MALL管理者服務(wù)概念的體現(xiàn)
第一即是MALL的選址。由于MALL的購買力主要是由主力店 來支撐的，這些主力店業(yè)主大都是大型超市、百貨、專業(yè)店的國 際國內(nèi)連鎖巨頭，他們的選址策略往往會(huì)依循其既定的布點(diǎn)戰(zhàn) 略，以形成整體網(wǎng)絡(luò)的集群連構(gòu)。如果MALL選址適宜，與主力 店零售巨頭不謀而合，他們?yōu)檫M(jìn)入會(huì)寧可承擔(dān)較高的進(jìn)入成本， 這對(duì)加速招商進(jìn)度，提高整體收益是不無裨益的。
第二即是MALL管理層的管理能力。目前國內(nèi)MALL的經(jīng)營管 理模式有三種，一是尋求外援，聘請(qǐng)專業(yè)的商業(yè)零售管理公司來 統(tǒng)一管理旗下的MALL；二是與世界上著名的MALL開發(fā)管理公司 合資、合作，引進(jìn)國外管理技術(shù)；三是主控方自設(shè)管理組織管 理。其中運(yùn)用較多的是第三種，其常見于一些由實(shí)力雄厚的百貨 店擴(kuò)容版的MALL，如武廣。因?yàn)榇笮桶儇浀暝陂L期的發(fā)展過程中已形成了一套嚴(yán)密的管理經(jīng)驗(yàn)，特別是在招商、 進(jìn)貨、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化上有著自己的獨(dú)特之處，不同于一般的物業(yè)管理，由其來領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)MALL的整體經(jīng)營，可以避 免很多經(jīng)營和形象宣傳等方面的沖突。
第三即是MALL主控方與政府的互動(dòng)，以爭取一個(gè)良好的購物和競爭環(huán)境。這一方面反映在與政府關(guān)于城市布 局、產(chǎn)業(yè)布局、商業(yè)布局等方面的溝通，以確保MALL在交通上的便利和選址上的合理；另一方面，MALL管理者 應(yīng)跟蹤調(diào)查所在城市消費(fèi)、收入等基本經(jīng)濟(jì)因素，了解市政規(guī)劃的傾向，對(duì)政府曉之以理，明確MALL在提升商業(yè) 層次，增加就業(yè)的同時(shí)，也會(huì)造成對(duì)既定商圈內(nèi)同業(yè)競爭者的殘酷替代，如果兩個(gè)MALL商圈過分重疊，他們的惡 性競爭不但會(huì)造成資源浪費(fèi)，還會(huì)影響到區(qū)域長遠(yuǎn)的投資環(huán)境等多種溝通方式來確保MALL內(nèi)各業(yè)主的既得利益。
篇2：科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理概念篇
科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理概念篇
什么是物業(yè)？
物業(yè)是指有價(jià)土地及土地附屬物，包括商業(yè)大廈、住宅樓宇、廠房倉庫、共用設(shè)施及建筑地塊等。物業(yè)一般由三個(gè)部分組成：1、土地。指由一定范圍的面積構(gòu)成的地產(chǎn)。2、建筑物。指附著于土地的各種建筑物或構(gòu)筑物，通常也被視為相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)。3、物權(quán)。物權(quán)是財(cái)產(chǎn)權(quán)，它的標(biāo)的是物，它的義務(wù)主體是不特定的人。
什么是物業(yè)管理？它包括哪些業(yè)務(wù)？
物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一管理，并為居住者提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
物業(yè)管理的業(yè)務(wù)可分為三類：①基本業(yè)務(wù)類：包括對(duì)房屋建筑、機(jī)電設(shè)備、供電供水、公共設(shè)施等進(jìn)行運(yùn)行、保養(yǎng)和維護(hù)；②專項(xiàng)業(yè)務(wù)類：包括安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、消防管理、車輛交通等；③特色業(yè)務(wù)類：包括特約服務(wù)和便民服務(wù)。④經(jīng)營業(yè)務(wù)類：房屋中介服務(wù)、裝修業(yè)務(wù)等。
萬科的物業(yè)管理新定義：物業(yè)管理涉及的領(lǐng)域很廣泛，它包括：不動(dòng)產(chǎn)、土地、建筑、設(shè)備、房屋、家具、備品、環(huán)境系統(tǒng)、服務(wù)、信息、物品、預(yù)算和能源等設(shè)施的管理。物業(yè)管理是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。
物業(yè)管理業(yè)務(wù)主要包括以下九項(xiàng)內(nèi)容：
1、物業(yè)管理的長期規(guī)劃
2、物業(yè)管理的年代計(jì)劃
3、物業(yè)的財(cái)產(chǎn)預(yù)測(cè)和預(yù)算
4、不動(dòng)產(chǎn)的獲得及處理
5、物業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)用房裝修標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定，機(jī)器、器具和用品的設(shè)置以及房間管理
6、建筑和設(shè)備的規(guī)劃和設(shè)計(jì)
7、新建筑和原建筑的改造更新
8、維護(hù)管理和運(yùn)行管理
9、物業(yè)的支援機(jī)能和服務(wù)
什么是物業(yè)管理人？
物業(yè)管理人是指從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的、具有法人地位的企業(yè)或組織。是專門從事商業(yè)性物業(yè)經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，實(shí)行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的，具有法人資格的經(jīng)濟(jì)組織，也稱物業(yè)管理公司，具有專業(yè)性、商業(yè)性、獨(dú)立性。
什么是物業(yè)所有權(quán)人？
“物業(yè)所有權(quán)人”是指房屋所有權(quán)人，即業(yè)主；物業(yè)管理的管理對(duì)象是物業(yè)；物業(yè)管理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)的所有權(quán)人和使用權(quán)人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償勞動(dòng)，行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型管理之路。
物業(yè)管理的性質(zhì)、宗旨是什么？
物業(yè)管理的性質(zhì)主要是服務(wù)，是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。
宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。
什么是物業(yè)管理公司的資質(zhì)等級(jí)？其等級(jí)條件是什么？
1999年建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》，對(duì)全國物業(yè)管理單位的從業(yè)資格進(jìn)行了規(guī)范，并確定了等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和資格審批管理部門。一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)如下：
資質(zhì)一級(jí)企業(yè)
1.注冊(cè)資本500萬以上；
2.具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；
3.管理兩種類型以上的物業(yè)；
4.管理各類物業(yè)的建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。
5.20%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，20%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；
6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；
7.建立了維修基金管理與使用制度。
資質(zhì)二級(jí)企業(yè)
1.注冊(cè)資本300萬以上；
2.具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；
3.管理兩種類型以上的物業(yè)；
4.管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%。計(jì)算基數(shù)是：（1）多層住宅80萬平方米；（2）高層住宅40萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）6萬平方米；（4）辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。
5.10%以上的管理項(xiàng)目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）”稱號(hào)，10%以上的管理項(xiàng)目獲得省級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）稱號(hào)；
6.具有健全的企業(yè)管理制度和符合
7.建立了維修基金管理與使用制度。
資質(zhì)三級(jí)企業(yè)
1.注冊(cè)資本50萬以上；
2.具有中級(jí)以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，50%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；
3.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
4.具有比較健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；
5.建立了維修基金管理與使用制度。
物業(yè)管理公司的權(quán)利和義務(wù)有哪些？
根據(jù)建設(shè)部1994年3月頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)管理公司有以下權(quán)利和義務(wù)。
權(quán)利：①物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制定小區(qū)管理辦法；②依照物業(yè)管理合同和物業(yè)管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理；③依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；④有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為；⑤有權(quán)要求業(yè)委會(huì)協(xié)助管理；⑥有權(quán)選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔(dān)專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)；⑦可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。
義務(wù)：①履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；②接受業(yè)委會(huì)和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；③重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)委會(huì)審議，并經(jīng)業(yè)委會(huì)認(rèn)可；④接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。
深圳市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)包括哪些內(nèi)容？
1.有固定的管理經(jīng)營場(chǎng)所；
2.持有物業(yè)管理資質(zhì)證書；
3.管理人員有明顯標(biāo)志，言行文明規(guī)范；
4.服務(wù)意識(shí)強(qiáng)，咨詢解答耐心；
5.設(shè)有專門的投訴電話或投訴信箱，對(duì)投訴件的處理要有明確的時(shí)間限制；
6.管理處24小時(shí)有人值班，對(duì)突發(fā)事件有處理應(yīng)急方案、處理措施和記錄；
7.衛(wèi)生工作定時(shí)清掃，無衛(wèi)生死角，滅“四害”達(dá)標(biāo)；
8.保安人員定時(shí)巡邏，有巡視記錄；
9.園林綠地維護(hù)較好，無明顯黃土裸露地帶；
10.配套設(shè)施維護(hù)及時(shí)，各類設(shè)備遠(yuǎn)行正常；
11.設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目要有依據(jù)，有償服務(wù)項(xiàng)目明碼標(biāo)價(jià)；
12.管理服務(wù)費(fèi)、本體維修基金每三個(gè)月公布一次帳目。
什么是《業(yè)主公約》？它在包括哪些方面內(nèi)容？
業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主（含房屋使用人）具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
它包括內(nèi)容有：
1.住宅區(qū)名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；
2.公共場(chǎng)所及公用設(shè)施狀況；
3.業(yè)主大會(huì)的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項(xiàng)的方式；
4.業(yè)主使用住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場(chǎng)所及公用設(shè)施的權(quán)益；
5.業(yè)主監(jiān)督住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的權(quán)利；
6.業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；
7.住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi)的繳交；
8.業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；
9.違反業(yè)主公約的責(zé)任；
10.其他有關(guān)事項(xiàng)。
什么是《住戶手冊(cè)》？應(yīng)包括哪些內(nèi)容？
《住戶手冊(cè)》是由物業(yè)管理企業(yè)制定發(fā)給業(yè)主保存的文件匯編。住戶手冊(cè)為業(yè)主介紹物業(yè)轄區(qū)內(nèi)概況、物業(yè)企業(yè)和各種管理、服務(wù)、設(shè)備、守則及安全措施等。其目的是為了使業(yè)主更明了自己應(yīng)有的權(quán)利和注意事項(xiàng)。
一般包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)轄區(qū)的概況；2、物業(yè)轄區(qū)的管理機(jī)構(gòu)；3、物業(yè)轄區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)則；4、業(yè)主須知；5、日常管理與維護(hù)；6、綜合服務(wù)；7、管理費(fèi)用；8、常用電話號(hào)碼及其他。
什么是物業(yè)管理的前期介入？它包括哪些方面？
物業(yè)管理的前期介入是指物業(yè)管理公司在獲得物業(yè)管理權(quán)后，對(duì)該物業(yè)入伙前期的房屋接管和移交工作，以及入伙的準(zhǔn)備工作。
它主要包括軟件和硬件兩大方面：
物業(yè)硬件管理介入：既從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提出合理化的意見，使之達(dá)到物業(yè)功能的完善。同時(shí)也參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，從開發(fā)單位處接管該物業(yè)的管理工作。
物業(yè)軟件管理介入：既完善建立該物業(yè)的管理架構(gòu)、方案和手續(xù)，準(zhǔn)備入伙的一切文件和相關(guān)資料。
所謂“二房”、“二金”、“一費(fèi)”的含義是什么？
所謂“二房”指的是“物業(yè)管理用房”和“經(jīng)營管理用房”，它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價(jià)格買給業(yè)委會(huì)，用于小區(qū)管理使用和補(bǔ)貼管理經(jīng)費(fèi)的經(jīng)營用房；
所謂“二金”指的是“公用設(shè)施專用基金”和“住宅維修基金”（又稱：房屋本體維修基金），它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金”是由開發(fā)商繳交，并由區(qū)屬住宅主管部門管理。“住宅維修基金”是由業(yè)主繳交，并由屋村管理處按樓棟分別管理使用；
所謂“一費(fèi)”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”。目前有三種定價(jià)方式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營者定價(jià)。（深圳地區(qū)多為政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營者定價(jià)）
經(jīng)營者定價(jià)是指由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司，根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求，共同商議確認(rèn)的價(jià)格。
“公用設(shè)施專用基金”來源、管理和使用范圍是怎樣的？
專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%的比例，在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金。
公用設(shè)施專用基金的權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會(huì)；專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。
專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程、改造項(xiàng)目。范圍包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場(chǎng)所、停車場(chǎng)、連廊、自行車庫等。如果是高層住宅專用基金30%用于本體外設(shè)施；另70%用于本體共用設(shè)施的重大維
修工程項(xiàng)目。
“住宅維修基金”來源、管理和使用范圍是怎樣的？
業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個(gè)月起，根據(jù)物價(jià)部門的規(guī)定，按月向本屋村管理處繳交住宅維修基金。
住宅維修基金是由管理處以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)物業(yè)的本體基金。管理處每3-6個(gè)月向業(yè)主公布一次使用情況，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督。
住宅維修基金用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護(hù)。包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等），抗震結(jié)構(gòu)部位（構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共屋面、本體共用排煙管、機(jī)電設(shè)備、本體消防設(shè)施、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括哪些方面？
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出包括：
①住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等）；
②業(yè)委會(huì)、管理處規(guī)定人員的津貼工資、福利及辦公費(fèi)用；
③就管理工作而聘請(qǐng)的專營公司及其他聘請(qǐng)人員的費(fèi)用；
④住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)；
⑤住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用。
什么是業(yè)主委員會(huì)？它有哪些職權(quán)和義務(wù)？
業(yè)主委員會(huì)是經(jīng)住宅區(qū)全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)選舉表決產(chǎn)生的，并由區(qū)住宅主管部門備案的業(yè)主自治群眾組織。其職權(quán)和義務(wù)如下：
職權(quán)是：1、召集和主持業(yè)主大會(huì)；2、審議決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用；3、采取公開招投標(biāo)方式聘請(qǐng)物業(yè)管理公司對(duì)住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；4、審議物業(yè)管理公司制定的本住宅區(qū)的年度管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目；5、審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6、監(jiān)督物業(yè)管理公司對(duì)本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
義務(wù)是：1、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)各項(xiàng)決定；2、遵守和履行物業(yè)委托管理合同；3、不得從事各種投資和經(jīng)營活動(dòng)；4、對(duì)物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動(dòng)予以支持和配合。
如何召集首屆業(yè)主大會(huì)？業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？
住宅區(qū)在如住率達(dá)到50%以上或自第一個(gè)業(yè)主入伙之日起滿二的，開發(fā)建設(shè)單位或其委托的單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知區(qū)住宅主管部門，區(qū)住宅主管部門應(yīng)在接到告知之日起六個(gè)月內(nèi)召集第一次業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)協(xié)助召集業(yè)主大會(huì)。
職權(quán)是：1、選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；2、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；3、聽取和審查業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告；4、決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng)；5、修改業(yè)主公約；6、改變和撤消業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定；7、批準(zhǔn)業(yè)主委員會(huì)章程。
業(yè)主委員會(huì)委員是如何產(chǎn)生的？他具備的條件是什么？
業(yè)主委員會(huì)委員是通過住宅區(qū)全體業(yè)主大會(huì)，按照住宅主管部門規(guī)定的選舉程序和記票方式，民主投票選舉產(chǎn)生。
他們具備的條件是：必須是年滿十八歲住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主，應(yīng)當(dāng)具有熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要工作時(shí)間的人士。
業(yè)主委員會(huì)籌備工作怎樣進(jìn)行？
1.由開發(fā)建設(shè)單位或委托的物業(yè)管理單位以書面的形式向區(qū)建設(shè)局物業(yè)科報(bào)告開始籌建業(yè)主委員會(huì)。
2.開發(fā)商召集成立籌備工作小組，并將籌備組名單公布。籌備工作組可由開發(fā)商代表1名、物業(yè)管理公司代表2名、業(yè)主代表2名三方共5人組成。
3.籌備工作小組要訂出工作計(jì)劃，定期開會(huì)討論籌備工作中的一些具體問題。會(huì)議一定要做好簽到、會(huì)議記錄，并將這些作為原始資料保存，以便查考。
4.宣傳發(fā)動(dòng)工作一定要認(rèn)真細(xì)致、廣泛、明白，有一定的時(shí)間。講清楚成立業(yè)主委員會(huì)的目的、意義；業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)、職責(zé)；候選人的條件和如何產(chǎn)生候選人及進(jìn)行選舉形式等問題。
5.候選人的產(chǎn)生：候選人必須是業(yè)主本人，為了體現(xiàn)公平、民主，原則一份合同（一證）超過一人時(shí)，只能有一個(gè)人能當(dāng)選候選人；其次候選人應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、有一定的組織能力和必要的工作時(shí)間的人士，同時(shí)也應(yīng)該有一定文化程度的人，最關(guān)鍵一點(diǎn)是有公益心，不能是出于私利而參與。
什么是住宅區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？
所謂住宅區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)以住宅為主及生活配套的住宅小區(qū)進(jìn)行綜合一體化管理，并為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供一個(gè)安全舒適的生活居住的環(huán)境。
他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕、設(shè)備維護(hù)、安全保衛(wèi)、保潔綠化等基本業(yè)務(wù)，以及有償服務(wù)和多種經(jīng)營服務(wù)業(yè)務(wù)等。
什么是工業(yè)區(qū)物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？
所謂工業(yè)區(qū)物業(yè)管理，是指對(duì)有較大規(guī)模的標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房進(jìn)行全面綜合性的管理，并為使用企業(yè)提供一個(gè)安全、規(guī)范的生產(chǎn)環(huán)境。
他主要對(duì)生產(chǎn)能源保障的管理、工業(yè)區(qū)環(huán)境規(guī)劃管理、配套設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、消防責(zé)任管理、等基本業(yè)務(wù)，以及提供倉儲(chǔ)服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。
什么是寫字樓物業(yè)管理？它包括哪些內(nèi)容？
所謂寫字樓物業(yè)管理，是指對(duì)以從事辦公、商務(wù)洽談等業(yè)務(wù)活動(dòng)為主的收益性物業(yè)進(jìn)行綜合一體化管理，并為使用人提供一個(gè)良好的辦公、商務(wù)活動(dòng)環(huán)境。
他包括房屋的產(chǎn)權(quán)檔案資料管理、房屋修繕養(yǎng)護(hù)、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)、外觀的規(guī)劃與管理、安全保衛(wèi)、車輛管理等基本業(yè)務(wù)，以及提供大型商務(wù)會(huì)議服務(wù)、通訊信息服務(wù)、租賃代理服務(wù)和生活配套服務(wù)等。
什么是公用物業(yè)管理？它包括哪些類型？
事業(yè)單位物業(yè)管理（圖書館、科研所、醫(yī)院、博物館、體育場(chǎng)（館）、文化藝術(shù)館、學(xué)校）；港口物業(yè)管理（碼頭、機(jī)場(chǎng)、火車站、車站、）；娛樂場(chǎng)所物業(yè)管理（風(fēng)景旅游區(qū)、渡假村、娛樂城、影劇院）；宗教場(chǎng)所物業(yè)管理（廟宇、教堂、祠堂）；政府部門物業(yè)管理（行政機(jī)關(guān)、外交使館、軍營、監(jiān)獄）；道路交通物業(yè)管理（公路、橋梁）等等。
篇3：物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理基本概念
物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：物業(yè)管理基本概念
第一節(jié)物業(yè)管理基本概念
1.物業(yè)
住宅區(qū)內(nèi)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及公共場(chǎng)地。
2.公用設(shè)施內(nèi)容
指大廈外圍的道路、路燈、溝、渠、池、井、綠化、地下排水管、娛樂場(chǎng)所、車棚、停車場(chǎng)、連廊等。
3.業(yè)主
住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
4.非業(yè)主使用人
通過租賃合同，租住（用）別人房屋的人就是非業(yè)主使用人。
非業(yè)主使用人沒有所有權(quán)，只有在合同有效期內(nèi)的使用僅。
5.業(yè)主大會(huì)
是由全體業(yè)主組成，決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
6.業(yè)主委員會(huì)
是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織，它是由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準(zhǔn)成立的代表全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體。業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年。
7.業(yè)主公約
業(yè)主公約，是指由業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。業(yè)主公約由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。
8.物業(yè)管理
物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
9.收益性物業(yè)管理
收益性物業(yè)管理是以出租經(jīng)營型房屋為主體對(duì)象的物業(yè)管理，它普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中。
10.物業(yè)管理企業(yè)
是指依法設(shè)立的，為住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、寫字樓、商住樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地提供專業(yè)化、一體化管理服務(wù)的企業(yè)法人，包括物業(yè)專營企業(yè)和兼營企業(yè)。
11.企業(yè)核心競爭力
指企業(yè)與眾不同的、具有企業(yè)本身特色的經(jīng)營管理方式。如CPM公司的房屋租賃就比別的物業(yè)管理公司高出一籌。
12.有效投訴
有效投訴是指業(yè)主或住（用）戶對(duì)物業(yè)管理單位在管理服務(wù)、收費(fèi)、經(jīng)費(fèi)管理、維修養(yǎng)護(hù)等方面失職、違紀(jì)、違法等行為的投訴，并經(jīng)市、區(qū)住宅局查實(shí)登記的。
13.產(chǎn)權(quán)備案和權(quán)屬登記
產(chǎn)權(quán)備案是由業(yè)主將自己的房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件交所在物業(yè)管理處備案。權(quán)屬登記是指業(yè)主買房后，帶齊有關(guān)證件到房產(chǎn)局登記。
14.房屋完好率
房屋完好率=（完好房建筑面積+基本完好房建筑面積）÷總的房屋建
筑面積×100%
15.房屋大、中、小修區(qū)別
對(duì)房屋整體的維修，所花費(fèi)用占總造價(jià)的25%以上，叫大修；對(duì)房
屋大部分部位的維修，所花費(fèi)用占總造價(jià)的20%以下，叫中修；對(duì)房屋小部分部位的維修，所花費(fèi)用占總造價(jià)的1%左右，叫小修。
16.設(shè)備完好率
設(shè)備完好率=完好設(shè)備系統(tǒng)量÷設(shè)備系統(tǒng)總量×100%
北京物業(yè)管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)是：大型設(shè)備完好率99%，中小型設(shè)備完好率95%。
17.綠化覆蓋率
綠化覆蓋率=（草坪面積+樹蔭面積）/建筑總面積
北京物業(yè)管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)是30%。
18.垃圾分類概念
垃圾共分四類：一般生活垃圾（占50%）；可回收垃圾（占18%）；有害垃圾（占5%）；大件垃圾（如舊沙發(fā)、舊彩電等占27%）。
19.可持續(xù)發(fā)展
指不斷提高人群生活質(zhì)量和環(huán)境承載能力的、滿足當(dāng)代人需求又不損害子孫后代滿足其需求能力的、滿足一個(gè)地區(qū)或一個(gè)國家需求又不損害別的地區(qū)或國家人群滿足其需求能力的發(fā)展。
20.物業(yè)管理專業(yè)化
由專門的物業(yè)管理企業(yè)通過委托合同的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志和要求去實(shí)施專業(yè)化管理。它具體是指物業(yè)管理的隊(duì)伍專業(yè)化、設(shè)備專業(yè)化、管理程序專業(yè)化。
21.一體化物業(yè)管理含義
對(duì)物業(yè)小區(qū)的管理由多家管理變成一家為主的管理，這樣一來，效率高、效果好，業(yè)主滿意。
22.物業(yè)管理中雙向共管模式
專業(yè)管理與業(yè)主自律相結(jié)合。
23.物業(yè)管理平均社會(huì)成本
管理一個(gè)物業(yè)到合格水平，所有物業(yè)管理公司所要花費(fèi)的平均值，就是物業(yè)管理平均社會(huì)成本。
在深圳，1999年物業(yè)管理平均社會(huì)成本是：高層寫字樓-10.4元222/M·月;高層住宅樓-5.46元/M·月；多層住宅樓-1.03元/M·月;工廠區(qū)--1.73元/M2·月。
24.人均物業(yè)管理面積
物業(yè)管理公司管理的物業(yè)總面積除以該公司的總?cè)藬?shù)，就是人均物業(yè)管理面積。
在深圳，人均物業(yè)管理面積是：高層寫字樓-900M2/人;高層住宅樓222-1200M/人；多層住宅樓-2200M/人;工廠區(qū)-2300M/人-2500M2/人。
25.物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
人頭費(fèi)：福利、工資、保險(xiǎn)；公共用的水電費(fèi)；設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)；
衛(wèi)生、清潔費(fèi)；安管費(fèi)；綠化費(fèi)；辦公費(fèi)；固資折舊費(fèi)；管理傭金；物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)；納稅。
26.兩金（本體基金、專用基金）
本體基金：業(yè)主為維護(hù)房屋本體共（公）用部位及設(shè)施，保障房屋
安全使用，而按月繳納的費(fèi)用叫本體維修基金。其來源是由業(yè)主按月向
住宅區(qū)管理處繳納，使用審批權(quán)在業(yè)主委員會(huì)。
專用基金：除用于購買管理用房和墊支購買部分商業(yè)用房款并限期
回收外，用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護(hù)工程項(xiàng)目時(shí)，只能使用基金的增值部分，并且必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)，由業(yè)主委員會(huì)主任、物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字方可支出，還應(yīng)報(bào)區(qū)住宅局備案。其來源是開
發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)建設(shè)總投資2%的比例，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥。
27.管理傭金
深圳市規(guī)定：物業(yè)管理單位無論管理費(fèi)盈余或虧損，均可按10%的比例提取費(fèi)用作為管理傭金。
28.物業(yè)管理相關(guān)保險(xiǎn)
員工保險(xiǎn)；財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)；公共責(zé)任保險(xiǎn)。
29.小額討債法庭
物業(yè)管理公司在個(gè)別住戶拒交管理費(fèi)時(shí)，通過勸說、催促、協(xié)商和停水、停電無效的情況下，如金額較小，可以直接依法向人民法院申請(qǐng)追回欠款，人民法院這時(shí)成立的法庭就是小額討債法庭。
30.管理處管理用房面積的核定
管理處管理用房面積=房屋總套數(shù)（住宅、單身公寓套數(shù)+非住宅房屋每100M2建筑面積折為一套）×人均規(guī)劃指標(biāo)（0.06）×戶均人口數(shù)（3.75）。
31.管理處商業(yè)用房面積的核定
深圳市規(guī)定：高層大廈按2‰的總建筑面積，多層住宅按3‰的總建筑面積。
32.常規(guī)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)
常規(guī)服務(wù)（常規(guī)性的公共服務(wù)）指物業(yè)管理的日常工作，如維修、安管、清潔、衛(wèi)生服務(wù)等。
專項(xiàng)服務(wù)（針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)）是為了改善和提高業(yè)主和使用人的工作和生活條件，面向廣大業(yè)主和使用人，為滿足其中某些特定群體的需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作（包括某些中介代理服務(wù)）。特點(diǎn)是事先設(shè)定服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)內(nèi)容，并公布收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（免費(fèi)），供業(yè)主和使用人自行選擇。如代訂報(bào)刊雜志、代發(fā)信件、代訂牛奶等。
特約服務(wù)（委托性的特約服務(wù)）指為滿足業(yè)主和住戶的個(gè)別需求，受其委托而提供的服務(wù)。如住戶大人出差，代管小孩；照顧老人等。
33.消防管理三落實(shí)
指隊(duì)伍、設(shè)備、制度三落實(shí)。
34.消防、治安管理中人防加技防的含義
人防：業(yè)主、客戶和管理人員的意識(shí)，對(duì)治安問題的預(yù)防。
技防：通過科技手段，如：計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、閉路系統(tǒng)、自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)等，提高防范能力。
35.業(yè)主、客戶使用物業(yè)應(yīng)該注意“三防”
“三防”指防風(fēng)、防火、防震。
36.裝修控制兩項(xiàng)重點(diǎn)
一是制度要全；二是監(jiān)督要有力。