房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,本身就是一個(gè)項(xiàng)目,因此,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就有項(xiàng)目的一些屬性,一次性,有明確的開始和完成時(shí)間,所有是暫態(tài)性的;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是獨(dú)特的產(chǎn)品、服務(wù)或結(jié)果;同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目又是一個(gè)漸進(jìn)的認(rèn)識(shí)過(guò)程、定義過(guò)程和明細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程、實(shí)施過(guò)程和工程交驗(yàn)過(guò)程。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有上述特性,因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)目過(guò)程中,具有很多不確定性,所以房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。

　　首先,我們找出在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目生命周期啟動(dòng)和計(jì)劃階段的10大風(fēng)險(xiǎn)。然后對(duì)項(xiàng)目?jī)呻A段主要風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施。

　　啟動(dòng):是組織承諾批準(zhǔn)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段。

　　對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一階段的主要工作有:地塊選擇、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者心理分析、開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位。

　　這一階段的可交付成果是:地塊選擇評(píng)估報(bào)告、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

　　這一階段的風(fēng)險(xiǎn)是:1、地塊、地段選擇失誤,2、地塊價(jià)格與價(jià)值相背離,3、地塊不利于設(shè)計(jì)規(guī)劃,4、地塊整治費(fèi)用太大,5、市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容與地塊適應(yīng)的業(yè)態(tài)出現(xiàn)偏離,6、調(diào)查的方法和途經(jīng)有誤,7、調(diào)查對(duì)象有誤,8、購(gòu)房者心理和行為分析出現(xiàn)偏差,9、產(chǎn)品的市場(chǎng)客戶群判斷失誤,10、產(chǎn)品市場(chǎng)定位失誤。

　　在主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別出來(lái)后,緊接著進(jìn)入評(píng)估過(guò)程,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估包括定性評(píng)估和定量評(píng)估,對(duì)評(píng)估出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)按其對(duì)項(xiàng)目影響的得失量大小進(jìn)行排序。對(duì)排在第1位的風(fēng)險(xiǎn),建議采取規(guī)避手段進(jìn)行解決。當(dāng)然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施與項(xiàng)目發(fā)起人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度和風(fēng)險(xiǎn)承受程度有關(guān),因?yàn)楦唢L(fēng)險(xiǎn)常伴隨高回報(bào)。項(xiàng)目啟動(dòng)階段識(shí)別出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),在整個(gè)項(xiàng)目中,均屬于高風(fēng)險(xiǎn)。在采取如下應(yīng)對(duì)措施:規(guī)避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受的選擇中,要特別小心謹(jǐn)慎。如項(xiàng)目地塊選擇失誤,將導(dǎo)致項(xiàng)目在后續(xù)運(yùn)作過(guò)程中,處于被動(dòng)局面。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,這一階段特別重要。因?yàn)?任何一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都是將做從未做過(guò)的事情,所做計(jì)劃工作的多少,必須與公司的規(guī)模和項(xiàng)目的規(guī)模相適應(yīng)。如某公司有意投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,首先決定要開發(fā)的項(xiàng)目量有多大,這必須與公司的資金實(shí)力匹配;其次是地塊的選擇,為了從經(jīng)營(yíng)角度和運(yùn)作角度考慮,在地塊選擇時(shí),最好選擇三個(gè)以上不同地塊,分別對(duì)它的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)特性進(jìn)行前期初步比較,同時(shí)與三個(gè)土地提供單位進(jìn)行洽談。

　　計(jì)劃:界定和改進(jìn)目標(biāo),從各種備選的行動(dòng)方案中選擇更好的方案,以實(shí)現(xiàn)所承擔(dān)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)。

　　在計(jì)劃階段的風(fēng)險(xiǎn)是,1、對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略理解不透;2、項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)(質(zhì)量、進(jìn)度、成本)設(shè)定不準(zhǔn);3、缺乏歷史信息;4、開發(fā)項(xiàng)目無(wú)準(zhǔn)確的產(chǎn)品描述;5、沒(méi)有工作分解結(jié)構(gòu)(WBS);5、項(xiàng)目開發(fā)的約束條件(人員、資金、技術(shù)、設(shè)備等)識(shí)別不夠;6、無(wú)備選方案或備選方案雷同;7、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)人員缺乏相關(guān)的技能和知識(shí);8、信息溝通不暢;9、高層不支持計(jì)劃工作;10、對(duì)計(jì)劃的本身認(rèn)識(shí)有誤。

　　界定目標(biāo),在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,如何界定目標(biāo)?首先,必須明確公司的戰(zhàn)略意圖,公司戰(zhàn)略大致分為:維持型戰(zhàn)略、發(fā)展型戰(zhàn)略、衰退型戰(zhàn)略、退出型戰(zhàn)略。知道了公司級(jí)的戰(zhàn)略定位,開發(fā)項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位。再進(jìn)一步明確業(yè)務(wù)層的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略和職能層的職能支持戰(zhàn)略,如采購(gòu)戰(zhàn)略、生產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略、房地產(chǎn)營(yíng)銷戰(zhàn)略、物業(yè)管理戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、人力資源戰(zhàn)略、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略等。在了解上述戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上,識(shí)別項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)。

　　因此,目標(biāo)是為戰(zhàn)略服務(wù)的,具體操作方案、運(yùn)作措施是為目標(biāo)服務(wù)的。沒(méi)有目標(biāo)的運(yùn)作措施是無(wú)源之水、無(wú)本之末。他們的關(guān)系是:公司戰(zhàn)略→項(xiàng)目戰(zhàn)略→業(yè)務(wù)戰(zhàn)略(職能戰(zhàn)略)→目標(biāo)→實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的方案或措施。

　　從各種備選方案中選擇最好方案,就是多方案比較和決策的過(guò)程。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的理解是:多候選地塊比較;多策劃單位比較;多策劃方案比較;多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位比較;多規(guī)劃設(shè)計(jì)方案比較;多施工圖設(shè)計(jì)單位比較;多種結(jié)構(gòu)形式比較;多種設(shè)計(jì)用材比較;多個(gè)監(jiān)理實(shí)施單位比較;多個(gè)施工單位實(shí)施比較;多個(gè)承包模式比較;多個(gè)合同形式比較;多種施工方案比較;多種付款形式比較;多種結(jié)帳方式比較等等。

　　以實(shí)現(xiàn)承擔(dān)項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo),就是在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí),項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在理解項(xiàng)目投資人的開發(fā)戰(zhàn)略后,準(zhǔn)確的設(shè)定總目標(biāo)。并針對(duì)項(xiàng)目總目標(biāo)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況對(duì)目標(biāo)進(jìn)行細(xì)分,從而制定實(shí)現(xiàn)分目標(biāo)的方法和措施。所有的方法和措施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的管理過(guò)程,它隨項(xiàng)目的階段發(fā)展而作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。但項(xiàng)目總目標(biāo)一經(jīng)批準(zhǔn),就應(yīng)該保持不變。

篇2：P房地產(chǎn)集團(tuán)公司拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度

　　P房地產(chǎn)集團(tuán)公司拓展風(fēng)險(xiǎn)管理制度

　　目的：

　　規(guī)范公司項(xiàng)目拓展工作，預(yù)防并規(guī)避項(xiàng)目拓展過(guò)程中產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，為保證項(xiàng)目后期順利開發(fā)建設(shè)，達(dá)到既定經(jīng)營(yíng)目標(biāo)提供保障。

　　范圍：范圍：適用范圍：制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍：制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對(duì)齊)名詞解釋：名詞解釋：項(xiàng)目拓展是為獲得必要的土地儲(chǔ)備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展，本風(fēng)險(xiǎn)制度控制過(guò)程為從取得信息到項(xiàng)目合作簽約;

　　競(jìng)爭(zhēng)者主要指公司在拓展項(xiàng)目過(guò)程中遇到其它的競(jìng)爭(zhēng)企業(yè);信息處理是指公司獲取項(xiàng)目信息，對(duì)信息確認(rèn)、核實(shí)、調(diào)查的過(guò)程;后評(píng)價(jià)是指在成功拓展某個(gè)項(xiàng)目后，對(duì)本項(xiàng)目拓展過(guò)程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進(jìn)行評(píng)估。

　　職責(zé)：

　　發(fā)展中心

　　負(fù)責(zé)制定與修正項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度;負(fù)責(zé)在公司內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)控制制度做出解釋;負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目拓展風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)警與識(shí)別;負(fù)責(zé)項(xiàng)目拓展工作執(zhí)行、推進(jìn)、指導(dǎo)、監(jiān)督、核查、評(píng)價(jià)等工作;負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目公司項(xiàng)目拓展部門提供必要技術(shù)支持與協(xié)作。項(xiàng)目拓展部門負(fù)責(zé)按公司規(guī)定與規(guī)范完成項(xiàng)目拓展過(guò)程的相關(guān)作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導(dǎo)、監(jiān)督、核查，及時(shí)修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

　　管理中心

　　接收項(xiàng)目拓展過(guò)程重要文件，進(jìn)行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進(jìn)行項(xiàng)目拓展后評(píng)價(jià);

　　建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機(jī)制。

　　法律部規(guī)范項(xiàng)目拓展過(guò)程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

　　財(cái)務(wù)部

　　配合項(xiàng)目拓展工作過(guò)程中融資計(jì)劃與方案制定;配合項(xiàng)目拓展過(guò)程中對(duì)合作方企業(yè)財(cái)務(wù)審查。

　　作業(yè)內(nèi)容：

　　外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

　　發(fā)展中心每季度完成房地產(chǎn)宏觀政策分析報(bào)告;

　　項(xiàng)目責(zé)任人要針對(duì)項(xiàng)目涉及房地產(chǎn)國(guó)家政策及地方實(shí)施細(xì)則、行業(yè)管制情況等前期工作進(jìn)行調(diào)查分析;作為項(xiàng)目分析材料組成部分;

　　合約擬定中，將與合作方約定前期工作責(zé)任與分工，寫入合作協(xié)議或相關(guān)法律合約;

　　融資風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人對(duì)當(dāng)期地方資本市場(chǎng)融資方法、融資條件、融資成本進(jìn)行調(diào)查分析

　　項(xiàng)目責(zé)任人根據(jù)調(diào)查結(jié)合公司財(cái)務(wù)計(jì)劃制定融資方案及預(yù)案，做為提交決策委員會(huì)議文件組成部門之一;

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)防范

　　發(fā)展中心市場(chǎng)研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點(diǎn)城市市場(chǎng)報(bào)告，作投資潛力評(píng)估;

　　項(xiàng)目所在地為非戰(zhàn)略重點(diǎn)城市，項(xiàng)目工作小組人員應(yīng)在項(xiàng)目所在城市考查7天以上，并完成城市及區(qū)域市場(chǎng)投資潛力分析報(bào)告。

　　競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人組織調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關(guān)系;

　　項(xiàng)目責(zé)任人提交競(jìng)爭(zhēng)方案或意見，做為談判策略重要依據(jù)。

　　內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)防范信息處理風(fēng)險(xiǎn)防范項(xiàng)目備案信息必須包含如下方面：合作者信息、土地性質(zhì)與用途、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(如無(wú)，以地籍材料為準(zhǔn))、合作條件、以取得前期手續(xù)及權(quán)證等;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，核實(shí)前期手續(xù)文件及權(quán)證發(fā)布日期、發(fā)布機(jī)關(guān)，確定其時(shí)效性、有效性，如有過(guò)期，應(yīng)根據(jù)最新法規(guī)核定其申請(qǐng)延期、更新等合法性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)在拓展項(xiàng)目立項(xiàng)前，通過(guò)公開信息渠道或相關(guān)機(jī)構(gòu)核實(shí)項(xiàng)目相關(guān)信息，確保項(xiàng)目住處準(zhǔn)確性、真實(shí)性，在報(bào)告材料中注明核實(shí)人、核實(shí)日期;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在進(jìn)行項(xiàng)目考察時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目用地的建設(shè)限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄，要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說(shuō)明資料齊全;

　　項(xiàng)目小組須盡職調(diào)查如下內(nèi)容，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人組織完成，并提交《項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告》;

　　項(xiàng)目調(diào)查主要包括：場(chǎng)地鄰里關(guān)系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動(dòng)態(tài)等;

　　合作方企業(yè)調(diào)查主要包括：財(cái)務(wù)、法律、主體受權(quán)等方面。

　　作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范

　　嚴(yán)格按照《土地儲(chǔ)備工作制度》完成初選、立項(xiàng)、決策程序，依照項(xiàng)目評(píng)價(jià)體系，進(jìn)行評(píng)估與決策。如有特殊情況，可通過(guò)董事會(huì)決議，方可簡(jiǎn)化;

　　設(shè)立部門內(nèi)部信息庫(kù)使用權(quán)限，明確項(xiàng)目責(zé)任人，內(nèi)部研討及傳遞由專人登記管理，確保數(shù)據(jù)使用安全;

　　項(xiàng)目責(zé)任人應(yīng)嚴(yán)格按照項(xiàng)目工作計(jì)劃時(shí)間表，明確內(nèi)部傳遞、研討、審批時(shí)限要求，明確責(zé)任部門、責(zé)任人，如有變更由總經(jīng)理辦公會(huì)議審議通過(guò);

　　參與項(xiàng)目的工作人員應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項(xiàng)目評(píng)價(jià)制度》等制度與參照作業(yè)指導(dǎo)說(shuō)明，完成相關(guān)工作。

　　廉正風(fēng)險(xiǎn)防范

　　公司內(nèi)部或外部人員可向公司相關(guān)管理部門檢舉項(xiàng)目拓展過(guò)程中公司工作人員的欺詐行為，經(jīng)調(diào)查屬實(shí)，參照公司規(guī)定處罰;

　　嚴(yán)格按照《項(xiàng)目談判工作制度》規(guī)定，重要談判必須由

　　公司兩個(gè)或兩個(gè)以上工作人員共同參與。

　　決策風(fēng)險(xiǎn)防范

　　項(xiàng)目責(zé)任人要保證決策項(xiàng)目材料準(zhǔn)確、完整;

　　發(fā)展中心指定或決策委員會(huì)委派專人，對(duì)相關(guān)決策項(xiàng)目分析報(bào)告進(jìn)行核查或抽查，若發(fā)現(xiàn)有相關(guān)內(nèi)容與事實(shí)嚴(yán)重不符，責(zé)其改正;

　　項(xiàng)目責(zé)任人在項(xiàng)目決策前七天向參與決策領(lǐng)導(dǎo)提交可研報(bào)告，并對(duì)決策委員進(jìn)行問(wèn)題答疑;

　　所有參與決策人員在項(xiàng)目決策前，應(yīng)對(duì)呈報(bào)項(xiàng)目資料深入了解;

　　決策委員代表應(yīng)在項(xiàng)目決策前，進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)地考查，并完成與合作方的初期談判。

　　合約風(fēng)險(xiǎn)防范

　　法律文本要求規(guī)范化，法律文書的擬定應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范，如有特殊情況需要變動(dòng)、更改，需要向公司法律部門批準(zhǔn)許可;

　　內(nèi)部審查與外部咨詢相結(jié)合，按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后，根據(jù)公司規(guī)定完成內(nèi)部審批，向公司法律顧問(wèn)單位進(jìn)行法律咨詢，書面咨詢意見與合約共同備案。

　　控制后評(píng)價(jià)拓展項(xiàng)目簽署合作合約后，由發(fā)展中心對(duì)簽約項(xiàng)目拓展過(guò)程工作進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)參與人員工作表現(xiàn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，并編寫《項(xiàng)目拓展工作評(píng)價(jià)報(bào)告》;

　　評(píng)價(jià)結(jié)果報(bào)送管理中心，作為修正工作方法及流程的依據(jù)，作為獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)的依據(jù)。

　　獎(jiǎng)懲條例:

　　獎(jiǎng)懲依據(jù)根據(jù)《項(xiàng)目拓展工作評(píng)價(jià)報(bào)告》對(duì)項(xiàng)目拓展過(guò)程中作業(yè)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)、數(shù)量、質(zhì)量、工作人員表現(xiàn)等方面評(píng)價(jià)，對(duì)參與項(xiàng)目拓展過(guò)程工作人員給出綜合得分。

　　獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》結(jié)合參與項(xiàng)目拓展工作人員綜合評(píng)價(jià)得分進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì);

　　項(xiàng)目拓展過(guò)程中出現(xiàn)廉政問(wèn)題，通過(guò)監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn)，由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

　　項(xiàng)目拓展過(guò)程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻(xiàn)，由發(fā)展中心向總經(jīng)理辦公會(huì)提出獎(jiǎng)懲報(bào)告，經(jīng)批準(zhǔn)執(zhí)行。

　　獎(jiǎng)懲執(zhí)行參照《土地儲(chǔ)備獎(jiǎng)勵(lì)制度》及公司其它相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　注意事項(xiàng)無(wú)

　　附件無(wú)

篇3：房地產(chǎn)企業(yè)如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)中央電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)欄目報(bào)道:在滬深股市上市(含借、買殼)的房地產(chǎn)企業(yè)中,三分之一業(yè)績(jī)虧損,平均利潤(rùn)比上市公司總平均利潤(rùn)低30%;房地產(chǎn)股價(jià)也普遍偏低,即使是龍頭老大萬(wàn)科,也始終突破不了20元大關(guān)。其他絕大多數(shù)的股價(jià)還不如ST、PI股,這與目前各大城市房地產(chǎn)景氣指數(shù)不斷攀高的現(xiàn)象形成明顯反差。房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)存在泡沫和風(fēng)險(xiǎn),這是不爭(zhēng)的事實(shí)。另一方面,在世界500強(qiáng)中沒(méi)有一家是主營(yíng)房地產(chǎn)的,這一點(diǎn)也值得人們關(guān)注。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何回避風(fēng)險(xiǎn)呢? 一、不可盲目做大 提起家電業(yè),以彩電、空調(diào)為代表,大家都知道,其競(jìng)爭(zhēng)十分激烈,重復(fù)投資,產(chǎn)品過(guò)剩,生產(chǎn)力過(guò)剩。就空調(diào)來(lái)說(shuō),那些大大小小的品牌不管它們?cè)敢馀c否,在3到5年內(nèi)會(huì)逐漸減少一大部分。競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程實(shí)際上也就是一個(gè)企業(yè)、資源、項(xiàng)目整合的過(guò)程。房地產(chǎn)現(xiàn)在也面臨著整合的問(wèn)題。有人一提回避風(fēng)險(xiǎn),就想到做大,做大是回避風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑,可是,如果大家都盲目做大,勢(shì)必造成整個(gè)行業(yè)的巨大泡沫,供過(guò)于求,競(jìng)爭(zhēng)加劇,平均利潤(rùn)下降,最后是你死我活,并且全面走進(jìn)低谷。因此說(shuō),房地產(chǎn)企業(yè)想做大是對(duì)的,但勢(shì)必要通過(guò)對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)、資源、項(xiàng)目進(jìn)行整合,集團(tuán)化、集約化經(jīng)營(yíng),以求保證供需基本平衡和相對(duì)利潤(rùn)的穩(wěn)定。房地產(chǎn)企業(yè)、資源、項(xiàng)目整合過(guò)程中央和地方政府要有清醒的認(rèn)識(shí),必要時(shí)介入,出臺(tái)政策進(jìn)行引導(dǎo)。

　　二、學(xué)習(xí)買方市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)模式 房地產(chǎn)企業(yè)目前進(jìn)入買方市場(chǎng)階段,可運(yùn)營(yíng)模式大多還停留在賣方市場(chǎng)階段:先建好一個(gè)或幾個(gè)大樓或小區(qū),然后去打廣告,吸引(其實(shí)是等待)買主上門。很多房地產(chǎn)企業(yè)陷入困境都是由于其經(jīng)營(yíng)模式所造成的。最近中國(guó)住宅聯(lián)合會(huì)牽頭搞了一個(gè)所謂的整體廚衛(wèi)一次性裝修到位,并稱之為一場(chǎng)革命。但有部分業(yè)界人士認(rèn)為,這是賣方市場(chǎng)幽靈在做怪。需求決定供給,把握買方市場(chǎng)的關(guān)鍵,就是要把握需求的差異性及多樣性。如果整體廚衛(wèi)一次性裝修在一兩個(gè)項(xiàng)目上成功,那也只不過(guò)是迎合了市場(chǎng)需求的階段性,全面鋪開就違背了“人本主義”精神。那些盲目搞大型、超大型社區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)老總們,切不要給自己挖一個(gè)大坑,斷送多年的心血。

　　三、不要所有問(wèn)題都自己扛 大家都知道,萬(wàn)科物業(yè)做得好,萬(wàn)科正是通過(guò)其物業(yè)的努力打開了市場(chǎng)。可代價(jià)也是沉重的,萬(wàn)科物業(yè)需要大量的資金補(bǔ)貼,在快速發(fā)展階段,這種補(bǔ)貼沒(méi)問(wèn)題,如果地產(chǎn)項(xiàng)目或行業(yè)出現(xiàn)低谷,補(bǔ)貼的錢從哪里出?物業(yè)不像地產(chǎn)開發(fā)那樣是一次性經(jīng)營(yíng),物業(yè)管理是要持續(xù)下去的,萬(wàn)科地產(chǎn)好比是巨無(wú)霸的火車頭,萬(wàn)科物業(yè)則是車廂,車廂越來(lái)越多,發(fā)展的速度越來(lái)越快,如此下去,萬(wàn)科地產(chǎn)這個(gè)巨無(wú)霸帶動(dòng)的車隊(duì)勢(shì)必越走越慢。因此,地產(chǎn)公司一定要適時(shí)把物業(yè)管理推向市場(chǎng),讓其自負(fù)盈虧。從某種意義上說(shuō),物業(yè)管理行業(yè)能否成長(zhǎng)壯大,是地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)昌盛的一個(gè)瓶頸。物業(yè)管理行業(yè)必須盡快地得到中央和地方及地產(chǎn)行業(yè)的大力扶持,扶持的目標(biāo)是走市場(chǎng)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)之路。

　　四、多元化投資仍有意義 房地產(chǎn)運(yùn)行得好,利潤(rùn)是可觀的,一般房地產(chǎn)企業(yè)家正是看到了其利潤(rùn)的快捷性,積累的資本會(huì)毫不猶豫地全部甚至更大規(guī)模融資地投入進(jìn)去,很少考慮投資其他行業(yè)。世界上任何一種行業(yè),任何一種產(chǎn)品都不可能是經(jīng)久不衰的,經(jīng)濟(jì)學(xué)家歸結(jié)為“瘋狂野貓、明日之星、搖錢樹和落水狗”四步循環(huán)。當(dāng)你的地產(chǎn)項(xiàng)目或企業(yè)正處于“搖錢樹”階段的時(shí)候,很可能離“落水狗”已經(jīng)不遠(yuǎn)。因此,有眼光的企業(yè)家,在完成積累后就要積極考慮投入新的行業(yè)及新興產(chǎn)業(yè),以尋求更大的發(fā)展。俗話說(shuō),東方不亮西方亮,只有東、南、西、北都有亮點(diǎn),您投資的任何一個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)就減少了,主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)此應(yīng)多加思考。