū)商辦地塊啟動,周邊工業(yè)企業(yè)初具規(guī)模等因素具備后再行開發(fā),才能取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據(jù)公司今年要求開發(fā)本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經(jīng)濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業(yè)規(guī)劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃,減少沿街居住配套小型商業(yè)規(guī)劃。
3.根據(jù)地塊相對優(yōu)勢(外環(huán)側(cè),城鄉(xiāng)結(jié)合部)重點招商 ,吸引符合適應(yīng)本地塊的商業(yè)項目;適應(yīng)符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區(qū)域無較有特色建筑的時機。
5、對區(qū)域居住習性深入研究,開發(fā)符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內(nèi)外布局。
6.通過對商業(yè)項目的前期定位,開發(fā)適應(yīng)專業(yè)項目的布局、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的商業(yè)格局;
7.強化建筑細節(jié)以優(yōu)秀的建筑質(zhì)量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區(qū)內(nèi)布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區(qū)配套達到低成本、高品質(zhì)生活質(zhì)量;
9.前瞻性規(guī)劃,以"造城"為開發(fā)理念,將交通、商業(yè)、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業(yè):
1、專業(yè)商業(yè)業(yè)主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發(fā)區(qū)周邊居民;
2、城區(qū)年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業(yè)商業(yè)布局來適應(yīng)吸引專業(yè)的商業(yè)項目,本地塊商業(yè)如無明確定位,近兩年內(nèi)必為一無是處,無商業(yè)推廣理念可言,空等自發(fā)形成特色商業(yè)或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業(yè)投資人,才能在較短的時間內(nèi)形成規(guī)模和人氣達到開發(fā)投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優(yōu)勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業(yè)劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體,目前本地塊尚不具備優(yōu)勢。
三、項目財務(wù)分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業(yè):
1、定位不準,區(qū)域定位重復(fù):
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應(yīng);
3、有場無市,有市無人,形成商業(yè)規(guī)劃失敗。
4、商業(yè)規(guī)劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規(guī)劃不適應(yīng)群體性;
2、戶型設(shè)計不適應(yīng)群體性;
3、區(qū)域定位嚴重重復(fù);
4、推廣方案不適應(yīng)有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應(yīng)性上,項目規(guī)劃、建筑規(guī)劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內(nèi)如能做到周密籌備、詳細調(diào)研、準確規(guī)劃,整體密切配合,一舉發(fā)力,實行短平快戰(zhàn)略,以專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉(zhuǎn)化,取得較好的開發(fā)效益很有可能。
篇3：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)投資風險分析模擬試題(下)
房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)投資風險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產(chǎn)租金和售價會隨著通貨膨脹的發(fā)生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產(chǎn)投資項目的實際凈現(xiàn)值增大,使房地產(chǎn)投資的購買力風險減小
C.通貨膨脹使房地產(chǎn)投資項目的實際凈現(xiàn)值減小,使房地產(chǎn)投資的購買力風險增大
D.房地產(chǎn)投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預(yù)售或預(yù)租以及不變租金的房地產(chǎn),通貨膨脹會引致很大的購買力風險
E.對于預(yù)售或預(yù)租以及不變租金的房地產(chǎn),通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產(chǎn)投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風險較大,影響房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風險的主要因素有( )。
A.房地產(chǎn)的市場行情 B.房地產(chǎn)的金融政策
C.房地產(chǎn)的地段好壞 D.房地產(chǎn)的建設(shè)程度
E.房地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量
3.房地產(chǎn)投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價值損失,不可力一旦發(fā)生,就會給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災(zāi)害
C.戰(zhàn)爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產(chǎn)投資周期長且內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜,所以房地產(chǎn)投資商業(yè)風險大,降低商業(yè)風險的策略有( )。
A.在經(jīng)濟蕭條時期投資 B.規(guī)模投資限制競爭