日本的購物中心發(fā)展及趨勢分析

　　購物中心是消費者日益提高的生活需要在商業(yè)領(lǐng)域的體現(xiàn)，這一業(yè)態(tài)最早出現(xiàn)在美國，隨后就在世界范圍內(nèi)普及開來。日本作為亞洲經(jīng)濟最為發(fā)達的國家，購物中心在其國內(nèi)的發(fā)展已經(jīng)相對成熟。中日兩國雖然在國土面積、收入水平方面相差較大，但在人口密度、城市發(fā)展及消費文化等方面有諸多相似之處，因此日本購物中心的發(fā)展對中國具有務(wù)實借鑒意義。

　　一、發(fā)展分析

　　日本的購物中心起源于20世紀60年代，即二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟復蘇期。六十年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事于購物中心的開發(fā)工作。1969年日本第一座大型、以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區(qū)開業(yè)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型購物中心。不過當時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心以及公眾聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進行開發(fā)，因此在當時購物中心是以市區(qū)內(nèi)的購物中心為主。

　　70年代，伴隨經(jīng)濟的騰飛，日本的購物中心也進入快速發(fā)展階段。整個70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數(shù)字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業(yè)活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區(qū)住宅也發(fā)展起來，借助這個時機，日本郊區(qū)購物中心開始興起。

　　20世紀90年代是日本購物中心快速發(fā)展的一個時期，以現(xiàn)存購物中心的數(shù)目為基礎(chǔ)，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直維持到2000年。2000年6月日本開始實行“大規(guī)模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數(shù)關(guān)于大型零售商店開設(shè)的限制性規(guī)定都已經(jīng)取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環(huán)境品質(zhì)方面卻對購物中心進行了規(guī)范。受此影響，大型購物中心新開張數(shù)量在這個法律頒布實施之后實際上都較前幾年有所減少。20**年日本新開張的購物中心數(shù)只有37家，直到20**年以后，日本購物中心的發(fā)展才恢復到先前較為正常的水平。

　　截至20**年末，日本全國共有購物中心2759個，購物中心總面積為44,919,370平米，其中總店鋪面積為36,538,400平米。平均每個單體購物中心進駐商鋪總數(shù)為48個，平均面積為16,281平米?？梢娙毡镜馁徫镏行闹饕€是以小型購物中心為主。以20**年為例，當年日本新開業(yè)的購物中心一共有79家，其中體量小于一萬平米的購物中心有22家，一萬到三萬之間的有33家，而體量超過三萬平米的只有24家。

　　20**年日本購物中心的總概況

　　購物中心總數(shù) 2,759

　　購物中心總面積 44，919，370平方米

　　購物中心總店鋪面積 36，538，400平方米

　　單個購物中心平均面積 16，281平方米

　　單個購物中心平均店鋪面積 13，243平方米

　　單個購物中心平均租戶數(shù) 48

　　購物中心總銷售額 268，306億日元

　　單個購物中心平均銷售額 97.25億日元

　　平均每坪銷售額 2，506千日元

　?。ㄗⅲ?坪=3.3平方米，100日元=6.6049元，20**.12.22）

　　從銷售額水平分析，自1979年日本購物中心的年銷售總額就開始超過了過往一直保持強勢地位的百貨店，此后，購物中心年銷售額占當年零售總額的比例也是逐步提高，近些年來這一比例一直維持在20%左右。

　　此外，從20**年開始，都市型購物中心的開發(fā)在日本開始有所回歸。尤其是在東京，由于日本泡沫經(jīng)濟的破滅，經(jīng)濟的持續(xù)不景氣，東京的地價開始下跌，因而吸引了不少的房地產(chǎn)開發(fā)商在市區(qū)興建購物中心。

　　二、現(xiàn)狀特征

　　與美國相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，而美國則以大面積停車場和二層建筑為主。但相對而言，日本公共交通便利，到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。從購物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，即市、區(qū)等商業(yè)機構(gòu)比較集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，還有23%的購物中心分布在與中心區(qū)域相鄰接的周邊區(qū)域。

　　從主力店的情況分析，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場（GMS）或者從事食品銷售的超級市場（SM）。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場這一美國購物中心的主力店在日本的購物中心卻并不多，20**年日本2660家購物中心中只有112個購物中心有百貨商場，所占比例是4.2%。

　　日本購物中心的發(fā)展優(yōu)勢不僅僅是體現(xiàn)在硬件設(shè)計上，其軟件即公共服務(wù)也在細微之處體現(xiàn)著人性化。號稱代表日本商業(yè)地產(chǎn)新潮流的六本木新城，為消費者提供的是家庭婦孺式的服務(wù)：醫(yī)療設(shè)施、休息區(qū)、配鑰匙、寵物寄存，免費托兒，媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務(wù)的輪椅電梯等等，一應(yīng)俱全。此外，有些購物中心甚至連小小的試衣間里都能體現(xiàn)出服務(wù)的細致周到。比如在試衣間里鋪上了厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時褲子拖在地上弄臟。還有的購物中心每當下雨時，會專門播放一種音樂，營業(yè)員一聽就知道外面下雨了，就會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。

　　三、趨勢表現(xiàn)

　　近些年來，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業(yè)中獲得發(fā)展優(yōu)勢，開始走主題特色的道路，主要表現(xiàn)在購物中心有一個統(tǒng)一的主題或與眾不同的設(shè)計特點。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂?shù)接艚鹣銍娙约跋蛉湛蔚谋硌菸枧_，這個160,000平方英尺、設(shè)有56家商店的露天零售廣場展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設(shè)計，而遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

　　近些年來，日本的購物中心不斷調(diào)整以適應(yīng)市場發(fā)展，進而出現(xiàn)了一些新的發(fā)展趨勢。其中定位為NSC（Neighborhood Shopping center）的小區(qū)型購物中心正快速增加，成為近幾年購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流之一。其出現(xiàn)的原因在于早期因競爭關(guān)系，日本購物中心都走美式大型化路線，但由于投資及經(jīng)營成本比較高，難以達到損益平衡，加上近年來大型店（GMS）營運走下坡，業(yè)者紛紛轉(zhuǎn)型開設(shè)新形態(tài)的、規(guī)模較小的購

物中心以貼近市場需求。

　　20**年，日本Chain Store Age雜志7月號公布了最佳十大購物中心名單，其中小區(qū)性的小型購物中心，由于有地方特色、滿足商圈消費者需求，所占比例多達六成。相對的，表現(xiàn)最差的十大購物中心排名中，多半是區(qū)域型大型購物中心。有鑒于此，日本伊藤榮堂宣布在未來五年內(nèi)，要蓋60個NSC，由此也可看出，小區(qū)型購物中心方興未艾。

　　此外，體現(xiàn)購物中心新型發(fā)展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開始有了發(fā)展，該模式亦源于美國，一般處于市內(nèi)（downtown），定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其服務(wù)的大都是較為富裕的人口，其建筑設(shè)計不再是封閉型的，而是低密度開放式的，以營造體驗式的，更加休閑、娛樂的消費環(huán)境。在日本，Mitsui Fudosan已經(jīng)開發(fā)了兩家基于lifestyle centers概念的購物中心，分別是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，體現(xiàn)了購物中心這一業(yè)態(tài)在日本的發(fā)展活力。

篇2：購物中心物業(yè)管理的行業(yè)特征及發(fā)展趨勢

　　購物中心物業(yè)管理的行業(yè)特征及發(fā)展趨勢

　　購物中心在歐美走過半個世紀以后，成為中國商業(yè)發(fā)展的一個熱點。自1996年廣州天河城正式開業(yè)以來，在中國沿海和一些經(jīng)濟發(fā)達城市陸續(xù)出現(xiàn)了購物中心這一最高級的零售形態(tài)。據(jù)中國商業(yè)聯(lián)合會統(tǒng)計，預(yù)計到20**年末，中國開業(yè)購物中心約200多個，總建筑面積達3000萬平米。

　　但筆者認為，到目前如期開業(yè)的購物中心遠沒有達到這一數(shù)量。由于融資渠道、規(guī)劃設(shè)計、商業(yè)定位、政府規(guī)制等原因，特別是對購物中心這一最高級零售形態(tài)的本質(zhì)規(guī)律的認識出現(xiàn)偏差以及對購物中心管理經(jīng)驗的缺乏，導致大量購物中心中途夭折，或勉強開業(yè)而與初衷完全背離。本文以統(tǒng)一物業(yè)產(chǎn)權(quán)的大型購物中心（SHOPPING MALL）為樣本，闡述購物中心管理的行業(yè)特征及其發(fā)展趨勢。

　　一、購物中心管理的行業(yè)特征

　　與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)管理相對應(yīng)，商業(yè)物業(yè)通常包括了購物中心、商場、辦公樓、酒店等直接用于商業(yè)經(jīng)營的建筑。從管理的角度講，購物中心的管理包含的內(nèi)容最多，也最復雜。即有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點。

　　首先，購物中心管理具有基本的物業(yè)管理行業(yè)特征，但在管理的對象，操作的復雜程度等方面與分散產(chǎn)權(quán)的住宅物業(yè)、甚至其他商業(yè)物業(yè)相比都有很大的差別。同時，購物中心管理在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，結(jié)合了綜合商業(yè)零售管理的內(nèi)容。以天河城購物中心為例：天河城由廣東天貿(mào)（集團）股份有限公司持有100%產(chǎn)權(quán)，由天河城物業(yè)管理有限公司全程管理?？偼顿Y12億元人民幣，總占地面積4.4萬平米、建筑面積16萬平米，其中8層為商業(yè)經(jīng)營場地、約10萬平米，地下2層為停車場，年營業(yè)額約50億元人民幣。場內(nèi)包括9000冷噸的空調(diào)機組、62部手扶電梯和28部垂直電梯、2000門容量的程控電話系統(tǒng)和全自動消防保安系統(tǒng)。場內(nèi)經(jīng)營租戶320家，員工約8000人。04年全年，客流量1億2千萬人次，車流150萬輛次，商品、物資進出量50萬噸。全年設(shè)備、設(shè)施保養(yǎng)項目超過21000項，維修項目超過25000項。平均每天客流量32萬人次。設(shè)備維護、清潔、園林綠化、租戶管理、顧客服務(wù)與管理、安全保衛(wèi)等等這些工作，都是最基本的物業(yè)管理行業(yè)的內(nèi)容，但其管理的復雜程度遠遠高于同等規(guī)模的其他商業(yè)物業(yè)，更是住宅小區(qū)所無法比擬的。因此說，購物中心管理具有基本的物業(yè)管理行業(yè)特征，購物中心管理公司首先是物業(yè)管理企業(yè)。

　　但僅就純粹的物業(yè)管理而言，購物中心管理也因服務(wù)對象的需求差異，行為特征的涇渭分明等因素，具有其鮮明的特點：服務(wù)對象包括業(yè)主、租賃商戶和顧客。業(yè)主聘請物業(yè)管理公司，是希望創(chuàng)造良好的能持續(xù)改善的購物和營商環(huán)境，合理的商業(yè)業(yè)態(tài)組合及持續(xù)及時的調(diào)整，以不斷提高購物中心的商業(yè)價值，合理控制日常營運成本。相對于住宅物業(yè)管理費的消費屬性，購物中心物業(yè)管理費的支出是典型的投資行為。物業(yè)管理費雖然由租賃商戶支付，但由于業(yè)主將租賃費和管理費捆綁核定，實際上管理費標準由業(yè)主核定并轉(zhuǎn)移支付給管理公司。由于實際的需要以及業(yè)主的投資行為，購物中心管理費的標準遠高于其他商業(yè)物業(yè)；租戶對物業(yè)管理公司的要求首先是能夠創(chuàng)造吸引顧客的綜合環(huán)境，以增加經(jīng)營收益，租戶本身對環(huán)境的要求和體驗反倒退居次要地位，由于租金和管理費對租戶而言同屬費用項目，租戶更加關(guān)心的是兩者之和的高低，對管理費的高低不是很敏感；顧客是典型的通常意義的消費者，要求的是良好的購物、休閑環(huán)境，完善、合理的商品和服務(wù)價格，良好的商業(yè)信譽等，由于其非業(yè)主的身份，和流動性大，短期消費（與多次消費不對立）的特點，對物業(yè)管理公司的評價是用腳投票，間接通過商戶和業(yè)主來決定物業(yè)管理公司的命運。

　　二、購物中心管理行業(yè)的發(fā)展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的新興產(chǎn)業(yè)。

　　從正常運營角度講，由于購物中心的基本功能是為消費者提供多元化、多樣性的消費、生活條件，滿足人們購物、休閑、娛樂、康體等等物質(zhì)與精神生活的需求。因此，購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費者需求的商業(yè)環(huán)境，從而為租賃商戶，為業(yè)主創(chuàng)造最大的經(jīng)營收益和商業(yè)價值。因此，購物中心管理，既要完成傳統(tǒng)意義上的高度復雜的物業(yè)管理內(nèi)容，合理控制龐大的日常營運和維護開支，同時又要對餐飲、娛樂、影院、百貨、超市、各類專業(yè)和專門店、對各類商品和服務(wù)有全面的理解，并對其組合的類型、方式和組合的基本規(guī)律，日常運營的基本要求等有透徹的了解。

　　在市場推廣、客戶關(guān)系管理、品牌管理、商品和文化展示等方面，購物中心管理與傳統(tǒng)意義物業(yè)管理和零售促銷也具有很大的差異，限于篇幅，不展開介紹。

　　由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運營方向發(fā)展。

　　目前，購物中心管理公司多是從傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司或是商業(yè)管理公司、大型零售企業(yè)延伸而來。傳統(tǒng)的物業(yè)管理公司一般都為管理多種物業(yè)，并從事多種相關(guān)業(yè)務(wù)的混合經(jīng)營型公司，按照物業(yè)功能劃分，這類公司的專業(yè)化程度還遠遠不能達到購物中心的要求；商業(yè)管理公司或大型零售企業(yè)也由于在物業(yè)管理方面人員和經(jīng)驗的欠缺，在購物中心的管理上力不從心。目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計、委托管理、管理費用核算標準、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導和規(guī)范作用還不夠強，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念的偏差和缺乏管理。購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。

　　購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟問題將是極難以解決的。購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進行調(diào)控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家物業(yè)管理行業(yè)機構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定，購物中心管理榮譽評定，行業(yè)發(fā)展動態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展。

　　文/楊敬玉 廣東天河城物業(yè)管理有限公司董事長

篇3：商業(yè)物業(yè)(購物中心)管理特點發(fā)展趨勢

　　商業(yè)物業(yè)（購物中心）管理特點及發(fā)展趨勢

　　核心提示："商業(yè)物業(yè)"在物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)通常泛指：除住宅物業(yè)之外的如購物中心、寫字樓、酒店 ( 服務(wù)式公寓 ) 、展覽館、運動場等直接用于商業(yè)用途的建筑。購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。

　　一、購物中心的管理特點

　　在一般的商業(yè)物業(yè)，管理者面對的是比較簡單的主流群體。例如寫字樓，其主要的群體就是寫字樓租戶(用戶)的職員，而該群體素質(zhì)比較高，自律意識、自律能力很強，進入目標區(qū)域的行為規(guī)范非常明了。同樣，酒店的主要群體是住客，閑雜人員極少，由于酒店的管理方法和環(huán)境、氛圍使得每一位顧客都必須自覺保持形態(tài)，注重形象，行業(yè)上也已形成了公認的規(guī)范，所以管理會比較流暢。對于展覽館，只要布展前期工作完成后，其主要的服務(wù)對象只有參觀者，參觀者的目的是再明確不過了，他們不會有過多這樣那樣的需求問題。這些物業(yè)的最大特點是：管理者所面對的服務(wù)對象在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的目的非常潔簡明確，由于環(huán)境和氛圍對場內(nèi)的群體有一定的約束力，能令身臨其境的客體自覺遵守規(guī)則，不敢造次。

　　相比之下，購物中心的管理要復雜得多，他們面對的是三類具有不同性質(zhì)、目的和要求的群體：業(yè)主、租戶、顧客。該三類群體的心理需求、物質(zhì)需求是多層次、多方面、不確定的。尤其是顧客群體，他們會時刻跟著感覺走，任何時候都可能變更或調(diào)整自己的目標和訴求。加之購物中心所營造的購物環(huán)境必須舒適、休閑、人性化，不能讓來客有壓抑感、約束感，故縱容了人們的隨意性和人本性負面行為的充分顯現(xiàn)，從而造成管理工作的極大困難。尤其在目前國民素質(zhì)還有待提高的我國，更會引發(fā)許許多多意想不到的系列問題。

　　二、購物中心的三類主流群體的基本需求特征：

　　1. 業(yè)主

　　期望物業(yè)的知名度不斷提升，物業(yè)管理有較高的專業(yè)能力和水準，設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)精良。環(huán)境和業(yè)態(tài)布局

　　合理，能緊跟市場潮流，入主的品牌有號召力并能受到消費者接受和追捧。租戶入住率高，最終能令物業(yè)有很高的社會知名度和較大的增值，以獲取理想的投資回報。

　　2. 租戶

　　希望具備優(yōu)越的營商環(huán)境，設(shè)備設(shè)施配套先進、齊全，物業(yè)的社會知名度高。物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)優(yōu)良，收費低廉、管理有序。對消費群體有較大的吸引力，經(jīng)營交投暢旺，能取得滿意的經(jīng)營收益。

　　3. 顧客

　　享受格調(diào)優(yōu)雅的購物環(huán)境，流暢方便的交通設(shè)計和設(shè)施，整齊劃一、條理分明、布局合理的業(yè)態(tài)，簡單明了的標識系統(tǒng)，一應(yīng)俱全的功能配套，先進的服務(wù)設(shè)施并多樣化、選擇性強，高品質(zhì)的商品、價格體系理想，商戶信譽好、服務(wù)優(yōu)良有保障。

　　從以上特征中不難發(fā)現(xiàn)這樣的規(guī)律：營商者希望物業(yè)管理做得更好，提高物業(yè)的知名度，使物業(yè)保值增值，創(chuàng)造更好的經(jīng)營條件、更大的商機;消費者則都希望享有最理想、完善的服務(wù)配套，舒適的環(huán)境和氛圍，價廉物美、實惠得體的品牌商譽，而付出的經(jīng)濟代價最少。由此可見，購物中心這三類主流群體的要求是多么矛盾又統(tǒng)一;由于購物中心的物業(yè)管理涉及方方面面和多種內(nèi)、外不定因素的影響，它既要滿足一般低端消費群體的要求，又要達到高端消費群體的標準，所以工作既要求實在但又需要有相當?shù)男揎?，以達到低端群體與高端群體都能接受的平衡。不僅于此，難度更大的還在于物業(yè)管理公司必須精準地掌握市場動態(tài)，隨時根據(jù)不斷變化的市場信息調(diào)整管理方針、策略，及時配合租戶商家開展各種推廣宣傳工作，從而形成了管理難度和管理技術(shù)的極高要求，對管理者的專業(yè)素質(zhì)，心理修養(yǎng)等指標也大大提高。由此可見，購物中心物業(yè)管理的責任重大，工作要求十分細微，商業(yè)意識要遠瞻超前，操作水平、經(jīng)營策劃等更可見一斑。

　　三、商業(yè)物業(yè)管理發(fā)展趨勢

　　購物中心管理既有最基礎(chǔ)的通常意義上的物業(yè)管理內(nèi)容，具備物業(yè)管理行業(yè)的基本特征，同時又具有非常明顯的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理企業(yè)的行為特點，是融合了傳統(tǒng)意義上的物業(yè)管理和商業(yè)管理的具有鮮明專業(yè)化特征的服務(wù)。

　　購物中心管理的中心任務(wù)就是隨著市場需求的變化，構(gòu)造和持續(xù)地調(diào)整、優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)和品牌結(jié)構(gòu)，調(diào)整商業(yè)組合，以形成合理、完善、協(xié)調(diào)、能最大程度滿足消費者需求的商業(yè)環(huán)境。

　　由于專業(yè)管理公司對購物中心日常運營的透徹理解，購物中心從市場調(diào)查、項目定位、規(guī)劃設(shè)計、空間布局、設(shè)備設(shè)施的配置和控制等方面都必需充分聽取專業(yè)管理公司的意見?？梢哉f，沒有專業(yè)的購物中心管理公司的全程參與，購物中心很難保證能夠建設(shè)、經(jīng)營成功，取得理想的投資回報。正因如此，專業(yè)的購物中心管理公司已經(jīng)向全程參與直至主導購物中心的規(guī)劃、建設(shè)、招商和運營方向發(fā)展。

　　目前，國內(nèi)規(guī)范化、專業(yè)化的購物中心管理公司還不多見。同時，由于相關(guān)政府部門、行業(yè)機構(gòu)、行業(yè)法規(guī)等在購物中心的規(guī)劃設(shè)計、委托管理、管理費用核算標準、服務(wù)資質(zhì)評定、培訓和上崗資質(zhì)考核等方面，管理、指導和規(guī)范作用還不夠強，國內(nèi)購物中心的規(guī)劃建設(shè)、經(jīng)營管理已經(jīng)出現(xiàn)了比較混亂的局面，出現(xiàn)了多種多樣的問題。但歸根結(jié)底還是觀念的偏差和缺乏管理。

　　購物中心的基本原則是只租不賣，通過統(tǒng)一經(jīng)營、管理來實現(xiàn)經(jīng)營收益和物業(yè)增值，是一種長期的投資經(jīng)營過程。購物中心的本質(zhì)是地產(chǎn)商業(yè)而非商業(yè)地產(chǎn)

，即在地產(chǎn)基礎(chǔ)上的商業(yè)經(jīng)營。而現(xiàn)今許多購物中心采取分割出售加反租的方式進行經(jīng)營，這種為了套取現(xiàn)金預(yù)售商鋪的做法最終導致購物中心演變成小商品市場，購物中心這種復合型的商業(yè)航空母艦很難經(jīng)營成功，小業(yè)主的投資收益預(yù)期基本不可能實現(xiàn)。由此引發(fā)的種種社會、經(jīng)濟問題將是極難以解決的。購物中心管理企業(yè)在尋求行業(yè)歸屬的過程中，出現(xiàn)了類似于酒店管理行業(yè)發(fā)展路徑的趨勢，即在基本物業(yè)管理的基礎(chǔ)上，向綜合商業(yè)管理公司方向發(fā)展并尋求行業(yè)歸屬。目前，國家主要是通過控制貸款和限制土地開發(fā)來對購物中心行業(yè)進行調(diào)控。除此之外，筆者認為更加簡便、直接和有效的措施是保全購物中心物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性，也就是不允許將購物中心分割出售，但可以用完整產(chǎn)權(quán)的物業(yè)進行抵押融資或其他形式的債權(quán)、股權(quán)融資。這樣，投資商就會將重點放到長期的購物中心經(jīng)營上來，現(xiàn)存的種種問題將不會繼續(xù)出現(xiàn)。國家物業(yè)管理行業(yè)機構(gòu)可以在購物中心管理企業(yè)資質(zhì)等級評定、購物中心管理榮譽評定、行業(yè)發(fā)展動態(tài)跟蹤、從業(yè)人員資質(zhì)認證和培訓等方面，制定專門的標準和政策，以引導、規(guī)范購物中心管理行業(yè)的發(fā)展。