筆者曾經(jīng)在《萬達(dá)》月刊和一些專業(yè)網(wǎng)站的論壇上談到過商業(yè)物業(yè)的幾種運(yùn)作模式,發(fā) 現(xiàn)文中提到的“售后返租”模式的運(yùn)作最能引起同行們的共鳴,論壇上的跟貼眾多,我也收 到很多郵件,大家紛紛提出了自己的見解。雖然近年來返租模式大行其道,但業(yè)內(nèi)一直缺乏 對這種模式的系統(tǒng)性分析。筆者在本文試圖對管理型商鋪的售后返租模式進(jìn)行一些探討,希 望起到拋磚引玉的效果,對我們的工作有所幫助。
產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資 金的需要實(shí)行拆零銷售,所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經(jīng)營活動的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè),它 的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù),分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合 三種方式。
零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”,其根本特征是開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào),將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回, 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè) 公司代為管理,投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào),故名“管理型商鋪”,其運(yùn)作方式往往概 括為“售后返租”。
一、案例情況
A項(xiàng)目,位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場旁邊,于1997年底破土動工,20**年6 月竣工完成。該大樓占地面積7172 平方米,總建筑面積近11萬平方米,共34層。其中地下3 層、4層為車庫,可泊車400余輛;地下2層至地上11層均為營業(yè)用房,單層面積約5000平方 米。12層至30層為寫字樓,單層面積約1500平方米。裙樓設(shè)扶梯40部,兩部觀光電梯,貨梯 1臺,消防梯1臺,客用電梯2臺。
該項(xiàng)目地處絕佳位置,具有無法復(fù)制的優(yōu)勢地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相 通,成為未來的地鐵上蓋物業(yè),將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前12層至30層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公,業(yè)主為某保險(xiǎn)公司。地下2層至地上5層為某國內(nèi)著名 百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。
該項(xiàng)目在其商鋪的銷售中,采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式:為提高市 場接納力,將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零,劃分為10—100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。 然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán),其年回報(bào)利率定在7%左右 (高于銀行貸款利率才有吸引力)。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌 控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán),實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下,最大程度實(shí)現(xiàn) 商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值,同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。
這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作 來看,通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金,大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問 題。經(jīng)營商進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想,進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心,促進(jìn)了商鋪的 銷售。
在成都還有一個正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目,其租金回報(bào)率為每年7.5%,每三年遞增 0.5%,租賃回報(bào)期長達(dá)20年。
二、三方利弊分析
(一)開發(fā)商
對絕大多數(shù)開發(fā)商而言,是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 抬升。通過零售產(chǎn)權(quán),短期內(nèi)回收大量資金,保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)— —這或許是不得已而為之的解決之道。
封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散,一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式 從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回,交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié) 束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退,將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司,而商業(yè)管 理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念 將對商鋪價值、長遠(yuǎn) 的租金回報(bào)起到重要的作用。
在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中,涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié),對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且,回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售) 與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對深刻的矛盾,而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名 譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性:試想,一個銷售不暢,入住率低的住宅小區(qū) 是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心,經(jīng)營不善冷冷清清,返租回報(bào)承諾無法兌 現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場,即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好,早已賺得盆滿缽滿,其長 期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
(二)投資者
近年來,由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大,銀行利率的一降再降,房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的 焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛 涌現(xiàn),開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮。“
管理型商鋪”的出現(xiàn),對廣大的購房 投資者有以下的利和弊:1. 省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,對于投資者來說,可得到極大的便利。
2. 免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力,經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn) 行規(guī)范管理的能力,可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。
3. 確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營合同簽訂時,都附有 若干期限的固定回報(bào)條款,即在市場啟動初期的若干年限內(nèi),由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定 利率支付租金回報(bào),租賃期限相對穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
4. 統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制,有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體競爭力,促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。
投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于:
1. 大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大, 主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)10—20年運(yùn)營期內(nèi),一旦商場經(jīng)營失 敗,商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào),會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2. 在委托經(jīng)營期滿后,投資者取得對商鋪的處置權(quán),會產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果:或許 部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào),要求自行出租或者自營,這是合理且 合法的要求,這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局,甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響,風(fēng) 險(xiǎn)在此時將漸漸暴露。
(三)經(jīng)營者
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠 資金,而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理;經(jīng)營商希望有更多的面積 營造休閑的商業(yè)氛圍,開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。
從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場,與沿街獨(dú)立商 鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別,有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭:
1. 在整體經(jīng)營上,管理型商鋪一般對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的 界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測,做出正確的 決策。
2. 商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定,而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個人需要 的影響。
3. 商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理,對于租金 的確定,經(jīng)營商會有穩(wěn)定的策略,沉浮一般不會太大,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù) 測。
4. 由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理,管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。
三、SWOT分析
(一)優(yōu)勢
1. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,它集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。
2. 對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3. 從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測,做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。
(二)劣勢
1. 投資回報(bào)合同期較長,合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測:在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報(bào)合同中,為保證主力商家的長期經(jīng)營,一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間,因 經(jīng)營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào),甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2. 投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報(bào) 率,要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經(jīng)營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租,這將會破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。
3. 二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大,主要
依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持,二層及以上的商鋪卻無力回天。(三)機(jī)會
除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來的機(jī)遇外,整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有 以下的市場機(jī)會點(diǎn):
1. 因?yàn)樽C券市場的風(fēng)險(xiǎn)太大,銀行存款利率的一降再降,房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。而管理型 商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,投資收益較為長久而穩(wěn)定,并很好地 迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。
2. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,但并不是 SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城 市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無 序經(jīng)營,又回避了SHOPPING MALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)模化嚴(yán)格要求。未來幾年是各個 城市的舊城改造危房改造集中期,這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地,為管理型商鋪的持 續(xù)發(fā)展提供土地供給,帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷,經(jīng)營者們急于找 到新的經(jīng)營場所,從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。}
(四)挑戰(zhàn)
整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié) 構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化,又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來源 于運(yùn)作模式本身,也就是前面所講的劣勢:合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后 商場經(jīng)營問題等。
四、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
從前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn),在這場信息不對 稱的博弈當(dāng)中,中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時,開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定 好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時,小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議,而 返租方當(dāng)然不會是精明的開發(fā)商,通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不 善,向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租,如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高 達(dá)總銷售額7%的巨額返租(這種可能性極大),小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了,這一切與開發(fā)商 沒有任何法律關(guān)系,而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年, 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。
對于一個有社會責(zé)任感,立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講,應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成 功,返租中斷,往往會對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風(fēng) 險(xiǎn),保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益,可以從以下幾個方面入手:
1、開發(fā)商保留部分主力商鋪,臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場“臉面”受制 于人。
2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟,具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊(如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福,廣州天河城引 進(jìn)日本吉之島,成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店),增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心,并有利于商場 經(jīng)營的成功。
3、在可能的前提下,開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營,甚至盡量自營一部 分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度,有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營, 又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。
4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售,返租利率一般高于銀行同期貸款利率,但不一定固定化,在 合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
5、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期,基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇,大型百貨 零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有 限公司和百貨單體店的統(tǒng)計(jì),20**年商品銷售利潤率分別為0.97%(20**年為 1.34%)、1.02%(20**年為1.2%)、2.4%(20**年為2.8%),因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵 返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目,形成整個企業(yè)資金的良性循 環(huán)。
6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色,以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁,構(gòu)建起合理的委托經(jīng) 營機(jī)制,走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路,允許開發(fā)商逐漸退出,改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。
7、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈,威力如何有待時間的 驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題,有待于商鋪業(yè)主委員會(或商鋪投資基金)以及商業(yè)經(jīng) 營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外,國外流行的“認(rèn)購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦 法也能很好地解決“返租后遺癥”,其操作方法是,開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?劃成幾大 區(qū)域,每個區(qū)域再劃成等面積的若干份,每個購房者可購買其中的一份或幾份,所有購房者 共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán),每個人可執(zhí)有共
有產(chǎn)權(quán)證,這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏,類似 于“基金”的形式。當(dāng)然,這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講,無論是開發(fā)商還是中小投資者,都不得不暫時面對融 資渠道匱乏,資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。
對開發(fā)商而言,返租模式是不得已而為之的短期行為,相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融 資,其融資成本明顯較高,且涉及面廣,后遺癥多,社會影響大,風(fēng)險(xiǎn)極高。
對中小投資者而言,返租模式類似于一場賭博,其投資的風(fēng)險(xiǎn)集中于某一個具體項(xiàng)目或經(jīng)營 團(tuán)隊(duì)的成敗上,這絕非一項(xiàng)科學(xué)的個人投資決策。雖然少數(shù)有實(shí)力有品牌的開發(fā)商,憑借自 身的公司信譽(yù)度,或通過自有物業(yè)的擔(dān)保等措施,保證小投資者的投資信心和所承諾的投資 回報(bào),但在目前國內(nèi)信用體制相對不健全的條件下,返租模式下的投資者確確實(shí)實(shí)成為了弱 勢群體。
因此,返租模式是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的 一個階段性產(chǎn)物,它的出現(xiàn)顯示了中國人無窮的智慧和“有條件要上,沒有條件也要上”的 靈活變通能力。但它固有的先天劣勢,決定其生命力是短暫的,隨著房地產(chǎn)融資手段的逐漸 豐富,返租模式必將退出歷史的舞臺。
篇2：Shopping Mall返租模式將退出歷史舞臺
筆者曾經(jīng)在《萬達(dá)》月刊和一些專業(yè)網(wǎng)站的論壇上談到過商業(yè)物業(yè)的幾種運(yùn)作模式,發(fā) 現(xiàn)文中提到的“售后返租”模式的運(yùn)作最能引起同行們的共鳴,論壇上的跟貼眾多,我也收 到很多郵件,大家紛紛提出了自己的見解。雖然近年來返租模式大行其道,但業(yè)內(nèi)一直缺乏 對這種模式的系統(tǒng)性分析。筆者在本文試圖對管理型商鋪的售后返租模式進(jìn)行一些探討,希 望起到拋磚引玉的效果,對我們的工作有所幫助。
產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資 金的需要實(shí)行拆零銷售,所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經(jīng)營活動的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè),它 的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù),分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合 三種方式。
零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”,其根本特征是開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報(bào),將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回, 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報(bào)投資者。因?yàn)橛蓪I(yè) 公司代為管理,投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報(bào),故名“管理型商鋪”,其運(yùn)作方式往往概 括為“售后返租”。
一、案例情況
A項(xiàng)目,位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場旁邊,于1997年底破土動工,20**年6 月竣工完成。該大樓占地面積7172 平方米,總建筑面積近11萬平方米,共34層。其中地下3 層、4層為車庫,可泊車400余輛;地下2層至地上11層均為營業(yè)用房,單層面積約5000平方 米。12層至30層為寫字樓,單層面積約1500平方米。裙樓設(shè)扶梯40部,兩部觀光電梯,貨梯 1臺,消防梯1臺,客用電梯2臺。
該項(xiàng)目地處絕佳位置,具有無法復(fù)制的優(yōu)勢地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相 通,成為未來的地鐵上蓋物業(yè),將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前12層至30層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公,業(yè)主為某保險(xiǎn)公司。地下2層至地上5層為某國內(nèi)著名 百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。
該項(xiàng)目在其商鋪的銷售中,采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式:為提高市 場接納力,將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零,劃分為10—100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。 然后通過回報(bào)租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán),其年回報(bào)利率定在7%左右 (高于銀行貸款利率才有吸引力)。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌 控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán),實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下,最大程度實(shí)現(xiàn) 商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值,同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。
這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作 來看,通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金,大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問 題。經(jīng)營商進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想,進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心,促進(jìn)了商鋪的 銷售。
在成都還有一個正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目,其租金回報(bào)率為每年7.5%,每三年遞增 0.5%,租賃回報(bào)期長達(dá)20年。
二、三方利弊分析
(一)開發(fā)商
對絕大多數(shù)開發(fā)商而言,是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 抬升。通過零售產(chǎn)權(quán),短期內(nèi)回收大量資金,保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)— —這或許是不得已而為之的解決之道。
封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散,一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報(bào)的形式 從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回,交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié) 束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退,將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司,而商業(yè)管 理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念 將對商鋪價值、長遠(yuǎn) 的租金回報(bào)起到重要的作用。
在這種高風(fēng)險(xiǎn)高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中,涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié),對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且,回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售) 與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對深刻的矛盾,而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名 譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性:試想,一個銷售不暢,入住率低的住宅小區(qū) 是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心,經(jīng)營不善冷冷清清,返租回報(bào)承諾無法兌 現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場,即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好,早已賺得盆滿缽滿,其長 期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。
(二)投資者
近年來,由于股票風(fēng)險(xiǎn)太大,銀行利率的一降再降,房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的 焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛 涌現(xiàn),開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮。“
管理型商鋪”的出現(xiàn),對廣大的購房 投資者有以下的利和弊:1. 省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,對于投資者來說,可得到極大的便利。
2. 免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力,經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn) 行規(guī)范管理的能力,可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。
3. 確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營合同簽訂時,都附有 若干期限的固定回報(bào)條款,即在市場啟動初期的若干年限內(nèi),由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定 利率支付租金回報(bào),租賃期限相對穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
4. 統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制,有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體競爭力,促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。
投資者的風(fēng)險(xiǎn)主要在于:
1. 大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大, 主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)10—20年運(yùn)營期內(nèi),一旦商場經(jīng)營失 敗,商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報(bào),會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2. 在委托經(jīng)營期滿后,投資者取得對商鋪的處置權(quán),會產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果:或許 部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報(bào),要求自行出租或者自營,這是合理且 合法的要求,這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局,甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響,風(fēng) 險(xiǎn)在此時將漸漸暴露。
(三)經(jīng)營者
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠 資金,而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理;經(jīng)營商希望有更多的面積 營造休閑的商業(yè)氛圍,開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。
從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場,與沿街獨(dú)立商 鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別,有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭:
1. 在整體經(jīng)營上,管理型商鋪一般對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的 界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測,做出正確的 決策。
2. 商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定,而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個人需要 的影響。
3. 商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理,對于租金 的確定,經(jīng)營商會有穩(wěn)定的策略,沉浮一般不會太大,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù) 測。
4. 由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理,管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。
三、SWOT分析
(一)優(yōu)勢
1. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,它集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。
2. 對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
3. 從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測,做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。
(二)劣勢
1. 投資回報(bào)合同期較長,合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測:在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報(bào)合同中,為保證主力商家的長期經(jīng)營,一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間,因 經(jīng)營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報(bào),甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。
2. 投資回報(bào)合同期滿后的未來前景難以預(yù)測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報(bào) 率,要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經(jīng)營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租,這將會破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。
3. 二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風(fēng)險(xiǎn)高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大,主要
依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持,二層及以上的商鋪卻無力回天。(三)機(jī)會
除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來的機(jī)遇外,整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有 以下的市場機(jī)會點(diǎn):
1. 因?yàn)樽C券市場的風(fēng)險(xiǎn)太大,銀行存款利率的一降再降,房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。而管理型 商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險(xiǎn)和收取租金的麻煩,投資收益較為長久而穩(wěn)定,并很好地 迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。
2. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,但并不是 SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城 市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無 序經(jīng)營,又回避了SHOPPING MALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)模化嚴(yán)格要求。未來幾年是各個 城市的舊城改造危房改造集中期,這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地,為管理型商鋪的持 續(xù)發(fā)展提供土地供給,帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷,經(jīng)營者們急于找 到新的經(jīng)營場所,從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。}
(四)挑戰(zhàn)
整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié) 構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化,又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來源 于運(yùn)作模式本身,也就是前面所講的劣勢:合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后 商場經(jīng)營問題等。
四、返租模式的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避
從前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險(xiǎn),在這場信息不對 稱的博弈當(dāng)中,中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時,開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定 好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時,小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報(bào)協(xié)議,而 返租方當(dāng)然不會是精明的開發(fā)商,通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不 善,向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租,如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高 達(dá)總銷售額7%的巨額返租(這種可能性極大),小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了,這一切與開發(fā)商 沒有任何法律關(guān)系,而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年, 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。
對于一個有社會責(zé)任感,立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講,應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成 功,返租中斷,往往會對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風(fēng) 險(xiǎn),保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益,可以從以下幾個方面入手:
1、開發(fā)商保留部分主力商鋪,臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場“臉面”受制 于人。
2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟,具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊(如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福,廣州天河城引 進(jìn)日本吉之島,成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店),增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心,并有利于商場 經(jīng)營的成功。
3、在可能的前提下,開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營,甚至盡量自營一部 分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度,有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營, 又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。
4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售,返租利率一般高于銀行同期貸款利率,但不一定固定化,在 合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。
5、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期,基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇,大型百貨 零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有 限公司和百貨單體店的統(tǒng)計(jì),20**年商品銷售利潤率分別為0.97%(20**年為 1.34%)、1.02%(20**年為1.2%)、2.4%(20**年為2.8%),因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵 返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目,形成整個企業(yè)資金的良性循 環(huán)。
6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色,以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁,構(gòu)建起合理的委托經(jīng) 營機(jī)制,走中介專業(yè)化、規(guī)模化的道路,允許開發(fā)商逐漸退出,改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。
7、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈,威力如何有待時間的 驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題,有待于商鋪業(yè)主委員會(或商鋪投資基金)以及商業(yè)經(jīng) 營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外,國外流行的“認(rèn)購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦 法也能很好地解決“返租后遺癥”,其操作方法是,開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?劃成幾大 區(qū)域,每個區(qū)域再劃成等面積的若干份,每個購房者可購買其中的一份或幾份,所有購房者 共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán),每個人可執(zhí)有共
有產(chǎn)權(quán)證,這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏,類似 于“基金”的形式。當(dāng)然,這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講,無論是開發(fā)商還是中小投資者,都不得不暫時面對融 資渠道匱乏,資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。
對開發(fā)商而言,返租模式是不得已而為之的短期行為,相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融 資,其融資成本明顯較高,且涉及面廣,后遺癥多,社會影響大,風(fēng)險(xiǎn)極高。
對中小投資者而言,返租模式類似于一場賭博,其投資的風(fēng)險(xiǎn)集中于某一個具體項(xiàng)目或經(jīng)營 團(tuán)隊(duì)的成敗上,這絕非一項(xiàng)科學(xué)的個人投資決策。雖然少數(shù)有實(shí)力有品牌的開發(fā)商,憑借自 身的公司信譽(yù)度,或通過自有物業(yè)的擔(dān)保等措施,保證小投資者的投資信心和所承諾的投資 回報(bào),但在目前國內(nèi)信用體制相對不健全的條件下,返租模式下的投資者確確實(shí)實(shí)成為了弱 勢群體。
因此,返租模式是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的 一個階段性產(chǎn)物,它的出現(xiàn)顯示了中國人無窮的智慧和“有條件要上,沒有條件也要上”的 靈活變通能力。但它固有的先天劣勢,決定其生命力是短暫的,隨著房地產(chǎn)融資手段的逐漸 豐富,返租模式必將退出歷史的舞臺。
篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會發(fā)言稿
新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會發(fā)言稿
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓：大家下午好!
首先，我謹(jǐn)代表我們東莞紡織服裝行業(yè)協(xié)會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!
自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)就一直和我們協(xié)會保持著良好的溝通與協(xié)作。泰德先生領(lǐng)導(dǎo)的新華南MALL·生活城經(jīng)營團(tuán)隊(duì)，充分借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，深入結(jié)合東莞產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極響應(yīng)政府的“品牌立市”發(fā)展方略，創(chuàng)造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經(jīng)營模式，并就這一模式的可行性與招商經(jīng)營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認(rèn)同的，也是非常支持的。
中國是服裝生產(chǎn)大國，廣東是服裝產(chǎn)業(yè)大省，東莞的服裝產(chǎn)業(yè)則是傳統(tǒng)的特色產(chǎn)業(yè)之一，20**年被中國紡織工業(yè)協(xié)會授予“產(chǎn)業(yè)基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮(zhèn)”和“中國羊毛衫名鎮(zhèn)”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉(xiāng)人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強(qiáng)鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費(fèi)者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標(biāo)，帶動了當(dāng)?shù)氐姆b業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)的騰飛。
我市紡織服裝產(chǎn)業(yè)取得的成就，離不開政府的大力支持和引導(dǎo)。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業(yè)創(chuàng)建自有品牌和擁有自主知識產(chǎn)權(quán)，積極幫助企業(yè)大力開拓國際市場，幫助企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。協(xié)會作為政府的左臂右膀，積極發(fā)揮橋梁作用，經(jīng)常組織座談會、研討會，傾聽企業(yè)心聲，傳遞政府政策精神，組團(tuán)考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機(jī)會。協(xié)會的平臺作用得到了企業(yè)和政府的大力支持和肯定。
今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業(yè)創(chuàng)建自有品牌、提升市場競爭力、提升經(jīng)營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務(wù)企業(yè)，推動?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，造福東莞企業(yè)、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協(xié)會的各企業(yè)、希望各行業(yè)協(xié)會的各企業(yè)成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當(dāng)當(dāng)?shù)摹皷|莞制造”品牌，讓東莞的企業(yè)從這里走向全國，走向世界。
最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業(yè)，成為展示東莞產(chǎn)業(yè)實(shí)力、匯聚全球客商的一個著名商業(yè)活動中心。
謝謝大家。