在剛剛落幕的20**國(guó)貿(mào)夏季房展會(huì)上,主打商務(wù)牌的定位使得這屆新政之后的首場(chǎng)房展會(huì)并沒(méi)有出現(xiàn)門(mén)庭冷落的現(xiàn)象。與住宅展位相比,展會(huì)上的商業(yè)項(xiàng)目明顯受到更多的關(guān)注。而這也似乎印證了此前業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新政調(diào)控將使市場(chǎng)把投資目光從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)言。

業(yè)內(nèi)聲音

厲以寧北京大學(xué)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)

中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題不能夠籠統(tǒng)來(lái)講過(guò)熱。應(yīng)該講局部地區(qū)過(guò)熱、或少數(shù)城市過(guò)熱。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)重在結(jié)構(gòu)的調(diào)整。要調(diào)整房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu),一般的措施是從土地供求方面來(lái)解決。我認(rèn)為有以下三點(diǎn)要做到,第一點(diǎn),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要把節(jié)約成本和改進(jìn)管理放在重要位置。第二點(diǎn),房地產(chǎn)商應(yīng)該加強(qiáng)技術(shù)開(kāi)發(fā)研究在綠色建筑方面取得成績(jī),這樣在將來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將立于不敗之地。第三點(diǎn),就是要多方面開(kāi)拓商機(jī)。

成實(shí)沿海地產(chǎn)投資(中國(guó))有限公司執(zhí)行總裁

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的確是看上去很美,但是實(shí)際情況怎么樣?我們真的做好充分準(zhǔn)備了嗎?也許這樣說(shuō)覺(jué)得是在給商業(yè)地產(chǎn)潑“涼水”,實(shí)際我的本意是商業(yè)地產(chǎn)看上去很美,也可以把它做得很美,關(guān)鍵是我們用什么方法來(lái)做。國(guó)際資金在未來(lái)3到5年還處于試水階段,只要我們掌握了核心和價(jià)值的創(chuàng)造,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景還是很廣泛的。

焦青中坤集團(tuán)總經(jīng)理

商業(yè)地產(chǎn)要保持良好的發(fā)展,個(gè)人認(rèn)為主要有6個(gè)方面的因素來(lái)支撐:首先需要國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)有持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng),其次消費(fèi)者對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期要良好。第三是要符合商業(yè)規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的布局。第四是商業(yè)項(xiàng)目的選址和整體布局要合理,特別是它的規(guī)模應(yīng)該合理。第五是商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)模式應(yīng)該是領(lǐng)先的模式,同時(shí)它的競(jìng)爭(zhēng)模式應(yīng)該是差異化的模式和可持續(xù)的模式。第六則是商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)需要有品牌實(shí)力和誠(chéng)信。

邵念強(qiáng)成業(yè)行投資控股有限公司總經(jīng)理

目前很多有實(shí)力的品牌企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn),并不意味著中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就完全沒(méi)有發(fā)展的空間,相反,一些小型住宅底商、社區(qū)商業(yè)更適合中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)做。對(duì)于大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,應(yīng)該將更多的目光投向大型商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上,比如大型商業(yè)街、SHOPPING MALL等,這些是中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不夠?qū)嵙﹂_(kāi)發(fā)的。因而,大型企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上同中小企業(yè)沒(méi)有本質(zhì)上的沖突。

新政下的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)受到業(yè)內(nèi)的普通關(guān)注,在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下,未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)將會(huì)迎來(lái)多少機(jī)遇和挑戰(zhàn)?上周六,中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)在京正式發(fā)布了《20**中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)。在這份報(bào)告中,不僅為我們呈現(xiàn)了當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的六大特征,同時(shí)也為我們解密了商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的六大機(jī)遇。

現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)看上去很美

今年是中國(guó)入世過(guò)渡期的最后一年,隨著年底之前中國(guó)將全面開(kāi)放零售、金融等市場(chǎng)的利好因素,商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)頭令人咋舌。盡管在經(jīng)歷過(guò)前期的過(guò)度爆發(fā)之后目前有所平靜,但依然是熱度不減。在中國(guó)城市商業(yè)網(wǎng)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)發(fā)布的《報(bào)告》中,從目前市場(chǎng)狀況出發(fā),歸納出當(dāng)前整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的六大特征:

訂單開(kāi)發(fā)理念獲得普遍認(rèn)同

面對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)的種種困境,更多的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)情況積極思考,開(kāi)始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式。以往住宅開(kāi)發(fā)式的“先開(kāi)發(fā)、后銷(xiāo)售”的運(yùn)營(yíng)理念被打破,“先定位招商,后投資建設(shè)”的訂單式開(kāi)發(fā)理念已經(jīng)得到廣泛認(rèn)同。國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制正逐漸走向成熟,符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律和特征的運(yùn)營(yíng)理念開(kāi)始流行。

大型企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)

目前,內(nèi)資、外資、開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商齊頭并進(jìn),掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。一貫采取擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略的企業(yè)大多保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。一批在區(qū)域市場(chǎng)站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開(kāi)始邁出異地?cái)U(kuò)張的步伐;許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的浪潮中,令商業(yè)地產(chǎn)更多的響起強(qiáng)者的聲音。由于大開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入,中小商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存壓力加大。一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢(shì)明顯,使資金實(shí)力有限的中小開(kāi)發(fā)商更為被動(dòng)。

融資渠道出現(xiàn)新變化,多元化格局初顯

由于國(guó)內(nèi)融資環(huán)境的擠壓,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式,REITS作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好。但由于海外上市的條件和門(mén)檻較高,REITS的成功在中國(guó)還屬于“個(gè)案”。

海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來(lái)源。20**年外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總金額高達(dá)23億美元,其中購(gòu)買(mǎi)商鋪和寫(xiě)字樓的有16億美元。摩根士丹利、美林、高盛集團(tuán)和美國(guó)花旗集團(tuán)四支

海外規(guī)模資本先后涉足中國(guó)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域,國(guó)際投行淡馬錫基金和老虎基金也通過(guò)斥巨資購(gòu)買(mǎi)內(nèi)資企業(yè)股權(quán),目標(biāo)直指國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)。

投機(jī)性開(kāi)發(fā)現(xiàn)象依然存在

目前,商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)性開(kāi)發(fā)主要有兩種方式。一是概念炒作;二是銷(xiāo)售方式炒作。成業(yè)行總經(jīng)理邵念強(qiáng)在談到這個(gè)問(wèn)題時(shí)表示,造成這種現(xiàn)象的原因主要是由于目前中國(guó)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)模式的不正常,國(guó)外比較成熟的商用物業(yè)所采取的開(kāi)發(fā)模式通常是:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)——基金購(gòu)買(mǎi)——基金委托銷(xiāo)售管理——開(kāi)發(fā)商資金全部回籠——項(xiàng)目開(kāi)發(fā);而我國(guó)目前商用物業(yè)所采取的模式則是:項(xiàng)目開(kāi)發(fā)——開(kāi)發(fā)商獨(dú)立銷(xiāo)售——資金部分回籠——項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)發(fā)。這樣一個(gè)模式所導(dǎo)致的將是整個(gè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售鎖鏈的斷線(xiàn),開(kāi)發(fā)商沒(méi)有基金的支持、不能夠及時(shí)將資金回籠到位,因而才會(huì)出現(xiàn)投機(jī)性開(kāi)發(fā),目的便是盡快收回資金。

SHOPPING MALL前景遭質(zhì)疑

在經(jīng)歷一系列挫折之后,SHOPPING MALL的發(fā)展前景遭到了質(zhì)疑,并引發(fā)了業(yè)內(nèi)激烈爭(zhēng)論。SHOPPING MALL規(guī)模究竟是處于衰落期還是成長(zhǎng)期?應(yīng)該多大?該如何選址等問(wèn)題的答案不一,其開(kāi)發(fā)熱度已有所降溫。

商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)非正常盈利模式

國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的收益主要來(lái)自于物業(yè)銷(xiāo)售和租金的收益,但是,現(xiàn)階段一些商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的獲利卻另辟蹊徑。一種是從地價(jià)獲利,利用地方政府要引進(jìn)外資商業(yè)企業(yè)的迫切心情,以及與外資商業(yè)企業(yè)的合資關(guān)系,變相從政府低價(jià)拿地,實(shí)現(xiàn)高額利潤(rùn)。另一種是給主力店非正常的免租期引其進(jìn)駐,然后以主力店為誘餌,高價(jià)銷(xiāo)售周邊店鋪,從而獲利。第三種是產(chǎn)權(quán)式返租。而真正主流的盈利模式卻被邊緣化了。

六大機(jī)遇迎接未來(lái)

“外國(guó)基金的注入,能夠填補(bǔ)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的基金缺口;國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商們?yōu)榱四軌蚋玫匚鈬?guó)基金的注入,勢(shì)必要改變目前在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上的‘不為’狀態(tài),好的項(xiàng)目將會(huì)被逐漸地開(kāi)發(fā),通過(guò)這樣一個(gè)良性循環(huán),將國(guó)內(nèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)以單純套現(xiàn)為目的,逐漸地轉(zhuǎn)變成為有所為而為之。”中原地產(chǎn)商業(yè)部總監(jiān)楊廣安在談到未來(lái)商業(yè)發(fā)展過(guò)程中外國(guó)基金注入給中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的機(jī)遇時(shí)表示。而在新鮮出爐的《報(bào)告》中,專(zhuān)家們也提出了六大未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇:

合作開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)

國(guó)外大型開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó),為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供了與專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作、提升自身開(kāi)發(fā)品質(zhì)的機(jī)會(huì)。由于國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條件尚不成熟,必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴,在這一過(guò)程中,國(guó)內(nèi)有實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)與這些專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)手,獲得更大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

出售套現(xiàn)機(jī)會(huì)

運(yùn)營(yíng)良好的商業(yè)物業(yè)可能成為國(guó)外基金的收購(gòu)對(duì)象。海外基金的運(yùn)營(yíng)主要是依靠物業(yè)長(zhǎng)期持有帶來(lái)的租金收益,因此20**年國(guó)內(nèi)整體持有的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將會(huì)獲得更多的被收購(gòu)機(jī)會(huì),為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)可觀的收益。

項(xiàng)目收購(gòu)機(jī)會(huì)

大量商業(yè)物業(yè)由于開(kāi)發(fā)商資金和運(yùn)營(yíng)能力的不足而陷入困境,而這其中不乏地理位置優(yōu)越且開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)。對(duì)于有實(shí)力的企業(yè)而言,這些物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值遠(yuǎn)高于其收購(gòu)價(jià)值,是難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì);而對(duì)于這些物業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言,可以利用被收購(gòu)的機(jī)會(huì)套現(xiàn)離開(kāi)市場(chǎng),從而減少投資損失。

業(yè)態(tài)替代機(jī)會(huì)

目前我國(guó)臨街商鋪和社區(qū)商業(yè)的服務(wù)仍然局限在購(gòu)物和生活服務(wù)方面,休閑、娛樂(lè)類(lèi)設(shè)施大多集中在傳統(tǒng)商業(yè)中心。隨著消費(fèi)者對(duì)休閑、娛樂(lè)等體驗(yàn)式消費(fèi)需求的增強(qiáng),滿(mǎn)足社區(qū)和區(qū)域市場(chǎng)的中小型休閑商業(yè)項(xiàng)目將是未來(lái)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。

連鎖擴(kuò)張機(jī)會(huì)

大型商業(yè)連鎖企業(yè)的擴(kuò)張沖動(dòng)將形成商業(yè)物業(yè)新的需求動(dòng)力。商業(yè)企業(yè)的連鎖化和大型化增加了對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求。與此同時(shí),全國(guó)范圍內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的推進(jìn),對(duì)傳統(tǒng)批發(fā)市場(chǎng)的改造加速,也形成了商業(yè)地產(chǎn)需求的一股新動(dòng)力。

新區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)

由于交通擁堵、租價(jià)過(guò)高、競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度,傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力正在衰退,多商業(yè)中心將成為未來(lái)城市商業(yè)新格局。城市郊區(qū)住宅的全面開(kāi)發(fā)與道路的改善,為新興社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供了新的機(jī)會(huì)。

事實(shí)上,在這些發(fā)展機(jī)遇面前,商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨著一些挑戰(zhàn)。發(fā)展盲目性、投資先天不足、運(yùn)營(yíng)方式缺陷、后期管理不足是目前商業(yè)地產(chǎn)存在的四大問(wèn)題。其一,部分城市商業(yè)地產(chǎn)盲目投資和建設(shè)帶來(lái)非常大的過(guò)剩,有數(shù)據(jù)顯示,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)空置率已經(jīng)接近30%,近3000萬(wàn)平方米的空置面積占用大量資金,形成了投資浪費(fèi)。其二,商業(yè)地

產(chǎn)很多投資商并未按經(jīng)營(yíng)需要來(lái)建設(shè)商業(yè)用房,大多后天改造而缺乏必要配備。其三,部分商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)方式是建好后出售,整個(gè)經(jīng)營(yíng)模式被分割,商業(yè)設(shè)施整體功能受限。最后,商業(yè)地產(chǎn)出售后的糾紛、服務(wù)、整體管理不足也隨之而來(lái)。因而如何處理好商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所面臨的挑戰(zhàn),將是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵所在。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同

　　委托方：________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

　　地址：________

　　電話(huà)：________傳真：________

　　受托方：________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

　　地址：________

　　電話(huà)：________傳真：________

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商中國(guó)項(xiàng)目(暫定名，下同，可簡(jiǎn)稱(chēng)為該項(xiàng)目)一事，達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識(shí)：

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢(xún)顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢(xún)顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為：________)。

　　(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的：________項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為_(kāi)___平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為_(kāi)___平方米；土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)___號(hào)。

　　3、委托事項(xiàng)：甲方茲將其投資于________項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。

　　4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。

　　5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：

　　(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；

　　(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；

　　(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實(shí)施；

　　(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；

　　(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開(kāi)作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案，并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開(kāi)展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。

　　(4)、具體工作流程：

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計(jì)方，并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同，甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案，對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見(jiàn)，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項(xiàng)目工程開(kāi)工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所，并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃，并設(shè)立招商，招租的具體價(jià)格策略，派駐專(zhuān)業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)展具體品牌招商工作。

　　C、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書(shū)。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：

　　1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作；

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn)；

　　至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營(yíng)業(yè)、開(kāi)張及開(kāi)業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開(kāi)業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報(bào)告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理，提出修正意見(jiàn)。

　　7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)

　　A、市場(chǎng)調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計(jì)委托書(shū)

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫(kù)房、辦公

　　C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營(yíng)部分

　　采購(gòu)框架合同，采購(gòu)條件

　　代銷(xiāo)合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1. 餐飲類(lèi)

　　2. 商鋪類(lèi)

　　安全保障手冊(cè)

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事：勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會(huì)合同

　　財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)

　　臨時(shí)結(jié)構(gòu)

　　長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)

　　各級(jí)管理職責(zé)

　　運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)

　　采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理

　　主管級(jí)

　　高級(jí)員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

　　庫(kù)存管理

　　收貨

　　倉(cāng)儲(chǔ)

　　損耗

　　盤(pán)點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來(lái)

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊(cè)

　　勞動(dòng)團(tuán)體

　　保安管理

　　警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊(cè)

　　保險(xiǎn)手冊(cè)

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、客戶(hù)服務(wù)管理

　　價(jià)格體系管理

　　單證設(shè)計(jì)

　　報(bào)表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書(shū)、宣傳冊(cè)

　　C、招商會(huì)

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價(jià)格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用：

　　(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用：

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě)：____元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：

　　本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫(xiě)：____元RMB)；

　　該項(xiàng)目開(kāi)工后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫(xiě)：____元RMB)；

　　該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫(xiě)：____元RMB)；

　　該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整

　　(小寫(xiě)：____元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用：

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目____計(jì)提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；

　　該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；

　　本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致，該項(xiàng)目單戶(hù)成功招商的定義為：

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù)：

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：

　　1)、甲方權(quán)利：

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見(jiàn)和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；

　　B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶(hù)租金全部進(jìn)入甲方帳戶(hù)，招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；

　　C、享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；

　　D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；

　　E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。

　　2)、甲方義務(wù)：

　　A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件；

　　B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；

　　C、授權(quán)指定專(zhuān)業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；

　　D、根據(jù)本合同約定，按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：

　　1)、乙方權(quán)利：

　　A、根據(jù)本合同約定，按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；

　　B、每周與甲方召開(kāi)工作例會(huì)，專(zhuān)題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù)：

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn)；

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；

　　C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作；

　　D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；

　　E、協(xié)助甲方與客戶(hù)簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同；

　　F、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾，對(duì)社會(huì)和客戶(hù)承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；

　　G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài)；

　　H、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金：甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任：

　　(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對(duì)方書(shū)面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為，并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書(shū)面通知后仍無(wú)法糾正的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě)：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě)：______元)。

　　12、爭(zhēng)議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過(guò)程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后，可形成書(shū)面意見(jiàn)，作為本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　簽于：________簽于：________

篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類(lèi)和策劃

　　商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類(lèi)和策劃

　　商業(yè)地產(chǎn)定義

　　商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠(chǎng)直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)形式

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)

　　一、按商業(yè)形態(tài)分類(lèi)

　　1、商業(yè)廣場(chǎng)

　　2、shoppingmall

　　3、商業(yè)街

　　4、大型商鋪

　　5、購(gòu)物中心

　　6、休閑廣場(chǎng)

　　7、步行街

　　8、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)

　　9、社區(qū)商業(yè)中心

　　10、商務(wù)樓

　　二、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)

　　1、商業(yè)街商鋪

　　2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪

　　3、社區(qū)商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪

　　6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪

　　7、交通設(shè)施商鋪

　　三、按照投資價(jià)值分類(lèi)

　　1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股

　　2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股

　　4、專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

　　前期：項(xiàng)目顧問(wèn)

　　一. 市場(chǎng)調(diào)研：

　　1.區(qū)域狀況調(diào)研：

　　1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研

　　1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研

　　1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）

　　1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估

　　1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研

　　2.目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者調(diào)研

　　2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)

　　2.2項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研

　　2.3購(gòu)買(mǎi)能力調(diào)研

　　3.品牌供應(yīng)商調(diào)研

　　3.1品牌類(lèi)別細(xì)分

　　3.2品牌資料庫(kù)建立

　　3.3項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研

　　3.4租金承受能力調(diào)研

　　二.項(xiàng)目定位

　　1.項(xiàng)目分析

　　1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣(mài)點(diǎn)）分析

　　1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）

　　2.項(xiàng)目定位

　　2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標(biāo)客戶(hù)（購(gòu)買(mǎi)者及承租者）

　　4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議

　　5.賣(mài)場(chǎng)區(qū)域分割

　　三.基本VI（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)）

　　包括基本元素：名稱(chēng)/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等

　　應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷(xiāo)售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會(huì)

　　五.銷(xiāo)售策略

　　1.價(jià)格體系建立

　　2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會(huì)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

　　中期：招商及銷(xiāo)售代理

　　一般代理

　　A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷(xiāo)售。

　　B.傭金預(yù)算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶(hù)支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。

　　B2.1 如客戶(hù)以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類(lèi)客戶(hù)中介成功后，待該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿(mǎn)六個(gè)月時(shí)，按該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以該客戶(hù)在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。

　　B2.2 如客戶(hù)以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶(hù)保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶(hù)開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿(mǎn)六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶(hù)的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷(xiāo)售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。

　　B3.1 商鋪銷(xiāo)售形式的代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶(hù)簽定購(gòu)買(mǎi)合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶(hù)支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功客戶(hù)后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：

　　項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　銷(xiāo)售形式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶(hù)與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶(hù)，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書(shū)或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷(xiāo)售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。

　　全程參與招商銷(xiāo)售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。

　　按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。

　　傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。

　　后期：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)

　　◆服務(wù)內(nèi)容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷(xiāo)策略

　　以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。

　　三.開(kāi)業(yè)策略

　　開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。

　　四.公開(kāi)策略

　　借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　五.氣氛策略

　　店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷(xiāo)等活動(dòng)氣氛。

　　六.服務(wù)策略

　　服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。

　　七.管理策略

　　導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。

　　◆費(fèi)用預(yù)算及支付

　　顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。

　　銷(xiāo)售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

　　一、商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售培訓(xùn)

　　二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)

　　三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）