國外MALL成功的因素分析
作為零售業(yè)最高級的業(yè)態(tài)模式,MALL產(chǎn)生于二十世紀(jì)初,盛行于五六十年代,九十年 代則邁向發(fā)展的新高峰。并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性消費(fèi)方式、完 善的環(huán)境配套以及各具特色的主題規(guī)劃風(fēng)靡歐、美、日及東南亞各國。MALL與購物中心的 主要區(qū)別在于后者一般位于都市繁華商業(yè)區(qū),豎向發(fā)展,以購物為主也兼顧其他消費(fèi)方式。 而MALL至少包含以下四個特點(diǎn):規(guī)模大,占地面積大、綠化面積大、停車場規(guī)模大,因此 一般位于城郊結(jié)合處;功能齊全,至少有兩家主力店、多家餐飲店和龐大的娛樂場所,涉及 的行業(yè)包括衣、食、住、行、玩、學(xué)等方面;各種功能互相滲透,這與各種業(yè)態(tài)互不相干、 只顧各自經(jīng)營的購物中心有著很大的區(qū)別;主題明確、個性突出,營造一種立體生活模 式。MALL是在一般購物中心的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的,正是克服了購物中心的缺點(diǎn):空間有 限、功能殘缺、缺乏個性等。滿足消費(fèi)者充分選擇、休閑生活和個性消費(fèi)等要求,MALL才 真正得到消費(fèi)者的認(rèn)同并成為人們生活的一部分。
下面對MALL發(fā)展的外圍環(huán)境和內(nèi)在機(jī)理作詳細(xì)的分析。
國外MAlL開發(fā)的外圍環(huán)境
住宅郊區(qū)化與城市化進(jìn)程的加快是MALL產(chǎn)生的宏觀背景。由于汽車和公路的發(fā)展、通 訊的進(jìn)步以及聯(lián)邦政府住宅政策等因素的影響,自20年代以來,美國城市郊區(qū)化速度開始加 快,戰(zhàn)后呈爆炸式發(fā)展,到70年代初,已基本成為一個郊區(qū)化的國家。人口的增加勢必引起 消費(fèi)需求的增加,引發(fā)零售業(yè)態(tài)向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。
收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照國際購物中心協(xié)會的相關(guān)資料,美 國在人均GDP達(dá)到12000美元, MALL才成熟發(fā)展。而與我國國情較為相近的——亞洲地區(qū)的 日本、泰國、馬來西亞等國家,當(dāng)70年代MALL在這些國家開始發(fā)展時,其項目所在地區(qū)的 人均GDP僅在3000-4000美元。可見,東南亞國家的MALL開發(fā)對我國更有借鑒意義。也有學(xué) 者認(rèn)為在描述商業(yè)消費(fèi)的市場潛力時,應(yīng)更多關(guān)注相應(yīng)地域內(nèi)的消費(fèi)總量,而不是簡單按照 人均GDP來描述。亞洲地區(qū),如香港、北京、上海、廣州等城市,人口密度遠(yuǎn)大于美國,而 且游客眾多,只要其總體收入水平能夠提高到一定程度,就能滿足MALL的生存所需。
交通的高度發(fā)達(dá)以及汽車的廣泛普及是MALL發(fā)展的必要因素。MALL一般位于城郊結(jié)合 處,而美國的人口密度又比較小,MALL的功能特點(diǎn)決定了它的輻射范圍即生存條件必須達(dá) 到200-300公里。如“美國摩爾”39%的客戶來自240公里半徑外,因此,發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和 汽車的廣泛普及成為其發(fā)展的必要因素。1956年美國國會執(zhí)行州際高速公路計劃,徹底改變 了美國城市的分布狀況,加上汽車的廣泛普及,便利了城市與郊區(qū)之間的流動。據(jù)國際購物 中心城市協(xié)會資料表明,美國的家庭汽車擁有率達(dá)到60%時,MALL才成熟發(fā)展,對地廣人 稀的美國來說,汽車是僅有的城際交通工具,這個要求是必要的,但對于東南亞等國家,協(xié) 會認(rèn)為家庭汽車擁有率達(dá)到15%-20%已經(jīng)足夠。
需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是MALL成功超越其他商業(yè)業(yè)態(tài)的重要原因。各種商業(yè)業(yè)態(tài)有其特定消 費(fèi)群體,滿足他們的特定需求。當(dāng)人們的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變之后,以前的商業(yè)形式就需要改變, 更高級更嶄新的商業(yè)形式將應(yīng)運(yùn)而生。美國在人均GDP9000多美元、東南亞在人均GDP3000- 4000美元時,消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化,一般的商業(yè)業(yè)態(tài)如倉儲式商場、百貨等就不能完 全滿足他們的需求。以營造“購物中休閑”和“休閑中購物”氛圍為特色的MALL則脫穎而 出,成為人們需求的新亮點(diǎn)。
房地產(chǎn)證券化給予了MALL開發(fā)大量的資本支持。MALL投資額大,投資回收期長,這高 度考驗發(fā)展商的戰(zhàn)略投資眼光和資本能力。有學(xué)者認(rèn)為:歐美商業(yè)房地產(chǎn)市場的充分證券 化,以及以房地產(chǎn)基金(REITS)為核心的資本循環(huán)體系,為MALL發(fā)展提供了足夠的資本支 持。美國MALL的發(fā)展商長期依托私募房產(chǎn)信托基金和上市的房地產(chǎn)信托基金,進(jìn)行大規(guī)模 品牌化的投資運(yùn)作。比如,美國最大的MALL發(fā)展商Simon Property Group在美國36個州擁有 超過250座大小SHOPPING MALL,擁有歷史上最大的房地產(chǎn)基金IPO。房地產(chǎn)基金成功的最 核心之處在于將分散的個人投資集中起來,這對于MALL來說,無疑是給予了充分的資本支 持。同時,市場的規(guī)范化和戰(zhàn)略化經(jīng)營的要求,也促使MALL發(fā)展商以品牌化經(jīng)營為目標(biāo), 實現(xiàn)持續(xù)性增長。
國外MALL成功的內(nèi)在機(jī)理
成本優(yōu)勢
根據(jù)級差地租理論,地租會隨著與城市中心區(qū)的距離遠(yuǎn)近而呈現(xiàn)出由低到高的變化規(guī) 律;由于位于郊區(qū),較低的地租就成為MALL取得成本優(yōu)勢的直接原因。同樣是百貨店,商 品售價在中心區(qū)商業(yè)大廈中就會遠(yuǎn)高于在MALL里面。此外,成本優(yōu)勢還間接得益于其特有 的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)營管理。下面我們將專門分析這兩點(diǎn):
規(guī)模效應(yīng)
; 要真正能提供充分的空間,讓消費(fèi)者體驗到一種消費(fèi)生活,MALL是不可能太小 的。“美國摩爾”就擁有四個百貨店!世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”,建筑 面積超過50萬平方米,商場的出入門達(dá)50個之多、停車位達(dá)2萬輛,有800多個商家、商場內(nèi) 有100多家餐館,經(jīng)營項目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施,每年營業(yè)額達(dá)28.8 億美元。可見,MALL具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu),包容了所有的消費(fèi) 和生活方式,節(jié)省了人們的選擇成本。
業(yè)態(tài)的“集聚”效應(yīng)
MALL還具有業(yè)態(tài)上的“集聚”效應(yīng)。所謂“集聚”(cluster)是指在特定地域上,一些 相互聯(lián)系的企業(yè)和機(jī)構(gòu)在地理上集中的現(xiàn)象。由于生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系,可以提高生產(chǎn)率; 提高創(chuàng)新率和創(chuàng)新成功率等等效應(yīng)。MALL里面包括散鋪、專賣店、餐飲、超市、百貨、電 影院、娛樂設(shè)施、運(yùn)動場所、酒店,甚至旅游景區(qū)等,由發(fā)展商聘請商業(yè)規(guī)劃專家進(jìn)行精心 規(guī)劃和組織設(shè)計。各種業(yè)態(tài)均可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費(fèi)流。同時在業(yè)態(tài)組合上實 現(xiàn)“錯位經(jīng)營”,即由兩到三個具有不同檔次或特色的百貨店、幾百家中檔專賣店、一兩家 超市,以及餐飲、娛樂、運(yùn)動、休閑等項目組成,它們各自擁有不同的消費(fèi)群體,同一消費(fèi) 群體又具有不同的需求。不僅讓MALL更加豐富多彩,還避免了同行業(yè)的過度競爭。
管理出效益
MALL一般成立管理公司實行統(tǒng)一組織、規(guī)劃、設(shè)計、安排營銷活動,但不涉及租戶的 實際經(jīng)營;租戶自主安排各自的經(jīng)營活動。由于管理公司的統(tǒng)籌,專賣店、超市、百貨里面 的管理人員可以大大減少,節(jié)省了管理費(fèi)用。此外還會產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益,包括管理費(fèi)收 入、廣告收入。
體驗創(chuàng)造財富
MALL主題明確、個性突出的特點(diǎn),營造一種立體的生活模式,相對一般購物中心而 言,它提供的精神享受更為豐富,能滿足不同層次人們的個性化體驗需求。人們?nèi)ベ徫镏行?只是為了買東西,但MALL有意識地給顧客創(chuàng)造一個非常愉快、讓你難忘的經(jīng)歷。與規(guī)模經(jīng) 濟(jì)尋求低價不同,體驗經(jīng)濟(jì)增加了產(chǎn)品的附加值,創(chuàng)造出更多的財富。
中國開發(fā)MALL的因素解剖
深入剖析上述兩大影響因素在中國的發(fā)展程度,就能看出MALL在中國究竟是否適存。
外部環(huán)境日漸成熟
“入世”帶來了商業(yè)新沖擊。加入WTO,中國承諾兩年后全面開放中國的零售業(yè),外資 商業(yè)巨頭已紛紛在中國開拓商業(yè)市場。沃爾瑪、家樂福、麥德龍等布陣中國大半個版圖,這 些巨頭的到來,將促使中國商業(yè)結(jié)構(gòu)的加快轉(zhuǎn)變以及形成商業(yè)投資新格局。
住宅郊區(qū)化已經(jīng)興起。隨著中心城市的擴(kuò)容和房地產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展,中國部分發(fā)達(dá)地區(qū) 郊區(qū)化生活方式也日益興起。如珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津塘經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)三大城市群, 都已經(jīng)出現(xiàn)了住宅郊區(qū)化、城鄉(xiāng)一體化的趨勢。但與美國有所不同,中國人口相當(dāng)密集、城 市之間的地域界限非常有限,住宅“郊區(qū)化”是相對的,從大的區(qū)域來說已經(jīng)無分郊區(qū)還是 城鎮(zhèn)。這種具有中國特色的住宅郊區(qū)化給MALL提供更加廣闊的輻射空間,只要MALL開發(fā)得 有特色,其輻射范圍可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200-300公里。
收入水平的提高為MALL開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。很多學(xué)者認(rèn)為,中國的人均GDP才剛到1000 美元, MALL在中國是不可行的。筆者卻并不這么認(rèn)為。首先,中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不平 衡,用人均GDP來比較,抹殺了東部發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)容量。事實上,三大城市群的收入水平 已經(jīng)超越東南亞開發(fā)MALL的收入水平界限,如20**年廣州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元,達(dá)到MALL開發(fā)的條件。很多學(xué)者更傾向于使用購買力 平價(PPP)對國內(nèi)外消費(fèi)市場分析作橫向比較。郭熙保(1997)估計中國1994年購買力的 幾何平均值為1美元等于2.44人民幣;這樣我國1994年的人均GDP為1590美元,廣州達(dá)6347美 元、北京為4205美元、上海更已是7997美元了!若再考慮人口密度不同引致的消費(fèi)總量不同 的話,中國部分地區(qū)的收入水平已經(jīng)達(dá)到開發(fā)MALL的要求。
局部地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)走向成熟
中國部分地區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的交通網(wǎng)絡(luò),如珠三角的東莞公路密度為102.64公里 /百平方公里,比日本、韓國這些發(fā)達(dá)國家還要高。珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)正在鋪設(shè)城際快速軌道交 通線網(wǎng),計劃在珠三角地區(qū)構(gòu)筑起“半小時生活圈”。選址在這些前景廣闊的地方造MALL 已經(jīng)是中國MALL先行者考慮的重要因素。例如東莞的華南MALL、北京MALL等。
汽車的普及已是大勢所趨
隨著進(jìn)口車關(guān)稅的下調(diào)、汽車價格的下降以及汽車消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變,汽車在中國發(fā)達(dá)地 區(qū)的普及已經(jīng)是不爭的事實。據(jù)廣東省統(tǒng)計局的調(diào)查,現(xiàn)在東莞、深圳和順德三個城市每百 戶家庭擁
有的汽車數(shù)量分別為24、18.5和20,大大超過全國水平,并超過國際通行統(tǒng)計慣例 每百戶10輛的汽車普及時代標(biāo)準(zhǔn)。目前,國家已將推動轎車進(jìn)入家庭寫入“十五”計劃,進(jìn) 口車關(guān)稅也將逐年下調(diào),銀行信貸消費(fèi)門坎將進(jìn)一步降低,中國部分地區(qū)汽車的普及速度必 將加快,MALL發(fā)展所需的汽車條件將逐步成熟。“假日經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)生旅游新需求
在中國,人們?nèi)甑姆ǘㄐ菹⑷找呀?jīng)超過110天,1997年城市職工平均每日工作時間為5 小時37分鐘;市民的生活逐漸從“靜態(tài)”走向“動態(tài)”,產(chǎn)生了對旅游、休閑等的新需 求。20**年國慶黃金周的調(diào)查顯示,上海市場呈現(xiàn)出日用必需品、觀光休閑、旅游三大消費(fèi) 三足鼎立的態(tài)勢,而觀光休閑消費(fèi)主要聚焦在購物中心。然而購物中心的功能是有限的,一 種能融會各種消費(fèi)功能,提供多種休閑選擇,又只需要短途旅程的休閑觀光旅游形式—— MALL將順應(yīng)這股消費(fèi)潮流。
MALL在中國的出現(xiàn)符合商業(yè)業(yè)態(tài)演變規(guī)律
在中國,MALL的出現(xiàn)是符合商業(yè)業(yè)態(tài)的演變規(guī)律的,是由商業(yè)自身發(fā)展的迫切需求所 引致。傳統(tǒng)的百貨商場,由于城市郊區(qū)化、交通停車條件、新興業(yè)態(tài)的的出現(xiàn)以及自身功能 的缺陷,正在經(jīng)歷著衰退。MALL從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位,實現(xiàn)了與相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo),對消費(fèi)的促進(jìn),順應(yīng)了人們消費(fèi)需求的變化,因而是符 合商業(yè)發(fā)展未來變化趨勢的。事實上,90年代末,中國就開始了開發(fā)MALL的探索,但這個 時期的購物中心并不規(guī)范,有些采取分割商鋪出售的經(jīng)營方式而變成小商品市場;有些則受 規(guī)模所限,未能真正提供全方位、多角度的消費(fèi)空間。因此,引進(jìn)國外成熟的MALL開發(fā)經(jīng) 驗,建造真正的MALL,是中國商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀要求。
結(jié)論
中國開發(fā)MALL的因素已經(jīng)基本具備,但并非每個地方都適合發(fā)展MALL;只有東部發(fā)達(dá) 地區(qū),尤其是三大城市群才具備MALL發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件、交通網(wǎng)絡(luò)、營商環(huán)境等條件。MALL 發(fā)展商可以在上述地區(qū)選擇合適的地方開發(fā)MALL。
必須準(zhǔn)確選擇適宜發(fā)展MALL的地方,因地制宜地開發(fā);根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、環(huán)境、交 通、市場等因素進(jìn)行因勢利導(dǎo)地開發(fā),形成自身的地方特色,切忌造成資源浪費(fèi)和同行業(yè)惡 性競爭。
MALL的成功,外因是前提,但內(nèi)因卻是關(guān)鍵,必須通過降低成本、規(guī)模經(jīng)營、業(yè)態(tài)組 合和科學(xué)管理以及不斷的創(chuàng)新,形成自身優(yōu)勢,才是MALL取得成功的保證。
篇2：論中國MALL發(fā)展適存性
論中國MALL發(fā)展的適存性
國外MALL成功的因素分析
作為零售業(yè)最高級的業(yè)態(tài)模式，MALL產(chǎn)生于二十世紀(jì)初，盛行于五六十年代，九十年 代則邁向發(fā)展的新高峰。并逐漸以其購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游等綜合性消費(fèi)方式、完 善的環(huán)境配套以及各具特色的主題規(guī)劃風(fēng)靡歐、美、日及東南亞各國。MALL與購物中心的 主要區(qū)別在于后者一般位于都市繁華商業(yè)區(qū)，豎向發(fā)展，以購物為主也兼顧其他消費(fèi)方式。 而MALL至少包含以下四個特點(diǎn)：規(guī)模大，占地面積大、綠化面積大、停車場規(guī)模大，因此 一般位于城郊結(jié)合處；功能齊全，至少有兩家主力店、多家餐飲店和龐大的娛樂場所，涉及 的行業(yè)包括衣、食、住、行、玩、學(xué)等方面；各種功能互相滲透，這與各種業(yè)態(tài)互不相干、 只顧各自經(jīng)營的購物中心有著很大的區(qū)別；主題明確、個性突出，營造一種立體生活模 式。MALL是在一般購物中心的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，正是克服了購物中心的缺點(diǎn)：空間有 限、功能殘缺、缺乏個性等。滿足消費(fèi)者充分選擇、休閑生活和個性消費(fèi)等要求，MALL才 真正得到消費(fèi)者的認(rèn)同并成為人們生活的一部分。
下面對MALL發(fā)展的外圍環(huán)境和內(nèi)在機(jī)理作詳細(xì)的分析。
國外MAlL開發(fā)的外圍環(huán)境
住宅郊區(qū)化與城市化進(jìn)程的加快是MALL產(chǎn)生的宏觀背景。由于汽車和公路的發(fā)展、通 訊的進(jìn)步以及聯(lián)邦政府住宅政策等因素的影響，自20年代以來，美國城市郊區(qū)化速度開始加 快，戰(zhàn)后呈爆炸式發(fā)展，到70年代初，已基本成為一個郊區(qū)化的國家。人口的增加勢必引起 消費(fèi)需求的增加，引發(fā)零售業(yè)態(tài)向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。
收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照國際購物中心協(xié)會的相關(guān)資料，美 國在人均GDP達(dá)到12000美元， MALL才成熟發(fā)展。而與我國國情較為相近的——亞洲地區(qū)的 日本、泰國、馬來西亞等國家，當(dāng)70年代MALL在這些國家開始發(fā)展時，其項目所在地區(qū)的 人均GDP僅在3000-4000美元。可見，東南亞國家的MALL開發(fā)對我國更有借鑒意義。也有學(xué) 者認(rèn)為在描述商業(yè)消費(fèi)的市場潛力時，應(yīng)更多關(guān)注相應(yīng)地域內(nèi)的消費(fèi)總量，而不是簡單按照 人均GDP來描述。亞洲地區(qū)，如香港、北京、上海、廣州等城市，人口密度遠(yuǎn)大于美國，而 且游客眾多，只要其總體收入水平能夠提高到一定程度，就能滿足MALL的生存所需。
交通的高度發(fā)達(dá)以及汽車的廣泛普及是MALL發(fā)展的必要因素。MALL一般位于城郊結(jié)合 處，而美國的人口密度又比較小，MALL的功能特點(diǎn)決定了它的輻射范圍即生存條件必須達(dá) 到200-300公里。如“美國摩爾”39％的客戶來自240公里半徑外，因此，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和 汽車的廣泛普及成為其發(fā)展的必要因素。
1956年美國國會執(zhí)行州際高速公路計劃，徹底改變 了美國城市的分布狀況，加上汽車的廣泛普及，便利了城市與郊區(qū)之間的流動。據(jù)國際購物 中心城市協(xié)會資料表明，美國的家庭汽車擁有率達(dá)到60％時，MALL才成熟發(fā)展，對地廣人 稀的美國來說，汽車是僅有的城際交通工具，這個要求是必要的，但對于東南亞等國家，協(xié) 會認(rèn)為家庭汽車擁有率達(dá)到15％-20％已經(jīng)足夠。
需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是MALL成功超越其他商業(yè)業(yè)態(tài)的重要原因。各種商業(yè)業(yè)態(tài)有其特定消 費(fèi)群體，滿足他們的特定需求。當(dāng)人們的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，以前的商業(yè)形式就需要改變， 更高級更嶄新的商業(yè)形式將應(yīng)運(yùn)而生。美國在人均GDP9000多美元、東南亞在人均GDP3000- 4000美元時，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，一般的商業(yè)業(yè)態(tài)如倉儲式商場、百貨等就不能完 全滿足他們的需求。以營造“購物中休閑”和“休閑中購物”氛圍為特色的MALL則脫穎而 出，成為人們需求的新亮點(diǎn)。
房地產(chǎn)證券化給予了MALL開發(fā)大量的資本支持。MALL投資額大，投資回收期長，這高 度考驗發(fā)展商的戰(zhàn)略投資眼光和資本能力。有學(xué)者認(rèn)為：歐美商業(yè)房地產(chǎn)市場的充分證券 化，以及以房地產(chǎn)基金（REITS）為核心的資本循環(huán)體系，為MALL發(fā)展提供了足夠的資本支 持。美國MALL的發(fā)展商長期依托私募房產(chǎn)信托基金和上市的房地產(chǎn)信托基金，進(jìn)行大規(guī)模 品牌化的投資運(yùn)作。比如，美國最大的MALL發(fā)展商Simon Property Group在美國36個州擁有 超過250座大小SHOPPING MALL，擁有歷史上最大的房地產(chǎn)基金IPO。房地產(chǎn)基金成功的最 核心之處在于將分散的個人投資集中起來，這對于MALL來說，無疑是給予了充分的資本支 持。同時，市場的規(guī)范化和戰(zhàn)略化經(jīng)營的要求，也促使MALL發(fā)展商以品牌化經(jīng)營為目標(biāo)， 實現(xiàn)持續(xù)性增長。
國外MALL成功的內(nèi)在機(jī)理
成本優(yōu)勢
根據(jù)級差地租理論，地租會隨著與城市中心區(qū)的距離遠(yuǎn)近而呈現(xiàn)出由低到高的變化規(guī) 律；由于位于郊區(qū)，較低的地租就成為MALL取得成本優(yōu)勢的直接原因。同樣是百貨店，商 品售價在中心區(qū)商業(yè)大廈中就會遠(yuǎn)高于在MALL里面。此外，成本優(yōu)勢還間接得益于其特有 的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)營管理。下面我們將專門分析這兩點(diǎn)：
規(guī)模效應(yīng)
要真正能提供充分的空間，讓消費(fèi)者體驗到一種消費(fèi)生活，MALL是不可能太小 的。“美國摩爾”就擁有四個百貨店！世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”，建筑 面積超過50萬平方米，商場的出入門達(dá)50個之多、停車位達(dá)2萬輛，有800多個商家、商場內(nèi) 有100多家餐館，經(jīng)營項目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂設(shè)施，每年營業(yè)額達(dá)28.8
億美元。可見，MALL具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)，包容了所有的消費(fèi) 和生活方式，節(jié)省了人們的選擇成本。業(yè)態(tài)的“集聚”效應(yīng)
MALL還具有業(yè)態(tài)上的“集聚”效應(yīng)。所謂“集聚”（cluster）是指在特定地域上，一些 相互聯(lián)系的企業(yè)和機(jī)構(gòu)在地理上集中的現(xiàn)象。由于生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系，可以提高生產(chǎn)率； 提高創(chuàng)新率和創(chuàng)新成功率等等效應(yīng)。MALL里面包括散鋪、專賣店、餐飲、超市、百貨、電 影院、娛樂設(shè)施、運(yùn)動場所、酒店，甚至旅游景區(qū)等，由發(fā)展商聘請商業(yè)規(guī)劃專家進(jìn)行精心 規(guī)劃和組織設(shè)計。各種業(yè)態(tài)均可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費(fèi)流。同時在業(yè)態(tài)組合上實 現(xiàn)“錯位經(jīng)營”，即由兩到三個具有不同檔次或特色的百貨店、幾百家中檔專賣店、一兩家 超市，以及餐飲、娛樂、運(yùn)動、休閑等項目組成，它們各自擁有不同的消費(fèi)群體，同一消費(fèi) 群體又具有不同的需求。不僅讓MALL更加豐富多彩，還避免了同行業(yè)的過度競爭。
管理出效益
MALL一般成立管理公司實行統(tǒng)一組織、規(guī)劃、設(shè)計、安排營銷活動，但不涉及租戶的 實際經(jīng)營；租戶自主安排各自的經(jīng)營活動。由于管理公司的統(tǒng)籌，專賣店、超市、百貨里面 的管理人員可以大大減少，節(jié)省了管理費(fèi)用。此外還會產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，包括管理費(fèi)收 入、廣告收入。
體驗創(chuàng)造財富
MALL主題明確、個性突出的特點(diǎn)，營造一種立體的生活模式，相對一般購物中心而 言，它提供的精神享受更為豐富，能滿足不同層次人們的個性化體驗需求。人們?nèi)ベ徫镏行?只是為了買東西，但MALL有意識地給顧客創(chuàng)造一個非常愉快、讓你難忘的經(jīng)歷。與規(guī)模經(jīng) 濟(jì)尋求低價不同，體驗經(jīng)濟(jì)增加了產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造出更多的財富。
中國開發(fā)MALL的因素解剖
深入剖析上述兩大影響因素在中國的發(fā)展程度，就能看出MALL在中國究竟是否適存。
外部環(huán)境日漸成熟
“入世”帶來了商業(yè)新沖擊。加入WTO，中國承諾兩年后全面開放中國的零售業(yè)，外資 商業(yè)巨頭已紛紛在中國開拓商業(yè)市場。沃爾瑪、家樂福、麥德龍等布陣中國大半個版圖，這 些巨頭的到來，將促使中國商業(yè)結(jié)構(gòu)的加快轉(zhuǎn)變以及形成商業(yè)投資新格局。
住宅郊區(qū)化已經(jīng)興起。隨著中心城市的擴(kuò)容和房地產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展，中國部分發(fā)達(dá)地區(qū) 郊區(qū)化生活方式也日益興起。如珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津塘經(jīng)濟(jì)區(qū)和長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)三大城市群， 都已經(jīng)出現(xiàn)了住宅郊區(qū)化、城鄉(xiāng)一體化的趨勢。但與美國有所不同，中國人口相當(dāng)密集、城 市之間的地域界限非常有限，住宅“郊區(qū)化”是相對的，從大的區(qū)域來說已經(jīng)無分郊區(qū)還是 城鎮(zhèn)。這種具有中國特色的住宅郊區(qū)化給MALL提供更加廣闊的輻射空間，只要MALL開發(fā)得 有特色，其輻射范圍可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過200-300公里。
收入水平的提高為MALL開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。很多學(xué)者認(rèn)為，中國的人均GDP才剛到1000 美元， MALL在中國是不可行的。筆者卻并不這么認(rèn)為。首先，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不平 衡，用人均GDP來比較，抹殺了東部發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)容量。事實上，三大城市群的收入水平 已經(jīng)超越東南亞開發(fā)MALL的收入水平界限，如20**年廣州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元，達(dá)到MALL開發(fā)的條件。很多學(xué)者更傾向于使用購買力 平價（PPP）對國內(nèi)外消費(fèi)市場分析作橫向比較。郭熙保（1997）估計中國1994年購買力的 幾何平均值為1美元等于2.44人民幣；這樣我國1994年的人均GDP為1590美元，廣州達(dá)6347美 元、北京為4205美元、上海更已是7997美元了！若再考慮人口密度不同引致的消費(fèi)總量不同 的話，中國部分地區(qū)的收入水平已經(jīng)達(dá)到開發(fā)MALL的要求。
局部地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)走向成熟
中國部分地區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的交通網(wǎng)絡(luò)，如珠三角的東莞公路密度為102.64公里 ／百平方公里，比日本、韓國這些發(fā)達(dá)國家還要高。珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)正在鋪設(shè)城際快速軌道交 通線網(wǎng)，計劃在珠三角地區(qū)構(gòu)筑起“半小時生活圈”。選址在這些前景廣闊的地方造MALL 已經(jīng)是中國MALL先行者考慮的重要因素。例如東莞的華南MALL、北京MALL等。
汽車的普及已是大勢所趨
隨著進(jìn)口車關(guān)稅的下調(diào)、汽車價格的下降以及汽車消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，汽車在中國發(fā)達(dá)地 區(qū)的普及已經(jīng)是不爭的事實。據(jù)廣東省統(tǒng)計局的調(diào)查，現(xiàn)在東莞、深圳和順德三個城市每百 戶家庭擁有的汽車數(shù)量分別為24、18.5和20，大大超過全國水平，并超過國際通行統(tǒng)計慣例 每百戶10輛的汽車普及時代標(biāo)準(zhǔn)。目前，國家已將推動轎車進(jìn)入家庭寫入“十五”計劃，進(jìn) 口車關(guān)稅也將逐年下調(diào)，銀行信貸消費(fèi)門坎將進(jìn)一步降低，中國部分地區(qū)汽車的普及速度必 將加快，MALL發(fā)展所需的汽車條件將逐步成熟。
“假日經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)生旅游新需求
在中國，人們?nèi)甑姆ǘㄐ菹⑷找呀?jīng)超過110天，1997年城市職工平均每日工作時間為5 小時37分鐘；市民的生活逐漸從“靜態(tài)”走向“動態(tài)”，產(chǎn)生了對旅游、休閑等的新需 求。20**年國慶黃金周的調(diào)查顯示，上海市場呈現(xiàn)出日用必需品、觀光休閑、旅游三大消費(fèi) 三足鼎立的態(tài)勢，而觀光休閑消費(fèi)主要聚焦在購物中心。然而購物中心的功能是有限的，一 種能融會各種消費(fèi)功能，提供多種休閑選擇，又只需要短途旅程的休閑觀光旅游形式—— MALL將順應(yīng)這股消費(fèi)潮流。
MALL在中國的出現(xiàn)符合商業(yè)業(yè)態(tài)演變規(guī)律
在中國，MALL的出現(xiàn)是符合商業(yè)業(yè)態(tài)的演變規(guī)律的，是由商業(yè)自身發(fā)展的迫切需求所 引致。傳統(tǒng)的百貨商場，由于城市郊區(qū)化、交通停車條件、新興業(yè)態(tài)的的出現(xiàn)以及自身功能 的缺陷，正在經(jīng)歷著衰退。MALL從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實現(xiàn)了與相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)，對消費(fèi)的促進(jìn)，順應(yīng)了人們消費(fèi)需求的變化，因而是符 合商業(yè)發(fā)展未來變化趨勢的。事實上，90年代末，中國就開始了開發(fā)MALL的探索，但這個 時期的購物中心并不規(guī)范，有些采取分割商鋪出售的經(jīng)營方式而變成小商品市場；有些則受 規(guī)模所限，未能真正提供全方位、多角度的消費(fèi)空間。因此，引進(jìn)國外成熟的MALL開發(fā)經(jīng) 驗，建造真正的MALL，是中國商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀要求。
結(jié)論
中國開發(fā)MALL的因素已經(jīng)基本具備，但并非每個地方都適合發(fā)展MALL；只有東部發(fā)達(dá) 地區(qū)，尤其是三大城市群才具備MALL發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件、交通網(wǎng)絡(luò)、營商環(huán)境等條件。MALL 發(fā)展商可以在上述地區(qū)選擇合適的地方開發(fā)MALL。
必須準(zhǔn)確選擇適宜發(fā)展MALL的地方，因地制宜地開發(fā)；根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、環(huán)境、交 通、市場等因素進(jìn)行因勢利導(dǎo)地開發(fā)，形成自身的地方特色，切忌造成資源浪費(fèi)和同行業(yè)惡 性競爭。
MALL的成功，外因是前提，但內(nèi)因卻是關(guān)鍵，必須通過降低成本、規(guī)模經(jīng)營、業(yè)態(tài)組 合和科學(xué)管理以及不斷的創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢，才是MALL取得成功的保證。
篇3：新華南MALL招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會發(fā)言稿
新華南MALL·生活城DFO招商紡織服裝行業(yè)協(xié)會發(fā)言稿
尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓：大家下午好!
首先，我謹(jǐn)代表我們東莞紡織服裝行業(yè)協(xié)會對新華南MALL·生活城東莞工廠直銷中心順利啟動全面招商工作表示熱烈的祝賀!
自新華南MALL·生活城誕生以來，他們的經(jīng)營管理團(tuán)隊就一直和我們協(xié)會保持著良好的溝通與協(xié)作。泰德先生領(lǐng)導(dǎo)的新華南MALL·生活城經(jīng)營團(tuán)隊，充分借鑒國際經(jīng)驗，深入結(jié)合東莞產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極響應(yīng)政府的“品牌立市”發(fā)展方略，創(chuàng)造性地提出了“東莞工廠直銷中心”這樣一個經(jīng)營模式，并就這一模式的可行性與招商經(jīng)營策略，和我們做了深入的探討和交流，我們是認(rèn)同的，也是非常支持的。
中國是服裝生產(chǎn)大國，廣東是服裝產(chǎn)業(yè)大省，東莞的服裝產(chǎn)業(yè)則是傳統(tǒng)的特色產(chǎn)業(yè)之一，20**年被中國紡織工業(yè)協(xié)會授予“產(chǎn)業(yè)基地市”稱號，虎門和大朗分別授予“中國女裝名鎮(zhèn)”和“中國羊毛衫名鎮(zhèn)”。目前，東莞形成了一批全國知名服裝品牌，如“異鄉(xiāng)人”、“依米奴”、“溫綺”、“新虎威”、“以純”、“松鷹”等，尤其值得一提的是服裝強(qiáng)鎮(zhèn)虎門鎮(zhèn)通過“100萬重獎品牌”造就了“以純”這個全國最受消費(fèi)者歡迎的服裝品牌和“以純”、“松鷹”、“新虎威”三個廣東省著名商標(biāo)，帶動了當(dāng)?shù)氐姆b業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)的騰飛。
我市紡織服裝產(chǎn)業(yè)取得的成就，離不開政府的大力支持和引導(dǎo)。近幾年來，市委市政府先后出臺多個政策，鼓勵企業(yè)創(chuàng)建自有品牌和擁有自主知識產(chǎn)權(quán)，積極幫助企業(yè)大力開拓國際市場，幫助企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。協(xié)會作為政府的左臂右膀，積極發(fā)揮橋梁作用，經(jīng)常組織座談會、研討會，傾聽企業(yè)心聲，傳遞政府政策精神，組團(tuán)考察歐洲和美國市場，感受海外時尚變遷，尋找合作機(jī)會。協(xié)會的平臺作用得到了企業(yè)和政府的大力支持和肯定。
今天，新華南MALL·生活城從另一個角度，為東莞的企業(yè)創(chuàng)建自有品牌、提升市場競爭力、提升經(jīng)營效益提供了一個全新的平臺，這就是東莞工廠直銷中心。角度不同，形式不同，但是，服務(wù)企業(yè)，推動?xùn)|莞產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，造福東莞企業(yè)、造福一方百姓的宗旨是一樣的。希望紡織服裝協(xié)會的各企業(yè)、希望各行業(yè)協(xié)會的各企業(yè)成員，能夠踴躍投身到東莞工廠直銷中心來，與新華南MALL·生活城一道，共同打造一個響當(dāng)當(dāng)?shù)摹皷|莞制造”品牌，讓東莞的企業(yè)從這里走向全國，走向世界。
最后，祝賀此次招商大會圓滿成功，希望東莞直銷中心早日開業(yè)，成為展示東莞產(chǎn)業(yè)實力、匯聚全球客商的一個著名商業(yè)活動中心。
謝謝大家。