物業管理中風險分析和淺述

2024-06-17 4776

　　物業管理中風險分析和淺述

　　一、風險分析

　　決策：可把握的風險

　　在物業管理企業中,決策風險主要有二，一是企業高層管理人員的決策風險，另一項是普通操作層的決策風險。

　　就企業高層領導而言，因決策失誤而企業帶來的風險是非常顯著，有時是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業最高層領導所作出的每一項決定都會左右了整個企業的命運，一旦決策失誤，因此而帶來的風險也必將對企業產生重要的影響。

　　比如企業的擴張行為，作為一個微利行業，物業管理企業通過規模化、集約化的方式來降低企業管理成本，增加抵御市場競爭的能力，有時是企業的必然的選擇。然而在選擇擴張的方式、時間、地點等方面，企業最高決策層所作出的決策是極為艱難的，甚至會成為企業的生死抉擇。深圳物業管理企業在內地物管市場無可奈何的退潮已給我們提供了一個很經典的例子，分析其原因，深圳物業管理企業近年在內地市場的敗走麥城雖然因素諸多，但企業高層領導在決策上的盲目冒進也是極為重要因素。

　　關于操作層的決策風險容易被忽略，但其對企業的影響是不容小視的，這一點在技術人員上表現尤為突出。由于專業性較強的緣故，企業的高層領導及太多數員工對技術方面，如工程建設、機電維修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企業內部中，涉及到工程、機電方面，技術人員擁有絕對的話語權，因而，其作出的決策也必然會對此類項目的成敗產生決定性影響，尤其是一些大型的項目，如大型的工程建設、技術改造，大的機電維修項目等等，一旦決策失誤，便對企業造成經濟上的極大損失，也同時給企業帶來極大的風險。

　　因決策所帶來的風險太都是可避免的，關鍵在于決策人在決策前對決策的事項熟悉、了解和把握的程度，準備越充分，其決策成功機會也就越大，其風險也便最小。

　　服務：不確定的風險

　　討論物業管理服務中所存在的風險其實是一個很寬泛的話題，因為從某種程度而言，由于從業人員素質、工作環境等諸多因素的影響，管理服務中的風險其實是無處不在，無時不要面臨的，筆者在這里也僅就一些典型的事例作一剖析。

　　在服務中，一個比較典型的方面是停車場的管理。當前行業內外對機動車停放管理及相關的法律責任的爭論從未停止，對其責任的界定也是各執一詞，深圳市近來出臺了《深圳經濟特區機動車停放管理條例》的草案，其中便明文規定營業性停車場因保管不善造成停放車輛丟失或損毀的，應當依法承擔相應的法律責任。此草案一出，立刻引起物業管理公司強烈反應，因物業管理行業本身是一個微利行業，多數物業管理公司的經濟實力也并不強大，尤其物業管理公司多以管理處為單獨核算單位，這樣的損失也多會算到相關管理處的頭上，而一般管理處一年的利潤也不過幾十萬元，根本無力承擔車輛丟失或損毀而發生的經濟損失。

　　還如小區一旦發生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責任的界定、損失的賠償等問題，小區內發生盜竊案、殺人案等等嚴重刑事治安案件已不是新鮮事，但如果將相關責任和造成經濟損失全部由物業管理公司來埋單，會從聲譽上和經濟上對物業管理公司產生雙重打擊，這種風險對物業管理公司同樣可能是致命的，轟動一時深圳筆架山命案可謂前車之鑒，雖最后是以物業管理公司勝訴而告終，但倘若一旦敗訴，其所帶來的風險恐怕會讓物業管理公司不寒而栗的。

　　另一個比較典型的服務中風險是關于業主維權，業主維權是業主應有的權利，物業管理公司無權干涉或阻止。但從另一角度來說，業主維權意識的高漲，也意味著物業管理公司所要面臨的風險便要大增，如果在處理業主維權、投訴問題上稍有不當，肯定會給物業管理公司帶來一系列經濟上、聲譽上的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現后者的情況時，物業管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大的經濟損失，這種風險有時讓物業管理公司難以承受的。

　　由于服務中的事件是不可預測的，因而其可能引發的風險也最不可確定。

　　員工：被忽略風險

　　人才是企業最核心的價值所在，也是一個企業最核心的競爭力。因而企業中的員工個人行為，如跳槽、犯罪、人身傷害等等，也會給企業帶來一些風險，這種風險看似不經意，也難以引起足夠的重視，卻同樣會給企業產生很大的破壞力。

　　比較典型的是如員工跳槽問題。人員流動本是一種正常的活動，但由于公司中高層管理人員或專業技術人員往往或多或少的掌握著公司的一些商業機密，因而，這些人員的跳槽便會給公司帶來一些風險，但由于其無法把握和不確定性更使許多企業很難作出有效的防范措施，這一點在物業管理企業也表現得較為突出。以深圳為例，物業管理公司之間相互挖掘人才已是屢見不鮮了，但隨著人員的流動，其所擁有的商業機密也盡被對手所知悉，這會對企業的決策產生十分不利的影響。比較多見的如物業管理顧問項目的人才流失，這一點似乎已成為深圳許多物業管理企業心中的痛，派駐顧問項目的人員常常不到半年時間，就會被對方挖走，這不僅使企業遭受很大的經濟損失，其顧問項目也必然隨之失去。

　　另一項是員工人身傷害而給企業帶來的風險。物業管理企業保安打架的現象已不是什么新鮮事了，我們權且不研究這種打架的必要性和合理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業便要承擔相關的經濟賠償責任，這對物業管理企業是一個不小的負擔。還有因工作過程中產生工傷，因為政府從保護弱勢群體角度出發，將因工傷而造成的一切責任全部轉嫁給企業，而這項費用往往非常巨大，使企業在這方面常常不堪重負，甚至走向破產的命運。

　　因員工的個人行為所引發的風險最易被企業所忽略，許多企業還不能從風險的高度的來看待這個問題.

　　政府：最無奈的風險

　　從政府的角度來談論物業管理企業的風險問題是一件非常尷尬的事情，因為面對這種風險，物業管理企業本身大多是無能為力的，甚至有些人為刀俎，我為魚肉的凄涼和無奈。

　　作為一個新興的行業，國家為促進物業管理的發展，政府的相關部門如工商、稅務等往往會給予一定的優惠政策，如減免稅收等。隨著物業管理行業的逐步走向成熟，這些優惠政策也便會隨之取消，物業管理企業的風險系數便會隨之增大。

　　比較典型還有在法律法規的制定方面，當前物業管理相關的法律法規并不健全，已頒布的法律法規還存在著一些不足。如20**年頒布實施的《物業管理條例》，其中在有關民事責任的界定方面，便顯得有些模糊。如果在小區內發生刑事治安案件，或象高空拋物傷人等難以界定責任人的事件，如何處理，《條例》沒有作任何說明，因而一旦出現此類事件，法院從保護弱勢群體的角度出發，往往會將相關責任推到物業管理公司身上，這給物業管理公司帶來的風險是不容小視的。

　　諸如此類，都需要政府部門進行有效的引導和逐步完善相關的法律法規，給物業管理企業營造一個良好的發展空間。

　　二、風險防范

　　企業風險的逐年增加對企業的發展已產生了極為不利的影響，如何應對層出不窮的各類風險也成了各國企業的當務之急。風險管理也便應運而生，1983年，美國風險與保險管理協會召開年會，討論并通過了“101條風險管理準則”，這在風險管理發展史上具有劃時代的意義,也為各國企業進行風險管理提供了一般準則。

　　但風險管理在物業管理行業并未引起足夠的重視，積極引入風險管理機制的企業更是少之以少，但風險的客觀存在已成為制約物業管理發展一個很重要的因素。因而引入風險管理機制，降低物業管理企業在運作中的風險已是必然選擇。對此，筆者有如下建議：

　　加強內部控制

　　從風險管理的角度而言，內部控制包括控制環境、風險評價、信息溝通三個方面的內容。

　　控制環境指的是營造企業氛圍和對企業員工進行有效的管理，這是內部控制的核心因素。營造良好企業氛圍現已成為許多企業的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業管理企業通過企業文化的建設來營造優良的企業環境，這一點也值得推廣。在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓學習來實現這一目的，物業管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學習，或通過企業內部的各項培訓，不斷提升員工個人質素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關專業培訓，如職業資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質的同時，也使員工對企業產生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業的風險。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規章制度等因素也是不可或缺的。

　　風險評價是指公司建立風險評價機制，相關人員能夠隨時對可能會遇到風險進行有效的評估和預測，為企業作出決策時提供有價值的參考。對風險可能給企業造成的損失也能作出評價，以便企業能及時作出應對措施。

　　信息的溝通是指對相關的信息，如企業可能遇到風險、風險對企業的影響程度，以及風險的防范措施等等，都必須讓企業的員工了解和熟悉，增強其風險意識，并認真履行其工作職責，提高抵御風險的能力。

　　制定風險管理計劃

　　網易物業管理企業可以根據本公司實際情況制定比較完善的中、長期風險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結合公司年度工作計劃，對照工作計劃的相關項目和內容進行風險評估并提出相關的應對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結合公司長期發展規劃進行制定。這份計劃主要包含以下內容：

　　建立組織架構：在公司內部建立專門的風險管理機構；根據物業管理公司組織架構的實際情況，可以物業部或市場策劃部門兼任此項職業。如能設立專門的風險管理部門更是最好的選擇。

　　建立專項經算：建立風險管理的相關經費預算，物業管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業管理的本體維修基金一樣，設立專門帳戶，進行專項的管理和使用。

　　風險因素識別：了解企業客觀存在的各類種風險，并仔細分析引起風險的各種因素。

　　進行綜合評定：對風險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風險進行綜合評價。并以此制定相應的防范措施。

　　分析承受能力：綜合測評本企業對各類風險的承受能力。

　　完善的風險管理計劃是企業進行風險管理的前提和基礎，也使企業面對各類風險時能及時推出有效的防范措施。

　　進行風險控制

　　風險控制是風險管理最后的步驟，也是整個風險管理的成敗關鍵。主要有以下方法措施：

　　風險轉移：指的是企業以一定代價，采取某種方式將風險轉嫁他人承擔。對物業管理企業來說，可將一些專業性較強、風險較大的業務，如電梯維修、外墻清洗、保安保潔等以承包的方式委托給相關的專業公司打理，有效轉移企業的風險。

　　風險避免：對一些靜態的風險，如公司內部車輛管理、員工醫療等以購買保險的形式進行風險規避。對一些把握不太，公司又不善長的工作規劃或業務，可盡量回避。比較典型的如現在許物業管理企業提倡多種經營,在以物業管理為主的同時,設立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業都具備這個條件和實力。那么，每一個企業便應該對公司實力、市場行情、市場風險進行有效的預測，努力避免因此而衍生的企業風險。

　　風險組合：物業管理企業可以對一些相關業務進行組合，或通過與其他企業合作，進行優勢互補，達到降低風險的目的。還是以企業的對外拓展為例，在對外物業項目的拓展上，尤其是外地物業項目的拓展，在企業自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業管理企業合作的方式進行物業承接。還如在小區的管理中，對小區內一些有聲望的業主、住戶，可以聘其為物業管理公司的顧問，這樣在處理小區業主的相關問題，尤其出現業主投訴或維權行動時，充分利用這些業主在小區內的影響力，能有效降低企業風險。

篇2：談物業管理風險與防范

　　談物業管理風險與防范

　　物業管理行業作為我國市場經濟和城市管理發展的產物，經歷了二十年的發展壯大，如今已成為我國經濟社會中一個新興的朝陽產業。國家《物業管理條例》的頒布和實施，以及相關配套法規的出臺，使物業管理行業迎來了快速、健康發展的時代。隨著國內物業管理行業向專業化、規范化、市場化邁進的同時，物業管理行業也逐步跨入了一個高風險行業之中。所謂“風險”，單從字面上解釋是喻指可能發生的危險和災禍。美國著名經濟學家弗蘭克.奈特在《風險，不確定性和利潤》一書中對風險作了一個極為經典的定義。他認為:風險就是“可測定的不確定性”，它為風險的客觀存在作了一個很好的詮釋。

　　我們都清楚知道在人類的社會活動中風險普遍存在，它一般是指某種事件發生的不確定性。本文就物業管理活動中存在的風險及如何去防范(規避)風險，淺談一下自己的看法和建議。

　　一、物業管理中的風險理解物業管理中的風險定義在物業管理企業簽訂了物業服務合同以后，在合同約定、特定的管理期間和范圍之內，對業主的物業以及相關的服務承擔相應的合同責任。由于服務過程中出現的不可控因素、不確定因導致的風險，稱之為物業管理中的風險。

　　物業管理中的風險是指物業風險和物業管理企業運營風險的總稱。

　　1、物業風險

　　物業風險是指物業在特定客觀條件下，在特定期間內，由于未來災害的不確定性而造成物業財產損失的可能性。其中，“財產損失”有兩方面直接和間接損失。直接損失是指物業本身被損壞，如房屋門窗被毀壞，設施設備不能正常運行等；間接損失是指由于物業的直接損失而引起的未毀物業價值或收益的降低，如在修理被損的經營性物業時，正常經營將被中斷，相鄰的未損物業同樣也不能正常使用，導致物業的出租權利益、營業利潤受損等。

　　2、物業管理企業運營風險

　　物業管理企業運營風險是指物業管理企業在物業管理活動過程中，由于企業內部和外部的多種不確定因素而造成的物業財產、人身傷害等無法彌補損失的可能性。在物業服務與管理中，風險無時不有，無處不在，"不確定性"是它的根本特征，包括時間、地點不確定，性質危害不確定。這些不確定性又源自人們對風險認識的有限性和對風險控制防范的難度等因素。所以，認真研究物業管理企業在物業管理服務中出現的各種風險，積極防范風險，最大限度地降低企業損失，已成為物業管理企業面臨的工作重點和難點。

　　二、物業管理風險在物業管理中體現的主要方面物業管理是一項系統工程，它是城市管理的重要組成部份。

　　物業管理涉及房屋、設備設施、環境衛生、治安保衛、綠化等五大管理。另外，公共、專項和特約三大服務，又涉及到供水、供電、燃氣、規劃、消防、環衛綠化等相關部門，也涉及與工商、稅務、物價、城建、公安等政府相關部門的關系。如今，小區業主和有關部門，凡事就找物業管理公司，解決不了就是管理不好，業主動輒就以不交物業管理費相威脅，出了事故不問青紅皂白就向物業管理公司索賠，這是物業管理整個行業所面臨的風險。物業管理風險在物業管理中主要體現在以下四個方面：

　　(一)接管新建物業項目存在的風險

　　主要包括：

　　1、接管新建物業報建手續不完善；

　　2、開發商前期物業中遺留問題，由于承接驗收不到位；

　　3、裝修管理中的安全隱患使物管公司難以監控到位;

　　4、開發商在建設和銷售中的盲目承諾;

　　5、物管公司之間存在惡性競爭?a href=http://m.dewk.cn/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽

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