入世以來零售業(yè)呈現(xiàn)更空前的活躍繁榮景象，許多國際連鎖業(yè)巨頭紛紛搶灘中國零售市場。中國大型外資零售業(yè)者主要為零售巨頭“沃爾瑪”、“家樂福”與“麥德龍”為主，且與中國本土大型商業(yè)企業(yè)“華聯(lián)”、“好又多”、“大商”…等，在各大主要城市商區(qū)內(nèi)占領(lǐng)市場；且隨著競爭的更白熱化，市場份額已逐漸瓜分壟斷，各大巨頭將開始轉(zhuǎn)向發(fā)展相對“毛利率”較高的便利店。
“便利店”的商業(yè)經(jīng)營模式，主要是以開架自選方式向消費者提供商品銷售，以即時食品、飲料、小百貨、香煙與報紙雜志為主，且更額外提供如銀行ATM機(jī)、沖印店與票務(wù)服務(wù)…等純服務(wù)性服務(wù)。便利店選址層面考量主要是：力求最大幅度便利顧客，并全年無休提供最迅捷的購物服務(wù)平臺！
與世界已發(fā)展地區(qū)相較，中國目前的便利店發(fā)展階段尚處于起步期；但因國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和住房改革步伐加快，使我國城市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，進(jìn)而產(chǎn)生中小超市及便利店入駐社區(qū)的強(qiáng)大需求，為居民提供更便利與全面人性化的零售服務(wù)。
身為西部唯一直轄市，重慶市近幾年城市化速度加快，帶動零售業(yè)的快速發(fā)展，并隨著消費水平提高，沃爾瑪及麥德龍..等零售巨頭紛紛進(jìn)駐重慶市場，且家樂福與好又多因此提高了分店網(wǎng)絡(luò)密度；激烈市場競爭促使市場日益成熟，并形成更穩(wěn)定的顧客群與更強(qiáng)大的市場需求，為便利店的發(fā)展創(chuàng)造進(jìn)一步市場細(xì)分的先決條件。
根據(jù)國外便利店研究理論與國內(nèi)便利店發(fā)展速度較快地區(qū)（上海、北京、深圳等）經(jīng)驗來看，通常人均GDP達(dá)到3,000美元，便利店才剛開始起步；人均GDP躍至6,000美元，便利店已經(jīng)開始充分發(fā)展。根據(jù)重慶市目前發(fā)展?fàn)顩r，便利店還處于市場導(dǎo)入期－即最具發(fā)展?jié)摿r期。
一般人口規(guī)模為3,000人的城市社區(qū)，就有一家便利店的市場需求，而重慶市主城區(qū)大約為1,000萬人；按平均每3,000人可支撐一間便利店存在計算，重慶市的便利店最低需求目前為三千多家，因此可得知重慶市便利店發(fā)展空間仍然相當(dāng)巨大。由于便利店有其它大中型超市、賣場無法匹敵的靈活優(yōu)點，如銷售網(wǎng)點配置容易、產(chǎn)品配置最貼近市場變遷的靈活性與給與消費者最大便利性（如全年無休），且加上毛利率較高，因此在重慶市致使此業(yè)態(tài)有其生存的龐大空間。
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和一般民眾生活模式不斷變化，目前出現(xiàn)的新消費群體，如單身族、網(wǎng)絡(luò)夜間工作者或青年學(xué)生…等，其個人消費價值觀與傳統(tǒng)消費觀開始產(chǎn)生新的變化；居住社區(qū)或單位附近的24小時營業(yè)便利店，恰恰符合他們追求快速方便的生活模式，因此可支撐便利店起步發(fā)展階段，并對便利店產(chǎn)生更大的市場需求與生存空間。事實上重慶便利店發(fā)展也跟隨國內(nèi)發(fā)展速度較快地區(qū)（上海、北京及深圳）快速發(fā)展，且與傳統(tǒng)超市跟大賣場的價格優(yōu)勢相比，便利店的發(fā)展優(yōu)勢在于其與傳統(tǒng)超市大賣場相比，更具備了“互補(bǔ)性”！因其24小時無休帶給晚歸的市民更大生活空間與時間的便利，再加上其所提供的綜合性一站式服務(wù)（如銀行ATM機(jī)、書報雜志、照片沖洗、傳真復(fù)印、水電費用與票務(wù)代收與網(wǎng)上購物最后配送平臺…等），市民可24小時不受限制一站式完成商品消費與其它服務(wù)性質(zhì)的服務(wù)。這完全是因大城市娛樂休閑繁多、城市生活早出晚歸且節(jié)奏快速，再加上消費模式超前，是便利店立足于經(jīng)濟(jì)發(fā)展至一定程度大城市的最關(guān)鍵原因。
雖然便利店在重慶具有很大的發(fā)展?jié)摿Γ鳛樾屡d業(yè)態(tài)剛起步時，總會遇到諸多障礙；目前重慶市整體生活水平已達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，但因其它零售業(yè)態(tài)已獲得較早的發(fā)展，且重慶的物流配送結(jié)構(gòu)目前仍傾向大賣場、大超市的“大規(guī)模集中性”送貨，目前尚未適應(yīng)便利店的小規(guī)模物流配送，此種硬性物流結(jié)構(gòu)性制約在一段時間內(nèi)，仍有待解決！
因此重慶的便利店雖是極具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d業(yè)態(tài)，但目前最重要的是決不能忽視市場現(xiàn)存的制約因素，進(jìn)行盲目投資與擴(kuò)充，應(yīng)根據(jù)重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、消費者購物習(xí)慣、目標(biāo)客戶分布狀況與其它零售業(yè)態(tài)發(fā)展情況…等情況，擬定最具選擇性與計劃性的發(fā)展大計！！
篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望
物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展趨勢展望
一、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展問題的提出
我國的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時期，全國物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國人大四次會議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個五年計劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場化經(jīng)營、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運作的道路，成為21世紀(jì)我國物業(yè)管理發(fā)展的趨勢。
規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場化經(jīng)營、尤其是國內(nèi)外知名品牌加入競爭，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營、具有市場競爭力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營面臨新的機(jī)遇。
從全國各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場潛力巨大。
當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營、人才儲備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營房、機(jī)關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營理念、體制、運作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到500萬平方米以上，青島和濟(jì)南分別為25%和22%；以武漢、長沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽為代表，因西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽為19%，長春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達(dá)集團(tuán)、大連機(jī)關(guān)新型集團(tuán)、長春房地集團(tuán)和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。
從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營是行業(yè)發(fā)展的大勢所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實行規(guī)模化經(jīng)營、市場化運作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。
二、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的優(yōu)勢分析
1、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹立品牌，全面促進(jìn)企業(yè)升級
國家建設(shè)部1999年261號文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級、二級、三級資質(zhì)及臨時資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級資質(zhì)企業(yè)實施跨區(qū)域管理，限定二級資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級資質(zhì)與臨時企業(yè)則不能實施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅實的基礎(chǔ)。目前，萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級資質(zhì)來塑造萬達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強(qiáng)進(jìn)更強(qiáng)”的格局。
2、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平
我國的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時期，隨著物業(yè)管理市場的形成，企業(yè)間的競爭將日趨激烈，競爭的焦點突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實施跨區(qū)域經(jīng)營要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)。
3、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實現(xiàn)規(guī)模效益
目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實力，在市場上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項目的狀況，實現(xiàn)規(guī)模效益。
4、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局
跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展要求企業(yè)對人力資源進(jìn)行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢，使人才形成最佳結(jié)合。
5、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有利于拓展經(jīng)營領(lǐng)域，實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)
實行跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢，在重點搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢，擴(kuò)大經(jīng)營范圍，開展多種經(jīng)營，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費的不足，進(jìn)而實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場競爭力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展須注意的幾個問題
1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問題
必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補(bǔ)貼、住房等費用的增加），管理效率不高，新建分支機(jī)構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對不完善，消費者接受物業(yè)管理意識較差，收費標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險大，管理得不好，就會損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進(jìn)軍內(nèi)地市場的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實。
2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗曲線”問題
規(guī)模效益一般是指一個企業(yè)在超出盈虧平衡點后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對不能等同于簡單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤總額按算術(shù)級數(shù)等比遞增。
規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€產(chǎn)品上的固定成本相對減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機(jī)構(gòu)等簡單增加。
那么什么是經(jīng)驗曲線呢？經(jīng)驗曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計生產(chǎn)量增加時，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗曲線的根本原因在于勞動效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗曲線告訴我們一個簡單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。
3、“地域文化差異”問題
時下，實行跨區(qū)域經(jīng)營管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對象是房地產(chǎn)這一不動產(chǎn)，溝通的對象是具有不同文化差異或背景的人，每個城市、每個地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。
物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個城市存在的方式，一種價值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個個細(xì)胞，應(yīng)被整個城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。
同時，對于當(dāng)?shù)厥袌龅慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費意識等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展，應(yīng)首先建立在對目標(biāo)市場的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。
4、“本地化”與“特色化”問題
雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因為正是由于你的品牌、你的管理標(biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點是在經(jīng)營實踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的共同價值觀、目標(biāo)、文化、個性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場競爭中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”
5、企業(yè)“人力資源儲備”問題
當(dāng)企業(yè)實施跨區(qū)域經(jīng)營管理的時候，必須擁有持續(xù)升級的人力資源儲備，這個道理就像計算機(jī)升級一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時的燃眉之急，但絕對解決不了實質(zhì)性、深層次的問題。同時，往往由于企業(yè)缺乏對人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。
四、跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策
展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營發(fā)展的趨勢與對策，我認(rèn)為有五個方面：市場化運作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)行說明。
1、市場化運作
物業(yè)管理市場化運作是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。其實質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營權(quán)，以增加企業(yè)的核心競爭力。即把競爭機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場。實行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競爭，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國際知名企業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場化運作機(jī)制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴性中走出來，強(qiáng)化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個性，培養(yǎng)其走向市場的競爭能力，為萬達(dá)集團(tuán)品牌與國際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場化機(jī)制的建立與運作是一個循序漸進(jìn)的過程。在起步階段，可采取“一國兩制”的方式，即對新立項后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，而正式運作兩年后，應(yīng)實行脫鉤，獨立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過初始階段，向市場化的高級階段健康發(fā)展，成熟一個，發(fā)展一個，為實現(xiàn)物業(yè)管理集團(tuán)化發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。
2、品牌化開拓
樹立品牌，運用品牌拓展戰(zhàn)略來擴(kuò)大市場份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點。
從深圳來看，萬科、中海等國內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國30多個城市的物業(yè)管理市場，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場化進(jìn)程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場的利器。當(dāng)前，堅持萬達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴(kuò)張的前提。
萬達(dá)品牌是在長期的經(jīng)營管理實踐中形成的，是萬達(dá)集團(tuán)的信譽(yù)、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨特的經(jīng)營管理模式和文化個性的綜合體。萬達(dá)品牌是一個整體的概念，即指萬達(dá)集團(tuán)整體開發(fā)和整體營銷的概念。萬達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營造者、功能服務(wù)的維護(hù)者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強(qiáng)強(qiáng)鏈接”，使萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的項目真正成為獨具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時尚精品。
3、專業(yè)化經(jīng)營
開辟經(jīng)營的新天地是品牌化擴(kuò)張的重要保障。物業(yè)公司實地專業(yè)化經(jīng)營是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢，是專業(yè)市場細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營上要堅持“三個原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項目，要保證社會效益和經(jīng)濟(jì)效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益，使“主業(yè)更強(qiáng)，副業(yè)更富”。
在目前已開辦項目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營公司力度，提供清洗、家政、電梯維護(hù)、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場資源豐富，商機(jī)無限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時尚消費，其發(fā)展空間“大有可為”。
4、規(guī)模化發(fā)展
從經(jīng)濟(jì)的角度來說，適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)作戰(zhàn)的局面，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢。在規(guī)模化發(fā)展的推進(jìn)中，企業(yè)的一項最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進(jìn)軍外地市場的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗的“大本營”，為集團(tuán)的品牌化擴(kuò)張和規(guī)模化經(jīng)營作好人力資源的儲備。同時，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進(jìn)，對萬達(dá)集團(tuán)其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。
5、數(shù)字化變革
21世紀(jì)，人類居住進(jìn)入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點，通過網(wǎng)絡(luò)來提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時代業(yè)主不斷變化的需要。萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長在中國北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國的住宅來帶來了一場全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機(jī)遇。
因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營管理觀念，由簡單維護(hù)型、勞動密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見，面對現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個時期物業(yè)管理企業(yè)競爭制勝的關(guān)鍵籌碼。
總之，通過市場化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營，為萬達(dá)集團(tuán)的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達(dá)集團(tuán)向國際化邁進(jìn)，在不久的將來成為國際上的知名品牌奠定了堅實的基礎(chǔ)。
篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢
以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢
物業(yè)管理作為一個新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產(chǎn)項目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產(chǎn)營銷的主要賣點之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。
一、21世紀(jì)物業(yè)管理必須倡導(dǎo)康居生活新概念
新世紀(jì)里，不僅國家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化都將快速地進(jìn)步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場所功能，同時也是學(xué)習(xí)和娛樂場所，同時也對小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢。我們的物業(yè)管理，必須及時適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世紀(jì)的人們對居住環(huán)境的要求大大提高
隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強(qiáng)烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進(jìn)一步擴(kuò)展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強(qiáng)烈的環(huán)境意識。目前的南京房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關(guān)注。
誠然，新形勢下的物業(yè)管理必須關(guān)注市民的這一需要，力爭通過自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗到一份回歸大自然的愜意。
2、21世紀(jì)的人們對居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強(qiáng)烈
不久前日本的一個學(xué)者出了一本書，他用了這樣一個題目“20世紀(jì)企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會對企業(yè)形象的重視已是不爭的事實。
在過去很長一段時期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開，直到英國文藝復(fù)興時期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問題。實際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個非常藝術(shù)化的程度，通過環(huán)境整合藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到技術(shù)應(yīng)用中。實踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運用確實能起到畫龍點晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對每個小區(qū)都進(jìn)行了CIS設(shè)計，小區(qū)內(nèi)的建筑符號、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過精心設(shè)計，小區(qū)有自已的會所，有們喜愛的文化體育活動。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊(yùn)有十分重要的關(guān)系。營造社區(qū)評論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項重要工作內(nèi)容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競爭中的必然選擇。
3、21世紀(jì)的們對居住的舒適度要求更高
這里所說的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時等等。總之，人們期望21世紀(jì)的居所能最大程度地滿足自已對舒適度和自我實現(xiàn)的需求。
因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。
二、21世紀(jì)的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺”
傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術(shù)含量不高，只能是一個勞動密集型的行業(yè)。面對現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺”，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。
1、一個居住區(qū)就是一個小社會，實現(xiàn)各社會成員之間的協(xié)調(diào)運轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段
住宅是一個產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對這個產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個“平臺”，把大家聯(lián)系起來，實現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。
2、網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)管理的附加值
網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報修、費用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個家庭提供更具個性化的服務(wù)，同時也可根據(jù)小區(qū)居民的特點開展豐富多彩的社區(qū)活動，營造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價格。
3、網(wǎng)絡(luò)化管理是滿足居民對服務(wù)高效化及時化需要的有效手段
網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對其功能進(jìn)行智能化，實現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺，提高物業(yè)管理的水平和效率。
三、21世紀(jì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路
根據(jù)國外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)均由專業(yè)化公司去實施，中國物業(yè)管理也正向著這一趨勢發(fā)展。 可以預(yù)測，在21世紀(jì)，一個成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點，就是個總協(xié)調(diào)官或一個樂隊的總指揮，能夠把社會上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務(wù)。
當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自已的核心競爭能力，需要有規(guī)模化的經(jīng)營作為堅強(qiáng)后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經(jīng)營，就不可能贏得可觀的利潤，而沒有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會是空談。因此，在這個新的世紀(jì)里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營。 物業(yè)管理在21世紀(jì)充滿了新的生活力，但是又任重而道遠(yuǎn)。因為，隨著中國加入WTO進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)的競爭將越來越激烈，作為一個服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競爭最終是靠服務(wù)來支撐的，物業(yè)的價值也將通過服務(wù)來體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。