項目經(jīng)營管理規(guī)避風險學習體會

　　公司在召開"五會"期間，舉辦了公司第五期企業(yè)文化培訓班，邀請了公司法律顧問孫高峰律師，從法律的角度結合項目施工中常見的法律糾紛，以具體事例為載體，深入淺出地講解了如何防范風險，減少法律糾紛。結合公司項目管理實際，在項目管理過程中主要從以下幾個方面進行風險防范，減少法律糾紛。

　　1、加強與業(yè)主合同的風險管理

　　工程合同既是項目管理的法律文件，也是項目全面風險管理的主要依據(jù).項目的管理者必須具有強烈的風險意識，學會從風險分析與風險管理的角度研究合同的每一個條款，對項目可能遇到的風險因素有全面深刻的了解，否則，風險將給項目帶來巨大的損失。ISO9001：2000 7.2與顧客有關的過程條款，闡述了施工企業(yè)應對合同進行評審并予以確認，這就要求我們對合同的評審不僅限于對業(yè)主規(guī)定的要求，還應包括對工程施工、工程交付及交付后活動的要求；業(yè)主雖沒有明示，但規(guī)定的用途或已知的預期用途所必須的要求；與施工生產(chǎn)有關的法律法規(guī)與其它要求和企業(yè)確定的任何附加要求等。

　　2、強化工程索賠風險控制

　　工程索賠是一種權利要求，從投標貫穿到合同訂立、工程施工、竣工交付和保修的全過程。重點是施工階段，涉及范圍相當廣泛，比如工程量變化、設計變更、施工圖變更、趕工期、資金不到位、材料價差、人力和設備窩工、自然災害等非施工企業(yè)原因引起的因素。同時《建設工程施工合同示范文本》有關工程索賠也有明確規(guī)定，上述提及到的方面都是索賠的原則和依據(jù)。對施工企業(yè)而言，不善于索賠必然導致工期延誤的風險，不善于費用索賠必然導致巨大的經(jīng)濟損失，甚至虧損。因此有效積累索賠證據(jù)，維護索賠權益不僅是減少風險的手段，同時也是項目獲取利潤最大化的有效途徑。

　　3、有效防范工程分包或勞務分包風險。

　　一是實施分包策劃。中標后，對分包工程進行分包策劃。它包括擬分包的項目，工程量，選擇什么隊伍，達到什么分包目標、分包糾紛風險預測等內容。項目部編制工程分包策劃書，上報批準。二是嚴格選擇分包隊伍。《招投標法》對分包有明確的規(guī)定，只要嚴格按招標程序選擇隊伍即可。公司必須建立分包方檔案庫，使資質合格，信譽好，隊伍實力強的分包方能作為首選隊伍。對那些打招呼隊伍，關系戶隊伍，應慎重選擇或拒絕。三是結合工程實際，細心簽訂合同。合同簽訂必須明確是專業(yè)分包合同還是勞務分包合同。

　　目前，項目大多采用公司制式分包合同進行簽訂，但很多合同采用范本簽訂合同后，執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)合同漏洞多，可操作性差，又沒有及時進行協(xié)商補充協(xié)議，造成簽訂時就留下后患。因此，合同簽訂一定要結合工程具體情況，認真對合同范本內容盡心研讀，進行補充完善后再簽訂。四是建議推行分包方繳納履約保證金制度。從一定程度上通過經(jīng)濟手段來約束分包方。五是嚴格合同的管理。合同生效后，合同的管理是合同能否兌現(xiàn)的核心任務。也是合同糾紛風險出現(xiàn)的階段。合同的管理，要抓好以下方面。

　　1)抓安全管理、質量管理、進度管理。分包合同安全管理、進度管理比較直觀，也好落實。質量管理抓住隱蔽工程、原材料質量、工程外觀質量這三個重點，施工中設專人（素質高、懂技術和質量管理）全過程旁站控制，讓分包方無偷工減料的機會，杜絕存在質量舉報的可能。

　　2)抓工程款控制。工程款的控制與工程質量控制同等重要，某種意義上說更重要。工程款控制抓好以下幾點：嚴格按合同計量條款計量；監(jiān)督按月支付員工工資，必要時代發(fā)其員工工資；掌握其對外采購的資金使用情況，對其采購金額大的合同，代其付款；及時對雙方往來的帳目清算并完善手續(xù)；及時對雙方共用項目費用分攤。

篇2：談物業(yè)管理風險與防范

　　談物業(yè)管理風險與防范

　　物業(yè)管理行業(yè)作為我國市場經(jīng)濟和城市管理發(fā)展的產(chǎn)物，經(jīng)歷了二十年的發(fā)展壯大，如今已成為我國經(jīng)濟社會中一個新興的朝陽產(chǎn)業(yè)。國家《物業(yè)管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規(guī)的出臺，使物業(yè)管理行業(yè)迎來了快速、健康發(fā)展的時代。隨著國內物業(yè)管理行業(yè)向專業(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進的同時，物業(yè)管理行業(yè)也逐步跨入了一個高風險行業(yè)之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發(fā)生的危險和災禍。美國著名經(jīng)濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經(jīng)典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發(fā)生的不確定性。本文就物業(yè)管理活動中存在的風險及如何去防范(規(guī)避)風險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業(yè)管理中的風險理解物業(yè)管理中的風險定義在物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業(yè)主的物業(yè)以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現(xiàn)的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業(yè)管理中的風險。

　　物業(yè)管理中的風險是指物業(yè)風險和物業(yè)管理企業(yè)運營風險的總稱。

　　1、物業(yè)風險

　　物業(yè)風險是指物業(yè)在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業(yè)財產(chǎn)損失的可能性。其中，“財產(chǎn)損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業(yè)本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業(yè)的直接損失而引起的未毀物業(yè)價值或收益的降低，如在修理被損的經(jīng)營性物業(yè)時，正常經(jīng)營將被中斷，相鄰的未損物業(yè)同樣也不能正常使用，導致物業(yè)的出租權利益、營業(yè)利潤受損等。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)運營風險

　　物業(yè)管理企業(yè)運營風險是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動過程中，由于企業(yè)內部和外部的多種不確定因素而造成的物業(yè)財產(chǎn)、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業(yè)服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務中出現(xiàn)的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業(yè)損失，已成為物業(yè)管理企業(yè)面臨的工作重點和難點。

　　二、物業(yè)管理風險在物業(yè)管理中體現(xiàn)的主要方面物業(yè)管理是一項系統(tǒng)工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業(yè)管理涉及房屋、設備設施、環(huán)境衛(wèi)生、治安保衛(wèi)、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規(guī)劃、消防、環(huán)衛(wèi)綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區(qū)業(yè)主和有關部門，凡事就找物業(yè)管理公司，解決不了就是管理不好，業(yè)主動輒就以不交物業(yè)管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業(yè)管理公司索賠，這是物業(yè)管理整個行業(yè)所面臨的風險。物業(yè)管理風險在物業(yè)管理中主要體現(xiàn)在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業(yè)項目存在的風險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業(yè)報建手續(xù)不完善；

　　2、開發(fā)商前期物業(yè)中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監(jiān)控到位;

　　4、開發(fā)商在建設和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽閉型侗晷形?/p>

　　6、物業(yè)企業(yè)與開發(fā)商的建管不分，物業(yè)企業(yè)代開發(fā)商受過。

　　(二)小區(qū)治安及業(yè)主車輛管理中存在的風險

　　主要包括：

　　1、業(yè)主家中財產(chǎn)被盜；

　　2、業(yè)主人身及生命在小區(qū)內、房內受到危及和損傷；

　　3、業(yè)主車輛被盜或被損壞；

　　4、火災、爆炸、屋內浸水、高空墜物傷人等意外事件的發(fā)生等。

　　(三)物業(yè)服務的風險

　　主要包括：

　　1、物管公司單方調高管理費；

　　2、在實“o;包干”o;“o;酬金”o;收費管理中忽視了業(yè)主知情權；

　　3、各類代收代繳收費標準不一及分攤過多引發(fā)與業(yè)主之間的糾紛；

　　4、業(yè)主長期拖欠管理費等。

　　(四)公司內部管理存在的風險

　　主要包括：

　　1、企業(yè)機制風險，建管不分，企業(yè)無獨立經(jīng)營能力；

　　2、公司主要管理者管理失控導致企業(yè)危機；

　　3、員工素質低下造成企業(yè)經(jīng)濟損失；

　　4、企業(yè)無激勵機制，造成人才流失經(jīng)營受損；

　　5、技術操作員違規(guī)操作造成人身傷亡及設備損害的風險等。

　　三、物業(yè)管理風險產(chǎn)生的主要原因

　　物業(yè)管理行業(yè)作為一個只有二十年歷史的新興行業(yè)，其發(fā)展的不成熟性以及衍生的諸多問題本身已是一種很大的風險。由于物業(yè)管理法律法規(guī)的不健全、市場不規(guī)范、業(yè)主消費意識不強、消費觀念陳舊、維權意識的高漲，以及物業(yè)管理企業(yè)本身素質的參差不齊等原因，導致了物業(yè)管理的經(jīng)營風險與日俱增，使物業(yè)管理行業(yè)已跨入高風險行業(yè)之中。

　　物業(yè)管理企業(yè)面臨或發(fā)生的風險其產(chǎn)生的原因具有綜合性和復雜性。歸納起來有以下五點：

　　(一)由企業(yè)社會化服務的性質所決定的。物業(yè)管理服務是一種社會化的公共服務，因此既受到全社會各方面的關注和監(jiān)督，也承受來自社會各方面的壓力和制約。

　　(二)物業(yè)管理作為新興行業(yè)，國家和地方制定的相關法律法規(guī)有待健全，行業(yè)中成熟的模式和經(jīng)驗較少，不同類型物業(yè)提供借鑒的經(jīng)驗不足，使物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展和運營過程中隨時可出現(xiàn)風險。

　　(三)個別物業(yè)企業(yè)誠信不夠，增大了物業(yè)管理企業(yè)的風險。如企業(yè)在招投標中出現(xiàn)的不良競爭，接管和交接中存在許多矛盾;服務合同履約能力低，企業(yè)服務品質低下;客戶投訴得不到有效解決，行業(yè)和企業(yè)之間不能形成良性互動，激勵協(xié)調功能和規(guī)范作用未能得到有效發(fā)揮等，這些原因足以使企業(yè)處處面臨風險。

　　(四)個別企業(yè)領導的風險意識淡薄，導致經(jīng)營管理中的漏洞和短期行為，以及計劃不周、預見能力差、忽視員工教育及對重點崗位人員的管理失控，都是物業(yè)企業(yè)的風險點。

　　(五)物業(yè)管理企業(yè)服務方式和服務質量同業(yè)主消費心理、消費習慣等方面沖突，也是企業(yè)風險的根由。

　　四、怎樣防范（規(guī)避)物業(yè)管理中的風險

　　物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責、權、利不相符的情況下，如何樹立風險意識，防范和化解潛在的風險“o;防患于未”o;把可能出現(xiàn)的，可預見風險想在前面，并把化解或降低風險措施想在前面，建立風險應對預案，積極采取有效措施防御風險，分散風險和轉移風險，以維護企業(yè)自身的合法權益，保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展，是整個物業(yè)管理行業(yè)亟待解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)在運營中面臨著存在的各種風險，涉及到諸多方面。在防范(規(guī)避)物業(yè)管理風險時，應該注意以下問題：

　　(一)提高行業(yè)和企業(yè)的法律意識

　　隨著中國法制化的建立和完善“o;依法治”o;是建設有中國特色的社會主義的根本方針“o;有法必依，違法必”o;已成為廣大民眾及各行各業(yè)的共識。

　　物業(yè)管理行業(yè)及各個物業(yè)管理企業(yè)要強化法律意識，以法律法規(guī)為武器，依法防范物業(yè)管理活動中的一切風險。

　　①加強企業(yè)管理，學好法律法規(guī)，提高法律意識

　　物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展至今日，已成為一個高風險行業(yè)。物業(yè)管理行業(yè)所面臨的風險，高出人們的想像，并有不斷加大的趨勢。首先作為物業(yè)管理企業(yè)應加強企業(yè)管理，認真學習貫徹國務院頒布的《物業(yè)管理條例》上建設部出臺的相關法規(guī)、地方相繼出臺的配套文件。要了解和熟悉物業(yè)管理及其他相關法律法規(guī)，特別要明白法律法規(guī)對物業(yè)企業(yè)有那些強制性的要求，物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中各法律主體的責任。通過法制化建設，理順與開發(fā)商、業(yè)主、業(yè)主委員會，以及相關職能部門等的法律關系，依法維護物業(yè)管理各方權利人的合法權益，依法規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)行為。其次，物業(yè)管理企業(yè)服務的對象是廣大業(yè)主，要使廣大業(yè)主支持和理解物管企業(yè)的工作，就自然肩負大力宣傳《條例》及相關物管法規(guī)的責任。物業(yè)管理企業(yè)在小區(qū)內，利用一切條件和機會，廣泛的耐心向業(yè)主們宣傳《條例》精神，使《條例》精神深入人心，家喻戶曉，這樣才能使雙方共同按照《條例》規(guī)定行事，規(guī)避可能出現(xiàn)的風險。

　　②提高物業(yè)管理企業(yè)的風險意識

　　樹立風險意識，是物管企業(yè)化解潛在經(jīng)營風險的前提。物業(yè)管理發(fā)展至今，已不再只是清潔工掃地，保安員巡查樓，管理員收費那么簡單，那么風平浪靜了。

　　隨著行業(yè)向專業(yè)化、規(guī)范化、市場化邁進的同時，物業(yè)管理服務的深度和廣度都發(fā)生了巨大的變化。但在目前情況下，人們對物業(yè)管理的認識產(chǎn)生了誤--h;業(yè)主把物業(yè)管理公司當成了小區(qū)“o;政”o;，凡事都找物管公司解決，物管公司解決不好，業(yè)主就以不交物管費相威脅，出了事故就向物管公司索賠。業(yè)內人士分析物管現(xiàn)狀時指“o;物業(yè)管理公司發(fā)展到今天，越來越不像一個企業(yè)了，但像是一個政府的派出機構，什么事都要管，但什么權力也沒有”o;大家在震驚之余，重新進行審視和思考，物業(yè)管理到底是做什么的?一方面法律賦予物業(yè)管理企業(yè)的權力是有限的，另方面就是物業(yè)管理行業(yè)“o;取之于民，用之于”o;的保本微利行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟實力十分有限，在目前這種責任、權力、利益不相稱的情況下，風險無時不在，處處存在著風險，物業(yè)管理企業(yè)正處于如履薄冰的危險境地。要使廣大物管行業(yè)員工清楚認識到，物管企業(yè)不論發(fā)生一次人身傷害或車輛被盜的風險，就可能使有的物管企業(yè)不堪重負，走向破產(chǎn)的命運。因此，在日常的經(jīng)營服務過程中，要建立規(guī)范的服務和工作程序，從制度上來保證風險的避免或降低風險的程度，如，對物業(yè)的安全隱患要建立及時的報告制度、處置制度、服務工作的原始記錄制度等。

　　③作好物業(yè)管理安全防范工作住宅小區(qū)、商住樓、商務樓的安全防范問題，是物業(yè)管理服務的重點，也是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點。

　　安全防范主要包括業(yè)主人身及財產(chǎn)安全、車輛管理安全及防火、防爆、燃氣泄漏、電梯故障意外事件等風險。

　　《物業(yè)管理條例》第三十六條規(guī)“o;物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任”o;第四十七條規(guī)“o;物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作，發(fā)生安全事故肘，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定，保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益”o;

　　《條例》的以上規(guī)定，是對物業(yè)管理企業(yè)在安全服務過程中業(yè)主人身、財產(chǎn)損害法律責任的原則性規(guī)定，它實際上是對物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避安全服務中的治安責任的一“o;預”o;。所以，物業(yè)管理企業(yè)應當嚴格履行物業(yè)服務合同的約定，按照合同約定和《條例》的規(guī)定，做好安全防范工作，加強與公安機關的合作，并協(xié)助當?shù)毓矙C關作好治安工作，嚴格執(zhí)行企業(yè)安全防范規(guī)章制度，維護小區(qū)日常公共安全，這是物業(yè)管理企業(yè)規(guī)避安全服務風險的根本方法。發(fā)生了糾紛或案件，要求助于專業(yè)的法律顧問，懂得和學會如何運用法律、法規(guī)維護自己的權益，免除和減少自己過錯的責任，例如，如何舉證，舉證的充分性，舉證的時限，證據(jù)的有利，申請法院對自己有利證據(jù)的調查等。

　　(二)加強隊伍建設，扎實練好內功，把企業(yè)的風險減少降低到最低程度。

　　物業(yè)管理企業(yè)在風險日益增加的現(xiàn)實條件下，要努力加強企業(yè)隊伍建設、扎實練好內功，把企業(yè)的風險減少降低到最低程度。

　　企業(yè)的一切行為都來自員工的作為和不作為，預防風險的源頭來自企業(yè)員工隊伍建設。企業(yè)的每個員工在日常工作中的每一個舉動都代表著企業(yè)的行為，直接影響著企業(yè)的利益。個人行為的不規(guī)范、素質低是造成企業(yè)產(chǎn)生風險的主要原因。對于企業(yè)來說，練好內部規(guī)章制度，完善組織機構，合理設置崗位，把好人員招聘關，系統(tǒng)地對員工進行培訓，在廣大員工的思想中樹立風險意識。建立風險快速處理機制，包括定期分析機制現(xiàn)狀，落實各個部門人員的責任、各類險情緊急處理預案、通信聯(lián)絡和消防演習，做到各類風險發(fā)生時按預案進行，有條不紊。在風險將要出現(xiàn)之時，企業(yè)管理者要能及時識別，及時采取應對措施，盡早彌補風險造成的損失，努力做好善后工作，進行風險事故總結檢查，吸取風險教訓，最大限度地規(guī)避管理失職導致的風險責任，從而把企業(yè)的風險損失減少降低到最低程度。

　　(三)提高物業(yè)管理企業(yè)依法服務的意識

　　物業(yè)管理企業(yè)要堅決貫徹執(zhí)行《物業(yè)管理條例》及相關法規(guī)文件，依法進行物業(yè)服務和加強行業(yè)自律是物管企業(yè)規(guī)避風險的根本保障。物業(yè)管理企業(yè)首先要審時度勢，提高企業(yè)依法服務的意識，依法有效地進行物業(yè)管理服務。

　　一是依法訂立物業(yè)服務合同物業(yè)服務合同是物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)服務的依據(jù)和準則。

　　首先要樹立合同意識，從簽訂物業(yè)服務合同入手。《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定“o;依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護”o;在訂立物業(yè)服務合同時，物管企業(yè)務必要依法把握細節(jié)，明確哪些該做，哪些不該做，特別要注意服務內容要細不能籠統(tǒng)和簡單，哪些是物業(yè)常規(guī)服務，哪些是物業(yè)恃約服務，權利和義務是否對等，企業(yè)自身的合法權益在物業(yè)服務合同中是否依法得到保護、合同雙方的責任是否明確等。企業(yè)對于合同中的責任條款，一定要認真審定，它是評判風險責任的重要依據(jù)。例如，物業(yè)管理企業(yè)維護小區(qū)安全秩序，實際上是負約定責任，而不是法定責任。因此，物業(yè)管理企業(yè)必須增“o;合同意”o;，訂立物業(yè)服務合同時，要把物管企業(yè)應盡的安全防范義務明確載入合同。對于安全責任問題，在不違反法律法規(guī)原則的前提下，最好實行菜單式服務，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商具體約定，而且約定越明越好。只有在合同中對物業(yè)管理企業(yè)的安全防范責任作出明確、具體的約定，才能有效地規(guī)避物業(yè)管理企業(yè)在安全責任上承擔的風險。

　　二是依法加強物業(yè)管理行業(yè)自律，依法訂立行業(yè)規(guī)章制度，是物業(yè)管理行業(yè)防范風險的有效辦法。

　　行規(guī)是在國家法律的規(guī)定的范圍內制訂自我管理、自我約束的規(guī)章制度，它對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展有著積極的推動作用。行業(yè)自律，對個別企業(yè)違規(guī)進行了有效防范，也使企業(yè)在經(jīng)營中有效地規(guī)避了可能發(fā)生的風險。作為依法制定的物業(yè)管理行業(yè)行規(guī)，是在行業(yè)內經(jīng)過充分討論和得到大家認可的規(guī)章制度。所以，行業(yè)的每一個企業(yè)必須認真執(zhí)行，照章行事，使整個行業(yè)攜手共進，團結致，抗拒行業(yè)風險，沿著健康有序的軌道發(fā)展。

　　(四)努力提高風險識別的能力

　　風險識別能力是物業(yè)企業(yè)從事物業(yè)管理中，防范、規(guī)避和化解風險、降低風險的最重要的前提，所謂風險識別就是物業(yè)管理企業(yè)要針對物業(yè)的服務對象找出物業(yè)管理服務和企業(yè)運營中潛在的、可能發(fā)生的每一個風險因素。這是一項細致而又縝密的工作，通過風險識別，定性甚至定量地判斷分析那些環(huán)節(jié)存在著風險因素，每一環(huán)節(jié)中隱藏著那些風險因素，影響各環(huán)節(jié)風險因素的主要參數(shù)是什么，這些風險因素導致風險出現(xiàn)的可能性大小，如果風險出現(xiàn)會造成的危害及損失程度等方面。

　　要科學的風險識別，物業(yè)企業(yè)要注重依據(jù)，注重調查，注重數(shù)據(jù)，統(tǒng)計資料，如某種風險發(fā)生的參數(shù)、環(huán)境、時間、頻率，造成的人身或經(jīng)濟損失等規(guī)律進行分析，歸納和總結，要注意風險識別的細致性和準確性，細致、準確性直接影響風險對策的正確性，因此，資料來源的可靠性是很重要的。其次還應考慮由于偏差、疏漏等原因來找出的風險因素的影響，以及不可抗力的導致風險因素。

　　(五)搞好物業(yè)管理中的風險責任保險物業(yè)管理行業(yè)具有公眾服務的特點，各種潛在的風險客觀存在，因此，要建立必要的物業(yè)管理保險，以減少物業(yè)管理中的風險損失。

　　物業(yè)管理企業(yè)要做到萬無一失，最好是將風險責任進行妥善的轉移，轉移的最主要方式就是購買物業(yè)管理責任保險。

　　企業(yè)根據(jù)自身的經(jīng)濟狀況和物業(yè)管理實際情況，選擇合適的保險參保。這樣，在風險發(fā)生的時候，可以及時從保險公司獲得定的賠償。針對企業(yè)保險，目前市面上有四個險種，它們分別是財產(chǎn)基本險、財產(chǎn)綜合險、財產(chǎn)一切險和財產(chǎn)生活險。對于物業(yè)管理企業(yè)來講，財產(chǎn)綜合險和財產(chǎn)一切險比較適合物業(yè)管理企業(yè)參保。商業(yè)保險的合理引入和完善，最終將會促進物業(yè)管理企業(yè)健康、穩(wěn)步的發(fā)展，并達到業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、保險公司三贏的局面。

　　綜上所述:物業(yè)企業(yè)應當具備識別風險，抵御風險，化解風險的能力，提高企業(yè)的生存與發(fā)展能力，正確地把握物業(yè)管理存在的風險的客觀規(guī)律，采取有效的措施，趨利避害，減少和降低物業(yè)管理中的風險，建立必要的物業(yè)管理風險經(jīng)營機制。每一個物業(yè)管理企業(yè)，每一個物業(yè)管理經(jīng)營者在經(jīng)營管理、經(jīng)營風險方面都應當做一個明白人，切勿糊里湖涂。

　　(作者:重慶市國土房管局物業(yè)處處長)

篇3：物業(yè)管理行業(yè)風險及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理行業(yè)風險及其規(guī)避方式

　　物業(yè)管理是一個高知識、高風險的行業(yè)。相對其他行業(yè)，我國的物業(yè)管理行業(yè)屬新興行業(yè)、朝陽行業(yè)，從無到有，從少到多。目前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)，特別是新組建的物業(yè)管理企業(yè)，往往經(jīng)營規(guī)模小、經(jīng)濟實力不強，缺乏抗風險意識，導致整個物業(yè)管理行業(yè)抗風險能力較弱。《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布實施兩年多來，業(yè)主的合法權益越來越受到保障，物業(yè)管理企業(yè)也紛紛利用《條例》化解或降低各種風險。《條例》規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應依法承擔相應的法律責任。長期樹立行業(yè)風險意識，提高企業(yè)抗風險能力，規(guī)避經(jīng)營風險，是物業(yè)管理企業(yè)增強生存能力和可持續(xù)發(fā)展的又一關鍵因素。

　　一、物業(yè)管理風險的表現(xiàn)形式

　　當前物業(yè)管理面臨的風險主要有以下表現(xiàn)形式：

　　1、物業(yè)管理的災害風險

　　假設一棟房子、一個停車場或是一個機電設備房被燒毀，僅靠物業(yè)公司來賠償，有幾家物業(yè)公司能賠得起?由于經(jīng)濟基礎和財產(chǎn)保險意識兩方面的原因，目前在我國幾乎絕大多數(shù)物業(yè)資產(chǎn)都沒有購買保險。按目前來看，購買保險對本來微利的物業(yè)企業(yè)來說，多數(shù)物業(yè)公司難以承受，況且多數(shù)業(yè)內人士認為物業(yè)公司是受業(yè)主委托提供物業(yè)管理服務的，相應的物業(yè)資產(chǎn)保險也應由業(yè)主買單。如此一來，物業(yè)管理的災害性風險因經(jīng)濟等因素還將長期存在。

　　2、物業(yè)管理的服務風險

　　大凡做過物業(yè)管理項目經(jīng)理人的都有“如履薄冰”的感觸，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差錯，業(yè)主找上門來論理、索賠等等。有句業(yè)內行話：“物業(yè)管理是個筐，什么都往里面裝。”凡事都找物業(yè)公司，解決不了就是服務不好，動輒就以不交物業(yè)管理費用相威脅，出了事故就向物業(yè)公司索賠，這是物業(yè)管理企業(yè)面臨的嚴重問題。物業(yè)管理各個過程的方方面面，任何一個過程和環(huán)節(jié)管理失誤，特別是安全方面出現(xiàn)問題，都將直接或間接導致各種經(jīng)濟損失。

　　比如：停車場只收五元的車位使用費，車丟了就找物業(yè)公司索賠，少則幾萬，多則數(shù)十萬甚至上百萬;又比如犯罪分子潛入小區(qū)，發(fā)生了命案，物業(yè)公司又被業(yè)主索取巨額經(jīng)濟賠償。就宜昌市來說，近年來因小區(qū)內丟失摩托車，法院判物業(yè)公司賠償?shù)陌咐?/a>已有多起。

　　安全，是物業(yè)服務至關重要的一環(huán)，安全問題自然成了物業(yè)管理服務風險中最讓人擔憂的風險了。在近年的物業(yè)管理中，業(yè)主由于人身、財產(chǎn)受到侵害而要求物業(yè)公司賠償?shù)陌讣找嬖龆啵⒁鹕鐣鞣疥P注。就實際情況而言，小區(qū)中業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，不分緣由均要物業(yè)公司承擔賠償責任，對大多數(shù)保本微利的物業(yè)公司來說確實難以承受。但是，如果物業(yè)安全保衛(wèi)工作存在明顯瑕疵，如保安人員工作失職、保安設施失靈未及時維修等，致使業(yè)主人身、財產(chǎn)受到侵害，物業(yè)公司是要負一定責任的。

　　3、物業(yè)管理的財務風險

　　一些物業(yè)管理企業(yè)，為了爭奪市場份額，擊敗競爭對手，在參加招投標爭取新的物業(yè)項目時不能充分主張企業(yè)應得的利益要求，在標書或物業(yè)管理方案中承諾“我們只求顧客滿意，不講利潤”、“虧損報價”，連“保本微利”都不提，甚至效仿個別財大氣粗的名牌物業(yè)企業(yè)來個帶資多少萬接管。這種低價位入市的做法將帶來較大的財務風險，造成中標者許多后遺癥，要么難以為繼，要么降低物業(yè)服務質量和標準，到頭來業(yè)主和物業(yè)公司俱受其害。

　　當電梯要大修了、供配電設備等待大修恢復供電、房子結構出現(xiàn)問題了亟待處理等等，都需要大筆的資金，誰來賣單?我們首先想到的就是維修基金。《物業(yè)管理條例》規(guī)定，維修基金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有許多物業(yè)的維修基金不能到位，即使維修基金已經(jīng)到位，如果維修基金管理、使用不當或被挪作他用，這些帶給物業(yè)公司的不僅僅是財務風險，對于一些小型的物業(yè)公司，遇到這種大的風險很可能就是能否生存下去的問題了。

　　二、物業(yè)管理風險的規(guī)避方式

　　如果物業(yè)管理各主體之間的法律關系不明確，出現(xiàn)問題后無法追究相關責任方的責任時，物業(yè)公司時常不得不買單“補鍋”。例如：某小區(qū)六樓住戶裝修時亂扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二樓住戶，造成二樓財產(chǎn)損失，同時一樓住戶也因二樓樓板滲下的污水造成一定損失。受損失的業(yè)主不告樓上裝修的業(yè)主，反而將物業(yè)公司告上法庭進行索賠，后來法庭支持業(yè)主起訴，判物業(yè)公司因裝修監(jiān)管不到位、承諾的小修6小時修復未能履約而違約，結果物業(yè)公司敗訴，賠了二樓賠一樓，吃了個“啞巴虧”。

　　物業(yè)開發(fā)商早期建設遺留的本應由開發(fā)商承擔責任的質量安全問題，物業(yè)管理企業(yè)也往往迫不得已去承擔，這樣的案例已不在少數(shù)。有這樣一個案例：一位女士經(jīng)過某大廈門口時，不留神踩翻了鑄鐵污水井蓋，女士落入井內受了重傷。事實上，原開發(fā)商提供的這種井蓋本身就有隱患，車輛經(jīng)過時井蓋容易挪動位置，而開發(fā)商已撤走多年，物業(yè)公司平時只是在檢查到井蓋挪動后進行復位處理。開發(fā)商已撤走多年了，大廈當時也沒有成立業(yè)主委員會，即使有業(yè)主委員會，這個辦事機構哪有能力賠付該女士醫(yī)療費呢?該女士又沒有購買意外傷害保險，在法律保護弱者的情景下，受傷女士的巨額醫(yī)療等費用無疑落到了物業(yè)公司身上，同時物業(yè)公司還不得不花大錢對大廈區(qū)域數(shù)十個井蓋進行徹底改造。

　　物業(yè)管理實踐中不時出現(xiàn)的一系列類似問題。從理論上講，業(yè)主在小區(qū)內的生命財產(chǎn)隨時都有發(fā)生意外和遭受危險的可能，有時難以判斷肇事者的時候，這一責任由誰承擔更是業(yè)主與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點。

　　1、風險規(guī)避方式之一：把好合同關，明確相關方的權利、義務和責任

　　謹慎簽訂物業(yè)服務合同，是規(guī)避物業(yè)管理風險的有力保障。《條例》明確規(guī)定：物業(yè)服務合同應對物業(yè)管理的服務事項、服務質量、服務費用、各自的權利義務、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容作出約定;物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定提供相應的服務，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定履行交納物業(yè)服務費用等義務;物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定的，應當承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務合同》時應著重注意以下幾點：明確委托物業(yè)服務的內容、范圍和期限。如果約定不明或承諾過度，會帶來很多不必要的麻煩。對違約責任的約定，要在服務合同里明確業(yè)主違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規(guī)內容。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業(yè)公司管理整個小區(qū)日常事務權利的同時，也要明確物業(yè)公司和業(yè)主所承擔的義務，并且盡可能的明確責任，例如業(yè)主物品被盜，物業(yè)公司在什么情況下可以免責，在什么情況下應承擔賠償責任;對于停車場停車，業(yè)主和物業(yè)公司分別承擔哪些安全責任和義務;對于違反消防規(guī)定的業(yè)主行為，導致后果的應承擔哪些責任等等。

　　不少物業(yè)管理公司常常過頭承諾，說過頭話，盲目提高管理指標，甚至超過企業(yè)水平和能力，脫離實際，圖一時指標好看，哪管日后如何踐諾，在“業(yè)主至上”口號下，時常不注意自身利益的保護，為了爭一點市場份額，保證不丟車、不發(fā)生人身安全、偷盜事件、不發(fā)生刑事案件，大中小修保證在多長時間內處理完畢。殊不知，這些都是理想的“奮斗目標”，可以作為內部管理的追求和內部考核，一旦納入合同或作出其他形式的承諾，就給自己上了一個圈套，設下一個陷阱，隨之而來的風險也增大了。由于過頭承諾，一旦業(yè)主被盜、被殺，一旦物業(yè)公司不能按承諾進行處理，業(yè)主動輒將物業(yè)公司告上法庭，物業(yè)公司將自食其果，甚至可能傾家蕩產(chǎn)。

　　前面所提及的關于污水倒灌的案例，如果在合同中明確因業(yè)主原因造成公共管道堵塞的責任、物業(yè)公司裝修監(jiān)管的內容并且不輕易承諾小修多長時間內修復，法庭也不至于判物業(yè)公司違約。盡該盡的、所承諾的責任，切勿制定和公布過頭的、不切實際的或難于實現(xiàn)的管理目標。

　　物業(yè)公司與其他相關方的合同簽訂也應慎之又慎。在許多物業(yè)糾紛案例中，因合同缺陷帶來風險的教訓讓人痛心而沉重，合同中的關鍵事項和條款可謂一字千金、萬金，因合同條款考慮不周而帶來的各種風險是人為的、本應避免的錯誤所造成的，物業(yè)公司應該建立適合自己的、完善的合同項目管理辦法，大到保安、保潔和工程項目的分包，小至請外面師傅清掏化糞池、維修室外空調甚至修補一塊瓷磚，立項、審批、合同會簽的程序要到位，內容要完備，以此降低因合同條款不慎、疏忽、錯誤而產(chǎn)生的各類風險。

　　2、風險規(guī)避方式之二：服務過程中全方位、多層次的“預防性提示服務”

　　物業(yè)公司在所有管理環(huán)節(jié)中、所有服務過程之中都要做好“預防性提示服務”，即對于一些潛在可能發(fā)生的、但又不可預測不可杜絕的事故，物業(yè)公司必須做到事前的提醒和警示，盡量作到事中的監(jiān)督。例如在人員復雜的寫字樓每個租戶門口貼上“寫字樓人員復雜，離開時請務必斷電斷水，鎖好門窗”等防火防盜警示語，在未設專人看守的單車停放處設置“本單車停放處僅提供免費停車場地，請車主保管好自己車輛”提示牌，在小區(qū)游泳池旁放置“請照管好您的孩子，小孩不得進入深水區(qū)”標示等等。

　　物業(yè)公司應盡可能考慮到一切不安全因素和隱患，能整改消除的當然更好，不能及時整改的，也必須向業(yè)主或其他相關方(包括物業(yè)公司內部員工)明示，在與開發(fā)商簽訂《前期物業(yè)服務合同》中，在與業(yè)主大會簽訂的《物業(yè)服務協(xié)議》以及小區(qū)文明管理條約、小區(qū)公眾管理規(guī)定或須知中，在物業(yè)公司內部各項服務作業(yè)流程、安全操作規(guī)程中，在所有針對不安全因素的提示和警示中，必須明確哪些不能做、哪些區(qū)域有危險、做哪些事應注意什么等等。一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主有違約定，物業(yè)公司有權責令其改正，造成后果的業(yè)主自負;一旦發(fā)現(xiàn)自己員工違反操作規(guī)程便立即糾正，避免質量和安全事故的發(fā)生。有了這些事前的明示，物業(yè)公司做到了盡量告知、說服、管理之職，一旦有了糾紛，物業(yè)公司也可以避免或減少不必要的麻煩。

　　3、風險規(guī)避方式之三：轉嫁風險

　　許多業(yè)內人士認為，物業(yè)公司采用投保公眾責任險中的場所責任險可以轉嫁風險。這在理論是對的，現(xiàn)在問題在于，有能力而且愿意承擔保險費的物業(yè)公司有幾家?開發(fā)商為了獲取最大利潤是不愿意為小區(qū)業(yè)主和其個人財產(chǎn)、公共設備設施等購買保險的，那么剩下來只有物業(yè)公司動員全體業(yè)主，讓業(yè)主為自己購買保險或物業(yè)公司代為向業(yè)主投保，回頭向業(yè)主收取保險費。為此，物業(yè)公司實施有效宣傳，向小區(qū)業(yè)主灌輸保險意識和推廣場所責任險已成為必要。

　　轉嫁風險的另一個有效方法就是監(jiān)督和使用好公共維修基金，充分發(fā)揮維修基金的作用。物業(yè)公司要監(jiān)督維修基金及時到位，監(jiān)督業(yè)主管理好維修基金、使用好維修基金。維修基金屬于全體業(yè)主，可用于公共設備設施大中修，意味著物業(yè)公司可以花“業(yè)主”的錢，為業(yè)主辦事，省自己的錢，這是降低物業(yè)管理企業(yè)財務風險的又一有效途徑。

　　總之，要規(guī)避物業(yè)管理服務中可能出現(xiàn)的風險，物業(yè)公司需要策劃和實施好同業(yè)主和其他相關方之間多方位、多層次的責任約定，做好“預防性提示服務"，有言在先，曉之以理，向業(yè)主做好宣傳，讓業(yè)主自覺履行合同義務和遵守各項公眾管理規(guī)定，提高自我防范和保護意識;向業(yè)主宣傳并增強業(yè)主保險意識，以及有效發(fā)揮維修基金的作用也是降低企業(yè)財務風險的有效途徑。同時物業(yè)公司也要注重在物業(yè)服務的過程中盡量做到周到、細致、完善，增強服務意識和安全意識，為業(yè)主創(chuàng)造安全舒適的居住環(huán)境。