商鋪返租銷售的風險盤點
售后返租是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為。還有一種解釋：售后返租是指開發企業將所售商品房出售給投資者，同時與投資者簽訂承租協議，并以承租期間的租金沖抵部分售價款或償付一定租金回報的一種投資方式。
返租銷售起源于六七十年代的美國，上世紀90年代中期經由香港傳入中國內地。
在當前商業地產新的發展形勢下，返租銷售已成為眾多房地產開發企業較為常用的一種銷售方式。
然而，返租銷售存在諸多風險，很多項目在實際操作過程中因為未能有效控制這類風險，而給開發商、小投資客及經營戶造成了很大損失。例如南京的盤古·亞泰廣場，是南京較早采用返租銷售的商業項目，地處南京新街口最核心的正洪街廣場，開盤售價高達每平米七、八萬元。結果由于招商不力，開發商難以兌現最初承諾的高額返租補貼，最終導致惡性循環，使得該項目長期空置，成了南京商業最典型的“反面教材”。
還有江蘇鎮江新區的某項目，成功引進了世界500強的大賣場，其產權式商鋪同樣采用了返租銷售的方式，結果由于定位不準，以及高估了大賣場的聚客作用，商鋪經營狀況一直不佳，商戶與開發商多次發生沖突，給利益各方均帶來了極大困擾。
通過對一些案例的分析，我們總結出商鋪返租銷售的風險主要有以下幾點：
風險一：法律風險
對開發商而言，首先返租銷售會牽涉到一個較為敏感的話題——“非法集資”，將面臨一定的法律風險從每年百分之幾到每年百分之幾十，震撼人心的高額回報無疑會極大地挑起眾多投資客的投資熱情，在為開發企業帶來得以快速回現的利好的同時，往往難以兌現的返租回報也將成為開發企業難以言說的痛，最終使得部分開發商無力履約卷款而逃，給投資客造成了極大的損失，給嚴重影響了社會的安定團結。
于是，我國各級政府都陸續出臺了一系列關于返租銷售的條例和規定，對返租銷售采取了極為嚴格的監管措施。在實際操作過程中，我們的房地產開發企業需要嚴格遵守相關規定，避免陷入“非法集資”的深淵。
風險二：招商不力
其次，返租銷售最大的風險就是招商不力。商業地產不同于住宅地產，除開發商及投資客以外，經營商家和消費者也是該領域兩個極為重要的組成部分。商業地產的價值實現依賴于商家平臺，而兌現在消費終端。因此，招商是否成功是關系到商業地產項目成功與否的關鍵性因素。
對于返租銷售的商鋪而言，返租期內的租金收益是開發企業的一項重要收入來源。 一旦招商不力，不僅無法保證房地產開發企業的短期收益，更不利于項目的成熟和參與市場競爭，開發企業自身的形象和口碑也會從中受到損害。也會給投資客造成一定的損失，甚至可能導致商鋪成為“死鋪”。
風險三：售價與租金收益不匹配
再其次，售價與租金收益關系的不平衡也是返租銷售商鋪所存在的風險之一。為吸引眼球，促進商鋪銷售，一些開發商往往會抬高返租比例，低則每年5%，高則每年8%，個別甚至高達每年百分之二三十。
然而，商鋪在實際經營過程中往往不容易達到這樣的回報率，尤其是對于剛剛上市的商鋪而言，還需要經歷一定的市場培育期。因此，投資客不因對初期的租金回報抱有過高的期望，而開發企業在制定返租比例時，則應該謹慎處理好售價與租金回報之間的關系。
風險四：返租并不能保證長期收益
最后需要提醒投資客的是，雖然返租期內已得到了開發企業給予的租金補貼，但長期的租金收益和物業增值收益能否實現還得依賴于商鋪的后期經營效益。倘若招商不力或者經營狀況不佳，“黃金旺鋪”也可能淪為“死鋪”，投資客將很可能陷入血本無歸的泥潭。
作為投資者，在面對返租銷售的商鋪時，應仔細評估項目的發展潛力，要對開發企業的實力和商鋪的后期招商運營體系有一個充分的了解，這樣才能盡可能降低自身的投資風險。
總體而言，要想有效控制商鋪返租銷售可能面臨的風險，需要從前期規劃、項目定位、價格制定、銷售、招商、運營等商業地產產業鏈的各個環節加以統籌控制，需要對市場、價格泡沫適當的在不同環節加以消化。具體如何操作，后續我們將結合案例作進一步深入分析。
篇2：商業地產返租合同
商業地產標準返租合同
商業用房委托投資經營合同
委托方:(以下簡稱【甲方】)
地址: 郵政編碼:
【本人】【法定代表人】姓名: 聯系電話:
受托方:
地址: 郵政編碼:
法定代表人: 電話:
依據《中華人民共和國合同法》、《民法通則》等相關法規的規定,甲乙雙方本著自愿、平等、協商的原則,就商業用房委托投資經營合作達成以下條款:
一、委托標的。
1、標的物:位于**的**廣場(以下簡稱"**廣場")內,所購置的房屋為 層 號,建筑面積 平方米。
2、標的用途:**廣場為 商業 用房,經營范圍以**廣場有限公司營業執照規定之項目為準。
二、委托方式。
甲方就其擁有的**廣場的全部投資經營管理權委托給乙方,由乙方在法律規定的范圍內進行合法經營,乙方在保證甲方**廣場委托前的市場價值的基礎上,全面展開專業有效的經營,提升被委托的商業項目的行業地位、品牌地位及市場價值。
三、委托事項。
甲方授權乙方下述商業經營事宜:
1、全面制定經營方案,引進先進的市場理念、模式、方法;
2、負責甲方的品牌經營,在委托經營期內建立起著名品牌形象;
3、制定統一經營的標準并嚴格執行;
4、全面招商,引進實力雄厚、經營能力強、市場信譽好的國內外品牌廠商,并以**廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同;
5、制訂經營收入標準,收取經營收入,依法向搶欠租金和費用的租戶進行追繳;
6、承擔經營中的全部成本,m.dewk.cn并制定有效控制成本的方法和標準;
7、組織所有廠商對**廣場進行系統的營銷策劃,展開積極有效的市場推廣活動;
8、根據具體情況市場變化,對經營方案進行調整和整改;
9、其它與經營相關事宜。
四、委托期限。
1、委托期限:委托期限起始于《商業用房轉讓合同》規定的全款付清之日起,即 年 月 日,止于 年 月 日。
2、甲乙雙方同意在委托投資經營管理期限內,本合同為不可撤銷合同。
五、合同的存續。
在本合同有效期限內,為維護**廣場整體經營形象,實現統一管理,甲方對所擁有的商用房屋進行產權轉讓時,本合同規定的全部權利和義務,隨之轉移給房屋產權的受讓方。受讓方必須遵守《商業用房委托投資經營合同》之規定。
六、租金支付。
1、租金標準:在本合同有效期內,乙方保證按每日每建筑平方米稅前***元人民幣為標準向甲方支付租金,全年按365天計算。
2、支付日期:
⑴乙方按季度向甲方支付租金,每季度第一個月之25日至30日,乙方將當季租金向甲乙雙方共同認定的 銀行以劃撥方式向甲方一次性付清。
⑵租金自《商業用房轉讓合同》規定的全款付清之日起開始計算。
七、經營收入的處置。
乙方在保證甲方本合同第六條相關條款內容的前提下,將經營總收入扣除租金、物業管理費、物業管理傭金、投資經營管理成本及投資經營管理酬金等經營開支的剩余部分全部上繳給**廣場有限公司作為儲備金。
八、甲方的權利和義務
1、委托期內無
本文提要：甲方就其擁有的**廣場的全部投資經營管理權委托給乙方,由乙方在法律規定的范圍內進行合法經營,乙方在保證甲方**廣場委托前的市場價值的基礎上,全面展開專業有效的經營,提升被委托的商業項目的行業地位、品牌地位及市場價值。
論乙方的經營是否盈虧,甲方均有權按照約定的時間和標準向乙方收取租金。
2、甲方對乙方的具體經營活動進行監督,保證乙方合法經營。
3、甲方可自由轉讓其擁有的商業用房,同時事先通知乙方,并保證房屋轉讓后受讓人繼續簽署履行本合同。
4、甲方不得單方面解除本合同。
5、甲方對商業用房設定抵押擔保時,須事先書面通知乙方,并保證不影響乙方正常經營管理。
6、甲方在委托乙方經營過程中,不承擔該商業用房的公共維修基金、物業管理及經營管理費用。
九、乙方的權利與義務。
1、全面制定經營方案,引進先進的市場理念、模式、方法;
2、負責甲方的品牌經營,在委托經營期內建立起著名品牌形象;
3、制定統一經營的標準并嚴格執行;
4、全面招商,引進實力雄厚、經營能力強、市場信譽好的國內外品牌廠商,并以**廣場的名義與最終租戶訂立租賃合同;
5、制訂租金收入或其他經營收入標準,收取各項收入,依法向拖欠租金和費用的租戶進行追繳;
6、承擔經營中的全部成本,并制定有效控制成本的方法和標準;
7、組織所有廠商對**廣場進行系統的營銷策劃,展開積極有效的市場推廣活動;
8、根據具體情況市場變化,對經營方案進行調整和整改;
9、乙方須按期足額向甲方交付租金;
10、乙方在接受甲方委托經營期間,承擔該商業用房的公共維修基金、物業管理及經營管理費用;
11、其它與經營相關的事宜。
十、違約責任。
1、甲方未書面通知乙方,將房產轉讓、出租或設立抵押、擔保,造成乙方無法正常行使經營管理權時,甲方向乙方支付委托投資經營建筑面積房價款的 20% 作為違約金。
2、甲方違反本合同約定,即在乙方正常支付約定租金的前提下,干涉乙方行使經營管理權,乙方有權扣除本年度租金的25%作為違約金。
3、乙方無正當理由逾期向甲方交付租金,乙方應按逾期每日依本年度約定租金的 0.5‰ 向甲方支付違約金,同時,甲方有權依《擔保合同》規定,從**廣場有限公司的經營收入和儲備金獲得保證。
4、甲乙雙方必須遵守《**廣場物業管理公約》,任何一方違反規定按該公約承擔責任。
十一、合同的解除。
存在下列情形之一時,本合同自動解除,雙方均不承擔責任:
1、因不可抗力導致本合同無法執行時;
2、本合同有效期屆滿;
3、經雙方同意的其他情況。
十二、爭議解決。
如發生糾紛,雙方應協商解決。協商不成,任何一方均有權向該房產所在地的人民法院起訴。
十三、補充條款。
本合同未盡事宜,由雙方協商訂立補充協議,補充協議與本合同具有同等法律效力。
本補充協議一式四份,出賣人2份,買受人1份,備案機關1份。自甲乙雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方: 乙方:
法定代表人或授權代表人: 法定代表人或授權代表人:
年 月 日 年 月
篇3：商業房地產產權銷售返租
商業房地產的產權銷售與返租
產權銷售是最近幾年房地產業才開始興起的一種銷售方式，隨著經濟發展到一定程度，社會游資開始關注商鋪的高額回報；或是一些小型開發商涉入該行業，其資金回收的要求緊迫，產權銷售就應運而生了。
產權銷售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購買產權商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無論是素質還是資金均不同，產權人往往不經營，但也有部分自營戶，一般比例不超過20%。
對此，開發商往往采用返租的方式來處理這個矛盾，從該點可延伸出很多方式，歸納下來主要為４種方式。
◆虛擬產權鋪位，真實回報返租。回報是真實的，依靠大商家的有效承租來支撐返點。
◆虛擬產權鋪位，虛擬回報返租。在虛擬鋪位的基礎上，回報是虛擬的，回報主要是投資人自身的投資款，即俗話說的“羊毛出在羊身上”。
◆獨立產權鋪位，虛擬回報返租。市場內分劃成獨立經營商鋪，把銷售價格定高，通過高價格完成其8%或10%的返點。如王府井CEPA、巨庫等。
◆獨立產權鋪位，真實回報返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。
產權銷售返租，關鍵看是否要有真實的回報作為支撐。
產權銷售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點，返點一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設有擔保公司進行返租擔保。
1.總款返租
總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷售給小業主，每年承諾8%或10%的回報，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報。總款有按年返的，也有一次性返還幾年的。例如北京王府井某項目，其售價為9萬元/m2，返8.8%個點，同時采用商場業態建立名品折扣店。
另一種是為了解決商戶的入市購買門檻而采用的返租方式，即首付款返租市場，將市場分割成小鋪位給小業主，讓小業主自主經營或包租，返8%或10%的回報（可從小業主首付款中扣除），從而降低了購買門檻。以5m2攤位為例，若每平米的售價為2萬元/m2，則總售價為10萬元，其中10萬元中的8%作為回報，統一返租3年或4年，即24%或32%的回報，（在首付款中扣除）以降低入市門檻。這種方式對市場開發而言，既能降低入市門檻，又能在培育期統一經營、規模管理。
2.首付款返租
一般而言，住宅按揭成數付款普遍達總款的7成，甚至達到8成，而商鋪按揭成數一般為總款的5成，最高也不過6成。這樣，一個總值20萬元的商鋪，首付款需要10萬元，相當于一套總價40萬元住宅的首付款。
如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴大，這樣花幾千元就可以買到一個商鋪。對于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過降低首期門檻，可一舉打開高層商鋪滯銷難題。
以一個總值達10萬元的商鋪為例，在實行一次性返租后商鋪投資的供款情況見表5-2。從以上供款實例可以看出，一次性返租5年后，實付首期款僅為一成，即只需1萬元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬元以下，這樣首期款就僅為數千元了。
此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價、總價在不斷遞減，對應的投資者的實力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強。舉例如下。
由表5-4、5-5可以看出，銀行提供的按揭成數對一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。
然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產權式商鋪不同于底商，由于在市場類業態中，產權式商鋪的產權分散，因而不利于市場經濟發展的統一管理。針對這一點，各路學者的見解很多。對上述的虛擬回報模式許多人持反對意見，主要是因為其帶有某種金融詐騙的性質。
3.返租需要處理的難點
大型商家整體租賃與商鋪銷售的關系
在許多市場中，由大型知名商家整體租賃再實現分割銷售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業項目由大型商家整體長期租賃，大型商家作為本項目商業經營者的角色而存在，而商業裙樓將分割成各種不同單位銷售給小業主；小業主則是作為商鋪的投資者而存在；發展商作為物業開發者，它既是三者之間的組織者，又是協調者。因此從整體上看，三者之間存在兩個基本點與兩個關系。
（1）兩個基本點
發展商與大型商家的租約與發展商與小業主承包經營協議在時間上具備一致性。
購買本項目商鋪的前提是：小業主在租期內不能自行經營與自行出租，必須與發展商簽訂與租期相一致的承包經營協議，而發展商則是通過與大型商家的租賃協議來保證小業主的租期收益。
（2）兩個關系
◆發展商與小業主的承包經營關系
◆大型商家與發展商的承租方與出租方的關系
4.銷售風險與回避
（1）差價補貼的風險
大商家作為一個商業的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發”的概念），而發展商為了實現商鋪銷售，必然要提供一個使投資客戶認同的回報率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發展商不得不為了支持較高的回報而去補貼一定的資金。例如：
假設大型商家租用某大型商業10年時間，綜合考慮起租的租金、遞增率及商鋪項目對應的市場售價，其10年的平均回報率為5.8%，而發展商承諾投資客戶的回報率為8%，這之間就存在2.2%的差距。假設本項目的最終銷售價值為1億元，則發展商在這10年承租期*需補貼：
1億元*10年*0.022=2200萬元， 因而，由于長期的高回報導致長期補貼，為發展商今后留下了包袱，也產生了一定的風險。而該方面的風險也可通過一定的方式來回避：發展商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對投資客戶的補貼就可通過回收資金良性循環產生的收益彌補。補貼僅僅作為一種資金成本而已。
在市場允許的合理范圍內，在發展商提供了長期的高回報保障前提下，項目的市場銷售價值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當彌補回報的補貼。但這種方式必須非常理性，脫離了市場規律的價值同樣不具備實現的可行性。
（2）大商家經營不良帶來的風險
這是商家經營所帶來的風險，也是發
展商最為擔心的風險。主要原因是在承租期中，由于商家的經營管理不良，從而無法再繼續經營，導致大型商家不支付租金。而發展商卻處于需要支付小業主的承諾回報，但無法收取租金的尷尬狀況中，這時其所承擔的回報壓力就更加大了。由此產生的風險也需要通過一定的方式來規避。
應選擇實力雄厚的知名商家。知名商家一般在長期的商業經營運作中積累了很多經驗，具有較強的商業經營管理能力及吸引消費能力，消費群體的認同感與忠誠度比較高，市場競爭能力與持續經營的能力比較強。針對自身項目素質要判斷市場經營前景，就如同是社區大型商業地產商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場的需求與商家經營的聯動關系。社區中大量的家庭消費需求就可為那些為家庭提供日常消費為主的超市提供源源不斷的生意機會。這樣，商家的持續經營就有了良好的基礎，租金也就有了穩定支付的保障。
（3）返租期滿后產權分散帶來的風險
分割銷售后所帶來的產權分散與商業統一經營的矛盾一直是困擾商鋪營銷的主要問題。雖然大型商家整體承租的銷售模式在一定時期內解決了這個矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個問題來保障眾多小業主的利益呢？大型商家如繼續租用，則恐怕難以應對眾多的小業主；但若不繼續租用，也需將其統一規劃成一個商場來實現其商業價值。
發展商在承租期滿后，從項目本身營銷的角度看，其已經完成了對業主的承諾。但為了更好地實現商業的銷售價值，發展商需提前解決好這一問題，不要為將來的商場經營留下后遺癥。
要解決好這一問題，可以考慮采用以下的方法，僅供參考。
首先，要成立業主委員會。
由業主委員會來統籌安排商場的未來租賃權及經營權，并按照小業主的投資額合理地劃分比例關系，通過類似“股權”的形式在實現整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業主的收益。具體運作可通過業主投資額的大小，確定所有業主的分配權利，再選舉會長、執行會長、會員等。業主委員會可通過自行運作或委托專業商業機構代管、代租等形式以實現商場的統一經營。
其次，在項目前期分割規劃中，要充分考慮今后經營的需要。
要合理組織人流走向通道，合理設置通道的長與寬，盡量保證鋪位的分割，做到“分則好售，合則好用”。這樣，即使返租期滿后大型商家不再租用，也可以通過商場本身布局，組織成立相應的主題商場以對應招商。大型商家整體承租后再分割銷售，作為一種商鋪的營銷模式，它有其存在的合理性。它最大程度上解決了經營統一與分散產權的矛盾。但同時也應意識到它所帶來的風險，只有在前期合理回避相應的風險，才能做到無論是發展商的開發獲利，還是小業主的投資收益，才能都得到更有效的保障。