如何規(guī)避物業(yè)公司的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
物業(yè)管理服務(wù)從整個(gè)行業(yè)來看，所涉及的空間范圍內(nèi)和時(shí)間范圍都是非常廣泛而長(zhǎng)遠(yuǎn)，同時(shí)與千千萬萬的業(yè)主和使用人的生活的各個(gè)方面息息相關(guān)，正因?yàn)樯鲜鎏攸c(diǎn)，決定了物業(yè)管理服務(wù)面臨的風(fēng)險(xiǎn)可能是無時(shí)不在和無處不在。物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)又是相對(duì)利潤(rùn)低的行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能導(dǎo)致企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)無法進(jìn)行，所以風(fēng)險(xiǎn)的防范成為擺在物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)行業(yè)和各個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的頭等大事。
目前，物業(yè)糾紛日漸頻繁，糾紛類型也呈現(xiàn)多樣化，且物業(yè)企業(yè)敗訴的案例也越來越多，這些現(xiàn)象都表明，如果我們企業(yè)在物業(yè)上不提高自我保護(hù)水平，那么，當(dāng)我們物業(yè)管理企業(yè)被人告上法庭時(shí)，巨額的賠償足以使企業(yè)破產(chǎn)，那么，應(yīng)當(dāng)怎樣來規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)，提高自我保護(hù)水平呢？
首先，要做到對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的防范，首先要對(duì)“物業(yè)”和“物業(yè)服務(wù)”進(jìn)行充分的理解，只有對(duì)我們所從事的工作有了充分的認(rèn)識(shí)之后，才能有效的規(guī)避物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)務(wù)院20**年6月8日頒布9月1日起施行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中有明確的規(guī)定：
“物業(yè)”即產(chǎn)業(yè)，是指已經(jīng)建設(shè)完工并投入使用的各類房屋建筑物及與之相配套的附屬物和相關(guān)的場(chǎng)地。多指房地產(chǎn)，如公寓小區(qū)、商業(yè)大廈、寫字樓、辦公樓、工廠廠房及廠區(qū)場(chǎng)地等。物業(yè)的所有權(quán)人稱業(yè)主。
“物業(yè)”就是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)。
同時(shí)，“物業(yè)管理”的稱呼只是約定俗成，它表現(xiàn)的是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求，是業(yè)主的一種消費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，和其它的服務(wù)性質(zhì)一樣，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系應(yīng)該是服務(wù)享用者與服務(wù)提供者的關(guān)系。可以說，物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，是業(yè)主行使財(cái)產(chǎn)權(quán)、選聘物業(yè)管理企業(yè)為其提供服務(wù)的活動(dòng)。物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)者而不是管理者。
其次，要有責(zé)任分明的法律意識(shí)，在處理日常物業(yè)管理事務(wù)中，一定要區(qū)分不同主體之間的法律責(zé)任，不可越俎代庖，自己往責(zé)任圈子里跳。因此，提高處理問題的法律水平很有必要。
第三，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”的規(guī)定，在簽訂《委托物業(yè)管理合同》時(shí)，一定要考慮到以下問題：
1．在國(guó)家或行業(yè)的強(qiáng)制規(guī)定的范圍之外，不可輕易承諾可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的服務(wù)內(nèi)容或標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；
2．管理方案的擬訂必須與物業(yè)管理的測(cè)算成本相結(jié)合，不可超出服務(wù)成本的可控范圍，避免出現(xiàn)力不從心的現(xiàn)象；
3．權(quán)利與義務(wù)在合同中必須明確體現(xiàn)，避免責(zé)任不清的事實(shí)發(fā)生
第四，要提高物業(yè)管理的水平，物業(yè)管理水平高和低，是可以量化的，要讓所有能夠體驗(yàn)物業(yè)管理水平的人，都能從頭到腳感到物業(yè)管理的好與差，甚至能夠選擇物業(yè)管理企業(yè)在這里安家落戶。因此，要將法律規(guī)范有機(jī)地貫穿整個(gè)物業(yè)管理過程，管出水平、管出文明、管出和諧。
第五，要提高企業(yè)自我防范的水平，提升企業(yè)自身保護(hù)的能力，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的具體義務(wù)，可以將風(fēng)險(xiǎn)類型分為以下幾個(gè)類別：
1．治安風(fēng)險(xiǎn)：
主要是指由于外界第三人的過錯(cuò)和違法行為，給物管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人造成人身損害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2．車輛管理風(fēng)險(xiǎn)：
主要指在物業(yè)小區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等損壞。車輛停放服務(wù)是由小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)管理單位接受開發(fā)商或小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。該類事件和訴訟爭(zhēng)議也是長(zhǎng)期以來物業(yè)管理單位面臨賠付金額較大的風(fēng)險(xiǎn)。
3．消防風(fēng)險(xiǎn)：
也是小區(qū)或大廈公共設(shè)施管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，將此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)單獨(dú)列明有利于物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范和廣大業(yè)主公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理單位面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此而承擔(dān)刑事法律責(zé)任
4．公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)：
此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)物業(yè)、公共設(shè)備具有多樣性和分布分散性特點(diǎn)，因而產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。物業(yè)本身主要包括房屋本體及屬于物業(yè)管理服務(wù)范圍的房屋建筑物的附著物、墜落物和懸掛物；公共設(shè)施和設(shè)備包括供水、供電、安全報(bào)警系統(tǒng)、排水和排污系統(tǒng)、配套的娛樂活動(dòng)設(shè)施等；如果概括地講可以認(rèn)為是小區(qū)或大廈內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分
5．公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)：
小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的工程施工、綠化施工、消殺等工作中可能造成的對(duì)業(yè)主的傷害，由于環(huán)境污染對(duì)業(yè)主健康的損害等
完善和規(guī)范小區(qū)和大廈物業(yè)管理服務(wù)規(guī)章制度是風(fēng)險(xiǎn)防范的基礎(chǔ)，針對(duì)以上五類風(fēng)險(xiǎn)的防范，大致有以下一些基本措施，現(xiàn)列舉如下：
一、治安風(fēng)險(xiǎn)防范
首先應(yīng)明確物業(yè)管理公司的法律地位和職責(zé)。每一個(gè)小區(qū)和大廈都是社會(huì)的組成單元，都面臨社會(huì)治安問題。應(yīng)該明確的是社會(huì)包括小區(qū)和大廈的治安是由公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的，物業(yè)管理公司的義務(wù)是協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序。這一點(diǎn)物業(yè)管理公司應(yīng)向業(yè)主明確，物業(yè)管理公司僅僅是依法成立的公司法人主體，不享有超過法律規(guī)定的任何行政管理職權(quán)和行政處罰權(quán)。物業(yè)管理公司的工作人員，包括保安人員都不具有超出普通公民的任何特權(quán)。因此，物業(yè)管理公司的治安防范義務(wù)是在一定限度內(nèi)的、有限的義務(wù)。
物業(yè)管理公司在明白自身法律地位職責(zé)的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理公司應(yīng)在自己一定限度內(nèi)、有限地履行義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)和大廈的公共秩序，防范治安風(fēng)險(xiǎn)。
防范治安風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)針對(duì)不同管理服務(wù)區(qū)域的具體不同情況，制定相對(duì)完善和實(shí)用的制度，組建和設(shè)置相應(yīng)的機(jī)構(gòu)和人員，實(shí)施和執(zhí)行制度規(guī)定。制度中應(yīng)明確對(duì)小區(qū)和大廈往來人員的管理，制定關(guān)于定時(shí)安排人員巡邏和巡視，針對(duì)治安事件的處理程序等。鑒于住宅小區(qū)和大廈業(yè)主和非業(yè)主使用人的不同需求和特點(diǎn)，對(duì)于人員的往來管理是有區(qū)別的。住宅小區(qū)可以采用業(yè)主和非業(yè)主使用人憑密碼和智能卡進(jìn)出，來訪者采用登記或經(jīng)業(yè)主和非業(yè)主使用人同意后進(jìn)入。
若小區(qū)或大廈是以辦公為主的商業(yè)區(qū)域，由于人員進(jìn)出過于頻繁，進(jìn)出人員數(shù)量過大，逐一登記制度是不必要和難以落實(shí)的，可以采用對(duì)從大廈和小區(qū)搬離物品進(jìn)行登記，并憑當(dāng)時(shí)在業(yè)主或合法的非業(yè)主使用人入住時(shí)預(yù)先所留的印鑒或簽名進(jìn)行確認(rèn)。往來人員的登記和管理是由固定崗位的工作人員完成的，同時(shí)必須配備相應(yīng)的其他人員進(jìn)行定時(shí)的流動(dòng)式巡邏和巡查工作，對(duì)已進(jìn)入小區(qū)或大廈的人員的行為進(jìn)行監(jiān)督，必要時(shí)可進(jìn)行盤問，在能力所及范圍內(nèi)及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不法侵害的行為，第一時(shí)間進(jìn)行報(bào)警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止和防范違法犯罪行為、保護(hù)事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序的職責(zé)。物業(yè)管理公司可根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況與業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)共同組織一定數(shù)量的業(yè)主，按照自愿原則建立業(yè)主防范體系，配合和促進(jìn)物業(yè)管理公司的治安防范工作，既針對(duì)非法侵害行為，也可以監(jiān)督和發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司工作漏洞，形成不同層次的防范體系。
物業(yè)管理公司在嚴(yán)格依據(jù)經(jīng)過業(yè)主大會(huì)確定的各項(xiàng)管理規(guī)定，履行了自己義務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)公共秩序的前提下，物業(yè)管理公司不再承擔(dān)業(yè)主或非業(yè)主使用人因第三人非法侵害導(dǎo)致的人身和財(cái)產(chǎn)損失賠償責(zé)任。
如果物業(yè)管理公司將協(xié)助公安部門維護(hù)小區(qū)和大廈公共秩序的工作委托給專門的保安公司，協(xié)商約定對(duì)外支付一定保安服務(wù)費(fèi)，由保安公司根據(jù)物業(yè)管理公司的具體要求提供一定數(shù)量的保安人員，按合同約定提供物業(yè)管理公司要求的服務(wù)。此時(shí)，物業(yè)管理公司與保安公司共同分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)。
但眾多的保安公司往往在合同中要求排除因小區(qū)盜竊和搶劫事件造成損失的賠償責(zé)任。而法律目前對(duì)保安公司的義務(wù)尚沒有明確的規(guī)定，因此，聘請(qǐng)專業(yè)保安公司分擔(dān)法律風(fēng)險(xiǎn)是極為有限地。
二、車輛管理風(fēng)險(xiǎn)防范
物業(yè)管理公司接受開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托進(jìn)行停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理后，應(yīng)從停車場(chǎng)硬件建設(shè)、維護(hù)和車輛停放管理軟件兩方面防范風(fēng)險(xiǎn)。
停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理需要向公安機(jī)關(guān)依法取得許可證，向物價(jià)部門取得收費(fèi)許可證。取得經(jīng)營(yíng)許可證的前提是停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定。物業(yè)管理公司必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，放置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域單獨(dú)圍攔，進(jìn)行分離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。
在停車場(chǎng)硬件完善并符合要求后，還應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，該憑證可以是一次性的停車票，或者是多次反復(fù)使用的停車卡。該停車憑證應(yīng)由物業(yè)管理公司或下屬管理處加蓋公章，應(yīng)記載車輛牌號(hào)、進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)間、發(fā)（票）卡的經(jīng)辦人，對(duì)車輛明顯的已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)的停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為。避免造成對(duì)停放車輛的損害，履行自身的管理職責(zé)。
車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證，并仔細(xì)核對(duì)憑證上記載的車牌號(hào)和其他情況是否與車輛相符。當(dāng)不一致時(shí)，應(yīng)及時(shí)核對(duì)車輛行駛證件、駕駛?cè)藛T的證件，與發(fā)放憑證的人員聯(lián)系確認(rèn)是否在記錄中存在錯(cuò)誤。確認(rèn)駕駛?cè)藛T后，予以放行；收取停放服務(wù)費(fèi)，給予收款憑證，收款憑證上應(yīng)記載停放的時(shí)間和車輛的牌號(hào)。如果車輛停放憑證丟失，應(yīng)由車輛停放人持車輛行駛證件和駕駛?cè)藛T的身份證前往管理處或物業(yè)管理公司，辦理相應(yīng)的憑證掛失手續(xù)，重新領(lǐng)取車輛放行憑證。
上述管理規(guī)范就是風(fēng)險(xiǎn)防范的過程，其目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停放車輛的完好。如果車輛停放人，有意不按停車場(chǎng)的管理規(guī)定停放車輛，而停車場(chǎng)已進(jìn)行明示告知，管理人員已進(jìn)行勸止，停放人拒不糾正導(dǎo)致?lián)p害的，應(yīng)由車輛停放人承擔(dān)責(zé)任。
三、消防風(fēng)險(xiǎn)防范
小區(qū)和大廈的消防問題是關(guān)系到廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人生命、財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵問題，同時(shí)也是具有一定專業(yè)性的管理事項(xiàng)。物業(yè)管理公司在接手小區(qū)和大廈物業(yè)管理時(shí)，尤其是針對(duì)新建小區(qū)和大廈，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在小區(qū)和大廈未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理公司可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。即使是開發(fā)商要求入伙，物業(yè)管理公司也要堅(jiān)持不辦理入伙手續(xù)。如果在此情況下，為業(yè)主辦理了入伙手續(xù)，發(fā)生消防事故造成人身和財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)管理公司將負(fù)有不可推卸的責(zé)任。
業(yè)主入伙后，在二次裝修過程中，物業(yè)管理公司要審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。同時(shí)在裝修過程中，應(yīng)監(jiān)督業(yè)主是否按照消防要求配備消防滅火器械、在裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)嚴(yán)禁明火等；業(yè)主在裝修過程中，是否損壞公共消防設(shè)施和器械。對(duì)損壞公共消防設(shè)施和器械的行為應(yīng)及時(shí)制止，造成重大損壞或后果嚴(yán)重的，物業(yè)管理公司應(yīng)向消防主管部門報(bào)告，由消防主管部門依法處理。
物業(yè)管理公司在履行物業(yè)管理的過程中，對(duì)小區(qū)和大廈的消防設(shè)施和器械，要進(jìn)行日常的維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。消防設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)可以委托給專業(yè)的消防公司；對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等，或者消防部門檢查提出的整改意見，可以依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開支。
在小區(qū)和大廈發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警，并協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。
四、公共設(shè)備和設(shè)施風(fēng)險(xiǎn)防范
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)管理公司的主要工作內(nèi)容之一。小區(qū)和大廈公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面潛在的隱患也是物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：
首先，物業(yè)管理公司與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)管理公司進(jìn)行交接的過程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，并由各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況可作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。
在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)從建設(shè)單位接收下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料；
（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。
在各方交接的過程中，向新的物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)管理單位應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自已沒有過錯(cuò)的除外。
根據(jù)上述規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)首先明確自己的管理責(zé)任范圍，管理責(zé)任范圍決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。在此情形下，無論是業(yè)主或非業(yè)主使用人的過失行為造成（或者是業(yè)主未成年子女、來訪的未成年人）的行為導(dǎo)致的損害，業(yè)主都應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理單位分清上述責(zé)任，是防范自身風(fēng)險(xiǎn)的舉措之一。
提高物業(yè)管理公司工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為空話。
為防范風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)管理公司必須對(duì)所管理的全部建筑物公共部位、共用設(shè)施和設(shè)備，按照經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過的各項(xiàng)管理制度的規(guī)定，做好日常檢查、維修、保養(yǎng)工作，保持建筑物公共部位完好，共用設(shè)施和設(shè)備的正常運(yùn)行。對(duì)房屋公共通道所屬的窗戶和公共天臺(tái)、通道、空中連廊區(qū)域的綠化應(yīng)定期檢查是否完好，是否需要更換，存在危險(xiǎn)隱患的區(qū)域要考慮設(shè)置明顯的提示或警示標(biāo)識(shí)，考慮在臺(tái)風(fēng)等特殊天氣時(shí)，是否可能發(fā)生損壞，從而導(dǎo)致人身和財(cái)產(chǎn)損害，造成物業(yè)管理公司承擔(dān)法律的賠償責(zé)任。
為培養(yǎng)物業(yè)管理公司工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員按公司管理制度的培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)管理公司已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)最有效的方法之一，既直觀又深刻。通過培訓(xùn)，工作人員對(duì)照案例分析自身管理行為的潛在風(fēng)險(xiǎn)之處，加以糾正和規(guī)范。作為物業(yè)管理公司的高層管理人員和各管理處的主任不僅需要知道規(guī)范的管理制度，還需要知道為什么制定如此的管理制度，這樣才能有效地在物業(yè)管理服務(wù)中控制和防范各類風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹在日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，不可流于形式和表面，同時(shí)要與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起。物業(yè)管理公司和各項(xiàng)制度的草擬應(yīng)加入法律專業(yè)人員的修改意見和建議，各項(xiàng)工作的管理流程的設(shè)計(jì)也應(yīng)征求法律專業(yè)人員的意見，將風(fēng)險(xiǎn)控制真正落實(shí)和滲透在具體工作的每個(gè)環(huán)節(jié)中，嚴(yán)格控制每個(gè)環(huán)節(jié)的法律風(fēng)險(xiǎn)，提高整體的管理效率。物業(yè)管理公司應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)管理公司的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外，還能針對(duì)物業(yè)管理服務(wù)過程中出現(xiàn)的糾紛和事故，在第一時(shí)間采取緊急措施應(yīng)對(duì)和處理，通過征求律師或法律顧問的意見，將法律專業(yè)知識(shí)與物業(yè)管理有機(jī)結(jié)合在一起；做好證據(jù)保全工作，依照法律規(guī)定采取謹(jǐn)慎有效的應(yīng)對(duì)措施，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，對(duì)于已通過律師發(fā)函或通過訴訟、仲裁途徑來解決的糾紛和爭(zhēng)議事件，物業(yè)管理公司需要將事件的所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人將事情的主要情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成進(jìn)一步的不利和責(zé)任的擴(kuò)大。
在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)管理公司全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問題是在目前的司法實(shí)踐中，按照民法通則規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成人身和財(cái)產(chǎn)損害的訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，通俗地講就是損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需要明確損害結(jié)果和證明該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)管理公司在法律上有義務(wù)證明自己在管理過程中是沒有過錯(cuò)或損害結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過錯(cuò)責(zé)任。
物業(yè)管理單位所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是小區(qū)或大廈的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作；同時(shí)根據(jù)物業(yè)管理單位與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)管理合同的約定，通常由于容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備的區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。另外物業(yè)管理公司平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄，如果是委托其他專業(yè)公司和人員完成的，應(yīng)簽訂委托合同，并保留履行合同的所有證據(jù)，以證實(shí)自己已履行了義務(wù)，可以向該公司追索，以降低物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和賠償責(zé)任。
物業(yè)管理公司將物業(yè)管理中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化服務(wù)的分項(xiàng)發(fā)包形式。也是物業(yè)管理單位防范風(fēng)險(xiǎn)的措施之一。
物業(yè)管理公司在專項(xiàng)管理分包中，選聘電梯、綠化、清潔等專業(yè)公司時(shí)，首先必須審查承包公司的法人資格和專業(yè)資質(zhì)；電梯維修保養(yǎng)專業(yè)公司不具備專業(yè)資質(zhì)從事承包工作，不僅是違反法律規(guī)定，被法律所禁止。同時(shí)分包給沒有專業(yè)資質(zhì)的公司，物業(yè)管理公司負(fù)有明顯的主觀過錯(cuò)。如果設(shè)備造成業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損害后果，物業(yè)管理公司將依法承擔(dān)賠償責(zé)任。其次，在物業(yè)管理公司與專業(yè)公司的承包合同中，應(yīng)明確約定，專業(yè)公司在承包期間因維修保養(yǎng)不善造成設(shè)施本身的損壞或給第三人造成人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由專業(yè)公司承擔(dān)全部的賠償責(zé)任。
一些物業(yè)管理公司為追求更大的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，自己?jiǎn)挝辉谖慈〉孟鄳?yīng)資質(zhì)的情況下，委派單位內(nèi)部人員從事電梯設(shè)備等日常維修、保養(yǎng)。形式上采用掛靠有資質(zhì)單位的名義，每年交納一定的管理費(fèi)。這種做法是違法的，實(shí)際上承擔(dān)了巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)，這種做法是不可取的。
在公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，并作出調(diào)查報(bào)告，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；該原因在一定程度上可以說是法院認(rèn)定過錯(cuò)和責(zé)任的唯一依據(jù)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，如果當(dāng)時(shí)不進(jìn)行調(diào)查和認(rèn)定，在訴訟過程中由于距離事件發(fā)生的時(shí)間太久，很難查清和證明原因；而法院也不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，但時(shí)間太長(zhǎng)、現(xiàn)場(chǎng)已不存在，專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)也無法鑒定，物業(yè)管理公司也將不得不承擔(dān)舉證不能的敗訴后果。事件和損害發(fā)生后，應(yīng)積極面對(duì)，暫時(shí)的回避是解決不了問題的，責(zé)任也是無法擺脫的。
五、公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范
小區(qū)和大廈公共區(qū)域的綠化、消殺、環(huán)境污染的整改和公共區(qū)域施工等規(guī)范管理都是消除公共環(huán)境不安全因素和隱患的必要工作。
小區(qū)和大廈因公共設(shè)施維修工程或其他供水、供電、有限電視、網(wǎng)絡(luò)、通訊等單位施工需要，在公共場(chǎng)所、小區(qū)道旁或者通道上挖坑、修繕、安裝地下設(shè)施等，物業(yè)管理公司應(yīng)監(jiān)督施工單位或由物業(yè)管理公司在施工現(xiàn)場(chǎng)周邊，設(shè)置明顯標(biāo)志和采取安全防護(hù)措施等，避免造成他人人身和財(cái)產(chǎn)損害。
物業(yè)管理公司在上述情形下，因維修物業(yè)或者維護(hù)公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)小區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題進(jìn)行約定，降低物業(yè)管理公司的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患后再撤除安全防護(hù)措施。
小區(qū)和大廈的公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)小區(qū)和大廈良好生活環(huán)境的重要環(huán)節(jié)。但物業(yè)管理公司在上述工作中，要注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和非業(yè)主使用人帶來的潛在的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。
在綠化養(yǎng)護(hù)時(shí)，物業(yè)管理公司往往對(duì)新種植的草坪和其他植物，采用圍欄方式阻止行人通行，以實(shí)現(xiàn)養(yǎng)護(hù)的目的。用來圍欄的很多采用帶刺的鐵絲，而該鐵絲在黑夜時(shí)，行人很難看清楚，容易造成行人被絆倒或摔傷，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的形成。對(duì)于物業(yè)管理公司在公共區(qū)域設(shè)置的臨時(shí)性障礙物，
首先必須考慮所使用的障礙物本身是否會(huì)造成對(duì)他人的人身損害，應(yīng)選擇安全的障礙物，例如可以將鐵絲更換為光滑的原形竹竿，加以夜間反光材料；
其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。
在消殺前應(yīng)在小區(qū)或大廈公示欄（或同時(shí)采取其他告之方式）告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，公司實(shí)施消殺的時(shí)間安排，明示要注意未成年人和寵物的安全；消殺過程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，暫時(shí)阻止行人通過；消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。
對(duì)小區(qū)和大廈中的商業(yè)用途的房屋管理也是物業(yè)管理公司面臨的難題之一。商業(yè)用途的房屋如果用于進(jìn)行飲食業(yè)，會(huì)給小區(qū)，尤其是周圍鄰近的業(yè)主帶來一定程度的油煙和排污、氣味的污染。因此，物業(yè)管理公司在飲食場(chǎng)所開業(yè)前應(yīng)審查排污染、排煙設(shè)施的建設(shè)以及相關(guān)政府部門的批準(zhǔn)文件；開業(yè)后，繼續(xù)跟蹤監(jiān)督和管理，針對(duì)其他業(yè)主和非業(yè)主使用人的投訴，應(yīng)及時(shí)調(diào)查取證，及時(shí)限期進(jìn)行整改，對(duì)整改無效或拒不整改的，應(yīng)依法向有關(guān)部門以書面形式反映情況，提交政府部門處理和處罰，因?yàn)槲飿I(yè)管理公司不具有行政處罰的權(quán)利。而拖延和不作為，則可能發(fā)生新的風(fēng)險(xiǎn)和安全隱患。
針對(duì)物業(yè)管理公司發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)書面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)將上述情況書面告知給小區(qū)和大廈業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)管理公司維修養(yǎng)護(hù)。
篇2：海粵城前期物業(yè)服務(wù)合同
海粵城前期物業(yè)服務(wù)合同
甲方（業(yè)主）：
乙方：z ZJ物業(yè)服務(wù)有限公司
受z ZJ實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司全權(quán)委托，z ZJ物業(yè)服務(wù)有限公司對(duì)其開發(fā)建設(shè)的ZJAH城項(xiàng)目進(jìn)行前期物業(yè)管理。現(xiàn)甲乙雙方根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就前期物業(yè)服務(wù)事宜達(dá)成如下合同，雙方共同遵守。
第一條 甲方所購(gòu)房屋基本情況：
ZJAH城號(hào)樓座房
建筑面積:平方米
第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
一、甲方的權(quán)利義務(wù)
1、參加業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，享有選舉權(quán)、被選舉權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
2、監(jiān)督乙方的物業(yè)服務(wù)行為，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)問題向乙方提出意見和建議；
3、遵守本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》規(guī)定；
4、依據(jù)本合同依時(shí)向乙方交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他相關(guān)費(fèi)用；
5、裝飾裝修房屋時(shí)，遵守ZJAH城房屋裝飾裝修管理規(guī)定之相關(guān)條款；
6、不得占用、損壞本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能，因搬遷、裝飾裝修等原因確需改變及合理使用公共建筑、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，應(yīng)取得本小區(qū)三分之二以上的業(yè)主同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀，造成損失的，給予相應(yīng)賠償；
7、轉(zhuǎn)讓該物業(yè)或出租該物業(yè)時(shí)，應(yīng)事先通知乙方，同時(shí)本合同約定的甲方權(quán)利和義務(wù)自轉(zhuǎn)讓行為完成之日起自動(dòng)轉(zhuǎn)移至受讓人/承租人；告知和監(jiān)督承租人、使用人及訪客等遵守本物業(yè)管理制度；
8、對(duì)承租人、使用人及訪客等違反本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》等造成的損失、損害承擔(dān)民事責(zé)任；
9、做好室內(nèi)消防安全防范工作，對(duì)室內(nèi)用電、用氣安全負(fù)責(zé)；
10、按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業(yè)的給排水、通風(fēng)排氣、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。如甲方不配合維修或不提供方便導(dǎo)致?lián)p害或損害加大的，由甲方負(fù)責(zé)賠償；
11、自覺維護(hù)公共利益，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機(jī)排入設(shè)計(jì)預(yù)留的垂直煙道中，嚴(yán)禁直接向室外排放。否則，造成毗連業(yè)主投訴，乙方有權(quán)按相鄰業(yè)主意見采取相應(yīng)措施加以制止；
12、飼養(yǎng)寵物應(yīng)自覺遵守政府相關(guān)管理規(guī)定，自覺及時(shí)做好寵物病患的預(yù)防、疫苗的接種工作；不得放任寵物在公共場(chǎng)所游蕩、便溺，防止寵物驚擾社區(qū)人員；遵守社區(qū)關(guān)于飼養(yǎng)寵物的各項(xiàng)管理規(guī)定及提示。若造成損失，甲方、飼養(yǎng)人承擔(dān)一切賠償及法律責(zé)任；
13、業(yè)主及其使用人使用電梯應(yīng)遵守本物業(yè)區(qū)域電梯使用的有關(guān)規(guī)定，電梯內(nèi)嚴(yán)禁自行車、摩托車、電動(dòng)車等進(jìn)入。如損壞電梯設(shè)備應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；
14、自覺引導(dǎo)兒童遵守社區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定，制止破壞公物、拋物、隨意便溺、擾鄰等危害行為；
15、法規(guī)政策規(guī)定的甲方承擔(dān)的其他權(quán)利與義務(wù)。
二、乙方的權(quán)利義務(wù)
1、對(duì)房屋及配套的設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序；
2、根據(jù)有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際情況，制定本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》并書面告知甲方；建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料；編制物業(yè)管理服務(wù)及財(cái)務(wù)年度計(jì)劃；每6個(gè)月向甲方公布物業(yè)管理費(fèi)用收支帳目；
3、協(xié)助業(yè)主及其使用人，制止違反本物業(yè)的物業(yè)管理制度和《臨時(shí)管理規(guī)約》的行為；
4、依據(jù)本合同向甲方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
5、提前將裝飾裝修房屋的注意事項(xiàng)和限制條件書面告知甲方；
6、向甲方提供房屋自用部位、自用設(shè)施設(shè)備維修等有償服務(wù)；
7、開展多樣的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作與特約服務(wù)工作；
8、不承擔(dān)業(yè)主及其使用人的人身安全、財(cái)產(chǎn)的保管及保險(xiǎn)義務(wù)；
9、受理業(yè)戶合理化意見和建議，做好記錄解釋、協(xié)調(diào)工作，協(xié)助業(yè)戶及時(shí)與開發(fā)商相關(guān)部門進(jìn)行溝通，解決問題；
10、自本合同終止之日起5日內(nèi)，與業(yè)主委員會(huì)選聘的物業(yè)管理公司辦理本物業(yè)的物業(yè)管理移交手續(xù)；
11、在實(shí)施前期物業(yè)管理期間，可依法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
第三條 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容
一、房屋共用部位的維護(hù)和管理
房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。
二、環(huán)境衛(wèi)生
1、樓宇保潔、公共場(chǎng)所清潔；
2、公用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理。
三、安全管理：
1、內(nèi)容：
①協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；
②安全崗位實(shí)行24小時(shí)值班與巡邏制度；
③大件物品搬運(yùn)登記、檢查。
2、責(zé)任
①嚴(yán)格管理秩序維護(hù)員隊(duì)伍，做到作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)、工作規(guī)范；
②對(duì)發(fā)生在公共區(qū)域內(nèi)危及住戶安全的情況及時(shí)向公安部門通報(bào)；
③不承擔(dān)甲方人身與財(cái)產(chǎn)保管、保險(xiǎn)責(zé)任。
四、交通秩序與車輛停放
1、內(nèi)容
①機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停放有序；
②定期維護(hù)停車場(chǎng)各項(xiàng)設(shè)施。
2、責(zé)任
①負(fù)責(zé)車輛的有序停放；
②確保停車場(chǎng)設(shè)施正常運(yùn)行；
③不承擔(dān)車輛及車內(nèi)物品的保管、保險(xiǎn)責(zé)任。
五、房屋裝飾裝修管理
詳見：附件一《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》。
六、組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)；
七、提供業(yè)主及其使用人房屋自用部位，自用設(shè)施及設(shè)備的維修、維護(hù)的合理收費(fèi)服務(wù)。
第四條 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
一、房屋外觀：
保持房屋整體外觀統(tǒng)一、完好、整潔（須甲方配合）。
二、設(shè)備運(yùn)行：
設(shè)備良好，運(yùn)行正常，維修及時(shí)，無事故隱患；
三、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理：
1、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，保養(yǎng)、檢修制度完善；
2、道路暢通，路面平坦，污水排放通暢。
四、環(huán)境衛(wèi)生：
1、整體環(huán)境及環(huán)衛(wèi)設(shè)施保持清潔，垃圾日產(chǎn)日清；
2、定期殺蟲滅鼠。
五、綠化：
1、綠化地布局優(yōu)美合理，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊、美觀；
2、綠化定期消殺，無大面積黃土裸露。
六、交通秩序與車輛停放：
憑卡出入，停放有序。
七、安全管理：
1、協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序；
2、安全標(biāo)示清晰，安全（疏散）指引明確。
八、消防：
1、公共區(qū)域各類消防設(shè)施完好，有效；
2、發(fā)生火警及時(shí)通報(bào)，并協(xié)助消防部門救助。
九、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修：
房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備小修和急修維修及時(shí)。
第五條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
一、物業(yè)服務(wù)費(fèi)（不包括電梯運(yùn)行的費(fèi)用、維修資金及房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造等費(fèi)用，不包括公共區(qū)域分?jǐn)偟乃娰M(fèi)用）；
二、甲方交納費(fèi)用時(shí)間：每月10日前。甲方交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：按當(dāng)?shù)胤课轀y(cè)繪部門核準(zhǔn)的建筑面積（含公共分?jǐn)偯娣e）每月每平方米 2.28 元。社區(qū)公共部位水電及電梯運(yùn)行的分?jǐn)傎M(fèi)用以實(shí)際使用情況按甲方物業(yè)建筑面積比例分?jǐn)偅梢曳较蚬挤謹(jǐn)偨痤~，甲方須與管理服務(wù)費(fèi)用一并繳交。逾期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及分?jǐn)傎M(fèi)用的，每逾期一日，應(yīng)交納欠費(fèi)總額的2‰作為滯納金。
三、甲方辦理收樓手續(xù)時(shí)，須向乙方預(yù)繳三個(gè)月的物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)主或非業(yè)主使用人發(fā)生變更時(shí)，必須向乙方繳清欠費(fèi)（含物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及公攤費(fèi)用等）；
四、業(yè)主未按約定時(shí)間辦理收樓手續(xù)的，自《收樓通知書》約定的交樓日期后 15日，視為業(yè)主默認(rèn)收樓，乙方依照上述規(guī)定向該業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；
五、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按政府指導(dǎo)價(jià)調(diào)整；
六、其他有償服務(wù)費(fèi)用按政府管理部門批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；
七、停車場(chǎng)服務(wù)費(fèi)用，車位管理及車輛停放實(shí)行有償收費(fèi)服務(wù)，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按z 市物價(jià)部門批復(fù)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
第六條代收代繳收費(fèi)服務(wù)
受有關(guān)部門或單位的委托，乙方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤氣）費(fèi)、有線電視費(fèi)等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按政府規(guī)定執(zhí)行。
第七條 專項(xiàng)維修資金的管理與使用
一、根據(jù)規(guī)定，本物業(yè)建立共用設(shè)施、設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的維修資金。甲方在簽署《廣東省商品房買賣合同》時(shí)須按68元/㎡標(biāo)準(zhǔn)繳存物業(yè)維修資金; 維修資金由甲方自行到銀行辦理繳存手續(xù),并憑相關(guān)繳存手續(xù)辦理商品房合同備案及房屋交接手續(xù);
二、專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的維修、更新和改造;
三、專項(xiàng)維修資金的使用與管理，按照法律、法規(guī)和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。如首期專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，乙方應(yīng)公示使用情況，按政府相關(guān)規(guī)定續(xù)繳;
四、甲方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
第八條 保險(xiǎn)
一、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)在保修期滿后由乙方代為辦理；
二、甲方的家庭財(cái)產(chǎn)、人身安全、車輛等的保險(xiǎn)由甲方自行辦理。
第九條 其他
一、前期物業(yè)管理含義、服務(wù)期限：前期物業(yè)管理是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理；
二、廣告牌設(shè)置及權(quán)益，甲方不得在外立面懸掛廣告及廣告條幅；不得在房屋玻璃、外墻及通道粘貼標(biāo)語廣告。商鋪業(yè)主必須在規(guī)劃設(shè)計(jì)的廣告位內(nèi)制作招牌或廣告；
三、公共區(qū)域經(jīng)營(yíng)所得可以補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)之不足，用于小區(qū)日常物業(yè)服務(wù)；
四、本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第十條 違約責(zé)任
一、乙方違反合同，未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，甲方有權(quán)要求乙方限期改正，逾期未改正給甲方造成損失的，乙方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；
二、甲方違反合同，使乙方未達(dá)到服務(wù)質(zhì)量約定目標(biāo)的，乙方有權(quán)要求甲方限期改正，逾期未改正造成乙方損失的，甲方承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任；
三、乙方違反合同，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或亂收費(fèi)的，甲方有權(quán)要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并支付違約金；
四、甲方違反合同，不按本合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天2‰交納違約金，無正當(dāng)理由逾期三個(gè)月仍拒絕繳交的，物業(yè)服務(wù)公司可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。非業(yè)主使用人不履行繳費(fèi)義務(wù)時(shí)，由業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任；
五、甲方違反《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》進(jìn)行違章裝修、擅自改變房屋功能，占用、損壞本物業(yè)的共用部位共用設(shè)施、設(shè)備，乙方有權(quán)責(zé)令整改，恢復(fù)原狀，并賠償經(jīng)濟(jì)損失；甲方拒不整改的，乙方有權(quán)暫停提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；
六、甲方無理拒絕對(duì)房屋毗連部位的維修時(shí)，乙方有權(quán)責(zé)令甲方予以配合，甲方拒不配合的，乙方有權(quán)停止提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；
七、雙方約定因?yàn)橄铝惺掠伤鶎?dǎo)致之損害，不論其為直接或間接，均構(gòu)成對(duì)乙方的免責(zé)事由，即乙方均不負(fù)賠償之責(zé)：
1、天災(zāi)、地震等不可抗力之事及非乙方能夠控制的其它事由，包括但不限于政府行為或政策法規(guī)變動(dòng)等所致之損害。
2、在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)生治安或刑事案件包括但不限于暴動(dòng)、搶劫、破壞、爆炸、火災(zāi)等事由所致之損害。
3、因本物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備或相關(guān)設(shè)施，本身固有瑕疵所致的一切相關(guān)損害。但乙方有協(xié)調(diào)相關(guān)部門、單位進(jìn)行處理的義務(wù)。
4、因業(yè)主或第三者之故意或過失所致，或業(yè)主、使用人違反本合同、《臨時(shí)管理規(guī)約》和其它物業(yè)管理規(guī)定所致的一切相關(guān)損害。
5、非因乙方違反本合同義務(wù)，業(yè)主專有及約定專用部分之火災(zāi)、盜竊等治安、刑事案件所致之損害。
6、乙方書面建議改善自用、共用及約定共用部分設(shè)施或改進(jìn)管理措施，而甲方未采納所致之損害。
7、自業(yè)主遲延給付服務(wù)費(fèi)用至清償日期間（含票據(jù)未兌現(xiàn)部分）產(chǎn)生之任何損害。
8、甲方或物業(yè)使用人未經(jīng)乙方同意，擅自委托乙方工作人員提供服務(wù)所致之任何損害。
9、除上述各款外，其它不可歸責(zé)于乙方之事由者。
第十一條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生臺(tái)風(fēng)、暴雨、煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急措施造成乙方相應(yīng)財(cái)產(chǎn)損失的，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第十二條 在本合同執(zhí)行期間，如遇到不可抗力，致使合同無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第十三條 合同內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同中未規(guī)定的事宜，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。
第十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方協(xié)商解決不成的可向物業(yè)服務(wù)行政主管部門申請(qǐng)調(diào)解，調(diào)解不成的向物業(yè)所在地人民法院起訴。
第十五條 本合同正本共一十三頁，一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。
第十六條 合同期限：本合同自簽字之日起生效，至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的《物業(yè)服務(wù)合同》生效時(shí)終止。
甲方簽章：乙方簽章：
法人代表：
年月日年月日
附件一
房屋裝飾裝修管理規(guī)定
一、裝修技術(shù)管理要求
1、土建墻體
a、室內(nèi)裝修時(shí)，嚴(yán)禁打鑿結(jié)構(gòu)墻體、梁、柱、板等結(jié)構(gòu)部位；
b、嚴(yán)禁裝修外墻及公共走道部分，不得在外墻懸掛招牌廣告、標(biāo)語；
c、未經(jīng)批準(zhǔn)，嚴(yán)禁拆除室內(nèi)隔墻或自行加建室內(nèi)隔墻；
d、經(jīng)審批同意業(yè)戶自行加建、改建室內(nèi)隔墻的，墻體材料必須采用輕質(zhì)材料（防火夾板、輕鋼石膏板、輕鋼無機(jī)板板等），如果采用木質(zhì)骨架或木板墻，則須涂防火油漆；
2、地面及樓面
a、嚴(yán)禁破壞結(jié)構(gòu)層面，地面回填砂漿材料不得超過8厘米，施工時(shí)接受客服中心工作人員監(jiān)督；
b、在室內(nèi)裝設(shè)吊頂時(shí)，應(yīng)在電源箱或其他重要設(shè)備下設(shè)檢查口；
c、裝修時(shí)如需在天花板鉆孔，須經(jīng)客服中心審批并接受工作人員監(jiān)督；
d、衛(wèi)生間、廚房等有水部位必須加做二次防水處理。
3、電氣方面
a、社區(qū)各幢樓宇的動(dòng)力用電，設(shè)計(jì)中已充分考慮，如業(yè)戶需特別動(dòng)力用電，須向客服中心申請(qǐng)；
b、所有弱電系統(tǒng)均已調(diào)試，不允許擅自移動(dòng)或修改；
c、室內(nèi)弱電箱容量已滿足房間功能要求，不允許擅自改動(dòng)；
d、樓宇公共走廊、樓梯等公共地方，均有照明設(shè)備，請(qǐng)勿安裝任何燈飾及飾物。
4、空調(diào)安裝
a、空調(diào)機(jī)外露物件須按指定位置進(jìn)行安裝；所有外露物件由業(yè)戶負(fù)責(zé)保養(yǎng)維修；
b、空調(diào)機(jī)冷凝水須向設(shè)計(jì)排水管內(nèi)排放；
c、空調(diào)安裝必須注意安全保護(hù)和外觀統(tǒng)一。業(yè)主必須督促并要求專業(yè)安裝人員對(duì)安全和質(zhì)量負(fù)責(zé)。嚴(yán)禁非專業(yè)空調(diào)安裝人員外出到外墻高空施工。
5、給排水系統(tǒng)
a、室內(nèi)給排水系統(tǒng)管道施工后必須做加壓試驗(yàn)，檢查不漏后方可做下一道工序；
b、所有洗手間地漏、不得拆除或更換。
二、裝修范圍
1、不允許改變和損壞原有房屋結(jié)構(gòu)、外觀和公共設(shè)施，不允許改變房屋和配套設(shè)施的使用功能；進(jìn)行地面、內(nèi)墻面、天棚裝修時(shí)，禁止鑿出結(jié)構(gòu)層；
2、為保證樓道和消防通道暢通，不允許改變?nèi)霊糸T及門洞的位置及設(shè)計(jì)，不可更換原設(shè)計(jì)的入戶防盜門；
3、不允許改變衛(wèi)生間的結(jié)構(gòu)和位置，嚴(yán)禁將生活用水排入雨水管道；
4、裝修時(shí)，廚房的油煙必須經(jīng)油煙機(jī)排入設(shè)計(jì)預(yù)留的垂直煙道中，嚴(yán)禁直接向室外排放。不得改變垂直煙道及排水立管的設(shè)計(jì)位置，禁止有可能使上述設(shè)施造成損害的行為；
5、不允許改動(dòng)外門窗、拆除陽臺(tái)之間的分隔墻；
6、安裝空調(diào)之戶外設(shè)備，須按物業(yè)設(shè)計(jì)預(yù)留或客服中心指定位置施工安裝；
7、嚴(yán)禁改動(dòng)或損壞房屋的柱、梁、板、承重墻、上下水管道、供電線路、屋面防水隔熱層等；
8、不允許改變房屋窗戶玻璃顏色及粘貼反光膜；不得在外墻上粘貼標(biāo)語廣告；
9、甲方如需將入戶花園、超限板等部位進(jìn)行封閉時(shí)，必須向客服中心提出書面申請(qǐng)，并按小區(qū)統(tǒng)一規(guī)定的款式、顏色、位置進(jìn)行制作安裝，并承擔(dān)全部質(zhì)量、安全等責(zé)任。乙方的審批不代表乙方承擔(dān)改變規(guī)劃的責(zé)任；
10、不允許改變外墻顏色及在窗外側(cè)安裝防盜網(wǎng)及紗窗；
11、不允許擅自改變或損壞公共樓梯、護(hù)欄、走道、地下室、平臺(tái)、外墻、電梯前室、屋面等共用部位，不允許擅自移動(dòng)或損壞共用設(shè)施、設(shè)備。
三、裝修服務(wù)收費(fèi)
1、甲方在規(guī)定范圍內(nèi)進(jìn)行室內(nèi)裝飾、裝修時(shí)，必須提前五天向乙方或其委托的物業(yè)管理公司提出書面申請(qǐng)，填寫裝飾、裝修的項(xiàng)目、范圍、標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間及施工隊(duì)伍名稱，經(jīng)乙方批準(zhǔn)并交納2000元裝修保證金，辦理出入證后，方能進(jìn)場(chǎng)施工；
2、為維護(hù)社區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施，保障全體業(yè)主的利益，甲方在裝飾、裝修過程中產(chǎn)生的裝修垃圾、余泥等的清理工作由乙方統(tǒng)一組織負(fù)責(zé)，甲方須向乙方交納本單元裝飾、裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)為 3 元/㎡(按建筑面積計(jì)收)（甲方須將建筑垃圾、余泥等袋裝后從本單元搬運(yùn)到乙方指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)，所產(chǎn)生的費(fèi)用由甲方自行負(fù)責(zé)）；
3、裝修施工人員出入證工本費(fèi)：10元/個(gè)。
四、裝修施工管理要求
1、所有業(yè)主/住戶的裝修設(shè)計(jì)方案和圖紙必須獲取物業(yè)公司及政府有關(guān)部門書面批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行裝修工程施工。
2、裝修施工期限：一般工程為45天，最長(zhǎng)不超過60天，如確需延期，須辦理延期申請(qǐng)；
3、施工時(shí)間：上午 8：00時(shí)至12：00 時(shí)，下午14：00 時(shí)至 18：00時(shí)。節(jié)假日施工須按物業(yè)公司通知的時(shí)間為準(zhǔn)。周六日裝修施工時(shí)間上午為09:00時(shí)至 11:30，下午14:30時(shí)至 17:00時(shí)。其他時(shí)間不得進(jìn)行敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生較大噪聲及刺激性氣味的施工，以免對(duì)其他業(yè)主的正常生活造成干擾；
4、裝修垃圾清運(yùn)：
a、裝修垃圾必須“袋裝化”，在清運(yùn)時(shí)間內(nèi)按指定路線自行運(yùn)至服務(wù)中心指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)，集中清運(yùn)時(shí)間為每天下午18：00至20：00時(shí)；
b、裝修材料運(yùn)輸必須按指定路線運(yùn)輸，電梯內(nèi)不得運(yùn)送超長(zhǎng)超寬超重的裝修材料。手推車、運(yùn)貨車、自行車、電單車等嚴(yán)禁進(jìn)入電梯內(nèi)；
c、施工過程中，所有材料、工具及垃圾等必須放置在所屬單元內(nèi)，不得隨意放置在公共走廊或其他公共區(qū)域內(nèi)。
5、裝修施工人員禁止留宿，如需加班須向客服中心提前申請(qǐng)；
6、不得私自在戶外接駁施工用電、用水，因裝修造成管路堵塞、漏水、停電、損毀他人物品等，由業(yè)戶負(fù)責(zé)修復(fù)和承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用并賠償損失；
7、業(yè)戶應(yīng)確保施工單位不會(huì)對(duì)樓宇的設(shè)備、設(shè)施及裝修造成任何損壞，如有任何損壞，由客服中心安排維修，維修費(fèi)用由業(yè)戶承擔(dān)；
8、裝修若需動(dòng)用電焊等明火作業(yè)，必須向客服中心提交《明火動(dòng)用申請(qǐng)表》，經(jīng)審批同意后在物業(yè)工作人員的監(jiān)督下方可作業(yè)；
9、裝修期間，請(qǐng)關(guān)閉單元大門，以免塵土飛揚(yáng)、噪音等影響他人；
10、裝修負(fù)責(zé)人在裝修施工期對(duì)單元的安全負(fù)責(zé)，并按消防局有關(guān)規(guī)定配備消防滅火器；
11、業(yè)戶及其聘用的裝修施工單位須按物業(yè)管理規(guī)定交納裝修保證金、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、施工人員出入證工本費(fèi)等，以及提供所有施工人員的姓名、身份證復(fù)印件及每人1寸彩照3張給服務(wù)中心，并根據(jù)實(shí)際情況予以補(bǔ)充或更改；
12、業(yè)戶對(duì)單元施工結(jié)果負(fù)責(zé)，裝修完工后若出現(xiàn)單元內(nèi)設(shè)備、設(shè)施、系統(tǒng)損壞或出現(xiàn)故障，服務(wù)中心概不負(fù)責(zé)；
13、客服中心的審批意見不代表對(duì)裝修方案技術(shù)參數(shù)的認(rèn)可，且不保證方案所選設(shè)備、材料的性能及實(shí)際效果；
14、客服中心在必要時(shí)有權(quán)要求業(yè)戶對(duì)已審批或已完工的工程做出改動(dòng)，且業(yè)戶應(yīng)在收到書面通知后十個(gè)工作日內(nèi)完成；
15、自施工之日起，業(yè)戶須張貼由物業(yè)服務(wù)中心簽發(fā)的《裝修施工許可證》，以便物業(yè)服務(wù)中心工作人員檢查；
16、業(yè)戶在單元內(nèi)進(jìn)行刺激性氣味、異味較強(qiáng)的項(xiàng)目或其他施工項(xiàng)目時(shí)，如可能對(duì)其他業(yè)戶造成不良影響或引起業(yè)戶投訴時(shí)，施工單位應(yīng)停止在單元內(nèi)作業(yè)，必須在服務(wù)中心指定的時(shí)間和地點(diǎn)完成；
17、業(yè)戶必須對(duì)其所聘用裝修施工單位的施工人員之行為加以約束，并對(duì)其在本社區(qū)內(nèi)的行為負(fù)全部責(zé)任；
18、業(yè)戶聘用的裝修施工人員應(yīng)著裝整齊，不允許赤足，不允許穿背心、拖鞋，不允許隨地吐痰，不允許在公共地方吸煙扔煙蒂，不允許高聲喧嘩，打鬧，不允許在非工作區(qū)域逗留，不允許使用任何音像設(shè)備如收音機(jī)、電視機(jī)等，嚴(yán)禁賭博、飲酒、斗毆。嚴(yán)禁威脅、危害公共安全的行為；
19、業(yè)戶聘用的裝修施工單位及施工人員應(yīng)與物業(yè)服務(wù)中心工作人員密切配合，互相尊重，如發(fā)生矛盾，由雙方協(xié)商解決。
五、裝修違規(guī)處罰條例
物業(yè)服務(wù)中心對(duì)違反國(guó)家機(jī)關(guān)相關(guān)法律法規(guī)及本社區(qū)裝修管理規(guī)定的業(yè)戶或施工單位，將根據(jù)情節(jié)和后果，按中華人民共和國(guó)建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等管理法規(guī)做如下處理：
◆責(zé)令停工、責(zé)令恢復(fù)原狀、扣留或沒收工具、停水、停電；
◆賠償經(jīng)濟(jì)損失、根據(jù)政府規(guī)定，對(duì)違約或違規(guī)行為處以相應(yīng)的違約金。
違規(guī)或違約行為包括但不僅限于：
◆施工人員不按規(guī)定佩帶出入證或衣冠不整，經(jīng)勸阻不改正；
◆不遵守裝修施工時(shí)間，造成其他業(yè)戶投訴的；
◆使用電梯運(yùn)輸材料違反有關(guān)規(guī)定，經(jīng)勸阻不改正；
◆在公共走道堆放工具、物料，經(jīng)勸阻不改正；
◆擅自拆裝、改裝防盜門、入戶門；
◆擅自移動(dòng)公共線路、擅自移動(dòng)保安對(duì)講線路及位置，做出損壞公共設(shè)施或其他不文明舉止；
◆擅自在主梁和墻體剔鑿致使鋼筋裸露等；
◆導(dǎo)致過道和外墻受到損傷；
◆擅自拆除間隔墻、擅自將窗花、防盜網(wǎng)裝在外墻或門窗外側(cè)；
◆擅自拆除配電箱、改動(dòng)線路或加裝電表、擅自改動(dòng)供水系統(tǒng)；
◆未經(jīng)物業(yè)客服中心批準(zhǔn)，私自動(dòng)工裝修；
◆因裝修造成樓層滲水、漏水、管道堵塞或因裝修導(dǎo)致樓板結(jié)構(gòu)面受損；
◆因裝修導(dǎo)致樓宇及窗套受損、滲水、私自加設(shè)檐蓬、附加建筑物或伸展室外廣告及標(biāo)志等；
◆進(jìn)行室內(nèi)間隔房間時(shí)，未按規(guī)定采用輕型材料；
◆裝修隊(duì)及施工人員未經(jīng)批準(zhǔn)私自搭接公共電路；
◆安裝空調(diào)時(shí)，違反空調(diào)安裝規(guī)定。
◆以上所列內(nèi)容為基本要求，具體執(zhí)行按進(jìn)場(chǎng)裝修時(shí)簽定的守則執(zhí)行。
篇3：工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免申請(qǐng)
工程遺留問題業(yè)主物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免申請(qǐng)
致:zz實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司
本人是z小區(qū)6號(hào)樓1座2404房業(yè)主z，于20**年3月29日前來辦理收樓手續(xù)，我于收樓過程中提出墻面不垂直、排水管未接到廚房等工程問題而拒絕收樓；后于20**年6月12日再提出“主臥飄窗滲水”工程問題；最后一次于20**年9月1日前來辦理收樓手續(xù)，上述問題除廚房排水管安裝外高內(nèi)低外均已完成整改。
在收樓過程中因工程遺留問題導(dǎo)致本人無法收樓，現(xiàn)問題完成整改后20**年9月1日正式收樓，故申請(qǐng)我單元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)自20**年9月1日起計(jì)收，同時(shí)享受發(fā)展商給小區(qū)其它業(yè)主的兩個(gè)月裝修期物業(yè)費(fèi)減免優(yōu)惠。
特此申請(qǐng)
業(yè)主簽名：
日期：