據(jù)中央電視臺經(jīng)濟(jì)欄目報(bào)道:在滬深股市上市(含借、買殼)的房地產(chǎn)企業(yè)中,三分之一業(yè)績虧損,平均利潤比上市公司總平均利潤低30%;房地產(chǎn)股價(jià)也普遍偏低,即使是龍頭老大萬科,也始終突破不了20元大關(guān)。其他絕大多數(shù)的股價(jià)還不如ST、PI股,這與目前各大城市房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷攀高的現(xiàn)象形成明顯反差。房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在泡沫和風(fēng)險(xiǎn),這是不爭的事實(shí)。另一方面,在世界500強(qiáng)中沒有一家是主營房地產(chǎn)的,這一點(diǎn)也值得人們關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何回避風(fēng)險(xiǎn)呢? 一、不可盲目做大 提起家電業(yè),以彩電、空調(diào)為代表,大家都知道,其競爭十分激烈,重復(fù)投資,產(chǎn)品過剩,生產(chǎn)力過剩。就空調(diào)來說,那些大大小小的品牌不管它們愿意與否,在3到5年內(nèi)會逐漸減少一大部分。競爭的過程實(shí)際上也就是一個企業(yè)、資源、項(xiàng)目整合的過程。房地產(chǎn)現(xiàn)在也面臨著整合的問題。有人一提回避風(fēng)險(xiǎn),就想到做大,做大是回避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑,可是,如果大家都盲目做大,勢必造成整個行業(yè)的巨大泡沫,供過于求,競爭加劇,平均利潤下降,最后是你死我活,并且全面走進(jìn)低谷。因此說,房地產(chǎn)企業(yè)想做大是對的,但勢必要通過對現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)、資源、項(xiàng)目進(jìn)行整合,集團(tuán)化、集約化經(jīng)營,以求保證供需基本平衡和相對利潤的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)、資源、項(xiàng)目整合過程中央和地方政府要有清醒的認(rèn)識,必要時介入,出臺政策進(jìn)行引導(dǎo)。

　　二、學(xué)習(xí)買方市場的運(yùn)營模式 房地產(chǎn)企業(yè)目前進(jìn)入買方市場階段,可運(yùn)營模式大多還停留在賣方市場階段:先建好一個或幾個大樓或小區(qū),然后去打廣告,吸引(其實(shí)是等待)買主上門。很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境都是由于其經(jīng)營模式所造成的。最近中國住宅聯(lián)合會牽頭搞了一個所謂的整體廚衛(wèi)一次性裝修到位,并稱之為一場革命。但有部分業(yè)界人士認(rèn)為,這是賣方市場幽靈在做怪。需求決定供給,把握買方市場的關(guān)鍵,就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛(wèi)一次性裝修在一兩個項(xiàng)目上成功,那也只不過是迎合了市場需求的階段性,全面鋪開就違背了“人本主義”精神。那些盲目搞大型、超大型社區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)老總們,切不要給自己挖一個大坑,斷送多年的心血。

　　三、不要所有問題都自己扛 大家都知道,萬科物業(yè)做得好,萬科正是通過其物業(yè)的努力打開了市場。可代價(jià)也是沉重的,萬科物業(yè)需要大量的資金補(bǔ)貼,在快速發(fā)展階段,這種補(bǔ)貼沒問題,如果地產(chǎn)項(xiàng)目或行業(yè)出現(xiàn)低谷,補(bǔ)貼的錢從哪里出?物業(yè)不像地產(chǎn)開發(fā)那樣是一次性經(jīng)營,物業(yè)管理是要持續(xù)下去的,萬科地產(chǎn)好比是巨無霸的火車頭,萬科物業(yè)則是車廂,車廂越來越多,發(fā)展的速度越來越快,如此下去,萬科地產(chǎn)這個巨無霸帶動的車隊(duì)勢必越走越慢。因此,地產(chǎn)公司一定要適時把物業(yè)管理推向市場,讓其自負(fù)盈虧。從某種意義上說,物業(yè)管理行業(yè)能否成長壯大,是地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)昌盛的一個瓶頸。物業(yè)管理行業(yè)必須盡快地得到中央和地方及地產(chǎn)行業(yè)的大力扶持,扶持的目標(biāo)是走市場化、專業(yè)化經(jīng)營之路。

　　四、多元化投資仍有意義 房地產(chǎn)運(yùn)行得好,利潤是可觀的,一般房地產(chǎn)企業(yè)家正是看到了其利潤的快捷性,積累的資本會毫不猶豫地全部甚至更大規(guī)模融資地投入進(jìn)去,很少考慮投資其他行業(yè)。世界上任何一種行業(yè),任何一種產(chǎn)品都不可能是經(jīng)久不衰的,經(jīng)濟(jì)學(xué)家歸結(jié)為“瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗”四步循環(huán)。當(dāng)你的地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)正處于“搖錢樹”階段的時候,很可能離“落水狗”已經(jīng)不遠(yuǎn)。因此,有眼光的企業(yè)家,在完成積累后就要積極考慮投入新的行業(yè)及新興產(chǎn)業(yè),以尋求更大的發(fā)展。俗話說,東方不亮西方亮,只有東、南、西、北都有亮點(diǎn),您投資的任何一個項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就減少了,主營房地產(chǎn)企業(yè)對此應(yīng)多加思考。

篇2：P房地產(chǎn)集團(tuán)公司拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度

　　P房地產(chǎn)集團(tuán)公司拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度

　　目的：

　　規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營目標(biāo)提供保障。

　　范圍：范圍：適用范圍：制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋：名詞解釋：項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險(xiǎn)制度控制過程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約;

　　競爭者主要指公司在拓展項(xiàng)目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過程;后評價(jià)是指在成功拓展某個項(xiàng)目后，對本項(xiàng)目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評估。

　　職責(zé)：

　　發(fā)展中心

　　負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度;負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度做出解釋;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識別;負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評價(jià)等工作;負(fù)責(zé)對項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項(xiàng)目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目拓展過程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

　　管理中心

　　接收項(xiàng)目拓展過程重要文件，進(jìn)行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評價(jià);

　　建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。

　　法律部規(guī)范項(xiàng)目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財(cái)務(wù)部

　　配合項(xiàng)目拓展工作過程中融資計(jì)劃與方案制定;配合項(xiàng)目拓展過程中對合作方企業(yè)財(cái)務(wù)審查。

　　作業(yè)內(nèi)容：

　　外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

　　發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告;

　　項(xiàng)目責(zé)任人要針對項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析;作為項(xiàng)目分析材料組成部分;

　　合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

　　融資風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人對當(dāng)期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析

　　項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

　　市場風(fēng)險(xiǎn)防范

　　發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場報(bào)告，作投資潛力評估;

　　項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報(bào)告。

　　競爭風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

　　項(xiàng)目責(zé)任人提交競爭方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。

　　內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)防范信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如無，以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時效性、有效性，如有過期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時，要對項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

　　項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告》;

　　項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

　　合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

　　作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

　　嚴(yán)格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、決策程序，依照項(xiàng)目評價(jià)體系，進(jìn)行評估與決策。如有特殊情況，可通過董事會決議，方可簡化;

　　設(shè)立部門內(nèi)部信息庫使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計(jì)劃時間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會議審議通過;

　　參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評價(jià)制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說明，完成相關(guān)工作。

　　廉正風(fēng)險(xiǎn)防范

　　公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰;

　　嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由

　　公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

　　決策風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整;

　　發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人，對相關(guān)決策項(xiàng)目分析報(bào)告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報(bào)告，并對決策委員進(jìn)行問題答疑;

　　所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前，應(yīng)對呈報(bào)項(xiàng)目資料深入了解;

　　決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初期談判。

　　合約風(fēng)險(xiǎn)防范

　　法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可;

　　內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評價(jià)拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對簽約項(xiàng)目拓展過程工作進(jìn)行評價(jià)，對參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評價(jià)，并編寫《項(xiàng)目拓展工作評價(jià)報(bào)告》;

　　評價(jià)結(jié)果報(bào)送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎勵激勵的依據(jù)。

　　獎懲條例:

　　獎懲依據(jù)根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評價(jià)報(bào)告》對項(xiàng)目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評價(jià)，對參與項(xiàng)目拓展過程工作人員給出綜合得分。

　　獎懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員綜合評價(jià)得分進(jìn)行獎勵;

　　項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題，通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

　　項(xiàng)目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會提出獎懲報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　注意事項(xiàng)無

　　附件無